物业投资广场管理制度汇编样本

物业投资广场业主条约

为加强投资广场管理，维护全体业主和物业使用人正当权益，维护公共环境和秩序，保障物业安全和合理使用，依据国家相关物业管理法规、政策制订本条约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有或正当取得使用权物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁协议、物业管理协议和本条约要求。

二、实施业主委员会决议、决定。

三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环境保护、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业依据政府相关法规、政策和业主委员会委托制订各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应主动配合物业管理企业各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业管理企业及其管理工作如有意见或提议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可经过业主委员会处理。

六、加强安全防范意识，自觉遵守相关安全防范规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守相关物业装修制度，并事先通知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和严禁行为通知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍她人正常使用物业现象（如渗、漏、堵、冒等），应该立即纠正，造成她人物业损失应负担赔偿损失，对拒不更正，物业管理企业可采取对应方法阻止其行为，并立即通知业主委员并报相关行政管理部门进行处理。

八、业主方委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位相关设施、设备进行维修、养护，应支付对应费用。

九、凡房屋建筑及隶属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋她人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻，按要求应由业主单独或联合维修、养护，业主立即进行维修养护，拒不进行维修养护，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按要求分摊。

十、和其它非业主使用人建立租赁关系时，应通知并要求对方遵守本业主条约和物业管理要求，并负担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

（1）私自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位颜色、形状和规格）、设计用途、功效和布局等；

（2）对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（6）违反要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；

（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；

（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（9）影响市容观瞻乱搭、乱贴、乱挂、设置广告牌；

（10）随意停放车辆；

（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德行为；

（12）违反要求喂养家禽、家畜及宠物；

（13）法律、法规及政府要求严禁其它行为。

十二、人为造成公共设施、设备或其它业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。

十三、按要求交纳物业管理企业应收取各项服务费用。

十四、业主使用本物业内有偿使用文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按要求交纳费用。

十五、自觉维护公共场所整齐、美观、通畅及公用设施完好。

十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同发明良好工作和生活环境。投资广场层业主（物业使用人）签字、盖章：日期：投资广场写字楼装修管理要求一、总则

1、为加强投资写字楼租赁后装修管理，确保大楼建筑主体结构稳固和整体风格完整、统一，保障租赁双方权益，参考国家相关法规，制订本管理要求。

2、本要求为写字楼租赁契约之附加约定文件，签署契约即视为认同本要求全部条款；租户在对租赁写字楼进行装饰装修必需无条件遵守本要求。

3、本要求由投资广场物业管理处负责解释，其中内容和国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。

4、租赁双方另有约定各项不在本要求约定范围之内。

二、通常要求

1、租户对承租区域装饰装修过程中，严禁下列行为。

①未经大楼物业管理处同意或含有对应资质等级设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。

②扩大承重墙上原有门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等尺寸，拆除连接墙砖、混凝土墙体。

③对楼层上、下楼板大面积打孔。

④将无防水要求房间改为卫生间、厨房间。

⑤损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风和固定标识物等。

⑥改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。

⑦在公共区域内悬挂较大致积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。

⑧改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观行为。

2、租赁方对承租区域室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为：

①对地板装饰，对吊顶拆换装饰。

②搭建建筑物、构筑物。

③拆改供冷、供暖管道和设施。

④拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。

⑤室内墙壁装饰、改色。

⑥在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。

⑦楼顶悬挂小型物体需借助管道支撑点时。

3、租赁方对承租区域室内装饰装修，有下列行为，必需向物业管理处报送相关施工方案及图纸，并由物业管理处同意，方可施工。

①装修超出大楼设计标准或要求，增加楼面载荷，应经大楼原设计单位或是有对应资质等级设计单位提出设计方案。

②改动卫生间、厨房间防水层和改房间卫生间、厨房应根据防水标准制订施工方案，并做漏水试验。

③对本区域内用电容量增加，应对照原大楼设计容量制订增容计划，对空开、保护装置调整应有调整方案。

④对房间隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施装修改动，全部须有完整、具体方案及平面图。

⑤装修施工安全方法，动用明火和进行焊接作业。

三、开工申报和监督

1、装饰装修工程开工前，应该先向大楼物业管理处申报登记并报具体装修方案，由物业管理处审查立案，取得书面同意后方可开工。

2、装修施工方应含有专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查立案。

3、装修方案内容应严格依据相关法律、法规及本要求中严禁条款，不能和之相抵触。

4、委托装饰装修企业施工需提供企业相关资质证书复印件。

5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据要求对整个装饰装修活动监督检验，发觉违规行为有权阻止，对造成事实后果或拒不更正，即按违约追究租户责任。

6、任何单位和个人对承租方装饰装修行为中出现影响公众利益质量事故，质量缺点和其它影响周围单位工作行为，全部有权检举、控告、投诉。

四、其它要求

1、装修施工方应严格遵守物业管理处要求装修施工时间，降低施工噪音，降低环境污染及给其它租户带来不便。

2、装修过程中形成多种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处要求位置、方法和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。

3、装修工程所使用材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。

4、装修施工中占用电梯及关键通道，需事先得到物业管理处许可并服从调度，以确保物业管理处为大楼内其它租户提供各项优质服务不受影响。

5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制订其它管理要求，施工人员应接收投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理多种出入登记及其它证件。

6、装修过程中应保持对公共区域卫生不受影响，因施工产生垃圾应立即清除。

五、负担责任（违约责任）

1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应该负责修复和赔偿。

2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害责令更正修复，造成损失依法负担赔偿责任。

3、租户因装修对其它租户工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉，应立即消除影响，立即更正。情况严重应负担赔偿责任。

4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令更正。

5、租户违反本要求，将装修工程委托给不含有对应资质等级企业施工处五百元以上壹仟元以下罚款并责令更正。

6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标责令更正，造成损失，依法负担赔偿责任。

7、有下列行为之一，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令更正。

①私自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。

②将无防水要求房间改为卫生间、厨房。

③私自超出设计标准增加楼面荷载。

④损坏房屋原有节能设施。

⑤对立面、电梯口、走道等区域私自进行广告粘贴。

8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》由建设行政部门根据相关要求处罚。

9、租户违反国家相关安全生产要求和技术规程，不采取必需安全防护和消防方法，私自动用明火和进行焊接作业或对安全事故隐患不采取方法给予消除，责令更正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重，责令停业整改，造成重大安全事故，交司法机关处理。

六、说明：

1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域装修。

2、建筑主体：是指建筑实体结构结构，包含屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

3、承重结构：是指直接将本身自重和多种外加作用力系统地传输经基础地基关键结构构件和其连接接点，包含承重墙体、主体、柱、柜架和墩、楼板、梁、层架、悬索等。

4、大楼因为各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制订。

5、本要求自11月1日对入住投资广场全部业主统一实施，经租户签收后租户有义务实施。签收人：投资广场层租户（单位盖章）

日期：工程部工具分配、领用及保管方案一、电气班日常常见工具每人一套；领用人各自保管，其中：

1、电工日常常见工具包含：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。

2、电梯工日常常见工具包含：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。

3、其它工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。

二、空调工具（厂家随机配置专用工具）由空调工负责领用和保管。

三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。

四、机修工具全部由机修工负责保管。

五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。

六、工具保管责任人负责所保管工具保养、维修和每个月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不妥造成工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清由保管责任人负责赔偿。

七、上下两班共同使用或保管工具在交接班时需进行清点核实，并将情况统计在交接班统计上。

八、离职或调岗人员需归还全部使用或保管工具，不然不予办理手续。★相关链接：

《工程部工具采购清单1》-电气工具类

《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类

《工程部工具采购清单3》-机修工具类

《工程部工具采购清单4》-通用工具类工程部人员结构方案一、岗位结构工程部管理范围内设备系统类别繁多、专业性强，对人员技术素质要求较高。通常情况下需要采取“岗位细化”结构模式：按设备类别分班组、依据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这么结构能够达成分工明确、并较有技术确保。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。

所以，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采取了“万能工”模式：即一名技工同时负责某个区域多个系统类别设备运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理，能够极大地提升人力利用率、降低工程部人力成本、提升运作效率。不过这种模式要求所聘用技工含有多方面专业技术能力，能够胜任多个不一样专业类别设备运行维修。

考虑到高素质人员招聘难度及企业实际设备规模，综合以上两种模式优劣，工程部结构采取以下方案：

1、在企业开业伊始一段时间内，所招聘技工不可能对企业整体环境和设备情况很熟悉，这段时间任务也会比较多，轻易发生部分适应性问题，基于这些原因，工程部整体结构大致按设备专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。

2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为[电气班]，其它岗位合并为[综合班]。

3、在班组内实施“万能工”模式：各岗位责任范围任务并不固定人员，而由该岗位所属班组当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业早期一段时间会指定一个技工负责一个专业对口岗位。

4、每个班各设一名领班。

5、工程部组织结构图

二、人员编制按以上结构，依据对应班次运行要求，工程部人员编制以下表：工程部编制共11人主管1人电气班5人1、责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。

2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人

综合班5人1、责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修

2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人中班2人、夜班1人三、班次安排按以上结构及人员编制，工程部正常班次以下表：

1、电气班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日

○1领班白班白班白班白班白班白班例休

○2技工A白班白班白班轮休早班早班早班

○3技工B早班早班早班早班轮休中班中班

○4技工C中班中班中班中班中班轮休夜班

○5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休

说明：1、除○1领班外，其它人员实施轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每七天有一天休息。2、【当班时段】白班：按企业行政白班时段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:002、综合班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日

○1领班白班白班白班白班白班例休白班

○2技工A早班早班早班早班轮休中班中班

○3技工B中班中班中班中班中班轮休夜班

○4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休

○5锅炉工白班白班白班白班白班白班轮休

说明：1、除○1领班和○5锅炉工外，其它人员实施轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每七天有一天休息日。2、【当班时段】白班：按企业行政白班时段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00四、工作时间及休息

按以上班次当班时段计算，每七天工作时间为8h×6T=48小时（包含当班时段内就餐等时间）。每七天可有一天休息，国家法定节假日休息按企业统一要求。

五、人力成本(工资)预算

1、当地同类工资水平参考

级别月工资水平备注

试用期及初级工350-450元试用期1-3个月

中级技工550-650元不含福利、奖金及花红

领班及高级技工600-800元不含福利、奖金及花红2、提议工资标准

级别月工资水平备注

试用期及初级工450元试用期3个月

中级技工600元不含福利、奖金及花红

领班及高级技工700元不含福利、奖金及花红3、工程部人力（工资）成本预算

按以上提议工资水平，正常情况下工程部人力成本（关键为工资成本）为：

（1）、每个月：领班2人×700=1400元，

其它8人×600=4800元，

累计1400+4800=6200元。

（2）、每十二个月（按13个月计）：

6200×13=80，600.00元

（3）、平均支出：

月均6716.66元；日均220.82元。

【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其它意外支出。

六、人员聘用方案

专业专长人数相关要求

高低压配电2人3年以上经验、持操作证、能熟练维修多种电气设备

强弱电维修3人3年以上经验、持操作证、熟悉多种强弱电气线路及设备

电梯维修1人熟悉高层楼宇电梯原理和维修、十二个月以上经验、持特业资格证

中央空调1人熟悉多种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础

水暖管道、机修2人有熟练给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能

锅炉1人持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础

【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。

七、人员到位计划

1、开业前15-12天内：

（1）通知电梯、空调、锅炉等专业性强特种设备拟聘人员面试。

（2）确定各岗位拟聘用人员名单。

2、开业前12-10天内：

（1）电梯、锅炉、空调关键设备岗位人员进场接收厂家或施工方技术培训。

（2）联络其它拟聘用人员，确定补充招聘计划。

3、开业前10-6天：

（1）通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定全部录用人员名单。

（2）组织全部些人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、企业规章等内容岗前培训。

（3）安排关键人员上岗参与设备综合调试及部分不提供安装设备（洗涤设备等）安装。

4、开业前6-3天内：

全部些人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等试运转。

5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。

八、减员增效预案

1、结构更新

开业后企业走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间磨合，各岗位人员对所负责工作和整体运作模式全部较熟悉情况下，采取逐步过渡方法进行结构重组，在工程部内实施单一全“万能工”模式：合并两个独立班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。

具体结构以下：

工程部共7人，按以下班次运行：

①白班4人负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。1、设领班一人。2、其它人实施轮班制。3、具体班次依据情况安排，并适时调整。

②中班2人负责设备运行及紧急故障处理。

③夜班1人负责运行值班和紧急故障处理。2、人员精简

按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方法进行。其中也有些人员正常流动和流失。

3、薪资增加

实现以上结构后，人员降低，工资成本也同比降低。其次，因为人员精简，余留人员需负担工作任务也大大增加。

将减员而降低支出工资额一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于当地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更能够提升企业形象，吸引更多优异人才加入，使企业更具活力。

工程部

工程部运作计划工程部为企业经营提供能源供给、设施维修和工程协作等保障功效：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施维护、保养和检修；帮助完成企业多种经营活动中需工程部提供支持任务如：部署会场、制作宣传道具等

依据工程部任务范围，参考星级服务标准，计划从以下多个方面做好工程部运作：

一、建立完备运作管理规范

依据企业物业规模，参考星级酒店工程管理标准，拟出一套包含多种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容规范文件。这是工程部运作依据，以此实程序化、制度化管理。

★链接：《凯比特投资广场工程部运作管理规范》

二、建立精干、高效工程服务队伍

依据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求高素质技工队伍。

1、按企业整体运作管理方案制订工程部运作模式和人员结构方案、对应聘用要求。

★★链接：《工程部人员结构表》

2、按各岗位专业要求招聘考评、择优选择所需人员。

3、聘用人员上岗前进行企业要求、工程部运作规范、星级服务意识及团体精神等方面培训，强化对企业文化认同感和综合素质，以适应新工作环境。

4、各岗位人员到岗后，依据实际岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度培训，使其立即进入工作角色。

5、制订一套考评制度，对工程人员业务技能和敬业情况进行考评，努力营造务实求进工作气氛，调动每个人主动性。

6、充足重视全部些人个人能力，尊重工程部每个人提议；强调团体精神；让每个人全部能充足发挥自己专长、主动贡献自己力量同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。

三、做好物业设备运行和维修管理

【一】设备运行管理是工程部关键任务，计划采取以下方法努力提升管理水准：

1、搜集齐全物业设施设备技术资料，建立系统设备档案。

2、按设备技术要求制订详实细致操作和检修程序。

3、制订预防性维修计划，按计划时间、项目内容对设备进行保养和检修。

4、和使用和保管设备部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备正当操作和立即有效维护保养责任。

5、建立完备设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废统计，使设备管理更规范。

6、在设备运行和维修成本上进行内部考评控制，避免和降低无须要浪费。

【二】建立完备可行维修系统是设备设施维护检修保障基础，计划按以下模式对全部物业设施设备进行充足有效维护保养和检修：

1、维修功效

全部设备设施维护、保养和检修以四个功效块来完成：

【1】预防性维修：全部设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和步骤实施预防性检修。

【2】日常报修处理：设备设施使用部门在日常使用过程中发觉故障以报修单形式通知工程部采取维修方法。

【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段最少对责任范围内设备设施进行一次巡查，发觉故障和异常立即处理。

【4】增改翻新：依据设备设施具体情况和实际需要，对已经有设备设施进行增加、改善性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好利用。

2、维修结构

【1】主管负责依据物业设施规模制订维修程序和维修计划。

【2】以各专业班组为单位，按既定责任范围，分别负责所属区域或设备设施维护、保养和检修。

【3】关键设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。

3、维修控制

【1】主管负责监督各班组按既定程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班组织和率领下，实施并完成设备维护、保养和检修。

【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料统计。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务查对材料成本。

【3】设备设施预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料统计。《设备计划检修统计》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务查对材料成本。

【4】工程部日常巡查中检修由检修人员具实填写《巡查检修统计》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务查对材料成本。

四、做好能源控制管理

能耗成本通常占企业日常经营成本很大百分比，节能降耗是控制成本提升效益有效手段。能控管理关键是〖1〗提升全部些人节能意识。〖2〗制订必需要求和制度。〖3〗采取必需技术方法。

计划从以下几方面入手，促进能控制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理水平：

1、做好耗能设备维修保养，使其常常保持良好性能状态。

2、对关键耗能设备如：空调系统、供热系统运行情况进行分析，制订出利于节能运行程序。

3、在确保企业营业所需前提下，尽可能降低耗能设备使用。如：立即关闭暂无开启必需灯具、空调等。并将这些内容形成制度。

4、对各部门进行空调、水电设施使用和节能常识培训。

5、优先维修造成能源浪费设备故障。

6、工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。

7、正确抄录多种能耗数据，按时进行分析，依据发觉问题不停采取节能方法。

8、在设备选购、维修和运行管理中，主动采取有利于节能新技术、新材料。

五、做好安全运行管理

工程部是企业要害部门之一。将以“安全是最大效益”标准，加强安全防范和日常运作中安全管理，并从以下多个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。

1、主动配合安保部门，做好工程部安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面工作。

2、加强各岗位安全操作管理。全部岗位技工均要求持对应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。

3、将设备运行和维修过程中安全操作要求制度化、程序化。

4、制订工程部安全考评制度，强化每个人安全意识和责任心。

5、常常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面培训，是每个人全部能切实掌握正确程序，从技术基础上确保运行安全。

6、关键设备和岗位确定专员对运行安全负责，定时进行安全检验和评定。

7、关心了解各岗位人员思想状态，立即化解存在矛盾，作好防盗、放损和预防人为破坏工作。

8、制订必需安全预案，发生事故是努力争取降低损失。

六、做好和各部门协调工作

立即和各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中异常等方面信息，便于优质做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其它部门。

将依据实际部门结构和运作方案拟出具体“和各部门协调工作计划”除以上方面外，将结合日常运作中实际情况，立即对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充足考虑企业实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任

1、果断落实实施企业总经理指示，直接对总经理负责。

2、对工程部全部些人员和设备全权管辖和调配。挑选和配置下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备安全运行和装修设施完好。尽最大努力，以最低成本开支保持企业高格调水准/

3、制订下属各岗位规范及操作规程，督促检验下属严格实施岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。

4、深入现场、掌握人员和设备情况，坚持天天作以下检验：

（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发觉异常，分析原因，立即采取节能方法。

（2）审阅各系统运行监测技术参数，发觉偏差，立即修正。

（3）现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解职员思想，发觉不良倾向立即纠正。

（4）现场巡查关键设备运行技术情况，发觉隐患，立即和相关班组组织力量消除；发生影响营业重大故障，立即组织力量立即处理。

（5）现场检验关键维修工程及增改工程工作质量和进度，发觉失控立即采取方法。

（6）现场巡查关键公共场所动力设施，发觉问题立即组织维修。

5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排和人力调配，检验计划实施情况。

6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。

7、依据营业要求和科技发展情况，常常咨询一线业务部门意见，不停改善原设计缺点，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。

8、深入了解下属管理人员和职员思想情况，立即纠正不良倾向，常常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养职员企业责任感。

9、编制培训计划，定时对人员进行培训，提升管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量队伍。

10、核下属职员考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换统计，每个月交资料员整理归档。

11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理设备，完善设计和施工遗留缺点；对所属系统重大改造工程参与设计，提出和原系统匹配可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

班组主管岗位责任制

1、模范实施岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，立即完成各项工作任务。

2、管理好、使用好本班负责范围设备，使设备常常处于良好技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管首要责任。对管辖设备要严格做到三洁净：设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。

3、主管是一班人在工作上、技术上带头人，是班组骨干，应含有良好思想作风，工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，处理技术上疑难问题。

4、做好日常工作安排，做到维修快速立即，确保质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，确保企业正常营业。

5、负责制订本班设备年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划实施。

6、做好本班设备技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚统计在班组档案，每个月交经理审阅。

7、做好班组人员考勤和维修台帐，每个月报办公室汇中央空调系统参数

一、主机铭牌数据

机组型号BZ175V111（K）BO

出厂编号02063518

检验员号QA01

制造日期6月

制冷量175万Kcal/h

制冷量2035Kw

冷水入口温度12ºC

冷水出口温度7ºC

冷水流量350M³/h

冷水压限0.8mPa

燃料低值热值8500Kcal/Nm³

热源最大耗量1698KW

溴化锂溶液量6.2t

电压/频率380v/50Hz

耗电量10.4KW

大件运输重量23.6t

二、主机常见数据

燃料耗用量

制冷：128kg/小时

制热：140kg/小时

电消耗：10．5kw

三、系统其它数据

1、总造价约400万元

2、设计使用年限20年

3、冷却水塔电功率15kw/n

4、冷却水泵（单台）55kw/n

5、冷冻水泵（单台）55kw/n

6、冷却水首次充注耗用量6.5t

7、冷冻水首次充注耗用量100t

四、机盘管标称功率统计

1、1F前楼（南楼）建行：1152W

大堂：1920W

农行：1344W

累计：4416W

后楼累计：480W

2、2F前楼证券交易大厅：1786W

中庭：768W

证券办公室：1402W

后楼：826W

3、3F前楼咖啡厅：1786W

东侧厅：2938W

后楼：922W

4、4F/6F-14F/16F-18F前楼：672W

后楼：672W

共13层累计：17.472KW

5、5F前楼：776W

后楼：832W

6、15F前楼：988W

后楼：832W

7、19F（前楼）768W

8、总计：41.478KW(约为42KW)

五、系统设备折旧

1、计算公式：

设备折旧额=（设备原总值－估计净残值）/估计使用寿命

2、计算条件

①主机：设计寿命20年/每十二个月工作160天/天天工作3小时

②系统其它设备均按：寿命20年/每十二个月工作160天/天天工作8小时

③系统原值按400万元/净残值忽略不计

3、折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时

六、成本计算

1、计算条件：柴油：3000元/t电：1.5元/Kwh水：1.5元/t

2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h

3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

8、系统总成本为：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为：

制冷：806.5元/h

制热：842.5元/h

8、折合成风机单位电耗为：

制冷:806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh

制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh

注：人力及维持费用未计

六、中央空调系统计量方案

方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能１ｋｗh折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。

方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率和风口数量），可估算出空调系统运行单位小时各区域所需成本，并据此收费。

工程部工程部主管岗位责任……岗位责任：1、模范实施岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，立即完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围设备，使设备常常处于良好技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管首要责任。对管辖设备要严格做到三洁净：设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上带头人，是班组骨干，应含有良好思想作风，工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，处理技术上疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修快速立即，确保质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，确保企业正常营业。5、负责制订本班设备年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划实施。6、做好本班设备技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚统计在班组档案，每个月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每个月报办公室汇总。保安部任务及职责

一、室外保守

1、停车场警卫（写字楼、公寓、中餐厅）

注意车辆进出程序、步骤安排、计划好3个大门秩序，具体事项以下：

A、检验车辆停放

B、处理好车辆偷窃事件

C、处理好车场内交通事故

D、处理好乱停乱放车辆

E、处理好逆行车辆

F、夜间对全部进出车辆进行检验

2、岗亭警卫（南大门、西大门）

A、出入车辆人员登记

B、出门货物要有凭证，并检验是否属实

二、室内保守

1、客人活动区域监控

2、地下室监控

三、消防安全工作

1、报警和处理

A、严格做好预防工作

B、如遇火灾，应立即处理，并和相关部门联络

2、检验消防器材

四、室内保守办公室管理

1、案件处理

A、酒店内打架斗殴事件处理，必需有具体处理程序，并作文字汇报。

B、楼层安全工作

C、安全检验

对酒店内关键要害部位每个月进行一到二次安全检验，检验人数不得少于2人，并做好统计。

五、内保内勤工作

1、大厅警卫

2、巡查警卫电工安全技术操作规程

一、工作之前

1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。

2、应具体了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。

3、工作前应具体检验自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需安全防护用具，以防工作时发生意外。

4、维修线路要采取必需方法，在开关手把上或线路上悬挂“有些人工作切勿合闸”警告牌，预防她人中途送电。

5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，严禁超出范围使用，电工人员通常使用电笔只许试五百伏以下电压。

6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。

7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。

二、工作之中

8、凡四百伏至一千伏之内线路上，严禁带电操作，如必需带电作业时，要有可靠安全操作方法，经领导同意后，在有些人监护下方可进行。

9、电工人职员作时，必需头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者严禁工作。

10、工作中所拆除电线要理好，带电线头应包好，以防发生触电。

11、安装灯头时，开关必需控制火线，灯口处必需接在“0”线。

12、所用之导线及保险丝，其容量大小必需合乎要求标准，选择开关时必需大于所控制之设备总容量。

13、如工作中途因停止，当重新工作时，必需具体检验各项设备之改变，待充足了解后方可进行工作。

14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。

15、在一切金属器外壳上，全部必需施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力1/3。

16、设备安装时，要进行具体检验，电器绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书各项要求，进行调整、试验。

三、工作结束后

17、工作结束后必需使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，全部材料、工具、仪表等随之撤离，原有防护装置，随时安装好。

18、操作地段清理后，操作人员要亲自检验，如要送电试验一定要和相关人员联络好，以免发生意外。

四、登高操作

19、登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必需常常检验，切实保护好，如发觉损坏，不合安全要求应立即停止使用。

20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，严禁二人同时上、下梯子，操作时需有些人在地面监护。

21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。

22、使用之工具及材料必需装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有些人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。

23、数人同登一杆工作时，必需戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己位置后，才能开始工作。

24、登杆以后，必需验无电时才可开始工作。为了预防中途送电，线路上需挂临时地线。

25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。

26、工作完成后必需拆除临时地线，并检验是否有工具等物漏忘在电杆上。

27、新建线路或检修完工后，送电前必需认真检验，看是否合乎要求，并和相关工作人员联络好，方能送电。

五、其它方面

28、弯管时注意安全，预防烧伤烫伤。

29、电气安装打墙眼时，要思想集中，相互注意预防锤头伤人。

30、发生事故或重大设备、人身事故和发觉严重事故原因时，应立即向上级汇报，快速排除。

31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或洁净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。

32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。电梯维保安全规程

1、开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。

2、停电盘车时，必需先关掉总电源，由两人或两人以上操作。

3、进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员出来后，再把电梯打上正常。

4、轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中对重撞人。

5、底坑检修，务必小心运行中轿厢或对得撞人。

6、非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。

7、非维修人员，不得私自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。

8、未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。

9、珍惜电梯，人人有责。高压室送电操作规程

1.关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.

高压室停电操作规程。

1.操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;

3.打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目：

1、电梯有没有异常声响。

2、各层门及滑块检验、调整、清洁、润滑。

3、各层门锁限位动作可靠性检验。

4、轿门及自动门机构检验调整、清洁。

5、操纵箱各开头控钮、信号灯正常。

6、确定平层误差在要求范围内。

7、楼层提醒、呼梯按钮灯正常。

8、厅门、开关门灵活可靠。

9、消防开关工作正常。

10、控制屏内检验：变压器、接触器、继电器。

11、配合厂家月保工作，和年检。每个月巡查保养项目：

1、涨紧轮、离地距离、清洁加油、断绳开关间隙。

2、对重缓冲距、轿厢缓冲距检验、对重保护栏、赔偿链连接可靠运行正常。

3、上下限位开关动作可靠性检验。

4、安全间隙检验调整，清洁，开关动作正常。

5、底坑安全开关工作正常。

6、液压缓冲器油位检验，限位开关动作可靠。

7、厅门、轿门、机电联锁开关动作可靠性。

8、轿门、厅门、道轨检验、清洁润滑。

9、安全触板动作灵活、开关接线可靠。

10、光电保护装置工作正常。

11、轿顶安全窗限位开关工作正常。

12、轿顶检修开关工作正常。

13、轿顶感应器工作正常，清洁调整。

14、限速器开关动作正常。

15、制动器动作灵活，维持电压正常，间隙正常，轴销加油润滑。

16、限位开关动作正常。

17、紧急停靠装置（MELD）工作正常。每十二个月保养项目：

1、电动机、拽引机检验。

2、主付靴及靴衬检验。

3、各导轨支架联接螺栓检验。

4、钢丝绳涨力检验调整。

5、轿顶绳头对重绳头检验。

6、引轮、导向轮检验，清洁润滑。

7、引轮、绳槽及钢丝绳磨损程度检验。

8、电动机、引机换油。

9、制动器铁芯拆洗调整。

10、清洁导轨。

11、各安全装置动作检验，调整。

12、轿厢对重、缓冲器距离检验调整。工程部在岗培训考评试卷（1）工作手册部分姓名工号分数考评评定（优/良/好/差）点评

一、填空（每空1分共42分）

1、工程部是酒店关键部门之一，其基础职能为、

三个方面。

2、设备维保是工程部设备管理关键内容，采取、

、四种功效方法相互结合来确保设备得到充足有效维护和保养。

3、各岗位对所负责管理设备要严格做到三洁净，即：、、

；四不漏，即：、、、

；五良好，即：、、、

、。使设备常常处于良好技术状态，确保设备

、、运行。

4、工程部一样应树立良好服务意识，坚持，恪守

服务信条。把理让给客人，以优质服务为企业争得荣誉、发明财富。

5、机房值班时，应按要求定时巡视设备运行情况，做到、、

、、，立即发觉和处理隐患。

6、非本部门人员但属本企业人员进入工程部各机房，应得到许可，非本企业人员，如需进入机房，则必需有批条，并由。

7、交班人员要对接班人员负责，要交、交、交、

交、交，双方要办签字手续。

8、工程部人员行为准则概括为、、、。

二、判定题正确打√错打×（每题5分共25分）

1、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应立即汇报部门主管。（）

2、各班组可存放不超出1Kg易燃油料。（）

3、电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提升工作效率。（）

4、物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。（）

5、房间故障报修必需有服务员陪同，取得客人同意后方可进行抢修。（）

三、简答题（每题10分共40分）

1、分别简述大型设备一、二级保养目标和关键内容。

2、简述日常报修单处理步骤。

3、简述工程维修服务规范。

4、简述交接班中关键注意事项及规范。四、叙述题（13分）

请结合自己实际岗位体会，叙述怎样做好工程部各项工作。工程部十月份下半月工作计划和安排

1、继续统计复核主楼工程数据。

2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统管道走向，控制阀及隶属设置。

3、了解掌握主楼给水和部分喷淋泵系统具体问题。

4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。

5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。

6、主楼顶层膨胀水箱，和主水连接管路保温处理跟进。

7、主楼地下层改造跟进。

8、主楼地下层排水积水问题跟进。

9、路面铺石等检验并督促返修。

10、跟进电信小灵通基站问题。

11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。

12、跟进电信宽带问题。

13、跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。

14、投资广场设施概况说明书编制。

15、变电站遗留问题督促处理。

16、变电站机房部署和完善。

17、值班室部署和完善。

18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。

19、电力系统遗留问题彻查和督促处理。

20、按计划实施工程部人员在岗培训。

21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。

22、空调机房遗留工程跟进。

23、空调机房部署完善。

24、制订空调系统具体操作规程。

25、电梯验收和机房部署完善。

26、电梯维保程序制订。

27、电梯遗留问题跟进。

28、检验调试主楼空调风机盘管和新风系统。

29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。

30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。

31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。

32、帮助部署职员宿舍、职员更衣室。

33、跟进中西餐厅后续工程。

34、制订各项工程统计、表格，准备本月度多种数据汇总工作。

35、班次和岗位划分，逐步实施正常作息轮班。

36、逐步实施规范三级维修制。

37、着手开始工程资料整理归类存档工作。

38、完成设备维修保养计划编制。凯比特广场监控系统操作说明

武汉宏成系统科技

10月

本说明包分为三个部分，包含系统供电说明、矩阵操作说明、硬盘录像操作说明。

第一部分系统供电说明

一、设备功效说明

主控台上共3个控电按钮，钥匙按钮为主供电按纽，关键用于电视墙、硬盘录像机、矩阵等设备供电；绿色旋转按钮为摄像机供电按钮，关键用于各摄像机供电；红色旋转按钮为备用按钮。

二、系统供电操作规范

1、打开钥匙按钮，电视墙通电，摇控开机，置入视频状态。盘录像机通电，打开硬盘录像机面板，开启开关开机。矩阵通电。

2、打开绿色旋转按钮，各摄像机通电，电视墙进入自动切换状态。

第二部分矩阵操作说明

一、视频切换控制

1、手动切换

在某一监视器上显示某摄像机画面。

操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（摄像机号）—“CAM”。

2、区域切换

在某一监视器上显示一组摄像机画面。

操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（起点摄像机号）—“ON”—“n”（终点摄像机号）—“OFF”。

3、自动切换

在某一监视器上切换显示全部系统存在摄像机画面。

操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“RUN”—“ON”，开始自动切换。

操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“RUN”—“OFF”，停止自动切换。

4、摄像机画面跳过和加入

若不想某个摄像机画面在指定监视器自动切换时显示出来。

操作：按“n”(摄像机号)—“ENTER”—“OFF”。

恢复画面显示

操作：按“n”(摄像机号)—“ENTER”—“ON”。

5、视频自动切换时间设置

设置某一监视器自动切换画面时间间隔。

操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（摄像机号）—“TIME”。

注：时间间隔可在1~99秒之间选择。

二、云台控制

1、方向操作

键盘经过解码器可控制云台上、下、左、右及左上、左下、右上、右下运行。

比如：当主机要控制云台“上”。

操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—移动摇杆向上。

三、镜头控制

1、光圈

打开（OPEN）或关闭（CLOSE）变焦镜头光圈，来调整摄像机进光量。

操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“OPEN或CLOSE”。

2、焦距

调整变焦镜头中焦距长（TELE）或短（WIDE），使监视器上显示摄像画面为焦距良好清楚画面。

操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“WIDE或TELE”。

3、变焦

调整变焦镜头变倍远（FAR）近（NEAR），使监视器显示摄像机画面全景或特写。

操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“FAR或NEAR”。

四、其它操作

1、目前状态保留

关键保留目前设置好成组切换、区域切换、切换时间等部分关键数据。设置完所需要保留数据后，按“997”—“TIME”。

2、开/关蜂鸣器：

敲键或摇杆时，若想消除蜂鸣器声，可按“999”—“TIME”；

恢复蜂鸣器声，可按“998”—“TIME”。第三部分硬盘录像操作说明

软件安装完成后必需根据上面说明进行图像设置录像,系统才能够开启运行相关系统设置方法在下面进行介绍:

打开每一个程序先出现程序登录窗口图

新安装程序后缺省用户名和密码全部是小写bmw,经过缺省用户名进入设置程序后在系统设置中修改或删除缺省用户添加新用户.

1、存放方案设置

存盘方案设置用于设置存盘方法,能够将全部路同时写到一个盘上也能够将指定路写到指定硬盘上假如将多路分到不一样硬盘上,能够降低硬盘数据流量提升系统可靠性.

打开存盘方案设置项在左边列表框中就列出了,现在已经设置好方案,选择一个方案,在右边两个列表框分别列出了该方案使用路和磁盘列表.系统初始方案为空单击增加按钮使用部分或全部路和磁盘产生新存盘方案单击删除按钮删除一个已经有存盘方案.

单击修改按钮修改一个已经有存盘方案

图所表示

首先指定方案名称然后在能够使用路下选择路数并经过>>按钮将选中路号放到使用路下<<按钮反之对于硬盘也一样将能够使用磁盘下驱动器号放到使用磁盘下定义完成后表示指定方案名称为使用路下路号将录在使用磁盘下硬盘上对于以上例子方案0定义1-8路(使用路)统计到E/G磁盘(使用磁盘)上方案1定义9-16路(使用路)统计到D/F磁盘(使用磁盘)上.

注意:

（1）推荐使用两个或两个以上存放方案每个方案尽可能使用同一个物理磁盘

（2）每个方案最少包含两个磁盘逻辑分区

（3）用来存放音视频数据逻辑盘不要存放其它数据

（4）强烈推荐每10天整理一次硬盘这么能够极大地提升系统稳定性

2、关键操作界面

软件界面分为视频显示区、视频源选择区、手动功效控制区、云台/镜头控制区、状态显示区五个关键区域组成同时还有设置框立即间表编辑。考勤制度

为规范职员行为，严厉劳动纪律，树立企业良好形象，特制订考勤制度：

一、人员配置：由各部门从部门内部选派一名认真负责职员兼职担任考勤员，负责天天对职员签到情况进行监督，对职员出勤情况进行统计，对职员多种假条、申请、考勤表等进行保管。

二、考勤管理：

1．职员每日于上班前、下班后到要求地点（保安岗亭）进行打卡，打完卡后抵达部门工作岗位进行签到，打卡或签到超出要求上班时间，全部算作迟到，下班提前打卡或提前签离全部记作早退。

2．迟到：比要求上班时间迟到两小时内记作迟到。

3．早退：比要求下班时间提前两小时内记作早退。

4．旷工：迟到两小时以上，六小时内记作旷工半天，六小时以上壹天以内记作旷工一天。

5．事假：职员请事假须提前一天写好请假条交部门主管或经理审批后（一天以内主管审批，一天以上经理审批）方可休息。事假条由考勤员保管，每个月1日汇总交行政部。

6．病假：职员请病假须有医生开具病假证实、门诊病历及药费缴费单，写好病假条交部门经理审批后方可休息，病假条由考勤员保管，每个月1日汇总交行政部。

7．换班：职员换班须提前写好换班申请交部门主管同意后才可换班，不然视为旷工。每位职员每个月换班不得超出二次。换班申请由考勤员保管，每个月1日汇总交行政部。

8．排班表：各部门于每个月31日前编制好排班表，经部门经理审核签字后上交行政部，排班表上须注明各班次上、下班时间。

9．考勤表：各部门考勤员依据每位职员出勤具体时间填写考勤表，须严厉认真，不得弄虚作假，考勤表经部门经理审核签字后，于每个月1日将上月考勤表上交行政部。

10．加班：职员加班须填写加班申请单，交部门经理签字，于每个月1日汇总上交行政部。三、考勤奖惩：

1、全勤奖：为激励职员出满勤、干满点，特设置全勤奖，职员每个月出勤率达100%者（壹月内无迟到、早退、旷工、病假、事假等）。可获当月全勤奖30元，未达100%者当月无全勤奖。

2、迟到：壹月内迟到壹次记口头警告壹次，迟到贰次记第一次书面警告，按职员手册要求扣除当月工资总额10%，迟到叁次记第二次书面警告，按职员手册要求扣除当月工资总30%。

3、早退：早退处理和迟四处理相同。

4、旷工：旷工一天按职员手册要求记书面警告，扣除当月工资总额10%，旷工连续三天记严重过失，作除名处理。

5、事假：事假一天扣除职员当月工资1/15，依次类推。

6、病假：病假一天扣除职员当月工资1/30，依次类推。报总经理审批！写字楼租户优惠政策(附件1)1.餐饮优惠

乙方在甲方各餐饮营业点消费可享受牌价之八五折优惠(尤其推广除外)；

乙方在甲方夜总聚餐饮享受八五折优惠。(门票及洋酒除外)

2.订房优惠

乙方在甲方商务中心合约A类价格优惠。

3.商务任务中心优惠

乙方在甲方商务中心打字及复印享受牌价之九折优惠。

4.洗衣优惠

乙方在甲方酒店洗衣享受牌价之八折优惠。

5.健康中心优惠

乙方在甲方健康中心桑拿、按摩服务享受牌价之八五折优惠。

6.会场及会议设施优惠

乙方在甲方会场及会议设施享受会议包价优惠或其它特惠款待。1.总则

1.1荆州市盛智物业管理（以下简称物业管理企业）经业主方授权拥有荆州投资广场全部物业(含写字楼)之管理权。承租户及相关人员均不得有侵犯产权及管理权之行为。

1.2承租户应严格推行其和荆州市盛智物业管理及业主方所签署协议之条款，并应知晓对自己行为需负担法律责任。

1.3承租户之定义依据其和荆州市盛智物业管理及业主方协议约定，为经过租赁或其它方法而取得投资广场物业使用权签约人。2.物业管理企业职责

2.1负责写字楼之管理、经营及公共配套设施、设备之维修、养护。承租户须提供必需配合。

2.2负责写字楼之治安、消防管理工作。

2.3提供高水准之服务及管理，为承租户忧解难,快速处理承租户之投诉，维护承租户之正当权益。

2.4对承租户违章行为进行纠正和处罚，其方法有：责令停止违章行为,责令恢复原状、扣押或没收违章工具，责令赔偿。3.承租户之职责

3.1依据承租户荆州投资广场业主及荆州市盛智物业管理所签署协议之条款，对投资广场所承租之物业享受使用权。

3.2享受对物业管理企业多种管理制度提议权。

3.3享受对荆州市盛智物业管理管理人员及职员监察权及投诉权。

3.4承租户必需按要求立即