碧桂园沪苏区域太仓兴业路地块项目启动会

内部资料严禁外传

沪苏区域兴业路项目启动会

项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录1、城市简介及规划：目标地块城市简介及功能分区1、太仓市位于江苏省的东南部，南依上海，北接常熟，东濒长江，西连昆山、苏州，是江苏省内距离上海最近的城市，2015年列全国百强县（市）第四位，有“德企之乡”之称（拥有超过200家德资企业）。2、太仓城市发展分市区及港城两个方向。目标地块位于太仓新区，处于城市重点发展方向。目标地块2、项目所在板块分析-概述太仓兴业路地块位于太仓新区板块，享有市政府及万达、宝龙商圈的辐射效应，同时又位于城市未来的发展方向上，具有较高的居住及投资潜力。（1）处于太仓新区，周边生活配套良好；交通接驳上海，学校、医院、商业均处于成熟状态。（2）板块区域属于太仓中高端市场，以高层、小高层及别墅类产品为主，本案可打造成中端产品，产品规划YJ110和YJ140，满足上海和太仓区域内刚需和改善性需求。3、项目所在板块分析-配套结论：碧桂园兴业路地块，坐落于太仓新城东，南邻郑和路，西倚四通路，交通便捷。且项目距离沪太快线朝阳站约1.6公里，接驳上海11号线；距离G15沈海高速太仓主出入口仅1.3公里，轻松实现太仓-上海城际生活圈。2公里范围内集结了太仓市第一人民医院、万达广场、东盛广场、宝龙城市广场、太仓市政府等优质生活行政配套；沪太外国语学校（幼儿园至高中部贵族学校）、太仓新区中学环伺，项目南侧规划镇洋幼儿园及镇洋小学，教育环境良好。万达广场太仓碧桂园目标地块镇洋小学、中学（规划中）市政府华顿外国语学校新区三小（项目学区）太仓市新区中学（项目学区）实验中学（最好中学）第一人民医院积水御沁庭景瑞望府雅鹿臻园盛世一品景瑞荣御蓝湾东亭路郑和路沈海高速G15沪太专线朝阳路站

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二1、整体定位—项目获取建议结论：建议获取该地块（1）地处太仓新区旁，属于城市未来发展方向；（2）周边配套成熟，生活配套优良；（3）项目交通便捷，临城市主干道，且快速抵达G15沈海高速，畅享苏州/上海；（4）太仓高品质精工户型市场存在一定市场空缺，可打造成一些优质产品，满足市场刚需及改善性需求。优势机会1、四周水系环绕，环境较好；2、周边配套优良，生活配套齐全；3、地处新城旁，属于城市未来发展方向；4、项目交通便捷，临城市主干道，且快速抵达G15沈海高速，畅享苏州/上海都市生活圈。1、太仓高品质精工户型市场存在一定的市场空缺，刚需客户存量较大；2、该地块占据新城优质区位，客户对该地块的期待值及价格接受力较高。劣势威胁无1、地块竞争较为激烈占地：109.08亩，容积率：2.12地价：400万元/亩总价：4.3633亿楼面地价：2791元/平方米付款时间:签订土地出让合同付50%，2个月内付另外50%（按办证需要调整）。是否可提前预售：否建筑密度：17.28%建筑限高：70米90/70:无

商业比例：无绿色星级：是否符合土规：符合

是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：是地块西至：四通路地块北至：洛阳东路地块东至：兴业路地块南至：郑和中路2、产品定位——地块整体分析目标地块YJ110户型YJ140户型23F23F23F23F23F23F23F23F23F23F23F23F17F8F23F8F18F18F18F18F2、产品定位——我司规划方案

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二市场整体情况（2016年上半年）太仓市场热销产品为洋房，主力面积段约100—120㎡，其中，上半年全市住宅成交均价为8815元/平米，新区住宅成交均价8648元/平米，市区成交均价为10430元/平米。其中价格最高为积水项目成交均价22500元/㎡（成交量较少，无参考价值），其次中南上半年成交均价15593元/平米。目前太仓市场较为火热，一方面近期土拍价格上涨，本地多数竞品楼盘均采取封盘手段，预提价后再售；另一方面，上海出台针对性的限贷政策，直接促使上海客户外溢至太仓、昆山等周边城市。经对我司一期和二期成交客户分析，上海客户占比由一期的7%提升到了二期的30%多，进一步说明外溢的上海客户不断增加，且多以投资为主。而本项目靠近上海高速入口，接驳上海嘉定城市圈，因此主要目标人群针对上海客户，初步预计上海客户的成交量将达到50—60%。本板块库存情况本板块区域内库存小。截止目前为止，本板块区域内大部分项目都进入后期销售状态，库存量较少。但今年本版块区域内政府推出土地，包括万达中南地块，高尔夫新地块等，将在下半年开始推售。近三年商品房（住宅）成交情况年份年度施工面积（万方）年度销售面积（万方）年度成交均价（元/方）2015492.0992.6582042014496.3984.6879582013586.02105.657216一、市场背景及竞品分析-市场分析三、营销策略—房地产数据1、项目所在板块分析-住宅市场太仓碧桂园售罄目标地块市政府第一人民医院宝龙花园售罄雅鹿臻园在售积水裕沁庭在售万达在售景瑞荣御蓝湾售罄盛世一品在售景瑞望府在售和目标地块同时间摘牌售罄在售未售12000元/m222500元/m210000元/m211000元/m2板块内项目情况一览表序号项目名称状态产品类型均价主力户型产品品质1雅鹿臻园在售多层/高层报价毛坯12000元/m2105/144/172㎡价格较低、品质一般2积水裕沁庭在售高层精装22500元/m2199/288/339/368㎡价格较高、品质好3宝龙花园售罄多层/高层毛坯8300元/m2\地段、区位、配套好4景瑞望府在售高层/别墅报价毛坯10000元/m2以上114.115.119.145㎡地段、区位好，品质高5盛世一品在售高层毛坯11000元/m2360㎡地段、区位、配套好6景瑞御景蓝湾售罄高层/别墅毛坯18000元/m2270价格较高、品质好东亭路郑和路沈海高速G15沪太专线朝阳路站三、营销策略—竞品概况（1）积水裕沁庭项目分析规划图住宅效果图住宅实景图积水裕沁庭项目规模占地9.8万方，容积率1.8发展商积水置业（太仓）有限公司位置太仓市上海东路和娄江路交汇处楼盘主力产品小高层、高层近期产品价格精装22500元/㎡去化情况项目整体510套，去化140套楼盘特点/配套小区内部环境优越、配套成熟。积水裕沁庭郑和中路娄江路上海东路目标地块一、市场背景及竞品分析-竞品分析三、营销策略—竞品分析三、营销策略—竞品分析（2）景瑞望府项目分析规划图多层效果图别墅效果图景瑞望府项目规模占地13万方，容积率1.6发展商太仓德润投资发展有限公司

位置太仓市常胜北路和郑和中路交汇处楼盘主力产品楼幢24.25，均为27层左右，产品为114.115.119.145㎡共计189套近期产品价格毛坯10000元/㎡以上去化情况高层6月25日开始认筹，目前筹量500组左右。楼盘特点/配套小区内部环境优越、配套成熟。景瑞望府郑和中路娄江路上海东路目标地块一、市场背景及竞品分析-竞品分析三、营销策略—竞品分析（3）盛世一品项目分析规划图效果图实景图盛世一品项目规模占地165亩，容积率2.5发展商苏州禹海置业有限公司

位置太仓市上海东路和四通南路交汇处楼盘主力产品360平方米空中别墅近期产品价格价格11000元/平方米去化情况对外称南郊拿地，目前银行进行企业资产评估，处于封盘阶段楼盘特点/配套小区内部环境优越、配套成熟。盛世一品郑和中路娄江路上海东路目标地块一、市场背景及竞品分析-竞品分析三、营销策略—竞品分析一、市场背景及竞品分析-竞品分析三、营销策略—价值体系梳理八大价值体系企业品牌便捷交通优质教育城市配套园林生态鼎级物业旗舰产品品质精装千亿房企，地产十强，福布斯亚太上市公司30强临近城市交通主干道，链接上海城区，快速通达醇熟贵族学校近在咫尺，品质幼儿园/小学筹建位于新城东核心区位，享高品质生活行政配套大师级团队，五重景观园林设计，天然城市绿肺国家一级资质，尊称物管服务，享酒店式管家服务人性化设计，带精美装修，省事省力省心省钱匠心打造旗舰户型，全新升级版精装五星产品根据项目基本属性，结合客群特征选择最优渠道，有的放矢，用最优的区位、最好的产品、最完美的展示、最贴心的服务，实现人居典范的目标。与此同时，对项目价值体系的梳理需更有针对性，在已有一定品牌知名度的基础之上，需以市场产品形成差异化作为价值卖点进行推广。一、市场背景及竞品分析-竞品分析三、营销策略—价值体系梳理24年，超400个高品质地产项目，成就逾300万户业主人居梦想，全国地产10强，上市公司30强。2014年碧桂园实现合同销售金额达1288亿元，千亿房企，品牌护航。2公里范围内囊括万达广场、东盛广场、宝龙城市广场等优质生活配套5分钟可达太仓市第一人民医院、太仓市政府、太仓市图书馆、太仓市博物馆等医疗行政配套。紧邻城市主干道浏昆线、苏州中路、天津路，快速畅达太仓城市生活圈。2分钟直上G15沈海高速，1分钟直达沪太快线，快速畅达上海、苏州、无锡，便捷开启城市生活圈。周边沪太外国语学校（幼儿园至高中部贵族学校）、太仓新区中学等优质学区环绕。项目南侧规划镇洋幼儿园及镇洋小学，可谓才出家门便入校门，轻松赢在起跑线。

千亿房企，福布斯上市500强，国际一级物业资质临近城市交通主干道，链接上海城区，快速通达醇熟贵族学校近在咫尺，品质幼儿园/小学筹建位于新城东核心区位，享高品质生活行政配套一、市场背景及竞品分析-竞品分析三、营销策略—竞品分析大师级团队规划，5重园林设计理念，推窗即花园，俯仰皆鲜氧，每天生活在花园里。打造全生命周期的园林理念，满足儿童、青年、老人的园林体验，社区内畅享受多重体验。从L型厨房、同层排水、外墙保温、全屋收纳系统等细节全面升级产品。统一采购，统一施工，省时省心省力省钱的同时，享受更好的居住环境。全城唯一国家一级资质物业传承五星酒店服务，专业物业人员为您生活提供全方位保障服务。70%3年以上物业管理从业经验，安保从业人员50%为退伍军人沉淀24年经验，由国家甲级建筑及装修设计院担纲，易稿20多次。超1000次揣摩，探讨更为优质的生活模式。大师级团队，五重景观园林设计，天然城市绿肺国家一级资质，尊称物管服务，享酒店式管家服务匠心打造旗舰户型，全新升级版精装五星产品人性化设计，带精美装修，省事省力省心省钱三、营销策略—客户定位品牌精装洋房高得房率五重园林快速通达上海太仓区域：年龄在25-45岁之间；长期在区域内工作或生活的人，或者是乡镇改善客群向往城区生活的人；对目前市场报有市场高预期的投资客。上海区域：他们年龄在25-40岁之间；他们是刚性需求的人；对上海的房价高不可攀，选择区域较近物业，同时对周边环境及配套有一定要求的人上海投资客他们的共性：渴望在城区有套改善品质房，尤其在城市高端的区域；能在市区买套房，成为真正意义上的城里人，提升下一代。他们大多对生活品质关注度较高，希望以后入住的社区环境，品牌，质量，户型较高；他们希望入住的社区品质感高的同时物业服务、环境等方面一定要高；对区域内的升职潜力的认可度高客户定位根据不同客户属性及客户群体区域属性，本案在客户群体分类为太仓改善性客户、上海刚需性客户及投资客。针对不同区域内客户属性，在本案营销推广中进行分类阐述，输出不同主诉求点：上海主“性价比”，太仓主“标杆高端”。三、营销策略—推广定位品牌精装洋房高得房率五重园林快速通达上海凸显项目高端定位属性，同时，以上海、太仓目标客户所处不同人生阶段——生活理想家，与目标客户产生共鸣明确项目产品属性为项目核心价值卖点，“礼制”“名邸”彰显本案匠心品质及定制性；综合考虑项目核心卖点、产品定位、目标客群特质等因素，建议项目营销以下定位：匠心礼制·一座名邸·为生活而营造关键字匠心悦活尊崇礼制三、营销策略—营销策略品牌精装洋房高得房率五重园林快速通达上海营销推售推广占位1234立足区域，产品为王区域价值炒作，塑造强势土地舆论以及上海无缝连接的价值认知，建立标杆血统。以产品理念诉求，引申产品价值解读，建立产品高度。高调性、差异化、快速引爆以太仓碧桂园热销、品牌、物业、园林、建筑品质、户型等为发力点，结合圈层活动塑造项目标杆豪宅形象和匠心礼制的感知力；重线下，广蓄客，多渠道多元化拓展线下客户渠道，搭载柏悦会平台进行圈层活动截流全市范围内的中高端客户以及上海客户；高举高打，短蓄快爆快速蓄客，结合太仓项目开盘即清营造氛围，营造溢价空间。整体营销策略：四大措施做足“影响力”二、营销策划-推广策略三、营销策略—推广策略推广阶段推广重点标杆主形象渗透产品价值宣导稀缺差异化价值强化标签直效强化高端项目形象落地大量导客，市场热抢蓄客攻略太仓碧桂园老客户上海嘉定渠道铺设太仓城区全面摸排项目周边乡镇扫客活动新客户导入+老客户维护线上媒体与事件性活动配合渠道客户深挖，外区客户导入活动新客导入+老客户维护专项特定渠道客户导入客户深耕、再教育开盘冲刺期持续销售期造势蓄客期6月14日摘牌11月5日示范区开放11月26日盛大开盘摘牌准备期10月1日产品发布会及认筹造势蓄客期产品价值点释放，豪宅生活居住体验注：本案线上线下媒体整合出击，在重要节点前集中投放线上媒体，并注重自媒体的有效传播。紧跟重大节点，运用线下媒体（户外大牌、电梯、小区灯箱等）、渠道拓展（渠道深耕，充分利用已有业主及外部资源，圈层客户深挖）、活动推广（事件营销引起关注、主题活动大量蓄客、节点大活动集中收客）、现场包装、体验等组合型策略，并深入高端客户资源。再次撬动市场。2016年推广策略：品牌续势+形象塑造+分众宣传+渠道深耕针对上海嘉定客户及太仓客户，释放不同的推广主诉求，上海主“性价比”，太仓主“标杆高端”二、营销策划-推广策略三、营销策略—推广策略阶段主题

天赋稀贵一座名邸为生活而营造大匠天成藏锋名邸11月5日示范区盛大开放

上品之上匠造非凡10月1日产品发布会及认筹百业翘楚，荣归名邸11月26日盛大开盘荣耀再续太仓又一城线上线下活动摘地后，免费出街太仓搜房网、太仓视窗、太房热线集中出街自媒体运营启动形象户外启动、地块阵地包装及引导完成、城市接待中心（太仓碧桂园）包装完成并启动蓄客工作覆盖型广告（高速户外、社区桁架、横幅等）优化投放；植入性广告(店铺温馨提示牌等)二次植入所有户外全面启动，并根据营销节点及时更换项目信息集中性开展一夜倾城自媒体配合活动炒作并系列性释放项目价值点；太仓日报、太仓电视台及网络媒体集中宣传炒作太仓电视台截播广告为主重要节点前投放太仓日报网络媒体及自媒体持续炒作暖场：（太仓地缘客户）美食节系列活动、清凉一夏主题系列活动、亲自DIY、高端定制圈层、节日节点类活动。

（上海嘉定客户）上海展点美食类、节点类暖场活动；企业定制一日游活动等持续活动。“世界再大不过一个家”地铁快闪浓情七夕LOVE-BOX全城热恋“你吃饭我买单”全城抢红包高端住宅体系（品牌）发布活动“疯狂的石头”赌石活动海天禅寺祈福开光活动示范区开放暨灯光展、啤酒音乐节德云社相声专场、楼体烟花秀“冲上云霄”直升机巡游开盘冲刺期持续销售期造势蓄客期6月14日摘牌11月5日示范区开放11月26日盛大开盘摘牌准备期10月1日产品发布会及认筹造势蓄客期定制柏悦会/层峰夜宴三、营销策略—销售计划首推推售情况户型YJ110T（109）/YJ140T（140）二期推售情况户型YJ110T（109）/YJ140T（140）示范区（销售中心+样板房）首推推售情况（11#小高层/18#高层/23#高层）户型YJ110T（109）/YJ140T（140）三、营销策略—关键节点销售目标节点目标年度目标9亿营销关键节点时间事项2016年6月14日项目摘牌2016年10月1日品牌发布会及认筹2016年11月5日示范区完美开放2016年11月26日项目盛大开盘三、营销策略—销售计划首开货量706套，去化565套，9亿元认筹1412组办卡意向客户7060组解筹率1:2碧桂园·柏悦名邸开盘任务目标倒推拓展客户35300组意向登记1:5来访客户1:5区域划分预计成交占比蓄客目标认筹目标认购目标市区（城厢+新区）25%8825353176乡镇（科教新城+陆渡+浏河+浮桥+沙溪+璜泾+双凤+港区）25%8825353177外区域（上海+其他地区）50计353001412706清盘目标客户量开盘剩余天数每日平均目标认筹目标认购目标3530015023510706三、营销策略—拓客思路鉴于项目特性主要采取以下拓客思路进行蓄客：1.

根据货量与认购指标分解指标任务、进行量化，并制定考核制度，激发团队销售狼性2.

精准定位客户群：太仓项目业主及筹客、上海群体、事业单位、企业、社区和村镇居民；3.

拓客地图分析确定太仓外展点及上海展点，结合兼职进行精准拓客排摸意向客户；4.

通过竞品及拓客问卷分析，精准定位客户群，进行分重点拓客；5.

以接待中心和

展点为据点，针对意向群体结合特色活动进行清扫；6.

针对客群精英人士和领袖人士，进行圈层活动进行收客7.

针对客群普通人士举办聚众活动收客，集中推介；8.

针对核心商圈，地面部队进行洗客；9.

搭建基于个人渠道平台，聚集中介、同行、其他行业人士进行蓄客。10.运用公司的凤凰通大力发展线下资源。11.全力挖掘太仓碧桂园、珑庭老业主资源及筹客，发展种子客户，黄金客户。12.上海区域增设展点进行导客，并洽谈媒体电商和渠道电商进行PK。13.上海嘉定项目进行资源整合，并增设展点，将对嘉定项目价格较高有抗性的客户引导至本项目三、营销策略—拓客计划拓客工作四线铺展:

1、渠道搭建

第一方面在上海区域设置展点进行收客。第二方面对项目和周边乡镇全面扫客，搭建渠道拓展。另一方面对太仓市各行业商会、协会、各大团体、政府机构、大型企业、银行等进行拜访，进行圈层人脉经营拓展，主要围绕太仓当地高端人脉进行拓展渗透，抢占高端、有影响力、有人脉的关键客户资源。

2、常规拓展工作

根据各组拓客地图的确定范围，洽谈优质外展点，通过传统在方式进行精准式拓客，结合渠道、电商资源，派单、竞品截客、深挖客户资源。

3、圈层营销

深挖太仓和珑庭项目老业主资源，利用业主圈层，发展老带新，以及横向部门日常的圈层推荐，促进成交；且对常熟重点单位、媒体、政府等前期搭建的渠道、通过圈层活动深入渗透，同时推广编外经纪人，深挖客户身边的三个圈。

4、媒体电商、渠道电商、分销、凤凰通等渠道联合拓客。

目前洽谈上海两家媒体电商公司，两家渠道电商公司。拓客方式大客户拜访圈层营销外展点集中电话营销派单/编外三、营销策略—多渠道整合多渠道整合组合拳发力积极促成媒体/渠道电商合作；自销团队有效整合；整合出击。【媒体电商】沟通上海区域主流媒体电商洽谈（目前已洽谈上海搜房网、上海新浪乐居），以线上返还资源为主，线下中介联动及拓客为辅。【渠道电商】沟通上海区域具有良好地拓优势的电商合作（目前已洽谈上海51买房、上海链家），以线下渠道打通、企事业单位公关、中介联动为主。【自销团队】提升自身杀客能力、对已打通渠道进行深度洗客筛客。备注：未避免电商的渠道判客纠纷，目前建议先划分不同区域后开展相关工作。自销团队渠道电商媒体电商三、营销策略—拓客策略太仓-上海双城营销【太仓客户】对太仓城区客户进行深度洗截，划分细致的拓客地图及拓客指标；对项目周边板桥等乡镇有计划地进行深度拓客，确保周边有效客户的及时梳理。【嘉定客户】上海区域增设展点，对上海嘉定客户进行引导购房。主要由电商公司进行渠道打通，每阶段下划拓访指标及圈层指标，确保上海客户的有效到访。同时与上海嘉定项目进行联合销售，将其引导至本案。太仓上海双城营销三、营销策略—四盘联动太仓片区四盘联动【太仓碧桂园-兴业路地块/碧桂园·珑庭】对太仓碧桂园老客户（老业主及意向未购客户）进行回访深挖，引导意向未购客户选择兴业路地块/碧桂园·珑庭；通过宣导“老带新政策”及老客户维护增进口碑传播，引导新客户进场。【碧桂园·珑庭-兴业路地块】对前往沙溪看房但对区域有抗性的上海客户，及时引导至兴业路地块（宣导G15沈海高速及沪太快线快捷通达上海区域），进行双盘互相推介。【兴业路地块-碧桂园·珑庭】对兴业路地块价格有抗性的客户，及时引导至沙溪项目（单价约为新地块1/2），避免客户流失。【兴业路地块-碧桂园·嘉誉】在上海嘉定项目销售中心增设展点，联合销售。将对嘉誉项目价格觉得较高的客户，引导购买本项目，突出地理优势。

太仓碧桂园太仓兴业路项目

碧桂园珑庭

碧桂园嘉誉三、营销策略—看房动线

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目总经理沈凌云项目副总经理杨刚工程部经理金宇综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师沈仁兵颜光耀潘正文工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师郭际成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建龙波谢奇桓营销经理沈亚造价工程师柴国栋综合主管梁娟娟项目部组织策划项目部配置12人(未来领袖1人)，财务经理包萨仁高娃四、前置策划-人员架构项目副总经理张华文四、前置策划-人员职责部门姓名岗位责任分工综合部沈凌云项目总经理全面负责项目管理工作。杨刚、张华文项目副总经理负责开发报建、工程管理、计划运营、外部关系维护等工作。梁娟娟行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部龙波开发部主管负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部沈仁兵土建主管工程师全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。颜光耀土建工程师负责项目综合楼、临建板房、货量及周边所有工程的施工管理。潘正文土建工程师负责标段现场施工管理。郭际水电工程师负责项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。项目部组织策划前置策划—1、组织策划二、前置策划-组织保障总指挥谢金雄区域支援组区域职能部门负责人工程管理区域帮扶组已经到位副总指挥杨红建梁佑明设计管理曹阳成本管理张化宇人力资源周璠投资管理孔庆朗付成霞李骁春计划运营

区域组织策划后勤综合采购管理邓敏装修陈强

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求开工：办理施工许可证；竣工：竣工备案、交付备案，其中规划验收、供电验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照江苏省太仓市相关要求预售条件办理预售资金监管协议；7层以下多层住宅建至地面1层以上，7~11层小高层住宅建至地面3层以上，12层以上高层住宅建至地面4层以上，有地下人防工程的可以缩减一层。限购/限价不限购抗震设防等级七度融资条件

四证齐全冬歇期

无雨季

6月梅雨季开发报建费用费用：

约141元/㎡（退返墙改基金、预拌砂浆资金、农民工保证金、代缴物业基金后为约107元/㎡）土地税费标准契税：3%；土地使用税：4元每平米/年五、报建策划-当地建设规费缴费情况规费缴费情况散装水泥专项资金费、新型墙体基金验收后可返还物业维修基金甲方代缴20%部分，交楼代收物业维修基金后可退返。太仓市新区开发类费用情况一览表收费项目名称适用业态收费标准收费依据/文件编号收费部门/单位计量单位其他备注国土交易服务费一级市场按照1.5元/平方米按大地块4900元测算

市国土资源局用地面积

人防易地建设费所有业态48元/平方米太人防[2002]20号太仓市民防局地下非人防建筑面积地下车库面积-人防地库面积人防易地建设费（面积少建补交钱）所有业态2400/平方米太人防[2002]20号太仓市民防局地下非人防建筑面积本项目后期修建人防工程，实测面积不小于9351.48平方米时，不涉及收费，若小于此面积时，补差人防易地建设费。应收费地下空间面积为2417.53平方米，按面积的2%每平方米2400元收取人防工程易地建设费。人防审图费所有业态5元/平方米《人民防空工程施工图设计文件审查管

理办法》、

《江苏省人民防空工程施工图设计审查

实施办法》苏州市天益人防工程施工图审查有限公司地下人防建筑面积人防面积9217.17㎡基础设施配套费所有业态75元/平方米

建设部计容面积按照计容面积计算价格散装水泥专项资金费所有业态2元/平方米

太仓市经济开发区规划

建设和环境保护局地上总建筑面积可退款（条件：工程全部结束后）新型墙体基金所有业态10元/平方米省政府令第100号

《江苏省发展新型墙体材料与推广节能建筑管理规定》住房和城乡建设墙改办地上计容总建筑面积按照节能材料使用情况退城市规划技术服务费所有业态0.6元/平方米

总建筑面积

施工图审查费所有专业1.288元/平方米、地库1.344元/平方米苏价服（2009）54号太仓市审图中心建筑面积

白蚁防治费所有业态7层以下2.3元/平方米价费字〔1992〕179号，苏价工〔1996〕422号、苏财综〔96〕156号，财预〔2002〕584号，苏财预〔2002〕95号，苏价服〔2012〕159号，苏价服〔2014〕49号白蚁防治所建筑面积按照建筑面积计算白蚁防治费所有业态7层以上0.7元/平方米价费字〔1992〕179号，苏价工〔1996〕422号、苏财综〔96〕156号，财预〔2002〕584号，苏财预〔2002〕95号，苏价服〔2012〕159号，苏价服〔2014〕49号白蚁防治所建筑面积按照建筑面积计算档案编制寄存费

所有业态每卷档案40元

（以规范标准1.5公分为一卷计算）苏价费函〔2004〕225号，

苏价服〔2006〕303号，

太价费字〔2008〕第6号，

苏价服〔2008〕217号、苏财综〔2008〕54号，

苏价服〔2014〕49号城建档案馆建筑面积255㎡/卷招投标交易服务费所有业态

太仓市有形市场办事处

档案影像资料费所有业态1元/平方米

销售网络信息服务费所有业态

太房开（2009）4号

物业维修基金所有业态

苏住建规（2012）11号

4627238元是可退的电梯、消防设施设备

专项维修资金所有业态

苏住建规（2013）9号

城市市政公用设施、

园林绿化损坏赔偿费涉及公共设施及绿化/苏财综〔2003〕141号

苏价服〔2014〕49号住房和城乡建设

防雷设计审查以及竣工验收所以业态1元/平方米苏价服函（2006）266号气象局建筑面积

项目开道口费用

已交31302元

太仓市市政设施管理处

收费表立项、环境影响评价所有业态8.5万

第三方

地震安评楼栋超过80m24万

第三方

苏州市地安地震安全评估科技有限公司

太仓市住建局规定超80m建筑需要场地地震安全性评价报告，本项目超过80m的单体建筑有6栋。绿色建筑二星标识所有业态42万

第三方

交通评估费所有业态12万

第三方

沉降观测所有业态19万

第三方

开发资质所有业态2万

第三方

竣工图测绘所有业态一共20万元

第三方建筑面积苏州市星宇测绘有限公司测绘面积测绘

第三方建筑面积房屋面积测绘

第三方建筑面积测绘放样

第三方建筑面积沉降观测所有业态19万

第三方

农民工工资预留账户工程结束后可返还五、报建策划-报建区域划分I区：示范区综合楼、4#、5#楼，1#、2#（示范区，18层以下太仓当地审图，消防备案即可）II区：3#、6#、7#楼（22层苏州审图，同时消防支队审图）III区：8#9#10#楼（22层苏州审图，同时消防支队审图。处于大地块，推迟土地款付款，减少资金占用。）VI区：11-19#楼（二期货量区。）I区II区III区VI区示范区五、报建策划-报建关键节点成立公司、营业执照国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项责任人：张华文2016年6月30日前完成2016年7月6日正在办理2016年7月11日正在办理2016年7月18日正在准备2016年7月21日正在准备2016年7月21日正在准备2016年10月30日预售条件：地上4层2017年11月1日首期于2017年8月1日综合验收通过。完成节点时间示范区+1、2#楼关键节点规划批复7.20规划许可证7.21直接发包+总包合同备案7.20质监安监备案7.21施工许可证7.21消防图审查7.21五、报建策划-两证策划7.4设计方案7.4日照报告7.5土地权属证明7.6环评批复7.6规划评审会7.8立项批复7.12交评批复7.13绿色设计审查表7.13新区初审意见7.5土地权属证明7.8立项批复7.13规划批复7.13绿色设计审查表7.15面积预测报告7.19人防核准决定7.19基础配套费、墙改基金费、散装水泥费缴纳7.19规划服务费缴纳7.20新区规划许可证7.8地勘报告7.11施工图规划核准盖章7.11全套施工图设计7.12勘察合同备案7.12设计合同备案7.13规划批复7.8验资报告7.11施工单位进市备案7.11项目经理、“五大员”备案7.11施工单位信用管理手册7.11项目登记7.15监理备案7.16工程预算书7.18施工合同7.18初步发包方案、直接发包申请7.18国土证7.20规划许可证7.20质监手续办理（7.15五方责任主体签字、7.15预拌砂浆使用备案表及合同、7.21审图合格）7.20安监手续办理（7.181-3-1开工审查表、7.20施工人员意外伤害保险、7.20LBS管理人员考勤表）7.11消防设计专篇及蓝图建设单位营业执照（已完成）7.11设计单位资质及承诺书7.21工程规划许可证7.11用地证7.11施工企业进市备案表7.15监理备案7.15资金证明7.15农民工账户预留协议7.18国土证7.20直接发包、合同备案7.20工伤保险7.20工程合同，监理合同7.20消防合格7.21审图合格7.21规划证7.21质监、安监备案施工图合格证7.21办证所需资料完成时间示范区+1、2#楼五、报建策划-报建关键节点成立公司、营业执照国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项责任人：张华文2016年6月30日前完成2016年7月6日正在办理2016年7月11日正在办理2016年7月18日正在准备2016年7月21日正在准备2016年8月5日正在准备2016年10月30日预售条件：地上4层2017年11月1日首期于2017年8月1日综合验收通过。完成节点时间3、6、7#楼关键节点规划批复7.20规划许可证7.21直接发包+总包合同备案8.5质监安监备案8.7施工许可证8.8消防图审查8.7五、报建策划-两证策划7.4设计方案7.4日照报告7.5土地权属证明7.6环评批复7.6规划评审会7.8立项批复7.12交评批复7.13绿色设计审查表7.13新区初审意见7.5土地权属证明7.8立项批复7.13规划批复7.13绿色设计审查表7.15面积预测报告7.19人防核准决定7.19基础配套费、墙改基金费、散装水泥费缴纳7.19规划服务费缴纳7.20新区规划许可证7.8地勘报告7.25施工图规划核准盖章7.25全套施工图设计7.12勘察合同备案7.12设计合同备案7.13规划批复7.8验资报告7.11施工单位进市备案7.11项目经理、“五大员”备案7.11施工单位信用管理手册7.11项目登记7.15监理备案7.16工程预算书7.18施工合同7.18初步发包方案、直接发包申请7.18国土证7.20规划许可证8.7质监手续办理（7.15五方责任主体签字、7.15预拌砂浆使用备案表及合同、7.21审图合格）8.7安监手续办理（7.181-3-1开工审查表、7.20施工人员意外伤害保险、7.20LBS管理人员考勤表）7.25消防设计专篇及蓝图建设单位营业执照（已完成）7.11设计单位资质及承诺书7.21工程规划许可证7.11用地证7.11施工企业进市备案表7.15监理备案7.15资金证明7.15农民工账户预留协议7.18国土证7.20直接发包、合同备案7.20工伤保险7.20工程合同，监理合同7.20消防合格7.21审图合格7.21规划证7.21质监、安监备案施工图合格证8.7办证所需资料完成时间3、6、7#楼五、报建策划-报建关键节点成立公司、营业执照国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项责任人：张华文2016年6月30日前完成2016年7月6日正在办理2016年7月11日正在办理2016年8月15日正在准备2016年8月22日正在准备2016年8月23日正在准备2016年10月30日预售条件：地上4层2017年11月1日首期于2017年8月1日综合验收通过。完成节点时间8-10#关键节点规划批复7.20规划许可证8.22直接发包+总包合同备案8.22质监安监备案8.22施工许可证8.23消防图审查8.22五、报建策划-两证策划7.4设计方案7.4日照报告7.5土地权属证明7.6环评批复7.6规划评审会7.8立项批复7.12交评批复7.13绿色设计审查表7.13新区初审意见7.5土地权属证明7.8立项批复7.13规划批复7.13绿色设计审查表7.30面积预测报告8.19人防核准决定8.19基础配套费、墙改基金费、散装水泥费缴纳8.19新区规划许可证8.19规划服务费缴纳7.8地勘报告7.15地勘审查报告7.25施工图规划核准盖章7.25全套施工图设计7.12勘察合同备案7.12设计合同备案7.13规划批复8.22规划许可证7.8验资报告7.11施工单位进市备案7.11项目经理、“五大员”备案7.11施工单位信用管理手册7.11项目登记7.15监理备案8.16工程预算书8.18施工合同8.18初步发包方案、直接发包申请8.15国土证8.20规划许可证8.20质监手续办理（7.15五方责任主体签字、7.15预拌砂浆使用备案表及合同、7.21审图合格）8.20安监手续办理（7.181-3-1开工审查表、7.20施工人员意外伤害保险、7.20LBS管理人员考勤表）7.25消防设计专篇及蓝图建设单位营业执照（已完成）7.11设计单位资质及承诺书8.20工程规划许可证7.11用地证7.11施工企业进市备案表7.15监理备案7.15资金证明7.15农民工账户预留协议8.15国土证8.20直接发包、合同备案8.22工伤保险8.22工程合同，监理合同8.22消防合格8.22审图合格8.22规划证8.22质监、安监备案施工图合格证8.228#-10#楼办证所需资料完成时间五、报建策划-重点、难点难点规划沟通、审定，施工图审查；出图速度是否满足报建速度和节拍。无规划证提前开始审图；无审图合格证提前进行合同备案。重点规划批复、工程规划证、施工图设计与审查。合同备案、质监、安监手续环评、立项、开发资质争取缩短沟通审批时间。五、报建策划-已开展的工作注册公司，前期条件资料获取主要事项完成情况确定设计、环评、立项、地勘、绿色建筑咨询等单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同规划设计报建方案图纸、文本报建环评、项目立项、开发资质申报已完成用地许可证、规划许可证办理已完成已完成进行中进行中准备中准备中准备中环境影响评估，交通影响评估、方案设计进行中

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划–里程碑计划四、工程开发—开工示意图六、工程策划-开工示意图货量（万m2）货值（亿）首期10.714.98二期4.716.18合计15.4121.16一期二期四、工程开发—设计计划六、工程策划–计划先行计划先行图纸设计采购招标1、图纸出图先示范区后货量区，先主体后装修。2、根据施工计划倒推图纸使用时间，并预留图审时间；3、专人跟踪，每日反馈图纸进展1、根据施工计划倒推进场时间；2、预留施工单位材料准备时间1、根据施工计划倒推使用时间；2、双人进行用量复核，面积类按1.3倍放量，件数类均预留一件；3、专人跟踪，制定跟踪进度表，每两天追踪到货情况；4、执行出入库登记管理，确保材料合理领用；工作思路：编制总进度计划，找出关键线路，严控关键施工节点，保证计划顺利实施落地。四、工程开发—设计计划设计部门输出成果完成日期南京长江都市板房YJ110及YJ140单体方案07月05日南京长江都市板房装修水电暖图08月05日装修设计院板房装修材料表07月25日板房装修水电条件图07月25日板房装修施工图08月05日板房软装08月15日设计部门输出成果完成日期南京长江都市总平报建版07月10日总平施工图07月15日南京长江都市货量桩基图07月18日货量单体施工图07月25日货量地库图07月25日装修设计院货量装修图09月10日人防设计院人防设计图待定景观设计中心货量景观图08月13日六、工程策划-设计计划样板房关键出图节点制定出图计划原则：各专业输出成果时间均比计划施工时间提前一周以上，保证各专业充分研究设计意图，更好的指导施工。货量区关键出图节点四、工程开发—招标计划序号招标工程名称（样板房）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1室内装修工程2016.09.01综合楼板房暂定2016.07.15未定标序号招标工程名称（示范区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1一期总承包工程2016.07.20一期暂定2016.07.05未定标2一期桩基工程2016.07.12一期暂定2016.07.05未定标3桩基检测工程2016.07.20一期暂定2016.07.05未定标4土方工程2016.07.20整个地块暂定2016.07.05议标，已确定施工单位5机电安装2016.08.15

综合楼及板房暂定2016.07.15建议与腾安议标6铝合金门窗2016.08.20示范区楼栋——建议纳入总包施工范围7锌钢栏杆2016.10.10示范区楼栋2016.08.10选择供货单位未定标8室外供配电招标2016.09.20整个地块当地垄断——9燃气单位2016.09.20整个地块当地垄断——10自来水单位2016.09.20整个地块当地垄断——11弱电：有线电视、网络2016.09.20整个地块当地垄断——六、工程策划-招标计划示范区外总包及桩基招标，零星专业工程区域选择良好合作单位议标。样板房关键招标计划示范区关键招标计划序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）3007月25日08月25日2配电箱2507月15日08月25日3灯具类4007月25日09月05日4开关面板3007月25日08月25日5墙纸3008月05日09月05日6电器类（中央空调）3007月25日08月25日7电器类（抽油烟机、空调等）3007月25日08月25日8精装修类（门、木地板、楼梯扶手、橱柜）4507月25日09月20日9软装类（家具）4508月20日10月05日10软装类（饰品）4508月20日10月05日11抛光砖、仿古砖3007月25日08月25日甲供灯具等六、工程策划-采购计划供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门4507月25日09月10日2淋浴屏风3007月25日09月10日3锌钢组合栏杆3007月25日09月10日甲分包锌钢栏杆等供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件2508月01日08月25日甲指乙供铝合金门窗等采购计划结合施工计划充分考虑供货周期，提前下单，专人跟踪，制定跟踪进度表。四、工程开发—展示区范围、围挡设置六、工程策划-范围、围挡设置二期货量一期货量示范区示范区围挡示范区工地入口工地入口工地入口1、东侧沿兴业路利用原厂区围墙修复后作为施工封闭围墙，节约临设成本。2、尽量把示范区面积设置最大，用围挡将示范区与施工现场隔开，打造示范区至美景观。施工现场围墙设置原则四、工程开发—临时道路与道口设置六、工程策划-临路主入口次入口次入口道路设置原则：1、施工道路形成环路，设置两个出入口，设置三条主临路，确保道路通畅。2、靠综合楼南侧借用市政道路位置，不影响综合楼周边铺贴施工。3、临时道路宽度不少于5m，主干道宽度不少于7m。1#路2#路3#临时路四、工程开发—临时道路与道口设置集装箱六、工程策划-临设临设原则：临设设置在地块北面红线和西侧红线以外，临河搭设。乙方临设做施工单位办公区及生活区，生活区可住750人，我方临设只做生活区，生活区住96人，园艺装修单位可沿禅寺路布置集装箱。甲方临设通行路线工种高峰进场时间木工3208.05钢筋工1507.25瓦工1208.25水电407.25外墙施工人员1009.02管理人员207.20总计750施工单位临设工种高峰进场时间装修809.02园艺309.23绿化809.28六、工程策划—临水1、为确保综合楼的正常使用，综合楼从给水接驳口直接接水，管线独立。2、管线布置充分考虑后期开挖，管线全部沿河道，避免后期施工对管道造成破坏。3、利用兴业路80自来水接驳口水源做为备用水源。1、为确保综合楼的正常使用，综合楼从给水接驳口直接接水，管线独立。2、管线布置充分考虑后期开挖，管线全部沿河道，避免后期施工对管道造成破坏。临水DN80供综合楼供生活区3、利用兴业路80自来水接驳口水源做为备用水源。自来水接驳口自来水接驳口临水DN50综合楼备用水管施工用水施工用水生活区化粪池4、化粪池设置在综合楼东南侧市政绿化带下面，避免受后期施工影响，便于清理。四、工程开发—临时道路与道口设置六、工程策划-临电变压器一级配电箱二级配电箱生活区1、现1#箱变已通电，可供前期临时布置时用电，2#、3#楼正办理开通手续2、采用YJV95铜芯电缆沿红线外靠河边深埋，电缆沿围墙埋设并做警示标示，供电区域见详图所示。3#500kvA4#500kvA2#500kvA3、使用2#箱变提供综合楼及板房用电，再从3#箱变提供备用电源，避免受施工用电影响，4#箱变为后期预留。1#98kvA四、工程开发—临时道路与道口设置六、工程策划–现场塔吊及材料加工区布置材料堆放加工塔吊现场共9台塔吊安装避开管线位置，应在土方开挖过程中安装到位。塔吊布置避开管线及主楼基础，并保证材料堆场及地库在旋转半径内，同时对3#、7#楼塔吊位置及臂长精确设定，确保不覆盖场外高压线，避免后期搭设高压线防护棚费用。四、工程开发—桩基工程示范区桩数约90套，布置两台桩机分别施工，7月12日进场，7月16日施工结束；货量区42米桩长约645套，16米桩长约500套，共五台桩机施工，优先进行主楼及附近副房施工，8月20日全部结束。六、工程策划-桩基工程示范区：开始：2016-07-12结束：2016-07-16货量区：开始：2016-07-20结束：2016-08-20打桩顺序：1、1号桩机打4#楼→泳池→1#楼

2、2号桩机打综合楼→5#楼→6#楼→7#楼3、3号桩机打3#楼→2#楼4、4号桩机打8#楼→9#楼→10#楼

5、5号桩机打11#楼→12#楼→13#楼12144432213555四、工程开发—桩基工程六、工程策划–土方土方平衡原则：1、现场地原貌标高2.2-2.4米；2、抬高±0至5.0米，挖深约2.5米-3.0米，从源头减少土方开挖量并避开深基坑；3、与新城项目形成土方联动，后期地库开挖土方回填至新城项目地库顶板，外运回填仅9元/立方米，节约外运费用用24万元。4、4#、5#楼基础开挖总方量约1550立方，综合楼回填土方量约1600，正好就近取土利用，节约时间和成本。一期挖方区域一期土方开挖地库51691主楼13050合计64741一期土方回填地库29242主楼5438示范区4357示范区禅寺路3872示范区西侧路1472合计44381四、工程开发—工程策划重点六、工程策划–工程重点

第二重点：示范区两栋主楼均为9F，为打造完美开放效果，需完成外立面，外立面砌体及防水可分两段由下而上施工，抗裂及油漆由上而下施工，节约施工时间。

第一重点：示范区范围较小，且两栋主楼均需封顶，为确保示范区施工场地，泳池要提前施工，8月23日之前完成泳池结构施工

第三重点：示范区主楼北侧及东侧离地库边线约10米，为确保后期施工方便，减少支护费用，需同步进行地库施工，确保在9月20日前完成后浇带地库施工。四、工程开发—项目难点图纸设计进度，特别是审图回复速度，将影响取证时间，取证时间延后将导致压缩施工时间；示范区西侧将新建一座长80米，宽34米桥梁，市政桥梁由我司代建，相关报批手续繁琐，时间不定，联系多家单位反映桥梁施工到验收需约5个月，桥梁施工进度将直接