房产税和城镇土地使用税培训课件

房产税和城镇土地使用税政策讲解培训时间：2024年6月28日培训讲师：XXX课堂规则Open—开放的心态、积极参与、勇敢发问

Close—封闭的环境，不要受外界的干扰，请将手机关机或调制静音温馨提示感谢您的配合开胃菜：案例思考甲公司拥有三处房产，第一处为1栋价值5000万元的商业大楼，容积率0.6。其中，二楼价值500万元出租给乙公司，签订5年租赁合同，每年租金100万元，第1年免收租金；三楼价值600万元免费给其子公司使用；四楼价值400万元，出租给丁公司使用，每年租金10万元，市场出租价格为100万元；地下自用商场价值400万元；其他自用。

第二处为价值2000万元的商业楼，容积率0.4，其中，土地面积1000㎡，价值800万元，房产价值1200万元。第三处位于地铁通道中价值300万元自用经营商铺。

请问甲公司应缴纳多少房产税？目录一、房产税二、城镇土地使用税一、房产税（一）征税对象和范围（二）纳税人（三）纳税义务发生时间（四）纳税地点和期限（五）税率（六）计税依据（七）应纳税额（八）减免税优惠房产税（一）征税对象和范围房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。特点:1.房产税属于财产税中的个别财产税。2.征税范围限于城镇的经营性房屋。3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。（一）征税对象和范围房产是以房屋形态表现的财产。

房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（一）征税对象和范围房产税的征税范围：在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。“建制镇”征税范围为镇人民政府所在地，不包含所辖行政村。（二）纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。（二）纳税人3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。4.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人依照房产余值代缴纳房产税。（财税〔2009〕128号）

（三）纳税义务发生时间

1.原有房产用于生产经营，生产经营之月起;

2.纳税人自建房屋用于生产经营，自建成之日的次月起;

3.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税；

注：在办理验收手续前已使用或出租、出借的，从使用或出租、出借的当月起计征房产税。（三）纳税义务发生时间

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房产证签发次月起缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付次月起缴纳房产税。（三）纳税义务发生时间1.原有房产用于生产经营生产经营之月起2.自建房屋用于生产经营自建成之日的次月起3.委托施工企业建房的办理验收手续次月起4.购置新建商品房自房屋交付使用次月起5.购置存量房办理房屋权属转移、变更登记手续，房产证签发次月起6.出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房自房屋使用或交付次月起（四）纳税地点和期限

1.纳税地点：房产所在地。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

2.纳税期限：按年征收、分期缴纳纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务：

应纳税款应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。（财税〔2008〕152号）（五）税率从价计税：依照房产余值1.2%计征；从租计税：依照房产租金收入12%计征。1.个人出租住房，减按4%的税率征收房产税。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。(财税〔2008〕24号)（六）计税依据房产余值租金收入

1.对经营自用的房屋——以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

其中：

（六）计税依据其中：

（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的车间、仓库、办公室、宿舍等房屋原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

（六）计税依据随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施：

①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

②更换房屋附属设施和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；但对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。（国税发〔2005〕173号）（六）计税依据（3）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应依据有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（财税〔2005〕181号）（六）计税依据（4）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。宗地容积率低于0.5房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价（财税〔2010〕121号）（六）计税依据（5）对免租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税〔2010〕121号）（6）对无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人依照房产余值代缴纳房产税。（财税〔2009〕128号）

（六）计税依据（7）对租金明显偏低且无正当理由或实物抵租的，应按照同一地段同类出租房屋的租金核定房产应纳税额。无同一地段同类出租房屋参照的，可按照不低于房产原值计算的房产税金额进行核定征收。（鄂地税发〔2014〕63号）

（8）产权出典的房产，由承典人按余值缴纳房产税。（财税〔2009〕128号）

（六）计税依据（9）房产原值作一次性减除的具体标准是：城市为20%；县城为25%；建制镇和工矿区为30%。（鄂政发〔1987〕64号）（10）房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（六）计税依据2.对于出租的房屋——以租金收入为计税依据。3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。（1）投资联营的房产:投资者参与投资利润分红，共担风险：按房产计税余值作为计税依据计征房产税（由被投资企业缴纳

）；收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方（即投资方）按租金收入计算缴纳房产税。（六）计税依据（2）对融资租赁房屋的情况（财税〔2009〕128号）

由承租人自融资合同约定开始日的次月起依据房产余值缴纳；未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起计算缴纳。

（六）计税依据4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。（如：小区改建商铺）由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；

出租的，依照租金收入计征。（七）应纳税额1.地上建筑物从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%扣除比例：城市为20%；县城为25%；建制镇和工矿区为30%。（鄂政发〔1987〕64号）

从租计征：应纳税额＝租金收入×12%（个人出租住房为4%）（七）应纳税额2.地下建筑物（财税〔2005〕181号）

房产用途应税原值税额计算公式(1)与地上房屋相连的地下建筑。如：房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税应纳房产税＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%（七）应纳税额房产用途应税原值税额计算公式(2)工业用房产(单独地下建筑)房屋原价的50%～60%作为应税房产原值应纳房产税＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%(3)商业和其他用房产(单独地下建筑)房屋原价的70%～80%作为应税房产原值应纳房产税＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%(4)出租的地下建筑按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税应纳房产税＝租金收入×12%（七）应纳税额3.案例分析甲公司拥有三处房产，第一处为1栋价值5000万元的商业大楼，容积率0.6。

其中，

（1）二楼价值500万元出租给乙公司，签订5年租赁合同，每年租金100万元，第1年免收租金；

第1年免收租金，甲公司应交房产税=500×（1-20%）×1.2%=4.8万元；

第2-5年出租，甲公司应交每年房产税=100×12%=12万元。（七）应纳税额3.案例分析（2）三楼价值600万元免费给其子公司使用；

无租使用，子公司代缴房产税=600×（1-20%）×1.2%=5.76万元。（3）四楼价值400万元，出租给丁公司使用，每年租金10万元，市场出租价格为100万元；

价格明显偏低，甲公司应缴纳房产税=100×12%=12万元。

（七）应纳税额3.案例分析（4）地下自用商场价值400万元；

地下商铺，甲公司应缴纳房产税=400×（1-20%）×1.2%=3.84万元。

（5）其他自用。

余下自用，甲公司应缴纳房产税=（5000-500-600-400-400）×（1-20%）×1.2%=29.76万元。

（七）应纳税额3.案例分析

第二处为价值2000万元的商业楼，容积率0.4，其中，土地面积1000㎡，价值800万元，房产价值1200万元。

容积率低于0.5房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=1000×0.4×2×0.8万/㎡=640万元房产税计税依据=640+1200=1840万元

应缴纳房产税=1840×（1-20%）×1.2%=17.66万元（七）应纳税额3.案例分析

第三处位于地铁通道中价值300万元自用经营商铺。（单独地下商业建筑按70%计算）

单独地下商业用房产，甲公司应缴纳房产税=300×70%

×（1-20%）×1.2%=2.016万元。

（八）减免税优惠1.条例规定：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。注意：实行差额预算管理的事业单位，对其本身自用的房产也免征房产税。经费来源自收自支的事业单位，应征收房产税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。（4）个人拥有的非营业用的房产。

（八）减免税优惠2.其他规定：（1）对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地。（财税〔2004〕47号）（2）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋并已停止使用，可免征房产税。

（3）自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。（财税〔2004〕123号）

（八）减免税优惠2.其他规定：（4）孤老、残疾、烈属从事小型工商经营的自有房产，以及聋、哑、盲、残人员占人员总数35%以上的工厂的房产。（5）企业的职工住宅，暂减半征收房产税。

（6）属个人所有的非营业用的房产。……

（八）减免税优惠3.困难性减免税规定：条例规定，纳税人确有困难的，可减征或免征房产税和土地使用税。（1）国家税务总局关于发布《税收减免管理办法》的公告2015年第43号（全文废止）（2）湖北省地方税务局关于发布《湖北省地方税务局税收减免实施办法》的公告2015年第2号（全文废止）（3）荆门市地方税务局关于发布《荆门市地方税务局税收减免工作规程（试行）》的2016年第3号（全文废止）二、城镇土地使用税（一）征税对象和范围（二）纳税人（三）纳税义务发生时间（四）纳税地点和期限（五）税额（六）计税依据（七）应纳税额（八）减免税优惠（一）征税对象和范围征税对象和范围：城市、县城、建制镇和工矿区的国有土地和集体土地。城市、县城、建制镇的具体征税范围，由市、县人民政府根据当地的经批准的城市规划和村镇规划的具体情况确定。（二）纳税人（二）纳税人具体纳税人的确定：1.土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，代管人或实际使用人为纳税人。3.共有土地使用权的，由共有各方按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。4.对纳税单位与纳税单位之间无偿使用土地，由土地权属单位缴纳。

（二）纳税人5.土地使用权未确定或土地权属纠纷未解决的，实际使用人为纳税人。6.应税单位土地出租的，出租人为纳税人。

7.免税单位出租土地的，由承租人缴纳土地使用税。8.免税单位无偿使用应税单位的土地，免征土地使用税。（国税地字〔1989〕140号）9.应税单位无偿使用免税单位的土地，应税单位应照章缴纳土地使用税。（三）纳税义务发生时间

1.以出让或转让方式从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税〔2006〕186号）2.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。3.纳税人购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。（三）纳税义务发生时间

4.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。5.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税。6.对于新征用的耕地，从批准征用之日起满1年后开始缴纳土地使用税；7.对于新征用的非耕地，从批准征用的次月起缴纳土地使用税。（三）纳税义务发生时间通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地不属于新征用的耕地。纳税人应按照财税〔2006〕186号文件规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（国家税务总局公告2014年第74号）（四）纳税地点和期限

1.纳税地点：土地使用税由土地所在地的主管税务机关负责征收管理。

国土、规划、测绘管理部门及时向同级税务部门提供相关资料，配合税务部门做好土地使用税的征收管理工作。

纳税人土地不在同一地区的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳土地使用税。（四）纳税地点和期限

2.纳税期限：土地使用税按年计算，分季缴纳。纳税义务截止时间：纳税人因土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用纳税义务的，其终止应纳税额的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（财税〔2008〕152号）（五）税额暂行条例规定，土地使用税每平方米税额如下：1.大城市1.5元至30元；2.中等城市1.2元至24元；3.小城市0.9元至18元；4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。（五）税额

荆门地区土地等级税额标准一等二等三等四等五等荆门市城区1612842钟祥市6432京山市6543沙洋县5432湖北省城镇土地使用税适用税额标准（鄂政办发〔2007〕37号）（五）税额

荆门市城区土地综合定级及级别空间分布（荆政办发〔2013〕21号）（六）计税依据

基本规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人应税土地面积，应以国土、测绘部门测定的纳税人实际占用土地面积为准；尚未开展土地测绘工作的，可参考县以上土地管理部门核发的土地使用证书上确定的土地面积；土地管理部门尚未提供土地权属资料的，纳税人必须申报实际使用的土地面积，由主管税务机关核实确定。（七）应纳税额

1.年应纳税额＝应税面积×适用税额

2.对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。（财税〔2009〕128号）（七）应纳税额

3.案例分析

甲公司（应纳税单位）有以下几处房产（带土地），均为一等地，城镇土地使用税16元/㎡。一处为600平米房产用于出租；一处700平米房产承租于免税单位乙，年租金80万元；一处为1000平米房产与免税单位乙无偿互换另一800平米房产使用。（七）应纳税额

3.案例分析（1）一处为600平米房产用于出租；

出租房产，甲公司应缴纳土地使用税=600×16=9600元。（2）一处700平米房产承租于免税单位乙，年租金80万元；

免税单位出租土地，由承租单位