酒店式公寓产品分析与天津市场模板

酒店式公寓产品分析和天津市场.doc酒店式公寓研究汇报了解酒店式公寓酒店式公寓概念酒店式公寓意为“酒店式服务，公寓式管理”，它通常是配置包含厨卫在内综合套间房子，并提供酒店式商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一个酒店延伸业态。投资者既能够像购置一般住宅一样用于自住，又能够交由物业管理企业代为出租，取得一定投资回报。酒店式公寓本质上是一个将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起一个商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了住宅特点集住宅、酒店、会所等多个功效于一体。扩大了资源边际效用，实现了资源共享。国外酒店式公寓起源酒店式公寓和产权式酒店皆源自于欧美地域对房地产和酒店创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上产权式酒店在法国阿尔卑斯山地域兴起，并立即在瑞士和欧洲传输开来，以后20年中逐步向北美、加勒比海地域和太平洋地域发展，一个分支演变为现在产权式酒店。产权式酒店是分时度假一个特殊模式，是指投资者买断酒店设施全部权，除部分时间自己使用外，统一将其它时间住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利经营模式。在美国产权式酒店依据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。产权式度假酒店现在风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它关键分布在气候温和旅游度假胜地，以确保较高出租率。而产权式商务酒店则关键分布在纽约、芝加哥、伦敦等地CBD地域。依据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增加15.8％；1980年，全球500个旅游目标地有15.5万个家庭购置了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目标地有35万个家庭购置了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营旅游目标地数量增加了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到上升到300亿美元。中国酒店式公寓发展产权式酒店引入中国，始于１９９４年。深圳在中国最早引进了产权式酒店概念，海南则率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向了市场。其后，中国很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，很多停缓建多年“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。自1999年以来，伴随房地产市场复苏，酒店式公寓租金一路上扬，投资回报全部在8％—10％之间，较高投资回报率吸引了众多个人投资者眼光。大大小小产权式酒店项目已经遍布了全国各地。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江等地全部掀起过产权式酒店投资热潮。在南方，甚至有开发商承诺高达23%年回报率，虚高承诺给人一个风险深不可测感觉。中国产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早地域，也不能确保个个盈利。产权式酒店项目因为钱和权问题闹上法庭已不在少数。如海南泰信实业既是海南省首家销售产权式酒店——南海传说温泉疗养度假中心开发商，也是引发中国产权式酒店第一案开发商。最早房产开发商引入“产权式酒店”更多是将其作为一个融资手段，策划者关键是想把楼房尽早售出回笼资金，目标不在于发展旅游业。海南及部分城市“烂尾楼”改造产权式酒店公寓项目，绝大多数全部采取了变相或打擦边球售后包租、返租返利模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。从产权式酒店在中国发展历史能清楚地看出酒店式公寓在中国发展并不一帆风顺，产生时间短、发展速度快、操作不规范是现在中国酒店式公寓开发觉实状况显著特点。酒店式公寓特点户型和功效——户型设计上酒店式公寓愈加向公寓靠拢，拥有居家格局和良好居住功效，同时配有全套家俱电器。拥有大客厅，标准厨房和卫生间，单套面积通常在70平米以上，面积在100平米以上户型现在也已经在供给总量上占据了一定百分比。提供高水准服务——和一般公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店专业服务，如室内打扫、床单更换和部分商业服务等。它现有公寓私密性和居住气氛，又有高级酒店良好环境和专业服务。四星级以上公寓式酒店提供服务则更为周到，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。价格和租期——传统酒店常常是天天全部有用户进进出出，用户租期通常很短只有几天。酒店式公寓则是让客人来长久居住，用户去一般酒店可能是为了住两天，可是假如住酒店式公寓就是两个月甚至十二个月，所以二者之间用户群体是有一定差异。因为用户租期较长，通常符合星级酒店标准酒店式公寓租金价格低于一般酒店水平。拥有独立产权——酒店式公寓和传统酒店区分还在于，现在中国多数酒店式公寓将每个单元出售给个体买房者，买房者对房屋拥有独立产权。然后由酒店物业管理企业统一出租经营。统一经营——不管是开发企业完全拥有产权还是产权分散在小业主手中，为确保酒店式公寓服务质量避免管理混乱，通常投入使用后全部是由酒店物业管理企业统一出租经营。售后回租——现在中国产权分割出售酒店式公寓基础全部提供售后回租服务，这么就吸引大量个人投资者购置产权式酒店公寓，同时也确保了入住后统一经营。酒店式公寓操作模式现在中国“酒店式公寓”操作模式大致是这么：开发商投资在旅游度假胜地和各大城市中心商务地域开发酒店式公寓。开发商委托酒店管理企业在楼盘入住后进行统一经营管理。开发商或原酒店全部些人把酒店客房按套分成很多个独立单元出售，购房者拥有客房独立产权。购房者在购入产权同时，和开发商或和指定酒店管理企业签约，将客房使用权交给其经营，并约定回报方法。回报方法——分红、固定收益率，或保底收益率加分红，无偿居住权分红——酒店管理企业将每十二个月租金收益减去经营费用，盈利部分按投资额百分比向各投资人支付回报。固定收益——通常为总购房款7％至10％，部分项目承诺回报达成12%以上。或根据平米单价计算，如：蓬仁园酒店式公寓承诺回报为1.5元/平米/天（税前）。包租期限——包租期通常为从楼盘入住开始5-20年。无偿居住权——酒店式公寓为购房者提供一定时间无偿居住期，通常为10－20天或更多。酒店式公寓投入使用后，酒店管理企业每个付款周期（如每十二个月、月、季）按约定回报方法向购房者支付收益。包租期满后将房屋使用权交还购房者。担保——有些开发商会给购房者提供担保，经过担保方法减小购房者投资酒店式公寓风险。开发商以提供担保形式要求业主和酒店企业签署包含开发商、业主和酒店企业三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店企业进行经营，由酒店企业和房地产开发商共同负担对于业主投资回报。另一个方法是开发商委托专门担保机构为酒店式公寓提供担保，如银珠公寓项目即是委托泰达小企业信用担保中心为其提供担保。相关名词定义：现在中国房地产界对于酒店式公寓定义和标准比较比较模糊，名称花样繁多如常见产权式酒店、服务式公寓、分时度假酒店、商务公寓、行政公寓……。以下对“酒店式公寓”多个相关名词比较公认定义做简单描述：“产权式酒店”产权式酒店和酒店式公寓概念上很近似，这种名称关键突出其酒店经营本质及全部权特点，通常提供是标准酒店式客房，大多是在旅游风景区开发以休闲度假为关键用户起源项目。“中国最具投资价值50大产权式酒店”评选中将其分为三类：1、时权型酒店：投资者有约定时使用酒店客房权利产权式酒店。2、住宅型酒店：投资者购置后能够先委托酒店经营，到一定时限转为自己长久居住住宅产权式酒店。3、投资型酒店：即投资者逐年取得约定回报，并期待着增值回收投资产权式酒店。“分时度假酒店”TimeshareHotel也称为“时权酒店”，国外酒店式公寓有多个类型，最多是没有产权只有时间“分时度假”，关键分布在旅游度假胜地，以确保较高出租率。具体方法是一家宾馆酒店可让你一次性以低于正常折扣价位买下一间客房每十二个月一段、总共甚至更多年使用权，成为一个全球性度假网络会员，还能够把自己拥有客房时段使用权跟别会员交换，选择逝世界其它地方酒店度假。“分时度假”“低价”是这种度假模式诱惑力所在。现在在中国投资者购入产权式酒店需要有完整产权确保来转让收益，分时度假酒店这方面要求还处于法律空白区，以后处理权难以保障。“服务式公寓”关键指导入部分酒店化管理公寓，综合管理水平有了一定提升，通常只做服务，不进行酒店经营。有时也被成为酒店式公寓，但和酒店式公寓服务水平和租金价格全部有较大差异。“公寓式酒店”关键指设于酒店内部类似公寓居家格局和居住功效酒店套房，实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房一个变种。现在中国已经有大型星级酒店对外少许提供这种特色客房。相关产品：产权式商铺——产权式商铺和产权式酒店、产权式公寓同是近几年新兴房地产投资产品之一。具体方法就是将大型商铺分割成小块出售给个人投资者，并可交由统一管理企业经营，取得一定投资回报。同产权式酒店相比，产权式商铺进行统一招商统一经营管理难度更大，业主极难单独使用经营，投资风险一样较高。天津市酒店式公寓市场天津市场概况：在本市，酒店式公寓发展只有三四年时间，能够算是刚刚起步。近几年酒店式公寓在全国各大城市、风景区蓬勃发展，依据统计数字，上海共有75家酒店式公寓，北京、深圳等城市也全部达成几十家之多。而相比较之下，天津市场则显得不温不火，开发量极为有限。近期统计，天津市酒店式公寓包含在建项目总计只有16家，且有近二分之一建在开发区。市区有：盛捷奥林匹克大厦、泰达国际会馆、信达广场、金皇大厦、远洋大厦、龙城客栈、海河之子（在建）、铜锣湾广场（在建）、焕日线（在建）；开发区有：银珠公寓、美华大厦、蓬仁园、博美园、格林园、国翔公寓；塘沽有：新业丽湾（在建）。据统计，到去年第4季度，市区市场上酒店式公寓总存量约578套，以一室一厅和两室一厅户型为主，小户型相对更受欢迎，而多室大户型通常更受携眷人士青睐。天津较早酒店式服务公寓是投入使用盛捷奥林匹克大厦，由全球著名酒店公寓管理机构——雅诗阁集团经营管理，关键提供高级涉外酒店式公寓服务，现在已成为欧美大型企业老板和高级管理人员关键中长久驻津居住场所。近几年一直处于满租状态，而且还积累了部分待租用户，是天津市酒店式公寓经营较为成功一家。天津市第一家产权式酒店是在初推出“龙城客栈”，该项目在南开区鼓楼商业街毗邻大胡同商业区。作为天津市第一个推出售后包租楼盘，“龙城客栈”提出了10％预期回报，当初销售情况很好，为产权酒店在天津正式登陆开了个好头儿。到现在已经经营了两年多，因为鼓楼商业街本身旅游观光吸引力不足，整体客流量较差底层商铺惨淡经营，且酒店本身规模较小档次不高（标准间定价仅为148元/天），产权式酒店经营情况并不理想。现在投入使用档次最高规模最大酒店式公寓是“天津泰达国际会馆”。该会馆坐落于南开区复康路南开大学对面，配置了五星级酒店标准客房餐饮、健身娱乐、商务会议等设施。7—24层建有精装公寓170套，其中63套出租涉外公寓由会馆经营管理，是真正意义酒店式公寓。市区新增供给：市区酒店式公寓、产权酒店新增供给量1000套左右，建筑面积106400平米。对外出售有在和平区海河西岸主力高级楼盘“海河之子”和刚刚开盘在河东区蝶桥周围“焕日线”项目。“龙城客栈”开发商最近也计划将保留50套客房在5月份左右发售。现在已知上市量在800套以上，建筑面积84400平米，销售价格在6000—10000元/平米。只租不售有在和平区小白楼商业区信达广场，其110套以较大户型为主酒店式公寓预定在今年5月份正式投放市场，将一定程度补充市场特色需求。本市著名度较高写字楼“金皇大厦”也在10月份将部分楼层改造为55套酒店式公寓对外出租。现在已知总上市量165套，建筑面积2平米以上。市场需求预期：今年外资、外地企业在天津深入扩张和投资。商委相关部门近期统计数据显示：去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上项目281个，同比增加约54％。1000万美元以上项目159个，1亿美元以上项目5个。仅11月份，本市新批外商投资企业89家，同比增加23.6%。近几年伴随本市引进外地、外资项目标高速增加，带动了生产经营企业工作外籍人员数量增加。大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较终年限，中短期居住需求激增。高级酒店公寓保持了连续旺租局面，租金也保持在较高价位上。同时，本市旅游、会展业发展快速，酒店供给量已不能满足市场需求。去年是来天津酒店市场发展最火十二个月。1至6月，本市四、五星级饭店平均出租率已达73%，7至9月，本市四、五星级旅游饭店平均出租率已经突破82%，而且常常出现出租率100%。天津高级星级酒店已远不能满足日益增加市场需求。据了解，多年来到天津海外游客每十二个月以20%数量递增，中国游客以18%数量递增,总接待人数近4000万人次。会议展览活动比已经增加了40%，估计明年还会增加30%。会展活动期间，高星级酒店将达成100%出租率。今年天津机场客运量估计将达成１６５万人次，现在经营天津航线航空企业已经有近３０家，开辟国际中国航线50余条，日航班量达成７０班次左右。

据相关部门了解，现在最少有4万外国人在天津生活，她们中有85%是中高级管理人员或专业技术人员.这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务和厨师、老师等工作.其中来自韩国、日本、美国"洋打工"所占百分比较高，她们中有80%为大学本科毕业，11%拥有硕士学位.如此大市场空间为带来酒店业经营带来了良好预期收益，大量用户需求也必将促进酒店租赁市场深入细分，为酒店式公寓和产权式酒店发明了前所未有发展机遇，未来几年本市酒店式公寓市场必将继续保持量增价涨旺盛局面。

相关资料：50大产权式酒店评选——《世界经理人周刊》联合世界地产研究院和国家地产网等权威机构共同推出“中国最具投资价值50大产权式酒店”评选活动中候选120多个项目中北京有16个，三亚有18个，海口有12个，而天津仅有3个，且全部不在开发区。国际游乐港——天津第一家真正产权式酒店“国际游乐港产权式度假酒店”，立即在天津国际游乐港园区内建成。酒店投资和包销签字仪式日前在天津举行。产权式度假酒店在国际游乐港主入口一环路东侧，和游乐港娱乐消费之关键项目航母不夜城共为一体，互为依靠，是园区最关键服务设施。——8月开发区酒店式公寓市场开发区市场概况经济连续快速发展自1984年建立以来，天津开发区经济蓬勃发展，关键指标保持两位数增加速度,经济迅猛增加带动了酒店业等相关服务行业快速发展。流感人口占从业人员主体在开发区这个国际商务区域里，外资企业和外来工作者逐年增加，很多工作人员是不停流动。依据《天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报》，到末，天津开发区常住人口只有8.32万人，而全区从业人员共有23.20万人，其中，港澳台和外商投资企业从业人员15.97万人。酒店行业发展快速现在开发区在交通、服务等配套设施方面全部在进行着不停完善。在第二大街黄海路为中心不超出5平方公里范围内，仅三星级以上酒店就聚集了15家。

现在，开发区共有三星级或达成三星级以上标准酒店１5家左右，客房大约3000间。开发区日接待能力在6000人左右。天津开发区酒店业现在已处于多业态并存状态，商务、会议、办公、廉租、家居等等，一应俱全。有以泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店、万丽泰达酒店为代表高级星级酒店，为数较多经济型酒店，有以格林园、银珠公寓为代表酒店式公寓，还有以国翔公寓为代表廉租公寓。

开发区酒店业不仅在数量上，在档次上和类型上，甚至在投资主体上，全部已经形成了一个比较完整体系。泰达最早酒店式公寓是格林园。它是康师傅控股企业旗下子企业顶雅房地产产业。最初关键是为方便康师傅职员住宿，以后发觉酒店式公寓是一个大商机，以后逐步对外开放，加入到开发区酒店业行列。国翔公寓是引入部分酒店化管理廉租单身公寓，配置设施和综合管理水平有一定提升。最多可容纳13000人。关键提供给一汽丰田、摩托罗拉、三洋通讯等开发区企业外来务工人员居住。市场新增供给量项目名称销售均价套数建筑面积开盘时间销售情况包租服务蓬仁园Ⅱ7100元/㎡1800㎡-1180％固定回报1.5元/㎡天税前，包租，5月起计美华大厦产权酒店8500元/㎡20030970㎡-8-1850%固定年回报8%，包租5年，-7-1酒店式公寓6600元/㎡96-8-1875%无银珠公寓7000元/㎡23830000㎡-1-1630%固定年回报7%；包租20年，6月起计总计7365元/㎡78480970㎡未售321套现在开发区出售酒店式公寓、产权酒店关键是银珠公寓、美华大厦、蓬仁园三个楼盘，除了刚刚开盘银珠公寓刚刚开盘，美华大厦、蓬仁园销售周期均较长。三个楼盘均提供回报率7-8％售后包租服务。酒店式公寓批量上市恰好和建设当中市民广场酒店和正在计划设计星运酒店和时尚广场酒店3个四星级标准酒店形成了合理梯级供给布局。总体而言，开发区酒店式公寓市场正处于平稳上升成长阶段。出租市场需求开发区酒店式公寓需求，最关键起源是企业为其高级职员处理住宿问题需要，且以外籍人士居住居多，中方高级管理人员租用服务式公寓比较少见。这些企业通常会根据外籍人士生活习惯、职位和婚姻情况为其租赁符合要求酒店、酒店式公寓或民宅，也有有一部分企业直接为高级职员提供每个月一定数量住房补助。依据8月份开发区外籍人士登记报表，去年8月份居住和暂留在开发区外方人员751人，家眷237人，累计988人。通常每个月常住开发区外国人全部在600人以上。天天活跃在开发区1000位老外中，大部分是中高级管理人员或专业技术人员。这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务和厨师、老师等工作。其中来自韩国、日本、美国“洋打工”所占百分比较高，她们中有80%为大学本科毕业，11%拥有硕士学位。统计数据估计，到，涌入开发区“洋打工”数量还将激增。另一个情况是，有一部分外国人，她们工作在开发区其它相邻区，如保税区、塘沽区、大港区等，但她们也因为开发区生活环境好而住在开发区。这方面人士以海洋石油和新港船厂欧美老外居多。现在在开发区工作和生活韩国人和日本人估量已经占外国人总数一大半，而且每十二个月涌入韩国人、日本人数量还在猛增。因为丰田项目标进入，越来越多日本人进入开发区。”日韩“洋打工”在开发区比较密集关键原因在于在开发区日韩企业是最多。另外，日本人、韩国人家庭观念也比较强，所以在开发区工作同时也不忘记带来家人和好友，这种巩固而稳定家庭关系使得日、韩“洋打工”在开发区不仅人数越来越多，而且工作年限也相对较长。置业投资需求据在银珠公寓、美华大厦、蓬仁园等多个楼盘调查显示，三个楼盘均提供回报率7-8％售后包租服务。绝大部分购房用户是作为二三次置业投资。这部分投资者地人占较大百分比，通常是在开发区及塘沽工作外企中高级职员和福利较高国家机关公务员。也有相当一部分人是在开发区作生意外地私营业主。她们大全部含有较高收入水平，伴随财富逐步积累，需要一个高于储蓄收益率、风险低且不需要太多专业技术投资方法。而且对于开发区发展良好预期也促进其选择房产置业投资。

《天津市酒店式公寓调查表》

项目名称位置物业类型租售价格套数销售情况包租服务美华大厦开发区黄海路9号产权酒店均价8500元/㎡200左右酒店50%固定年投资回报率8%，12天无偿入住权，包租5年，7月1日起酒店式公寓均价6600元/㎡，物业费4.2元/㎡96公寓75%无蓬仁园Ⅱ开发区三大街和南海路交口以西产权酒店均价7100元/㎡180绝大部分现在不能立案，销售期较长，剩下36套固定回报1.5元/天*㎡税前，包租，5月起银珠公寓开发区黄海路和泰达大街交口产权酒店均价7000元/㎡23830%固定年投资回报率7%；包租20年。6月起博美园开发区黄海路和第二大街交口服务式公寓出租三室：7500-8000元/月；四室：9100-9800元/月34已出租50%无国翔公寓天津市开发区第五大街百和路8号廉租公寓8人间120元/月/人，4人间420元/月/人总容量13000人已出租83%酒店式商务公寓标准间150元/天，优惠元/天212套泰达国际会馆南开区复康路9号酒店式服务公寓16000元/㎡7-24层共170套仅剩一套331㎡跃层无酒店两室：门市价3.2-4万元/月优，三室：门市价4-4.8万元/月无盛捷奥林匹克大厦和平区成全部道126号酒店式服务公寓标准间950元/天无信达大厦和平区曲阜道小白楼商业区写字楼售价16000元/㎡，租价7元/天*㎡无酒店式公寓只租不售，7.5元/天*㎡110套无龙城客栈南开区鼓楼商业街北街产权酒店售价6500元/㎡左右，出租148元/天*标准间50套三年前开盘，已经经营两年，保留单元近期发售现在剩下50套固定年投资回报率6%，5-10天无偿居住权海河之子和平区张自忠路和承德道交口酒店式公寓起价7800元/㎡，最高价10000元/㎡，均价9200元/㎡228套50㎡小户型已经售完固定回报：2.5元/天㎡5年，2元/天㎡3年焕日线河东东兴路和中山门二号路交口南酒店式公寓均价5500元/㎡524套1月27日推出现在无具体回报方法项目名称配套面积经营管理美华大厦四星级酒店标准，1层为酒店大堂，2层为酒店餐饮，3、5层为单元式写字间，6—11层为酒店客房，12层为开放式多功效会议厅。单元式写字间面积为93.57㎡—213.47㎡；酒店客房标准间面积为37.1㎡—53.31㎡，套房面积为78.11㎡—143.94㎡开发商：天津美通发展，酒店管理：安哥史（天津）酒店管理企业，管理服务顾问：康年酒店集团精装修，中央空调蓬仁园Ⅱ五星级酒店标准3-8层，总建筑面积5022.37㎡；户型以44-49标准间为主，还有109-419户型开发商：陆桥（天津）实业，酒店管理：香港中旅酒店管理企业银珠公寓精装修，全套家电43000㎡（其中公寓30000㎡多）；标准间面积70㎡套房面积140㎡开发商：开发区财政投资企业，天津泰达紫玉置业，代理商：天津凯成房地产咨询，酒店经营：天津紫玉酒店管理博美园精装修，全套家电建筑面积：6141.61㎡三室147.26-159.85㎡四室206.5㎡。开发商：天津博美置业，代理商：天津凯成房地产咨询国翔公寓简单装修，电视、电话、暖气、空调、宽带网线、一体化书桌建筑面积80000㎡开发商：天津国臣投资集团三星级以上标准单人间、双人间、套房酒店管理：天津国翔酒店管理泰达国际会馆精装修；会馆内设SPA休闲健康中心、西餐厅、咖啡厅、健身休闲娱乐设施和会议厅、贵宾厅阅览室等商务设施。建筑面积60668.86㎡（公寓33013.83；五星级会馆27655.03㎡）投资商：天津泰达国际酒店集团，开发商：天津益德置业，酒店管理：泰达酒店管理两室146㎡

三室185㎡盛捷奥林匹克大厦精装修，室内配置现代家用设备；游泳池、桑拿、早餐房、台球厅、幼稚园、健身房等建筑面积4㎡,标准间70㎡酒店管理：雅诗阁集团信达大厦1-8层为大堂、商贸区、会议中心、会所。投资商：澳门旅游娱乐，天津泰达集团，中原百货集团股份，开发商：天津华信商厦，物业管理：天津天孚物业管理精装修，每户配置进口电器设备及齐全家私塔楼37-46层、每层1600㎡，单套面积100㎡-500㎡龙城客栈3星级标准鼓楼商业街3-4层框架，首层为商铺，标准间小于50㎡开发商：天津龙城投资房地产酒店经营：正福德宾馆，鼓楼客栈海河之子精装修标准型48套，面积58.67-184.2㎡；商务型72套，面积72.91-147.68㎡；总统型108套，面积178.79-247.29㎡开发商：天津海贸物业发展，酒店经营：CCA国际管理集团焕日线精装修建筑面积：29600平方米，单套41㎡小户型开发商：天津市隆杰置业酒店式公寓产品SWOT分析优势（Strength）作为出租经营产品独特用户群不管是高级星级酒店，还是经济型酒店，其客房关键是以标准间和套间为主。酒店式公寓向住客提供是家庭式居住布局、家居式服务，比传统酒店更多了家味道，真正实现宾至如归感觉，对居住时间较长用户很有吸引力。所以，对酒店式公寓不组成威胁。相反，酒店式公寓将抢占很多以前在这类酒店居住中短期用户和追求居家环境消费者。而现在市场上供给较多住宅出租，通常房主全部要求租赁期在六个月以上且民宅服务水平极难满足要求。性价比高酒店式公寓关键面对中期逗留人群，以居住时间一周以上计算，其价格通常比星级酒店低20%至30%。且居住时间越长价格越廉价。酒店式公寓兼具传统酒店和公寓优点，而且月租和多种服务费加一起比传统酒店少得多，恰好取得其生存空间。租金、出租率有确保酒店式公寓大多聘用专业酒店物业管理企业和酒店式公寓管理企业进行管理，她们有广泛租客源，而一般公寓小业主出租，偶然性强。另外，租客也愿意花比公寓不高价差，取得更多、风险更小服务。在一般公寓里，因为各投资者资金、持房能力不一样，投资百分比增加势必造成小业主恶性竞争。而酒店式公寓统一经营方法使各业主经济利益捆绑在一起，管理企业依据收益分成，能够保持物业整体租价。作为个人投资产品中国经济现在是世界经济发展最快国家，并和世界经济接轨，加入了WTO；人民生活深入改善，手中可用于投资余款越来越多，大量资金在寻求好投资产品。现在银行存款、股票和房产是中国一般百姓个人投资方法中较为普遍三种投资方法，但这三种投资模式在现在市场适用性和适用人群又各不相同：保值增值性高现在，中国十二个月期银行存款利率加息后仍仅有2.25%，而自从以来，中国居民日常消费品物价上涨指数均在2%以上，也就是说，居民银行存款实际上是“零利率”状态甚至是在贬值。而通常酒店式公寓全部提供6％－10％包租回报服务，是现在回报率比较高投资产品而房产投资因为土地资源稀缺性和房产唯一性原因，其不管是在经济开启时期还是快速发展时期全部是个人投资中一个增值保值有效投资渠道。投资规模小酒店式公寓作为一个房地产投资产品，和其它品种如：商铺写字楼相比，以其面积小、总价低、资金回笼快特点，降低了投资门槛，更靠近一般百姓经济承受能力。所以能够吸引大量个人投资者手中资金进入酒店式公寓投资市场。经营管理难度低股票、期货、外汇等投资产品对投资者专业知识要求较高，而且投资风险很大，时间和精力投入要求很高，不适适用于大多数投资者。且中国股市自以来一直走低，大大挫伤了个人投资者信心。而投资提供包租服务酒店式公寓则不需要太多专业知识和操作技术。对于个人投资者来说，投资酒店式公寓省去了投资一般住宅经营管理成本。无须再为寻求用户、收取租金、维护更新房屋设施家电等多个占用时间琐事花费精力。投资和出租相互促进同时产权式公寓酒店投资主体（中国外企机关组织和中产阶级家庭）也是产权式公寓酒店目标市场消费主体模式，将对酒店经营管理有良好促进作用。缺点(weakness)酒店式公寓开发模式当然有优势一面，但再现在中国产生时间短市场发育不成熟客观条件下，我们也要看到本身存在问题：市场接收程度较低酒店式公寓作为一个新酒店产品，因为中国旅游度假市场气候也没有形成，产权式酒店和分时度假概念还不为中国消费者了解。所以还需要一定时间被市场接收。缺乏相关法律支持因为酒店式公寓含有相对于一般房地产特殊性，国家尚无酒店式公寓行业专门法规，而且国家建设部曾经明文要求在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段。目前可资用于酒店式公寓纠纷法律关键有协议法、商品房销售管理措施、城市商品房预售管理措施、民法通则及相关司法解释，但仍不足。因为中国现在缺乏对业主个人全部权和委托经营权之间法律条款约束。假如这类房产个人全部权中处理权和管理企业经营权发生冲突，不仅会影响该物业日常经营，同时也会影响管理企业公众形象。开发商短期行为产权式公寓酒店模式对开发商而言能带来比开发单纯酒店式公寓更高房产开发利润。所以不少并不熟悉酒店业经营开发商忽略市场需求，盲目上马过分开发，对消费者不负责。最初计划时就对风险和风险出现时怎样应对缺乏论证，投机原因很大，甚至一开始就在欺骗消费者。不少开发商全部将产权式酒店视为圈钱套现好工具，没有谁真为负担风险做好了赔付资金才上项目。销售价格偏高因为房价上涨过快，现在小户型酒店式公寓单价普遍比当地域新建楼盘高-4000千元。过快地透支房价使半数以上短期投资者感觉到巨大风险，所以纷纷谨慎进入小户型酒店式公寓投资市场。价格透支——有不少项目打着回报稳定幌子，原本数千元房屋卖到了上万元，实际已经将未来若干年需支付收益回报加在房价中了。负资产——因为部分楼盘售价过高，严重偏离了房产实际价值，即使根据承诺提供了若干年回报，总收益仍然无法抵消高房价回落造成损失——即所谓“负资产”。开发商盲目抬高销售价格，而业主对投资回报预期又较高，同时也会影响酒店对外定价灵活性，从而降低其在酒店出租市场上竞争优势。后期管理有隐忧酒店式公寓在经营之前是作为房地产产品由开发商售给投资者，因为开发商逐利思维，使该产品作为酒店对外经营时会存在配套功效不足等问题。且酒店式公寓在后期经营管理中会出现大量费用，如：室内外装修更新和配套设施维修更换这些费用极难要求开发商、管理企业、购房人任何一方再追加投资。开发商风险转移通常承诺回报酒店式公寓开发商并不直接和买者签定包租协议，全部会由一家酒店管理企业或另外注册一家企业来和买者签约。后面一旦出现经营不善，开发商无须负担任何责任，负责经营管理企业也没有实际投入资本，也能够一走了之，没有什么损失，承诺给投资者回报也就无法兑现。同时经营不善酒店客房极难像一般住宅一样能够轻易卖掉，且价格并不乐观。这种双重风险是现在中国个人投资者关键顾虑所在，大大影响了老百姓对酒店式公寓投资信心。相关资料《商品房销售管理措施》中国建设部令第88号（自6月第二章销售条件第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售方法销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租方法销售未完工商品房。《房地产广告公布暂行要求》（1996年12月（1998年12月第十六条房地产广告中不得出现融资或变相融资内容，不得含有升值或投资回报承诺。机会（Opportunity）中国经济高速发展和中国旅游业巨大市场。大家休闲时间深入增加，旅游业在加紧发展，需要更多旅游项目和新旅游景点，旅游方法也由过去观光旅游向休闲度假发展；欧洲对中国新开放27个旅游目标地国家，这些国家也将有更多游客前来中国，要成为世界旅游大国需要大量旅游设施投入。旅游消费者对旅游产品消费观念逐步成熟。中国信息技术和网络化发展将使新产品愈加快被市场接收。伴随国际交流深入扩大，将有大量已经充足了解并接收酒店式公寓国外消费者、投资者涌入中国。和传统酒店业产品比较，酒店式公寓产品和经营独特征。威胁（Threat）供给量增加伴随市场对酒店式公寓逐步认同，新公寓式酒店产品将逐步增加，所以市场供给总量将不停累积。功效和配套落后且因为酒店式公寓本身是对配套功效要求较高新兴房地产产品，所以新上市产品在功效设计和技术上，将会拥有较大领先优势。且因为酒店式公寓产权分散，现有项目标更新改造极难实现国外企业进入鉴于对中国旅游业市场发展良好预期，中国房地产市场逐步对外开放，国外愈加专业酒店式公寓开发经营企业必将快速进入中国。中国外突发性事件如：现在敏感恐怖攻击和东南亚海啸，全部已经对当地整个旅游业形成了巨大冲击，而且对区域性旅游业房地产价值产生了根本性影响。酒店式公寓开发目标市场定位酒店式公寓关键目标市场以下：海外跨国企业总部派到设置在当地分企业和合资企业常驻工作中高级管理人员、技术人员是一个关键酒店式公寓长久消费群体。国外、港澳台来当地考察、谈判、会议、展览、短期培训等活动需逗留一周以上商务人士。中国大中型企业、机关、各社会团体、协会等短期工作，学习、培训、参与研讨会等需逗留一周以上旅游者。中国外来当地旅游度假一周以上中高级自费旅游者。项目选址酒店式公寓选址关键选择交通发达、配套设施齐全城市商务、金融中心。产权式酒店则更多选择著名度较高适合旅游度假风景区。酒店式服务公寓需要提供酒店管理和服务功效，但部分产品本身不配置酒店软、硬件设施，能够没有餐厅、大堂、会所等，为确保功效到位，酒店式服务公寓最好能建在酒店周围，享受酒店配置。不仅如此，傍依酒店好处还在于能对两类不一样产品资源进行整合，有机分配用户，形成优势互补。中长久用户能够提议选择酒店式公寓，要求天天提供餐饮服务用户，能够提议住在酒店。产品和配套功效设计产品结构从现在酒店式公寓产品结构来看，关键是以大面积一室一厅（70-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为主。从酒店市场需求来看，小面积一室一厅（50平方米左右）租赁情况最好。另外，以房地产产品现在销售情况来看，小户型产权式公寓因其总投资额少，轻易被投资者接收。所以，酒店式公寓产品设计，以市场供求关系，消费者消费倾向和投资者承受能力来分析，应该以小面积一室一厅（50-70平方米产品档次从现在中国酒店星级越高、客房出租率越高现象来分析，酒店业中高级市场比很好做。所以，现在中国酒店式公寓产品应以高级为主