汝州房地产市调报告

汝州工程市场调研报告大唐滟澜山根底信息推广案名大唐滟澜山销程地址汝州市南环路与城垣路交叉口向东200米开发商河南大唐信诚房地产集团投资商开盘时间2014年01月12日交房时间2017年05月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格西班牙风格建筑形态多层洋房、小高层、高层建筑群组成介绍工程由3栋7层洋房层〔现房〕、3栋11层小高层、8栋24层高层，共计14栋组成。分二期开发：一期3、5号楼高层〔交付〕，2、6、9号楼洋房〔现房有剩余再售〕，1、7号楼小高层〔交付〕。二期期房再售高层16号楼，洋房8号楼。其它未售。户型/梯户比高层：2梯3户；户型面积：117-136平方米三房。小高层：1梯2户；洋房：1梯2户，户型面积：154平方米四房、224平方米复式四房、。洋房1-2层为复式叠加，3-6层正常平层，7层复式送露台。工程进度介绍工程一期房源已经交付，二期局部已封顶。销售信息及反响销售模式平销释放价格高层：3100-3400元/㎡；小高层：：3300-3600元/㎡；洋房4000元/㎡左右推广主题实景现房，首付1折。销售价格及优惠政策订房可优惠累计约19%，申请后能执行首付款的百分之十〔大多户型约1.2万，说是其它贷款估计是0首付类型，不推荐，不细讲。〕要求首付30%，公积金首付20%。房源试算详情〔按揭付款〕高层：16号楼2单元202户，面积：117.76㎡三房，成交单价3354元/㎡。置业参谋反响信息及个人分析无沟通工程优缺点有现房，有样板间，有园林实景。现场到访情况现场8名置业参谋上班，40分钟内到访4组客户看房。现场活动现场有戏剧演出，观戏人较多。外场有拓客。区域共性反响南区无两房，无100㎡以下面积。备注德润易居根底信息推广案名德润易居销程地址汝州市城垣路与朝阳路向北800米路东〔中医院新址旁〕开发商河南德兴事业投资商开盘时间2016年2月1日交房时间2017年5月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态11小高层建筑群组成介绍工程有2栋直角连体11层小高层，1栋6层多层配楼组成。户型/梯户比小高层：1号楼-11层2梯14户,38㎡一房，76㎡二房。〔1号楼东南角单独分割1梯1户，182平方米四房〕规划：1-2层纯商业，3-5层多功能配套区，6-11层住宅公寓销售区域。2号楼-11层，3号楼-6层，规划未公示，以正常3房居住为主。工程进度介绍1号楼已经封顶，2-3号楼未开工。销售信息及反响销售模式平销释放价格小户型〔送精装〕按套销售；一房10万一套，二房20万一套；182平方米四房3000元/㎡可按揭，1托2商业单价7000元/㎡单套138平方米。推广主题销售价格及优惠政策订房1万元，优惠能商量。要求首付30%，公积金首付20%。置业参谋反响信息及个人分析工程开发商是本地人，政府有关系，实际上可以理解为，中医院配建。工程优缺点现场到访情况现场4名置业参谋上班，40分钟内到访3组客户看房。现场活动无活动。区域共性反响很有特点的工程备注东悦城根底信息推广案名东悦城销程地址汝州市广城路与东环路交汇处向西50米路南开发商平顶山市辰翔房地产开发投资商九润置业开盘时间2016年04月05日交房时间2017年12月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态多层洋房、高层建筑群组成介绍工程由2栋23/24层高层、8栋7多层洋房、共计10栋组成。分二期开发：一期1号楼高层，3号、8号、9号、10号楼洋房。户型/梯户比高层：2梯4户；户型面积：107平方米纯南户三房，125平方米,127平方米南北通透三房。洋房：1梯2户，双面开电梯可直接入户；户型面积：153平方米三房、166-172-184平方米四房。1层送南侧花园，2层送北侧花园且1层2层都赠送地下室。7层送阁楼。3-6层为平层。工程进度介绍工程房源洋房已经封顶，高层建到20层左右。销售信息及反响销售模式平销释放价格高层：3690元/㎡起；洋房1、2、7层5400元/㎡,3-6层4400元/㎡。推广主题五证齐全，超值赠送。销售价格及优惠政策订房1万元置业参谋可释放5000元优惠，三天签约享受2000元优惠，按揭优惠1%，一次性优惠3%。要求首付30%，公积金首付20%。房源试算详情〔按揭付款〕高层：1号楼2单元1602户，面积：107.18㎡三房，成交单价3826元/㎡。洋房：3号楼1单元604户，面积：170.61㎡，成交单价4453元/㎡。〔平层〕3号楼1单元603户，面积：150.141㎡，成交单价4398元/㎡〔平层〕10号楼1单元202户，面积：165.94㎡，成交单价5383元/㎡〔赠送北花园和地下室〕置业参谋反响信息及个人分析规划：汝东新区开展政府引导，大势所趋，房价较高于南区。〔分析：实际上东区、南区村庄拆迁都比拟多，但拆迁户没有太高的品质需求，价格主导因素较重，大量涌入南区低价区购房。〕高层：南北通透边户125三房早已经卖完，107㎡南户三房还有局部剩余。〔现场看户型125㎡户型设计的不好还早卖完啦，分析客户购置三房适宜的面积段在125㎡左右，必须南北通透。〕洋房：置业参谋说一期销售的差不多了，但每次给推荐的都是好楼层。150㎡户型面积适宜但功能是三房，170㎡四房功能但面积大，180㎡根本关注的客户少。〔分析：还有较大量剩余，客户需求在150㎡左右面积，具备四房功能。〕购房群体：东区拆迁户不多(东区工程上，习惯性区南、北区)，以市区公务员和商人为主。工程优缺点双气社区，暖气管道入户无设备，有中央空调用其热循环提供业主24小时热水〔要看入住率〕。现场到访情况现场5名置业参谋上班，40分钟内到访0组客户看房。现场活动现场无活动，冷清。区域共性反响东区无两房，无100㎡以下面积。备注东区最高价楼盘国风公馆根底信息推广案名国风公馆销程地址汝州市建兴街与老北环交汇处开发商汝州市玉中汝瓷投资商开盘时间2016年07月05日交房时间2017年12月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态高层建筑群组成介绍工程由4栋18层高层组成。户型/梯户比高层：2梯3户；户型面积：97平方米纯南户三房，123平方米,126平方米南北通透三房。工程进度介绍工程1-2号楼已经交房，3号楼封顶，4号楼出地面销售信息及反响销售模式平销+蓄客释放价格高层：3300元/㎡推广主题买房送家电，最后30套。〔指3号楼〕销售价格及优惠政策3号楼订房1万元，送2万元家电可冲抵房款，优惠3%。4号楼现在可先交1000元意向金，元旦转认筹。金首付30%。房源试算详情〔按揭付款〕高层：3号楼1单元1603户，面积：123.54㎡三房，成交单价3352元/㎡。置业参谋反响信息及个人分析工程属于瓷都文化苑二期，一期口碑还不粗，二期1-2号楼已经交房，工程的建筑风格和外立面颜色很清新，显眼。鉴于上述原因老客户转介绍比例较多。置业参谋透露，工程4号楼现在和中医院团购大约有50组名额，团购价在2800-3000元。看置业参谋销控表，3号楼剩余房源不止30套，大多集中在南户和中间户上，两个边户销售确实不错。工程优缺点天然气，锅炉供暖，学区房〔二高，城北小学〕。工程门口建兴路正在扩建，北环路环境差。现场到访情况现场4名置业参谋上班，40分钟内到访3组客户看房。现场活动现场无活动。区域共性反响备注凯德国际广场根底信息推广案名凯德国际广场销程地址汝州市城垣北路与梦想到达交汇处〔实验中学对面〕开发商汝州凯德产业开展投资商香港凯德国际投资集团开盘时间交房时间2017年10月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态11层小高层、高层建筑群组成介绍工程分二期开发，一期有9栋11层小高层、8栋18层高层、2栋26层高层〔暂时〕组成；二期纯11层小高层。户型/梯户比小高层：11层1梯2户,129平方米3房。高层：18的是2梯2户，2梯3户；91平方米2房、107-128平方米3房。工程进度介绍工程一期7/12号楼封顶于2016年12月31日交房，其它除2栋26高层外都建有10层左右，该局部房源已经销售的2018年10月31日交房。销售信息及反响销售模式平销+认筹释放价格工程前期销售价格在3000元/㎡以下。本次预计不超3300元/平方米推广主题汝州北中心，教育生活城。销售价格及优惠政策一批剩余房源定金10000元，按揭优惠3%。二批认筹，交1000元抵1万元，预计12月初选房。要求首付30%，公积金首付20%。房源试算详情〔按揭付款〕18层高层：10号楼1单元102户，面积：130.90㎡三房，成交单价3230元/㎡〔一批剩余〕。10号楼1单元1802户，面积：130.90㎡三房，成交单价2800元/㎡〔一批剩余〕置业参谋反响信息及个人分析工程依托汝州市实验中学。新建中医院为亮点。强化学区房，配套房概念。售楼部展板汝东新区教育生活城规划很详细。一期销售为9-13号楼共5栋18层高层，目前107南户三房剩余量较大，其它130左右的三房大多剩余1层和18顶层。工程优缺点天然气，学区房、北环大车多卫生差。现场到访情况现场4名置业参谋上班，40分钟内到访2组客户看房。现场活动无活动，规划很震撼人。区域共性反响北区有90以下的两房。备注普罗旺世根底信息推广案名普罗旺世销程地址汝州市富盈路与向阳路交叉口西南角〔新四院向北500米路西〕开发商汝州市康馨实业投资商开盘时间2017年10月1日交房时间2017年10月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态别墅、小高层11层、17层建筑群组成介绍工程分二期开发，一期有1栋11层小高层、16栋双拼3层别墅、2栋〔19号-20号楼〕17层高层组成，二期暂规划。户型/梯户比别墅：双拼1栋2户，270平方米，送300平方米花园+地下室。小高层：11层1梯3户,129平方米3房。高层：17的是2梯3户；88㎡两房，108㎡三房，120㎡三房，137㎡三房。工程进度介绍工程一期的别墅都已经封顶，11层小高层封顶2栋，17层搞成建设6层左右。销售信息及反响销售模式平销+认筹释放价格销售释放价格小高层3600元/㎡左右，别墅9000元/㎡。推广主题有一种生活叫“普罗旺世”-生活就是在度假销售价格及优惠政策一批剩余房源定金10000元，按揭优惠2万+1%二批认筹，小高层1万抵2万，别墅2万抵5万，每日签到享受“日进百金”预计元月初选房。要求首付20%，公积金首付20%。房源试算详情〔按揭付款〕18层高层：21号楼2单元1002户，面积：89㎡三房，成交单价3618元/㎡〔一批剩余〕。置业参谋反响信息及个人分析工程一期一批推出1号楼、21号楼、22号楼，11层小高层目前根本销售完毕，剩余三房类根本是顶层，2房剩余3套不是顶层。别墅目前二批开始认筹，一期推出销售9000元，因面积稍大只销售3套。客户关注多不好。工程优缺点社区景观示范区〔内街规划建设的风情商业街已经建好在招商〕身临其境很高大上，有实体样板间，天然气、赠送地暖管道铺设〔市政要2020年能用〕。购房赠送4大智能系统〔送壁挂炉系统，送新风系统，送直饮水系统，送厨余垃圾清理系统〕现场到访情况现场15名置业参谋上班，40分钟内到访3组客户看房。现场活动认筹阶段，派单，到访认筹赠送礼品。区域共性反响北区有90以下的两房。备注兰桂坊根底信息推广案名兰桂坊销程地址汝州市北环路与洗耳河畔开发商汝州市兰桂坊置业投资商江山集团开盘时间2016年06月22日交房时间2017年10月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态别墅、4层洋房、高层建筑群组成介绍兰桂坊工程：有6栋19层高层组成。户型/梯户比兰桂坊高层：2梯4户；户型面积：113-133平方米三房，148平方米四房江山壹号：现房3层双拼别墅262-367平方米，5栋4层洋房154平方米四房，4栋26层高层110-136平方三房。工程进度介绍兰桂坊工程根本建到12层左右，江山壹号工程别墅、洋房现房，高层已经封顶。销售信息及反响销售模式平销释放价格兰桂坊3200元/㎡起，两个组团实际成交价在3700元/㎡左右推广主题稀缺湾景三房，3200元/㎡起，首付3万。销售价格及优惠政策兰桂坊工程：订房1万元，按揭优惠3%，一次性优惠3%。江山壹号：订房1万元优惠3万元。首付3万实际上是0首付，前期走了一批，梳理银行就又开始了。要求首付30%，公积金首付20%。房源试算详情〔按揭付款〕兰桂坊高层：7号楼1单元1604户，面积：127㎡三房，成交单价3744元/㎡。江山壹号别墅：按套销售，262平方米3层双拼165万，折合单价6200元/㎡〔没咋销售〕洋房：面积：154㎡，成交单价5200元/㎡。〔仅剩余3套〕置业参谋反响信息及个人分析现在主要销售的是二期兰桂坊，一期根本都是现房了，老板也不着急销售，洋房根本没有了〔本来就很少〕，别墅慢慢遇客户。4东高层双11刚拿出68号楼平销，成交价3700元左右。兰桂坊第一批房源1/2/6/7号楼正在销售，现在好位置剩余的不多了，〔1号楼1单元未销售〕二批3/5号楼预计年底开售。置业参谋坦言，这价格不好销售，售楼部经常推出特价房，双11这3天每天4套，引导看公示展板，好赖楼层都有，顶层2896元，其它正常楼层均在3200-3500元之间。工程优缺点工程周边生态环境好，但北环交通喧嚣，社区自配幼儿园，小学。现场到访情况现场8名置业参谋上班，40分钟内到访3组客户看房。现场活动现场有演出和3D科技展示活动。区域共性反响备注民生美庐园根底信息推广案名美庐园销程地址汝州市南环路与东环路交汇处向西100米路北开发商汝州市民生房地产开发投资商民生集团开盘时间0000年00月00日交房时间二期2018年5月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态高层建筑群组成介绍工程由9栋18/25层高层，共计9栋组成。分3期开发：一期1、2、4、5号楼高层〔准现房〕，二期6、9号楼高层，三期3、7、8号楼高层。户型/梯户比高层：2梯4户；户型面积：119、121、130、134平方米纯三房社区。点式结构，有通风井结构，局部房源随单体户型是南北通透，实际北侧不能采光。工程进度介绍一期准现房，二期已经封顶，三期刚开工。销售信息及反响销售模式平销释放价格高层：一期准现房〔精装修一口价4100元/㎡；毛坯一口价3700元/㎡。〕二期〔精装修期房〕6、9号楼3700元/㎡左右〔参与以下优惠政策后〕推广主题好房含装修，省钱又省心。销售价格及优惠政策二期精装修高层：活动价1111元订房，优惠0.9*0.97*0.99合计14%，在价现场参与活动约和5%优惠。要求首付30%，公积金首付20%。房源试算详情〔按揭付款〕高层：6号楼2单元1902户，面积：130.3㎡三房，成交单价3738元/㎡。置业参谋反响信息及个人分析一期准现房现在还有局部房源，可选在参与装修或者毛坯，要装修一口价4100元/㎡，2017年5月31日交房；毛坯一口价3700元/㎡，2016年12月31日交房。开盘时定价原那么是中间层价格高，两端价格低，目前高层区还有可选择楼层。〔分析：精装修实际上是变相降价，一期高层区有楼层说明客户不接受过高层的房源。〕关于通风井使用问题客户普偏能接受。〔分析：购房客户只看单体户型结构和价格，对实际居住效果缺乏认知〕工程优缺点单气，无暖气。有实体样板间现场到访情况现场10名置业参谋上班，40分钟内到访2组客户看房。现场活动现场有少儿画展活动，参与人员不少，看房的不太多。外场有拓客。区域共性反响南区无两房，无100㎡以下面积。备注汝州碧桂园根底信息推广案名汝州碧桂园销程地址汝州市南环路〔万明路〕与城垣路交汇处东500米开发商碧桂园控股投资商碧桂园控股开盘时间2000年00月00日交房时间2017年12月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态别墅、多层洋房、高层建筑群组成介绍工程由3层别墅、7栋多层洋房、高层组成。开发顺序是自北向南，自东向西，别墅-洋房-高层。户型/梯户比高层：无数据多层洋房：1梯2户，双面开电梯可直接入户；户型面积：1-6层145平方米四房、〔一层送花园〕7楼162平方米四房送107平露台。别墅：1梯2户双拼3层，户型面积：202-262平方米四房。均送3面花园。工程进度介绍别墅局部现房，局部建设；洋房现房，高层刚开工。销售信息及反响销售模式平销释放价格高层：未开盘；洋房〔精装修〕6000元多,别墅〔毛坯〕8300元左右。推广主题人生荣耀时，当住碧桂园。销售价格及优惠政策洋房：报价优惠0.97，订房优惠0.96，按时签约0.98，现场活动0.99，合计优惠10%。洋房首付20%，别墅首付30%。房源试算详情〔按揭付款〕洋房：〔送精装修〕27号楼1单元704户，面积：162.461㎡，赠送107.8㎡露台，成交单价5994元/㎡。〔顶层〕28号楼1单元103户，面积：142.7㎡，赠送142平方米花园，成交单价6684元/㎡〔1层〕次日置业参谋打说1层还可以在优惠5%，新成交单价6350元/㎡。置业参谋反响信息及个人分析目前洋房只剩余局部1层和7层房源，所有楼栋中2-6层均已经销售完毕，推算价格在〔送精装〕5500元/㎡左右〔分析：客户最正确接受洋房面积段为140-150㎡之间的四房〕。1层和7层虽然说有非常大的面积赠送，但相对来说销售还是滞后。〔分析：碧桂园赋予工程的品牌价值在一定程度上能提高客户的价格接受度，但不管什么原因一旦超过客户心中的价格红线还是不能被接受的。〕工程优缺点园林管理得当，实体样板间〔送精装修标准展示〕。现场到访情况现场10名置业参谋上班，40分钟内到访3组客户看房。现场活动售楼部周边实景园林打造，每天很多人前来游玩。区域共性反响南区无两房，无100㎡以下面积。备注南区最高价楼盘置业参谋反响，汝州市周边村镇居民购房只要所在村是文明村，购置144㎡以下房源，购房成功后可依政府财政拨款通知领取购房补贴200元/㎡。圣莊园根底信息推广案名圣莊园销程地址汝州市风穴路与北环路交叉口〔原汝州卷烟厂、二高对面〕开发商创新誉州〔河南〕房地产开发投资商汝行集团开盘时间2016年04月05日交房时间2017年10月31日五证概况齐全产权年限70年建筑风格建筑形态高层建筑群组成介绍工程分三期开发，由一期13栋25-27层高层，二期4层商业综合体、一栋酒店、一栋写字楼，三期4栋27层高层，围合组成。目前一期局部已经交房入驻，剩余10号楼为现房销售〔2016年12月31日交房〕，6-7-8-9号楼为期房销售，期房当下销售的是9号楼〔2017年10月31日交房〕；二期、三期未开工。户型/梯户比高层：25层的是2梯4户；27层是2梯3户；户型面积：88平方米纯南户两房，110-130平方米南北通透三房。163平方米南北通透四房工程进度介绍工程10号楼为现房，9号楼已经封顶。销售信息及反响销售模式平销释放价格期房9号楼4100元/㎡，现房10号楼4200元/㎡推广主题莊园热销，势冠汝州。销售价格及优惠政策订房1万元，按揭优惠3%，一次性优惠4%要求首付30%，公积金首付20%。房源试算详情〔按揭付款〕高层：9号楼1单元1201户，面积：162.78㎡三房，成交单价4196元/㎡〔期房〕。10号楼1单元1501户，面积：132.96㎡三房，成交单价4291元/㎡〔现房〕。置业参谋反响信息及个人分析置业参谋自诩工程是北区品质最高的楼盘，价格也是最贵的，〔实际上其建筑高度，和楼间距很不好，主要是工程有近10栋楼已经交房入驻，园区绿化也很用心，对面有二高和郑州一中汝州实验小学，学区价值确实高〕。工程设计百余套两房，在汝州片区很少见，置业参谋说北区将来是商业、文化交流中心，白领打工族群较多。但现场观察来看房的大多是中年人，通过置业参谋推荐房源探讨和其它客户交流关心点上看，130㎡三房还是最受欢送的。经询问置业参谋得知工程有162㎡的大四房，数量不多，但具体询问剩余的都是好楼层，推测根本是个滞销户型。工程优缺点天然气，赠送地暖，但是社区锅炉供暖。学区房，有现房期房选择价差不大。现场到访情况现场12名置业参谋上班，40分钟内到访4组客户看房。现场活动现场有披萨DIY暖场活动区域共性反响北区有90以下的两房。备注此工程是汝州市高层中价格最高的。万汇城根底信息推广案名万汇城销程地址汝州市朝阳路与宏翔大道交汇处向东300米开发商河南万汇城实业运营商河南亿加仁房地产销售筹划开盘时间2016年8月28日交房时间2017年5月31日五证概况产权年限70年建筑风格建筑形态商业综合体、住宅高层建筑群组成介绍工程分二期开发，一期两个组团一期开发A组团有3层的商业综合体和2栋18层高层组成；B组团有6栋18-25层高层，局部商业、配套儿童游乐园。运动主题公园组成；三期暂定。户型/梯户比高层：1梯2户，93㎡可改建3房，108㎡、119㎡三房。工程进度介绍一期商业根本完工，住宅打地基。销售信息及反响销售模式蓄客释放价格一期临街商业一层6000元/㎡，二层