民宿经济分析总结

民宿经济分析总结第1篇民宿经济分析总结第1篇大家看到这里，也应该花了近20分钟。正如我在目录三.8里所说，整篇文章提供的都是方法论，光是这些方法，就需要大家花很多时间、精力去学习，所以还有人敢说“只要我尽心尽力，就可以做好一家民宿”吗？

（这是我的另一篇文章，里面有提到“孤军奋战”的事。内容比较打击人，心理承受能力低者选择性阅读）

我见过太多经营者努力在一线与客人打交到，或者说“_”也不为过，过于消耗脑力精力，以至于累到没有信心再去经营。所以设置管家与保洁是必须的（10间房以下的店，不推荐设置店长岗位，体量不大，投资人亲自驻店指导工作就可以，一来可以观察员工工作，而来可以通过自己的观察及时调整经营上的不足）。

现在的民宿、酒店经营，越来越讲究团队与技法。把头脑工作留给自己，体力工作留给别人，是做好民宿、酒店经营的第一步。

上下级关系不明确的情况，其实不仅存在于小体量的民宿里，一定规模的酒店中也有这样的状况。

这样的话，最有可能是从没有明确上下级关系的领导口中说出。作为老板、作为领导，“会指导工作”是非常重要的一项技能，亲自插手部下未完成或不会做的内容，久而久之就会模糊自己在部下心中的地位，也就自然没有了明确的上下级关系。

当这样的工作状态持续一段时间之后，领导失去了在手下心中的“威信”，就会让手下员工产生“翻身做主人“的错觉，不断地发生工作上的矛盾，也会让员工产生不满的情绪，以至于在他们离职时，认为自己在这里学不到任何东西（也确实学不到）。

大家在交代工作内容时，应该包含四个方面：做这件事的理由、方法、完成时间与期望的结果，四个要素缺一个，就有可能造成沟通对象的误会或者不理解，从而使原本可以及时完成的工作被延误。

我们在培训员工时，一直会提到一个概念：既要服务客人，也要服务于自己的员工。只有保持这样的观点，在工作中才会尽量思虑周全，尽可能做到尽善尽美。

在上一节我们提到，“会指导工作”是一项技能：如果大家可以交代明确的工作内容，那么可以通过这样的方式在做“授之以渔“的事。

民宿、酒店本就是一个“用人来服务于人”的行业，所以在同事的工作交流中，也要时刻贯穿这个思想。在经营工作中，难免会出现问题与矛盾。大家在处理这些状况时，第一时间是恼怒，责备，还是疑问？

在我们以往的工作经验中，也时常会出现矛盾双方向我们互相抱怨对方工作做得不好的情况。作为领导，我们自然不希望这样的状况会影响到工作效率与结果，当然我们也必须了解当事双方的工作风格。

从这样的角度去理解，我们会首先提问矛盾是否结束、工作是否完成、完成的是对还是错、如果是错的，要怎样去及时纠正；其次，再告知双方，从我们的角度应该去如何理解这项工作，涉事双方有可能各自这样做的目的是什么，说出原因，让双方互相理解（换位思考，同时也是锻炼员工如何保证正确的工作思维，让对的更对，错的不再发生）。

没有哪一位员工愿意去做一件错事或者发生一次矛盾，都是发自内心“我要完成这一项工作“的心理想法。但是每一次的事件，总有各自的原因。训练员工去换位思考，既可以锻炼他们的思想维度，也可以通过这样的方式确立自己在员工心目中的形象与地位（为每一位员工考虑）。

民宿经济分析总结第2篇做民宿是商业行为，要考虑投资回报率。不要把梦想中的设计装修全部都用到民宿里，不要想着任何东西都要给客人最好的体验，投资预算是前期重要指标，超过20%，这个生意在运营阶段就不好做了；而且众口难调，有时你想的好东西，在经营中反倒成为绊脚石。要考虑商圈气候、竞品店的装修弱项、装修材料实用度、电器实用度等等。

从消费者的角度，省下来的钱更多地去考虑土建的客房隔音、后期软装，能给客人带来更多的满意度。

民宿经济分析总结第3篇大家应该听了很多商业行为中“营销先行”这样的话，甚至在我们管理的过程中，也有甲方提过“营销为主”。不过不能忽略：民宿或者度假酒店的经营是重资产管理的行为，需要三合一：经营主体的品质、品牌营销以及人员服务缺一不可，否则营销就是双刃剑，没有哪个老板愿意营销来的客人，因为客房体验感低，员工服务不好，乘兴而来败兴而归吧。

客户需求，大家说最多的是要从以下几点去找：客户从哪里来，男女比例，家庭出游占比，出发地等等（5W1H理论），但是极少有文章提到一个词：人性。

你们看，这个共性简单吧，因为无论是哪一个社会层次的人，对钱都敏感，看看知乎就知道：年入几十万想着年入百万，年入百万想着年入千万；富人想资产翻倍，穷人想一夜暴富；天天找各种赚钱的副业。为什么？这就是人性。

当然从钱这个角度切入，是希望大家在寻找客户需求的时候，除了根据常规5W1H分析客户需求以外，要更深层次地去研究每一个影响客户抉择的人性因素。

所以，5W1H是工具，用好这个工具对目标客群做分类，再根据每一个分类去探寻隐藏在表面之下的人性需求，就是方法了。

找出客户的真实需求，可以根据下面的方法做自己的产品特征：

用5W1H工具，同样可以策划并且制定自己的产品，而且大家不要认为这个很复杂，其实就是小学语文的造句，多用各类修饰词，让整句话看起来更丰满。

以往在住宿业，根据马洛斯需求理论总结出来六个旅游要素：食、住、行、游、娱、购，简单来说就是吃喝玩乐。从产品结构方面，还总结出来六个新要素：商、养、学、闲、情、奇，稍微解释一下，商务、养生、游学、休闲、婚恋、新奇体验。

其实这六个新要素，也说了好多年，一直没被关注到而已。近几年国内发展确实迅速，养老、Z世代的研究越来越多，所以这六要素也越来越被大家重视，出现频率也越来越高。想要知道什么样的修饰词适合自己想要打造的产品，把需求六要素与产品六要素结合，从这些个词里去找人性，就知道词了。

在客房定价上，首先要考虑的就是投资回报，这个公式计算不困难：投资额、客房数量、及格线60%平均入住率、理想的营业天数、投资回报周期（放5年比较合适，当然设计成网红可以缩短一些）、经营成本等等，计算出来的理想房价，再根据自己的期望值，做一些上下浮动就好了。（不过有一点需要提醒，在实际经营中，年总的经营数据里，要把每年的投资均摊算进去，最后得出来的净利润才是真的，否则没有意义）

理想房价已经有了，可是在实际经营中，总会有看上去与你同类型的店，打着比你更低的房价在招揽客人。之前说过，消费者在不分条件的情况下，人性的选择都是钱，低价让自己的客人都流失了，不想在后期打价格战，怎么办？所以在定价策略上，我还得推翻上面我自己写的这段话（理想还是得向现实低头嘛）

定价在理论上，有很多办法，但是这些方法的使用有特定的环境和条件。你对自己的产品与客群的分析，如果有足够的信心，我提最常见的两个定价方法：渗透定价与组合定价。

OTA平台上，各种促销活动，还有不同的折扣选择，就是平台给大家提供的渗透定价策略。不分条件的情况下，人性的共性就是钱，同样的产品，在相似的价格上有着更大优惠，就可以吸引商圈中更多的客户，在开业初期抢占市场。有人会说这不就是价格战吗？还真不是，价格战的前提是在越来越激烈的市场竞争中生存，在经营后期才会出现的商业行为（没有人一开始做生意，想的是生存，都是想赚钱，还是人性）；渗透定价运用在开业初期，抢占市场，利用初期累积足够多的消费客评（平台客评是个体投资者最好的商战武器之一，多多重视，千万别佛系经营），提高自己的竞争优势（因为大家好才是真的好，消费者是选择分的店呢，还是更看好分的店？），再逐渐降低优惠，回归正常卖价。

组合定价策略，把非房产品与客房捆绑销售，利用非房产品的高利润率，保证产品的整体利润率（有点像餐饮的团购券，因为有凉菜、饮料这样的非主食但利润奇高的东西，让整个套餐还有的赚）。OTA现在也有这样的服务，比如礼品赠送，套餐产品。在实际经营中，大家一定会感受到，卖得最好的组合定价产品，既不是引流房，也不是高端房，而是中端房型：还是人性的出发点，引流房给人的第一印象比不上中端与高端房；而仅仅是住1-2晚，高端房给人的性价比又不及中端房。所以中端房的组合定价，往往可以在所有产品中，把利润率做到最高。

不过组合定价策略，需要大家在一开始就要考虑好盈利模型，也是说在一开始的投资计划里，你就要清楚知道除了客房，你还能卖什么，利润是多少。

“天下武功，为快不破”，所有东西在一开始就计划好，别开始经营了，再骑驴找驴做非房产品，晚了！

定位了客群（People），产品也有了（Production），价格基本也确定（Price），销售渠道也上线（Place），那么下一步就是打造自己的品牌，围绕品牌做营销推广（Promotion）。

不要把“品牌”这个词想得很高端，接地气一点，否则就会很难做：再小的一家店，也可以因为一个人、一句话而成就品牌（当下火爆的自媒体，刚盛行的时候，每个人不就是自己的品牌么）

为了提高品牌营销和市场竞争的效率，节约人力成本，那么在品牌营销上就要让消费者看到你的那一瞬间，清晰地知道我“为什么”要购买你的产品。当然从“看到”到“购买”，需要一个过程，分为4个步骤：消费者看到你的营销、营销内容吸引了消费者、消费者开始询问、消费者开始购买。（其实还有最后一个步骤，后面再谈。）

首先为自己的品牌定义一句口号，根据上文所说的产品定位与客户需求来写；同时依托“我需要住民宿“这样非常明确的“消费理由”，那么直击内心的品牌口号就会成为刺激消费者购买产品的“消费借口”。

接下来找到适合自己的曝光方式：每天一篇写携程旅拍、小红书，这是最容易上手，也是很有效的品牌推广方式：图片+文字的内容营销，每天一篇保证你的品牌曝光频率；又或者投入宣传资金，各渠道普遍撒网，直接引爆流量。

有了足够的曝光量，那么直击人心的品牌口号和相关的图片，除了可以让消费者迅速认知你的产品，也反复影响着他们的情感。（每次都要播放三遍的脑白金广告，配合简短的口号，就是这个道理）

情感影响到一定的程度，就会吸引消费者向你询问产品相关信息。注意这个时候消费者是因为情感倾向向大家提问，所以也一定要把消费者当自己的亲人：知无不言，言无不尽。

只要深入剖析消费者，站在他们的角度思考问题，那么在品牌营销的初次购买阶段（又或者是收藏、关注店铺）就会变得十分轻松。不过这里的购买也不仅仅局限于订房，还存在于复购或者私域阶段非房产品的购买，需要用不同的方法，再走一遍相同的流程（第八小节会提到这一块）。

这里有一句题外话，我们团队在做持续的内容推广时，如果不深入当地做文化，仅仅靠产品本身做文章，也会遇到文思枯竭的时候。所以做个有心人吧，推广本地文化，给内容尽可能输送新的血液。

这个还是比较容易理解的。品牌策略最终讲究的是所有人思考的角度与执行力：你是否可以站在消费者角度去解答他们的问题？在遇到问题时，又是否可以迅速找到解决方案，并且全力以赴地去突破？

这些都决定了品牌的落地以及品牌带给市场的影响

所以每个人都是品牌的代表，每个人都要用立场互换的思考角度与强大的执行力，去缩短消费者与品牌的认知落差，让品牌在每个消费者的心中完美落地。

这里所说的“自我封闭圈”，除了在营销内容上的封闭以外，还有思想上的封闭。

民宿经济分析总结第4篇选址是在民宿起步阶段，除了钱以外最重要的一环。很多文章里都提到商圈人流、周边环境、政策等等，这里不过多赘述。但有一个容易被大家忽略、无法给选址提供实时参考、需要经营者去预判的因素：客群的消费积极性。

先解释字面意思，再举例说明吧。客群对某个