知识点3 物业费收缴 (2) (1)讲解

物业费的收缴物业管理：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。两个问题：第一、该不该交费的问题第二、不交费的问题（收费难问题）第一、该不该交费的问题【案情简介】：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？

该女士到底应否缴纳这半年的物业管理费？购买期房应该什么时候收取物业管理费？房子没住，交不交管理费？物业服务收费应该按哪个面积收取？如果业主将房屋出租，物业企业应该向承租人收取物业管理费吗？物业发生产权转移时物业管理费向怎么收？物业管理公司代理收取水电等费用，可以加收代理服务费吗？物业收费管理条例纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。物业服务收费自办理入住手续起开始收取；物业买受人办理入住手续但未入住的，经确认，按70％收取。物业收费管理条例业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第二、物业收费难问题

一、物业费收费难问题分析1、背景：物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化模式为管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务。物业管理公司是为业主提供这些服务的企业，收取物业服务费，是能保证正常运作，企业生存和发展的最基本的条件。而在实际中，物业管理公司面临最大、最难的问题就是收费难问题，许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。

2、问题：收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？3、收费难的原因（1）是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。“物无所值”、“不思进取”（2）、业主对物业管理的认识不够贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒交费少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。（3）物业管理企业服务不到位。因为物业为了降低人员成本，招聘的人员素质不高，所以就难以保证提供优质的服务，很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。二、怎样解决物业管理收费问题首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平；其次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接，严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决，以免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、和办法，规范物管公司和业主的行为。（一）实施人性化管理对小区业主的基本信息做深入了解，把小区业主分成若干等级，对不同的等级采用不同的措施。物业管理企业在制定前期物业管理方案的时候，应该更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案。（二）是培养和造就高素质的服务团队。提供各项满意的服务取决于服务者素质的高低和能力注重个人素质方面的培训。对每一位新员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工们与人沟通，协作的能力，具有良好的亲和力注重和业主建立良好的关系，他们在日常工作积极热情地为每一位业主服务，主动上门与其沟通、交流。（三）是实行收费考核，建立内部激励机制。以各管理处为单位进行收费率考核。公司根据每月的实际情况制定当月的物业管理费收费计划及奖励处罚办法，按收费总额的一定比例给予一定的奖励给员工；没有达到规定的收费标准则有相应比例的处罚。（四）是加强物业管理相关知识的宣传让业主明白物业管理服务是什么业主在物业管理公司为其提供服务的过程中应享有的权利和应尽的义务

（五）是诚信服务，透明收费。物业始终保证服务的“质价相附”，而且各个管理处都将物价局审批的本物业的收费标准张贴在布告栏上，让业主明明白白消费（六）物业收费必须依据服务合同。这种费用的收取，关系到业主和使用人的切身利益，关系到相关服务的质量和程度。物业管理企业收取的物业费的主要用途。（七）用法律手段维护企业的合法权益。首先，要做必要的交流、沟通;其次，可以发律师函

;再次，还可以通过业主委员会做工作。对经过做各方面工作仍无效果的业主，只能通过法律诉讼程序，用法律的武器维护广大业主的权益，维护企业自身的尊严和合法权益。三、实用技巧1、把业主的事当自己的事去做。2、加强内部人员培训，提高服务意识。3、发红色催缴通知单4、动之以理5、“收买人心”6、建立关爱机制，创建良好的口碑6、发催款函给ⅹⅹⅹⅹ全体业主的一封公开信尊敬的ⅹⅹ

ⅹⅹ业主：你们好！我是新上任丽园雅庭服务中心经理李永刚，到我们小区工作十多天，非常感谢你们对我的信任和工作的支持，同时也对我们工作人员服务不能到位之处表示深深的歉意。为了构建和谐家园，ⅹⅹ

ⅹⅹ服务中心的工作人员更好的为您服务，敬请您为服务中心提出宝贵的建议，近期服务中心人员将上门回访，有问题请及时向我们反映，也可以拨打服务中心电话（ⅹⅹ

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）预约我上门聆听您的意见。我们能做到的一定会在最快的时间内帮你解决问题。有些方面我们做的不到位，清洁卫生很多业主提出意见，元月份开始我们将对小区的清洁卫生进行整治，包括电梯抛光打蜡、小渔池的清洗等。人员的服务意识有待加强，专业水准还有待提高，服务方面我自感现在做的不是很到位，离你们的要求有一定的差距，我们会在最短时间内改善服务态度。您的支持是我们工作最大的动力！此致敬礼年月日催款通知单尊敬的

房业主/住户：贵户自

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以来一直拖欠我处物业管理费、水电公摊、垃圾处理费一共合计

元。贵户的行为严重影响我司正常工作的开展；现我司再次以书面的形式通知贵户将所拖欠的费用给予清缴。逾期未交，我处将采取相应的催办措施进行催交。届时，产生的一切责任由贵户自行承担。如有疑问请致电ⅹⅹⅹⅹ客服服务中心。020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ