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物业管理工程维修部运行手册

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北京安佳物业管理二零零五年二月目录

第一章工程部人员架构图------------------------------------------<3>第二章工程部管理范围---------------------------------------------<4>~<5>第三章工程部规章制度---------------------------------------------<6>~<30>第一节

公共部分-------------------------------------------------<6>~<18>第二节

强电专业-------------------------------------------------<19>~<26>第三节

空调专业-------------------------------------------------<27>~<33>第四节

弱电专业-------------------------------------------------<34>~<35>第四章工程部维修保养步骤---------------------------------------<36>~<41>第五章工程部人员调配步骤---------------------------------------<42>第六章工程部工作单步骤------------------------------------------<43>~<44>第七章设备节能措施------------------------------------------------<45>

第一章

工程部人员结构图部门经理

部门经理

维修主管维修主管

维修主管维修主管

3班电工2班1班

3班电工2班1班

维修工维修工维修工维修工

维修工维修工维修工维修工

第二章

工程部管理范围工程部负责日常工作有：1．对建筑物及全部机电设备日常运行管理及维护保养。2．对物业未尽人意之处提出整改方案。3．对用户装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4．对用户进行有偿服务。5．为物业管理提供相关工程问询。6．企业及物业管理处领导交办其它工作。

一、强电专业1．

负责整个物业变配电系统日常运行、管理及维护、保养工作。2．

负责空调、冷水机组等动力电源供给。通常情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给支持配合。3．

负责给排水专业全部动力电源维修保养。4．

负责物业公共区域照明维修。5．

负责物业临时供电安排和计划。6．

负责消防系统强电及卷帘门维修、保养。7．

负责提供节省电力计划方案，并经同意后实施。8．对系统不完善地方提出整改方案，并经同意后实施。9．为用户提供有偿服务。

二、空调、给排水专业1．

负责整个物业空调制冷、采暖通风系统日常运行、管理及维修、保养工作。2．

改善空调、采暖、通风系统设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大程度节省能源。3．

负责整个物业供水系统、排水系统、热水锅炉系统运行、维修保养工作。4．

负责生活水水质报检工作。5．

负责消防水系统（消火栓、喷洒）维修、保养工作。6．

为业主、用户提供有偿服务。

三、综合维修专业1．

负责整个物业内全部卫生洁具、设备维修、保养。2．

负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施维修整改。3．

负责物业内公共范围天花、墙、门等项目标修理、调整。4．

负责建筑结构方面问题，比如渗漏、裂缝等维修、整改。5．

负责公共范围内和物业企业家俱维修。6．

负责安排部分小五金件维修和调整。7．

负责部分临时性任务。8．

负责为业主、用户提供有偿服务。

四、弱电专业1．

负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视正常运行和维修、保养工作。2．

负责向业主、用户提供有偿服务。

第三章工程部规章制度第一节

公共部分编号：ZWPM-C-BB-EN-03版本：C/1通则：一、安全保卫制度1．工程部全体职员必需把安全防范意识放在关键位置，实施相关要求，协同保安部认真做好安全保卫工作。2．各岗位值班人员，必需严守岗位职责，必需对本岗值班范围内进行安全检验，如发觉有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。3．各班组领班须每日进行安全检验，随时消除不安全原因，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。4．主管须每个月组织所属职员对所辖系统及范围进行安全检验，消除隐患，并将检验处理结果书面汇报工程部主管。5．未经工程部主管同意，任何外来人员（包含外部门、外单位领导）严禁进入全部设备房（包含电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经同意者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等关键部门时，必需办理登记手续，统计贵宾姓名、证件号码、单位、进出日期立即间等。6．全部机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必需将门窗锁好。灯光调至适宜程度，清理好现场。7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙配制，必需向工程部经理提出书面申请，经同意后方可配制。8．全部机房、设备间、工作间等均须在门外合适位置设置警示标志。9．全部设置于公共区域内之设备、设施等必需锁好，并应设置围栏及警示标志。10．全部水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专员管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必需经主管同意，并进行登记。11．高空作业时，工作人员必需配带安全带，并进行其它有效保护方法，作业范围周围必需加设护网，预防意外坠物伤及人员或设备设施。12．全部运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必需严格实施相关规程及规范，严禁违规操作，以确保人身及设备安全，凡违规操作者，一经发觉，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。13．各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检验其牢靠可靠性，确定安全后方可使用。14．全部工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经主管书面同意，按要求办理放行手续，并做好统计。15．工程部须每六个月配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。全部消防设施、设备之全方面测试，以确保其功效正常，无故障。

二、工程验收制度1．全部工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2．全部系统必需在系统正常、调试完成情况下，连续试运行一段时间（需依据设备情况详定），尽可能检验出存在之隐患后，方可进行验收。3．在验收过程中，须以未来运行及维修为关键，进行逐项检验，如发觉问题，须立即以书面形式通报给发展商，并做出具体统计及拍照。4．全部系统之验收，必需以取得政府相关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必需条件。5．

必需要求发展商提供全部协议副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测汇报及完工图纸、完工资料等全部相关工程资料，并建立档案，以备查用。6．

必需清楚了解全部工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容和保修责任人及其联络方法，并制订承建商、供货商保修联络表备查。7．

必需收齐全部由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出具体清单。

工程接管验收程序发展商协调

承包商调试系统并试运行

物业工程部进行检验

检验清点备品、备件入库发展商提供相关政府文件副本及相关技术资料、完工图纸等文件发觉问题

统计拍照发文

出具清单并由各方签字

发展商提供保修合约及保修责任人联络表

建立技术档案检验完成

提交检验汇报

接管验收完成

三、设备维修制度1．预防性维护保养1.1全部设备必需依据维修保养手册及相关规程，进行定时检修及保养，并制订对应年度、季度、月度保养计划及保养项目。1.2相关工程人员必需认真实施保养计划及保养检修项目，方便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并降低紧急维修之机会。1.3保养检修统计及更换零配件统计必需完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，方便分析故障原因，确定责任。1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之统计由领班负责，并提交主管审阅。1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对用户使用产生影响，必需提前三天通知管理处用户服务部，由用户服务部发出通告，确定检修起止日期立即间（须尽可能降低对用户之影响范围），方便使受影响之用户做好充足准备。2．紧急维修2.1必需进行紧急维修时，须立即通知经理，安排相关人员立即赴现场检验情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必需对用户使用产生影响时，须立即通知管理处用户服务部，并由用户服务部向受影响之用户发出紧急通告，同时，需考虑尽可能降低影响范围。2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出合适之应急处理，以尽可能降低对用户之影响，并立即通知相关供给商之保修责任人。2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修统计及更换零配件统计，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管汇报，并提交经理审阅。此汇报由工程助理存入设备维修档案，备查。3．设备更新及系统改造3.1出于技术更新、提升效率、安全运行、降低污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提升对现有设备做出更新或改造之提议。3.2设备更新及改造提议，必需向物业总经理提交可行性及经济性分析汇报，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3因为这类工作通常没有迫切性，故须尽可能安排在最有利及对用户影响最小之时间进行。

设备正常维修程序主管制订保养计划、检修项目及对应表格

经理审批

提前通知用户服务部安排实施时间确定用户影响确定时间影响用户

领班安排工作并填写相关统计主管检验

维修完成，恢复运行相关统计交工程助理

经理审阅

设备紧急抢修程序发觉系统故障

发觉系统故障

经理

通知安排人员现场检验

依据现场情况安排抢修工作核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其影响范围，确定抢修完成时间

通知抢修完成，系统恢复运行客服部通知

电话或书面

客服部向受影响用户发出紧急通告客服部发出系统恢复运行通告

四、汇报制度1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行统计或交接班统计中书面汇报专业领班：1.1所辖设备非正常操作开停及开停时间。1.2所辖设备除正常操作外调整。1.3所辖设备发生故障或停台检修。1.4零部件更新、代换、或加工修理。1.5运行人员短时间离岗，须汇报离岗时间及去向。1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式汇报维修领班：2.1实施维修保养计划时，发觉设备存在重大故障隐患。2.2关键零部件更换、替换或加工修理。2.3系统巡检时发觉隐患或故障，必需在巡检统计之备注栏中加以说明。2.4维修人员请假、加班、倒休等。3．各专业领班在下列情况下必需书面汇报本主管：3.1关键设备除正常操作外调整。3.2变更运行方法。3.3关键设备发生故障或停台检修。3.4系统故障或正常检修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用具。3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。3.8须和外班组或外部门、外单位联络。4．主管在下列情况下必需以书面形式汇报经理：4.1关键设备发生故障或停台检修。4.2因正常检修必需停止系统正常运行而影响用户使用。4.3应急抢修及正常检修后维修总结。4.4系统运行方法有较大改变。4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4.6关键设备关键零部件更新、代换或加工维修。4.7系统及设备技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。4.8人员调度及班组重大组织结构调整。4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。4.10对外部门、外单位联络、协调。4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用具等。4.12维修保养计划及工作计划变更或调整。4.13月度工作总结汇报。5．除以上各项外，全部相关工作事项必需口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发觉重大故障及隐患，能够越级汇报。

五、工具管理制度1．本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。2．全部工具保管人必需认真负责并保持工具完好及使用功效。工具保管人必需定时检修并保养所属工具，每个月一次，以确保各类机具正常使用。3．工具保管人必需认真建立工具台帐，做到工具和台帐相符。4．全体职员必需珍惜工具，必需正确使用工具，凡不正确使用工具、不珍惜工具者，将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元，凡所以造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资300元人民币。5．公用工具借用，必需实施公用工具临时借用措施，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必需重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。6．专业自用工具必需由领班进行每日清点，并保持完好，尤其是常见小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。7．借用公用工具归还时，须由领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按要求填写《工程部借还物品统计》，或无法确定使用人时，造成公用工具遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。8．全部工具一律不得外借，如因情况特殊，必需经主管同意后方可借出，职员私自外借、带出，经查实要严厉处理，不得用工具干私活。9．全部工具要珍惜使用，工具按要求使用年限到期时，不管公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。

六、巡检制度1．巡检工作是立即发觉设备缺点，掌握设备情况，确保安全运行关键手段，各巡检人员必需按要求时间、巡视路线、检验项目等认真实施，并认真统计。2．在巡检过程中，如发觉设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必需做好临时补救方法后，汇报领班，并将具体情况记入巡检统计备注栏。3．巡检人员在巡视完成机房、泵房、配电室、竖井等全部没有些人值守之设备间后，必需做到随手锁门。4．巡检人员在巡检完成设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等全部供配电设施后，必需将门锁好。5．各运行、维修领班，必需天天对所辖系统设备进行检验；各主管必需每七天一次巡检本系统全部设备，发觉问题，书面汇报经理，并应立即组织处理。

七、交接班制度1．接班人员须提前10分钟抵达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2．接班人员接班时必需检验以下工作：2.1查看上一班运行统计是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行统计表。2.2查看上一班巡检统计表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检统计表。2.3检验所辖设备之运行情况是否良好，是否和运行统计、巡检统计相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。2.4检验仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班统计备注栏，并由上一班人员签字。2.5查看交接班统计中是否有上级领班及主管公布之尤其任务或安排，并在交接班统计上签字。3．交班人员在下列情况时不得交班离岗：3.1接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.2接班人员有醉酒现象或其它原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班和接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必需帮助交班人员排除故障。3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。八、值班制度1．值班人员必需坚守岗位，不得私自离岗、串岗。如有特殊情况，必需向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。2．值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。3．每班必需按要求时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检统计，立即发觉并处理设备隐患。4．须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即汇报上级领班或主管。5．值班人员用餐时，必需轮换进行，必需保持值班室内二十四小时有些人值班，当班人员严禁饮酒。6．值班人员必需每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等全部产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。7．非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必需立即阻止，不然追究其责任。如有来访者，必需进行登记。8．任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。

九、材料领取制度1．

全部工具、备件、材料必需经过领班或主管方可领取。2．

领取工具、材料必需填写领料单。3．

材料使用后要在工作单上填写清楚，并经领班或主管确定。4．

多出材料必需退回库房。

十、机房钥匙管理制度1．凡二十四小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其它钥匙交工程部统一保管。2.任何人不得私自配钥匙。3．凡非二十四小时值班机房，值班完成后将钥匙交二十四小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4．无关人员不得借用机房钥匙。5．遗失钥匙须立即汇报。6．无人值班机房借用钥匙需登记。

十一、机电设备房出入管理制度1．工程部机电设备房包含范围：1.1高压配电室1.2空调机房1.3物业自控机房1.4水箱间1.5各电梯机房2．以上机房均为工程部机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3．本企业内相关上级部门因检验工作，必需要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在《设备房出入登记簿》上做好统计。4．凡外单位人员前来参观或相关上级业务部门前来检验工作，必需要进入这些场所时，应由部门经理或主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在《设备房出入登记簿》上认真做好统计。5．

本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必需依据工作项目所要求地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员率领下进入以上场所。工作结束后，应立即通知当值人员办理验收离场手续。6．

外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必需凭事先办理好相关施工许可证、工作票和有效临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动和自己工作无关设备。工作结束后，立即通知当值人员办理验收离场手续。7．全部些人员进入这些场所后，全部应随手关门，并不得随意操作和触动和自己工作无关设备。8．全部施工和检修人员进入现场后，不得进行和自己工作无关活动。必需在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9．全部些人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。

十二、故障处理制度不需要停止运行进行修理故障，称通常故障，由主管调查和分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸收教训，统计在案，并汇报工程部经理。被迫停止运行必需进行修理故障，称重大故障，应立即汇报主管，由主管组织调查分析，提出修理意见报经理同意后实施，而且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者和群众没受到教育不放过；没有防范方法不放过。）统计在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。

十三、大中修管理制度1.

设备大修是工作量最大一个有计划预防性维修，对设备全部或大部分解体检验，称之为大修。2.

中修是依据设备结构特点而定，对技术状态已达不到使用要求设备，按实际需要进行有针对性修理，恢复设备性能。3.

对中修以上设备进行修复前，必需要有书面汇报交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。4.

对设备大修必需书面得到企业领导同意，专业性、技术性较强设备或进口设备，应有专业企业出具判定汇报及预估修复费用汇报。5.

对非正常情况下出现设备大、中修理工作，相关专业主管必需在修理工作实施前，出具具体分析汇报，必需时追究相关人员责任。

十四、零维修管理制度1.

值班员必需认真实施工作单（维修单）。2.

在接到报修单20分钟内必需抵达现场进行处理。3.

遇特殊情况时，必需取得用户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。4.

遇用户单元特殊零件损坏，必需讲清原因，取得谅解。5.

进用户区维修时，必需着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，和客人口角。6.

值班员遇四处理不了问题，不能讲“我不会”、“你找她人”这类话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.

天天要对本班次全部维修单进行登记。8.

每七天要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。

十五、综合维修房屋管理制度1.

职责工程部维修领班对各类维修情况进行检验，对维保过程进行跟踪指导。2.

内容2.1做好房屋接管工作，多种手续资料齐备，多种验收单和协议等文件保留好。2.2为了延长大楼使用寿命，认真实施各项维修保养计划，使多种设施设备达成正常使用标准。2.3定时对房屋设施设备进行巡视检验，发觉事故隐患立即排除，从而确保设施设备正常使用。2.4二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体结构不被破坏。2.5树立安全第一思想，二装施工中对动火严格控制，动火必需有动火证方可施工。2.6装修完工验收必需有电检、消检验收合格汇报。2.7在巡查中发觉重大事故隐患，要立即上报上级领导，并采取对应方法，预防重大事故发生。

第二节

强电专业编号：ZWPM-C-BB-EN-04版本：C/1A.变配电室运行管理制度A．变配电室值班人员对设备应常常进行巡视检验，巡视检验分为定时巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。B．定时巡视，值班人员天天按现场运行规程要求时间和项目，对运行和备用设备及周围环境进行定时检验。C．特殊巡视，对特殊情况下增加巡视。如在设备过负荷或负荷有显著改变时，新装、检修或停运后设备投入运行，运行中出现可疑现象及天气时巡视。D．夜间巡视，其目标在于发觉接点过热和绝缘污秽放电情况，通常在高峰负荷期。E．巡视检验要精力集中，注意安全，不准进行其它工作。F．巡视中若发觉设备有异常情况要统计在案，重大设备缺点应立即向主管领导汇报。不管电气设备带电是否，未得主管领导同意，值班人员不得私自靠近导体进行修理或维护工作。G．建立设备运行纪录，查出问题立即修理，不能处理问题立即汇报管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，统计电压、电流、温度、电表运行数、检验屏上指示灯、电器运行声音、赔偿柜运行情况，发觉异常，立即修理和汇报。H．供电器线路操作开关部位设显著标示。停电拉闸，检修停电，挂标示牌。I．巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。J．配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设挡鼠板预防小动物进入。

B．变配电室工作制度1．工作票工作票是许可在配变电设备上工作书面命令，依据安全条件分别使用第一、第二工作票。1.1第一个工作票工作为：1.1.1高压设备上工作需要全部停电或部分停电。1.1.2高压室内二次线路或照明等回路上工作，需将高压设备停电或做安全方法。1.1.3配电站扩充工作，需要停电做安全方法或安全距离不足需装设绝缘或一经合闸就送电到工作地点设备上工作。1.2第二种工作票工作为：1.2.1带电作业和在带电设备外壳上工作。1.2.2控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上工作。1.2.3不需要高压设备停电二次线路上工作。1.2.4用绝缘棒或核相器等高压回路上和带电设备外壳上工作。1.2.5已投运变配扩充工作，只需做简单安全方法，向绝无触电危险邻近有电处工作。1.3紧急事故抢修可不填写工作票，但抢修设备上停电作业时，仍实施安全方法和工作许可。1.4工作票一式两份，书写正确清楚，不得任意涂改，若有更改由签发人盖章。1.5一个工作责任人只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限。1.6一个电气连接部分或一个配电装置全部停电，则有不一样工作地点，能够发一张工作票。2．配电室工作许可制度实施工作许可任务，可由能够胜任操作人员担任，工作许可人在完成施工现场安全方法后，还应做到：2.1工作责任人到现场再次检验安全方法，以手触试，验明无电。2.2对工作责任人指明带电设备位置和注意事项。2.3和工作责任人在工作票上分别署名。2.4必需完成上述工作许可手续后，工作班方可开始工作。2.5工作责任人、工作许可人任何一方不得私自变更安全方法，不得变更相关检修设备运行结线方法，特殊需变更时，应事先取得对方同意3．配电室工作监护制度3.1

完成工作许可手续后，工作责任人（监护人）应向工作班全部些人员交待现场安全方法带电部位和其它注意事项。监护人必需一直在工作现场，对工作班人员认真监护立即纠正违反安全动作3.2

全部工作人员（包含监护人）不许单独留在高压区内，若工作需要现场条件许可情况下，可准许一名含有实际经验或几人同时工作，监护人须将相关安全注意事项详尽指示。3.3

监护人在全部停电时能够参与工作班工作。部分停电时，安全方法绝对可靠时，方能参与工作班。监护人可依据现场安全条件，施工范围等情况，增设专员监护，专职监护人不得兼做其它工作。3.4

监护人因故离开现场，应指定能胜任者临时替换。若监护人长时间离开现场应由原工作票签发人更换新监护人，两监护人做好必需交接。3.5

任何人发觉有违反安全规程和危及人身安全时，应向监护人提出整改意见，必需时可暂停工作，并立即汇报上级。4.配电室工作间断、转移和终止制度4.1工作间断时，工作班人员应从现场撤出，安全方法保持不动，工作票仍由责任人执存。4.2间断后继续工作，不需经过工作许可人。每日工作完成应清扫并开放已封闭道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人许可，取回工作票。工作责任人必需重新检验安全方法后，才能工作。若无责任人和监护人率领，工作人员不得进入现场。4.3在未办理工作票终止手续以前，不准将施工设备合闸送电。4.4工作间断期间，若紧急需要，可将工作班全体人员已经离开工作地点确实切情况通知工作责任人，在得到明确能够送电回复后方可实施，并应采取下列方法：（A）拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压危险”标示。（B）全部通路必需有专员守候，以告诉工作班人员“设备已经合闸送电，不得继续工作”。守候人员在工作票未收回以前，不得离开守候地点。4.5检修工作结束，若需将设备试加工作电压，应按下列条件进行：（A）全体工作人员撤离工作地点（B）收回全部工作票，拆除临时遮拦，接地线和标志牌，恢复常设遮拦。（C）工作责任人和操作人员全方面检验无误后，才可进行加压试验。（D）工作班若需继续工作时，应重新推行工作许可。4.6同一电气连接部分用同一工作票依次在多个工作地点转移工作时，全部安全方法开工前一次做完，不需再办转移手续，但责任人在转移工作地点时应清楚交代带电范围，安全方法和注意事项。4.7全部工作完成，应清扫、整理现场，责任人应先周密检验，然后交待发觉问题、试验结果和存在问题，并和值班员共同检验设备情况，然后在工作票上填明工作终止时间，经双方回复后，工作票方告终止。4.8结束工作票，保留三个月。5.配电室倒闸操作要求倒闸操作是项技术性较强关键工作，操作人员必需充足了解相关电气设备相互之间连接，运行情况和保护整定值等情况，集中精力，谨慎操作。5.1倒闸操作必需根据运行领导人命令或同意后才能进行。紧急情况下（火灾、自然灾难、人身事故等）才许可不经同意，先行操作，但事后尽速汇报。5.2

倒闸操作设备必需取得各位运行现场领导人同意后进行，并应要求事故时和失去通讯联络时操作约定。5.3倒闸操作不得在交接班时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧急情况例外。5.4倒闸操作须在模拟盘上除表示闸刀，开关分合闸位置外，还应表示出接地线位置和临时编号，操作完成后在模拟盘上标明清楚。5.5必需遵照倒闸操作票次序进行，严禁凭想象、凭记忆。5.6变配电所内操作范围包含下列各项5.6.1开关、闸刀、熔丝合上或拉开5.6.2交直流操作回路合上或拉开5.6.3继电保护、自动装置启用或停用5.6.4临时接地线拆除和撤出（包含验、放电）5.6.5有变压器分接头调整5.6.6核相、核相序及用摇表测绝缘5.6.7保险管挂上或取下5.7操作人员应严格遵守下列步骤：模拟盘演练——安全方法——立正就位——查对铭牌——高声唱票——高声复票——许可正式操作——实际操作——逐项勾票、记时间——检验设备——完成汇报6.电气运行倒闸操作规程6.1变电室值班员，必需熟悉本大厦电气设备运行情况，必需熟悉变电室设备操作方法。6.2电气设备倒闸操作技术要求要求以下：6.2.1送电时，先合隔离开关，后合负荷开关；停电时，先拉负荷开关，后拉隔离开关；严禁带负荷拉、合隔离开关；6.2.2开关两侧隔离开关操作次序以下：送电时，先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关；停电时，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关；6.2.3变压器两侧开关操作次序以下：停电时，先停负荷侧开关，后停电源侧开关；送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关；6.3倒闸操作中，应该注意预防经过电压互感器二次返回高压；6.4当采取电动操作合高压开关时，应观察直流电流表改变；合闸后电流应返回，连续操作高压开关时，应观察直流母线电压改变。7.电器设备巡视检验制度7.1在变电室高压配电装置，每班巡视两次。7.2电器设备发生重大事故又恢复送电后，对事故范围内设备，应进行特殊巡视，每班不少于四次。7.3电器设备存在缺点或过负荷时，应合适增加巡视次数，每班不少于四次。7.4巡视检验时，经过人感觉器官仔细分析，发觉异常现象时，要立即处理，并作好统计。对于重大异常现象要立即汇报。7.5新投入运行或大修后投入运行设备，在72小时内应加强巡视，每班不少于四次，无异常情况后，可按正常周期进行巡视。

8.设备缺点管理制度8.1设备缺点管理制度要求全方面掌握设备良好状态，方便立即发觉设备缺点，并立即补缺。确保设备常常处于良好技术状态，是确保供电系统安全运行关键步骤，也是妥善安排设备检修、校验和试验工作关键依据。8.2一类缺点是紧急缺点，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、关键设备损坏，或造成有严重影响停电事故缺点称为一类缺点，这种缺点性质严重，情况紧急，必需立即处理。8.3二类缺点是关键缺点，这类缺点设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备出力，不能满足系统正常运行需要，短期内有发生事故可能性，威胁安全运行。8.4三类缺点是通常缺点，对安全运行影响较小且发展较慢，能够列入计划进行处理。8.5发觉一类缺点应立即消除，并向本单位主管领导调度汇报，二类缺点应立即安排计划消除，三类缺点可结合定时检修有计划消除。8.6配电室值班人员应将发觉设备缺点填写在设备缺点统计本内。9.电梯机房管理制度9.1电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管；9．2机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度—40度之间；9．3机房内应保持洁净、整齐，严禁存放易燃医爆或危险物品，不准堆放其它杂物；9．4机房内消防器材应放在显著位置，并确保齐备良好，在使用期内；9．5电梯机房应每七天打扫一次卫生；9．6闲杂人员不准进入机房，若因工作需要，需要确定进入时，须经主管人员同意，并在专业人员陪同下进入机房；9．7未取得《特种设备操作证》人员，不得随意动用，操作电梯设备；9．8由专业人员依据《安全操作规程》要求，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。确保电梯正常运行；9.9电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出通告牌。10.乘梯须知10.1注意轿厢内是否含有《电梯安全检验合格》标志，未经检验合格或超出检验使用期电梯不得使用；10.2乘梯时应相互礼让，不得在轿厢内打闹，蹦跳或进行其它危害电梯安全运行行为；10.3应正确使用轿厢内外各按键，请勿乱按；10.4电梯门在打开状态时请勿使用外力及物品强行阻止电梯门关闭，电梯运行中不得用手或其它物件强扒电梯门，以免发生停梯事故；10.5请勿在轿厢内吸烟、吐痰或从事其它不文明行为，不准携带易燃易爆及腐蚀性物品乘坐电梯；10.6学龄前儿童及其它无民事行为能力人员搭乘无人职守电梯，应有成年人陪同；电梯运行中如发生任何意外，应利用轿厢内警铃和通讯装置和电梯维修、管理人员联络，等候救援，切勿扒门脱离以免发生危险；10.7本梯为载客电梯，严禁载货。

第三节

空调专业编号：ZWPM-C-BB-EN-05版本：C/11．空调系统运行管理要求序号项目要求1运行管理要求1、

空调值班人员对设备应常常进行巡视检验，包含定时巡视及特殊巡视。2、

工程部经理或主管应定时检验、指导冷冻机房运行管理工作。空调领班天天检验一次运行及机房管理情况，对设备存在问题能立即处理并作好统计。3、

操作工巡视检验应集中精力，若发觉设备有异常情况应统计在案，重大设备缺点应立即向主管领导汇报，亲密监视设备情况，在主管指导下进行设备检修或切换工作。2规章制度齐全并认真实施1、

空调工应持证上岗，应含有空调专业等级证书，并能熟练掌握操作、维护保养相关设备技能。2、

认真实施交接班制度、定时巡检制度、设备操作规程要求当值无违章、违纪现象发生。3冷冻机、空调设备运行正常无重大事故1、严格根据操作规程操作，做到冷冻机运行稳定无液击、咬缸、喘震、超温、超压、泄漏等异常显现象；按时统计油温、冷却水进出水温度及压力，冷媒水进出口温度及压力，吸排气温度及压力、电压、电流等，发觉异常立即处理并上报做统计。2、做好设备维护保养工作，认真做好保修期内和外包设备保养统计，多种保养统计保留完好。3、对设备使用压力表、温度计等测量器具应定时检验，确保其灵敏可靠。4、确保润滑油、冷媒、传热面清洁，保持良好传热效果。4电气控制系统完好1、

定时清除电器柜内灰尘，检验个电器元件无烧损，使其接触良好，且接线符合规范要求。2、

电机运行正常，无超温过流现象，接线牢靠正常。3、

机房内照明电器等应绝缘良好，机器设备接地良好。5日常管理1、

机房内应有良好事故排风设备、通风照明良好，地面、门窗设备保持洁净整齐，通道通畅。2、

机房内不准挪作她用，不准堆放杂物及易燃、易爆物品，配置对应灭火器具。3、

明火作业严格遵守劳动和消防部门要求，严格实施持证操作制度。4、

做好操作维修人员业务培训工作，提升操作人员业务应变能力。5、

做好冷冻机经济运行，合理供冷，使机器一直保持良好安全运行状态。2．

中央空调运行规程2．1操作要求冷水机房是设备机房，为确保大厦中央空调系统安全、正常运行，必需严格遵照操作规程进行操作。2.1.1严格遵守《冷水机组维护操作手册》要求，确保安全生产。2.1.2掌握中央空调系统各关键设备及管路系统工作原理、结构和实际运行情况，在要求时期内巡视检验各运行参数是否在要求范围内，并做好运行统计，确保数据正确无误。2.1.3发生异常情况和设备故障应快速查明原因、正确处理，立即汇报相关领导和部门，并认真做好统计（内容应包含异常情况或故障发生、过程、原因、处理方法及结果）。严格遵守设备检修统计归档制度。2.1.4立即掌握外界环境温度和大厦内各部分空调负荷需求，合理调整机组、水泵等投入运行数量及相关参数，在确保安全生产和用户需求前提下，做到经济运行。2.2系统各关键设备对应运行方法

现有中央空调系统各关键设备对应关系和管路系统配置情况以下：

2台冷水机组、2台冷却泵、2台冷冻泵、2台冷却塔，正常运行操作请按以下方法对应进行：（１）

1＃冷水机组－1＃冷却塔－1＃冷却泵－1＃冷冻泵；（２）

2＃冷水机组－2＃冷却塔－12＃冷却泵－2＃冷冻泵；2.3运行操作步骤2.3.1开启1＃冷水机组

2.3.1.1正常操作：Ａ、开启1＃冷水机组蒸发器及冷凝器进出水阀门；Ｂ、开启1＃冷却水泵进出水手动蝶阀；Ｃ、开启1＃冷冻水泵进出水手动蝶阀；Ｄ、置1＃冷却水泵选择电源选择开相关“手动”位置；Ｅ、按1＃冷却水泵电源“开启按钮”，开启1＃冷却水泵；Ｆ、置1＃冷冻水泵选择电源选择开相关“手动”位置；Ｇ、按1＃冷冻水泵电源“开启按钮”，开启1＃冷冻水泵；Ｈ、置冷却塔风扇系统电源选择开相关“自动”位置，风扇将自动开启运转（若置于“手动”位置，要按下电源按钮手动开启风扇系统）。在完成上述步骤后，参考《冷水机组操作手册》开启1＃冷水机组。2.3.2开启2#冷水机组参考1#冷水机组开启步骤，对应设备编号为2#冷水机组；2#冷却泵；2#冷冻泵；2#冷却塔；。2.4停机操作

上述冷水机组停机操作程序：在机组完成停机后5－15分钟，根据先停泵及冷却塔，再关闭各管路阀门标准进行，具体步骤以下：Ａ、按“停止”按钮停止冷却泵、冷冻泵及冷却塔，Ｂ、按“关闭”按钮关闭各电动阀，“关到位”指示灯亮。Ｃ、关闭相关管路之手动阀门。2.5两台机组并联运行操作要求2.5.1依据大厦中央空调现有配置情况，操作人员可采取下列多个运行方法来满足不一样时期、不一样负荷空调需求，即运行：（1）开启1#冷水机组；（2）开启2#冷水机组；（3）开启1#冷水机组+2#冷水机组；2.5.2以上运行中，冷冻泵最多只能开启2台，非在运行中机组之冷却、冷冻水进出水阀门均必需关闭，以避免水流旁通。2.5.3运行中冷水机组冷却、冷冻水进出参数应在以下范围：冷冻水进出水压差0.1-0.15Mpa进出水温差4-5℃冷却水进出水压差0.1-0.15Mpa进出水温差4-5℃冷冻水出水温度小于47F(8.5℃)注：冷冻水系统最大压力不得1超出1.3Mpa。冷却水系统最大压力不得1超出0.4Mpa。3.空调冷水机组操作规程3.1准备工作3.1.1检验欲开启冷水机组蒸发器及冷凝器进出水阀门是否全部开启。3.1.2检验冷却水泵及冷冻水泵系统管路阀门是否全部开启。3.1.3检验分水缸及集水缸上阀门，依据空调需要决定是否开启或关闭。3.1.4检验分水缸供水总管阀门及集水缸回水总管阀门是否开启。3.1.5检验冷却水系统及冷冻水系统水压力，在正常范围以内为准。3.1.6非运行冷水机组蒸发器及冷凝器出水阀门，确定检验关闭。3.2机组开启程序3.2.1要确保冷水机组油加热器提前12小时通电，使油温保持在比冷凝温度高27.8℃3.2.2看冷水机组微电脑控制中心上是否显示出：“系统准备开启”。3.2.3经过以上各项检验确定正常后，首先开启冷冻水泵，按下冷冻水泵开启按钮，观察电流表，电流表显示稳定后，其次开启冷却水泵。3.2.4开启冷却水泵，待冷却水泵电流表显示指针稳定后（不超出正常范围），开启冷水机组。3.2.5开启冷水机组，按下压缩机开启开关，它会自动弹回到运行位置，当开启开关接通时，控制中心处于运行模式，任何故障全部会在显示器上显示出来。3.2.6在开启程序头50秒，微电脑控制中心上将显示出“系统预先润滑”，在完成50秒钟运行以后，压缩机将开启。3.2.7冷水机组开启后，要观察系统冷却水温度情况，依据温度情况，立即开启冷却塔风扇系统，以确保经济运行和制冷效果。3.3机组运行3.3.1机组运行时应检验冷水机组油槽油位，使确定油位在油槽上下视境范围以内。3.3.2注意机组运转负荷情况，导流叶片开度是否正常。3.3.3听机组运行声音是否有异常声响。3.3.4观察机组是否存在泄漏点及不安全隐患。3.3.5做好机组运行统计（每小时将冷水机组状态统计下来）。3.4关机程序3.4.1首先停冷水机组。3.4.2停冷却塔风扇系统。3.4.3停冷却水泵。3.4.4停冷冻水泵，为了达成经济运行并保障用户利益情况下，要依据天气湿度情况，掌握好停冷水机组及冷冻水泵时间差，即停冷水机组后，冷冻水泵可继续运行为用户提供空调，当冷冻水温度回升到一定温度后，即可停泵操作。3.4.5停机停泵后，对现场设备进行检验、确定正常后，做好对应统计。4.中央空调系统水质监管规程为确保大厦空调系统设备和管道正常运行，延长使用寿命，确保水质处理协议推行，制订以下规程；4.1工程部空调运行主管为协议直接监管人，须熟悉相关协议条款及投药、取样、化验等工作原理和工作过程，主动配合承接人员工作，保留并完善监管工作。4.2承接单位对空调水系统定时处理工作以下：4.2.1每十二个月投加粉泥剥离剂,清除管道内粉泥、藻菌并排放清洗。4.2.2每两月于膨胀水箱补加杀菌灭藻剂一次。4.2.3对夏季空调系统冷冻水，进行取样化验，并提供水质化验汇报及加药指导方案，使系统水质药剂缓蚀剂浓度保持在500ppm。4.2.4每十二个月冷却水系统加“清洗预膜剂”对管道进行除锈处理，并清洗排放。4.2.5每个月两次对冷却水取样化验（必需时增加到每七天一次）并提供水质化验汇报及加药指导方案。4.3承接单位对冷冻水系统水质每个月一次、对冷却水系统水质每个月2次取样化验，并于一周内提交检验告书，交于物业空调主管，其关键指示值须在以下范围：

项目名称单位冷却水冷冻水pH值

7.0—9.07.0—9.0电导率μs/cm＜1500＜1800总硬度mg/L＜800＜300总碱度mg/L＜600＜400氯根mg/L＜300＜150铁离子mg/L＜1.0＜1.0铜离子mg/L＜0.1＜0.1总铁mg/L＜1.0＜1.0总铜mg/L＜0.1＜0.1

空调领班对照以上数值进行验收，化验单应和工作单一同保留，并在监督统计上做好统计，工程部主管负责监督检验。4.4若发觉承接单位人员未按协议要求按期、按量、按要求程序工作，空调领班有权拒绝签收并立即上报主管。4.5工程部空调运行人员每日按承接单位提供加药指导方案进行加药及排污，并做好加药统计。4.6集中保留工作单及检验汇报，均应在签收5日内交主管审核签字；于每十二个月12月底报工程部总主管同意后送交档案室存档。5.生活水箱管理要求5.1每十二个月应对生活饮用水水箱最少进行一到两次全方面清洗、消毒和水质检验，二次供水水质经卫生行政部门认定检验机构检测合格方可使用。凡二次供水水质细菌学指标不合格者，必需进行消毒。5.2从事水箱清洗消毒单位必需取适当地人民政府卫生行政部门卫生许可后，方可从事清洗消毒工作。5.3对生活水箱管水人员每十二个月必需进行一次健康检验和卫生知识培训，合格后方可上岗。5.4保持生活水箱周围环境清洁，和有毒场所或污染源保持要求距离。5.5水箱排水管、溢水口、透气口要做好防护，保障安全使用。5.6生活水箱设施检修要保障水质卫生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水卫生安全。5.7生活水箱箱盖随时上锁，钥匙专员管理，不许可随便外借。6.

供水管理制度6.1

本制度使用空调水、采暖水、生活水、消防水系统。6.2

未经同意人员不得操作相关设备及调整数据。6.3

当日值班员必需严格实施操作规程相关要求。6.4

对生活水系统出现故障，必需要汇报主管经理。6.5

对生活水箱开启必需得到同意，方可借出钥匙。6.6

对其它空调水、消防水、必需在相关部门配合下，进行检修、试验工作。6.7

随时保持蓄水装置，水泵等设备清洁、有效。7.

供暖管理制度7.1

认真实施企业、部门各项要求。7.2

严格根据运行统计表内容填写数据。7.3

对供暖期间发觉疑点，认真统计，随时汇报。7.4

按时巡视，如实填写运行统计，确保统计真实有效。7.5

认真实施交接班制度，对本班发觉问题，做到不处理完不交班。7.6

遇恶劣天气时，要增加巡视密度，合适提升供暖温度，确保大厦设备安全正常。7.7

非本专业人员，严禁操作设备。

第四节

弱电专业编号：ZWPM-C-BB-EN-06版本：C/11．闭路电视信号1.1操作规范1.1.1遵守国家要求，不接收、不播放不应该看节目。1.1.2操作前应细心阅读产品说明书和使用手册，未经培训不得操作设备。1.1.3仔细检验电压、电流、接地。1.2巡视检验每个月一次设备除尘、信号传输连接是否良好，前端设备从监视器查看信号清楚度是否合格。1.3维护保养（保修期后实施）每十二个月十月中旬光机、干放、电源器除尘。2.保安监控2.1巡视检验（日检）2.1.1各监视点图像是否正常，监视器、录像机工作是否正常。2.1.2各设备无异响、异味。2.2维护保养（保修期后实施）2.2.1每十二个月8月份供电线路检验，监视器除尘，操作平台检测。2.2.2探头点除尘，16分割器、录像机、矩阵器除尘。3.消防3.1巡视检验（日检）3.1.1交流电压输入220V～235V，直流电压输入26V～27V。3.1.2直流输出电流0.4A～1A。3.1.3时钟是否正确，打印机是否正常。3.1.4各类显示是否正常。3.2维护保养（保修期后实施）每十二个月5月主机内除尘，测试消防电话（1—2个），消防广播某地下区域测试。4.弱电维修总则4.1维修操作人员应熟练掌握多种设备性能及操作方法。4.2在维修操作时要细，预防损坏设备。4.3未经许可，不得私自调整、检验、使用设备。

5.弱电机房信息通讯系统管理制度5.1严格实施来访人员登记制度，无关人员不得进入电话机房。5.2电话机房门保持人走关闭上锁，相关单位技术人员施工时需有值班人员陪同监护。5.3树立良好服务意识，加强保密性、安全性教育。5.4做好日常统计工作，确保遇突发故障处理快速无误。5.5无线通讯设备维护保养：5.5.1每日巡查设备工作情况，观察有没有异常情况，认真统计，确保设备运转正常。5.5.2设备定时除尘，加强设备电源管理、传输线路维护，预防由此而造成信号中止等不良情况。5.5.3确保设备机房卫生整齐，亲密注意设备环境温度。5.6和设备厂家及相关部门保持亲密联络，确保通讯线路通畅、稳定。

第四章工程部维修保养步骤编号：ZWPM-C-BB-EN-07版本：B/1一、总体要求1．

工程部各专业主管分别制订设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业设备维修保养计划。2．

各专业主管依据设备维修保养计划要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3．

维修保养人员依据各专业领班安排，准备好工具、材料、根据维修保养要求，维修保养相关设备。4．

维修保养完成后认真填写维修保养统计，上报存档。5．

专业主管要进行维修保养检验、结果，经理亦应抽查。6．

在正常进行维修保养时碰到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。7．

通常情况下不得拖延维修保养时间。8．

由助理跟进维修保养落实情况。

二、维修保养步骤示意图经理抽查

统发设备一出安指排令填开写始记工录作经理助理记填审检库房班组（技工）写核查工存作档领取材料单专业主管

汇报

下达任务，安排材料、工具

注：碰到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人，工程部将提前通知各部门做好准备工作。

三、低压开关柜每日巡视维护保养规程

序号部位内容要求

1

柜正面1.清扫（擦拭）柜正面2.检验仪表指示及运行参数3.检验自行开关4.检验闸刀开关操作机构无灰尘、污迹仪表工作正常，电流、电压在正常范围工作状态符合运行要求定位保险卡到位

2柜后面1.观察各母线、连接点、引出线2.检验电度表连接良好，接头点无发烧变色，铝盘转动正常

四、低压开关柜年度保养规程

序号部位内容要求1

完成每日巡视保养项目

2仪表校验仪表、校验电度表

3

柜

内全方面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全方面检验紧固螺栓连接点补刷相位漆无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清楚三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力适宜触头不烧损，动作可靠灵活、无缺损件牢靠，无松动颜色符合要求4

全方面清扫、整理

无垃圾、杂物，电缆排列整齐

五、供电系统维修保养制度1．变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流测量读数。2．察看全部计量仪表测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。3．运行中开关、母线、接头等一切载流导体有没有跳火、冒烟、烧焦、发烧、变色等现象。4．各开关回路标明需供电范围方便工作，每星期检验开关一次，天天检验电表一次，发觉问题立即处理。5．变压器外壳及电缆系统有良好接地，接地电阻每十二个月测一次。6．配电室做好通风和降温工作，通常室内温度以不超出40度为宜。7．检验电缆坑有没有积水，如发觉积水应立即清除。8．配电室每个月吸尘一次，保持室内清洁、洁净。9．有检修统计和测试统计，试验使用期为二年。

六、空调设备维护保养规程1．新风柜1.1月巡检1.1.1

清洗空气过滤器1-2次；1.1.2

更换破损！过滤器；1.1.3

检验出风口避震软连接，如有破损则更换。1.2年度保养1.2.1查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；1.2.2检验机壳及隶属设备油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆；1.2.3清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光；1.2.4检验接水盘中有没有淤泥或其它外来物，若有应清除，以确保排水通畅；1.2.5检验隶属阀门(包含风闸)是否工作正常，如有损坏，则更换；1.2.6检验管系是否漏气、漏水；1.2.7清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗洁净。1.2.8检验电机绝缘电阻，相间及相地间全部应大于0.5兆欧姆。2.冷却水塔2.1

月巡检2.1.1运转时是否有异响和振动；2.1.2塔内水流及水位是否正常2.1.3每七天检验皮带张紧度，当标尺头距弹簧平面达1.5毫米，应调整到尺头和弹簧头平齐。2.2六个月保养2.2.1检验电机、减速器及风扇联接器上螺丝及销子是否坚固；2.2.2更换齿轮箱减速器内润滑油；2.2.3更换电机、风扇联接器内润滑油；2.2.4检验水盆、洒水系统是否漏水；2.2.5浮球及其它阀门工作是否正常。3.冷水机组3.1日保养3.1.1每小时按操作规程中运行检验所列项目对主机进行检验；3.1.2每班检验集中总管压差装置工作情况，统计压力表读数；3.1.3每七天清理机组外表及主机环境。3.2外包保养3.2.1更换润滑油及油过滤器；3.2.2检验全部控制及安全装置设置及运行是否正常；3.2.3检验是否出现制冷剂泄漏；3.2.4检验开启接触器磨损情况，需要时更换新；3.2.5检验电机绕组绝缘；3.2.6清洗冷凝器铜管内壁；3.2.7清洗蒸发器铜管内壁；3.2.8检验管系是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常；3.2.9检验保温层完好度。4.空调水泵4.1日巡视保养：4.1.1水泵、电机轴承温度及运转有否异响及振动；4.1.2压力表读数是否正常；4.1.3