某地产项目户型面积定位与价格定位

HYPERLINK富士特上夼东项目户型面积定位与代价定位独立深化陈诉北京东方恒基地产照料/恒基房产2004年11月目录一、区域情况调研■项目周边区域交通导流图（注解）■项目周边企事业单位漫衍图（注解）■项目周边商业民生配套漫衍图（注解）■项目周边住宅区域漫衍图（注解）■项目周边类比竞争项目漫衍图（注解）■项目周边类比竞争项目根本资料调研■其他在销或在建项目简介：（非类比项目）二、户型定位部分调研1、项目周边种种比竞争项目户型供给比例与消化比例（小结）2、二手市场租赁与销售供给状况（写字楼物业、商品房物业）3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场干系三、代价定位部分调研项目周边竞争项目代价调研项目周边二手市场销售与租赁代价调研（写字楼物业、商品房物业）市场均价定位■针对二手生意业务市场中（买卖）市场的阐发研究■针对二手生意业务市场中（租赁）市场的阐发研究4、与市场类比竞争项目16大卖点阐发代价的评比■均价定位动态代价底子四、定位总结1、代价定位2、目标客户群体定位3、物业形态定位4、户型定位五、其他配套发起1、行政支持系统2、后勤支持系统3、经营支持系统4、物业治理系统一、区域情况调研■项目周边类比竞争项目根本资料调研个案一：东海山庄项目名称东海山庄项目类型中高等住宅发展商山东白云山房地产开发有限公司地理位置白马山庄南环山路东口隧道北工程进度2005年5月交付使用交通状况便利,7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交车经过总占地面积1万㎡左右总修建面积15600㎡容积率绿化率40%实用率90%层数共为5栋板楼(4+1阁楼/层)配套设施西部三层网点为设区生活配套付款方法一次性付款或银行按揭7成20年售价最高5380元/㎡最低4380元/㎡均价4580元/㎡交楼尺度毛坯房㎡/月住户数量共108户（另27套阁楼亦可单独销售）如计入户数可达135户停车位除阁楼外停车位按1比1盘算，共计108个目标客户群私营企业主或主管、部分政府官员、乐成商人等多为二次置业人群主力卖点以地段、私密、情况气氛等中高端别墅型居住区推广告白诉求山海情怀,名流专属综合点评该项目由于地利干系，在景观优势与私密性上较为得到富裕阶级的喜爱，但鉴于该项目产物所定位的客户群为中高端客户群体，再者在范围体量、档次气氛上与本项目仍存在一定差别，列其为竞争敌手只在与总价与户型上的考虑。个案二：进德小区注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技能指标现今仍未对外宣布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）项目名称进德小区(小高层二期)项目类型中低档住宅生长商烟台房地产团体华宇置业地理位置四马路进德小区内工程进度2005年10月份交房交通状况便利总占地面积不详总修建面积不详容积率不详绿化率37%实用率不详层数共为两栋每栋12层配套设施社区医疗、幼儿园、健身房、餐饮、洗浴、超市、农贸市场、小学、银行一应俱全免煤暖投资付款方法一次性付款或银行按揭7成20年售价最高4680元/㎡最低3980元/㎡（高一层+1.5%）均价4280元/㎡交楼尺度毛坯房治理费未定住户数量共120户停车位地下\地上320个停车位目标客户群四周喜欢就近置业的老居户主力卖点以地段为主力，附以居住理念等观点化主题广报告求超大空间设计,演绎现代舒适生活综合点评该项目盘踞芝罘区中心地段，周边皆为年代久远的老城区，与本项目区域情况气氛极其相似，所以该项目的户型设计与代价定位、销售状况将是本项目的重要参考工具。个案三：今日花圃该项目分为工具两区，东区为计划中与部分销售区域或配套区域在此简朴略过；东区：共计6栋楼（9、10、11、12、13、14号楼）■9号楼为回迁安顿楼；■10号楼在售，目前为现房。1—3层为网点，被建行买走，作为办公楼。■11号楼为一大型超市。■12—14号楼为11层带阁楼的住宅楼，计划/待建，因为牵扯到旧有项目的拆迁，所以具体改革时间至今未定。西区：项目名称今日花圃西区项目类型中档住宅生长商烟台国际工程生长有限公司地理位置环山路与胜利路交织口路南工程进度准现房交通状况交通便利，四周有9条公交线路总占地面积14万㎡总修建面积㎡容积率绿化率38.8%实用率78%层数共计8栋楼（5栋11层，1栋14层，2栋18层）配套设施小型会所付款方法一次性或银行按揭（最低首付30%，最长30年银行按揭）售价最高5100元/㎡最低4260元/㎡均价4620元/㎡交楼尺度毛坯房治理费1元㎡/月目标客户群四周的私营业主，企事业单位的领导和各部分卖力人以及金领阶级住户数量共633户停车位330个主力卖点地段（市区中心的中心）、三大公园困绕广报告求市区最后一块黄金宝地综合点评区域不可多得的好项目，社区配套成熟、地理情况极其优越，并且产物设计上逾越了区域市场的档次与特性，形成了创新与差别化的优势，而另一方面亦为本项目代价定位与户型定位的良好借鉴工具。个案四：华侨新城注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技能指标现今仍未对外宣布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）项目名称华侨新城项目类型中高等住宅生长商华侨置业、烟台嘉老实业有限公司地理位置环山路一中分校四周工程进度刚开工交通状况便利，7路\23路\8路等多路公交车经过总占地面积不详总修建面积不详容积率不详绿化率不详实用率不详层数8层（1-2号为多层）\11层（3号为小高层）\3层（4-7号为低层）配套设施3层(2地上+1地下)网点,地下2层车库付款方法一次性付款或银行按揭7成20年售价最高8000元/㎡最低4350元/㎡均价4450元/㎡交楼尺度毛坯房治理费1元㎡/月住户数量共118户停车位40个目标客户群市内与区域内较为富饶的富裕阶级主力卖点半山望海贵族生活区广报告求打造烟台地产界的劳斯莱斯综合点评由于该项目地理位置优越，针对的客户群体亦定位为高端阶级的顶尖人物，从该项目的订价方面亦已可见一斑。但该项目由于仍然存在较大货量，对未来市场消化整体格式仍会带来一定水平影响，所以列为类比工具。个案五：静海山庄项目名称静海山庄项目类型中档住宅生长商鹏源房产地理位置环山路感染病医院东工程进度A、B现房，C期房（在建）交通状况优(7、23、5、48路公交车）总占地面积10486平米总修建面积21300平米容积率绿化率42%层数该项目小区为3栋/14层实用率78%配套设施配套办公楼付款方法一次性付款或银行按揭售价1层3180元/㎡，11层5488元/㎡每层差价100元/㎡均价4310元/㎡交楼尺度毛坯房治理费1元/㎡/月住户数量共140户停车位40个目标客户群烟台当地买房高端人群主力卖点优越地理位置广报告求优越地理位置综合点评该项目现已根本销售完毕，仅余部分尾盘货量，鉴于其为近期开发的产物，其面对客户层与项目总价、户型定位仍为可参考工具，所以列入类比。■其他在销或在建项目简介：（非类比项目）一、项目名称：万光上夼综合市场总建面积：17000㎡发展商：烟台万光城建综合开发有限公司地址：上夼大厦北侧罐头厂东侧项目表面：●该项目为单体共6层，地上1至3层为商铺，地上4层为住宅3200元/起（仅有9套全部售罄），地下负一层为农贸市场，负二层为配套停车场。●对外销售代价为：车位6至9万元/个，一层精品网点8600元/㎡起价，二层食品超市8000元/㎡实行8%返租，三层日用品超市7000元/㎡实行8%返租●2005年10月31正式交付使用，2006年元月开业二、项目名称：暂定名“迎祥路飞龙项目”总建面积：㎡发展商：烟台市飞龙修建开发公司项目表面:●2栋多层(5层+1层阁楼)，1至2层为商业网点。●户型面积为90.06㎡/112.3㎡3/138.17㎡共三种选择●每栋4个单位,1梯2户●2005年元旦正式开盘发售（接纳先建后售的方法）三、项目名称：暂定名“新塔山综合市场项目”总建面积：约30000㎡发展商：烟台市塔山团体公司项目表面:●该项目为新圈地项目，将于明年（2005年）五月份动工●项目地点为原塔山市场●业态分别为：住宅楼、大型集市、商业网点二、户型定位部分调研1、项目周边种种比竞争项目户型供给比例与消化比例个案一：东海山庄（108户）户型面积供给数量供给比例消化数量消化比例163㎡8套约7%6套约75%153.13㎡8套约7%7套约86%153.86㎡16套约15%15套约94%155.04㎡8套约7%8套100%119.99㎡4套约4%3套约75%109.35㎡4套约4%2套约50%114.69㎡4套约4%2套约50%106.93㎡4套约4%2套约50%149.27㎡4套约4%1套约25%138.35㎡16套约15%3套约19%129.38㎡32套约30%5套约16%阁楼约90㎡27套略13套约48%个案二：进德小区（120户）户型面积供给数量供给比例消化数量消化比例106.88㎡24套20%18套约79%117.94㎡12套10%6套约58%118.97㎡12套10%8套约67%131.32㎡24套20%16套约70%178.26㎡24套20%17套约71%183.36㎡24套20%16套约67%个案三：今日花圃西区（633户）户型面积供给数量供给比例消化数量消化比例100-110㎡154户24%14896%110-120㎡183户29%16288%120-130㎡44户7%3886%140-150㎡153户24%14695%150-160㎡55户9%4887%160-170㎡33户5%2782%180㎡以上11户2%873%个案四：华侨新城（118户）户型面积供给数量供给比例消化数量消化比例1至2号楼93㎡16户内部认购期间（该项目尚未对外发售）186㎡12户173㎡15户3号楼160㎡11户196㎡6户150㎡9户76㎡9户4至7号楼182.49㎡24户118㎡16户个案五：静海山庄（140户）户型面积供给数量供给比例消化数量消化比例A栋78㎡20户14%20100%94㎡20户14%20100%155㎡6户4%6100%B栋127㎡40户29%40100%155㎡8户7%8100%C栋94㎡20户14%1680%78㎡20户14%1680%155㎡6户4%467%小结：凭据慎密的市场调研我们发明，本区域板块市场户型供给面积偏大；最小面积为静海山庄与华侨新城推出的78㎡户型，最大面积同样为华侨新城的196㎡户型，而市场适中的面积一般都在125㎡至160㎡左右，市场平均供给面积为137㎡左右。而从消化比例来看，由于市场供给量有限，而由于政府旧城改革、新建项目拆迁等利好因素，排除此类项目的产物因素（后天创造景观、外立面、花圃小区、户型设计等）与市场因素（地理、政府支持、景观朝向因素等），市场较为担当的户型面积亦为130㎡至140㎡左右；100㎡以下的户型销售险些毫无压力，但总供给量寥寥无几；150至160㎡以上户型开始受市场因素与产物因素制约，越大的户型面积销售压力亦随之增长；而未来市场圈地项目与在建项目的供给货量亦与区域市场平均供给面积相等，如迎祥路飞龙房产开发的小型住宅区项目，多数推出户型面积约为120㎡。最终得出结论为：市场缺乏70㎡至100㎡的中小户型面积；100㎡至130㎡以内面积户型倍受追捧；150㎡以内面积较为稳健，逾越150㎡的面积越大压力越大。2、二手市场租赁与销售供给状况（以商品房为主）A：项目周边商品房租赁供给情况：位置面积租金户型配套上夼西路70㎡700元/月二室一厅简装，无家电，有暖气迎山路67㎡600元/月二室一厅简装，冰箱彩电，有暖气迎山路45㎡450元/月一室一厅简装，电视，有暖气上塔路80㎡700元/月二室二厅简装，电视，有暖气上夼西路86㎡750元/月三室一厅简装，空调，电视，有暖气奇山路52㎡350元/月一室一厅简装，有暖气上夼西路76㎡700元/月二室一厅简装，有暖气阐发说明：■该区域衡宇租价普遍较高，为烟台市各区之最；■对外出租的衡宇根本上为旧有的社区较多，现观察工具以商品房为主；■对外出租的衡宇根本上为简装，提供简朴的家具，多数有暖气，甚至有少量有空调，该区域出租衡宇档次上较为中档，整体气氛较好，少少有脏乱差的感觉。■该区域对外出租的衡宇根本上为80㎡以下，大户型相对来数较少。B：项目周边商品房买卖供给情况：位置面积代价户型新旧及配套奇山路75㎡2666元/㎡三室一厅90年建成，简装上塔路81㎡2840元/㎡二室二厅97年建成，简装上夼西路109㎡3028元/㎡三室二厅97年建成，简装跃层华联新村120㎡3400元/㎡三室二厅2001年建成，简装（低楼层）华联新村140--200㎡3850元/㎡三室二厅2001年建成，简装华联新村128㎡4300元/㎡三室二厅2001年建成，简装（低楼层）华联新村139㎡4400元/㎡三室二厅2001年建成，简装（高楼层）阐发说明：■因该区域周边在售项目较少，所以此区域二手房市场供求较为火爆；■代价根本上和楼层的折旧水平有关，90年以前的房价为2600元/㎡左右，97年以后的房价为3000元/㎡左右，2000年以后的房价根本上就到了3500元/㎡以上。■所售二售房根本上以简装为主，仅有少数为精装。■旧有社区以80㎡左右的房源居多，新建小区的二手房一般在120㎡以上。■该区域居民投资理念较为精打细算，一般小户型保存出租，大户型主要用于二手买卖。小结：从本项目板块二手市场户型面积租赁与销售供给来看，较能体现市场现状与消费购房者心态；由于地处中心城区，该区域小面积户型多数用于出租，因如将其对外销售不光总价偏低，并且手续较为麻烦，百般生意业务用度累加后销售利润所得无几，而在买方市场而言，小面积户型因租金总价低亦容易出租，所以一般业主或投资者都喜欢将小面积户型转出租出去，争取最大投资回报和保值。在大面积户型方面由于该区域房地产开发建立迟钝（受到土地供给量限制与计划限制等因素），市场货量供给有限，市场供给货量多为120㎡的户型面积左右。新建项目与二手项目差别源自于生意业务代价按折旧盘算，较新落成与较为上档次的项目在保值上仍为稳固，如2001年开发的华联新村项目，二手房销售平均代价仅比新房自制300至400元/㎡。最终得出结论为：二手市场与一级市场同样为求大于供的“卖方市场”，70㎡至100㎡的中小户型面积利于投资租赁；100㎡至130㎡以内面积户型仍然倍受二手市场追捧；150㎡以内面积开始受市场因素与产物因素制约，逾越150㎡的面积犹为鲜见。3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场干系由于本项目区域房地产开发建立迟钝（受到土地供给量限制与计划限制等因素），市场货量供给有限。并且由于各地块先天性质与优势各有差别，而物业分别种类上亦不尽相同项目客户市场亦同时被细分：类比项目物业种类目标客户置业目的东海山庄亚别墅型高等住宅小区二次或多次置业人群，富裕阶级享受、休闲进德小区中低档次大型住宅社区首次置业人群、就近置业人群安居、方便今日花圃中高等次大型住宅社区金领阶级、领导干部、中等收入人群改进生活华侨新城亚别墅型高等住宅小区二次或多次置业人群，富裕阶级享受、休闲静海山庄中级档次品质住宅小区金领阶级、领导干部、中等收入人群改进生活如按上表所述，市场内供给的货量面积比例差距应该划明白显，但深入研究后我们发明，由本项目市场供给货量面积比例来看（详见第9至10页列表），无论其项目针对何种目标客户群体，主力面积定位亦在100㎡0至130㎡以内，适合工薪阶级的100㎡以下中小面积户型却犹为鲜见。因此可见，主导市场户型面积定位因素的在本区域内并非单纯以目标客户定位，直接关联于项目户型面积定位的原因在于“地段”、“景观”、“产物”三大主导因素。所以，在通过对本项目卖点对（详见下文列表）比后，得出结论为：■本项目户型面积定位有三项选择：1、追随市场；以市场担当的100㎡至130㎡为主力面积户型面对市场配合竞争2、跳离市场；以超大户型或超小户型打击市场带来效益。3、创造市场；针对特定目标客户群体，充实尊重现有市场需求，准确预测未来市场走向，为目标客户与市场量身定做具有市场竞争能力与市场差别化、超前性、人性化等综合优势的公道面积户型。三、代价定位部分调研1、项目周边竞争项目代价调研类比项目销售最高价销售最低代价销售均价东海山庄最高5380元/㎡最低4380元/㎡均价4580元/㎡进德小区最高4680元/㎡最低3980元/㎡均价4280元/㎡今日花圃最高5100元/㎡最低4260元/㎡均价4620元/㎡华侨新城最高8000元/㎡最低4350元/㎡均价4450元/㎡静海山庄最高6288元/㎡最低3180元/㎡均价4310元/㎡类比市场市场最高均价市场最低均价市场均价5739~5890元/㎡4030~4200元/㎡4447~4448元/㎡凭据深入市场的调研阐发，调研结果得出：本项目板块（西起地税大楼，东至环山隧道、南起塔山、北至南大街二马路接壤中银大厦）市场项目供给代价体系如下：市场最高均价：5739元/㎡~5890元/㎡市场最低均价：4030元/㎡~4200元/㎡市场均价：4447元/㎡~4448元/㎡2、项目周边二手市场销售与租赁代价调研（商品房）类比项目/地段供给面积租金二手生意业务价上夼西路70㎡~86㎡720元/月3028元/㎡迎山路45㎡~67㎡525元/月2750元/㎡奇山路52㎡~75㎡350元/月2666元/㎡上塔路80㎡~90㎡700元/月2840元/㎡华联新村140--200㎡850元/月3625元/㎡类比市场市场供出租与二手销售平均面积市场出租均价市场二手生意业务销售均价约为90~95㎡629~648元/月2873~2982元/㎡本项目板块二手市场项目供给面积体系与代价体系如下：市场供出租与二手销售平均面积：约为90㎡~95㎡市场出租均价：629元/月~648元/月市场二手生意业务销售均价：2873元/㎡~2982元/㎡年折旧率约为：每平方米年折旧0.074~0.076约为RMB217元/㎡（未统计市场准确面积影响与产物户型、区域情况等多方面参考因素）3、市场均价定位类比一手生意业务市场市场最高均价市场最低均价市场均价5739~5890元/㎡4030~4200元/㎡4447~4448元/㎡类比二手生意业务市场市场供出租与二手销售平均面积市场出租均价市场二手生意业务销售均价约为90~95㎡629~648元/月2873~2982元/㎡小结：本项目市场由于市园地块供给短缺，加之为都会中心之焦点地带，并且片区内产物结构较为成熟与紧跟时代，市场代价不停上扬；从一手生意业务市场崎岖均价与市场均价与上述项目针对的目标客户群体与客户档次看来，本项目区域房地产市场代价仍为理性；以下公式可简朴推断区域市场的目标客户群体定位与档次：凭据政府统计部分统计，2003年，烟台全年城镇居民人均可支配收入为9785元（未统计隐性收入来源与灰色收入来源等），全年人均消费性支出为7479元。以（9785÷12个月）人均月可支配收入815元盘算，一个普通收入家庭月均可支配收入在（815×2人）1631元左右。按国度宣布房地产按揭供款额宁静线为普通家庭月均收入四份之一盘算，该家庭月可支配按揭供款额应为408元。而实际以本项目区域市场房地产项目销售均价为4448元盘算，一套中等户型80㎡的住宅总代价已达36万左右。以首付房款30%银行提供按揭供款25年（暂按新宣布利率5.31）盘算，该家庭月按揭供款已达为1276元左右，在一定水平上已经严重凌驾了普通家庭能正常蒙受的能力，虽然现实海内购房者按揭供款额一般为动用家庭月均收入三份之一，甚至二份之一者亦不为少数；因此，本项目目标市场代价定位针对的目标客户群体多为家庭财政经济较为稳健的小康家庭与金领阶级与富裕阶级，亦同时给本项目在产物代价定位底子上的目标客户群体定位赐与了针对性参考。本项目如按市场均价以上订价目标客户群体开端定位则为：家庭财政经济较为稳健的金领阶级、富裕阶级企事业单位领导与治理阶级等为主的二次、多次置业家庭或小型公司企业、投资者本项目如按市场均价以下订价目标客户群体开端定位则为：以普通工薪阶级、就近置业家庭等为主的小康家庭购房者、初次置业家庭■针对二手生意业务市场中（买卖）市场的阐发研究体现：（偏向针对犹豫于购置一手房与二手房的客户）本项目区域市场，二手供求火爆，二手生意业务均价亦已突破3000元均价大关，与一手市场仅相差1000余元价差，相比拟例稳定，而缘于本项目为一手市场项目，所以并未对二手市场过于深入进行研究，并未统计市场准确面积影响与产物户型、区域情况等多方面参考因素，但单从年者旧率仍可得出结论为：由于市场产物供给与更替迟钝，折旧年限拉长（平均者旧年限达7年左右），因此二手市场代价坚挺，直接影响一手市场对购房看法的打击，导致市场目标客户群体有感买旧房不如卖新房划算；如按市场总代价盘算，同为商品房，二手市场均代价为3000元/㎡，一手市场为4400元/㎡，以总面积100㎡盘算，总价各为：30万与44万中间差价为14万；但若购置了30万的二手房不光要支付高额生意业务用度（中介费、生意业务费等），并且还必须考虑楼宇折旧年限带来的无形损失（平均7年按每年217元/㎡盘算，已达15万）、还将面临丧失新建小区商品房的区域情况气氛优势、保值增值盘算方法重列、旧房翻新、楼宇修葺、旧户主遗留人事邻里问题等等一系列潜在问题隐忧。因此，二手房产生意业务代价高企对本项目一手生意业务市场生长仍为利大于弊。■针对二手生意业务市场中（租赁）市场的阐发研究体现：（偏向针对投资者与保值倾向、增值倾向的客户）租赁市场畅旺无疑对投资客户而言是最大的利好，从以下列表可简朴得出依据；按市场现供给面积与租赁代价、产物质量、与结合宏观市场研究，现项目所在市场大中小种种型企事业单位日增，但市场供给状态仍处于房地产产物良莠不齐、租赁物业市场分别不明显的朦胧阶段，上述列表的用于居住的商品房租价由于产物老化，代价无法维持正常水平，代价差别较大，个体好的小区代价升幅犹为明显，如华联新村，该项目就商品房租赁居住的市场均价已比同类产物市场高约近15%至20%左右，而针对写字楼的租赁市场价差就更为明显；详见下表：项目周边商务办公楼租赁代价：项目名称层数供给户型面积租价对外供给总套数市场均价地税大厦1650/70/90/100㎡50元/㎡/月30约32元/㎡/月商业银行附楼415/20/30/40㎡13元/㎡/月15国通大酒店310/15/25㎡25元/㎡/月31轴承仪大楼9400㎡/层21元/㎡/月6预备役综合楼480㎡21元/㎡/月6正源律师事务所楼420㎡33元/㎡/月24正大管帐事务所2100㎡50元/㎡/月1新闻中心420㎡46元/㎡/月40鲁鑫城建620㎡42元/㎡/月24思源告白520㎡20元/㎡/月8项目周边商务办公楼相应配套及租赁现状：项目名称物业配套现租赁状况地税大厦水\电\暖\免治理费3F/6F/7F共3层,只余2套(其余层自用)租赁单位范围较大商业银行附楼水免,电自负,无供暖1~2层为俱乐部自用,3~4层仅余2套国通大酒店水暖免,电限分外自负1层2、3层北部为客房,2、3层南部出租,仅余1套轴承仪大楼水\电\暖\治理费自负1~2层\9层自用,其余全部租出，根本为大型企事业单位租赁，并且皆为整层租赁预备役综合楼水电自负,无供暖2~4层,全部租赁一空水电自负,无供暖2~4层,全部租赁一空，并且皆为整层租赁水电自负,无供暖已租出，并且皆为整层租赁。新闻中心供暖免费，电费自负1与4层自用，2层整层已租出，3层剩余6间较差户型仍未租出鲁鑫城建无暖气，水电自负已全部租出，并且皆为整层租赁思源告白无供暖，水电自负一层8套，每2套一个公司，已全部租出项目周边商务办公楼内公司：（参考目的：档次、范围、经营种类等）经营类别公司名称与经营业务类别公司名称与经营业务金融办事明瑞事务所告白设计印刷东芝霓虹灯告白天安保险甲申告白有限公司永鑫财政公司永卓图片设计恒德事务所传承设计创意事情室信用包管公司天河彩印方正事务所南方印务中智财政办事公司网络信息华莱网络经贸新纺经贸正中信息泰怡经贸公司教诲农业技能学校瑞庆商贸公司国际教诲交换中心创浩工贸毓璜顶教诲中心诚合商贸其他万佳礼品丰源公司中恒业务部松泽经贸中信灵芝土畜产对外贸易裕德食品修建装饰鹏信装饰公司圣玛瑜伽女子俱乐部多数装饰三特翻译培训部润恒装饰烟台商会海翔水泥农机监理站润丰装饰爆破公司东兴岩土工程三阳心理咨询我们由以上列出的调研数据诸表可以看出，本项目周边办公场合的需求市场远大于供给市场，并且相关物业配套都较差，仅从办公情况和配套设施来看，除地税大厦外，其余办公所在均无中央空调和较范例的物业治理，并且相对的租赁代价仍然高企不下（市场均价：29元/㎡/月~32元/㎡/月）。如以租赁住宅的代价模式换算，租赁一套80㎡的商品房作为办公用自住两用房按住宅租赁代价盘算，市场均价仅仅为700多元/月左右，而租赁一套现市场供给的办公写字楼就需要近2500多元/月。但遗憾的是，帐人人会算，现今市场却并无太多能同时满足居住、办公、档次范围较好、配套办事齐全、而租赁代价适中的优秀物业可供市场消费者选择。因此，巨大的市场业态空缺亦展示了本项目市场时机空间所在，由于本项目范围体量限制，无法在产物范围与人造景观、配套设施等方面与现今或未来市场上的竞争同类项目相比拟；因此，影响投资客户是否前来购置本项目商品房的最大心理障碍因素为如何将项目增值潜力得以最大化体现，而凭据上述数据最终阐发结果亦表明：1、本项目户型定位必须以目标客户群切身利益底子为定位准则，切合实际市场状态，定立于数据底子与深化调研底子下的公道户型面积与二手市场的销售、租赁均价对接，并告竣最大化投资回报效果的创造。2、依据第上述第1条的操纵规程后，本项目代价定位必须凭据户型定位为底子，针对目标客户群体的多向利益（投资赢利、产物优化保值赢利、居住对情况康健有利、社会名声宣传效应利益等等）为准则，定一个可返算的公道投资回报方法而吸引投资型目标客户群与希望购置项目后项目能增值、保值的客户群体。所以，在通过对本项目二手市场的调研阐发与反推论证后得出结论为：本项目必须在户型面积定位与市场代价定位对接前在业态定位上给市场一个明确而鲜明的市场业态定位以区分现有市场，立足于未来生长市场之，创造自己的市场空间，跳离竞争线以至项目立于不败之地；因此，本项目在市场业态定位上有三项选择：定位于纯住宅楼定位于商务公寓定位于商住公寓4、与市场类比竞争项目16大卖点阐发代价的评比评分尺度（极差05、较差06、一般07、较好08、良好09、极好10）个案一：东海山庄项目地理位置莱山区和芝罘区两区接壤地带,环山路东口隧道处07分居住情况依山临海，区内情况较为幽静，但靠近马路边的部分住户仍有噪音与空气污染影响08分居住气氛与居住文化东面傍山而建,地属芝罘尽头.西有教诲学院,形成平面上的断层感,北接伯马山庄和老居住区,从一定意义上看生活居住气氛比力伶仃.但周边文化气氛浓厚。08分交通便捷情况设区南、北两个端口，多路公交车路经,交通较为便利09分项目计划设计整体计划能以人为本、阁楼的外窗设计很独到，在烟台是少有的大方。唯一的弱点是楼间距太小，私密性较为受影响。08分项目配套设施由于项目范围体量干系，该项目计划设计为小范围崇高生活社区，所以区内并无太多配套设施，仅设区内3层商业网点做根本社区配套。07分生长商实力较少开发项目，名不见经传07分项目的竞争优势芝罘区内少量的海景山景双景崇高设区；并且带4层阁楼，阁楼的设计很规整亦较为新颖独到。08分项目的区域优势不可再生的山海双景资源，地属芝罘较高点。08分户型隔断户型设计公道，南北通透，并且面积分别定位亦比力受市场接待。09分修建质料大量接纳高级建材，花岗岩踏步、不锈钢扶手等09分销售代价和租赁代价代价较为公道，产物性价比差距不大，市场较为担当09分保值或增值潜力由于该项目为区内少有的绝版双景物业，在若干年内，仍有一定升值的潜力08分物业和商业治理临时为该项目组建的治理团队，东海山庄物业治理公司，名不见经传。07分项目取得的业绩和荣誉无业绩与荣誉记录00分项目在市场的受存眷水平由于工程进度迟钝，且前期销售署理公司不专业，市场存眷一般，但知名度已经打响07分总评该项目具备一定的市场升值与消化潜力，但由于生长商资金欠缺，前期销售署理公司不专业而导致销售推广不得力，销售一直不温不火。亮点在于户型设计比力大方，但由于整体产物计划设计与后期推广包装欠缺，导致整个社区情况给人以局促蹩脚的感觉。119分评分尺度（极差05、较差06、一般07、较好08、良好09、极好10）个案二：进德小区项目地理位置四马路进德小区内08分居住情况中心地带，北临黄海部分户型可以观海08分居住气氛与居住文化社区周围生活气氛浓厚，四周学校林立，文化气息较浓09分交通便捷情况老社区的中心地带，交通便利，出行便捷09分项目计划设计为老社区整体计划，并无太多亮点，计划水平只是停留于70年代水平，计划目的仍然以简朴居住为主，并无附加理念。07分项目配套设施项目所在地为超大范围生活社区，所有生活与共用、娱乐等配套一应俱全。但自身并无相关业主可单独私自享用的独立配套从而低落了物业档次。09分生长商实力一级资质，4年房产开发经验，曾失败开发操纵了进德一期高层，写下了烟台高层修建的一大北笔。但由于该社区已在社会上形成一定影响力与效应宣传，亦为开发商加了分。08分项目的竞争优势老城区，市中心地段08分项目的区域优势大型成熟设区里的新楼盘08分户型隔断12㎡大型景观阳台，外飘窗。南北通透，四明设计。较为人性化，并且面积定位亦以市场为底子，较为让市场追捧。09分修建质料普通建材，并无特色07分销售代价和租赁代价代价较公道，产物性价比差距不大，市场较为担当08分保值或增值潜力随着项目逐步开发，产物整体大情况优势结组成型，有一定的潜在升值空间。08分物业和商业治理烟台市华宇物业治理有限公司，有一定治理经验，在老一期进德小区已积聚了较好的社会声誉。08分项目取得的业绩和荣誉取得市内几项低条理炒作的最佳小区奖项目，但总体仍无太多业绩荣誉。00分项目在市场的受存眷水平交通便利，生活气氛浓厚，倍受周边二次置业的追捧09分总评由于一期高层居住的负面影响，该项目的目标客户已锁定在普通黎民阶级，主要针对工薪族和周边换房族。主要亮点在与生活情况成熟便利，但整体档次与社区文化气氛欠缺。123分评分尺度（极差05、较差06、一般07、较好08、良好09、极好10）个案三：今日花圃项目地理位置位于环山路96号，“大烟台”的中央区生态居住区10分居住情况三大公园围绕左右，周遍情况优美，空气怡人，康健气息浓郁10分居住气氛与居住文化社区文化浓烈，主要体现以自然与人造情况有效结合，为中高等集居住、商业为一体的大型项目。首期宣传以休闲生活气氛为主。09分交通便捷情况交通极为便利，周遍有9条公交线路通往全市各地10分项目计划设计由加拿大著名设计师和留学荷兰的修建博士配合打造的社区楼盘，整体感觉凝练﹑沉稳﹑亲切﹑典雅。09分项目配套设施项目计划设计为大范围生活社区，周边生活配套一应俱全。社区内部生活配套由于其诉求为市内成熟生活社区所以配套较少。08分生长商实力开发商配景宏厚，魄力特殊。09分项目的竞争优势市区少有的黄金宝地，开发理念较为先进，形成了周遍旧有社区中的少有的亮点。10分项目的区域优势坐享得天独厚的自然情况优势，亲近自然，浪漫惬意。且为市区中少有的黄金居住区，具备潜在的升值潜力。10分户型隔断户型设计公道，户户采光，室室通风。宽大的外观景飘窗，操厨空间带观景露台，充实满足住户对住宅实用的要求。并配有部分顶层复式和错层结构，拾级登临，尊崇感油然而起。并且积定位亦以市场为底子，较为让市场追捧。09分修建质料大量接纳高级建材，以欧式修建气势派头设计。09分销售代价和租赁代价销售代价为4260-5100元/平方米之间，代价较公道，产物性价比差距不大，市场较为担当。08分保值或增值潜力随着周边旧有社区的改革，区域形象会在旧有的底子上得到提升，潜在的升值空间较大。09分物业和商业治理注重体现人性化的关爱，提倡“业主至上，办事第一”的治理宗旨和“急业主之所急，想业主之所想”的行动准则。虽然物业治理公司名不见经传，但仍博得不少好评论。09分项目取得的业绩和荣誉无00分项目在市场的受存眷水平开盘期效果良好，所以倍受市场追捧。08分总评该项目的开发商开发理念较为先进，将项目优势发挥至极至，景观优势、地利情况优势、产物创新优势三位一体，是该区最为瞩目的一个优秀项目。137分评分尺度（极差05、较差06、一般07、较好08、良好09、极好10）个案四：华侨新城项目地理位置环山路一中分校四周08分居住情况周遍情况优美，空气怡人，康健气息浓郁，但靠近马路边的部分住户仍有噪音与空气污染影响08分居住气氛与居住文化社区文化浓烈，主要体现以自然与人造情况有效结合，定位为中高等居住区，半山观海。08分交通便捷情况交通较为便利，周边有6条公交线路通往市区各地08分项目计划设计整体计划效果优雅，多层与高层结合。但由于计划设盘算早，并无太多特色亮点。07分项目配套设施项目计划设计为小范围生活社区，周边生活配套俱全。08分生长商实力开发商有一定开发经验，曾开发多个房地产项目，但总体开发理念缺乏更新。07分项目的竞争优势芝罘区与莱山区接壤地黄金路段，双景小型生活高等社区。08分项目的区域优势坐享得天独厚的自然情况优势，亲近自然，浪漫惬意。且为市区中少有的黄金居住区，具备潜在的升值潜力。08分户型隔断户型设盘算为公道，户户采光，室室通风。但由于开发商自信心过强，社区市场、产物定位过高，户型定位过大，加之产权问题仍未解决所以被市场合遗忘。07分修建质料大量接纳高级建材。08分销售代价和租赁代价销售代价明显跳出市场担当范畴，产物性价比差距较大，由于项目仍未向外发售无法调研，但预计未来情况并不乐观。06分保值或增值潜力随着周边其他社区的建立，潜在的升值空间较大，但前提是该项目必须顺利销售与解决产权等问题。07分物业和商业治理宣传与实际上并无良好的物业治理公司组织治理，为开发公司自有治理公司负担，但由于项目宣传形象并未完善，前途甚忧。06分项目取得的业绩和荣誉无00分项目在市场的受存眷水平尚未开盘。市场上所得信息皆为对该项目的外部认知，并且开发商亦不懂前期造势，市场不见经传。06分总评一其中庸的项目；口号高唱却不见实际，跟风号称“打造中国房地产的劳斯莱斯”却每样都无法落到实处，亦是该区所有项目中唯一连获3个06分的低分项目，和唯一要评断06分的项目，如该项目开发商不痛定思痛结果甚危。110分评分尺度（极差05、较差06、一般07、较好08、良好09、极好10）个案五：静海山庄项目地理位置环山路感染病医院东08分居住情况周遍情况优美，但局部略显拘谨08分居住气氛与居住文化社区文化尚未形成，主要体现以自然与人造情况有效结合，但难堪在于与感染病院为邻，目标客户定位只有自降档次，定位为金领阶级。06分交通便捷情况交通极为便利，周遍有6条公交线路通往市区各地08分项目计划设计整体计划效果优雅，多层与高层结合，但底层视野受限。07分项目配套设施项目计划设计为小范围生活社区，周边生活配套俱全。但自身由于范围体量限制，无法建立过多提高项目质素的帮助配套。08分生长商实力开发商名不见经传，但开发实力与魄力仍可。08分项目的竞争优势芝罘区与莱山区接壤地黄金路段，主要以地段和双景观主题为项目主要卖点。08分项目的区域优势优越的地理位置08分户型隔断户型设计公道，南北通透，并且面积分别定位亦比力受市场接待。08分修建质料局部接纳高级建材，大部分接纳普通建材，在建材上并无太多亮点特色。07分销售代价和租赁代价销售代价定位较公道，产物性价比差距不大，市场较为担当。08分保值或增值潜力随着周遍其他社区的建立，潜在的升值空间较小。因总体上仍然无法挣脱感染病医院近在咫尺的阴影，只存在保值的空间。07分物业和商业治理为烟台习用治理模式，开发商自行组建团队治理。07分项目取得的业绩和荣誉无00分项目在市场的受存眷水平由于其地理位置优势影响，购置人群较多，并且销售亦较为顺利，现已根本销售一空，市场影响力转弱。08分总评该项目唯一最大缺点为与感染病医院为邻，而在开发商角度上由于能正确看待劣势加以弥补，项目销售情况亦甚佳，值得借鉴。114分评分尺度（极差05、较差06、一般07、较好08、良好09、极好10）个案六：本项目项目地理位置环山路与上夼东路接壤处09分居住情况周遍居住情况成熟为老居民区09分居住气氛与居住文化周边区域生活气氛浓厚，为老居民生活区，但居住文化为原生居住文化，近期由于旧城改革与周边各大型房地产项目的推动，整体居住文化将向好的偏向生长。08分交通便捷情况交通极为便利，周边近11条公交线路通往市区各地10分项目计划设计整体计划效果优势强劲，为区域内极其罕见的高层双塔楼修建，并且外观新颖奇特将吸引众多存眷。09分项目配套设施项目计划设计为小范围生活社区，周边生活配套俱全。但自身由于范围体量限制，无法建立过多提高项目质素的帮助配套。08分生长商实力开发商虽名不见经传，但开发实力与魄力仍可。08分项目的竞争优势不光是芝罘区焦点居住地段，并且从产物创新的优势、景观优势等皆为奇特卖点。09分项目的区域优势优越的地理位置10分户型隔断由于项目在计划设计阶段，仍有可修改余地，户型设计可塑性强。08分修建质料由于项目在计划设计阶段，仍有可修改余地，建材设备运用可塑性强。08分销售代价和租赁代价由于项目在计划设计阶段，仍有可修改余地，销售代价可以适应市场为底子进行附加增值跃升产物素质，从而提升销售代价。08分保值或增值潜力随着周遍其他社区的建立，来自于自己项目地块潜在的升值空间已经较大。并且只要产物整体从设计至营销包装推广阶段都遵循差别化与有效创新等紧贴市场的良好理念，增值空间潜力将继承大大提升。09分物业和商业治理只要开发商遵循人性化的积极治理模式并附之执行，将鼎力大举提升本项目品牌实力。08分项目取得的业绩和荣誉无00分项目在市场的受存眷水平由于项目并未切入市场，所以营销推广方法极为重要，直接干系到本项目的市场推广与社会存眷影响力。08分总评本项目最大优势为可塑性极强，并且兼有地利、天时（景观）、人和（专业操纵团队介入）之利，只要执行到位，将能将项目经济效益与社会效益达至最大化。129分类比项目本项目东海山庄进德小区今日花圃华侨新城静海山庄销售均价4580元/㎡4280元/㎡4620元/㎡4450元/㎡4310元/㎡评估得分119分123分137分110分114分比力系数可调均价49464494434352074870评估均价4772■均价定位动态代价底子：经过针对以本项目的一手市场与二手市场结合的整体市场代价体系的详实市场资料盘算与深化论证，暂时排除以本钱为导向的本钱订价模式与以针对与特定目标竞争敌手的排它定向订价模式，接纳以市场导向法的竞争导向订价法相互结合最终得出本项目现市场均价定位动态代价底子为：4610元/㎡~4772元/㎡正式施工期前年增长率按二手市场销售代价年折旧率的50%盘算约为RMB110元/㎡逐年递增四、定位总结1、代价定位：凭据本项目上述市场数据阐发结果及本项目的产物定位与地段代价、景观朝向等相关影响因素，发起本项目的代价定位为：4100~5100元/㎡■均价定位为：4600元/㎡■内部认购代价均价起价为：凭据本项目的代价定位及代价计谋，发起本项目的内部认购价均价起价为：4200元/㎡实际端数订价为4188元/㎡注：端数订价为一种典范的心理订价法，对想制定1000元的产物订价为980元，会在一定水平的潜意识上使目标消费群体注意到1000元与900元之间的差距较大，而模糊弱化实际相差只为千分之一、二的实际代价差距，此订价法已遍及应用于社会上多数产物推广和促销中。■入市代价：凭据本项目的入市代价应与内部认购代价拉开较高距离的原则，发起本项目的入市代价为：4500元/㎡实际端数订价为4488元/㎡注：如遇市场反应热烈，与预估市场代价相抵，并销售连续白热化攀升，可考虑封盘处置惩罚重新调解代价。■代价升幅周期：代价的升幅周期应凭据本项目的整体营销节奏的摆设与市场的反响而定，在推出新货量的每个销售区间都应相应做出调解。■代价升幅比例：代价的升幅比例调解的历程中主要是控制代价、面积和楼层的配比，代价调治幅度的要害是：小幅稳步递增。调价的要点是：小幅频涨。一般每次为3%—5%，调价新近的几天，可配以适当折扣等促销计谋，作为代价式部过渡，有新生客源流时，再打消折扣。在调价历程不能任意折扣，没有市场购置之底子，不能回落，随意往下调。■订价原则：●低开高走为在开盘初期制造惊动效应、聚集有效人其，同时也为了体现客户在差别时期购房所产生的利息差及风险回报，发起接纳“低开高走”的销售战略。即开初期定一个相对较低的价位，在后期凭据销售反响上调代价，维持均恒的总体均价水平。●价质均衡：排除当地市场原始的依据基价方法排布楼层上下价差，而不考虑项目景观、通风范光等实际因素，发起凭据市场担当水平量化楼层差别，具体指标包罗朝向、景观、视野、噪音、结构、户型、通风、采光、间距等。以量化打分的形式包管每个单位的代价质素比能够均衡，制止出现部分单位因代价低估而