房地产金融-房地产投资财务分析

房地产投资财务评价2024年6月15日2房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，是指投资分析人员在房地产市场研究基础上，对项目成本和收益加以估算和预测，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力进行分析，以判断项目在财务上的可行性的工作。投资者的投资目的就是取得预期的投资收益，财务评价可以给理性投资者提供更明确更完整的决策依据。2024年6月15日3房地产投资项目的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。在房地产开发投资中，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收；在置业投资中，投资回收主要是指购置房地产时所投入资金的回收。投资回报是投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。2024年6月15日4第一节项目成本费用与收入的估算一、成本费用的估算成本费用是指项目在一定时期内为生产和租售房地产而发生的各项耗费和垫支。按照财务评价要求的不同，可分成总成本费用和经营成本。（一）总成本费用的估算

1、用于销售的房地产项目的总成本费用。2024年6月15日5第一节项目成本费用与收入的估算用于销售的房地产开发项目的总成本费用由开发成本和开发费用两部分构成。2024年6月15日6第一节项目成本费用与收入的估算开发成本是房地产的产品成本，包括土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让金、或转让金）前期工程费（规划设计费、地质勘测费、可行性研究费用）基础设施费（三通一平或七通一平费用）建筑安装工程费用（建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等）公共配套设施费用（各种非营利性的公共配套设施或公建设施的建设费用）不可预见费开发期间税费（固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、人防工程费等）2024年6月15日7第一节项目成本费用与收入的估算开发费用也称为期间费用，包括管理费财务费用销售费用2024年6月15日8第一节项目成本费用与收入的估算2、用于出租经营的房地产项目总成本费用主要：房屋折旧费维修费管理费财务费市场推广费其他费用2024年6月15日9第一节项目成本费用与收入的估算（二）经营成本经营成本是用于项目财务评价的现金流量分析时所用的概念。出售型项目经营成本包括土地转让成本、房地产销售成本、配套设施销售成本等。出租型项目经营成本是指从总成本费用中扣除固定资产折旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用之后的成本费用，包括人工费、设备运行费、维修与保养费、广告及市场推广费、保险费等。2024年6月15日10第一节项目成本费用与收入的估算二、经营收入的估算房地产投资项目的经营收入是指销售或出租房地产商品所获得的收入。租售价格、可租售面积是租售收入估算的前提。租售价格的确定受各种因素的影响，其中市场供求关系是影响价格的主要因素。因此，房地产的销售收入或出租收入主要以市场价格或预测价格为计算基础。2024年6月15日11第一节项目成本费用与收入的估算销售收入=房屋销售单价×销售房屋面积出租收入=房屋租金单价×房屋出租面积在出租型项目中，估算资金收入时，还应考虑空置率（或空置期）对租金收入的影响。2024年6月15日12第一节项目成本费用与收入的估算三、税金的估算税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位和个人征收的财务资金。在我国与房地产投资活动有关税种主要有：1、经营税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育附加费。2、城镇土地使用税和房产税。2024年6月15日13第一节项目成本费用与收入的估算3、土地增值税。4、其他税费。5、企业所得税。2024年6月15日14第一节项目成本费用与收入的估算四、利润总额的估算获得利润是房地产投资者开发经营房地产的最终目的，它集中反映了投资者的经济效益。利润总额＝销售（出租）收入－经营税金及附加－总成本费用税后利润＝利润总额－所得税2024年6月15日15第一节项目成本费用与收入的估算五、编制项目财务报表在房地产投资项目的成本和收入估算基础上可以将这些财务数据汇总，编制基本的财务报表以及辅助财务报表。（一）基本的现金流量表2024年6月15日16表11.1现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目合计计算期012…n11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.52.62.734现金流入租售（经营）收入回收固定资产残值回收流动资金净转售收入其他现金流入现金流出开发建设投资（不含建设期利息）流动资金投资经营成本经营税金及附加增值税所得税其他现金流出净现金流量（1-2）累计净现金流量2024年6月15日17表11.2现金流量表（自有资金）单位：万元序号项目合计计算期012…n11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.52.62.72.834现金流入租售（经营）收入回收固定资产残值回收流动资金净转售收入其他现金流入现金流出自有资金投资借款本金偿还借款利息支出经营成本经营税金及附加增值税所得税其他现金流出净现金流量（1-2）累计净现金流量2024年6月15日18表11.3房地产项目租赁经营期的现金流量表单位：万元项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年总经营收入减：空置损失实际总经营收入减：经营成本房地产税净经营收入减：贷款本息税前现金流量加：本金减：折旧应纳税所得额乘：所得税率所得税额税前现金流量减：所得税税后现金流量2024年6月15日19表11.4出售房地产时的净现金流量单位：万元项目资金预计销售价格减：销售费用净销售收入减：土地销售成本建筑物销售成本应纳税销售收入乘：所得税率销售所得税净销售收入减：销售所得税贷款余额税后销售现金流量2024年6月15日20第一节项目成本费用与收入的估算（二）利润表利润表可以反映项目计算期内各年的利润总额、所得税、税后利润的分配情况，可以计算投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等静态指标。2024年6月15日21表11.5利润及利润分配表单位：万元序号项目合计计算期123…n123456789101112租售（营业）收入经营税金及附加增值税总成本费用利润总额（1-2-3-4）应纳税所得额（5-6）所得税税后利润（5-7）盈余公积金应付利润未分配利润累计未分配利润2024年6月15日22第一节项目成本费用与收入的估算（三）资金来源与运用表资金来源与运用表可以反映开发经营期间的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定合理的借款和偿还计划。2024年6月15日23表11.6资金来源与运用表单位：万元序号项目合计计算期123…n11.11.21.31.41.51.61.722.12.22.32.42.52.62.72.82.934资金来源租售（营业）收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产残值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资经营投资经营成本经营税金及附加增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息偿还盈余资金累计盈余资金2024年6月15日24第一节项目成本费用与收入的估算（四）资产负债表资产负债表可以反映项目计算期各年年末的资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，可以计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标，进行清偿能力的评价。2024年6月15日25序号年份项目建设期使用期01234567891资产1.1流动资产总额1.1.1现金1.1.2应收账款1.1.3存货1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形资产及递延资产净值2024年6月15日262负债及所有者权益2.1流动负债总额2.1.1应付账款2.1.2短期借款2.2长期负债负债小计2.3所有者权益2.3.1资本金2.3.2资本公积金2.3.3累计盈余公积金2.3.4累计未分配利润2024年6月15日27第一节项目成本费用与收入的估算（五）辅助报表辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设估算表、建筑安装工程装饰工程费用分配表、公共配套设施估算建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。2024年6月15日28第二节传统的财务评价指标传统的投资效益评价指标主要是各种各样的“比率”，这些比率可以用来评价各种价值与投资效益之间的关系的合理性，由于这些比率的计算没有考虑资金的时间价值，因此也被称为静态的投资效益指标。2024年6月15日29第二节传统的财务评价指标一、静态指标的种类（一）成本利润率成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。2024年6月15日30第二节传统的财务评价指标（二）投资利润率投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。2024年6月15日31第二节传统的财务评价指标（三）资本金利润率资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映了项目资本金或权益资本的盈利能力，适用于开发后出租经营的项目。2024年6月15日32第二节传统的财务评价指标（四）资本金净利润率资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。2024年6月15日33第二节传统的财务评价指标（五）静态投资回收期Pt静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。2024年6月15日34第二节传统的财务评价指标（六）股本现金回报率股本现金回报率（也称现金回报率）主要用于房地产置业投资的评价。股本现金回报率指的是项目每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。2024年6月15日35第二节传统的财务评价指标（七）经纪人收益率（broker’sreturn,亦称“投资回报率”）投资回报率指标对上述税后现金回报率作了调整，使税后现金流量既考虑了所得税结果，也考虑了抵押贷款分期还款后引起的投资者权益增加以及未来物业升值所带来的收益，这样的税后现金流量反映了投资者的全部收益。2024年6月15日36第二节传统的财务评价指标（八）收益乘数（incomemultiplier）收益乘数是指项目的市场价值（市场价格）与经营总收入或经营净收入之间的比率关系。2024年6月15日37第二节传统的财务评价指标（九）营业费用比率（operatingexpenseratio,OER）营业费用比率反映的是总收入与经营支出之间的比率关系，是经营支出占实际总收入（或潜在总收入）的百分比。2024年6月15日38第二节传统的财务评价指标（十）盈亏平衡比率（breakevenratio,BER）盈亏平衡比率是经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比。2024年6月15日39第二节传统的财务评价指标（十一）偿债能力比率（debtcoverageratio，DCR，亦称“偿债备付率”）偿债能力比率表示净经营收入与债务总额之间的关系，是净经营收入与贷款本息的比率。2024年6月15日40第二节传统的财务评价指标（十二）资产负债率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。2024年6月15日41第二节传统的财务评价指标（十三）流动比率流动比率是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。2024年6月15日42第二节传统的财务评价指标（十四）速动比率速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标反映项目流动资产变现的能力，属短期偿债能力指标。2024年6月15日43第二节传统的财务评价指标（十五）借款偿还期借款偿还期是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。2024年6月15日44第二节传统的财务评价指标

（十六）利息备付率利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。2024年6月15日45第二节传统的财务评价指标二、传统指标计算实例2024年6月15日46第三节动态的财务评价指标由于传统的财务评价指标没有考虑货币的时间价值，因此并不能准确地评价房地产投资项目在这个投资经营期内的真实收益。实际上，以下五个方面都会影响到房地产投资的相对吸引力：投资者获得的预期净现金流量；预期现金流量的时间；预测现金流量和时间的置信程度；其它投资机会的收益水平；投资者对风险的态度。2024年6月15日47第三节动态的财务评价指标一、主要的动态指标（一）财务净现值（NPV）财务净现值是指项目按财务基准贴现率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资起始点的现值之和。2024年6月15日48第三节动态的财务评价指标如果NPV≥0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV＜0，则项目不可接受。2024年6月15日49第三节动态的财务评价指标（二）财务内部收益率（IRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量的现值之和等于零时的贴现率，是评估项目盈利性的基本指标。具体可以有全投资内部收益率和资本金内部收益率。2024年6月15日50第三节动态的财务评价指标因为IRR是净现值等于零时的贴现率，所以可以将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较。当IRR≥ic时，说明项目的盈利能力达到或超过了投资者所要求的最低收益率，此时对于所有的ic值，NPV都是正值，项目在财务上是可行的。当IRR＜ic，说明项目的盈利能力没有达到投资者所要求的最低收益率，此时对于所有的ic值，NPV都是负值，项目不可接受。2024年6月15日51第三节动态的财务评价指标（三）动态投资回收期P动态投资回收期是指当考虑现金流贴现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。该指标是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。2024年6月15日52第三节动态的财务评价指标二、关于贴现率的选择（一）确定贴现率的传统方法——求和法求和法是确定贴现率的最早方法之一，其理论基础是在于，投资者为了投资，他必须推迟消费，因此必须得到因推迟消费而要求的补偿；如果投资项目存在一定风险并且将丧失一定的流动性，那么投资者还需获得这方面的补偿；此外，由于资产管理是一种负担，投资者应该获得一定的酬劳。这三者之和就可以确定一个合适的贴现率。2024年6月15日53第三节动态的财务评价指标（二）风险校正的贴现率由于求和法中的各种补偿率估算在实践上缺乏可操作性，所以可以将除了无风险利率以外的所有因素的补偿利率都合并成一个一项，即风险报酬，这样就可以用无风险利率与风险报酬之和来确定合适的贴现率。2024年6月15日54第三节动态的财务评价指标（三）资本的边际成本资本的边际成本是指每新增加一个单位货币资金的成本。对于大多数房地产投资项目来说，债务成本是很容易确认的。当资金来源不同时，由于每种来源的资本边际成本不同，可以根据各渠道资金所占总新增资金的百分比确定相应的权重，然后计算加权平均的资金边际成本，即边际综合资金成本率，作为考察全部投资收益率的贴现率。如果只考虑股本资金收益率的话，边际股本成本是确定贴现率的更合适的因素。2024年6月15日55第三节动态的财务评价指标（四）资本的机会成本当资金的边际成本难以应用时，可以使用资本的机会成本确定合适的贴现率。投资者资本的机会成本是指在不增加投资者任何风险的情况下，最好的资金利用方式所能实现的收益率。2024年6月15日56第三节动态的财务评价指标三、内部收益率的局限性内部收益率方法本身存在两方面的问题，一是内部收益率的理论方程不是唯一解，有时内部收益率会有多个解，或者不存在内部收益率。二是该方法本身所固有的再投资假设。2024年6月15日57第三节动态的财务评价指标四、指标计算实例2024年6月15日58第三节动态的财务评价指标五、财务评价指标体系2024年6月15日59表11.8房地产投资项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标偿债能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期借款偿还期、偿债能力比、利息备付率、资产负债比房地产置业投资股本现金回报率、投资回报率、收益乘数、营业费用比、财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期借款偿还期、偿债能力比、盈亏平衡比、资产负债比、流动比率、速动比率2024年6月15日60第四节初步财务可行性分析一、股权投资者和抵押贷款人的目标（一）股权投资者的目标大部分投资者的目标是财富最大化，不同的投资者这一目标的具体表现形式不一样，有的是当期收入，有的是避税收入，有的是资本收益。在初步财务可行性分析中，通常可以用可接受的最低股本收益率表示，也可以用可接受的最低当期收益率表示。当期收益率是当年投资者所获得的现金流量与总股本投资额之间的比率。2024年6月15日61第四节