建筑工程甲方工作手册

建筑工程甲方工作手册

一、总则

1.1目的

1.2治理方式

二、要紧工作程序

2.1物业进展程序

2.1.1物业进展

2.1.2外发设计、监理及建筑工作

2.1.3储存文件及记录

2.2施工治理程序

2.2.1施工治理

2.2.2施工咨询题之跟进

2.2.3储存文件及记录

2.3物料治理程序

2.3.1物料供货商评估和监察

2.3.2施工物料治理

2.3.3储存文件及记录

3.4工程计量签证工作程序

3.4.1施工过程计量签证工作程序

3.4.2办理进度款支付工作程序

3.4.3竣工决算工作程序

3.4.4储存文件及记录

3.5报建工作程序（3500itf以上）（市桥街）

三、人员配置

3.1董事

3.2总工程师

3.3其他人员

3.3.1会计

3.3.2出纳

3.3.3水电工程师

3.3.4土建工程师

3.3.5预算员

四、各时期工作

4.1项目决策时期的要紧工作

4.2项目预备时期的要紧工作

4.3项目实施时期的要紧工作

4.4竣工验收时期的要紧工作

一、总则

1.1目的

(1)实现投资目标和期望

(2)使投资操纵在预定或可同意的范畴之内

(3)保证项目功能与质量达到标准

1.2治理方式

采纳间接方式：通过各种托付协议和合同，把工程项目的各项任务和

治理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机构，项业主进行

总体和谐和操纵，保证项目如期按质建成，并尽可能节约投资。

二、要紧作程序

2.1物业进展程序

2.1.1物业进展

(1)物业进展打算

①当物业进展意念，需包括以下内容：物业进展性质及选址；成本限

额；开工日期；完成日期；其它(例如：设施、设计风格)。

②董事订定物业进展名称及/或编号，作为整个物业进展过程之识不。

③董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司过去有关物

业进展体会，商讨有关物业进展意念，并由总工程师编订【物业进展打算工

讲明该物业进展概念及打算、要紧工作项目、预算执行及完成日期。工作

项目最少包括：地质硼探；物业概念设计(单位种类、数量、配套设施及其

它)；物业建筑设计(具体规格、选料等)；物业建筑施工图。

④【物业进展打算】由董事审批。

⑤董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业进展打算】中。

⑥地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业进展打算】的组成部

分，由董事会选定合适勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提

供【地质硼探报告】给总工程师批阅，总工程师对【物业进展打算】作出

相应的修改。

⑦在每期工程的开工期间，召开治理评审会议针对本期工程的特点，检

视现有系统对新工程的满足性和通用性是否相适应,并储存记录。

（2）物业设计评审及检讨

①总工程师按【物业进展打算】安排设计工作。

②当需要外间机构（例如：建筑设计公司、顾咨询公司）执行设计工作，

由董事选定合适机构展开设计工作。

③在设计过程中，总工程师负责按照在【物业进展打算】内之设计要

求及相应之法规进行评审各设计项目，在需要时与设计机构直截了当面谈

商讨设计质量事宜。

④设计结果能够是文件（例如：图则）、相片及/或模型等形式。

⑤总工程师检讨设计结果，按原定物业进展意念【物业进展打算】及

有关法规，以验证设计结果能否符合要求；在需要时参考公司其它同类进

展项目、有关人员、或到选址进行视察，以确认设计是否适用。审查结果

须保留记录（例如：国家政府文件、图纸会审记录、评审/检讨记录、会议记

录等），并于【物业进展打算】上讲明。

⑥当需要更换设计时，如外部设计更换，由设计单位或外间设计机构

修改有关设计文件资料，并予以审查批准；如内部设计更换，由本公司设

计员修改有关设计文件资料，并经独立人验证。

⑦装修材料规格的确定，由董事会指定。

（3）物业建筑监理与施工

①总工程师按【物业进展打算】安排物业建筑工程。

②预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批,

总工程师将保留相应的预算文件。

③董事选定合适监理机构及建筑商，并由总工程师书面提供建筑工程

要求：工程规格（例如：图纸）；完工日期；装修材料规格；其它有关规格要

求（例如：适用之国际/国家规格、标准、工艺要求、建筑材料要求）。

④董事选定之监理机构是代表公司对建筑商进行施工现场治理，参阅

【施工治理程序】。

⑤预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师审核董事审批

确认，总工程师将保留相应的结算文件。

（4）竣工验收

①工程竣工后，总工程师与物业治理公司等有关部门对相应工程进行

验收交接。如验收不合格，总工程师将指令施工单位按照验收记录进行整

改，直至验收合格。验收合格后，双方填写【物业治理验收交接证明书】，

同时并将土建及配套工程的竣工图交予物业治理公司。

②楼宇交给用户后，总工程师可托付物业治理公司发放【工程咨询卷

调查】于用户，了解用户意见：包括楼宇外观、使用功能、环境布局等。

由总工程师分析、检讨楼宇设计。

③以上如有发觉咨询题，由总工程师决定是否做出跟进。

2.1.2外发设计、监理及建筑工作

（1）甄选地质硼探顾咨询、设计机构、监理机构及建筑商

①董事按外发工作项目性质，联络有关外间机构报价或投标。

②董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：该机构工作体会与本外

发工作项目之有关性；该机构过去服务本公司之体会及表现（包括：质量及

时效性）；工程预算；该机构提供之完成日期及报价；其它人员意见。部分

工程（如水、电、电视天线、电话线）等则选择有关政府部门进行施工并无需

评估。

③总工程师按照监理机构、建筑商的资质证明及过往之工作履历，对

其做出评估，并记录于【供货商评估咨询卷】中。

④总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项目要求及附上

有关图纸/规格资料。经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机

构。

2.1.3储存文件及记录

【物业概念设计】、【物业进展打算】、【地质硼探报告】、每周/月【工程

联席会议】记录、设计结果（例如：图则、相片、模型）、【工程预算/结算】、

报价/标书、合同、【单位工程竣工证明书】、【供货商评估咨询卷】

2.2施工治理程序

2.2.1施工治理

(1)施工进度打算

(2)施工进度监察

①监理单位参考【施工进度打算表工每天均到工地：

查察施工进度；

巡视施工(包括专门建筑工序)质量及安全表现；

巡视物料质量表现；

跟进每月【工程联席会议】确定之有关事宜；

③每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施工进度及质量安全咨

询题，并对下一周的工作重点进行探讨，记录整理于每周【工作例会记录］

中。

(2)施工检查

①监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最新要求，并参

考【施工进度打算表】内容，与建筑商确定需要进行质量检查之分项工程,

按各项国家有关规范要求制定【施工质量检查总表】予建筑商。

②建筑商按实际施工进度完成对各分项工程的【施工质量检查表】，

向监理机构提交【工程报验单】及【工程申报表工经监理单位监理员进行

质量复核确认，监理工程师审批后，建筑商方可进行一下工序施工。

③若监理单位监理员发觉分项工程施工质量不符国家规范即【施工质

量检查表】要求时，需发出【监理通知】予建筑商，要求作出纠正行动，

以排除咨询题。

(4)施工、工监理检讨

②承建商代表及监理商代表参与每月召开的联席会议，总结本月以来

有关质量、安全、进度情形，并记录于【工程联席会议记录】中。

2.2.2施工咨询题之跟进

(1)施工咨询题之跟进

②监理单位每月需对【监理通知】与【工程备忘录】或【纠正与预防

行动记录】作跟进，并记录于有关名目表中。

③监理员跟进承建商之纠正及预防行动，以确定行动之有效性，并记

录。

2.2.3储存文件及记录

【建筑施工进度打算表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、

【招投标文件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更名目】、【每月工

程总结分析报告】、【每月工程联席会议记录】、每周【工作例会记录】、【施

工质量检查总表】及分表、【现场签证单】、【每周工作例会】

2.3物料治理程序

2.3.1物料供货商评估和监察

(1)供货商的评估

①新的物料供货商可通过下列方法由采购员评估：

评须填写【供货商评估咨询卷工以提供资料，如：公司背景、质

量系统、产品种类及级不等；

采购员/部门主管可要求参观供货商的厂房；

参考过往之工作；

试单。

②所有评估结果总结于【供货商评估咨询卷】内，供货商的资质/级不,

无专门要求。

③关于新的检测服务供货商，各部门主管须确定该供货商有国家/国际

检测认可，才算合格。

④经评估合格之供货商，可被列入【认可供货商名单】上，但须注明

为新供货商。

(2)供货商的监察

①每半年一次，由董事、采购员、总工程师及/或有关人职员开会，对

【认可供货商名单】作出检讨：按照供货商送货/服务的货品/服务的质素等,

检讨对供货商的表现是否中意。

②经检讨表现理想的供货商会保留于新的【认可供货商名单工表现

不理想的供货商可被除名。

③新的【认可供货商名单】由董事批核。

2.3.2施工物料治理

（1）制定施工物料规格总工程师按物业进展打算制定【建筑物料规格】

及【工程物料来料检查表工规定建筑商按要求选用建筑物料品种，包括：

水泥、钢筋、屋面瓦、块料、管材及电气设备等。

（2）物料使用

①建筑商需按【建筑物料规格】/【认可供货商名单】选择合适施工物

料进行首次审批，并提供首次【实验室检测报告】/供应单位的资质证/出厂

合格证予甲方代表批阅。

③关于批准使用之建筑物料，建筑商按【送检试件的取样与制作】在

外聘监理公司监理员见证下取样送检（钢筋除外），并提交【实验室检测报

告】。

⑤每批物料进场时（砂石砖除外），建筑商须提交【工程材料、构配件、

设备报审表】及物料出厂合格证（包括发货单、检验报告等）报外聘监理公司

验证，并完成【物料来料检查表】，验证合格方可进场使用。

（3）施工物料质量检讨

②关于装修物料供货商的监察，参阅本程序第231、节。

2.3.3储存文件及记录

【材料申购表】、【认可供货商名单】、【供货商评估咨询卷】、【来料检

查报告】、【建筑物料规格】、【物料首次审批报告】、【实验室检测报告】、【工

程备忘录】、【物料质量报告】、每月【工程联席会议】记录、【新物料试用

报告】、【不合格来料检查报告】、【不合格材料跟踪检查报告】、【物料来料

检查表】、【建筑周期物料检查表】、每月【工程总结分析报告】、【送货单或

发票】、【存卡】、【物料、工具申领表】、【工程材料、构配件、设备报审表】

3.4工程计量签证工作程序

3.4.1施工过程计量签证工作程序

（2）在施工过程中，施工图（包括设计变更）范畴内，以实际完成

的、且工程质量达到合格标准方可进行计量签证，但累计签证计量不能突

破施工图（包括设计变更增加的工程量）中的总量，对承包商超出设计图

纸要求增加的工程量和自身缘故造成返工的工程量，不

予计量。

(3)承包商报月报表时，必须附有已完工程的【工程量运算单】并

附已完工程【质量合格证明资料】和【隐藏工程验收单，

(6)业主所指定的工程量，必须有【业主的书面文字】或【会议纪

要工才能计量签证。

(7)计量签证必须是工程质量合格才能签证，如果存在下列咨询题，

应分不对待进行处理：

①工程质量不合格或存在缺陷，通知承包商进行返工或修补，达到合

格后方可签证；

②对已完成的工程量，工程质量不合格，阻碍结构安全或不符合使用

功能要求，承包商又无技术力量处理的，工程量不得签证，施工单位还要

承担全部返工的经济缺失。

3.4.2办理进度款支付工作程序

(1)准确统计该段时刻内通过签证计量的工程量(防止重复计量)，

上报。

3.4.3竣工决算工作程序

⑴通过竣工验收，质量评定，合格工程才能办理竣工决算，不合格工

程，暂不办理竣工决算。

⑷准确统计工程量总量。

3.4.4储存文件及记录

【工程量清单】、【变更设计增加的工程量清单】和【指定工作的工程

量清单】、【质量合格证明资料】和【隐藏工程验收单】、【工程量运算单】、

【施工单位月报表】、【业主的书面文字】或【会议纪要】、【进度款运算单】

和【工程款支付申请】、【工程款支付证书】、【竣工验收合格证明】、【变更

设计工程量汇总表】、【指定工作工程量汇总表】、【不符工程量数量、缘故、

承诺/不承诺结算及依据列表】、【工程结算书】、【施工合同】

3.5报建工作程序(3500m,以上)(市桥街)在取得建设用地规划许可

证及规划设计条件后

（1）进行调查工作（场地标高、规划操纵条件、市政管网、水压、

周边建筑情形等）。

（2）钻探：请勘察单位进行钻探，进行钻探深度监督、岩样装箱、

现场旁站。

（3）方案设计：请设计单位进行方案设计及规划消防报建的5图1

书工作。设计方案研究、讨论、批阅，确定设计方案（要考虑施工因素）。

（4）环保报建、市政报建、临水临电报装。

②向市政园林局提出市政管网接入申请，办理市政报建。

③在初步设计完成后，进行临水临电报装，为施工提供条件。

④临电报装须与永久用电同时，到供电局（所）领取报装表（含设计、

施工单位资质审核意见书和供电工程设计、施工托付书），回公司填写并写

好用电申请，然后去供电局（所）报装，供电部分（高压部分）必须托付

供用电工程公司设计施工，受电部分（底压部分）应由有资质的单位设计

施工，跟进用电报装，须拿到《供用电方案协议》才能进行供电设计施工。

（5）总体报建（修建性详细规划送审及办理总平面规划设计消防审

核）。

①送5图1书电子文件到规划局信息中心作dgn格式（需交费）。

②拿到dgn格式后连同其他资料到镇建设办领取规划方案送审表并填

写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。

③带有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理总平面规

划设计审核，拿到回执。

（6）跟进规划、消防审核，拿到审核意见和经规划部门审核盖章的

总体规划图，反馈给设计修改图纸。要拿到规划部门的审核意见和经规划

部门审核盖章的总体规划图需先到规划局交审核费，并凭回单到镇建设办

交纳审核费。

（7）修改规划送审：如果批复未出，则可采纳换图的手法处理。如

果批复已出，则应向镇建设办提出书面查档申请并盖章，退回回执及批复

原件重报。督促设计院按规划要求连续完善设计，出建筑平、立、剖面图。

（8）单体报建

①按要求带齐有关资料到镇建设办领取《建设工程规划许可证》申请

表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。（需拿到有关部门总体报

建审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图才行，消防包括单体审核

意见）

②到审批中心消防局窗口领取填写《建筑消防设计防火审核申报表》

并回来填写（此表填写复杂）（需盖章），窗口收案，拿到回执。

③按要求带齐有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理

单体（土建）施工消防设计审核，窗口收案，拿到回执。

④按要求带齐有关资料到审批中心人防办领取并填写《建设项目情形

登记表》和《人防报建登记表》，办理人防报建，窗口收案，拿到回执。

（9）跟进单体审核，拿到批文、《建设工程规划许可证》及经规划部

门审核盖章的建筑平、立、剖，反馈给设计进行初步设计，督促设计院按

要求进行初步设计及提交初步设计资料并进行审查。要拿到《建设工程规

划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，需先到规划局缴纳

审核费和城建配套费，并凭回单到镇建设办缴纳审核费。

（10）更换发证：单体报建中的修改，如果未批出则可采纳换图的手

法处理；如果已批出，则应申请更换发证，向镇建设办提出查档申请，退

回批出文件，重报。

（11）设计院提交初步设计资料后，提交有关资料到建设局建工科进

行初步设计审查，由建设局组织召开初步设计审查会。会后督促设计院按

会议要求完善设计。会后应拿到批复，作为施工图审查的必备资料。

（12）设计院提交施工图和运算书后，提交有关资料到建设局建工科

转审图公司进行施工图审查，拿到回执，跟进并拿回执到建工科拿审查意

见，建工科在回执上记录后退回回执，督促设计院按审查意见完善设计。

设计院在意见单上回复和出变更后将其送回建设局建工科转审图公司审

查，跟进并最终拿到《广州市建设工程施工图设计文件审查批准书》及经

审图公司盖章的施工图等作为施工报建的必备资料和合法的施工依据。

（13）进行工程招标选定施工单位，进行施工报建，拿到施工许可证。

(14)施工单位进场后，申请规划放线(到规划局建设科申请)。先到

国土局测量队交费放三个互相通视的基准点，然后请规划局测量队到工地

放线，跟进拿到记录册，此册为以后规划验收的依据之一。

(15)到质监站办理测桩方案(与监理、施工一起)。

(16)到检测中心办理测桩协议及缴纳测桩费用。

(17)进行施工直至竣工验收备案。

(18)保持批复及有关记录。

3.6建设工程竣工验收及备案工作程序

3.6.1竣工验收预备工作

(1)施工单位编制《工程竣工报告》，监理核查后提交建设单位。

(2)施工单位在打算验收日期20个工作日前将工程技术资料提交监

理审核(5个工作日完成)后送建设单位。

(3)监理单位提交《工程质量评估报告》给建设单位。

(4)勘察单位提交《勘察文件质量检查报告》、设计单位提交《设计

文件质量检查报告》给建设单位。

(5)建设单位在竣工验收前必须提请规划、消防、环保等部门进行

专项验收，取得合格文件或准许使用文件。

(6)建设单位在竣工验收前15个工作日将工程技术资料提交给监督

站，并附《工程竣工验收条件审核表》。监督站资料进行抽查，并在5个工

作日后将抽查意见书面通知建设单位。

(7)建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位，制定验收方案。

3.6.2竣工验收条件

(1)完成设计合同和合同约定的各项内容；

(2)工程竣工报告；

(3)工程质量评估报告；

(4)勘察、设计文件质量检查报告；

(5)有完善的技术档案和施工治理资料；

(6)有工程使用的要紧建筑材料、建筑构件和设备的进场试验报告;

(7)建设单位已按合同约定支付工程款；

(8)有施工单位签署的工程质量保修书；

(9)市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

(10)有规划部门出具的规划验收合格证；

(11)有公安消防出具的消防验收意见书；

(12)有环保部门出具的环保验收合格证；

(13)有监督站出具的电梯、验收准用证；

(14)燃气工程验收证明；

(15)设行政主管部门及托付的监督站等部门责令整改的咨询题已全

部整改完成；

(16)已按政府有关规定缴纳工程质量安全监督费；

(17)单位工程施工安全评判书。

3.6.3竣工验收程序

(1)由建设单位组织工程竣工验收；

(2)建设、勘察、设计、监理单位分不汇报工程合同履约情形和在

工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情形；

(3)验收组批阅建设、设计、施工、监理单位的工程档案资料；

(4)实地查验工程质量；

(5)对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和治理环节等方面作

出全面评判，并填写《工程竣工验收报告》。

3.6.4竣工验收备案

(1)领取备案表一式四份。

(2)提交以下资料向备案机关备案。

1)竣工验收备案表；

2)施工许可证；

3)施工图设计文件审查意见；

4)工程竣工验收报告；

5)工程质量评估报告；

6)勘察、设计文件质量检查报告；

7)市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

8)规划验收认可文件；

9)消防验收文件或准许使用文件；

10)环保验收文件或准许使用文件；

11)有监督站出具的电梯验收准用证及分部验收文件；

12)燃气工程验收文件；

13)《广州市建设工程质量保修书》；

14)商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用讲明书》；

15)法规、规章、规定必提供的其它文件。

三、人员配置

3.1董事

(1)对投资的方向和内容作初步构想。

(2)选择好咨询结构、勘探设计结构、监理机构、建筑商、物业治

理公司等。

(3)组织对项目建议书和可行性研究报告进行评审。

(4)进行项目决策。

(5)提供有关资源，保证项目顺利进行。

3.2总工程师

(1)协助董事完成对投资方向和内容的初步构想。

(2)助董事选择好咨询结构、勘探设计结构、监理机构、建筑商、

物业治理公司等。

(3)协助董事完成项目建议书和可行性研究报告的评审工作。

(4)批阅设计图纸，及时办理有关设计文件的审批工作。

(5)办理需由业主出面办理的项目审批手续。

(6)和谐设计与施工、监理与施工等方面的关系，组织承包方和咨

询设计单位进行图纸会审和设计交底。

(7)组织或托付监理工程师对施工组织设计进行审查。

(8)督促检查合同执行情形，审查各项款项的支付。

(9)组织有关方面对施工单位拟交付的工程进行竣工验收和工程决

算

3.3其他人员

3.3.1会计

(2)负责企业的会计核算工作，按照如实反映企业经营活动成果，

向领导提供有关财务资料。

(3)负责企业财务报表、税收计提申报等工作。

(4)负责会计档案的装订、整理、移交工作。

(5)负责各种款项的财务审计。

(6)部门负责人交办的其它工作。

3.3.2出纳

(1)负责企业在经营活动中的发生的货币资金收支业务工作。

(2)负责现金和银行存款日记帐的登记工作，做到日清月结。

(3)负责企业银行存款、库存现金的保管工作。

(4)负责设置、登记各种费用收支的明细帐。

(5)部门负责人交办的其它工作。

3.3.3水电工程师

(1)协助总工程师完成项目建议书和可行性研究报告中有关水电部

分的评审工作。

(2)协助总工程师批阅水电部分的设计图纸。

(3)协助总工程师做好水电部分图纸会审和设计交底工作。

(4)协助总工程师审查水电方面的各项款项的支付。

(5)协助总工程师完成水电方面的竣工验收和竣工决算工作。

(6)负责水电物料评定与水电施工招标及评标工作。

(7)办理管线、电力、通讯等的项目审批手续。

(8)和谐解决施工所需的水、电、电讯线路等施工必备条件。

(9)负责收集提供施工场地的地下管线等资料。

(10)对施工临时用水、用电方案进行审查，并负责办理临时用水、用

电申请等。

(11)督促水、电施工，并负责办理永久用水、用电申请等。

3.3.4土建工程师

(1)助总工程师批阅土建部分的设计图纸。

(2)协助总工程师做好土建部分图纸会审和设计交底工作。

(3)协助总工程师审查土建方面的各项款项的支付。

(4)协助总工程师完成土建方面的竣工验收和竣工决算工作。

(5)负责土建物料评定。

(6)和谐解决施工场地等施工必备条件。

3.3.5预算员

(1)熟悉有关工程造价方面的法律、法规以及有关工程造价的各类

文件和资料。

(2)及时、准确地完成所分配的预结算编制和核对任务。

(3)配合工程项目进行投资操纵。

(4)协助总工程师审查工程各项款项的支付。

(5)协助总工程师完成竣工决算工作。

(6)部门负责人交办的其它工作。

四、个时期工作

(1)对投资方向和内容作初步构想。

(2)选择好咨询机构。择优聘请有资质、信誉好的专业咨询机构对企

业或行业、地区等进行深入分析，拟定进展战略或规划，并在此基础上对

项目的建设规模、产品方案、工程技术方案等进行研究、比较，按照需要

进行项目财务评判、社会评判、国民经济评判和风险评判，编制项目建议

书和可行性研究报告，为科学决策提供科学依