成本管理制度手册

成本管理手册某某股份有限公司工程管理部制****年**月**日目 录一、成本管理制度与流程 3工程结算审批工作程序 4工程结算复核实施细则 8工程成本检查调研工作指引 15企业成本核算指导 19工程付款审核工作程序 30工程付款审批工作程序 35工程预结算管理办法 37扣款审批工作程序 49工程预结算管理规范 50责任成本管理体系指引 53目标成本科目分类 64新项目发展管理制度 69设计变更与现场签证管理规范 91零星工程管理规范 94零星用现金购买物品、材料管理规范 96工程及成本管理制度清理工作流程及计划 101工程材料设备限价管理规范 103工程合同管理规范 105招投标监控管理规范 108有关与造价咨询单位的合作管理规范 110成本管理部日常工作管理 119成本档案管理办法 120成本管理软件操作指引 127二、国家政策法规 135估价管理规范 136建筑工程施工发包与承包计价管理办法 154工程结算审批工作程序目的适用范围勘察设计、土建安装工程、装修工程、环境绿化、零星工程、配套工程、甲供料结算等工程类结算操作程序主办人在上报结算前应先检查结算资料是否完整，是否具备结算条件。（若无合同，则提供零星工程委托单原件）1工程竣工验收证明单原件。经设计部经理签字认可的设计文件原件。经项目总经理签字认可的签证变更单原件。1有甲供材料的工程，必须提供甲供材料领料单原件。有扣款的工程，必须提供有效的扣款单。流程：项目总经理审批完由项目秘书登记后送工程管理部。理部。经成本管理部审核结算后上报分管副总审批。（若结算总价超出原预算价的20%，）若该项目须送社会审价机构审计，则应在社会审价机构提供审定单作为结算附件上报分管副总审批。分管副总审批同意后，下发成本管理部，并由成本管理部统一下发项目秘书。项目秘书保留结算原件存档，复印件交主办人办理付款申请。1返回目录工程竣工清算管理规范目的确定工程尾款。范围项目主体及变电站、水泵房、会所等附属工程，且已完成结算社会审价工作的工程。管理规范工程结算审核价：根据审价单位的结算审价报告确定工程结算价。甲供材料的清算与材料供货商清算确定甲供材料的实供数量。分析材料损耗的缘由，根据合同约定，整理材料扣款单。供货商材料清算量：供货量-材料扣款单数量与施工单位清算根据审价结果和现场签证数量，确定甲供材料的合理使用量。根据施工单位签收的材料供货单，确定甲供材料实际合格产品的供应量。多供甲供料扣款=材料单价*（甲方供应量-乙方使用量）工期奖罚清算时间，确定实际发生的总工期。签证进行质量奖罚清算复核质检站对工程项目的质检评定表。根据合同及有关签证进行质量奖罚的清算。工程保修金根据合同条款预留屋面及土建、安装的保修金。工程扣款汇总施工过程中签认的工程扣款单，确定工程扣款金额。水电费清算（核。根据定额规定及水电实用量，确定水电费清算金额。已付工程款施工单位、成本管理部及财务部三方对帐，确定已付工程款。确定工程尾款根据以上各项的复核，确定工程尾款。整理清算资料，填写工程清算报告。的审批工作。附件《工程竣工清算报告》工程竣工清算报告序号内容金额（额）备注1土建工程审定造价见审价报告2安装工程审定造价见审价报告3附属工程审定造价见审价报告4审定造价合计1+2+35质量奖罚56工期奖罚67水电费补差78扣多供甲供料89扣款单内容910扣保修金1011扣屋面保修金1112清算总价合计4+5+6+7+8+9+10+11工程结算复核实施细则目的为加强某某集团所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，避免和减少结算过程中的错漏，提高工程结算质量，制定本工作实施细则。范围本管理办法适用于某某集团所属各房地产公司成本管理人员。职责集团财务部成本审算中心负责本细则的制定、修改、解释、指导、监督检查。集团所属各房地产公司从事工程结算复核及其他有关责任人员负责贯彻执行本管理办法。复核方法与过程控制有关概念级装修等建造工程的结算。的再确认的过程。面核验或抽查后确认的项目。工程结算复核原则廉洁公正原则:工程结算复核工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，不应将私人情感带入工作中。应廉洁严明、公正、客观地进行复核工作。准确高效原则:工程结算复核工作是在工程结算初步结果已产生的情况下开展的，也是工程结算数据产生的最后一关。要求以极高的准确性和高效性来完成。可复查性原则:工程结算复核工作应保存好真实、完善的工程资料、复核期间的会议资料和审批记录、复核情况登记表格等，具备完全的可复查性。员（咨询公司）一起负责结算数据的准确性，共同承担相应责任。一般规定复核人有权要求经办人员提供工作所需的文件、档案资料等,并有权对经办人员无故拖延或拒绝提供相关资料的行为向主管领导汇报；复核人有权要求经办人员对初步审核结果及审核内容进行解释和说明并配合复核工作,并有权对经办人员无故拒绝配合的行为向主管领导汇报；抽查发现有误的项目要求经办人员重新验算修改；复核人有权就经办人员或外委单位的审核工作质量向主管领导建议给予适当奖励或惩罚；复核人应对经办人员提供的文字资料进行核验，查实；人员和知情人员问明情况；复核人应在复核工作完成后,将工程档案资料及填写好的《工程结算复核情况登记表》归档整理完毕,不得有缺、漏、丢失的情况；复核人应如实向主管领导汇报复核情况并提出改进工作的建议；复核人对未进行资料审查、现场踏勘承担失查责任；30%责任；复核人对在复核工作阶段进行的调整承担全部责任。复核的基本方法开展复核工作前,先检查工程资料的完整性与真实性。开始复核时，以初审的结算书为基础，先对比初审结果的各项经济技术指标，如：单方造价、钢筋含量、混凝土含量等指标以及主要材料的消耗量和脚手架、垂直运输费等费用占工程造价比例。将以上数据与同类工程历史经验数据对比，发现哪部分偏高则重点复核哪部分。法。易于计算的工程量如土建中的脚手架、安装中的设备、绿化中的树木等项目应全部复核；不易全部复核工程量的项目如钢筋、混凝土、管线等项目宜抽查复核，举一反三。工程造价较大的项目如土建中的垂直运输费、防水单价、安装中的主材与设备费、绿化中的苗木价格等应重点复核，而对造价影响不大的项目如安装中的油漆工程等则一般性复核。复核工作量的基本要求单价的复核要求工程量的复核要求3000均要求复核确认挑选单价高、总价大的子项的工程量的复核，复核的子项数量占总数量的比例条的要求备注：对子项工程量的全面核验或抽查后确认，均视为工程量已复核。复核工作时间要求：1/5153顺延。复核工作的过程控制对工程资料的复核针对工程资料完整性的复核。工程资料包括：经初步审核的结算书（含工程量计算底稿；工程合同（包括合同审批表，补充协议；材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书；（一致的预算书等；施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书；（责任的说明；其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。在上述工程资料中又要进一步核查完整性。例如：对工程签证单应检查其三方签章是否齐备；竣工图上是否在存在变更的地方盖有变更图章等。实其真实性；对工程取费的复核对工程取费的复核是指：复核结算是否严格按合同或协议的条款规定，正确预算包干费等。以上费用往往是有活口的地方，重点复核其依据是否充分。对工程子目真实性的复核对工程子目真实性的复核是指：核实结算中的工程子目是否实际发生、是否对工程量的复核对工程量的复核，是以抽查、验算为主，应以初审时的计算工作稿为基础,在初审人员配合下进行工程量的复核。并按下列要求复核工程量。土建工程土建工程量复核要求项目分类七层以下七——十四层十四层以上钢筋工程量复核一层复核一至二层复核二至三层混凝土工程量复核一层复核一至二层复核二至三层模板工程量复核一层复核一至二层复核二至三层砌体工程量复核一层复核一至二层复核二至三层土石方工程量全部复核全部复核全部复核脚手架工程量全部复核全部复核全部复核垂直运输费全部复核全部复核全部复核其他根据具体情况处理注：结构形式相同或相似的建筑，选取有代表性的一幢建筑进行复核即可。安装工程安装工程工程量的复核要涵盖50％以上的子目，具体要求如下：项目复核要求重要设备(盘箱柜等)全部复核可按户型计算工程量的项目(灯具\洁具\开关插座等)对某几种型号抽查管道、线缆等抽查社区管网工程：参考安装工程进行园林环境工程园林绿化工程量复核要求项目工程量复核要求绿化工程乔木全部复核，灌木及草地抽查复核建筑小品抽查道路广场全部复核围墙建设全部复核精装修工程 主要核查占造价比重较大的项目的工程量。对子目单价的复核结算书中的子目单价分套用和非套用定额单价(一般以独立费表示)两种。原则上所有项目都应执行合同或协议约定单价或参照定额单价执行。情况核验其套用的定额项目是否准确;对有换算内容的项目,注意复核换算方法和数据的准确性。非套用定额的子目，有合同或协议确定价格的，按约定执行；双方未约市场调查等方式重新确认，并详细记录核实过程,将修改内容填入《工程结复核资料整理委托咨询公司审核的情况复核人应在存档的工程结算书上对已复核的项目明确标识，初审结果中的偏差填入《工程结算复核情况登记表》，归入工程档案资料；内部复核的情况复核人应在存档的工程结算书上对已复核的项目明确标识，初审结果中的中记录，并归入工程档案资料。奖励与惩罚奖励与惩罚的具体条款由各分公司自行制订，以书面形式确定；建议各地分公司在年终考评、评优、晋级、加薪等方面予以优先考虑；复核人在年度工作中失职，未能及时发现问题，间接造成资产流失，建解聘等处罚措施，有违纪违法行为者还应追究其法律责任。表格《工程结算复核情况登记表》工程结算复核情况登记表填表日期:合同名称合同编号复核开始日期复核结束日期初审情况初审造价审核人（单位）复核情况复核造价复核项目比例%复核调整事项记录序号分部分项工程名称初审复核调整金额（元）工程量单价小计（元）工程量单价小计（元）合计调整金额元调整金额占造价%复核人员对见及评价初审单位签章日期复核人签章日期填表说明：内部复核时，初审单位签章一栏无需填写。

返回目录工程成本检查调研工作指引方式与方法检查方式为抽查，各分公司安排结算经办人予以配合。方法：工作流程制定检查调研计划制定检查调研计划发出检查调研通知检查调研准备工作调整抽查的具体工程检查调研踏勘、熟悉项目情况核查、分析工程结算资料形成初步检查调研报告完成检查调研报告制定检查调研计划成本检查调研计划由集团成本审算中心根据各分公司工程成本的预计完成情况并结合审计法务部的审计任务进行编制，应在每年年初编制完成。主要内容应包括：计划进行成本检查调研的工程项目名称及大致开展工作的时间，报集团成本与开发计划委员会批准备案。成本审算中心可根据具体情况进行调整。发出检查调研通知查的项目和时间积极沟通。在确定检查项目时，应以下列单位工程为重点确定目标：采用费率招标的工员还应包括社会中介机构。10检查调研准备工作检查调研通知发出以后，成本审算中心调研检查经办人员应阅读分公司提供的部分电子文档资料（如项目概况、招投标情况、成本分析资料等）并充分熟悉项目基本情况，并做好调研检查的准备工作。开展检查调研工作待查的工程项目进行调整，以便更好的反映成本管理工作的现状。踏勘、熟悉项目情况：熟悉项目的具体情况；分公司对接人员应结合成本情况作适当的介绍。等项目的工程量和单价，相关的签证工程也必须仔细检查；额含量验算（**市的老定额就是以砼量乘以定额含量计算模板量。至于脚手架价，重点检查子目换算的正确性，子目单价抽查即可。检查单价，抽查工程量即可；园林绿化工程工程量计算复杂，如要检查，建议仅检查子目单价；对于影响造价大的费用：如施工组织措施费中的费用建议重点检查装修工程较为复杂，建议结合招标资料适量检查。形成初步检查调研报告：在核查、分析过程中，应对成本情况作客观的分析，对存在的问题应进行全面的记录、分析和说明，并与结算经办人沟通了解情况，编写初步检查调研报告。检查结果的咨询和沟通成本检查调研的结果不影响原结算结果的有效性；在初步成本检查调研报告形成后，检查调研人员应与分公司成本管理部成员及分管领导针对成本中存在的问题举行一次沟通会，通过沟通，达成促进工作的目的。完成检查调研报告检查调研工作结束后，检查调研人员应在五个工作日内，完成最终的《工程成本会、分公司分管领导（或总经理）及成本管理部负责人审阅。如报告内容对其他分公司有较大的帮助或借鉴意义，则经成本与开发计划委员会批准，可抄送全集团成本负责人及以上管理人员阅览。附件附件《某某集团工程成本检查调研工作的通知》**集团工程成本检查工作通知致：**地产公司成本管理部：根据集团成本与计划开发委员会批准的****年度集团成本工作计划，集团成本审算中心拟派遣***、**、**、**工程师赴你公司进行工程成本检查调研工作。一、检查工作时间安排：****年月日至月 日。二、检查内容及主要负责人员：1、四季花城一期工程结算2、近期完成的工程招投标——***；3、综合成本管理情况——***。三、检查所需资料：1、结算分析报告、单位工程结算说明；2、工程造价结算书（含计算底稿、备忘录等、复核情况表及审批表；3、工程合同（包括合同审批表；4、材料价格确定资料（包括甲供材料、限价材料等；5、双方确认的所有工程变更签证及相应的结算书；6、招投标文件资料（包括投标书、澄清谈判记录、评标、定标等；7、竣工图、施工组织设计方案（总包工程。请于月 日前准备好检查工作实施所需资料，并安排经办人员或相关人员予以配合。特此通知。集团成本审算中心年月日返回目录企业成本核算指导便于成本资料的比较和分析。范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。核算对象。根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其成本费用项目及核算内容成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费各成本项目的核算内容土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。偿费。农作物补偿费，危房补偿费等。开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 勘察设计费包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费报批报建增容费防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设府有关部门交纳的报批费。(2)增容费：包括水、电、煤气增容费a)“三通一平”费：(1)时变压器安装及拆除费用。等费用。(4)a)临时设施费(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：（坡降水。（含独立柱基和条基等浅基础（层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。主体安装工程费A、室内水暖气电管线设备费；(1)室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水(2)室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片(3)室内燃气系统费；(4)关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费(1)(2)电梯及其安装费；(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。C、弱电系统费(1)(2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；(4)(5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。A、室外给排水系统费(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；(2)雨污水系统费用BC、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3)等费用E、室外智能化系统费(1)用；(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4)小区门禁系统费用；(5)电子巡更系统费用；(6)电子公告屏费用园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：AB、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：A派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C生的没有投资来源的费用；D发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；FG、车站建造费：土建、设备、各项设施。开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。A、工程管理费(1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；(2)(3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5)(6)安全监督费：建设主管部门的安监费；(7)工程保险费。B、营销设施建造费(1)(2)设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4)在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；(5)其他。C包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《某某集团费用核算规范》。三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《某某集团费用核算规范》。4.4.1“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。成本核算对象的具体设置参见下图：××项目在建一期住宅商铺在建二期写字楼·拟开发土地待分摊成本项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开4.4.2“开发间接费”科目该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。4.4.3“预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。费用预提的时间：至少每季度末预提一次；核算成本；额计提。初，再将上述分录用红字冲回。4.4.4“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。4.4.5“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。具体核算要求详见《某某集团存货核算规范》。房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层次设立。开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他品项目名称具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他成本费用的归集与分配土地获得价款一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费扣除直接费用后，按建筑面积分摊；主体安装工程费扣除直接费用后，按建筑面积分摊；根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊；社区管网工程费按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊配套设施费按可售面积分摊开发间接费（季末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。具体分配及核算方法参见《某某集团费用核算规范》车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。成本核算工具成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。成本报表成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表。成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心的有关规定。附则科目名称编号科目名称编号开发成本4301土地获得价款4301.401政府地价及市政配套费4301.401.01合作款项4301.401.02红线外市政配套费4301.401.03拆迁补偿费4301.401.04开发前期准备费4301.402勘察设计费4301.402.01勘察丈量费4301.402.01.01规划设计费4301.402.01.02建筑研究用房4301.402.01.03报批报建费4301.402.02政府报批报建费4301.402.02.01增容费4301.402.02.02三通一平费4301.402.03临时道路4301.402.03.01临时用电4301.402.03.02临时用水4301.402.03.03场地平整费4301.402.03.04临时设施费4301.402.04临时围墙4301.402.04.01临时办公室4301.402.04.02临时场地占用费4301.402.04.03临时围板4301.402.04.04主体建筑工程费4301.403基础工程4301.403.01土方4301.403.01.01护壁（坡）4301.403.01.02桩基4301.403.01.03桩基检测4301.403.01.04降水4301.403.01.05结构及粗装修工程4301.403.02混凝土框架4301.403.02.01砌体4301.403.02.02找平及抹灰4301.403.02.03防水4301.403.02.04门窗工程4301.403.03单元门4301.403.03.01入户门4301.403.03.02防火门4301.403.03.03户内门4301.403.03.04窗、阳台门4301.403.03.05公共部位精装修4301.403.04大堂精装修4301.403.04.01楼梯间精装修4301.403.04.02屋面精装修4301.403.04.03外立面精装修4301.403.04.04电梯厅精装修4301.403.04.05单元入口精装修4301.403.04.06外墙外保温4301.403.04.07栏杆4301.403.04.08室内装修4301.403.05厨房精装修4301.403.05.01卫生间精装修4301.403.05.02厅房精装修4301.403.05.03阳台、露台、地面精装修4301.403.05.04主体安装工程费4301.404室内水暖气电管线设备费4301.404.01室内供排水系统费4301.404.01.01室内采暖系统费4301.404.01.02室内燃气系统费4301.404.01.03室内电气系统费4301.404.01.04室内设备及其安装费4301.404.02通风空调系统及安装费4301.404.02.01电梯及其安装费4301.404.02.02发电机及其安装费4301.404.02.03人防设备及其安装费4301.404.02.04消防系统及其安装费4301.404.02.05弱电系统费4301.404.03居家防盗系统费用4301.404.03.01宽带网络费用4301.404.03.02有线电视费用4301.404.03.03三表远传费用4301.404.03.04对讲系统费用4301.404.03.05电话系统费用4301.404.03.06社区管网工程费4301.405室外给排水系统费4301.405.01室外给水系统4301.405.01.01雨污水系统4301.405.01.02室外采暖系统费4301.405.02管道系统4301.405.02.01热交换站4301.405.02.02锅炉房4301.405.02.03室外燃气系统4301.405.03管道系统4301.405.03.01调压站4301.405.03.02室外电气及高低压设备费4301.405.04高低压配电设备及安装4301.405.04.01室外强电管道及电缆敷设4301.405.04.02室外弱电管道埋设4301.405.04.03室外智能化系统费4301.405.05停车管理系统4301.405.05.01小区闭路监控系统4301.405.05.02周界红外防越4301.405.05.03小区门禁系统4301.405.05.04电子巡更系统4301.405.05.05电子公告屏4301.405.05.06园林环境工程费4301.406绿化建设费4301.406.01建筑小品4301.406.02道路及广场建设费4301.406.03围墙建造费4301.406.04室外照明4301.406.05室外背景音乐4301.406.06室外零星设施4301.406.07配套设施费4301.407游泳池4301.407.01会所4301.407.02幼儿园4301.407.03学校4301.407.04球场4301.407.05设备用房4301.407.06开发间接费4301.408工程管理费4301.408.01工程监理费4301.408.01.01预结算编审费4301.408.01.02行政管理费4301.408.01.03施工合同外奖金4301.408.01.04工程质量监督费4301.408.01.05安全监督费4301.408.01.06工程保险费4301.408.01.07资本化借款费用4301.408.02营销设施建造费4301.408.03广告设施及发布费4301.408.03.01现场包装费4301.408.03.02接待厅装修装饰费4301.408.03.03样板间费用4301.408.03.04销售模型费4301.408.03.05物业管理完善费4301.408.04成本预提及结转4301.41返回目录工程付款审核工作程序目的严格按合同条款第一时间及时、准确审核各项工程、材料款,杜绝错付、超付、以确保工程进度、控制成本。范围主体工程工程款审核（预付款、进度款、结算款）其他工程（除主体工程外）工程款审核材料、设备付款审核各项工程费用（设计、监理等）付款审核保修金的付款审核工作程序主体工程工程款审核工程预付款审核项目预算员审核预付款申请资料的完整性。须备资料：主办工程师明确付款事项的《付款审批表》合同有关付款条款的复印件付款通知书发票项目预算员审核预付款金额的正确性：预付款=合同金额×预付%工程进度款审核253认后送项目预算员审核。项目预算员审核工程进度报表内容的完整性。有三方面内容：工程师、监理确认的当月各分部的形象进度及当月完成的工程量。施工单位上报的当月完成工程量费用清单。每月完成的单位工程的质量安全综和评定单。当月已审核的设计变更、签证汇总表及其它费用汇总表。项目预算员5。工程进度款量审核表由项目预算员、主办工程师和施工单位预算员三方签字确认，原件由预算组保留，复印件发放工程主办人员填报。工程结算尾款按《工程竣工清算工作程序》执行，确定工程尾款。工程师根据竣工清算报告填报《付款申请单》。其他工程（除主体工程外）工程款审核工程预付款审核主办工程师填报工程付款申请项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：主办工程师明确付款事项的《付款审批表》合同有关付款条款的复印件付款通知书发票预付款=合同金额×预付%工程进度款审核主办工程师填报工程付款申请项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：《付款审批表》(主办工程师明确施工实施进度)合同有关付款条款的复印件付款通知书发票项目预算员审核进度款金额的正确性：进度款=合同金额（预算价）×合同明确的付款进度%。工程结算付款审核主办工程师填报工程付款申请项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：付款审批表工程《结算审批表》复印件合同有关付款条款的复印件付款通知书a.发票项目预算员审核结算付款组成的正确性：核对已付工程进度款根据合同扣留保修金汇总工程扣款单工程结算尾款的确定：工程结算款=结算价-保修金（或扣留金额）-已支付工程款-工程扣款零星工程（3）结算付款=结算价-扣留费用工程为合格：扣留费用=结算价*2%*40%工程为优良：扣留费用=结算价*2%*25%保修金付款审核主办工程师填报工程付款申请项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：付款审批表合同有关保修金退还条款的复印件物业公司盖章认可的无质量问题的证明单保修期内的扣款单付款通知书发票项目预算员复核退回保修金的金额退回保修金=原扣留保修金–保修期内扣款材料、设备付款审核材料、设备预付款审核主办工程师填报工程付款申请项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：主办工程师明确付款事项的付款审批表合同有关付款条款的复印件付款通知书发票预付款=合同金额×预付%材料进度款审核主办工程师填报工程付款申请项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：付款审批表(主办工程师明确施工实施进度)合同有关付款条款的复印件主办工程师签字的材料送货单、入库单付款通知书发票项目预算员审核进度款金额的正确性：进度款=合同金额（预算价）×合同明确的付款进度%。材料结算付款审核主办工程师填报工程付款申请项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：付款审批表合同有关付款条款的复印件主办工程师确认的收料单付款通知书发票项目预算员审核结算付款组成的正确性：核对已付工程进度款根据合同扣留保修金汇总材料扣款单审核实际供货量工程结算尾款的确定：材料结算尾款=结算价-保修金-已支付工程款-材料扣款上述各项付款审核后，依据《付款审批工作程序》进行付款的审批工作。5.附件《工程进度款审核表》年月份工程进度款审核表建设项目施工单位上报工程款审核工程款土建安装现场签证其他合计备注施工单位：工程部：预算组：返回目录工程付款审批工作程序目的制定合理付款审批流程，确保工程进度，并避免错付、超付以控制成本。加强各部门信息沟通，合理安排付款时间。范围工程施工类付款设计类付款材料设备类付款工作原则主办人应按照合同条款及实际工程进度，仔细审核每项付款。主办人与成本管理部应保持良好沟通，避免不必要的错误发生。项目秘书应做好付款流转登记工作以备查，并在第一时间上报付款。财务部应合理安排好资金，做到急事急办。项目秘书应做好发放支票、收齐发票工作。工作程序项目主办人将“付款申请单”以及所附资料送交项目总经理审批。项目总经理审批后由项目秘书统一登记后上报成本管理部审核。成本管理部按《付款审核工作程序》审核各项付款内容并做好相应台帐。经成本管理部经理签字认可后上报分管副总审批。分管副总审批后，再由成本管理部转交财务部审核。财务部审核后上报总经理审批。总经理审批后，由财务部安排资金付款并同时知会成本管理部。成本管理部在第一时间通知项目秘书领取支票并做好台帐登记。项目主办人到项目秘书处领取支票后发放给各施工单位。项目主办人必须做好付款台帐。付款审批时限规定12相关说明销类、企划类等。附件《项目付款审批表》返回目录工程预结算管理办法目的范围本管理办法适用于某某集团所属各房地产公司。职责集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。方法与过程控制（包括原则、一般规定、工程预算管理、工程结算管理、其他规定）工程预结算工作应遵循的原则廉洁奉公原则：工程预结算应建立起预结算人员之间、部门之间等的编制及审核控制体系；工准确高效原则可复查性原则合理低价原则方案优化原则：成本管理部在工程预结算工作中，应积极协同设计、工程管理等单位、部门充分应用价值工程理论，进行设计、施工措施、材料设备等方面的方案优化工作。信息通达原则：工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、成本分析等多方面的需要，对资料、信息应及时整理，并根据工作需要及时提供给设计、工程管理部、项目部等部门；对于当地公司财务管理部、总部的财务管理部成本管理组，除尚未公开的标底情况外，其他情况，如其需要，均应真实、透明、系统地提供所有信息资料。工程预结算工作的一般规定成本管理部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算工作负主要责任，项目部、工程管理部、财务管理部应积极配合、参与并负相应责任。工程预结算工作应根据项目的总工期制定预结算编制的计划，统筹安排，分清轻重缓急，做到早做、快审、准确。施工图预算由本公司自行编制，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙级）资质证书。委托造价咨询机构编制工程预结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括由成本管理部组织，工程管理部、项目部等积极配合，及时整理齐全工程预结算工作所需的必；；；施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书；；其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。工程预结算的划分按照《某某集团房地产企业成本核算指导》进行，共划分为建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费。工程预算管理集团主张在进行工程招标之前，编制好施工图预算，并作为工程招标之标底。6010的一定比例进行扣款（具体扣款办法可参照工程结算相关内容各公司自定，乃至取消其今后对某某工程的投标资格。成本管理部在工程预算外委时还应作好如下工作：对施工图等进行核查后，向造价咨询机构提供施工图、材料设备控制价格、工程预算分类要求等必备资料；跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促咨询机构履行造价咨询委托合同，仔细审查咨询机构的编制结果；同时要求各有关部门作好必要的保密工作：所有工程在招标工作完成之前，工程预算编制的方法：根据工程量计算规则，按详细的施工图、确定的施工方案并结合现场实际情况计算工程量；分项工程的子项如无合适定额套用，且不能换算，则应编制补充定额单价；造价工程师要主工程预算确定后，及时对目标成本进行修改，以目标成本为上限，监督各相关部门，采取有效措施控制工程造价。工程结算管理项目部在向成本管理部提交的《工程结算工作交接单》中详细说明合同价款、设计变更现场签证之外的增减款事项、工程遗留、合同违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题。工程结算程序：发出《工程结算通知书》发出《工程结算通知书》项目部、工程管理部、成本管理部、财务管理部统一意见后，由项目部发给承包单位《工程结算通知书》确认达到竣工结算条件后，由项目部向发出《工程结算工作交接单》成本管理部递交《工程结算工作交接单》确认达到竣工结算条件后，由项目部向发出《工程结算工作交接单》成本管理部递交《工程结算工作交接单》承包单位将整理齐全的工程结算资料，报送项目部承包单位报送结算资料承包单位报送结算资料工程结算全面审核

监理公司审核并签字，造价工程师收到齐备的结算资料后，全面负责审核并签字，项目部、工程管理部等须全力配合部门内部复审部门内部复审成本管理部内部进行复审，经理及其他复审工程师签字工程结算外审

如果工程结算并非在施工图总价包干的基础上进行，须选择确定造价咨询机构进行审核，尽量按造价核减额计取咨询酬金相关部门审核公司领导审批

外审结果经成本管理部复查，财务管理部复核后，主管副总签署意见，报公司总经理批示签署竣工结算价款协议书签署竣工结算价款协议书成本管理部组织甲乙双方根据工程合同签署竣工结算价款协议书，并核对已付金额、应扣金额、保修款、余款等为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。比如：报送的结算造价5％以内（5％）的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位可进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定，直至取消今后对某某工程的投标资格（应在《工程结算通知单》强调此内容。为方便客户入住，供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理；主体工程结算在承6（包括多级审核3（包括多级审核）完毕。结算编制的方法:结算的工程量以竣工图为准，竣工图不清之处，预算人员应到工地现场实地测算；；材料价差严格按材料限价调整；结算总价=预算造价+设计变更+现场签证+（人工补差+材料差价）+增加项目-减少项目。工程结算分析：竣工结算完成之后，应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，协助考核相关部门的责任成本，并总结项目目标成本控制的经验和教训。其他规定各公司的造价工程师（预算员）由成本管理部统一管理，驻项目部的造价工程师（预算员）归属公司成本管理部管理；人员的姓名和证书号码。发包单位、承包单位双方对建设工程施工合同执行过程中的工程价格争议，可通过双方协商、某某集团内部造价信息的整理利用某某集团所属房地产公司成本管理部作好各项目的成本分类汇总，分析各项技术经济指标；.5.5相关表格《某某企业股份有限公司工程预算审批表》《某某企业股份有限公司工程结算审批表》《某某企业股份有限公司竣工结算造价协议清单》《工程结算通知书》《工程结算工作交接单》工程预算审批表编号:版本：表格生效日期：序号:项目名称施工单位合同编号工程内容预算造价名称金额(人民币元)备注（施工单位报送编制预算造价（监理公司审核造价）成本管理部审核造价造价咨询机构审核造价甲乙双方最终确认审定预算造价人民币大写：会签栏成本管理部财务管理部其他部门及公司领导工程结算审批表编号:版本：表格生效日期：序号:项目名称施工单位合同编号工程内容结算造价名称金额(元)备注合同造价施工单位报送结算造价监理审核造价成本管理部审核造价造价咨询机构审核造价甲乙双方最终确认审定结算造价人民币大写：会签栏成本管理部财务管理部其他部门及公司领导竣工结算造价协议清单编号:版本：表格生效日期：序号:项目名称施工单位合同编号工程内容序号结算项目名称金额(元)备注合同造价施工单位报送结算造价1双方确认最终审定结算造价人民币大写：2其中应扣款项：2.1已付工程款2.2某某垫付款2.3工程水电费2.4代购材料、设备费2.5代购物业所投入的费用2.6零星返修工程费2.7其他费用3保修款4应付余款（1-2-3）人民币大写：方盖） 方盖）签字）签字日期：年月日日期：年月日工程结算通知书致：现工程已经竣工，具备了结算条件，请贵公司准备完整的结算资料，按《合同》规定5含5％时，5％而增加的造价咨询酬金外，我公司将按照工程造价%的比例收取罚款；如情节严重，将取消今后参与我公司工程的投标资格。特此通知。公司名称（盖章）年月日工程结算工作交接单致成本管理部：工程名称 承包方合同名称 合同开竣工日期合同编号 实际开竣工日期工程质量 其他根据工程现场实际情况，在工程结算中需特别注意如下事项（合同签证变更之外的增：目（字： 本理（字：日期：年月日 日期：年月日返回目录扣款审批工作程序目的使扣款审批规范化，并确保落实扣款。适用范围供保修项目因房屋质量造成赔偿的费用各类代付须扣回费用操作程序主办人须提供扣款原始资料并说明扣款原因及维修后的质量情况说明。主办人将扣款单报项目总经理审批。项目总经理审批后交项目秘书统一登记后上报成本管理部预算员审核。预算员审核后交综合管理员复核扣款内容后报成本管理部经理审批。成本管理部经理审批后，由综合管理员将扣款单下发项目秘书存档。1（以备查阅1为正式凭证。同时，项目秘书对登记的扣款单进行销号。附件《扣款通知单》返回目录工程预结算管理规范1.目的合理安排预结算的编制和审核工作，及时掌握开工、竣工阶段的工程造价，为工程进度款的支付、成本控制、造价分析提供依据。第二条 范围公司所有工程的预算及结算。第三条 项目主体工程的预结算管理成本管理部选择社会造价咨询单位全面参与项目的预结算工作。（）施工图预算的编制程序的任务单，开始编制施工图预算。有关预算编制的时间及编制要求：主体工程一般要求一个月内完成预算的编制。每一份预算按楼号进行汇总。装饰工程。电视工程。其他特殊的编制要求。组织社会造价咨询单位参加图纸会审工作。组织社会造价咨询单位与施工单位的相关工作会议，由咨询单位对施工单位明确预算编制中的统一口径及标准。造价咨询单位编制完预算后及时递交甲方，甲方作为合同价、前期工程进度款的依据。施工单位完成预算编制后将由成本管理部递送造价咨询单位进行审核。成本管理部全过程跟踪预算的审核情况，并按抽查法、对比法进行复核。2及经理的共同核实签认方可生效。算价，并作好施工图预算编制备忘。人工补差、材料价格等编制依据，以及说明不包含的项目、不清楚而暂定的项目等。其余项目在结算时均不得调整。支付依据。3.竣工结算的编制程序办工程师。理签字同意结算后，报送工程管理部。必须经工程管理部对工程质量的复核及确认后，成本管理部才能对项目进行结算。成本管理部复核结算资料的完整性：结算审批表工程竣工质量验收单工程竣工结算造价汇总表工程结算书各项工程结算编制依据施工合同、补充协议的复印件竣工结算价组成：结算价=预算价+预算备忘调整价+设计变更价+现场签证价+其他费用施工图预算价：原三方审核确定的施工图预算价。预算调整价：根据预算编制备忘中注明的事项对预算价进行调整汇总。（）（详见《设计变更及现场签证）起的调整等。造价咨询单位根据结算资料及承诺书在一个月内完成工程的竣工结算的审核工作。成本管理部全过程跟踪结算的审核情况，并按抽查法、对比法进行复核。2共同核实签认，并填《工程结算审价结果审批表》送公司总经理层审批确定。甲、乙及审价单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价。造价咨询单位根据成本管理部的要求完成结算造价的分析工作。第四条 零星工程预算及结算管理详见《零星工程管理规范》。第五条 特殊工程预算及结算管理程师需对情况进行说明，并附相关的政府文件。第六条 附件《工程预结算任务委托单》《施工图预算编制备忘》《工程竣工结算审价资料清单》《项目工程结算审价承诺书》《工程竣工结算审价结果审批表》返回目录责任成本管理体系指引目的管理指引。范围各地产公司。职责落实，集团财务管理部成本组负责有关具体对接事宜。某某集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。方法与过程控制责任成本体系释义房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合。济指标反馈、考核评价其职责履行情况。分工负责、有机协调的责任成本体系。责任成本体系组成要素责任主体在各业务环节区分主导部门和配合部门。责任范围划分责任范围。责任目标理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。反馈指标一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。评价部门就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。某某责任成本体系之要素概括表责任范围责任主体配合部门评价部门土地、报批报建费项目发展部财务部建造成本责任目标1设计部销售部成本部2量设计部\工程部成本部3、获取竞争性的合理低价工程部\成本部项目经理部招标领导小组4效率项目经理部工程部工程部销售费用销售部财务部管理费用各职能部门财务部责任成本体系的范例某某集团房地产有限公司责任成本体系表主导部门配合部门反馈指标考核部门土地获得成本项目发展部销售部每平米地价财务管理部开发前期准备费--报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部--设计费--三通及临时设施费设计部工程部工程部设计部每平米设计费成本管理部主体建造成本(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计设计部销售部项目部规划设计周期成本管理部结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量每平米含砼量成本管理部成本管理部招标及签约工程部成本部项目经理部招标比率最低价定标比率成本管理部成本管理部材料采购工程部成本部项目经理部甲定材料占造价比率统购材料购买率成本管理部设计变更设计部工程部变更比率成本管理部工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部工程结算成本部工程部项目部结算错漏率工程管理部开发间接费--工程管理费--利息--营销支持费用项目经理部财务管理部销售部工程管理部客户事务部每平米管理费每平米营销费财务管理部管理费用各部门人均行政费用每平米管理费用人均销售收入财务管理部销售费用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部税金财务部实际交纳税率集团财务部物业经营损益物业管理公司物业实际盈亏额财务管理部上表供各公司建立责任成本体系参考用，其中：责任成本范围至少应包括上述划分范围，但可作更明细的划分。责任成本体系建立程序确定责任主体和配合部门，并进一步细分职责；标的合理区间。招标金额定价比例90%以上设计变更占造价的比例招标金额定价比例90%以上设计变更占造价的比例3%以下钢筋含量的合理控制比率90%以上每平米质量维修成本5元/平米规模经济成本优势50元/平米每平米售后物业净支出0元/平米销售费用占销售收入比率2.50%公司司成本管理部会同财务管理部按项目定期公布“责任成本考核报告”，并抄报集团成本管理委员会。支持文件VKCW03-23-F1《成本指标明细表》反馈指标单位计算公式备注反馈指标单位计算公式备注土地获得成本每平米地价元/平米=土地获得成本/总建筑面积与听证会通过时的指标相比较土地获得时间天从购地签约到土地按约定使用功能落实到某某名下时为止。与听证会通过时的指标相比较开发前期准备费--报批报建费报建费用节减率%按政策应缴纳报批报建费-实际交纳报批报建费/按政策应交纳费用报批报建费可用广义概念，将土地出让金等包括在内。--设计费每平米设计费元/平米=设计费总额/总建筑面积可分类计算每平米规划设计费、施工图设计费、景观设计费--三通及临时设施费每平米三通费用元/平米=三通费用总额/总面积数每平米临时设施费元/平米=临时设施费用总额/总建筑面积主体建造成本(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计规划设计周期天自土地协议签署日（或上一期动工之日）至施工图完毕之日可区分为规划方案周期和方案实施周期结构安装设计每平米钢筋含量公斤/平米=钢筋总用量/总建筑面积可分类计算基础、上部结构屋面的钢含量每平米含砼量立方/平米=砼总用量/总建筑面积招标及签约招标比率%=通过招标定价的合约总额/造价总金额也可按合同次数来统计。、。最低价定标比率%=最低价中标的招标合同总额/招标合同总金额材料采购甲定材料占造价比率%=甲供、甲限及三方合同材料总额/主体建筑工程成本总额统购材料购买率%=参与集团统购的材料金额/统购品种的材料总额设计变更变更比率%=设计变更造价总额/工程造价总额可分类计算设计错漏、市场变更、客户要求的变更比率工程签证签证比率%=现场签证的成本总额/工程造价总额工程结算结算错漏率%甲乙方结算价格-审核后结算价格审核后结算价格开发间接费--工程管理费每平米管理费元/平米=项目工程管理费总额/项目建设总面积--利息--营销支持费用每平米营销费元/平米=项目营销费用总额/项目建设总面积管理费用人均行政费用元/人=行政费用总额/当年加权总人数每平米管理费用元/平米=管理费用总额/当年结算面积人均销售收入元/人=销售收入总额/当年加权总人数销售费用每平米销售费用元/平米=销售费用总额/当年销售面积每平米广告费用元/平米=广告费用总额/当年销售面积人均销售员面积元/人=销售面积总数/当年加权销售人员数税金实际交纳税率%=实际交纳的税额/计税税基分类计算所得税、契税、营业税率。物业经营损益物业实际盈亏额元/平米=当年售后物业总支出-当年物业总收入集团目标成本管理实施细则1.目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2.范围职责某某集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。某某集团所属各地产公司负责贯彻实施。4.方法与过程控制目标成本释义目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先目标成本文件分为三个部分《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议目标成本管理原则市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。目标成本科目的分类：详附件《目标成本科目分类》目标成本文件制订的步骤及时间要求实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算表》进行细化和修订。根诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等，形成《施工图设计阶段的成本施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测算表》全面进行细化和修各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制指导书）在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。目标成本测算表的编制见附件目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，（成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，施工图预算完成后《目标成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。《目标成本控制责任书》的编制目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。目标成本控制责任书的制定，应按照《某某集团责任成本管理体系》要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。《目标成本控制责任书》应包含以下内容：①项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程（各成本项目的具体控制指标详某某责任成本管理体系指引）设施建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样《目标成本控制责任书》由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目标成本的执行在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份《项目动态（可在成本管理软件中完成）成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在50在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并Excel项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。目标成本的修订施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。4.812％本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案。5.支持文件《某某集团责任成本管理体系指引》《某某成本管理软件操作实施细则》附件：目标成本科目分类成本测算表（标准）目标成本科目分类成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等建筑研究用房材料及施工费2报建费报批报建费项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等增容费水、电、煤气增容费3三通一平费临时道路施工用的临时道路设计、建造费用临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用临时办公室租金、建造及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修砼框架（含独立柱基和条基等浅基础、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统电消防系统烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压设备高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井5室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置8……八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费2营销