麦肯锡-招商蛇口苏州高新区科技金融小镇战略规划项目汇报版-20170608

苏州高新区科技金融小镇发展战略规划2017年5月苏州高新区科技金融小镇发展战略规划主要观点（1/2）

苏州高新区的发展面临多重挑战：苏州经济在外向型加工制造的带动下于21世纪初经历了辉煌，但现在增速明显放缓，转型升级势在必行苏州高新区作为引领苏州经济创新的和核心载体，目前面临“企业创新能力不足、高端人才引力不够、金融资本支撑乏力、技术积累需要突破”四个方面的关键挑战如何用综合性的手段吸引高端创新主体、高端创新要素在科技金融小镇形成集聚，是科技城下一步需要回答的问题科技金融小镇发展策略建议：结合发展方向和自身禀赋，科技金融小镇可打造成为一个集聚创新、群英荟萃的科创高地金融服务平台：科技城在股权融资、专业管理和创新模式上存在痛点，需要从拓宽直融渠道和丰富创新金融服务入手解决拓宽直融渠道：招商局将集合招商系的金融资源，打造面向高新区企业的全周期发展服务方案丰富创新金融服务：引导外部领先资源，打造知识产权评估担保、科技保险等创新金融服务科技服务平台：科技城目前面临的痛点有服务平台不足、技术转化不力、品牌效应不强，招商将建立两大平台协助解决创新技术流转平台：由招商局集团牵头搭建创新平台，加速科研机构科研成果转化，助力小型创新企业实现新兴技术市场化，实现大型制造业企业向先进制造业升级信息技术产业服务平台：依托蛇口网谷的成功经验，与国内外顶尖企业合作，在科技城打造具有全国影响力的产业服务平台2+X产业：综合考虑产业的发展前景与科技金融小镇自身条件，建议在选择产业时优先考虑2+X产业领域医疗器械产业：大力发展体外诊断、医疗大数据、影像软件等高增长、高附加值、高创新领域，打造苏南地区医疗器械研发中心新一代信息技术：聚焦物联网、工业大数据、云计算等核心领域，助推苏州高新区企业的制造业升级和应用创新X产业：对于正在孵化的各类创新，可以实践不限产业“无边界创新”的规划理念，为颠覆式创新技术所催生的高潜产业前瞻留白苏州高新区科技金融小镇发展战略规划主要观点（2/2）

城市配套功能：根据计算，2027年科技金融小镇工作人口将达23,000~35,000人，居住人口将达到18,000~28,000人通过对“海内外技术专家、极客&工程师、青年创业家、服务业金领”四类核心目标人群访谈，发现目前科技城的生活配套存在“科技金融小镇内缺少商业配套、商业综合体缺少特色、交通不便、公租房不足、教育配套略显不足”五大痛点针对五大痛点，未来的科技金融小镇应考虑补全部分配套功能，满足科技金融小镇内人群需求；短期内应以中端、亲民、且高品质的品牌为主；远期可考虑引入更多体验类特色消费业态我们建议科技金融小镇的规划设计应秉承“生态融合、多元配套、低碳出行、智慧园区”四大理念；空间布局上可体现功能集聚，具体建设上需把握小尺度和嵌入式设计原则科技金融小镇开发合作模式建议：整体合作模式和园区开发模式建议为“基地+基金+运营”三轮驱动一级开发：对于综合开发和园区物业管理，一级开发的回报方式主要由成本加成和政府补贴构成二级开发：二级开发需要关键点在于拿地；在开发过程中应注意平衡现金流园区运营：依托过往经验，打造区域品牌，在运营中坚持以人为本，并在创新机制上不断突破资本运作：将基金管理及企业投资交由专业机构运作，并协同合作伙伴共同打造创新生态圈苏州高新区目前面临企业、人才、资本、技术四个方面的关键挑战苏州高新区面积为深圳高新区

倍，上市公司数量是深圳高新区的

，高新技术企业数量是深圳高新区的

，土地强度仅为深圳高新区的创新主体活力不足191/540%4%高端人才引力不够苏州高新区科技活动人员约

万人，是深圳高新区的苏州高新区大专以上学历从业人员占总人员比例为

，深圳为苏州高新区中高级职称人群占高新区从业人员，深圳为企业普遍反映，苏州对外地高端人才的吸引力相比于深圳仍然弱很多3.51/443%70%4.7%7.3%技术积累需要突破苏州高新区专利申请总量为

件，为深圳高新区的

（31123件）在技术门槛更高的国际PCT专利申请量上与深圳差距扩大，苏州为

件，仅占深圳的（13308件）1500048%9087%资本较少流入研发领域，研发经费支出占苏州高新区GDP比重为

，深圳为

科研活动经费内部支出

亿元，为深圳高新区的

创新融资渠道受限，市场投资活跃度不高；苏州风险投资事件占全国，深圳为金融资本支撑乏力4.6%10%1.7%6.5%6519%资料来源：国家统计局；文献检索ABCD结合发展方向和自身禀赋，科技金融小镇可打造成为一个集聚创新、群英荟萃的科创高地2+X产业三大配套发展愿景四类人才两大服务体系创新枢纽港城市会客厅休闲居住地创新技术流转平台信息技术产业服务平台借鉴蛇口的成功经验加速技术的市场商业化金融服务体系科技服务体系创新新天地·科技聚合园服务体系带来多年园区和社区开发运营经验，打造宜居园区双重使命四类高端/高潜力人群招商引资与本体孵化两手准备，形成产业集聚的创新高地树立标杆，重塑城市品牌筑巢引凤，聚集高端人才住宅社区办公空间商业配套极客和工程师青年创业家服务业金领/白领海内外技术专家医疗器械研发信息技术应用型创新不限产业，无边界创新创新主体活力不足高端人才引力不够技术积累需要突破金融资本支撑乏力全周期企业发展服务平台创新金融服务平台调动招商系的金融资源为园区创新服务目录高新区科技金融小镇发展定位诊断科技金融小镇发展策略建议金融服务平台科技服务平台2+X产业城市配套功能科技金融小镇开发合作模式建议在高新区十三五规划要求的基础上，针对产业发展需求和金融服务痛点，招商集团将凭依自有和所能引入的外界合作资源，建立两大金融服务平台资料来源：专家访谈；文献检索全周期企业发展服务平台创新金融服务平台招商集团将建立的两大平台招商金融拥有坚实的金融行业经验基础，以及广泛的外沿合作网络，是国内领先的金融服务提供商产业发展需求创新创业生态体系发展完善促进创业从“小众”到“大众”转变构建“科技创业企业-雏鹰-瞪羚-独角兽”的全生命周期企业生态群落传统产业转型升级以“互联网+”为核心手段，加快利用高新技术、先进适用技术和信息技术改造提升传统产业金融服务痛点专业程度需增强产业基金主要由政府出资和银行配资，较少专业投资机构和个人参与基金运营连年亏损，缺少专业机构管理投资股权融资欠发达现有股权融资集中于企业发展中后期，早期资本尚不足够目前仅有一家新成立的产业基金（医疗器械产业基金)，且规模偏小（2亿元）创新模式待开拓新型融资工具/服务（如信用贷款、知识产权质押贷款）仍待发展如何依托本地大数据优势进行科技金融创新仍需挖掘上位规划要求

实施金融创新行动计划：大力发展天使投资、设立产业引导基金、探索科技金融产品创新……完善科技金融服务网络：集聚多元化科技金融机构、完善科技金融服务中心功能…… ——《苏州高新区“十三五”科学和技术发展规划纲要（2016～2020）》达成银行、证券、基金、保险、不良资产管理、融资租赁“4+N”全面布局，为客户提供全方位金融解决方案；2020年预计营业收入达7000亿、利润规模达1300亿与各监管机构、金融服务机构、企业建立了良好的合作关系，仅2016年上半年即新增战略合作伙伴25家，包括深交所、泰康人寿、中移动等招商局将集合自有金融资源，打造面向高新区企业的全周期发展服务方案专业资本服务种子基金天使投资风险投资产业基金并购咨询上市辅导承销保荐助力企业高速成长、助益产业转型升级创新业务发展协助商业模式设计对接种子期客户提供媒体宣传对接国内一流风投机构与世界创新桥头堡——硅谷的创新业界进行合作本土化运营团队国际化运营经验收购并购业务重组实现阶段目标设计产品开拓市场升级服务快速扩张做大做强迈向国际专业管理成就辉煌招商启航招商证券招商资本招商创投招商资源23全周期企业发展服务平台初创期快速发展期发展扩张期成熟期企业规模企业发展阶段14设立“天使投资+创新服务”的新型种子基金，帮助初创企业快速有质量成长1案例示意苏州高新区启航基金服务（5000万种子基金）专业投资管理启航资本创意媒体资源“1st”创新孵化服务“厘米空间”线上自主推广：利用招商自媒体资源，在微信微博等新媒体上进行推送线下对接平台：对接电视台、传媒大学等渠道增加曝光招商局根据医疗业务需求，提出一个创业课题“如何增强对都市人群的健康增值服务”入驻孵化器的某初创公司计划设计健康智能硬件以解决该问题在衡量团队资质和商业可行性后，启航资本为创业团队定制天使投资计划，并介绍招商局资源成为种子用户团队使用资金和创意媒体资源生产推广产品，快速获得市场商业模式设计：根据招商产业需求，挖掘创业课题客户市场开拓：对接招商线下资源，开发种子期客户群体后台辅助服务：团队组建、工商登记、法务咨询等一系列创业服务为创客项目提供定制化投资协助创客进行多渠道融资，如互联网众筹预计投资孵化初创企业：~50家/年全周期企业发展服务平台整合国内外一流创新资源成立风投母基金、协助新兴产业发展，并引入招商创投已投项目的高新技术经验、助力传统产业升级招商创投新兴产业发展和硅谷著名创业孵化器（如YCombinator）联合组织创业者交流活动，引入国际知名“创业导师”，大幅提速企业发展引入硅谷投资主流VC基金（如GoogleVentures）成为共同投资人，导流国际媒体市场资源，协助高新企业开拓海外市场招商创投和苏高新创投合资建立10亿风投母基金借助国外领先资源发展投资项目引入国内一流机构管理子基金全周期企业发展服务平台引入招商创投项目的尖端技术与苏州本地市场资源结合传统产业升级大数据拥有国际领先路面大数据监测技术，是自动驾驶发展的重要数据提供商美国公司，可考虑依托苏州汽车制造业基础，于苏州设立合资公司案例示意机器人极智嘉科技，生产智能仓储搬运机器人，有效降低物流成本可定位苏州，开拓长三角商务物流市场2凭借专业投资运营能力，招商资本有实力进一步协助优质企业做大做强运营增值

服务成功案例详细描述+完善内部管理制度扩大产业市场范围对接商业合作资源3专业投资

能力领先的业绩回报一流的投资团队丰富的投资经验管理28只人民币和外币基金，总资产近2400亿人民币投资范围涉及11大类产业累计250+项目新能源行业：28个项目（如中节能），共计30亿元信息技术行业：55个项目（如科大讯飞），共计9亿元医疗器械：5个项目（如北京天健），共计3亿元典型投资案例IRR达到20%~200%以上成功退出案例投资回报达2x~12x自2015年起，被投中集团、清科集团评为中国最佳私募股权投资机构开发国内外新市场建设先进管理机制引入高级管理人才打通上下游合作沟通跨界协作招商银行：引荐NBA中国资源，推出NBA联名信用卡，获得新客源中诚信托：派驻董事，建立更科学的绩效考核与激励约束机制天康控股：利用招商局体系资源，推动天康集团在疆外的产业扩展全周期企业发展服务平台主板（上交所、深交所）创业板、中小板（深交所）新三板结合高新区现有的新三板服务产业链，打通多层次资本市场通道支持高新技术企业通过资本市场实现品牌化、规模化发展招商证券将设立高新区办事处，就近为园区企业提供全牌照金融服务，充分对接多层次资本市场江苏股权交易中心高新区现有服务（新三板）招商证券引入服务培训路演设立苏州高新区招商证券办事处4承销保荐定价销售上市辅导股份改制做市安排撮合交易财务顾问并购咨询结构优化全周期企业发展服务平台资料来源：文献检索；专家访谈通过吸引外部领先资源合作落地，招商局将协助高新区政府进一步增强本地创新金融服务水平、构建多元化金融业态互联网金融构建多元金融业态债权融资科技保险知识产权评估担保具体方案搭建区内知识产权代理评估等机构与区外领先机构的对接桥梁，探索推动知识产权质押和知识产权资产证券化引入领先保险机构服务，并推动其结合本地企业大数据基础，着重开发针对苏州高新区中小企业的信用险产品引入小额信贷公司、融资租赁公司等提供多渠道贷款服务引入或孵化提供金融服务的互联网科技公司，如互联网众筹、理财等引入成熟金融机构的互联网服务，提升投融资效率目的合理评估知识产权资产价值、促进无形资产融资自主研发保险特色产品拓宽企业贷款渠道支持线上高效新业态发展12潜在合作机构创新金融服务平台目录高新区科技金融小镇发展定位诊断科技金融小镇发展策略建议金融服务平台科技服务平台2+X产业城市配套功能科技金融小镇开发合作模式建议依照高新区十三五规划要求，针对产业发展需求和科技服务痛点，基于招商蛇口经验，建立“创新技术流转平台”和“信息技术产业服务平台”资料来源：专家访谈；文献检索创新技术流转平台信息技术产业服务平台招商蛇口将建立的两大平台招商蛇口具有非常强大的产业服务能力，在深圳蛇口网谷拥有打造产业服务平台的成功经验产业发展需求产业“退二进三”，加强研发能力推进苏州从“制造”到“创造”转型

加速三大新兴产业发展企业形成创新梯队，持续造血形成持续创新企业梯队，既有大型企业和科研院所“参天大树”，也有中小型创业企业“绿草成荫”构建技术孵化、创新、流转的生态系统科技服务痛点技术转化不力苏州虽有大量专利产出，但大部分专利并未充分市场化缺少统一、高效的创新技术转化平台服务平台不足信息技术类创业企业需要软件、硬件的研发测试服务缺少信息技术产业服务平台创新创业环境不强创业氛围不够浓烈，创业活力不足创业企业、瞪羚企业和独角兽企业数量偏少上位规划要求

力争到2020年，实现创新创业环境不断优化……以众创空间为核心的创新载体建设全面推进，建成50个新型孵化器，新型产业技术创新组织不断涌现，集聚一批市场化、社会化、平台化的科技服务机构。 ——《苏州高新区“十三五”科学和技术发展规划纲要（2016～2020）》蛇口网谷打造了“蛇口网谷–互联网及电子商务产业基地”、“中国互联网南方总部基地和应用示范基地”，建立了互联网、电子商务基础及应用、物联网技术及应用三大产业公共技术平台聚集500余家企业，2016年产值由原来单位年产值1200元/平米提升到60000元/平米为全国双创示范基地，苹果公司研发中心（华南总部）落户蛇口网谷，提供近20万个就业机会由招商局集团牵头搭建创新技术流转平台，以孵化器为载体，助力中小型创新企业与科研机构和大型制造业企业间的技术流动与成果转化创新技术流转平台结合苏州高新区产业规划，搭建创新平台，提升创新生态圈内不同形态机构间的互动全球创新趋势跨规模：科技中小企业已成为研发活动的重要力量跨企业：创新不再是单个企业的行为，而是要通过互补性协作，形成持续创新

能力跨区域：创新不再局限于一个独立区域，而是跨区域，甚至跨国界的协同中小型企业创新技术流转平台通过孵化器推进创新技术流转帮助孵化器内的中小型企业一方面对接科研机构接近创新源泉另一方面对接大型企业找到市场需求大型业科研机构12中小型创新企业新兴技术市场化面临严峻挑战举例：荣鼎信息技术、隆泰信息

技术科研机构智慧成果亟需转化，寻找制造业基地作为创新试验田举例：中科院医工所、中科院地理所、中科院深圳先进技术研究院等大型制造业企业高新区大型制造业企业高度发达，但亟需产业升级举例：阿特斯、兴业材料、莱克电气、中核苏阀、鱼跃医疗等创新场景举例中小型企业可利用数据分析能力，协助大型制造企业优化生产流程、优选销售渠道多点、持续性创新单点、颠覆性创新理论基础、技术原型案例：德国科研机构与中小企业的对接既帮助了中小企业解决技术问题，同时使科研成果与市场无缝对接资料来源：新闻检索基本概况关键举措主要成果招商蛇口可以创造的价值弗朗霍夫应用研究促进协会是欧洲最大的应用科学研究机构成立于1949年，下设80多个研究所，年经费10亿欧元民办公助的非营利科研机构，经费40%来自政府，其余来自政府或企业委托的科研项目，拥有完全的自主权应用和转化研究成果的主要方式根据企业的需求，特别是中小企业的需求，通过“合同科研”方式为企业解决其遇到的具体技术问题协会的管理机构由企业界、学术界和政府代表共同组成，并得到科学技术咨询委员会的技术指导；研究人员也都是合同制人员，施行全企业化管理近15,000科研人员（包含合作院校的教授与参与实习的学生与研究生）一年为3000多企业客户完成约10,000项科研开发项目以市场为导向的创新模式重视企业的核心需求，追求科研成果转化产学研同步发展、相互促进创新成果助推产业成长产业收入反哺科研创新强化网络集群效应通过统一的公共平台，服务大量中小企业，实现规模经济各领域专业人士统领，企业化管理各界别代表各司其职，让专业的人做专业的事创新技术流转平台招商蛇口已与中科院深圳先进技术研究院签约成立中科院育成中心，孵化入驻企业，致力于携手促进科技成果从大院大所向市场转化1案例：新加坡建设Lighthouse平台，初创公司利用创新活力助推大型制造业企业产业升级资料来源：新闻检索创新技术流转平台2航空航天机械企业会员举例企业平台运营商平台会员平台合作方电子材料…42家Lighthouse培训中心技术展示厅,

研发中心总计面积：约2500平米提供跟投资本,帮助引入会员提供场地、对接科研机构提出需求、提供技术、联合投资负责运营、提供培训提供会员可购买的技术服务招商蛇口可以创造的价值将小企业的单点颠覆式创新与大企业的多点持续性创新有机结合借鉴其他区域成功做法，遵循“政府背书、专业运营、市场买单”的商业原则，打造衔接初创公司与大型企业创新平台的样板工程政府研究机构初创公司经济

发展局招商蛇口已与华为成立了联合创新中心，构建“双创空间+基础服务平台”招商蛇口可以为新一代信息技术产业的发展提供共性技术服务平台资料来源：文献检索领先的产业园不仅提供常见的租金优惠、税费优惠等招商引资政策，更通过专业、特色的产业服务平台提供产业孵化服务产业服务以研发、测试、设计、中试、生产服务为主产业服务平台需求和现状产业医疗器械产业新能源产业新一代信息技术产业平台现状中科院医工所建立的国科医疗公司暂不需暂无共性技术服务平台需求以医工所为中心，形成技术创新战略联盟等机构和产业孵化链条提供从技术研发、产品设计、中试生产到审批申请、产品上市的全流程医疗器械产品服务本地企业以保利协鑫、阿特斯等行业龙头领军企业为主，具有很强的研发能力行业的创业企业相对不多，对产业服务的需求相对较弱未来将会重点吸引、培育大量新一代信息技术产业的中小型创业企业目前仍需要为中小型信息技术企业提供研发测试服务的平台蛇口网谷拥有建立信息技术产业服务平台的成功经验移动互联网软件开发测试公共平台物联网综合应用开放实验平台专业移动互联网应用测试平台100种Android移动终端租赁30种实验功能，100种实验场景满足多厂家协同的开放实验平台招商蛇口可利用蛇口网谷的成功经验，搭建信息技术产业服务平台宏观趋势信息技术产业服务平台依托蛇口网谷的成功经验，与国内外顶尖企业合作，在科技城打造具有全国影响力的信息技术研发测试服务平台资料来源：文献检索硬件研发测试服务平台软件研发测试服务平台通用性硬件测试服务，

包括化学检测、可靠性检测与失效分析、电池性能及安全监测、电气安规测试、EMC测试、射频测试等物联网设备专项测试，提供传感器试验台、电机试验台、网络试验台、用户展示试验台、服务展示试验台物联网产品展示空间，包括实体展示中心和在线虚拟展示中心合作伙伴目标企业大数据挖掘应用公司云计算服务公司物联网设备与应用公司软件开发公司新一代信息

技术研发

测试平台终端租赁提供三星、魅族、小米等国内外主流Android移动终端租赁测试服务性能测试（如应用启动时间、CPU占用率、内存使用率等）功能测试（自定义脚本、控件识别等）安全测试（冗余资源检测等）认证服务NFC认证、BQB认证、GCF认证、SONCAP认证、OFCA认证、ACA认证、CCC认证等蛇口网谷的成功经验：招商局已建成8个国家级科技创新平台成功吸引IBM、至高通信、优购全球等企业进驻园区总产值超过200亿元，平均年产值6万元/㎡信息技术产业服务平台目录高新区科技金融小镇发展定位诊断科技金融小镇发展策略建议金融服务平台科技服务平台2+X产业城市配套功能科技金融小镇开发合作模式建议资料来源：专家访谈；行业报告综合考虑产业的发展前景与科技金融小镇自身条件，建议在选择产业时优先考虑2+X产业领域医疗器械体外诊断医疗影像软件医疗信息化及大数据新一代信息技术云计算物联网工业大数据X产业可能包括但不局限于互联网+金融人工智能其他高新区十三五规划及现有布局的三大新兴产业高新区发改局规划科技城南部不再布局制造业服务平台孵化的各类企业结合科技金融小镇地块区域优势，毗邻软件园和医疗器械产业园创新研发占地面积适宜，对空间需求不宜过大医疗影像植介入医疗器械体外诊断便携式家庭医疗设备医疗信息化治疗性医疗器械医疗器械研发1新能源技术突破光伏动力电池风能生物质能3新一代信息技术应用型创新物联网人工智能新一代互联网技术（5G）云计算大数据下一代广播电视网芯片及电子元件高端整机产品2孵化中的各类创新4产业仍处于技术驱动的上行周期新能源研发普遍占地较大，且行业整体步入工艺改进控制成本阶段，技术突破趋于平缓空间考量经济考量优先考虑资料来源：专家访谈医疗器械需求及痛点所处领域企业画像垂直产业链技术水平的提升和配套功能的完善是医疗器械产业的核心需求医疗影像软件医疗信息化/

大数据体外诊断企业举例企业描述深谙医疗影像的大型内、外资企业具备影像软件专长的科创企业具有信息化/大数据研发能力的科技企业医疗数据搜集、积累和挖掘的行业龙头有意在华开展研发的外资医疗企业具备向高端产品转型潜力的民企区域内缺乏完整的产业链，技术水平低，精密的定制化零件只能从深圳购买 –研发企业医疗大数据需要医学和计算机产业复合型人才，技术要求比普通大数据行业更高

–医疗大数据上市企业总监招聘高端人才有困难，教育、公共交通等配套功能相对薄弱，存在地理弱势

–科研机构专家高新区产业集聚尚未形成，未来需要更多研发办公空间，以实现技术成果转化 –科研机构领导医疗大数据市场化程度偏低，医疗信息和数据的准入制度影响巨大–医疗大数据行业专家完整的产业链至关重要，人才的储备和与大公司的协同效应是中小企业发展的动力

–初创企业创始人产业链的完善配套的完善招商蛇口可以提供的价值通过自身及合作伙伴的生态圈，帮助高新区在不同的垂直产业链下对接深圳、全国乃至全球的企业，技术和人才资源提升硬件配套功能，包括办公空间、交通、通信管线、驻地网等的建设，为未来数据信息发展打下坚固的基础企业画像产业生态圈的构建和人才的导入是新一代信息技术企业的关注重点资料来源：专家访谈新一代信息技术云计算工业大数据物联网物联网在苏州发展前景广阔，可利用交通网络，对接上海的投资和信息资源

–领军企业战略总监工业大数据企业必须贴近客户和市场，苏州拥有非常好的市场基础

–大数据部门总监云计算行业需要构建上下游生态圈，才能提供完整的解决方案

–云计算业务负责人科技的竞争是人才的竞争，如果人才能得到妥善安置，高新区会很有吸引力

–高级产品经理如果苏州高新区的人力成本因素适宜，是可以考虑将研发职能部门转移的

–行业领先企业副总裁行业处于成长阶段，云计算企业愿意以投资换市场，占领市场份额

–云解决方案经理招商蛇口可以提供的价值通过招商蛇口与新一代信息技术下各产业协会的良好合作关系，以行业协会招商的方式，快速启动生态圈的构建在住宅、商业的规划建设中注重以人为本、特别是高端技术人才的需求所处领域企业举例云计算行业寡头企业有意愿扩大研发规模的行业龙头具有大数据研发能力的科技企业能够对接大型制造业企业，提供综合解决方案的公司传感器、射频识别等核心零部件研发企业VR等智能消费品企业工业机器人等智能装备企业企业描述生态圈的构建人才的吸引需求及痛点资料来源：专家访谈；资料检索对于正在孵化的各类创新，越来越多的地区开始意识到并实践不限产业“无边界创新”的规划理念从…定义主题：由政府规划、强制设定产业发展主题追求短期利益回报注重账面的短期回报吸引企业：习惯坐享其成，吸引龙头企业不要挑选产业。历史给到了我们深刻教训，那就是政府很难选中那个“对”的行业–NicoleFichera，波士顿创新街区运营经理波士顿政府不挑选产业，吸收各类人群伦敦TechCity对入驻企业并无行业倾向金融电商大数据软件开发信息医疗…越来越多的地区开始实践“不限产业”的规划理念到…界定标准：由政府制定吸纳入驻企业的经济标准注重长期价值贡献：以企业5-10年的表现来判断其价值培育企业：通过完善服务和负面清单管理营造适合企业自主成长的环境负面清单：仅剔除高污染、高能耗的个别产业正面清单：允许发展选定的若干重点产业X产业到2027年，科技金融小镇将为高新区乃至苏州带来强劲的转型发展动力总收入GDP3

就业人口~300亿元~100亿元3~4万人总税收~10

亿元科技金融小镇规模1

1关键假设：2030年科技金融小镇的土地利用强度约为2015年杭州高新区土地利用强度的5倍，100亿元工业总产值/平方公里2

发明专利授权量、实用新型专利授权量和外观设计专利授权量总和3包括相关服务业GDP拉动消费~30亿元公共绿地5分钟步行可达率：80%（国际级都市水平：纽约84%伦敦66%）人均可用绿地面积：25m2

（国际级都市水平：纽约23m2

伦敦27m2）年度专利授权数2：1500项(参考先进园区每10亿GDP专利数)

助力高新区科技城成为苏州副中心打造江苏省、苏州市承接“苏南自主创新示范区”的标杆项目培育或导入“2+X产业”企业：~400家生态改善与居职平衡影响与认可“2+X产业”创新发展就业人口本区居住比例：30~40%（国际居职平衡的标准~35%）步行可达性：10-15分钟

（国际便利可达标准：5-15分钟）助力苏州高新区成为全国高新区产城融合特色发展样板目录高新区科技金融小镇发展定位诊断科技金融小镇发展策略建议金融服务平台科技服务平台2+X产业城市配套功能科技金融小镇开发合作模式建议配套服务人群比例10%产业人群数量根据自上而下和自下而上的计算，科技金融小镇未来将承载23,000~35,000人的就业以及18,000~28,000人的居住企业数量大型企业：15~20中型企业：40~50小企业：350~450企业规模大企业：200人以上中型企业：50~200人小企业：50人以下X人口数量科技城现有工作人口3~4万人规划区域建设用地面积约2平方公里，考虑控规的国家标准100平方米/人，规划区居住人口参考值在2万人左右企业数量科技城未来目标孵化2,000家企业，根据土地面积估计规划，将孵化~400家中小企业自上而下预判人口及企业总量自下而上估算工作人口及居住人口1产业人群指科技金融小镇的四类目标人群，包括技术专家、极客和工程师、服务业白领/金领及青年创业家2服务人群指除产业人群以外的工作人群，包括企业内其它工作人员及园区商业配套内的工作人员3外来人口指不在科技金融小镇工作但常居于此的人群，包括家属、区外工作人士等X工作人群常住人群总居住人口18,000~28,000技术专家~1%青年创业家~2%极客和工程师65~68%服务业白领/金领20~23%服务人群~9%总工作人口23,000~35,000产业人群1服务人群2工作人口=职住比~40%X外来人口系数31:2X居住人口=针对人才访谈过程中发现的痛点，未来的科技金融小镇应考虑补全部分配套功能下文详述住宅社区小尺度、功能融合的住宅社区更多的公租房配套办公空间公共开放的办公空间提供基础研发测试设施的研发空间更便捷的园区内外公共交通商业配套在全国范围内有影响力的科技活动亲近自然的休闲设施（如环山健身步道）公共基础设施更多的社区内学校配套通过补充配套功能，吸引、留住外来高端人才具有科技元素的地标性文娱空间提升生活品质、满足消费需求的商业中心基于本区域商业配套的供需情况，未来新建的商业配套应重点满足科技金融小镇内消费人群的需求，兼顾3公里辐射区内其他区域人群的需求供给端需求端发展契机：以科技金融小镇内消费人群为目标消费群体打造商业配套；兼顾科技城其他区域人口的消费需求12仍需近10万平米仍需10~15万平米尚无商业配套，且科技金融小镇大部分处在科技城现有商业配套3公里辐射圈以外周边已建成和已规划的商业配套共有5~10万平米消费人群将达到近5万人，需近10万平方米商业配套区域消费人口约为10万人，共需约20万平方米商业配套科技金融小镇3公里辐射圈代表性品牌定位特点区位适用性主题场景凭借独特的主题、活动或业态吸引特定细分消费者群体或满足某一特定消费场景需求主题展览、活动和零售业态，如K11的艺术展，英特宜家的宜家家居一线城市核心商圈需要具备独特且优质的零售/文化资源主要挑战“第三居所”为都市居民提供家与工作场所之外生活、体验、社交的第三居所有新鲜感的线下体验业态多样的社区主题活动创新的产品设计营造放松休闲的环境和公共活动空间，如公共绿地、开放街区等一、二线城市区域中心和次中心需要团队具备卓越的运营能力和领先的消费者导向理念社区生活为邻近社区居民提供便利的生活设施基本生活服务，如洗衣店、菜市场等一、二线城市发达社区周边财务上的投资回报率较低并且退出前景堪忧招商蛇口旗下商业中心品牌“花园城”正是同时融合了“第三居所”和“社区生活”的特点未来购物中心的创新有三种模式，科技金融小镇所需要的商业综合体应兼具“社区生活”和“第三居所”功能资料来源：客户访谈；文献检索招商蛇口拥有社区级商业中心的领先品牌“花园城”，为中高收入人群提供接地气且高品质的精致生活，成为城市优质生活名片资料来源：招商蛇口资料品牌名称招商蛇口·花园城品牌定位社区级商业购物中心业态组合零售+餐饮+休闲娱乐+文化艺术品牌愿景成为城市优质生活名片和最具影响力的商业地产品牌品牌内涵愉悦共享自然健康多姿多彩项目体量总建筑面积5~10万平米“接地气”业态以超市、零售等生活基本消费配套为主“高品质”引入高品质品牌，如深圳第一个五星级影院、金宝贝儿童培训、乐凯撒披萨、美珍香等客群定位在周边生活和工作的中高收入人群，30~50岁的青壮年为主家庭结构稳定，私家车拥有率高，消费需求偏理性注重社交、休闲、自我实现等高等级需求，追求生活品质，消费潜力巨大长远来看，可考虑引入更多体验类业态，配合未来便捷的轨道交通，成为苏州的特色消费目的地资料来源：文献检索传统的娱乐休闲配套对新生代客群已缺乏新意，他们需要更多符合潮流且融入科技元素的商业配套科技城可结合科技主题，引入OpenCamp类型的运营商，打造高科技体验运动馆同时，也可考虑与盛大合作，共同打造中国的虚拟现实主题乐园题材新颖：OpenCamp在原奥运会场馆打造Sportainment场馆，提供50多种高科技体验的虚拟运动反响热烈：场馆占地面积~10公顷，自2015年开业以来，每天吸引~7,000名游客VR主题公园火爆：虚拟现实界翘楚TheVoid新建VR主题公园，预计今年中开幕，占地面积~9,000平米，目前全年的预售门票已一抢而空对科技金融小镇的启示盛大投资TheVoid：正在中国挑选合作伙伴以共同推荐中国VR主题公园的建设巴塞罗那打造高科技体验运动馆背景美国盐湖城打造TheVoid虚拟现实主题公园对标国内外最佳实践，着重本地定位需求，确立科技金融小镇业态配比参考产业为中心的科技城/金融区业态权重配比最佳实践100%中关村生命科学园8%100%10%5%10%旧金山金融区新加坡纬壹科技城100%1.22.02.5园区面积平方公里业态配比百分比遵循产城融合和从核心人群需求出发的功能配比原则科技金融小镇业态权重配比方案配比理念重视产业发展的同时实现产城融合问题导向，从企业健康发展，人才安居乐业的实际需求出发核心需求合理居住面积：居住区配合产业发展增强生活配套：消费娱乐、教育、交通等公共设施考虑3~4平方公里规划区域面积，需平衡城市配套满足科技金融小镇及周边科技城范围内人群30~3654~6510~1512~1841601183城市建设用地比重12~1830~36254~6510~15119尚未开发的城市建设用地比重1现有建筑已占用60公顷产业用地和4公顷公共服务设施用地2

其中已有22公顷为企业作预留主导产业功能占比在40%~60%之间住宅占比在30%~40%之间剩余用地留给商业及公共服务设施49~52%30~36%5~8%9~12%25~30%45~55%8~13%10~15%公共服务设施商业住宅产业单位:公顷目录高新区科技金融小镇发展定位诊断科技金融小镇发展策略建议科技金融小镇开发合作模式建议本次项目整体合作模式和园区开发模式建议为“基地+基金+运营”三轮驱动资料来源：招商局与苏高新的框架协议园区开发运营平台公司苏高新创投财务投资招商蛇口投资管理运营组织架构项目整体合作模式园区开发建设合作模式工作内容城市发展和创新产业基金（200亿）招商集团苏州政府合资/合作招商蛇口主导基地：开发建设园区招商金融主导基金：投资入驻企业运营：服务园区企业基地建设资本运作2园区运营1一级开发二级开发产业孵化发展企业运营服务招商引资基金管理企业投资“基地+基金+运营”三轮驱动不同阶段的工作性质和盈利方式各不相同，可成立不同的项目子公司分别操作鱼跃集团可参与一级、二级开发招商金融可以参与二级开发及后续园区运营、资本运作园区运营需要专业的产业服务经验，方能与政府及企业共赢发展资料来源：专家访谈，文献查阅11天津将地税的50-80%返还给LP,并降低GP税率（33%到20%），吸引了>200支基金注册开发

阶段共赢

效果工作

内容区域品牌营销：充分利用招商局集团在蛇口区域的经验和“一带一路”的影响力，为项目制定面向国际国内的全方位的区域品牌营销和推广计划。城市运营服务：为金融小镇引入高品质、国际化的公共设施；对合作范围内的临时用地以长期租赁的方式开发运营，为片区长期发展预热；打造依托互联网/移动互联网的智慧化城市运营平台，推动金融小镇成为集聚创新、群英荟萃的科创高地。平台搭建：打造金融服务平台，帮助域内企业对接金融资源。打造科技服务平台，帮助企业对接创新资源及走向市场产业发展服务：充分借鉴蛇口产业转型升级的经验，并根据珠三角、长三角区域产业转移的需求，为区域制定产业定位及发展规划，引进重大产业转型升级项目，同时提供产业规划咨询服务、招商引资、宣传推广、投资运营管理等产业发展服务工作合作

发展

方式与政府合作政府进行直接或变相租金补偿，如入驻企业所得税返还1

与企业合作企业付费获得增值服务，如使用开放式测试平台，园区人力管理，协助对接投资机构等成立投资基金，从“房东”到“股东”：如张江高科2016年科技地产利润为4亿元，投资收益8亿元与政府合作落地投分成：给予项目方当年新增落地企业投资额的45%政府付费+奖励：产业导入及产业发展服务成本的115%+基于产业服务质量的奖励推进招商工作，扩大招商规模，提高招商质量增强产业园对企业入驻的吸引力，形成长期可持续发展后页详述招商局集团在对基地和基金的运营管理方面有丰富的经验，将有效助推政府、企业、平台公司三方共赢发展招商引资运营管理蛇口网谷2016年规模1

蛇口网谷2016年规模1

产业发展现状蛇口网谷2016年规模

招商局集团在过往打造了蛇口网谷这一区域品牌，未来将结合“一带一路”的契机，为科技金融小镇定制面向全球的品牌营销推广计划资料来源：招商蛇口5装备制造64新一代信息技术414新能源未来行业生物科技5文化创意金融投资12其他1互联网和电子商务1930传统行业N=350家企业企业梯队层次分明国际标杆上市公司现有初创企业过往孵化企业集聚了大批国内外一流企业占地面积0.2平方公里园区产值~200亿元总税收~10

亿元就业人口~2.5万人229~100800+，31家已上市单位：家1招商蛇口在园区运营过程中，坚持以人为本，为企业服务，积累了丰富的园区运营经验用CRM理念服务企业家，用联盟搭建交流桥梁CRM理念：用CRM理念服务企业核心高管，通过物联网技术精准识别核心高管，提供食住行各方面的高效率、高品质服务企业家联盟：联盟专人负责促进园区内企业高管的互相交流，定期活动，让企业家们了解邻居；积极听取企业家对园区服务的反馈智慧园区智慧运营积极想企业之所想，带来实质性价值企业客户：服务“上帝的上帝”，延伸园区服务至“园区CEO的客户”，为企业争取订单融资对接：每月一次融资大会，对接资本补贴通告：通过区企联席沟通机制，及时共享如房租补贴、不定期补贴等有利于企业的政策政策解读：对各类政策上的更新和变动提供宣讲解读，并为企业提供专项问题解答数字化衣食住行，智慧园区提升生活品质便捷生活：通过与技术企业合作，提供全方位的生活品质提升服务，如订餐、机场接送、寻找停车位等善用资源：充分利用各