2024年上半年成都房地产市场回顾与展望-CBRE

2024年上半年，成都优质写字楼市场供应短暂放缓，仅录得位于东大街子市场的甲级楼光环中心一号楼交付，新增办公面积约3.5万平方米，系自2018年下半年以来的最低半年供应量。着眼需求端，上半年净吸纳量录得约7.8万平方米，尽管同比环比均实现改善，但实际市场租赁活跃度回暖有限，增量需求疲软，市场去化主要由非标楼宇、园区或老旧物业升级搬迁至优质楼宇的租赁成交主导，需求占比达54.4%。另一方面，自去年起行业调整引致的大面积退租暂告市场，上半年除个别第三方办公空间运营商的腾退外，市场整体趋于稳定。相应地，市场整体空置率较去年末下降0.6个百分点至24.1%；累积的去化压力令业主进一步扩大商务条件的可谈空间，同时积极推出具有竞争力的特价房源，导致市场平均租金较去年末下降3.9%，跌幅逐季扩大。值得关注的是，大面积租户在甲级楼的议价能力不断提高，并显著高于乙级楼。据上半年统计的近400笔甲、乙级楼的成交案例分析，1,000平方米及以上面积段的成交案例在甲级楼宇落地的平均账面租金，低于小面积成交案例约每月每平方米14.2元；而这一对比在乙级楼宇中却为正差。上述数据反映，增量需求有限的市场背景下，业主更愿意以更为弹性灵活的商务条件进行谈判，吸引对租金单价敏感度更高的大面积品质租户。相较之下，中小面积段的租户则更多控制租赁成本总预算。20.1%、13.0%。聚焦细分行业，虽然包括云计算、大数据等的产业互联网依然主导TMT类需求，占比57.6%，但头部企业持续加码本地生活服务赛道值得关注，上半年市场录得该类型大面积租赁案例落地，带动消费互联网的需求占比半年环比显著增长20.4个百分点至27.8%；同时，电商平台及相关服务商的搬迁、升级类成交亦推动该类需求占比半年环比增长2个百分点至9.2%。金融业方面，普惠金融、保险仍处领衔地位，共占比金融业需求的近2/3；此外，期货、金融科技等细分领域亦在上半年衍生增量需求，带动金融业动能呈现更多样化的发展趋势。就房地产建筑业而言，以13.0%的需求占比重回前三，主要得益于央企、国企背景的建筑工程类企业和房地产服务商的扩张。展望2024年下半年，成都优质写字楼市场供应回升，约65万平方米的楼宇预计交付，将推动总存量在年末突破千万；其中，62.4%的供应将落于天府新区，区域去化压力将进一步加大。与此同时，顺应办公需求灵活、多样的趋势，第三方办公服务商预计保持扩张态势；存量楼宇也将继续积极应变求进，通过改造空置房源以推出精装、定制类产品。因此，下半年供应端不仅量升，亦将呈现更多元化的办公产品，市场竞争或将加剧。但这也给企业提供了更多办公选择。预计下半年企业将持续通过整合、搬迁办公面积来寻求最优的解决方案，实现降本增效。特别是以价换量或将主导全年租赁策略，楼宇之间的租金差值缩小令租赁窗口期扩大，也模糊了升级与搬迁两种活动间的界定。追溯过去两年，升级、搬迁合计的需求占比从14.1%显著增长至54.4%。而目前租户市场下，搬迁与升级预计均能实现成本控制，相较于过去的租约，企业持同样甚至更低的租赁总成本（包括租金、物业费、搬迁及装修等费用）或将能升级到更高品质的楼宇。因此，更多企业借机优化办公资产组合，通过搬迁换租来实现降本增效和品质提升的双赢。另一方面，对于拥有自持或自建楼宇的企业而言，通过回迁办公面积来实现降本增效的趋势或将延续。下半年预计超35万平方米的总部楼将交付，或将对相关企业的现有约6.3万平方米的市场化租赁需求造成影响，主要集中在TMT、金融业、专业服务业等领域。2024年上半年，成都零售物业市场迎来供应高峰，3个购物中心开业，合计约38万平方米的新增供应，系近十年同期新高，且占全年供应量的52.4%；其中包括位于攀成钢板块香港置地在蓉的首个光环购物公园，以及位于近郊商圈的龙泉龙湖东安天街和温江旭辉cmall。同期，非标商业亦迎来放量，6个新项目开业，合计约29万平方米的新增供应，且不论是商业形态、经营模式，还是品牌招商上都有突破，如公园独栋商业集群CP、骑行友好环形商业cypark、改造焕新成自营潮流超市的GOGOEGO等。文旅消费延续活跃，据成都市文广局预计，1-6月全市游客接待量超1.3亿人次，同比增长超16%；实现旅游收入同比增长超18%。另一方面，随着免签国家不断扩容，以及过境免签政策持续优化，入境游热度攀高。成都凭借全国第四多的国际航线数量，以及丰富的旅游资源，上半年吸引外国人入出境45.8万余人次，同比显著增长572%。聚焦日常消费，需求持续理性，品牌拓店明显放缓。具体来看，通过监测同样本购物中心发现，2024年上半年品牌新租门店数同比下降16%，其中以新能源汽车为代表的主力店和餐饮业态的拓店需求收缩最为明显，同比分别下降70%、38.2%。另一方面，如商超、健身房等传统主力店洗牌退租，导致在新增供应近满租开业的背景之下，上半年净吸纳量只录得约45.7万平方米。相应地，市场整体空置率较去年末下降1.9个百分点，至9.1%，但仍未恢复至2019年末的水平；运营商调整策略，下调预期，租金较去年末下跌0.3%，其中次级商圈以价换量最为显著，平均租金较去年末下降1.5%。新增需求方面，零售业态占比55.4%，其中奢侈品牌、高级珠宝继续加码核心商圈，或于IFS与太古里间布局u双店n，如MaxMara、DiorMEN、Qeelin、TASAK及储粹宫等；此外，户外运动、美妆护肤和电子产品积极布局，瞩目案例有Goldwin、keen、LELABO的西南首店，以及华为、荣耀等。餐饮业态占比收缩至28.1%，主要是各菜系自助餐、性价比正餐和简餐，以及迎合夏季的健康轻食，如wagas、米仓食堂等。体验业态持续上升，占比15.7%，宠物生活馆扩张瞩目，娱乐运动体验持续拓店，如铁馆、普拉提、瑜伽等。展望2024年下半年，成都零售物业市场还将迎来3个购物中心合计约35万平方米的新增供应。其中，位于大源的保利时光里或将重塑市中心与城南的潮流卖场格局。此外，预计6个非标商业、1个奥莱亦将开业。供应端将进一步深化创新多样趋势，新增项目在地段、体量和形态上的精准化规划，有望在高商业密度的存量市场下挖掘新机遇。具体而言，在城镇化率高的三环内和城南，零散分布在社区间挖掘垂直赛道的商业项目或更契合当下的随性消费需求；而在发展中的近郊区域，10万平方米以上的大体量刚需购物中心仍扮演重要角色，自2015年起供应呈上升趋势，2024⾄2025年间预计仍将引领供应。消费场景方面，消费动机由ll买逐渐演变为u逛m，且消费者期望在繁忙生活中获得惬意与精神自由，因此运营商升级打造游逛场景，通过引入阳光、绿植、城市肌理等自然元素，营造户外感，如龙湖东安天街和温江旭辉cmall的玻璃穹顶设计，阳光能倾泻整个卖场；并将消费动线从物理连接突破至随性游逛，串联出活力、生机的商业空间，让消费者产生ll日常感n，如cpl等。消费内容方面，大众化的定位逻辑已较难捕捉消费触点，运营商定位逻辑逐渐转变为定制化，聚焦细分赛道，招引同产业链上下游品类，以对目标客群产生强劲吸引，树立标签，增强粘性。瞩目案例包括，针对周边家庭和年轻居民定制的低零售、重亲子及餐饮的成都光环购物公园，针对大学生定制的性价比自营潮流超市与展览空间GOGOEGO等。2024年上半年，成都仓储物流市场未录得新增供应。着眼需求端，市场净吸纳量录得约负18.9万平方米，主要是因为消费疲软叠加产业调整导致新增需求有限，及租户缩减、整合引发大面积的集中退租。相应地，市场整体空置率较去年末上升3.3个百分点至11.3%；高标库业主应市下调预期，租金较去年末跌0.4%。具体来看，上半年消费市场面临两大挑战，首先整体需求增长疲软，统计数据显示，2024年1-5月四川实物型网络零售额2,652.7亿元（成都占比69.4%同比增长9.6%，增幅较去年同期收窄8.3个百分点。其次，消费需求细化，相较于综合电商，承接需求降级，以及填补发展区域前期空白的社区消费电商或更具潜力。因此，上述趋势反映到市场，年中ll618"电商购物节所激发的扩仓需求有限，而依靠生鲜社区电商和性价比电商平台的贡献，电商才得以主导上半年新增需求，占比54.4%；退租方面，综合电商和三方物流主导，合计占比68.2%，主要是业务缩减导致的退租，以及降本增效引发的回迁自建库，或搬迁至租金低于市场平均水平的非标库。就产业发展而言，2024年1-5月份，成都规模以上工业增加值同比增长2.8%；分行业看，电子信息和装备制造分别下降3.3%和1.4%，但医药健康产业增长3.3%。产业的转型升级使市场机遇和挑战并行，上半年制造业占比新增需求的24.8%，居第二，其中医药制造类需求占比高达80.5%，成新增点；但也占比退租面积的28.1%，居第三，其中55.4%的退租来自于汽车及零部件类企业。分区域看，需求外溢趋势明显，上半年新增需求的59.2%落于远郊区域，如眉山、崇州等。另一方面，基于区域产业特性，青白江、龙泉受需求调整影响最大，上半年分别占比28.8%、20.2%的全市退租。与此同时，存量市场特别是增量需求有限的背景下，同区域、跨区域的搬迁案例增多，同时市场窗口期也吸引部分租户从农民仓升级到高标库。上半年新增需求按租赁策略看，新租占比仅67.5%，较2023年下降18.6个百分点；升级、搬迁分别占比16.3%、11%，较2023年上升8.2、15.1个百分点即为佐证。展望2024年下半年，成都仓储物流市场将迎来2个高标库合计16.9万平方米的新增供应。2024年上半年，成都投资市场共录得四笔大宗交易，总成交金额达47.9亿元，同比、环比均实现增长。标的物方面，延续多样化趋势，涵盖商业、综合体及工业厂房等物业；买家构成方面，仍以