【房地产企业营运能力探析：以碧桂园为例7200字（论文）】

房地产企业营运能力分析—以碧桂园为例目录TOC\o"1-3"\h\u15151摘要 131704引言 211713一、碧桂园公司营运能力分析 215559（一）流动资产营运能力分析 3246121.应收帐款周转率 322212.存货周转率 329153.流动资产周转率 412731（二）固定资产营运能力 62296（三）总资产营运能力 725448二、碧桂园公司营运能力现存问题分析 814034（一）存货量大，流动资金使用效率低 819156（二）收入增长缓慢，盈利能力下降 8192（三）企业营运水平下降 929463三、提高碧桂园公司营运能力的建议 1025073（一）加强存货管理，优化流动资产配置 1032053（二）加强明确营运资产的需求数量 111956（三）合理运用营运资本政策 1222674结论 1317992参考文献 14摘要中国经济也在不断的发展，企业竞争变得越演愈烈，在这样的大环境下要想实现利润的最大化，营运能力对一个企业就显得愈发重要，有理有据的营运能力分析可以为企业发展提供合理方向，进而促进企业的良好发展。同时，房地产企业作为中国的支柱产业，在国民经济中占有重要地位。同时对于企业的营运能力的分析已经成为为公司应对市场变化提供依据的重要一环。本文以房地产企业碧桂园公司为例在营运能力相关理论以及其所处行业情况的基础上，对该公司进行多方面的营运能力研究，深入探讨了多个营运指标，并且根据我国现行业的相关情况对碧桂园公司在营运能力方面现存的问题提出对应的建议，从而旨在促进其合理地发展，并期望可以为其他学者提供一些参考的价值。关键词：营运能力；碧桂园；房地产引言房地产业对我国国民经济的发展和建设具有重要意义，也是人们所需要的产品。经济持续发展，财务分析的普及大大增加。学者和实践者对此领域表现出了热情。财务分析主要包括五个方面。就收入而言，收入是企业现金的主要来源。数量，质量和收入时间是公司长期成功的重中之重；如果不能始终如一地产生高质量的利润，那么从长远来看，企业的业务可能无法生存；为了提高运营效率，运营效率衡量公司使用其公司资源的程度，缺乏运营效率将导致利润减少和增长放缓；在资本效率和偿付能力方面，贷方和投资者都对资本效率和偿付能力感兴趣。而这其中的营运能力尤为重要，它是一个企业经营能力的重要体现，也是决定者企业长期发展的重要指标，并且是投资们对于企业是否看好的重要参考指标，本文正是基于房地产在国民经济中的地位以及运营能力分析的具体方式展开研究。本文对碧桂园公司的营运能力的研究和分析具有重要的理论和实践价值。首先，碧桂园公司的运营能力分析将有助于改进相关的理论研究。其次，碧桂园公司的运营能力分析有助于丰富企业管理者的运营技能，为企业管理人员衡量企业的运营能力提供了新的途径，并敦促管理层全面实现对运营能力指标的分析，将提高公司的资产利用效率，以确保公司能够持续稳定健康地发展。最后，对碧桂园公司运营能力的分析有助于提高其财务管理能力。一、碧桂园公司营运能力分析本部分对碧桂园公司营运资本的分析采用纵向分析，即将碧桂园公司不同时期的数据进行对比，这部分使用了从2015年至2019年连续5年的经营数据纵向分析，以期得出不同时期企业的经营业绩和财务情况，进而了解碧桂园公司在这5年的连续时期内的营运发展情况。（一）流动资产营运能力分析上文已经论述了体现流动资产周转变化情况的指标主要有三个，下面就按照应收帐款周转率、存货周转率与流动资产周转率先后顺序依次论述。1.应收帐款周转率从下表1-1中可以看到，在2015至2019这五年内碧桂园公司的销售收入是呈现一个增长的趋势，并且是每年都在增长，这完全可以表明碧桂园公司产品和服务的质量水平；在平均应收账款这一项中，这五年整体呈现一个减少的趋势。表1-1碧桂园公司2015-2019年应收账款周转率相关数据表单位：万元年份销售收入期初应收帐款期末应收帐款平均应收账款应收账款周转率201514,638,800.45307,896.98189,407.18248,652.08197.45%201619,554,913.00189,407.18251,065.33220,236.25197.46%201724,047,723.69251,065.33207,525.68229,295.50198.29%201824,289,711.03207,525.68143,273.40175,399.54198.83%201929,767,933.11143,273.40158,618.08150,945.74198.94%2.存货周转率从图1-1中可以看到，碧桂园公司的营业成本从2015年的1025.57亿元增长到2019年的1861多亿元，涨幅为181.5%。2017至2018年国家开始在一批城市实现限购政策，房产市场不景气。再来看存货方面，其由2015年的3177亿元增加到2019年的7503亿元，增长了136%。近年来，尽管我国出台了一系列房地产政策来规范市场，但刚性需求群体仍然相对较大。由于政策的影响，商品房和住宅的发展稍有放缓。碧桂园公司的市场活动仍然强劲。图1-1碧桂园公司2015-2019年营业成本和存货变化趋势图接下来，再来看下面的存货周转率相关的数据表。下表1-2可以很清楚看到2015至2019年碧桂园公司的营业成本整体呈现一个上升的趋势，只是在2018年出现下降，但在2019年又有大幅度的上升，而在存货余额方面则是连续五年都是处于一个增加的趋势。下面我们结合存活周转率的变动情况再进行相关分析：表1-2碧桂园公司2015-2019年存货周转率相关数据表单位：万元年份营业成本期初存货期末存货存货周转率201510,255,706.3733,113,322.3331,772,637.8531.61%201613,815,062.8731,772,637.8536,812,193.0540.29%201716,974,240.3436,812,193.0546,736,133.6140.63%201816,007,991.5946,736,133.6159,808,765.7630.05%201918,610,422.4259,808,765.7675,030,262.7427.60%3.流动资产周转率对碧桂园公司的流动资产周转率分析，先来看下其在2015-2019这5年内的流动资产的变化情况。下图1-2显示的是碧桂园公司2015-2019这五年的平均流动资产金额，从该图中可以清晰地看到碧桂园公司在这5年里的流动资产总额呈现持续的上升趋势，2016年至2018年流动资产涨幅分别为11.58%、25.35%、37.10%，2019年也比2018年增长了33%，从折线图可以看出平均流动资产增长率在经历2016-2018年的连续涨幅后在2019年出现了下滑。图1-2碧桂园公司2015-2019年平均流动资产变化趋势图下面再看下碧桂园公司的流动资产周转率相关的数据表，周转率相对较低，这将导致公司进一步增加资本投资，在一定程度上会造成资源浪费。将表1-2与1-3两表可以看出，公司的流动资产周转率与存货周转率相差不大且多年间波动不大，这是因为公司的大部分流动资产由存货构成。一般在市场降温的一年，流动资产周转率将下降，但这也表明流动资产的管理水平不高，对市场信息的反应相对较慢。公司盈利能力的提高需要公司多给予相关方面的重视。表1-3碧桂园公司2015-2019年流动资产周转率相关数据表单位：万元年份营业收入期初流动资产总额期初流动资产总额平均流动资产流动资产周转率201514,638,800.4544,204,658.5246,480,569.7545,342,614.1432.28%201619,554,913.0046,480,569.7554,702,437.5950,591,503.6738.65%201724,047,723.6954,702,437.5972,129,542.7963,415,990.1937.92%201824,289,711.0372,129,542.79101,755,283.2086,942,413.0027.94%201929,767,933.11101,755,283.20129,507,185.60115,631,234.4025.74%由上表1-3可以看出，流动资产周转率在2015-2017年持续上升但在随后的两年又呈现下降趋势，并在2018年与2019年一再突破流动资产周转率的最低值。2018年流动资产周转率下降并与2019年达最低水平，主要是因为2018年房地产行业不太景气，流动资产多用于处理存货，同时尤其之前扩大投资规模以及商业地产的发展。（二）固定资产营运能力对于固定资产营运能力的分析，笔者先从固定资产分析。表1-4碧桂园公司2015-2019年平均固定资产表（万元）平均固定资产（万元）年份20152016201720182019平均固定资产31,583,300,0036,007,300,0044,144,400,0060,685,350,0084,915,600,00表1-4为碧桂园公司2015-2019年平均固定资产变化的趋势图，从图中清晰地看到碧桂园公司的固定资产在这5年间是整体呈上升趋势，其中2019年固定资产处于最高值。再结合下表1-5可以看出，虽然碧桂园公司的固定资产周转率在2015-2019年这5年内处于一个相对稳定的状态均处于199.9%附近，但表明碧桂园公司的固定资产利用效率在这5年内处于趋于不稳定状态，企业使用固定资产的营运能力处于稳定，使用效率也处于相对稳定状态。当然在资产投资和管理方面，碧桂园公司还需要继续寻找和探索切实可行的解决方案，以提高企业固定资产的利用效率。表1-5碧桂园公司2015-2019年固定资产周转率相关数据表单位：万元年份销售收入期初固定资产期末固定资产固定资产周转率201514,638,800.455,478.838,932.79199.88%201619,554,913.008,932.797,466.98199.92%201724,047,723.697,466.985,639.51199.95%201824,289,711.035,639.514,320.82199.96%201929,767,933.114,320.827,020.27199.95%（三）总资产营运能力从表1-6中，可以很清晰地看出碧桂园公司的总资产在2015-2019这5年呈现逐年增加的态势，且每一年较前一年的增长率略稳中有升，但是碧桂园公司自身调控有效的强力表现，这是碧桂园公司队总资产更好地利用以及更加合理规划资产的表现。表1-6所示，碧桂园公司在2015-2019年总资产周转率整体处于下降的趋势。同时，在2017年前总资产周转率基本维持在29%以上，这表明这三年碧桂园公司企业发展状况较为稳定，碧桂园公司的总资产周转率相对来说较高，资产利用和管理情况比较良好。但2018与2019年相对下降明显，这一是地产市场近年来不景气的数据体现，但企业不能坐等市场的自动好转。表1-6碧桂园公司2015-2019年总资产周转率相关数据表单位：万元年份流动资产周转率平均流动资产期初总资产期末总资产总资产周转率201532.28%45,342,614.1447,920,532.3550,840,875.5429.64%201638.65%50,591,503.6750,840,875.5461,129,556.7734.93%201737.92%63,415,990.1961,129,556.7783,067,421.3933.35%201827.94%86,942,413.0083,067,421.39116,534,691.7824.34%201925.74%115,631,234.40116,534,691.78152,857,935.6522.10%二、碧桂园公司营运能力现存问题分析（一）存货量大，流动资金使用效率低自2014-2017年以来，连续五年，碧桂园公司的库存均呈上升趋势。特别是，国家对房地产业的控制和银行利率的调整，导致大多数消费群体都在观望房地产市场，房地产市场空缺没有市场，公司的营业收入也就受到很大影响，库存随之增加。同时，由于碧桂园公司前期投资过多，在建房屋和成品房屋占用了大部分资产，企业资产周转周期过长。因此，与竞争对手相比，碧桂园公司拥有较大的库存已经是公开的秘密。特别是从其整个报表和财务报告来看，可以看到碧桂园公司司的库存在2018年达到了7,503亿的峰值。由于国家对房地产的宏观调控的政策，大量房地产被搁浅，直接导致当年存货周转率变低，再加之企业处理不当，从而就直接降低了公司资产的利用效率。通过上述对碧桂园公司营运能力相关指标分析可知，2015-2019年这5年来碧桂园公司资产总额累计增加了2倍，流动资产累计上涨155%，存货周转率呈现先增后减的趋势，虽然有波动但是整体变化不大。在2018年之后房地产受到政策导向影响较大，但是碧桂园公司资产收益率在行业内仍然处于领先水平，总的来说盈利能力较强，值得注意的是，碧桂园公司应收账款比例虽然稳定但未处于一个较理想的值，这就需要碧桂园公司及时收回应收账款，降低资金使用成本，同时避免造成短期的偿债风险。（二）收入增长缓慢，盈利能力下降通过对固定资产周转率和流动资产周转率的上述分析，可以发现碧桂园公司的收入增速近年来有所放缓，总体收入增速呈下降趋势。尽管此数据在2018年有所改善，但收入增长率也仅为为22％，低于2015年的34％。2017年收入增长率更是仅为1％，比2016年同期下降了二十个百分点。一个企业如果缺乏市场销售量直接惠影响公司的净利润。碧桂园公司净利润的增长也出现了巨大的波动，2016年，公司净利润增速大幅回落，尽管2017年净利润恢复至30％以上，虽然增速仍可维持一定的增速，但如此大的波动势必影响投资者对企业的发展，并将对企业未来的融资和扩张产生不利影响。碧桂园公司在2015-2019年存货周转率的数值分别是31.61%、40.29%、40.63%、30.05%和27.60%，其在2016年和2017年的存货周转率处于一个峰值，这可以说明，碧桂园公司的存货周转速度在2016年和2017年有所提高，存货的销售一直较快。但是，2018年公司库存周转率较上年下降至30.05%，并且在2019年这一数字持续走低，这一现象说明公司从2018年起销售遇到一定困难，存货销售缓慢。库存的变现能力下降，资本的流动性下降。这也正印证了相关国家宏观调控政策，从2018年起由于我国一系列购房和限价措施的出台，房地产行业受到不同程度的影响。（三）企业营运水平下降因为行业特征以及国家层面对住房的控制有关，种种限购正常使得原先一些炒房需求购房数量的大大减少，企业规模扩张也受阻，这些种种原因也就导致近几年碧桂园公司的应收账款呈减少趋势；但需要看的是应收账款周转率在2015-2019年却是稳稳的上升但上升幅度很小并趋于一个稳定熟知，这在一定程度上表明企业并没有一味地进行签约销售，而忽视对账款的回收，这也就大大减少了有坏账现象的出现的可能性。同时，这五年中应收账款周转率涨幅幅度很小，这是受政策影响的影响即近年来政府在多地都进行了限购政策，销售方面压力不大，应收账款回笼资金周期变短；特别是2018和2019年，国内房地产市场相对不乐观，政府的一系列限制购房的政策以及相应地出台的一些税率政策。以上对碧桂园的流动资产、固定资产和总资产的营运能力进行了分析，结果显示，企业库存和其他资产的周转率和效率都不高，因此具有较低的资产周转率和资产利用效率。这会给企业的运营水平带来很大的损害。在此同时，很多房地产公司大量涌入市场会导致市场竞争日益激烈。最近该公司的销售业绩发生了一定的变化，而公司的营销能力也受到了一定程度的影响三、提高碧桂园公司营运能力的建议（一）加强存货管理，优化流动资产配置分析碧桂园公司的营运能力，并结合相关文件和数据，针对碧桂园的存货管理不稳定提出方案，原材料和土地调整量尚无明确的计划目标。现在企业计算存货预算，系统无法为企业计算和提供正确的存货储备预算。结果，该公司在材料采购和设备采购方面出现了偏差，尤其是在开发产品的市场低迷时期，并且各种类型的库存都大大增加了。该公司的当前资产周转率受到影响，其清算和债务偿还能力也受到严重影响，这将增加了企业的债务压力。因此，房地产企业加强存货管理、建立规范存货控制机制是非常必要的。一方面要合理利用企业资金，提高资金使用效率；另一方面，对于已经完工的开发产品，应进行严格验收并确认质量合格后方能销售给客户；对于未竣工的开发产品，则应进行全面检查。对研发产品所需的原材料采购，应按照目标计划制定采购计划，特别应随时考虑楼市政策及市场需求变化情况，对采购计划方案进行适当调整，切忌无计划盲目采购或囤积物资，在强化采购过程监管与管控的前提下，在内部可以组建原材料电子采购管理平台，减少违规腐败采购。从另一个角度来看，无论是已经完成开发的产品还是尚未完成开发的产品，都有必要使企业树立起预先进行风险防范的意识，为任何市场变化做充分准备并适时调整销售策略与计划，以免该部分存货过多地占据流动资产比重，过高的存货占有率会给企业的发展造成更大的限制，从而影响到企业今后的规模扩大与新项目开发等。所以碧桂园公司管理层也有必要对内部资产占用结构进行优化，对存货、应收账款与流动资产的占比进行调整，维持资产结构合理，从而在目前竞争环境下提升企业实力与竞争力。（二）加强明确营运资产的需求数量首先，确定最适宜的现金储备量，当企业实际储备量超过最适宜现金储备量时，可通过偿还债务和投资来实现现金数量大于最适宜现金储备数量的变化；其次要建立好收支管理制度并对各个部门职责与权利进行明确分工。其次，在销售旺季，企业对流动性的需求将急剧增加，流动负债也将增加。它也可以用于流动负债。如果上升到较高水平，则与企业流动性相关的流动负债将在淡季减少。因此，企业的流动性可以用于流动负债，企业需要科学技术来在各个运输周期内进行资本转移。难以理解运输和转运资本的合理分配比例，难以就协调分配达成共识。转运资本的各种有效结果。为了尽快使产品的原木尽早销售，公司采取了合理的方法准时付款，削减公司的运营成本。企业融资渠道包括内部融资与外部融资两种方式，通过分析碧桂园集团的融资方式，可以看出集团在2007年上市后朝着多元化融资方向发展，其融资方式包括银行借款、发行股票、公司债券、股权融资等，但仍以债券融资等融资方式为主，其中主要依赖银行借款来为企业筹集资金，其他筹资方式所占比重较低，因此碧桂园集团应积极拓宽企业融资渠道，以避免企业融资受限。（三）合理运用营运资本政策首先，在保证项目质量无损前提下，碧桂园公司需要对企业施工设备及技术手段进行升级改造，对开发建设设施进行更新改造，严格按正规招标程序对施工企业进行选择，加速营运资金周转，以免企业由于研发设计水平差，施工单位效益落后等问题影响到企业流动资金正常运用。其次，我们还可以通过转运资本管理的有效性来分析企业的应用能力水平。从会计角度来看，运输资本包括流动资产和流动负债。这就是为什么在公司日常生产经营的所有移动项目管理中，企业的流动资产和流动负债的余额资本投资运输政策和资本投资运输政策划分为运输融资战略的目的企业的一般生产经营维护活动一方面，应加强流动资产的管理，提高流动资产的使用效率，以增强减税的操作能力，只能选择营运资本的调整政策，为了增强公司的运营能力，降低资金流动成本，对提高农村园林的经营能力起着重要的作用。房地产行业是我国经济发展中的支柱性产业，深受国家重视。近年来，我国出台相关政策进行宏观调控，其主要目的是维护房地产行业健康稳定的发展，提高房地产行业准入门槛，限制行业内恶意竞争，在北上广深等一线城市出台限购令，并积极开发三四线城市。房地产行业其主要开发产品为不动产，行业发展趋势与发展水平受地域因素影响较强，碧桂园集团应顺应政府政策，并充分结合房地产行业地域性的特点，减少一线城市土地开发比例，顺应国家“路上丝绸之路”及“复兴东北老工业基地”的政策，将开发重点方向转至西北及东北地区的二三线城市。结论我国房地产产业的发展起步较晚，公司的相关管理方法相对广泛