碧桂园集团睢宁项目资金策划会

沪苏区域睢宁项目资金策划汇报人：张玉波2016年10月18日2024/6/14一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划一、项目区位简介市场定位：目标市场为睢宁改善型高端人群；项目位于城北新区板块，紧临县政府；重要节点距离KM时间分钟观音机场4230睢宁高铁站4.25淮徐高速6.58京福线7.410县政府0.81县中心36高速收费站6.68汽车客运站6.38一、项目区位简介新城二甲医院（建设中）枫华丽景五星级酒店（在建）县政府花径公园新城区实验学校（已投入使用）睢宁碧桂园一期艺术馆、博物馆、图书馆、展览馆（建设中）云河公园本案高铁站（规划中）教育配套：新城区实验学校，九年一贯制，新建，名气较弱；医疗配套：新城医院，在建，预计18年建成；景观配套：花径、云河两大公园；商业配套：五星级酒店、生活配套匮乏；公建配套：艺术馆、图书馆、规划馆、博物馆项目位于江苏省徐州市睢宁县北部新城发展区。主城区人口23万；建有徐州唯一机场观音机场，规划有2个高铁站点，距离北侧高铁站约4公里，周边暂无交付居住区；一、项目区位简介占地：2期66.8亩，3期133.7亩容积率：1.44地价：111万/亩总价：2.226亿楼面地价：833元/平供地计划：2016年10月付款时间：8月底12114万，11月付清

7861万，2017年8月清2285万，共计22260万

土地分宗情况：三宗地是否可提前预售：沟通中是否可规划变更：是是否可调整户型：是建筑密度：2期≤24%，3期≤22建筑限高：2期符合方案3期≤55米公建配套：无是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：是地块北至：永昶路地块东至：花径公园地块南至：永安路地块西至：规划路新城实验学校江苏省睢宁高级中学新城医院县政府徐州市田家炳中学睢宁碧桂园本案2024/6/14一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡1336692容积率1.443建筑面积㎡2292404楼面地价元/㎡833二核心经营指标1计划总收入万元1313202计划总支出万元1170203净利润万元14300三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元86002投资峰值万元228003年化自有资金回报率万元166%4成就共享金额万元1900一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-9-22016-10-252016-10-252016-11-252016-12-052017-01-202018-01-302018-01-25竣工1、土地款分期支付简介：8月底12114万，11月付清7861万，2017年8月付清2285万，共计22260万2、项目分期开发简介：无分期开发计划一、项目营销货量铺排及推售计划首推货量后续货量首推货量后续货量序号楼栋+户型套数面积金额均价（㎡）（万元）（元/㎡）117#,18#,20#（Y008T）

306

35,137

20,2225,600232#（YJ140，9F）

36

4,965

3,2276,500333#（YJ140+Y008T，9F）

45

5,339

3,4706,500434#（YJ260，9F）

18

4,884

3,1746,5005BJ260（35#-40#，48#-52）

22

5,570

5,90410,6006G419（41#-47#，53#-59#）

28

4,846

5,13710,600首期小计

455

60,741

41,135-序号楼栋+户型套数面积金额均价（㎡）（万元）（元/㎡）116#,19#,21#,22#(Y008T)

432

50,894

28,5015,600223#、24#、29#、30#(YJ260T)

144

39,148

24,3996,254325#-28#、31#（YJ140T)

180

24,826

16,1376,500460#-65#，73#-77#、84#-88#(BJ260)

32

8,102

8,58810,600566#-72#，78#-83#（G419）

26

4,500

4,77010,6006商业12,6002,0808,000首期小计

815

130,069

84,474-项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域睢宁项目股权架构图睢宁项目合作方式：睢宁碧桂园顺德碧桂园碧享投资中心共享投资有限公司股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称顺德碧桂园碧享投资中心共享投资公司股份占比

85%13%2%利润分配比例85%

13%2%每一天资金成本19.01万每一天管理费用7.13万元每一天年化自有资金成本11.88万元每一天资金占用成本周期开发间接费用与销管费用总额5165万/项目开发周期724天周期年化自有资金成本8600万/项目开发周期724天关键政策梳理—集团内部一、融资方式内部开发贷二、担保方式内部融资：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本内部融资年化6%可贷1年期四、其他暂无关键政策梳理—外部一、融资方式：项目开发贷款，三证报批，四证齐全提款；二、商业按揭：首套房一般20%首付（若有房贷记录则首付比例为30%），2套房要30%首付；首套执行基准利率，二套房利率上浮10%；三、公积金按揭：主体封顶可办理准入手续，地区额度比较紧张，投放周期长；四、预售资金监控：根据工程进度申请使用监管资金，项目完成初始登记全部返还监管资金；五、投资拿地阶段获得的优惠政策：无；六、合作方特殊要求等：暂无。关键政策梳理—睢宁按揭贷款政策一、农业银行：贷款利率：首套执行9折利率，二套无房贷也是9折，二套有房贷款利率上浮10%。首付款：洋房20%，二套无贷款20%，二套有房贷30%（单身、已婚），别墅30%，商铺不能做。二、睢宁农商行贷款利率：首套基准利率，二套房利率上浮10%；首付款：洋房首套单身30%、已婚20%；二套30%；商铺、别墅50%；

三、邮储银行：贷款利率：首套执行9折利率，二套房最低基准1.1倍；首付款：洋房首套20%，已婚20%，二套房首付30%，别墅首付30%。关键政策梳理—睢宁公积金政策一、公积金准入政策：主体封顶可办理准入手续；二、贷款条件：公积金连续缴存6个月以上或累计缴存一年（12个月）才可申请贷款且公积金缴纳金额需达到一定标准才可贷款；（计算公式：月缴额×贷款年限×12×2+余额×2）三、首付款比例：正常20%，办理第二套住房公积金个人住房贷款，购房款首付比例不低于50%；四、贷款利率：执行人民银行规定的利率；五、最高限额：夫妻双方均缴纳公积金：最高可贷30万，一方缴纳公积金：最高可贷24万六、合作方特殊要求等：暂无。需关注：根据一期实际操作经验，当地公积金贷款额度不足，放款困难，建议设定合理的价格拉差，引导客户选择商贷，尽量不使用公积金。专项策划方案—开发贷融资/内部借款项目明细

备注贷款银行江阴农商行

申报金额1.5亿

预计获批时间2017-1-5

贷入计划2017-1-15

还贷计划2018-1-15

难点

利率

苏北地区贷款利率能否满足集团要求利率（上浮or基准）需协调项

证件项目开发部同事需推进各证件的办理，报批及提款条件

一、目标策划—财务回款筹备前期筹备银行按揭：敲定合作银行，与合作银行确定查询征信的操作；公积金购房：确定公积金购房政策及要求和操作流程；签约流程：认购当天签约（集中推售）。落定认购严控中长期及低首付付款方式的使用比例；引导客户选择有利于快速回款的付款方式（例如折扣差异，设定价格拉差）；合作银行配置人员驻场办理按揭业务（集中推售）。楼款催收组织支持(成立追款小组，赏罚分明，责任到人，细化到户);按揭放款，对内与营销部门，对外与银行保持清晰沟通，定期梳理欠款原因，制定回款方案；监控楼款解冻，督促提醒开发根据工程进度及时解冻资金。专项策划方案—监控资金解冻监控资金：全额监控，根据工程进度提取监控资金应对措施：1、跟政府谈判，申请不进行资金全额监管，降低监管资金标准；2、针对一期工程按时交付业主，作为跟政府沟通的有利要素；3、目前通过沟通政府，睢宁地区按照销售面积100元/方监管，针对我司

可否进一步放宽要求。专项策划—第1年现金流分析序号现金流项目第1个月第2个月第3个月第4个月第5个月第6个月第7个月第8个月第9个月第10个月第11个月第12个月回正时间（5个月）一合约销售1楼款收入

12316

92008900887886001134685008500762402开发成本支出5251000130046002800300045004200350038003500327253土地费用支出1212766878482285229284税费支出68451149449347763047247242335薪酬支出70707070707070705606利息支出707070707070704907其他收入/支出二

经营性现金流-12127-1193-8848-130069625749526637453783707640882103153041借款收还贷款3收到股东投入4564564归还股东借款200200三

筹资性现金流456-20015256四

项目净现金流-12127-737-8848-130021962574952663745378370763888210330560专项策划—第1年现金流分析第1年累计净现金流专项策划—项目周期现金流序号现金流项目合计第1年第2年第3年及以后备注一

合约销售

1楼款收入1313207624054372708

2开发成本支出8178632725480001061

3土地费用支出2292822928

4税费支出9751423330182500

5销管支出16255601065

6利息支出905490415

7其他收入/支出2525

二

经营性现金流

14300153041849-2853

1借款收入1500015000

2归还贷款1500015000

3收到股东投入456456

4归还股东借款456200256

三

筹资性现金流

015256-15256

四

项目净现金流

1430030560-13407-2853

一、专项策划—周期现金流