第2章 房地产投资环境分析讲解

第2章房地产投资环境分析

小结2.3房地产投资环境的评价

2.2房地产投资环境要素分析

2.1投资环境与房地产投资环境分析思考题

练习题

返回目录2.1投资环境与房地产投资环境分析2.1.1投资环境与房地产投资环境基本概念1．环境与投资环境的含义按照尼古拉斯·斯特恩的解释，投资环境主要是指现在和未来影响和制约投资主体投资动机、投资决策以及投资风险和收益的政策、制度和行为环境等一切外部条件的总称。投资环境包括与一定投资活动有关的政治、经济、自然、社会、科技等方面的因素，投资收益的高低与经济主体对投资环境认识的正确程度有很大关系，在不同的投资环境中，从事投资活动所获得的收益差别很大。2．房地产投资环境及其特征2.1.2房地产投资环境的几种分类1．从投资环境所包含因素的多少来分类2．按照房地产投资环境因素作用范围的大小分类2.1投资环境与房地产投资环境分析

3．按房地产投资环境因素的不同性质划分4．按照房地产投资环境因素不同的内容划分2.1.3房地产投资环境分析的意义

房地产投资环境分析在房地产投资过程中具有重要的参考意义。

投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的。返回本章目录2.2房地产投资环境要素分析2.2.1政策法规环境分析政策法规环境包括政策环境和法规环境两个方面。这里以2003年中国人民银行（以下简称央行）颁布的121号文件为例来分析金融政策对房地产开发投资的影响。121文件对房地产企业的影响主要表现在以下几个方面：（1）改变了房地产开发企业原有的资金运作模式。（2）抑制投资型客户的购房需求。（3）限制政府和开发企业的土地储备。2.2.2经济环境分析2.2.3规划环境分析2.2.4自然环境分析2.2.5设施环境分析2.2房地产投资环境要素分析1．生活设施环境分析2．商务设施环境分析3．教育设施环境分析4．基础设施环境分析返回本章目录2.3房地产投资环境的评价2.3.1房地产投资环境评价的原则1．主观与客观相结合的原则2．全面与重点相结合的原则3．静态与动态相结合的原则4．定性与定量相结合的原则5．普遍性与特殊性相结合的原则2.3.2房地产投资环境评价的方法1．冷热国对比法（1）政治稳定性。（2）市场机会。（3）经济成长和成就。（4）文化一元化。2.3房地产投资环境的评价（5）法令阻碍。（6）实质阻碍。（7）地理与文化差距。2．特尔斐法评价法特尔斐法一般要经过四轮基本咨询程序，才可得到较为满意的结论。其基本程序为：（1）预先调查。（2）首次反馈。（3）二次反馈。（4）作出决断。3．等级尺度法4．多因素和关键因素评价法（1）闵氏多因素评估法。具体见下表2-1。2.3房地产投资环境的评价影响因素子因素1．政治环境政治稳定性、国有化可能性、政府的外资政策2．经济环境经济增长、物价水平3．财务环境资本和利率汇出、汇率、集资和借款的可能性4．市场环境市场规模、分销网点、营销辅助机构、地理位置5．基础设施国际通信设备、交通与运输、外部经济6．技术条件科技水平、合适的劳动力、专业人才的供应7．辅助工业辅助工业的发展水平、辅助工业的配套情况8．法律制度各项法律是否健全、法律是否得到很好的执行9．行政机构效率机构的设置、办事效率、工作人员的素质10．文化环境投资双方信任和合作程度；外国公司是否适应当地的社会风俗11．竞争环境当地竞争对手的强弱、同类产品进口配额在当地市场所占份额表2-1闵氏多因素评估法（资料来源：王慧炯等．《中国投资环境》．国务院发展中心、京港学术交流中心，1987年8月）2.3房地产投资环境的评价在具体评估该地区的投资环境时，首先对各类因素的子因素作出综合评价；然后据此对该类因素作出优、良、中、可、差的判断；最后，在此基础上计算该国投资环境的总分数。其计算公式为：

式中,P——投资环境总分数；Wi——第i类因素的权重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。投资环境总分数的取值在1～5之间，越接近5，则说明投资环境越好；反之，越接近1，则说明投资环境越差。2.3房地产投资环境的评价

（2）闵氏关键因素评估法。具体见表2-2。投资动机影响投资环境的关键因素1．降低成本劳动生产率、土地费用、原料及元件价格、运输成本2．开拓当地市场市场规模、营销辅助机构、文化、位置、运输条件、通信条件3．获得原料和元件供应资源、当地货币汇率的变化、当地的通货膨胀率、运输条件4．分散风险政治稳定性、国有化可能性、货币汇率、通货膨胀率5．追随竞争者市场规模、地理位置、营销辅助机构、法律制度6．获得当地的相关技术科技发展水平、劳动生产率表2-2闵氏关键因素评估法（资料来源：王慧炯等．《中国投资环境》．国务院发展中心、京港学术交流中心，1987年8月）2.3房地产投资环境的评价评价项目评价指标TOP10城市住宅开发

投资环境人均可支配收入、城乡居民人均储蓄余额、销售面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、总人口、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积、吸纳率等上海、北京、重庆、南宁、合肥、天津、南京、广州、南昌、成都办公楼开发投资环境进出口总额、施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积、吸纳率、就业人口、城镇居民人均可支配收入、销售面积增长率、竣工面积增长率等北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、合肥、南京、西安、杭州2.3.3房地产投资环境的衡量标准常见的房地产投资环境衡量标准有：风险小、机会多、盈利能力强。如表2-3所示。表2-3房地产开发投资环境评价指标体系及TOP10城市2.3房地产投资环境的评价商业用房开发投资环境出租面积、销售面积、竣工面积、新开工面积、就业人口总数、社会消费品零售总额、施工面积、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额、GDP增长率、出租率、吸纳率等上海、重庆、北京、深圳、广州、天津、杭州、哈尔滨、宁波和成都房地产市场投资环境固定资产投资、土地开发投资、建成区面积、总人口、就业人数、房地产开发企业个数增长率、土地开发面积／购置面积、实际利用外资、人均GDP、固定资产投资／GDP、固定资产投资增长率、GDP增长率等北京、上海、广州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青岛、宁波和重庆（续）返回本章目录小结

房地产投资环境，是指房地产投资所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称，是某区域系统对房地产投资和房地产资本流动之间影响要素的总和。房地产投资环境具有系统性、区域性和动态性等基本特点，可以按照不同的功能从不同的角度划分成不同的类型，这样划分也有利于对房地产投资环境的分析。在进行一般的房地产投资环境要素分析时，要特别注意政策法规环境、经济环境、规划环境、自然环境以及设施环境的了解与分析。当然，这些主要要素都有自己的具体内容和分析要点。尽管如此，对不同的房地产投资项目，也不能千篇一律、面面俱到。小结

对房地产投资环境的分析需要遵循一般的原则，掌握一定的方法，注意具体的衡量标准。房地产投资环境的评价原则包括：主观与客观相结合的原则、全面与重点相结合的原则、静态与动态相结合的原则以及定性与定量相结合的原则；房地产投资环境评价的方法常见的约有10余种，本书主要介绍了冷热国对比法、特尔斐法评价法、等级尺度法以及多因素和关键因素评价法等4种常用的房地产投资