房地产企业财务风险管理措施

在我国国民经济当中不可缺少的就是房地产经济，房地产行业的良好发展可以对城市环境进行有效的美化，人们整体生活水平也会得到提高。自从新型城镇化目标提出以来，房地产行业在实际发展运营当中可以将社会性和民生性充分发挥出来。为了能够让房地产企业在激烈的市场竞争当中站稳脚跟，管理人员要提高对内部控制和财务风险管理的重视程度，严格按照相关的规定和标准来加强内部控制建设，切实提高企业整体的抗风险能力。一、房地产企业财务风险概述财务风险是企业在开展实际发展运营当中无法对内部和外部影响因素所带来影响而产生的风险开展合理的分析，从而导致相关财务工作无法正常开展。企业可以从广义和狭义两个方面来对财务风险进行分析，广义的财务风险会涉及不确定性和确定性风险收益，然而后者只包括不确定性损失的风险。现阶段我国企业发展的速度比较快，商业模式在这个过程中也会出现较大改变，同行业内部的不同企业就会面临着较大的相互竞争。房地产行业与其他行业之间存在较大程度的差异，前者经营项目比较多，并且获得的收益比较高，不过如果细小环节存在问题就会导致较大程度的财产损失[1]。再加上企业实际发展运营当中无法对各种因素开展合理的预测和防控，使得财务风险管理控制的难度不断提高，相关管理人员要站在科学的角度来思考问题，结合实际来将预防措施落实到位，各种风险问题发生的概率才会得到进一步降低。首先，在市场经济当中充当主体地位的就是各种类型的企业，这也是经济发展到一定阶段的产物，因此市场与企业之间有着非常紧密的联系。市场变化过程中会引起企业的变化，再加上不确定因素的增加就会导致企业开展各种经济活动的时候容易出现风险和问题。企业在发展运营的时候都会存在风险问题，这就要求管理人员要从整体、发展和联系等一系列科学的眼光来看待问题，采取有效的措施来提高财务决策的系统性，从而能够有效的规避企业各种风险。其次，企业在开展风险管理和控制工作的时候需要全体工作人员的共同参与，管理人员要加大力度对风险意识进行宣传，并明确风险管控文化对于企业发展的重要性，进而能够形成良好的财务风险控制氛围，对于相关工作的正常开展来说起到较高的促进作用[3]。不仅如此，房地产行业涉及的方面比较多且复杂，所以在开展管理工作的时候相关工作人员无法严格按照自身的责任和职责开展工作，财务管理氛围就会变的越来越混乱。特别是规模比较大的企业，其内部部门比较多且复杂，再加上他们并不具备较强的合作意识，这样就会导致财务部门无法与其他部门开展正常的交流和沟通，财务风险就会对企业带来较大程度的影响。财务风险的类型，第一，投资风险。企业在投资目标项目，同时达到规定期限后获取本利和利息的过程中会存在投资风险，如果投资周期比较长，再加上这个过程中会存在诸多无法控制因素，就有可能使得企业不能得到相应的本金和利息。当前国内房地产市场瞬息万变，所以导致其营业和利润等收入存在一定的不稳定性，进而在开展投资活动的时候容易引发风险，不过也可能会获得更高的利润。企业开展投资的时候会将拓展利润空间作为主要的目标，然而需要对利润和损失共同存在的现象予以足够的重视，这主要是因为无论是哪一种因素均会影响到最终投资收益，并且政策与市场经济也会发生相应的变化。为了能够让企业更好的适应经济变化，政府部门要根据情况来调整相关的政策，在这个过程中可以合理改变供求关系，进而企业的收入也会在这个过程中发生相应的改变[4]。在这个过程中会将利率和汇率作为经济变化的主要依据，不仅企业利润空间得到合理的扩大，而且还会因为投资时期不同而存在不同的风险。从投资周期角度看来，能够划分房地产企业投资为两类：短期与长期。而较为重要的长期投资，这主要是由于其要花费较长时间方可完成，其中极易被不同类型因素所干扰，进而导致企业总体收益能力也就会不断降低。此外，管理人员无法对外部政策和经济变化进行充分的了解，相关数据信息资料也比较有限，从而决策效果也就会不断降低。第二，经营风险。企业在开展业务的时候会存在一些不确定因素，这些因素会对财务回报带来一定程度的影响，并且操作风险涉及的范围也会因此而不断扩大。经营风险，是企业开展决策和管理工作的时候会受到相关人员能力所带来的影响，这样就会导致相关投资环节无法正常开展，经营风险发生的概率也就会不断增大。这就要求管理人员要对多方面因素带来的影响开展充分考虑，其中包括企业组织结构、文化氛围等，结合实际的情况来提高监督部门的监控能力，从而能够让每一个方面的业务活动和系统保持正常的状态运行。二、财务风险的特性（一）综合性财务风险会贯穿于房地产企业发展运营的每一个环节，并且还会与企业资本之间有着紧密的联系，尽管财务风险没有固定的形状，不过其潜伏的时间比较长，对企业每一个环节带来一定程度的影响。财务风险并不局限于某一个环节、某一种工作，其可以处于各种矛盾交织下，并且还存在于整个控制和管理系统当中，企业在开展金融活动的时候都会伴随着财务风险。不仅如此，财务风险无法独立出现，其会随着其他风险的出现而共同爆发，进而相关管理人员无法及时发现财务风险，在这个过程中会将监督工作落实到每一个环节当中，能够充分关注每一细节，促使资金流动以及筹措等工作都能达到理想管控效果[5]。（二）无法预测性因为管理决策人员自身的能力会存在一定程度的差异，财务风险有着难以预测的特点，所以在开展各种金融活动的时候会受到多种因素带来的影响，最终结果的准确性和有效性就会不断降低。管理人员在开展相关工作之前并没有充分分析实际的情况，各个环节最终的收益也就无法达到预期的效果，财务管控难度也就会不断上升。再加上房地产企业内部有着较为复杂的结构，涉及的项目也比较多，这样就会导致控制财务风险方面会存在较大的难度。（三）客观性财务风险与其他风险有着一定的相似性，即都是客观存在的，企业在开展日常工作和经营管理的时候都容易出现各种各样的风险。正是因为企业无法对财务风险开展准确的预测和操控，这就要求管理人员要不断增强自身的财务风险管理意识，在这个过程中要充分了解先进的管控理念和管控手段，通过多元化的方式来对财务风险开展合理的处理，各个环节存在的财务损失才能得到降低。三、改进房地产企业财务风险管理和控制的策略企业为了能够在激烈的市场竞争当中站稳脚跟，管理人员要根据实际的情况来制定科学的生产投资活动，严格按照相关的规定和要求来将融资工作落实到位。企业利润空间也会因为资本不足而得到了进一步缩小，尽管房地产行业在实际发展运营当中可以获取到较高的收益，不过在这个过程中会存在各种各样的问题。管理人员要想保证各种项目的正常开展和顺利完成，就需要根据项目需求来投入足够的资金。再加上前期投入与后期收入之间有着较大的时间跨度，管理人员只有开展合理的债务筹资才可以确保每一个环节的正常开展，在这个过程中需要向银行、金融机构等进行贷款，这样就会导致这些机构对企业有着较强的约束力，所以企业要采取有效的措施来将资金筹集能力进行提高，让企业始终拥有稳定的资金额。（一）组织市场调研，逐步拓宽业务规模企业要想达到可持续发展的目的，管理人员不仅要在企业日常运营当中保持自身独特的优势，并且还要结合实际的情况来制定各种策略。对居民要求、政府政策等方面开展合理的调查，在此基础上来开展相应的房地产项目，在这个过程中也要全方位剖析各类可能会影响到财务风险的因素，严格落实市场调查，不但能够全面了解市场经济情况以及购房需求，而且还能提高资金回笼效率，销售风险也会降低。与此同时，管理人员要顺应时代变化特点来调整宏观政策，充分关注国家现行的信贷、土地相关法规政策，一旦在此环节相关政策出现变动，银行便有可能会将贷款利率进行上调，使得企业面临着越来越大的偿债压力，而房屋价格就会相应的上升。尽管我国房地产行业发展迅猛，但是企业往往会因为资金回流过慢等缺陷带来的影响，这就要求管理人员要稳步拓展各种业务，采取有效措施来提高土地储备量，将土地资源的价值充分发挥出来。（二）多元发展，实施蓝海战略管理者应当要高度关注转型工作，并且对轻资产运营方式的价值有一个正确认识，根据当代发展特征来进行创新更新，在提高服务效果的同时，还能够朝着正确的方向不断发展，最大限度将企业财务风险出现概率减小。企业要从实际情况出发，合理拓展进行业务规模的拓宽，促使企业朝着多元化方向发展，采取该类蓝海战略能够有效减少企业的负债比例，不但可以拓宽企业的盈利空间，而且还可以有效减小财务风险对企业所造成的影响。与此同时，还应当要对品牌的优势进行充分应用，加大力度开展跨行业合作，延伸至不同领域，如酒店、旅游等，从而企业自身的竞争实力才会得到进一步提高。（三）减小负债比重，对于预收账款予以充分关注当前国内大多数房地产企业在具体运行环节都存在负债率逐步升高的现象，这样就会面临着较高的风险和收益，管理人员要确保自有资产与债务筹资处于平衡的状态，如果企业自有资产投入的资金比较多，那么就会对内部资金流动性带来较大程度的影响，在后期出现问题的时候无法采取相应的措施进行处理。如果负债筹资比例较大，那么企业各种项目会随着市场和政策的变化而受到一定的损害，最终企业无法回笼资金，利润空间也就会不断被压缩。为此，管理人员要创新筹资策略和方法，采取有效的策略来对实际投资规模实施管控，一方面能够让其使用用途得到扩展，另一方面还能有效落实风险评估工作。除此之外，企业应当不断提升关注预售制的程度，虽然该种方式可以减少企业开展各种生产经营活动时所面临的资金压力，不过在财务当中无法将企业实际的负债情况充分体现出来。管理人员还要采用多元化的方式来降低负债占比，不但能够提高预收账款所占比例，而且财务矛盾也能够得到进一步缓解。（四）调整筹资结构，发展多种筹资方法筹资活动在企业实际发展运营当中占据着非常重要的地位，相关管理人员会根据情况来利用票据、贷款等方式，现阶段企业发展规模变得越来越大，各个环节会对外部资金有着较强的依赖，不同的资金筹集方法往往有着不同的性质和特点，在这个过程中要求管理人员要对每一种方法进行充分的掌握，这样才能够将这些方法应用到实际的环节当中，多数企业会对预收账款筹集资金的方法进行充分应用，采取有效的措施来对成本进行降低，在这个过程中还要对筹资方法进行不断的优化，在提高整体筹集、应用资金水平的同时，还能够为后续相关工作奠定良好的基础。（五）提高财务人员能力，提升内控水平人才资源已经成为现代化企业发展当中不可缺少的重要部分，在激烈的市场竞争当中也会占据着重要的地位。然而部分房地产企业内部的财务工作人员经验不够丰富，在开展工作的时候专业程度比较低，尽管会根据实际情况来招纳高素质财务人员，不过这些人员比较年轻，并且对房地产行业并不了解。为此，企业要运用先进的理念来建立完善的人才引进机制，根据不同阶段企业需求来开展各种招纳活动，并且还要定期开展相应的培训教育活动，在这个过程中可以将员工综合素质和专业知识水平进行提高，最终可以组建一支具有高水平的人才队伍，企业财务潜力也会得到不断的挖掘。管理人