物业管理服务设备设施维护与管理服务方案

物业管理服务设备设施维护与管理服务方案（一）总体工作设想共用设施设备管理是物业管理中非常重要的工作内容，以科学管理为基础从现场实际出发按照现代科学的理论方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。排水系统避雷设施和车场管理系统等因此对于共用设施设备的维修养护理工作将紧密围绕着上述几大系统实施日常管理与养护并制定周密可行的管方案严格按照养护计划进行养护及相关维保事宜并将维修养护制度在工作场所明示。设备养护方面将采取日常运行监控与专业养护相结合的方式确保设备的正常运转，减少设备运行的安全隐患，实行管理责任分工责任制，保证运转正常障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录，水、电、电梯监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范，确保设备安全稳定、无故障运行。（二）共用设施、设备维修养护与管理内容在日常管理工作中日常维修由物业服务中心进行维修在质保期内的由服务中心报开发商及维保单位处理超过质保期的按**使用办法，组织申请维修资金使用。电梯采取专业公司外包管理，由电梯管理员对外包工作监督与评估。1、运行管理电梯、水泵、消防、安防等设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性其次在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备最佳效用。1)建立设备台帐，完善设备详细的技术资料。2)建立严格的设备房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。3)完善设备操作规程，明确各自的岗位职责，对操作人员进行专业培训。第1页4)制订周密、合理的设备维护保养计划，实施维护保养工作。5)定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。6)维修人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现设备运行隐患，采取有效措施处理，确保安全运行。7)发生设备故障后分析原因，制定并实施改善措施，杜绝类似事故发生。2、系统日常运．供电系统供电系统是所有设备正常运行的基本保障，红号站24小时值班，设备运行人员全部持证上岗并定期培训考核保持证件在有效期限内运行人员实行三班倒的工作方式严格按照红号站相关管理制度执行同时对供电设备运行状态巡视检查发现问题及时处理当发现局部停电等运行故障时按照预定程序排故障，保证安全可靠运行。B．给排水系统建立给排水管理制度设备运行人员定时巡视水泵运行情况对各处设备进协助处理，当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理恢复系统正常运行（1日常给排水系统的正常运行（2）每年二次对供水处理系统全面维护保养。C．照明系统照明系统质量的好坏直接影响到业主日常生活质量和物业整体形象管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源设备运行人员定时巡视检共用照明，发现损坏按服务要求及时处理（1）及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等保持灯具完好，项目内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上（2）景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上（3）配电设备，每日一设备安全检查，保证电气设备运行安全正常。．消防系统第2页消防系统是整个物业消防安全的保证所以要求时刻保持正常工作状态监控中心实行24小时值班制度，设备运行人员定期巡视检查，当发现险情时，监控中心通知各岗位员工及时到场按突发火灾的应急方案及时处理确保生命财产安全（1）消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。2（3查火灾报警仪确保火灾报警信号及时处理（4器流量检测器并对全部控制装置进行一次全面检测火灾控测器投入运行二年后全部清洁一次不合格的应当更换（5加注润滑油并作一次放水检查（6每月检查一次灭火器材临近失效立即更换或充压。E．电梯系统电梯是高层住宅必不可少的运输工具配备经培训合格的持证人员上岗日常通过电梯管理员按规定检查其运行情况以及平层是否准确指示灯显示是否正确完整按钮功能是否有效以及设备运行人员的日常巡查保证电梯运行在安理（1梯24（2）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理3发生电梯困人或其它重大事件时物业管理服务人员须在五分钟内到现场紧急处理专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。．智能化系统智能化系统包括对讲系统、监控、门禁、自动报警系统及车场管理系统等所有智能化设备管理实行24小时值班制度，设备运行人员严格按照规范进行巡视，在日常使用、检查中发现异常问题，及时维修。（1）楼宇对讲系统（可视）不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，第3页体的闭门器自动闭门功能正常（2）周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养保证该系统的警戒线封产无盲区和死角保证中心控制室能通过显示屏报警控制器或电子地图准确地识别报警区域收到警情时能同时发出声光报警信号（3）监视系统不定期进行调试与保养，保证各监控点设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。．避雷设施每年综合检查一次项目避雷设施，18层以上楼宇每半年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准，达到使用要求。．电子巡更根据需要设定巡更路线时间不定期地进行调试与保养保证其正常运行常，巡更违规记录提示功能正常。序 序 项号 目维修类别日 常 维 修计划方 案标 准实施效果定期检查1供电统电气元件配电柜配电箱动力箱控制箱每日巡查，每月保养每季度检修一次。巡防，保养维护，使用正常有效，发现问题及供配电系维护保养准，系统能良好，常运行。运行正常、无故障2电梯1）曳引绳张紧度的调整维护2）导轨、每天巡视一遍发现题及时同公司电梯护人员联系维修。时维修由专业电梯维护人员实施维修（全保电梯维修养主要标。1安全正常运行、平稳；2）机房、第4页安全钳的）。安全钳的）。轿厢整洁工作情况；维护；3）3电梯各转动滑动组成部分部的维护；完好率4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测1）水泵等机电设备的维护养；2）日常机电每天巡视检查发现题及时维修。由工程部组织实施。各项机电备维修保规程。1无故停电；2安全给水备的零部行。设备件易耗品维修更换管道堵塞、由工程部破裂；2）每天检查一遍发现问专业人员给水管维护通畅，无固定码松题及时维修。负责维修修缮标准。渗漏。脱。。1）疏散标由工程部1）标识制1设施有消防志的维修每周检查一次发现问门按相应定及维护管效、标志设施及维护；2题，及时维修。作业规程理规定；2清楚，完室内消火实施维修）消火栓维好无损；4第5页（箱有效维及检修；3烟温感报警系统故障的排除和维护水泵结器

每周检查一遍每半油漆一次发现问题时维修。

。 修操作规程 2）灵敏、；3）消防 准确报警报警系统维 。护保养规程。由工程部门按相关 排水管施工无泄露；维修规程 技术标准；实施。室外消防 每半年排一次水检栓 一次。每天对摄像系统监视摄像监控系统 的外观及控制性能检查一遍；每天对巡更系统读卡 由工程部共用

消防设施施 消防设施工技术标准 正常有效。 。1系统性能良好，正常运行；巡更系统 机外观安装联接及性 门按相关 智能化系智能5 能进行检查一遍； 维修保养 维护保养化系每天对车辆系统C卡 规程实施 准。统车辆管理 读卡器外观性能闸杆 。系统 的外观运行情况检查一遍；每周检查一遍发现问

2设施完好，整洁有序，无破损。对讲系

题及时维修。第6页各系统电脑外观各系统电脑外观运行智能控制 中心能软件及数据的运行情况等检查一遍。待正式接管后根据相应设备逐一制定。（四）设备设施维修保养总体标准1、建立设备台帐和技术档案：对管理范围内的设备，实行存档管理，要部件等资料。2、 维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。3、 公用设备设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好有应急方案和现场处理措施、处理记录。4、养规范5、6、

水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练、遵守操作规程及保国家规定需持证上岗操作人员受过专业培训，100%持证上岗。修2小时修复，完好99%以上。7、 设备用房整洁，主要设备设施标识清楚，危及人身安全隐患处有明显标示和防范措施。8、 在接到相关部门的停水、停电通知后，按规定时间提前通知业主。9、 设备出现故障时，维修人员按要求时间到达现场维修。（五）节能管理在设备运行成本中能源开支是最重要的一部分项目经理直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查工作，节能降耗工作主要包括以下几个方面第7页1、2、3、4、5措施。6

制定节能工作计划与有关节能的规章制度。统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作巡视、检查和监督能源使用。进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能技术加强能源使用的计划管理，严格执行公司下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源消耗情况及时发现和解决出现的问题