房地产行业融资问题研究-以龙湖地产有限公司为例

目录TOC\o"1-4"\u关键词 房地产行业融资问题研究——以龙湖地产有限公司为例摘要：1978年，随着经济体制的改革，中国实现了土地所有权和使用权的分离，并产生了现代房地产的原型。房地产行业的发展改善了中国人口的住房问题和城市前景，也带动了其他行业的发展。今天，房地产行业进入了一个新的发展时期，对国民经济的发展起着重要的作用。同时，作为资本密集型产业，资本需求对房地产产业的发展起着决定性的作用。由于房地产这一行业的特殊性，普遍存在着融资困难、方式单一且综合利率较高的问题。这个问题限制了房地产的发展，影响了房地产行业的发展。本文以龙湖地产有限公司为例，对房地产融资模式现状进行一定的分析，由个别推出整体，为房地产融资问题提供解决方案。关键词:房地产企业;融资;策略；龙湖地产。StudyonfinancingofRealestate——ThecaseofLongHurealestateco.LTDAbstract:In1978,withthereformoftheeconomicsystem,Chinarealizedtheseparationoflandownershipanduseright,andproducedtheprototypeofmodernrealestate.ThedevelopmentoftherealestatesectorhasimprovedthehousingproblemsandurbanprospectsofChina'spopulation,aswellasotherindustries.Today,therealestateindustryhasenteredanewperiodofdevelopment,whichplaysanimportantroleinthedevelopmentofthenationaleconomy.Meanwhile,asacapital-intensiveindustry,capitaldemandplaysadecisiveroleinthedevelopmentoftherealestateindustry.Duetotheparticularityoftherealestateindustry,therearefinancingdifficulties,singlewayandhighcomprehensiveinterestrate.Thisproblemrestrictsthedevelopmentofrealestateandaffectsthedevelopmentoftherealestateindustry.Takinglonghurealestateco.,ltd.asanexample,thispaperanalyzesthecurrentsituationofrealestatefinancingmode,andproposesasolutiontotheproblemofrealestatefinancing.Keywords:Realestatebusiness;financing;countermeasures;LongHurealestate.

引言随着社会经济水平的不断提升与城市化进程的推进，房地产行业的快速发展促进了其他相关产业的发展，因而房地产行业在我国经济中扮演着不可或缺的角色。同时提供了很多的就业机会。由于房地产这一行业的特殊性，普遍存在着融资困难、方式单一且综合利率较高的问题。目前房地产行业的未来发展与房地产融资密切相关，但近几年国家出台的一系列宏观调控政策让本就融资不易的房地产企业雪上加霜。有的企业不能跟上新阶段的经济发展需求，选择合适的时间并且拓宽融资渠道，便使得融资渠道仍然单一。为了解决这一系列问题，本文以龙湖地产有限公司为例，对房地产融资模式现状进行一定的分析，由个别推出整体，为房地产融资问题提供解决方案。1理论概述1.1融资的概念狭义上的融资是指企业筹集资金的行为,因为这与筹款的过程密不可分的联系。为了确保实现企业正常生产和经营活动,企业筹集资金时会利用科学信息并做出决定,通过一些渠道来获得筹集资金的企业或投资者。一般来说，融资过程也被称为融资，即货币基金的融资。双方在金融市场上以各种方式筹集或借入资金。房地产融资是房地产基金的整合，指房地产和金融行业紧密结合的产物。房地产融资还指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信贷渠道进行融资、融资和相关金融服务的一系列融资活动。1.2房地产融资的渠道1.2.1内部融资1.2.1.1自有资金公司自有资金,包括通过各种投资者投入资本公司建立时,超额准备金后的税后利润提取的经营期限,并保留(资本溢价增资或股权溢价和直接计入损益和业主的权益)公司控制自己,并持有了很长一段时间。一个公司要有良好的发展与经营的前景，需要有足够的自有资金的保障与支持。则而言之国家对于房地产企业的自有资金的要求比例非常的高。1.2.1.2预收账款这意味着发起人根据合同提前收到买方的定金，委托开发单位开发建设新项目，双方根据合同提前收到开发单位的开发建设资金。通过这种方式，开发人员可以提前筹集必要的开发资金。1.2.2外部融资1.2.2.1上市融资股权融资已成为股权房地产企业的重要融资渠道，包括利用壳公司资源直接发行和直接注册。1.2.2.2房地产开发债券发行的债券的房地产债券是一种非活跃社会的基金，既可提供长期房地产开发资金，也可以用于房地产项目的土地利用计划和投资。房地产公司需要长期资本，而债券是筹集资金开发的重要来源。1.2.2.3银行贷款银行作为房地产企业的融资渠道，因而银行信贷主要从银行里借款。目前，房地产开发企业60%以上的资金来自地方银行贷款。短期信贷只能作为企业的流动性。在发展项目建设阶段，可以申请长期贷款作为担保。房地产企业贷款主要包括房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售关联住房抵押贷款。1.2.2.4房地产投资信托（REITs）REIts(房地产投资信托),指的是房地产投资信托公司公开发行纸币的盈利性,投资者将资本要求在一定的信托资产规模,转移到投资管理机构负责监督证券持有人的利益,基金按比例分担投资以及融资模式的后果难测。。这其中,投资的主要做法,投资管理机构从事不动产交易、联合开发、管理等等,而房地产投资信托,主要分为股票型房地产抵押、担保类和混合类。1.2.2.5商业抵押担保证券商业抵押贷款支持证券(CMBS)是一种结合商业证券化抵押贷款的融资方式，与商业地产抵押作为一种抵押贷款证券,并向投资者发行,通过证券化进程和债券的形式。其他融资方式还包括利用租赁融资、租赁融资、夹层融资等。2房地产行业融资现状2.1融资门槛高房地产行业最主要的特点就是资金需求量大，除此之外，还包括其投入的规模较大，获取利润的周期长，以及所获得的回报丰富等等。近几年我国为了抑制房地产过热，防止社会发展过度依赖房地产的发展，与此同时为了将房地产金融规范化，颁布了一系列宏观调控政策，从而提高房地产融资的门槛。就2019年房地产融资环境而言，整体先上升后抑制，全年资金总量同比有微小上升（如图1所示）。受整体环境影响，绝大部分公司的融资成本在2019年都在升高，虽然近两年也开始有所放缓，主要的原因是不单单国内的融资成本升高了，境外的融资成本在2019年也在不间断走高。同时，存在一种分层现象，银行间市场利率普遍较低，但实体经济融资市场利率正在上升。中小企业融资困难，成本高昂。房地产融资受到了过于严格的控制。图12015-2019年房地产行业融资总量情况图2.2融资业务全面收紧2017年11月，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》出台，非标准的金融和银行联系直接结盟，房地产融资渠道在短时间内大幅减少。融资业务全面落实新条例。2018年4月,项目融资的出现,中国房地产已经进入全面的紧张时期,其中销售周期速度,还款的销量增速放缓,房地产开始融资,从而限制了资金来源。2019年6月，房地产行业全面收紧了再融资业务的发展。2019年7月我国监管部门加强对新增贷款和房地产限额的规模管控，目的就是为了防止金融风险以及控制宏观杠杆率。因此银行对房地产贷款提出的要求就更加严格了，只有在满足“432”“432”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；资金比例30%；开发商必须有国家二级资质。的条件下，才可以申请开发贷。一些地方的四大行只将业务对百强和地方性龙头企业开放。不久后国家发改委公布“432”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；资金比例30%；开发商必须有国家二级资质。3房地产行业融资存在的问题3.1渠道过于单一且受限作为一个众所周知的资本密集型行业，房地产行业需要大量的财政支持，无论是在土地使用规划方面，还是在完成后的销售阶段，仅仅依靠自身企业的固有资金是很难支撑企业前行的。房地产企业的资金来源主要依靠银行信贷、发行债券。而2016年北京、天津的楼市调控新政策公布后，房地产企业的融资环境就变得更加紧张，股权融资、债券融资和信托等房地产融资方式受到很大层面的管制。随后，中央银行、银行监管会和住宅建设部等相关部门相继发表声明称要将购房融资行为制度化，行政、建筑和住房部和其他有关部门发表了一项声明,即他们购买房屋融资行为,监管当局和诸如银行、证券和信托公司相继发布政策、方法、渠道,严格管制房地产融资的数额和条件。促使房地产行业去杠杆和严防不确定性指导。在这种背景下，过于依赖银行贷款容易造成房地产企业资金链的短缺。3.2融资成本上升房地产融资的渠道和资金的来源压缩是由于加速的管控和去杠杆发挥的作用，同时还抬高了融资的成本。前两年，受到了美国联邦储备系统加息的压力，2017年，中国被迫提高自由市场开发利率，加大国内去杠杆化力度，收紧流动性，2017年中国市场实际利率上升。2018年，虽然国债回报率下降，整个市场的流动性开始逐渐松动，但是流向房地产的银行可贷额度却在减少，这使得资金严重受到限制，并且造成较高的融资成本。一些大型房地产公司的融资比例接近5%，而中小型企业的融资比例在6%至9%之间。高利率的融资使得房地产开发项目越来越困难。3.3销售回款困难2017年后，相继有多个城市颁布了关于房地产限购、限签和限价的一系列指令。这对于房产企业和其购房者而言，无疑是一个巨大的负担，一方面限购带来的的限签使得消费者无法具备资格去银行办理商品房的贷款，进而影响了房产企业的销售收入的进度；而另一方面，限价政策迫使大部分房地产企业减少商品房销售收入和收取的金额。因为销售量下滑，使得房产企业的销售收款周期拉长，导致很多房地产大力打折对外销售和减低租金，直接影响了这些企业的资金回笼，使得融资弊端愈发凸显。3.4融资风险增加融资渠道的受到限制和融资成本的抬高，加大了房地产行业今后融资的不确定性。房地产项目的周期时间通常需要2到3年，而房地产项目的资金耗费量巨大，由于过分依赖银行贷款,房地产行业的净负债率普遍较高,且平均净债务比率的前十名国家不动产公司已达到80%,这意味着所有资产一亿万,相当于8000万的债务。巨大的债务偿还压力让很多房地产公司都焦头烂额，因为近几年国家对房地产的调控不断加紧，各种关于房地产的政策频频颁布，房地产项目深受影响，出现积存情况，导致周转不灵，一旦资金链出现问题，企业很容易陷入资不抵债，使得项目烂尾。项目烂尾，也会让消费者陷入恐慌，土地也处于闲置状态。4龙湖地产有限公司融资案例研究4.1龙湖地产有限公司简介1993年，龙湖地产有限公司在重庆正式成立。依据自身的优势，龙湖地产在全国范围内不断的发展。龙湖地产开拓的业务范围比较广泛，其中包括房地产整合、长期租赁、商业运营等方面。除此之外，龙湖地产试图在养老金与城市生产等方面创新发展，进一步开拓出新的业务领域，是一家追求卓越、专注于微妙内容的公司。以质量为导向的专业房地产公司。2009年，龙湖房地产有限公司在香港交易所董事会上市。2010年被评为增长最快的模范企业;2011年被评为“风险控制能力最强的多行业领先企业”。截至2018年底，龙湖房地产总资产5068,84亿元，净资产148,18亿元;总营业额1157.98亿元，同比增长37.76%，营业利润1145.49亿元，同比增长37.77%。2019年，龙湖民营房地产企业融资利率居首位，平均融资成本为4315%。他是私营企业的领导者，在长江三角洲、西部、环渤海、华南和华中地区签订过合同。这一比例为34%、24.4%，、21.6%、10.8%和9.2%。4.2龙湖地产有限公司融资渠道从龙湖地产有限公司的2019年度报告中，可以明确的发现龙湖地产有限公司在正常经营范围内所需要的资金，主要通过以下几个途径：银行贷款、信用评级发债等，详情如表1所示：表1龙湖地产有限公司近两年融资成本明细表计量单位：亿元时间20142015201620172018五年内悉数偿还的银行及其他借款利息21.3522.518.4918.9534.38非五年内悉数偿还0.772.046.3910.7810.31优先票据的利息开支5.845.345.384.334.18减：发展中的资本化金额27.7329.4429.7236.0848.23融资成本0.230.430.530.450.75数据来源：龙湖地产有限公司年报4.2.1银行贷款方式从龙湖地产有限公司的融资情况分析，公司主要通过银行贷款筹集资金，2014年到2018年公司的融资活动支出中利息支出分别达到了21.19亿、27.17亿、27.31亿、31.1亿、46.77亿，近几年呈现出增加的趋势。这当中的主要的原因可能是能龙湖地产在不断地扩张需要大量的资金支持，但是自有资源无法很好地满足，而银行贷款作为外部融资方式中最为灵活、程序相对简单快速的融资方式，龙湖地产运用的就是这种简单的融资方式。从2017年与2018年的发展中，龙湖地产有限公司产生了数额较大的银行贷款，查阅其年报其近两年所有银行借款中超过一年期的分别占比94.78%、89.44%，这种银行贷款融资结构短期内不会让龙湖地产产生较大的还款压力，贷款资金详情如表2所示：表2龙湖地产有限公司近两年银行贷款详情表计量单位：元贷款期限2017年2018年一年内361075400011743175000多于一年，但不超过两年1725627500022813096000多于两年，但不超过三年1563861400020800932000多于三年，但不超过四年580678400010626929000多于四年，但不超过五年827020500024998929000超过五年1855607800020216238000数据来源：龙湖地产有限公司年报4.2.2信用评级发债方式在企业对资金的需求不断增大的同时还要减少对银行资金的依赖，信用评级发债是龙湖地产有限公司的另一重要融资方式。查阅其年报近两年发行的的优先票据如表3所示以及19年发行的5只债券如表4所示：表3龙湖地产有限公司近两年发行优先票据情况表计量单位：元贷款期限2017年2018年于2013年发行的2023年美元优先票据3335167000于2014年发行的2018年人民币优先票据1977843000于2017年发行的2022年美元优先票据29524730003109900000于2018年发行的2023年美元优先票据2076578000于2018年发行的2028年美元优先票据3434145000数据来源：龙湖地产有限公司年报表4龙湖地产有限公司2019年发行债券情况表日期发行规模（万元）票面利率期限2.201700003.99%五年2.21500004.70%七年7.19500003.90%五年1500004.67%七年9.9850003.95%十年数据来源：龙湖地产有限公司年报龙湖地产之所以是我国地产公司中最早获得了票面利率低于10%的公司，最主要是因为龙湖在整个资本市场上建立的品牌形象，经营指标都保持稳健增长，这就会对企业的信用债券发行起到一定的推动作用，也就不难解释为何穆迪评级等机构会给龙湖地产较高的信用评级。对于其他的房地产企业来说，龙湖地产的方式有利于学习和借鉴，但是在实际的过程操作中却是非常困难的。2017年有评级机构将我国的房地产业展望由之前的“稳定”降为“负面”，这一操作让企业的发债变得更加不容易。如果得不到相应的评定等级，企业也会相应的增加其融资成本。4.3龙湖地产有限公司融资存在的问题4.3.1长期负债占比大，增加融资成本根据表2、表3和表4的数据，观察得出龙湖地产缩小了短期负债的占比，增加了长期负债的占比。短期而言，确实可以缓解偿还压力，但长期这不是一个好办法。长期负债的利息率要高于短期负债的的利息率，这就会使企业的融资成本加大。而且长期负债缺少弹性，企业在取得长期负债后，在债务期间内，即使没有资金需求，也不容易提前归还，只能继续支付利息，这就给企业带来了不必要的支出。如果长期负债的话，债权人应该提前对于相应的公司进行详细的信用调查，甚至是对公司最基本的财产进行评估，从而可以避免因长期负债而损害个人利益。如果企业过于依赖这种方式，一旦没有可抵押的资产那就会面临资金短缺，整个经营会受到惨重的影响；同时也会给企业的信誉带来负面影响。4.3.2资产负债率高，风险大龙湖地产在2012年与2013年10的资产负债率分别达到了74.03%、72.41%，然而2015年与2016年的资产负债率为66.07%、66.59%，通过二者相比较可以得出，2015～2016年的资产负债率比2012～2013年降低了很多。但是2017年受到国家宏观政策的影响开始回升到70%（如图2）。资产负债率的安全范围是40%—60%，超过这个值代表企业拥有的资产中负债不在正常范围内，财务风险相对也会因此加大，一旦企业经营不善，又没有充足的现金支撑时，所需要的相关产业链与资金链都会断开，如若来不及补偿的话，很可能会面临破产的局面。此外资产负债率过高还回引发三角债的发生，很容易让企业失去经营的动力。图2龙湖地产有限公司近七年资产负债率图4.4龙湖地产融资问题的原因4.4.1应收账款的增加应收账款过多容易导致企业产品老化，资金沉淀。查阅其年报发现龙湖地产在2017年至2018年间，应收账款增加将近一倍，虽然龙湖地产有限公司2012-2018年的资产总额逐年增加，并且增幅也在提高，但流动资产的增加是由于“发展中待售物业”和“应收账款及其他应收款”的增长导致。同时，负债也在逐年增加但相对资产而言增幅相对小，而流动负债逐年增加原因是在“应付帐款、收到的存款和累积费用”的分项中，“收到的存款和房地产销售的预付款”所占比例较大，已大大减少。说明企业的销售回款不顺利。在金钱都投入房产建设而销售回款慢的情况下，龙湖地产就倾向于选择长期负债缓解短期的偿债压力。4.4.2国家宏观调控政策影响2016年国庆节开始，我国各地陆陆续续出台了各种限购政策，2017年调控升级，不单单有限购限贷，大批城市还有限制销售的政策。房地产调控政策主要以货币政策为基础，货币政策通常通过信贷和银行利率的演变影响房地产公司。银行利率的上升将增加公司的融资成本，从而提高公司的资产负债比率。5房地产行业融资的建议及对策通过房产行业整体结合龙湖地产案例分析，房地产目前的融资有限且艰巨，分化也相对严重，融资综合利率也比较高，销售资金也受到了监管，在这种市场经济大背景下，融资成为房地产公司在管理方面最为关键不可忽视的内容之一。当前龙湖地产有限公司并没有完全踏入良性发展阶段，并且我国的房地产金融系统也不够完备，同时整个房地产行业本身也处于上升发展阶段，因此要创新中国房地产的融资途径可以从以下几方面考虑：5.1加快融资创新，寻求多元化融资对于房地产资金渠道依赖单一问题，企业可以通过传统、创新、多种金融衍生品结合的办法，为自身企业融资扩宽门路。首先，在银行业、基金等都相继推出了互联网产品如消费金融、投资理财、网络小额贷款、融资租赁等，房地产也应该快速跟上步伐，融入到互联网的新局势中。龙湖产业在早期的发展中就预测到互联网与房产可以有效的结合，因此龙湖产业将互联网首次运用到房地产业的实践中。2014年，龙湖发布转型战略，希望通过计划让公司打破常规成为具有互联网思维的现代房地产企业。利用互联网提高房地产的销售量，可以为其融资中的销售回款开辟新的途径。将融资与互联网相结合既可以扩宽企业的资金门路，同时也可以相对应削减融资所需要的成本。房地产公司可以实现金融产业链便捷的融资平台，在降低银行贷款的依赖性的前提下，努力开创融资的新渠道。5.2增大海外融资房地产行业可以增加外资力度，因为海外融资也是目前企业融资的又一重要形式。目前房地产市场逐渐对外开放，大量的海外资本都流入房地产行业。且就目前国家的一系列高门槛政策限制了房地产国内的融资方式，但作为支柱产业长远看来，国家会鼓励房地产企业吸引外资，会在政策层面提供更多特惠和保证。在“一带一路”的号召下，不少外资都很看好中国市场，且房地产的高盈利空间在众多产业中尤为凸显，因此房地产企业要明白现阶段的新情势，认清好前景，借助本土政策优势结合外资的实力，打开海外融资渠道。5.3加强与金融机构的协作，及时应对政策变动房地产行业应该加强与金融机构的合作，保持密切的关系是不可忽视的，这是因为我国的金融机构是集中民间资本的巨大载体，并且房地产行业的大多数资金来源于银行存款，搞好与金融机构的对接一方面有利于银行等金融机构与房地产行业之间的互动，为了快速掌握新的银行信贷政策，从而及时的提前规避政策变动带来的风险，就需要两者之间加强联系；同时，为了实现金融系统与企业内部系统的有效互操作性，促进相互合作与进步，企业还应利用金融行业及早服务，尽早引导企业建立健全的有关制度。另一方面，在中国建立的信贷制度中，可以知道如果企业失信必然会给企业自身带来难以挽回的损失，在融资方面加重负担，企业正常的经营活动受到约束。反之亦然，会帮助企业取得更低融资成本同时提高企业的效益。5.4增加直接融资比例，降低风险目前，房地产融资形势严重分化，一些企业可以获得低利率和长期融资，一些企业即使有高利率融资，也难以借款。顺应新时代的发展趋势，房地产行业应该提高直接融资和非信贷的比例，降低依靠长期债券银行借款融资的占比。信贷融资相比其他融资渠道有较大的经营风险和财务风险。如果龙湖地产加大了直接融资，不依赖外部融资的情况下，加快销售回款、增强自身造血能力，那规避融资风险的能力会大大提升并且完善资产结构。5.5合理规划，降低融资成本融资作为房地产行业的必由之路，在筹集资金的同时，企业还需要多顾及融资成本，值得借鉴的是龙湖在融资成本做的不错。虽然龙湖的贷款总额逐年增加，但平均贷款成本逐年下降，龙湖房地产管理集团在确定债券发行条款方面取得了巨大成功。企业在保持低融资成本做长期规划时，应该根据自身企业的经营状况和项目规模对现金流量作出不同的数据分析时，应该对其所使用的融资进行预算，以固定的最优资产预算方式，优化融资结构，从而可以降低资产的负债比率，不断的提高资本的利用率，与此同时，要对资本进行合理的配置，从而选择最合适的融资体系。其次，在对项目进行分析时，可以出具项目有效性白皮书，由专业人士深入研究项目的有效性，对于规模较大的项目，则需要谨慎考虑是否要投入相应资金，在投资方面控制好融资，有助于达到企业的低融资成本用意。5.6完善融资制度各领域的发展都少不了制度的约束，目前在房地产市场中，关于融资的法律法规还不系统化。想要房地产市场长久发展，还需要国家建立完善融资法律法规，将房地产市场规范化。通过合理的政治手段，规范管理房地产开发企业的融资形式和内容。在限制房价过热的情况下，也应该出台一些鼓励支持性的政策。房产金融业的创新要以规章制度为保障，在房产金融体系发展不成熟的情况下，政府的法律建设显得尤为重要。结论近年来，尽管国家和地方政府针对房地产行业的发展出台了一连串政策，实施对房地产的宏观调节和控制，但是从整个社会的发展和市场来看，房地产市场仍然处于演愈烈的情形。房地产金融的良好管理是刺激房地产公司发展的必要阶段。房地产行业正在迅速成长，仅仅依靠传统的融资方法会导致房地产行业止步难前，房地产企业必须结合自身企业的具体情况寻求全方位的方式融资，采用符合企业不同阶段、项目类别和规模发展的融资渠道和方式，合理有效的控制好企业的融资成本，形成多方合作才会让企业融资策略优化升级。房地产行业在寻求融资方式多样化同期，还应该不断完善融资预算管理机制，与企业预算管理相互协作，合理将资金的使用标准化，追踪资金的流向；而另一方面也要提升企业自身的能力，构建起长期的合作伙伴关系。参考文献：[1]华莎.房地产融资方式探讨[J].中国市场,2020(01):80-81.[2]高佳薇.房地产企业融资困境与对策——以LD公司为例[J].区域治理,2019(44):203-205[3]刘春花.新形势下房地产企业融资的创新研究[J].财会学习,2019(32):196-197.[4]黄桢.房地产企业融资管理问题研究[J].财会学习,2019(13):192+194.[5]郑巍.我国房地产融资现状研究及发展趋势展望[J].现代经济信息,2019(13):323+325.[6]邓硕.新经济形势下的房地产融资探讨[J].财会学习,2019(09):192+194.[7]蒋亿雯.房地产开发企业融资问题及管理策略分析[J].时代金融,2018(30):266-267.[8]徐龙彪.论新形势下房地产行业融资环境及对策[J].中国乡镇企业会计,2018(07):24-25.[9]杨灏睿.房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例[J].现代经济信息,2018(03):368-369.[10]胡思祥.浅析房地产开发企业金融创新与优化[J].中国集体经济,2016(34):88-89.[11]杜菊娟.A房地产公司融资问题的改进研究[D].广东外语外贸大学,2019.[12]黄英健.宏观调控对房地产企业融资影响的分析[D].河北金融学院,2019.[13]孙祎.Y集团房地产投资信托基金（REITs）融资研究[D].南昌大学,2019.[14]杨楠.保利地产租赁住房REITs问题研究[D].郑州大学,2019.[15]周灵玲.A房地产有限公司融资策略研究[D].云南师范大学,2018.[16]余金.M房地产开发公司融资问题研究[D].昆明理工大学,2018.

毕业设计项目选题与定位1.毕业设计项目选题的类型与原则毕业设计项目应该是对完整的大学专业学习的系统总结，是一项系统的设计课题。所以毕业设计项目的选题非常重要。选题要能充分体现出学生的专业设计能力和水平，但是更要强调选题的创新性与实战性，因为毕业设计是大学生以自己的设计作业向社会企业汇报的最终成果，同时也是从一名大学生向职业设计师角色转变的关键过程，对教与学双方都是一次挑战。毕业设计项目具有现实的针对性，为设计实践和就业竞争服务。毕业设计项目涉及的范围比较广，有多种类型，如实战课题、概念课题、模拟课题等，学生可以根据自己的兴趣，结合发展方向进行选择。其难易程度以学生在规定时间内经努力可以完成为宜。为此，毕业设计项目选题可以制定以下原则：（1）选题必须符合本专业的人才培养目标和教学要求，使学生得到全面综合训练。（2）选题体现理论联系实际的原则，要以社会与企业的实际设计项目为主，有利于增加学生的实际设计能力和就业竞争力。（3）选题应该体现创新精神和原创设计，符合地方经济产业的需求，如体现区域特色产业的设计需求，为地方企业经济服务，体现设计的可行性、适用性，体现对设计成果的生产和转换，体现国际与国内设计专业的最新发展动态与趋势等。有利于毕业设计项目的可实现性，争取社会企业在设计经费和设计制造方面的支持。（4）选题应有利于大学生综合运用多学科的理论知识和技能，全面反映学生的知识、素质和能力，鼓励跨专业、跨学科地进行系统的设计项目（不同子课题）的合作，培养团队工作与合作精神。（5）选题分配原则上应该一人一题，独立完成，若多人同做一个系统课题，每位同学均要完成一个独立的子课题，设计内容应各有侧重，以保证每位学生都得到全面的训练，达到毕业设计的教学目标。2.毕业设计项目的设计定位（1）设计定位的意义在完成毕业设计调研报告和确定毕业设计选题后，根据调研的结果对设计项目的方向进行定位，对大量的信息与资料进行科学地分析和深入地研究，毕业设计调研的主题范围相对较大，如何确定设计的主题定位与设计元素的提炼是非常重要的。-个成功的设计一定要寻找到设计创新的突破口，发现出独特的设计元素，而这种创新突破与设计元素实际。上就是通过市场的调研分析结果而得出的。（2）设计定位的方法毕业设计项目的定位方法，指导教师应该根据每一位毕业生的个性与爱好、知识结构与专业水平、未来就业岗位与企业设计需求去帮助学生进行设计定位。应该从新产品的开发与设计的工作程序与流程进行设计项目的规划，首先就是对新产品设计进行定位，确立设计目标。由于社会企业对设计开发要求不同，不同专业的设计方向与生产经营模式也不同，因此会有不同的设计定位和方法，但是新产品开发设计项目-般可分为三种情况：原创性产品设计、改良性产品设计和工程项目配套设计。①原创性的创新设计。原创性的产品开发设计是一种针对人的潜在需求，是一种针对新材料、新工艺、新技术的创造性产品开发设计。时代在进步，人的生活方式在变化，对设计的需求也在变化，所以，创新设计无极限，永远都会有新的产品设计创造出来。原创性的产品开发是现代设计师的重要课题，也是设计师创造能力的最高体现，展现着设计师的创造天才，闪烁着人类文明的智慧之光。作为现代设计师，-定要树立创新意识，头脑中时刻抱着发现问题的敏锐感和吸收新知识的强烈欲望，对新生活和新事物进行不断地思考和探索，保持创造的冲动。②创造新生活的设计开发。开创新生活，不断提高生活质量、转换生活形态，要靠具有全新创意的新产品来促进生活结构、习惯方式的根本性转变。原始社会的席地而坐，-块原始石头打磨后就可以做凳子，经过历史的演变，成为扶手椅、靠背椅、躺椅、软体沙发，再进一步成为符合人体工学的可升降、转动、电动、摇摆，可任意改变坐姿的现代椅，人类在椅子的形态上不断地开发设计出更舒适，更符合人性的"坐具".同时，家具进一步成为人类恢复失落情绪的舒适的避难所，已不仅仅是给人们提供一件坐或躺的工具。传统观念上的锅、灶、刀铲以及昏暗的厨房在现代社会演变为整体设计、标准制造、家电配套、智能控制的现代化开放式厨房家具。过去大专院校学生宿舍