2022H1西安公寓周期结构分析篇

知之深则行愈达

2022半年度房地产市场黑皮书

西安公寓周期结构分析篇

2022/8

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周期决定趋势

而政策与货币仅影响中短期

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周期顶部

供应顶

I公寓I

17年开始加速

20年到达顶部

I住宅I16年开始加速陡坡上升,19年到达顶部

I办公|15年之后开始缓坡下降,20年反转后再次下降

I商业|15年之后持续缓坡下降

成交顶

I公寓I

15年至今持续上升

若22年下半年数据不乐观,或21年将是顶部

I住宅I16-19年在顶部高周转,之后陡坡下行

I办公|17-18年出现顶部,18年后跳台式下行

I商业|18年出现顶部，之后跳台式下行

价格顶

|公寓|

20年之后结束增长期,进入平稳期

除住宅价格持续增长外

公寓I办公I商业全部进入平稳期,均价摆幅低

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西安公寓新房市场供应BtW

成交项或*1隼,均价止前吃VR稣I

Figurel:2015—2022H1近7年周期西安新房市场各类物业

供货面积/均价对比（万m2,元/m2）公寓对比住/办/商

268万m2姒）

商品住宅成交

25U250

200200

155万/…，39万"

150

22

一-

ZH

.—Z

・

商业供应商业成交

300300

\）lirce：西安市FANG99,THEQNEQ据整理制图

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西安公寓周期结构分析

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模F探

西安商品房总交易量进入下行通道

2016-2020年

上升至2000万平米

这5年西安市商品房新房交易容量

始终维持在这一区间以上

2019年顶点

在2019年达到2370万平米顶点后

市场交易总容量开始下降

并在

2021年下探

2021年首次下探至1818万平米

城镇化率t

在西安城镇化率上升至70%后

同期房地产开发投资增速进入下行通道

房地产开发投资增速I

自2019年开始

这一指标三十年来首次出现负数

在2021年再次下行至-7%

同阶段商品房总供应量

同比下滑至-10%(2020),-19%(2021)

其中住宅分另然-12%,-21%

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城慎例3%球潮属随皇废靴

朗襁柿同U梅赧蝴种粉

Figure!:西安市1993-2021房地产开发投资增长速度(%)

及城镇化率2011-2021(%),商品房供货面积同比(yoy)

Mstree.西安市统计柑官方发缸TlHXNii网弱薮据搜集并整理制图数据单位3,力

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■补位

商品房供货面积进入下行通道

交易量跌出2000万平方米的平台后

首当其充的是

市场占比八成的住宅

住宅供销容量缩水率＞总市场所缩水率

同时

城镇化率虽进入缓步上升

但人口依然在增长

需求只是增长的慢，但并未消失

公寓供货阶段性补位住宅

公寓在住宅之后进入规模性高增长供货期

库存产品不同之前单一结构

增加了高端大户型等类住宅产品

及各式小户型Studio、双钥匙loft等类住

公寓成交阶段性补位住宅

尤其是面对小刚需及全改善

以及21年之前的投资客市场

住宅市场的连续政策顶

也同样在为公寓市场输送购买力

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增长&降低的速度变化

比值的斜率变化

与趋势相关的重要参考

在过去的一轮周期当中

出现了五种类型的正负增长

加速增长

增长>30%

持续高增长

维持区间[>100],[50-100],[30,50]

减速增长

增速降幅[<30],[30-60]

低速稳定

增速区间[20-30],[10-20],[0-10]

困境反转

大幅，一般，小幅

爬坑模式设定为70%（至少恢复）

市场偏好

加速增长、持续高增长、减速增长低降幅

>困境反转>减速增长高降幅》低速稳定

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Figure3:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业

供货面积增幅同比（年度%,yoy）公寓对比住/办/商

;2018年

‘公寓喊反弹倍数增长

同年住宅魁结束高增长增速翊至零

/9的商办供货均为曾长

180%

植度日物业

150%公寓供货增麟照嘴高

拥挤房嘴高

120%空弹位B强的

市场去力巨大

90%ftH

60%供\2022Hl

r

3°A货A供货反弹崂

同丽箕修为辞

30%25%r\

N”公寓

5%卢&・•5%

0%,伊%

遑住宅

年0%

-30%-14%2020

供货断崖下跌至负增长-63%

,\-69%商业

同年除办^外均为曾长

-70%办公

-60%

-90%

2016201720182019202020212022H1

Source：西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位（年度%,yoy）

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拥挤过度

两种系统性风险

导致阶段性

不同类型公寓的销售额

普遍下滑

购买力透支

供货过度集中

众多新盘集中入市时

给市场带来的冲击力过大

造成阶段性市场消化不足

区域购买力透支

库存传导压力

拥挤过度不仅传导

单盘销售量下滑

同时蔓延至

库存的持续积压

在部分项目需要解决去化压力

或小周期市场下行时

去化压力常态化发生

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Figure4:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业

成交面枳增幅同比（年度％,yoy）公寓对比住/刃、/商

六年三连降

100%7%成交t髓才懒斟氐

80%

2019-2020年

60%公寓成交增速

艇下跌

扬主宅

40%幅收窄

\31%%公寓

20%6%\

•2021年

二~^:二公寓成交

\叫.速再次

攵*上扬并与

0%展隙«.•・住宅

-20%N」啊反比

2019年之前'-23%位二.・

公寓成交面积・•0

-40%涨跌幅与住宅

^^一致趋势住宅三”

相关强2022Hl皇44%商业

幅度大于住宅

一倍以上・44%全市场下行趋势力.50%

公寓成交腰斩

-60%-60%办公

-80%

2022甫‘％住宅

201620172018201920202021

Source：西安市FANG99,THFQNE网络数据搜集并整理制图数据单位（年度%,yoy）

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西安公寓周期结构分析

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，igure5:2。16—2。22Hl近6年周期四安新房市场各类物业

成交均价走势对比（年度，元/次）公寓对比住/办/商

公寓囹混雌2020年N5

18,500^/^薪獭，会本盘容券M

住宅

17,066

202P2021价格分2

16,500住—

15,28315,823

14,741商业

14,50014,453

13,865

13,574公寓

13,13912,995

12,50012,626办公

10,5002020年2020Hl

公寓均价公寓均价

9,435走势下行小幅上涨

年

2018-2019结束但依然与

公寓^^主宅均价住宅涨幅

倒鹿束的上涨拉宽，剪

住宅均价超越刀差变得

8,5007,156公寓之后

6,500

2016201720182019202020212022H1

Source：西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位（年度，元/行）

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郑介与肖售

周期内

销售量不完全

由价格决定

对于非刚性自住客群而言

投资+自用是一种

对于预期升值潜力的期望

这种期望

将会推动

市场情绪的升降

行情

高度依赖于

基于市场情绪的

均价涨幅空间

即未来资产价格

能涨到多高

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?igure6:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业

成交均价增幅同比（年度％,yoy）公寓对比住/办/商

2016-2017,公寓均价增幅公寓均价增2

!主宅一年近几年唠收窄

—再如喇腱噌长的

20]8年之后日攵

28%

23%公寓均价增幅阶梯断崖输年个具备

7%6

2019年开始，住宅均价增幅

18%

,年均增速1041%

%

13%

〃%住宅

8%

3%

202Q^t^.4%2%公寓

公寓均价增幅进入

-7%2021年

新一轮下行期

-2%公寓均价增幅商业

并于住宅增大

首次为负

-12%

2016201720182019202020212022H1

Source：西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位（年度％,yoy）

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大爆发时代

2018-2022

自2016年

西安房地产市场全面复苏后

新房公寓市场

供销价景气度全面上升

在2018年

实现价格上限的倍增

2019-2021年

供销集中度呈拥挤上升

并覆盖全城

形成大爆发时代

产品的想象空间

及价格的想象空间被无限放大

直至2022年

伴随大市场下行

成交腰斩

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五年周期供销价

单价分档

20,000<P<25,000^/m2

25,000<P<30,0007t/m2

P>30,000jc/ni2

总价分档

〈200万元/nf

200-500万元/nf

500—1,000万元/nf

>1,000万元/m2

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I供贽鳍树伴“郛3痴防价

育单梅怩胡韶圜联隆

Figure7:2018-2022H1近5年西安公寓市场单价段三档

供应套数矩阵分布（单价20,000元/nf以上,分面积段）

[300m2形成分权t

6%12%5%6%4%

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13*1本麻隹睢

3帕■勤箱用雕瘴维

Figures:2018-2022H1近5年西安公寓市场单价段三档

成交套数矩阵分布（单价20,000元/nf以上,分面积段）

拉锯>300ID2绝对主

12%6%6%7%8%31%14%9%6%

100%

90%

80%

70%

60%

成冷

50%交

力

3F

10%

0%

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20.000-25.000%/rfMUMS

100-120d面积血交）㈱Ht育

Figure9:2018-2022H1西安公寓20,000-25,000元//单价档

供需关系相关性分析（分面积段，成交套数/供应套数）

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25000&MM0元单价

300q0..积段fl棘接受度囊育

FigurelO:2018-2022H1西安公寓25,000-30,000元/面单价档

供需关系相关性分析（分面积段，成交套数/供应套数）

单加5,00030,000元/irf,®R100-170m2

供需关系严联衡E域

■25,00()SPV30,000供应

■2500叱P<30000成交

W25,000-30,00071；/m2

醐250500m?

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知bP各阱

>30,000元/irf公寓

受产品力/品牌/工程质量/信用背书等多种因素

存在单盘分化的陷阱

同时受力于

宏观周期环境变化后

销售量的不可持续性

所参照的单盘个案销售成绩

不具备模仿性

交易量并没有流入自身项目中

也没有出现成交量普涨的情况

需求基本面的诉求是

大户型人群的刚性换房需求

或者说是“豪宅住户刚性改善购房”

而很多项目

过高预估了

城市阶段性购买力

过高预估了销售平均速度

过高预估了去化均值

过高预估了自身的产品能力

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>30,00^6/

奘籍的香斛画物脸割解瞰

Figurell:2018-2022H1西安公寓产品>30,000元/面单价档

供需关系相关性分析（分面积段，成交套数/供应套数）

单价>30,000元/nf,®R<300m2

供需关系严朝衡E域■P>30,000供应

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重着善1网曜m藐=i舞

硝腐曲犊僦家产翻翎询酎呐询

Figurel2:2018-2022H1近5年西安公寓市场单价段三档

供求结构分布（分面积段，上图供应/下图成交）

20,0(gV25,00Q供应25,000WPV30,000供应P>30,000供应

600

32

供

74:7

卖

2

00

七

主

主

七

七

径

七

七

上

七

七

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二

C1七v

0010E"OEE,toe0"oEo,toe,toe"oE

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974

62032663一

20,000&PV25,000成交25,000$PV30,000成交P>30.000成交

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〈八77TJTDHTCRiqTZU9T172Sm

>1,000万元/套的公寓

近3年出现在市场

通常表现为

单价>30,000元/m2

亩积>300rtf

总价>1,。。0万元

为适应分化的市场

我们将此命名为

高海拔资产

此类产品在近5年周期中

从诞生到占据半壁江山

2020-2021年

是主要成交顶

供货突发性积极，迅速崛起

价格箱体摆幅较大

进入2022年

成交断崖式下跌

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200S>0w总价档的成交在下降

>l,000w总价档逐期幽交易主角

Figured:2018-2022H1近5年西安公寓市场总价三档

成交套数矩阵分布

Total

711180

100%-i

19

(11%〕>

|(20%)l,000w

1

■■■63总价段

287(

80%-26335%；成交套

(43%)(40%)数趋势

60%-■500w-

l,000w总

39

，价段成交

（z[22%

套数趋势

150

40%-：83%；

217

(62%)200w-500w

31478总价段成

242

20%-(44%)(43%：交套数趋

(39%)

势

0%：

20212022H1

35%9%

Source：西安市FANG99,THEONE网络数据整理均价数据单位（％,套数）

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Figured:2018-2022H1近5年西安公寓市场总价段四档

成交套数变化趋势，及分档年度成交均值（套）

200-50()w

2018成立套数,占近五年总成麦比

201915%

2020422%

2021314.24%

I2022H178I<0200(套)r31%

阶第用，急速I落，值得联的趣8%

Total=1001

500-1000w

2018嵬价后、分年度成交套数,占近五年总成殳比

2019.3%

2020■113、19%

20211^1110034%

2022H1■39<067.4（套）年度成交均值'33%

交额^，阶缴落梦堡场彩曲女12%

Total=337

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