房地产抵押评估操作指引试题附有答案

房地产抵押评估操作指引试题[复制]您的姓名：[填空题]*_________________________________1、借款人或第三人可以将其所有或依法可处分的下列财产作为抵押物：（）[单选题]*A,建筑物和其他土地附着物(正确答案)B,土地所有权C,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律规定可抵押的除外D,权属有争议的房地产2、我行不接受以下房地产作为抵押：（）[单选题]*A,建设用地使用权B,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；C,正在建造的建筑物D,学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(正确答案)3、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的（）同意。[单选题]*A,书面(正确答案)B,口头C,公证4、房地产自身因素不包括：（）[单选题]*A,土地面积B,土地形状C,土地开发程度D,人口因素(正确答案)5、房地产外部因素不包括：（）[单选题]*A,人口因素B,制度因素C,经济因素D,房地产实物、权益和区位状况的因素(正确答案)6、（）指根据与评估对象相似的房地产的成交价格来求取评估对象价值的方法。[单选题]*A,市场法(正确答案)B,收益法C,成本法D,假设开发法7、市场法适用对象为：（）[单选题]*A,特殊厂房B,码头C,古建筑D,住宅(正确答案)8、（）是根据评估对象的预期收益来求取评估对象价值的方法。[单选题]*A,市场法B,收益法(正确答案)C,成本法D,假设开发法9、收益法常用的公式为：V=A/R*[1-1/(1+R)^n][单选题]*其中V为（）A,收益价格(正确答案)B,年净收益C,折现率D,可获收益年限10、无风险报酬率一般以（）定期存款利率计算。[单选题]*A,一年期(正确答案)B,半年期C,3个月D,两年期场利率取值为上一年7天债券质押式回购利率的平均值，总行每()公布一次。[单选题]*A,周B,月C,季度D,年(正确答案)12、可获收益期限是指预计评估对象未来可获取收益的时间，一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定，取二者（）。[单选题]*A,较低者(正确答案)B,较高者C,平均数13房地产市场价值=房地产重新购建价格-()[单选题]*A,房地产折旧(正确答案)B,土地取得成本C,开发成本D,建筑物的折旧年限年折旧额是指（）[单选题]*A,假设建筑物在经济寿命期间内每年折旧的金额。(正确答案)B,建筑物当初购置时的价值。C,建筑物自竣工日期起至估价时点为止的年数。D,建筑物对房地产价值有贡献的时间。15、简易结构的工业用房的折旧年限约为（）年；[单选题]*A,10-15(正确答案)B,15-20C,20-30D,30-5016、钢混结构的工业用房的折旧年限约为（）年[单选题]*A,10-15B,15-20(正确答案)C,20-30D,30-5017、简易结构的非工业用房的折旧年限约为()年[单选题]*A,10-15B,15-20(正确答案)C,20-30D,30-5018、成本法是求取评估对象在评估时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取评估对象价值的方法。[单选题]*A,市场法B,收益法C,成本法(正确答案)D,假设开发法19、()是指假设在评估时点重新取得全新状况的评估对象的必要支出，或者重新开发全新状况的评估对象的必要支出。[单选题]*A,重新购建价格(正确答案)B,土地取得成本C,开发成本D,房地产折旧20、()是预测评估对象开发完成后的价值和后续必要支出及应得利润来求取评估对象价值的方法。[单选题]*A,市场法B,收益法C,成本法D,假设开发法(正确答案)（）是在政府确定并公布了基准地价的地区（详见可查询中华人民共和国国土资源部官方网站），利用有关调整系数对评估对象宗地所在位置的基准地价进行适当的调整来求取评估对象宗地价格的方法。[单选题]*A,市场法B,收益法C,成本法D,基准地价修正法(正确答案)对于评估标的为纯土地的（地上无建筑物），应采用（）与以上另一种评估方法进行综合评估。[单选题]*A,市场法B,收益法C,成本法D,基准地价修正法(正确答案)23、有条件选用（）进行评估的，应以市场法为主要的评估方法。[单选题]*A,市场法(正确答案)B,收益法C,成本法D,基准地价修正法24、收益性房地产的评估，应选用()作为其中的一种评估方法。[单选题]*A,市场法B,收益法(正确答案)C,成本法D,基准地价修正法25、具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。[单选题]*A,市场法B,假设开发法(正确答案)C,成本法D,基准地价修正法二、多选题1,房地产抵押评估，是指我行在办理信贷业务过程中，为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定，并形成报告的过程。[单选题]*分析(正确答案)估算判定评分为规范房地产抵押评估行为，保证房地产抵押评估质量，维护我行及抵押权人的合法权益，防范信贷风险，根据（），(),(),()等法律法规，制定本操作指引。[单选题]*A,《中华人民共和国民法典》(正确答案)B,《中华人民共和国城市房地产管理法》C,《房地产估价规范》D,《房地产抵押估价指导意见》房地产抵押评估应当遵守(),(),(),(),()的原则。[单选题]*A,独立(正确答案)B,客观C,公正D,合法E,谨慎房地产抵押评估对象为()、()、()等。[单选题]*A,土地(正确答案)B,已建造完成的建筑物C,在建工程借款人或第三人可以将其所有或依法可处分的下列财产作为抵押物：[单选题]*A,建筑物和其他土地附着物；(正确答案)B,建设用地使用权C,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；D,正在建造的建筑物；我行不接受以下房地产作为抵押：[单选题]*A,土地所有权(正确答案)B,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律规定可抵押的除外C,权属有争议的房地产D,学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；E,列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；F,已依法公告列入征收范围的房地产被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物；影响房地产价格的因素可分为房地产()和房地产()。[单选题]*A,自身因素(正确答案)B,外部因素C,内部因素房地产自身因素是指构成房地产()、()和()的因素。[单选题]*A,实物(正确答案)B,权益C,区位状况D,经济地产自身因素包括(),(),(),()等因素。[单选题]*A,土地面积、土地形状、土地开发程度、(正确答案)B,建筑规模、建筑结构、装修装饰、维护情况和完损情况C,房地产权利及其行使的限制、房地产使用管制、土地的规定用途、容积率、D,房地产位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观房地产外部因素可分为(),(),(),()等。[单选题]*A,人口因素(正确答案)B,制度因素C,经济因素、D,社会因素常用的房地产评估方法有(),(),(),(),()等。[单选题]*A,市场法(正确答案)B,收益法C,成本法D,假设开发法E,基准地价修正法市场法中选取的相似房地产即与评估对象在(),(),(),()等相同或相似的房地产。[单选题]*A,建筑结构(正确答案)B,规模、区位、C,用途D,权利性质、档次市场法适用对象为：数量多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如(),(),()。[单选题]*A,住宅、写字楼(正确答案)B,商铺、标准厂房C,房地产开发用地。D,幼儿园，学校市场法不适用的对象为：数量很少的房地产，如特殊厂房、码头、古建筑等；可比性差的房地产，如在建工程；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。[单选题]*A,数量很少的房地产，如特殊厂房、码头、古建筑等(正确答案)B,可比性差的房地产，如在建工程C,很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等D,数量多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产如住宅15、市场法评估的步骤：[单选题]*A,搜集交易实例；(正确答案)B,选取可比实例；C,对可比实例的成交价格进行统一单价、统一单位面积等的换算处理，建立价格可比基础；D,进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等因素修正，将可比实例价格调整为正常价格；E,求出比准价格，即把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价格综合为一个比准价值。16、收益法适用的对象为收益性房产，包括(),(),(),()等能产生收益的房产或具有潜在收益的房产。[单选题]*A,住宅(正确答案)B,写字楼C,商铺D,旅馆17、运用收益法评估的步骤：[单选题]*A,搜集有关收入和费用的数据资料；(正确答案)B,估算有效毛收入、运营费用、净收益；C,确定未来收益期限和折现率；D,运用公式计算收益价值。18、成本法适用的对象：(),(),(),()以及很少发生交易又没有经济收益或没有潜在经济收益的房地产等。[单选题]*A,新近开发完成的房地产(正确答案)B,可假设重新开发的现有房地产C,正在开发的房地产（即在建工程）D,计划开发的房地产19、运用成本法评估的步骤：[单选题]*A,收集相关成本（包括土地成本、开发成本、管理费用等）数据资料(正确答案)B,估算重建价格和折旧C,求出评估对象的价值D,运用公式计算收益价值20、运用假设开发法的步骤：[单选题]*A,调查待开发房地产的基本情况；(正确答案)B,选择最佳的开发利用方式；C,估计开发建设期；D,预测开发完成后的房地产价值；E,估算开发建设成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润；F,求出评估对象价值。假设开发法适用对象为具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，包括(),(),()等。[单选题]*A,可供开发的土地(正确答案)B,在建工程C,可重新开发的旧房D,写字楼22、运用基准地价修正法评估应按下列步骤进行：[单选题]*A,搜集有关基准地价的数据资料；(正确答案)B,确定评估对象所处地段的基准地价；C,进行交易日期修正、区域因素修正以及个别因素修正；D,求出评估对象宗地价格。23、房地产评估一般按以下程序进行：[单选题]*A,明确评估对象，了解评估对象的基本情况，包括实物状况、权益状况和区位状况等情况。如对抵押物能否办理抵押登记有疑问，应向国土资源管理局或房管局咨询抵押物能否落实有效抵押。(正确答案)B,实地查勘评估对象，检查、观察评估对象的情况，包括评估对象所在区位、内外部状况、周围环境和景观等情况。C,根据评估对象的基本情况及评估的目的，确定合适的两种或两种以上的评估方法。D,收集评估相关资料，包括评估对象的基本资料、选用评估方法的相关资料、影响评估结果的相关资料等。E,运用选定的两种或以上的评估方法分别估算出两个价格，取两价格的平均值，再根据已知对评估对象的影响因素（包括积极因素及消极因素）进行修正，确定一个明确市场价格，再减去法定优先受偿款，求取评估对象的最终评估价值。F,形成《房地产抵押评估报告书》（附件1），须在报告书中详细说明评估时点、评估过程及方法等，并在调查报告中简单说明选取的评估方法及评估过程。出租用房地产，年净收益为租赁收入扣除(),(),(),()后的收益。[单选题]*A,维修费(正确答案)B,管理费C,保险费D,税金运用成本法评估时，收集相关成本数据资料包括：(),(),()[单选题]*A,土地成本(正确答案)B,开发成本C,管理费用D,年折旧额判断题[单选题]*以建筑物抵押的，该建筑物占用范围的建设用地使用权一并抵押。A,正确(正确答案)B,错误乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押。[单选题]*A,正确B,错误(正确答案)3、我行一般情况下不接受按份抵押的房地产。[单选题]*A,正确(正确答案)B,错误4、以享受国家优惠政策购买的房地产用作抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。[单选题]*A,正确(正确答案)B,错误5、预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。[单选题]*A,正确(正确答案)B,错误6、不同的影响因素及其变化，对房地产价格的影响程度不同，因此，在评估房地产价格时需要把握各种影响因素，准确评估房地产价格。[单选题]*A,正确(正确答案)B,错误7、收益法常用的公式为：V=A/R*[1-1/(1+R)^n][单选题]*A,正确(正确答案)B,错误8、无风险报酬率一般以一年期定期存款利率计算[单选题]*A,正确(正确答案)B,错误9、市场利率取值为上一年7天债券质押式回购利率的平均值，总行每季度公布一次。[单选题]*A,正确B,错误(正确答案)10、成本法是求取评估对象在评估时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取评估对象价值的方法。[单选题]*A,正确(正确答案)B,错误11、折旧是指各种原因造成的评估对象价值的实际减损。[单选题]*A,正确(正确答案)B,错误12、钢混结构的非工业用房的折旧年限约为20-30年。[单选题]*A,正确B,错误(正确答案)13、假设开发法是预测评估对象开发完成后的价值和后续必要支出及应得利润来求取评估对象价值的方法。[单选题]*A,正确