山东省城镇老旧小区改造标准

前言

为贯彻《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国

办发〔2020〕23号）关于城镇老旧小区改造的决策部署，落实《山东省深入推

进城镇老旧小区改造实施方案》，编制组经试点探索、项目实践，编制本标准。

本标准主要内容：1.总则；2.术语；3.基本规定；4.基础类改造；5.完善类

改造；6.提升类改造；7.组织实施；8.长效管理；9.群众满意度评价。

本标准由山东省住房和城乡建设厅负责管理，山东省建筑设计研究院有限公

司负责具体内容的解释。在执行过程中若有意见和建议，请及时反馈至山东省建

筑设计研究院有限公司（地址：济南市市中区小纬四路2号，邮编：250001，电

话邮箱：shizheng@）。

主编单位：山东省建筑设计研究院有限公司

山东省建筑科学研究院有限公司

参编单位：山东省建设发展研究院

同圆设计集团有限公司

山东大学土建与水利学院

青岛腾远设计事务所有限公司

山东鲁商创新发展有限公司

泛华建设集团有限公司

山东碧汀智能科技有限公司

山东东信塑胶科技有限公司

本标准主要起草人员：

本标准主要审查人员：

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目录

1总则............................................................................................................................1

2术语............................................................................................................................2

3基本规定....................................................................................................................4

4基础类改造................................................................................................................5

4.1供水.....................................................................................................................5

4.2供电.....................................................................................................................5

4.3燃气.....................................................................................................................6

4.4供热.....................................................................................................................7

4.5排水管网.............................................................................................................7

4.6消防设施.............................................................................................................8

4.7安防设施.............................................................................................................8

4.8道路更新.............................................................................................................9

4.9绿化.....................................................................................................................9

4.10光纤入户及管线规整.....................................................................................10

4.11建筑物修缮.....................................................................................................11

4.12公共照明..........................................................................................................11

4.13环卫设施.........................................................................................................11

4.14拆违拆临.........................................................................................................12

4.15特色风貌.........................................................................................................12

5完善类改造..............................................................................................................14

5.1社区综合服务站...............................................................................................14

5.2物业管理与服务用房.......................................................................................14

5.3公共活动场地...................................................................................................15

5.4无障碍及适老化改造.......................................................................................15

5.5非机动车停车棚及充电设施...........................................................................15

5.6机动车停车位（场、库）...............................................................................16

5.7海绵化改造.......................................................................................................16

5.8建筑节能改造...................................................................................................17

5.9加装电梯...........................................................................................................17

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5.10邮件、快件送达设施.....................................................................................18

5.11文化休闲设施.................................................................................................18

6提升类改造内容......................................................................................................19

6.1一般规定...........................................................................................................19

6.2老年服务站.......................................................................................................19

6.3托儿所、幼儿园...............................................................................................19

6.4社区卫生服务站...............................................................................................19

6.5小超市、便利店...............................................................................................20

6.6便民商业网点...................................................................................................20

6.7社区食堂...........................................................................................................20

6.8信息发布设施...................................................................................................21

6.9智慧住区...........................................................................................................21

7组织实施..................................................................................................................22

7.1居民意愿调查...................................................................................................22

7.2改造方案编制...................................................................................................22

7.3质量安全...........................................................................................................22

7.4项目验收...........................................................................................................23

8长效管理...................................................................................................................24

9群众满意度评价.......................................................................................................25

附录A《城镇老旧小区改造居民意愿调查表》....................................................26

附录B《城镇老旧小区改造方案》........................................................................28

附录C《城镇老旧小区改造居民满意度评价表》................................................31

本标准用词说明..........................................................................................................32

引用标准名录..............................................................................................................33

附：条文说明..............................................................................................................35

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1总则

1.0.1为规范山东省城镇老旧小区（以下简称“老旧小区”）改造，提升城镇居民

居住环境和生活品质，补齐基础服务设施和环境短板，完善改造后小区物业管理

和服务，制定本标准。

1.0.2本标准适用于山东省行政区域内的城镇老旧小区改造项目。

1.0.3老旧小区改造除应符合本标准规定外，尚应符合国家和我省现行有关标准

的规定。

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2术语

2.0.1老旧小区（oldcommunity）

2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、

市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住

宅小区。不包括拟对居民进行征收补偿安置或者拟以拆除新建（含改建、扩建、

翻建）方式实施改造的住宅。

2.0.2老旧小区改造（thereconstructionoftheoldcommunity）

对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升的

活动（不含住宅拆除新建）。

2.0.3基础类改造（basicrenovation）

满足居民安全需要和基本生活需求的改造，主要包括建筑物修缮、水电气暖、

管线规整、光纤、排水、道路、绿化、照明、环卫、消防、安防、拆违拆临等。

2.0.4完善类改造（advancerenovation）

满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造，主要包括社区党群服务

中心、社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场（库、位）、文化休

闲设施、体育健身设施、无障碍及适老化改造等。

2.0.5提升类改造（perfectrenovation）

丰富社会服务供给和提升居民生活品质的改造，主要包括增设养老、托育、

医疗、家政、商业设施以及智慧住区建设等。

2.0.6修缮（repairing）

为保持和恢复既有房屋的完好状态，以及提高其使用功能，进行维护、维修、

改造的各种行为。

2.0.7附属设施（affiliatedfacilities）

依附于建筑主体，为完善建筑功能而在建筑上设置的设施设备，包括安防设

备、照明设备、监控设备、通信设备、给水排水设备等。

2.0.8建筑外立面附加设施（buildingfacadesadditionalfacilities）

房屋竣工交付使用后，在房屋建筑外墙立面（包括屋面）所设置的房屋附加

设施。本标准主要指空调外机支架、折叠式遮阳篷、雨篷、晾衣架、户外广告设

施、店招店牌、窗台花架、避雷设施等。

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2.0.9无障碍设施（barrier-freestructures）

保障人员通行安全和使用便利，与民用建筑工程配套建设的服务设施。

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3基本规定

3.0.1老旧小区改造应注重保护生态环境，防止污染和破坏环境。

3.0.2老旧小区改造应与城市发展规划相适应，统筹考虑群众生产生活需要，与

城市更新、旧城改造、棚户区改造等协调推进，并符合国土空间规划、城市总体

规划、控制性详细规划、专项规划等相关规定。

3.0.3老旧小区改造应综合考虑防火、抗震、防洪、防空、抗风雪、雷击等防灾

安全措施。

3.0.4老旧小区改造前应充分征求居民改造意愿，编制科学、合理、可操作的改

造实施方案。

3.0.5老旧小区改造应采用健康、节能、节水、节材的绿色低碳环保技术。

3.0.6老旧小区改造应保护和利用具有历史价值的优秀建筑、古树名木、街巷道

路和特色景观等。涉及历史文化街区、文物保护单位及历史建筑的老旧小区改造

应符合现行国家标准《历史文化名城保护规划标准》GB/T50357及山东省有关

历史文化街区管理的规定。

3.0.7老旧小区改造工程应实施全过程质量安全监管。

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4基础类改造

4.1供水

4.1.1供水管网改造前应查清原有管道走向、各管段管径、长度、配水点种类、

设计流量等。

4.1.2供水管网改造包括对既有供水管网进行修复、更换或优化管道走向。当既

有供水管网存在以下情形时，应进行修复或更换：

1给水管材、设备不符合国家卫生标准和相关政策要求；

2给水管道使用年限较长，存在跑、冒、滴、漏现象，阀门锈蚀、漏水；

3二次供水设施不符合相关卫生和安全标准；

4配水点压力小于0.1MPa，或在运行工况压力条件下，流量小于器具额定流

量的80％。

4.1.3供水管网改造应充分利用市政管网的水压直接供水。当水压、水量不满足

要求时，应设置贮水调节和加压装置，设置储水调节装置时不应影响市政供水系

统。

4.1.4供水管网改造应选用供水安全、结实耐久、节能节水的管道及设备；当条

件允许时，可实施直饮水工程，提高用水品质。

4.1.5设置室外消火栓的室外给水管，管径不得小于100mm。

4.1.6供水管网改造后应实现分户计量。

4.1.7供水管网改造后应保证供水水质、水量、水压稳定可靠，满足小区居民用

水基本要求。

4.2供电

4.2.1供配电改造前应对原有电气系统进行现场勘察，查明原有线路敷设方式和

路径、线路所接负荷容量，线路上保护器件、计量表的规格型号及安装位置。

4.2.2供电设施改造包括对既有供电设施进行修复、更换或优化，当既有供电设

施存在以下情形时，应进行修复或更换：

1供电设施有安全隐患；

2供电设施超期运行、设备老化、容量偏小；

3国家明确淘汰的产品；

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4供电架空线路影响市容市貌。

4.2.3原配电箱（板）、弱电箱等安装位置环境不良的，修缮时应将其移装于干

燥、通风、安全及便于维修的部位。

4.2.4现有架空敷设的低压电缆敷设方式应视小区工程条件、环境特点和电缆类

型、数量等因素，优先采用穿管保护直接埋地敷设的方式进行改造，满足运行可

靠、便于维护和技术经济合理的要求。确因条件限制无法埋地的应进行规范梳理。

4.2.5既有接地故障保护系统修缮时，不应对原设计进行随意改动。原配电系统

无接地故障保护的，在修缮时应设置接地故障保护，并应与配电线路保护相适应。

新设置的接地故障保护应按现行国家标准《民用建筑电气设计标准》GB51348

的有关规定执行。

4.2.6现有防雷装置由于土建修缮施工而受到影响的，应按原样拆换或修复，并

应保证其电气连续性。

4.2.7进行一户一表改造时应采用智能电能表，满足阶梯电价及分时计费需求。

4.2.8供电设施改造后，电力电缆及电线、接闪器、人工接地装置等材料应符合

现行国家标准的规定。

4.3燃气

4.3.1老旧小区未通管道燃气但具备增设条件的，应增设燃气管道。新增燃气管

道布置应符合防火、防爆等安全要求。

4.3.2燃气设施所使用的材料和设备应满足节能环保及系统介质特性、功能需求、

外部环境、设计条件的要求。设备、管道及附件的压力等级不应小于系统设计压

力。

4.3.3用户燃气管道设计工作年限不应小于30年。预埋的用户燃气管道设计工作

年限应与该建筑设计工作年限一致。

4.3.4用户燃气管道的安装不得损坏建筑的承重结构及降低建筑结构的耐火性能

或承载力。

4.3.5外立面改造应充分考虑燃气管道维修净距。

4.3.6燃气设施的施工、运行维护和抢修等场所及重要的燃气设施应设置规范、

明显的安全警示标志。

4.3.7使用管道供应燃气的用户应设置燃气计量器具。

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4.3.8老旧小区燃气管道改造应由城镇燃气供应单位负责设计、改造。

4.3.9改造后的燃气设施应实现供气连续稳定，运行安全，符合国家能源、生态

环境、土地利用、防灾减灾、应急管理等政策要求。

4.4供热

4.4.1未实现集中供热的老旧小区，要根据相关规划配套建设供热管网及运行维

护必要设施。

4.4.2供热单位应按照《城镇供热系统运行维护技术规程》CJJ88的规定，对现

有供热系统定期按照操作规程和维护保养规定进行维护和保养。

4.4.3供热设施出现跑、冒、滴、漏、堵等问题应由供热单位即时处理。对不符

合安全使用条件的供热管道，应及时停止使用，经修复或更新后方可启用。

4.4.4供热改造时使用的材料和设备应满足系统功能、介质特性、外部环境等设

计条件的要求。设备、管道及附件的承压能力不应小于系统设计压力。

4.4.5热水供热管道的设计工作年限不应小于30年，蒸汽供热管道的设计工作年

限不应小于25年。

4.4.6供热改造工程施工现场及重要的供热设施，应有规范、明显的安全警示标

志。

4.4.7供热工程正常运行过程中产生的污染物和噪声应符合现行国家标准《供热

工程项目规范》GB55010等相关规范的规定，并应防止热污染对周边环境和

人身健康造成危害。

4.4.8改造后的供热管网，应满足稳定供热、节能高效的要求。

4.5排水管网

4.5.1排水管网改造前应对既有排水系统进行现场勘察，查明既有排水管路雨污

分流情况、管线敷设方式和路径、管材等情况。

4.5.2小区排水管网改造应采用雨污分流。

4.5.3采用国家禁用淘汰产品、建设标准低、使用时间长、堵塞破损的排水管道

及附属设施，应进行局部维修或整体更换，并接入市政管网。

4.5.4小区室外排水管网系统，宜采用埋地排水塑料管和塑料排水检查井。检查

井内应设置防坠网。

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4.5.5小区内室外排水管道管径应经水力计算确定，且室外污水排水干管最小管

径不得小于200mm，室外雨水排水干管最小管径不得小于300mm。

4.5.6老旧小区雨水管网改造宜与海绵城市建设相结合、整体实施，因地制宜采

用海绵城市相关技术，提高小区的雨水积存和蓄滞能力（此条放在海绵化改造

中）。

4.5.7社区食堂或其他设施排放的含油污水应经隔油处理后排入污水管道。

4.5.8城镇已建有污水收集和集中处理设施时，分流制排水系统不应设置化粪池。

4.6消防设施

4.6.1消防设施改造前应对小区内既有消防设施进行现场勘察，查明建筑防火及

疏散设施、消防及给水、防烟及排烟设施、电器与通讯、自动灭火系统、火灾自

动报警系统、移动式灭火器材等设施配置和运行情况。

4.6.2消防设施应定期维护保养，保证正常使用；当存在超期使用、锈蚀损坏、

缺失等现象时，应进行更换或补充。

4.6.3室外消火栓的设置间距不应大于120m，保护半径不应大于150m。

4.6.4住宅楼每层的公共部位建筑面积超过100m2时，应设置1具1A的手提式

灭火器，每增加100m2时，增配1具1A的手提式灭火器。

4.6.5小区内新增的非机动车充电桩，应按规定配置消防设施并统一管理。

4.6.6改造后消防设施的设置除应符合本标准规定外，尚应符合《建筑设计防火

规范》GB50016、《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974、《建筑灭火

器配置设计规范》GB50140等现行国家标准的规定。

4.7安防设施

4.7.1安防设施改造前，应对小区安防设施现状进行诊断评估。

4.7.2安防设施改造应充分利用小区内既有系统及设施设备资源，进行局部或整

体改造。

4.7.3改造应结合小区管理周界合理设置出入口控制系统、视频监控系统、火灾

自动报警系统、周界入侵报警系统、停车库（场）管理、广播等安防设施。

4.7.4封闭式小区机动车出入口应设置停车库（场）安全管理系统，非机动车和

人员出入口应设置出入口控制装置，实现对出入小区车辆和人员的管理。

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4.7.5重要设备间（包括水、电、气、热、通信等设备间）宜安装入侵报警装置

和出入口控制装置。

4.7.6视频监控系统应满足对重点防护部位和区域的监视，监视图像应能清晰显

示人员出入、活动和车辆的通行等情况。

4.7.7封闭小区宜安装周界入侵报警系统，并应与周界的形状和出入口设置协调，

不留盲区。

4.8道路更新

4.8.1改造前应对小区内既有道路进行现场勘察。当小区内道路出现破损、龟裂、

坑槽、沉陷等问题，应按照现行国家标准《城镇道路养护技术规范》CJJ36的相

关要求进行评价。

4.8.2小区内道路上井盖缺失、破损、井口下沉或者凸起超出误差范围、井口周

边路面龟裂破损、井墙损坏时，应及时维修、更换。井盖宜采取防盗、防坠落措

施。

4.8.3道路改造宜与管线改造、海绵化改造同步设计、同步施工。道路横断面设

计应优化道路横坡坡向、路面与道路绿化带及周边绿地的竖向关系，便于径流雨

水汇入绿地内低影响开发设施。路面排水宜采用生态排水方式。

4.8.4小区道路应明确消防通道。消防通道应按规定设置鲜明醒目的标志标线、

警示牌等，并定期维护。

4.8.5穿过建筑物或进入建筑物内院的消防车通道，不应设置影响消防车通行和

人员安全疏散的设施。采用封闭式管理的消防车通道出入口，应落实在紧急情况

下立即打开的保障措施，确保不影响消防车通行。

4.8.6改造后的小区内路网系统应与城市道路交通系统有机衔接，满足消防、救

护等车辆通达要求，步行系统实现连续、安全、符合无障碍要求。

4.9绿化

4.9.1改造前应对老旧小区内功能分区、基础设施、植物配置等进行勘察并对相

关数据进行梳理分析，根据调查分析结果和居民需求确定改造方案。

4.9.2老旧小区存在以下情形时，应进行绿化改造：

1非法侵占绿地；

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2高大乔木遇强风有折断危险；

3树木与地基、路灯、地下管线等设施距离过近，超出规范距离；

4原有绿地苗木损坏严重，植株缺株，地表裸露；

5小区绿化档次风格不一、整体观感不佳；

6绿化设施落后及损坏；

7小区绿化管理差，没有养护或养护管理不到位。

4.9.3老旧小区绿化改造应采用集中与分散、大小相结合的布局方式，根据实际

增加公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地等面积。

4.9.4集中绿地应设置一定面积的活动场地。

4.9.5绿地改造应结合老旧小区实际完善浇灌系统及水源，提高非传统水源使用

效率。

4.9.6老旧小区绿化改造应选择本地适用的植物品种，合理保留和利用原有植被

和绿地，对古树名木建档挂牌，明确保护要求和措施。

4.9.7绿化改造应结合老旧小区内建筑采光和季节变化，优化绿地空间布局，强

化植物景观空间效果，改善居住景观环境，满足居民户外活动需要。

4.10光纤入户及管线规整

4.10.1老旧小区进行管线规整前，应查明原有弱电设备、系统构成和管线敷设等

情况。

4.10.2老旧小区内（含楼道内外）明设的电线、通信光缆、有线电视等线路应进

行规整梳理。有条件的老旧小区，应全部埋地敷设室外管线。

4.10.3老旧小区的弱电设施损坏时，应按照不低于原设计的标准进行修缮或更

换。

4.10.4老旧小区通信设施应避免重复建设，宜采用光纤入户的接入方式进行改

造。

4.10.5老旧小区光纤到户通信设施工程的改造设计，应满足多家电信业务经营机

构平等接入、用户自由选择电信业务经营者的要求。

4.10.6老旧小区通信网络应满足居民日常生活及智慧住区应用需求，并预留新一

代业务发展的容量，以满足小区未来网络升级及5G建设需求。

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4.11建筑物修缮

4.11.1建筑物修缮之前，应对建筑物功能、建成年代、使用年限、损坏部位及损

坏程度进行检查、勘测，根据居民意见确定修缮方案，做到安全适用、经济合理、

技术先进。

4.11.2建筑物修缮除应符合本标准规定外，尚应符合现行标准《民用建筑修缮工

程查勘与设计标准》JGJ/T117的规定；当修缮条件不具备时，不应低于原建造

时的标准进行修缮。

4.11.3建筑物修缮应保证建筑物本体的结构安全，且不得破坏屋面和外立面的既

有保温层。

4.11.4建筑物修缮应保证建筑外观的整体性，其形式、用料、色泽应与周边环境

相协调，突出建筑风格与特色，色彩宜欢快明亮，避免暗淡沉闷。

4.11.5建筑物外立面改造时宜将外立面附加设施统一规划设置，保持建筑外立面

整齐美观。

4.12公共照明

4.12.1老旧小区内照明设施存在损坏、缺失或未按标准设置时，应进行改造。

4.12.2老旧小区内公共区域的照明设施应采用节能灯具，具备分时自动控制功

能。

4.12.3楼梯间照明设施应具备声、光、红外控制功能。

4.12.4老旧小区内道路宜按人行道路要求改造照明系统，兼顾机动车交通需求，

并应符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034的规定；与城市道路相

连的老旧小区道路宜按机动车道路要求改造照明系统，兼顾行人交通需求，并应

符合现行国家标准《城市道路照明设计标准》CJJ45的规定。

4.12.5小区内及其附近道路的照明，应合理选择灯杆位置、光源、灯具及照明方

式，在居住建筑窗户外表面产生的垂直面照度和灯具朝居室方向的发光强度最大

允许值应符合现行行业标准《城市夜景照明设计规范》JGJ/T163的规定，必要

时应对灯具采取相应的遮光措施。

4.13环卫设施

4.13.1老旧小区内环卫设施存在破损严重或缺失、分布不合理、设置位置不符合

使用和清运要求、影响消防安全等情形时，应进行改造。

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4.13.2垃圾收集设施应满足垃圾分类投放、分类收集的要求，与分类运输方式相

适应。

4.13.3生活垃圾收集设施的规模应根据服务区域人口规模、分类垃圾清运量、收

集频次等综合确定。

4.13.4垃圾收集设施位置应便于垃圾分类投放和收运车辆安全作业、不应占用消

防通道和盲道。

4.13.5垃圾收集设施建设和运行过程中应有效控制噪声、污水、臭气和垃圾等二

次污染，并满足消防安全要求。

4.13.6老旧小区内新增的废物箱、垃圾桶/箱应采用标准规格，且应满足防雨、

耐腐蚀、密闭的要求。

4.14拆违拆临

4.14.1拆违拆临应坚持安全、快速、经济、扰民小的原则，对私搭乱建、超期使

用的临时性建筑物、构筑物、设施等依法进行拆除，确保人身和财产安全。

4.14.2老旧小区应及时拆除、清理楼宇公共空间和疏散通道内的乱堆杂物及墙体

违规附着物，恢复原有使用功能。

4.14.3拆除工程有关单位的技术装备条件和安全操作流程，应按照现行行业标准

《建筑拆除工程安全技术规范》JGJ147的规定执行。

4.15特色风貌

4.15.1老旧小区改造应注意挖掘小区特色、历史文化，结合城市风貌、建筑类别

等基础条件，建设文化、绿色、智慧、和谐、幸福小区，增强小区居民的认同感

和融入感。

4.15.2老旧小区改造应结合小区主出入口、围墙、建筑外立面、景观构筑物、绿

化、照明等对环境景观风貌进行综合改造和提升设计。

4.15.3改造后的小区整体色彩与色调应与小区周边环境和城市整体风貌相协调。

4.15.4小区主出入口应进行美化，在显著位置设置标识牌，张贴总平面图、道路

引导指示牌等。

4.15.5老旧小区围墙修缮时可通过设置文化墙等方式进行改造提升。改造后的老

旧小区因安全需要设置围墙的，围墙形式以通透式为主，造型、色调、材质等设

计应与小区特色及周围环境相融合。

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4.15.6老旧小区道路更新应延续原有的城市肌理，保留和利用具有历史文化价值

的街道。

4.15.7老旧小区绿地景观改造应因地制宜地进行文化资源挖掘利用，形成小区中

独具特色的场所符号。

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5完善类改造

5.1社区综合服务站

5.1.1改造前应对小区及周边社区综合服务站配置情况进行现场摸底调查，根据

小区服务人口规模、住宅建筑数量、供需匹配关系、居民需求、确定社区综合服

务站增补或改造的可行性方案。

5.1.2社区综合服务站（含党群服务中心）功能包括：社区服务大厅、警务室、

社区“两委”办公用房、居民活动用房、阅览室、会议室等。

5.1.3社区综合服务站宜以居民步行5分钟～10分钟为原则，按“5分钟生活圈居

住区”规划建设要求配套。

5.1.4社区综合服务站应根据当地建设标准进行建设和改造，统一外观标识和功

能布局。

5.1.5社区综合服务站宜与社区卫生、文化、教育、体育健身、老年人日间照料

等统筹建设，发挥社区综合服务效益。

5.1.6社区综合服务站应设置在交通便利、方便居民出入、便于服务辖区居民的

地段，并符合无障碍要求。

5.1.7社区综合服务站应按照现行国家标准《城市居住区规划设计标准》GB

50180及《城市社区服务站建设标准》建标167的规定执行。

5.2物业管理与服务用房

5.2.1改造前应对小区内物业服务情况进行摸底调查，根据物业服务小区总建筑

面积、小区服务人口规模、设施设备数量、小区建设情况、居民需求等确定物业

管理与服务用房增补或改造的可行性方案。

5.2.2物业管理与服务用房宜以居民步行距离不大于300m为原则，按“居住街

坊”设施规划建设要求配套。

5.2.3物业管理与服务用房的配置应当符合下列规定：

1建筑面积因地制宜确定，可参照改造工程项目总建筑面积的千分之二配置；

2具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

5.2.4可通过购置、改建、扩建小区闲置房屋，利用小区空闲地、拆违拆临腾挪

用地新建物业管理与服务用房，为小区居民提供物业、快递、购物等服务。

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5.2.5物业管理与服务用房应为地面以上的独用成套房屋。

5.3公共活动场地

5.3.1改造前应对小区及周边公共活动场地情况进行现场调查，根据小区服务人

口规模及年龄结构、小区建设情况、居民需求等确定公共活动场地增补或改造的

可行性方案。

5.3.2老旧小区公共活动场地改造应坚持因地制宜，结合宅间绿地、空地、拆违

拆临等统筹建设，提高公共空间的使用效率。

5.3.3公共活动场地设置类型应按照居住区分级控制规模，结合步行距离、小区

及小区周边空间情况合理设置。

5.3.4室外健身设施设置间距应合理，新增健身设施不应破坏原有空间及景观整

体性。室外健身设施的建设安装与管理维护，应按照现行国家标准《室外健身器

材的安全通用要求》GB19272的规定执行。

5.3.5供老年人、儿童和残疾人等特殊群体使用的健身设施应设置护栏、柔软地

垫、警示牌等安全设施。

5.4无障碍及适老化改造

5.4.1改造前应对小区无障碍及适老化设施环境进行评估，对不满足现行国家标

准要求的应根据小区实际情况进行改造。

5.4.2小区内道路进行无障碍设计的范围应包括居住区路、小区路、组团路、宅

间小路的人行道。

5.4.3小区内的居委会、卫生站、健身房、物业管理、会所、社区中心、商业等

为居民服务的建筑应设置无障碍出入口。

5.4.4小区停车场和车库的总停车位应因地制宜设置无障碍机动车停车位。

5.4.5当无障碍设施存在损毁或者故障时，应及时进行维修，确保无障碍设施正

常使用。

5.4.6改造后应实现小区内老年人、儿童、残疾人等小区住户成员自主安全地通

行道路、出入相关建筑物、获得社区服务等，确保有需求的人能够安全地、方便

地使用各种设施。

5.5非机动车停车棚及充电设施

5.5.1改造前应对小区内非机动车停车棚进行现场调查和评估，根据小区总建筑

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面积、小区服务人口规模、小区环境、居民需求等确定非机动车停车棚及充电设

施增补或改造方案。

5.5.2老旧小区改造时应梳理小区现有非机动车停车位，明确非机动车停车区域，

有条件的宜设置非机动车停车棚，确保非机动车停车标识规范，车辆有序停放，

出入方便。

5.5.3老旧小区非机动车停放设施或停放点可就近设置于居住街坊出入口附近，

宜小规模、分散布置，可按照每套住宅配建不少于1辆配置；停车棚面积可按照

0.8m2/辆～1.2m2/辆的标准配置。

5.5.4老旧小区宜在适当位置集中设置电动自行车停放场所，并符合下列条件：

1电动自行车停车棚应具备定时充电、自动充电、故障报警等功能的智能充电

控制设施；

2有条件的宜配置充电控制设施，集中管理；

3采取防雨、防雷、防火等安全防护措施。

5.6机动车停车位（场、库）

5.6.1改造前应对小区内机动车停车位（场、库）进行现场调查和评估，根据小

区总建筑面积、小区服务人口规模、小区环境、居民需求等确定机动车停车位（场、

库）改造方案。

5.6.2有条件的老旧小区应根据现状条件重新规划、建设停车位（场、库），增

加停车位数量，提高停车场地利用率，实现功能分区合理，交通组织安全、便捷、

顺畅。

5.6.3设置在露天场地的地面停车位（场）不应挤占步行空间及公共活动场所，

有条件的宜进行生态化改造设计，实现绿地与停车相结合。

5.6.4老旧小区应增设相关交通标识，明确机动车辆停车区域，保证车辆停放有

序。

5.6.5鼓励有条件的老旧小区建设地下车库、立体停车库（位），增设新能源汽

车充电桩，或预留电力容量并预设充电桩布线条件及接口。

5.7海绵化改造

5.7.1改造前应对小区内雨水管网铺设情况、小区易积水点、地表硬化率、小区

绿化面积等进行现场调查，根据当地海绵改造要求、小区环境、居民需求等确定

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小区海绵化改造方案。

5.7.2老旧小区改造应对小区建筑、道路、绿地等采取有效控制雨水径流措施。

5.7.3海绵化改造应结合绿地和景观水体优先选择生物滞留设施、渗井等工程措

施。

5.7.4建筑屋面和小区路面径流雨水应通过有组织的汇流与转输，经截污等预处

理后引入绿地内的低影响开发设施。

5.7.5老旧小区因空间限制等原因在小区内无法建设低影响开发设施，径流雨水

可通过城市雨水管渠系统引入城市绿地与广场内的低影响开发设施。

5.7.6低影响开发设施应因地制宜、经济有效、方便易行。

5.7.7老旧小区改造应按照山东省海绵城市建设工作要求，同步实施海绵化改造。

5.8建筑节能改造

5.8.1改造前应先进行节能诊断与判定，明确节能目标，并根据判定结果、建筑

物本体构造、居民需求等制定节能改造方案。

5.8.2老旧小区改造应结合既有建筑现状和改造目标，采用适宜的绿色技术，遵

循因地制宜的原则，同步进行建筑节能改造。建筑节能改造应与当地地理气候条

件、经济技术水平相适应。

5.8.3建筑节能改造保温材料和系统应符合国家和我省现行有关标准的规定。当

住宅建筑高度大于27m时，外墙保温材料应采用燃烧性能等级为A级的材料。

5.8.4损坏或严重损坏的屋面，应铲除损坏部位，再进行修缮。

5.8.5外保温墙面不宜安装建筑外立面附加设施；

5.8.6外窗修缮，宜采用节能窗。

5.8.7建筑节能改造应加强施工现场防火安全管理。

5.8.8建筑节能改造时，其保温系统防火性能应符合国家现行标准《建筑设计防

火规范》GB50016的规定，热工性能应符合国家现行标准《公共建筑节能设计

标准》GB50189、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26的有关规

定。

5.9加装电梯

5.9.1加装电梯前应收集原楼房的勘察报告、施工图纸等原始资料，当资料不全

时，应进行补充实测。

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5.9.2老旧小区加装电梯应结合建筑及环境实际，因地制宜进行方案设计。

5.9.3加装电梯附属建筑工程的方案设计应综合考虑场地条件、结构安全、救援

通道、消防通道、环境改造、相互干扰等因素，尽量减少对住户在通风、采光、

日照、通行、噪声等方面的不利影响。

5.9.4加装电梯安装位置应考虑与相邻住户的安全防盗以及居室空间的私密性。

5.9.5加装电梯附属建筑工程应符合山东省《既有居住建筑加装电梯附属建筑工

程技术标准》DB37/T5156的相关规定。

5.10邮件、快件送达设施

5.10.1改造前应先对小区场地空间、物业公司管理、小区人口数量及年龄结构等

进行调查，根据小区环境、居民需求等制定邮件、快件送达设施改造方案。

5.10.2应小区居民投递和寄递需求，规整楼道内散乱的信报箱，因地制宜安装智

能信包箱、快递柜。

5.10.3智能快件箱、智能信包箱宜设置在单元门及小区出入口附近，满足无障碍

通行、安全疏散的要求。

5.10.4智能快件箱、智能信包箱等可结合物业管理设施设置，或在居住街坊内（如

门卫、收发室、便利店）设置。

5.10.5当场地条件有限时，可建设邮政快递末端综合服务站。

5.10.6智能快件箱、智能信包箱等的格口数量宜为社区日均投递量的1～1.3倍。

5.11文化休闲设施

5.11.1改造前应先对小区人口数量及年龄结构、人均收入水平、居民素质等进行

摸底调查，根据小区及周边社区服务设施情况、居住区分级控制规模、居民需求

及步行距离合理确定改造方案。

5.11.2文化休闲设施可通过购置、置换、租赁、借用等方式进行设置。

5.11.3文化休闲设施宜与社区党群服务中心、社区综合服务站用房等公共设施联

合建设。

5.11.4文化休闲设施应设置于方便到达、采光和通风条件较好、环境和景观较佳

的位置，满足采光、通风、防火防灾及管理等要求。

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6提升类改造内容

6.1一般规定

6.1.1老旧小区进行提升类改造前应先对小区人口数量及年龄结构、人均收入水

平等进行摸底调查，根据居民需求、小区及周边社区服务设施情况等确定改造方

案。

6.1.2鼓励通过购置、置换、租赁闲置房屋，引入专业化、连锁化养老服务机构、

托儿所、幼儿园等。

6.1.3提升类改造除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

6.2老年服务站

6.2.1老旧小区改造应充分考虑社区养老需求，对小区达到“5分钟生活圈居住区”

分级控制规模的且具备条件的小区应建设老年服务站。

6.2.2老年服务站宜与社区服务站、社区卫生等服务设施统筹建设，为居住社区

老年人、残疾人提供居家日间生活辅助照料、助残、保健、文化娱乐等服务。

6.2.3老年服务站应设置在市政设施条件较好、位置适中、方便居民特别是老年

人进出的地段，宜靠近广场、公园、绿地等公共活动空间。

6.3托儿所、幼儿园

6.3.1托儿所、幼儿园应选择在自然条件良好、交通便利、阳光充足、便于接送

的地段。

6.3.2托儿所、幼儿园的服务半径不宜大于300m。设置规模宜根据适龄儿童人口

确定。

6.3.3改造后的托儿所、幼儿园应安全、适用、卫生、美观。

6.4社区卫生服务站

6.4.1改造前应先对小区人口数量、所在地区社会、经济发展状况、区域卫生规

划、现有卫生资源和基础设施等进行调查，按照以人为本、方便患者原则确定增

设或改造方案。

6.4.2社区卫生服务站不宜与菜市场、学校、幼儿园、公共娱乐场所、消防站、

垃圾转运站等设施毗邻设置。

6.4.3现有社区卫生服务中心（站）的改建或扩建，应合理利用原有设施，厉行

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节约，避免浪费资源。

6.4.4社区卫生服务站与公共建筑合并建设时，应设在公共建筑首层，并设有专

用出入口。

6.4.5社区卫生服务站应配置完善、清晰、醒目的标识系统。

6.4.6鼓励发展社区“互联网+医疗健康”模式，助推智慧社区建设。

6.4.7社区卫生服务中心、站的设置除应符合本标准规定外，尚应符合现行国家

标准《无障碍设计规范》GB50763的规定。

6.5小超市、便利店

6.5.1老旧小区改造应按照“5分钟生活圈居住区”分级控制规模，充分考虑周边

设施，结合住户需求，根据场地条件，设置小超市或便利店。

6.5.2小超市可提供蔬菜、水果、生鲜、日常生活用品等销售服务。小超市的服

务半径不宜大于300m。

6.5.3便利店宜1000人～3000人设置1处，满足居民日常生活用品销售。

6.5.4小超市、便利店的设置应便于社区居民的消费，与银行、邮局等其他公共

服务设施相协调，因地制宜配建停车场、货物装运通道等设施。

6.6便民商业网点

6.6.1便民商业网点包括理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务网点、餐饮

店等。

6.6.2便民商业网点应具备可保障经营需要的固定的、合法的经营场地。

6.6.3便民商业网点的设置应便于社区居民的消费，与银行、邮局等其他公共服

务设施相协调。

6.7社区食堂

6.7.1社区食堂宜按照“5分钟生活圈居住区”的服务半径设置，结合小区社区服

务站、文化活动站等服务设施联合建设。

6.7.2社区食堂应设置在老年人相对密集、方便老年人出行的地上一层或二层。

6.7.3社区食堂应满足无障碍设计要求，且应配备消防及安全应急设施。

6.7.4可通过改造提升原有食堂、新建中央厨房、社区老年食堂、社区助餐服务

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点，以及集中配餐、送餐入户等模式，为社区居民提供多样化服务。

6.8信息发布设施

6.8.1改造前应先对小区所在地区经济发展状况、人口数量、人口年龄结构、居

民收入水平、物业管理等进行调查，根据小区环境、居民意愿、物业管理模式等

确定增补或改造方案。

6.8.2信息发布载体可采用宣传栏、纸张张贴、电子屏，鼓励有条件的小区设置

信息导引及发布系统。

6.8.3信息发布设施应安全可靠，科学设置，合理利用空间资源，与户外视觉环

境相协调。

6.8.4信息发布设施的设置应经济实用，宜与户外广告等设施统一规划，避免重

复建设。

6.8.5改造后的信息发布设施应满足居民或访客信息获取、查询等需求。

6.9智慧住区

6.9.1老旧小区智能化改造应按照前瞻性、可操作性、可扩展性的原则，有效建

设智慧住区，实现住区服务与管理的数字化、网络化、智能化。

6.9.2智能化改造方案应充分利用小区内既有系统及设施设备资源，合理进行局

部或整体改造。

6.9.3智能化改造应注重小区物业管理信息化建设，提升物业管理智能化水平。

6.9.4改造后的智慧住区宜实现区域内信息平台化、应用智慧化、满足居民安全、

便捷、节能的居住环境需求。

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7组织实施

7.1居民意愿调查

7.1.1改造方案应以摸底调查、初步评估及广泛征询居民意见结果作为确定小区

改造范围和改造内容的依据。

7.1.2居民意愿调查可采用入户调查、问卷调查、集中座谈等方式开展。

7.1.3居民意愿调查工作可委托第三方进行基于客观情况的市场调查。

7.2改造方案编制

7.2.1改造方案编制前应对拟改造小区开展前期调研工作。

7.2.2老旧小区改造实施前应根据当地经济技术水平、居民意愿和诊断评估结果

等信息编制《老旧小区改造方案》（附录B）。

7.2.3改造方案应包括项目基本情况、改造内容、规划设计、施工图文件、工程

量清单、投资概算、资金筹措方式、招投标实施方案、物业管理模式、社会经济

效益分析等内容。

7.2.4改造方案设计成果应包括：设计总说明、建筑总平面图、室外管线综合图、

室外照明总平面图、绿化景观总平面图、改造重点区域建筑平面图及必要的立面

图和效果图等。

7.2.5改造方案应符合国家和省对基础类、完善类、提升类改造内容的要求，改

造内容应在小区显著位置公示。

7.2.6方案公示通过后，应报县（市、区）住房城乡建设、发展改革、财政、自

然资源和规划等部门联合审查批准。

7.3质量安全

7.3.1老旧小区改造项目在办理相关建设手续时，应按照《山东省优化提升工程

建设项目审批制度改革实施方案》的规定，实行绿色通道办理，宜实施工程建设

项目审批综合服务窗口统一受理模式。

7.3.2老旧小区改造项目办理施工许可手续时，可将施工许可与质量安全报监手

续合并办理。

7.3.3老旧小区改造工程施工前，应由建设单位组织设计、施工、监理等相关单

位进行工程交底。

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7.3.4老旧小区改造项目应统筹老旧小区所处位置、交通条件、居民出行等因素，

合理安排施工组织方式，推行绿色施工、文明施工，减少对居民正常生活的影响。

7.3.5老旧小区改造项目施工时，应对主结构、设备设施和装饰采取有效的防护

措施，不得采取振动大或可能对既有设施造成破坏的施工工艺。

7.3.6施工现场夜间应设置照明、警示灯和具有反光功能的警示标志。

7.3.7老旧小区改造项目应加强质量安全监管力度，定期开展工程质量安全检查，

鼓励居委会、居民参与施工过程监管。

7.4项目验收

7.4.1老旧小区改造项目应建立城建档案资料和地下管线竣工测绘资料，整理归

档老旧小区改造项目相关资料，确保改造项目资料完整，并按相关要求及时移交

到当地城建档案馆和地下管线管理机构。

7.4.2老旧小区改造项目完成后，应按照国家和省相关标准及时组织验收，并做

好资料归档工作。

7.4.3给排水、管线、防水等隐蔽工程经验收合格后方可进入下一工序施工。

7.4.4工程竣工后，建设单位要按照国家和我省要求及时申请消防验收。

7.4.5老旧小区改造项目验收应提供下列资料：

1老旧小区调查基础表；

2老旧小区改造诊断评估结果；

3老旧小区改造居民意愿调查表；

4老旧小区改造方案；

5老旧小区改造相关的工程建设手续；

6主要建筑材料、设备等的质量证明文件、性能检测报告、进场验收记录及复

验报告等；

7项目技术经济分析（包括投资结算书及造价分析）；

8项目财务决算文件（包括项目融资方案明细、资金管理、中央与省级补助资

金拨付及使用情况说明等）；

9老旧小区改造前后照片，改造过程照片及相关视频资料。

7.4.6老旧小区改造完成后应及时开展改造后自评价和群众满意度调查（附录

C），报各设区市老旧小区改造牵头部门备案。

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8长效管理

8.0.1老旧小区改造应推行社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业

服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”机制，形成“党建引领、社区抓总、

各方联动、企业先行”物业管理工作格局。

8.0.2老旧小区改造项目确立时应根据业主意愿确定物业管理模式。

8.0.3改造后的老旧小区应实现物业管理全覆盖，鼓励选用专业物业服务企业实

施物业管理服务；可通过委托国有公益性物业服务实体管理，由社区成立公益性

市场化物业服务企业或实施准物业管理等方式，落实保洁、绿化、秩序维护等基

础性物业服务；规模较小的零散老旧小区，可并入相邻小区实施统一管理。

8.0.4当业主大会（或社区居民委员会组织）确定物业管理模式时，应同时制定

物业服务费、特约服务收费收交以及管理规约、居民议事规则等物业管理制度。

8.0.5市、县（市、区）可择优选择物业服务企业，采取“先期介入、先行接管、

先行服务”的办法，配合街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会实施

小区改造。

8.0.6老旧小区改造应按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》，建立住宅专

项维修资金的归集、使用、续筹机制，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修

和正常使用。

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9群众满意度评价

9.0.1群众满意度评价应在老旧小区改造项目竣工验收结束后进行。

9.0.2群众满意度评价宜由改造实施单位委托第三方评价机构开展，并填写《居

民满意度评价表》（附录C）。

9.0.3群众满意度评价依据为联合审批通过的改造实施方案。

9.0.4群众满意度评价应在保证居民安全和基本生活需求的基础上进行。

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附录A小区改造居民意愿调查表

*姓名性别年龄*住址

入户年月

房屋现状自住□出租□闲置□其他：

时间日

*是否同意您所属小区改造：是□否□拆迁□

**是否同意改造后进行物业管理并缴纳物业费：是□否□

**请您选择个人出资方式：业主直接出资□、住宅专项维修资金□、小区共有部位和共有设施

设备收益以及其他属于业主所有的资金□其他（可多选）

序号改造内容同意改造不同意

改造

建筑物（公共部位）修缮

供水

供电

管线规整及光纤入户

燃气

供热

1

基础类改造排水管网

道路更新