片区开发项目实施方案

片区开发项目实施方案通俗来说，片区开发主要是指扩大增量的区域系统性开发、改造、投资、建设、运营和维护，例如工业园区、产业新城、特色小镇、旅游综合体等，当然也包括了旧城改造，因此片区开发与城市更新有一定的重合，但内涵大于城市更新及城中村改造等。需要注意的是，片区开发侧重的是以土地开发利用和产业导入为基础，通过“封闭运作”，实现项目、片区在投资和收益回报方面的“资金自平衡”，最终形成“片区综合性营商环境”，并产出增量财力（如土地出让收入），也即以增量财政收入作为主要投资回报来源，而参与其中的市场主体、社会资本则根据绩效考核获得最终收益，因此片区开发一般都是公益性项目和经营性项目“肥瘦搭配”进行组合，以优先确保项目的算账问题。第一章

总论第一节

项目名称及实施主体一、项目名称说明：根据项目实际情况撰写，比如XX项目（简称XX）。二、项目实施主体及选择方式说明：根据项目实际情况撰写，可介绍实施主体要求，选择方式等等。第二节

编制依据和范围一、编制依据说明：比如政府工作报告、《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》（发改投资〔2021〕1275号）、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）；《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务的通知》（发改规划〔2020〕532号）；《土地征收成片开发标准》（自然资规〔2023〕7号 ）；属地的十四五规划、城市更新专项规划等。二、编制内容说明：可包括背景及必要性分析、市场分析、建设用地及建设条件、项目建设（设计）方案、项目运营方案、项目组织管理、项目实施计划进度、投资估算及资金筹措、财务分析、风险分析及应对措施、社会效益分析、结论及建议等等。第三节

项目摘要一、项目背景说明：根据实际情况撰写，比如是“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的重大工程项目，属地的一些规划政策的要求，优化城市环境，全面提升城市功能与品质，不断提高城市综合承载能力，满足人民群众对美好生活的向往等等。二、项目范围说明：根据项目实际情况撰写，比如项目位于...项目四至，占地约X（约合X亩），并附上项目单元范围图。三、项目建设内容比如：本项目总用地面积约亩（约合

公顷），建筑面积万平方米。项目建设内容见下表：项目占地面积(亩)建筑面积(m²)比如保障性租赁住房、老旧小区改、道路等等四、项目投资及资金筹措（一）项目总投资比如，经初步测算，项目总投资约X元，其中建筑工程费用X元，工程建设其他费用X元，基本预备费万元，建设期利息X元。如下表所示：估算价值(万元)其它费用工程费用二工程建设其他费用三四五总投资（二）资金筹措说明：项目资金需求一般包括资本金及建设期资金，资本金由股东出资，建设期资金一般由银行贷款解决。五、项目偿债能力说明：片区开发项目通常存在“肥瘦搭配”的情况，实现整体自平衡。比如，本期项目拟申请贷款约X元。经初步测算，项目借款偿还期内本息合计约X元。借款期内，项目自身可实现经营收入总额约X元，项目自身可偿债资金规模约X元，项目捆绑平衡地块/项目产生现金流为元，综合偿债备付率约X，可满足项目偿债要求。六、项目实施模式及计划说明：在片区特许开发模式下，指地方政府和片区开发主管部门（即当地政府授权的从事片区开发工作并具有独立法人资格的主管部门，如由开发区管委会、发改、工信、建设、招商等部门组成的具备综合协调能力的部门），通过公开竞争的方式选择并依法授权企业作为项目主体，以协议明确权利义务和风险分担，以特许经营形式由其在一定期限和范围内进行综合性营商环境建设（包括运营基础设施和公用事业投资建设、招商引资、产业导入等）。政府制定规则，根据绩效考核（如片区财政收入增量、经济发展、环境建设、社会效益等情况）的结果，向依法授权的项目主体支付建设成本和运营费用的合作开发模式。在此过程中，项目主体可以招引社会投资人参与，社会投资人根据绩效考核情况，取得投资回报。比如，本项目采取XX方式进行实施，并通过公开招引社会合作方式操作。项目建设期为年，XX开工建设，计划XX竣工，可通过画表展示......七、结论与建议（一）结论说明：对项目进行总结性阐述，比如本项目是全面落实...要求，积极主动参与...重大工程；深化土地供给侧结构性改革，盘活存量资源的具体实践，项目的建设有利于促进...高质量发展，有利于推动产业结构优化和城市环境升级。（二）建议说明：根据项目实际情况撰写，比如项目涉及建设类别较多，建议根据项目实际，科学研判施工周期，统筹规划各分项工程实施计划；搭建全口径项目建设内容信息台账，统筹推进各环节的审批建设、资金、安置、运营等工作；针对各业态运营模式、盈利模式、市场量价等内容开展专题研究论证工作，为项目收益及偿债能力评价提供依据和保障等等。第二章

项目背景及必要性第一节

政策背景说明：撰写内容可以包括国家政策及地方政策，如果涉及到区域发展或相关规划的，也可进行阐述与说明，且对于重要的政策可列表显示。第二节

项目背景一、区域概况说明：对城市及项目所在区域概况进行阐述，附上城市及项目区位图。说明地理位置，建成区面积、总面积、人口普查数据，常住人口为、交通区位、经济发展情况、GDP情况、财政收支情况、二、规划情况说明：比如根据项目实际情况阐述，比如强省会战略、都市圈建设、城市发展格局、空间开发战略、城市发展规划、国土空间规划、城市更新专项规划等等。第三节

项目的实施背景情况和必要性分析说明：介绍项目实施的背景情况，指明项目所在区域存在的现实问题，比如居住条件、公共配套、交通情况、公共卫生服务、基础设施配套、生态环境保护等方面的问题，并可配上现状图。在此基础上阐述项目推进的必要性问题。第三章

市场分析说明：根据项目收入来源对市场进行分析，比如收入来源于智慧城市产业设施、商业地产、保障性租赁住房等内容产生，则需对智慧城市产业、商品住宅、商业综合体、保障性租赁住房、停车场等相关设施的市场供需情况进行分析，并对周边土地及其他相关配套产品价格进行说明。以保障房为例说明：根据XX属地保障房相关规划、实施意见等规定，从建设标准及供应对象、租金标准等方面进行分析。一、相关政策规定说明：介绍保障房属地相关政策及基本要求。二、市场调研情况比如：因XX保障性租赁住房较少，参考项目周边公寓价格，经调研平均租价为元/㎡/天，并可附上项目周边公寓出租价格调研情况表。第四章

项目实施方案及计划说明：可阐述实施原则、方式、步骤、实施进度安排等内容。注意：实施方案方面，常见的是通过搭建“政府（片区开发地方主管部门）——平台公司/下属国企——社会资本”的架构：（1）在“片区开发地方主管部门—平台公司/下属国企”层面，片区开发主管部门通过公开竞争的方式或直接授权的方式选择平台公司/下属国企，以企业投资项目立项，平台公司/地方国企取得特许经营开发权或委托进行开发，由平台公司/下属国企提供综合营商环境，并根据特许经营合同、委托合同等，根据绩效考核情况，支付建设成本及服务费用等。（2）在“平台公司/下属国企—社会资本投资人”层面，依照公开招投标有关建设和运营的相关约定，实施开发建设、招商引资、产业导入和支付对价。（3）若涉及到前期征拆服务购买、前期建设工程采购的，应进行政府购买服务和政府采购相关操作。其他比如，在实施原则与步骤方面，符合国家的建设审批要求；成立项目小组负责项目实施的组织、协调和管理工作；设置项目经理，项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判与联络等均由项目经理负责；项目执行单位应与项目的设计、施工、安装等履行单位签订相关合同，履行必要的法律手续，按照国家的有关法律、法规执行等等。项目实施进度方面，项目建设期X年，X计划开工，X计划竣工，项目运营期X年，预计X开始运营，X运营结束。具体推进计划与步骤如下：X前完成项目的前期准备工作，包括立项等手续的办理；并且完成征拆地块测量、签订协议、居民搬迁工作；X前完成大部分拆除工作。具体可列表显示。X年月启动安置房及周边部分市政道路的建设工作；X年月进行保障房的建设工作及对老旧小区、沿街商业的改造......第五章

建设用地及建设条件第一节

片区现状比如，项目位于XX，项目四至情况XX。附项目区位示意图。现状建设用地以XX为主，XX用地分布于XX，工业用地主要分布在XX。可以附上土地利用现状图以及城乡用地汇总表。用地面积(hm)占城乡用地比例中类第二节

建设条件一、

自然条件说明：根据项目实际情况介绍，包括地形地貌、水文条件、气候条件、

自然资源等。二、社会经济条件说明：可介绍地区生产总值、年均增长、财政收支等情况，优势产业，规模以上企业等情况。三、配套设施条件说明：可介绍供水、排水、供电、通讯、供暖、交通等情况。第六章

项目征拆及建设第一节

项目发展定位及规划布局一、发展定位比如，建设XX产城融合示范区，并进行相关阐述。二、规划布局比如，根据空间规划，项目单元形成了X大功能分区，如产业集聚区、城市更新样板区、品质提升示范区...并附上功能分区展示图。第二节

项目建设规模及内容说明：区分项目进行阐述，比如征收拆除项目、保留改造项目、品质提升项目、新建项目等等。以征收拆除项目为例，项目拟征收拆除土地面积XX、建筑面积约XX万㎡，可附上拆迁统计表、相关范围图。(公顷)折除现状建筑面积(力m2)第三节

项目拆迁安置补偿方案说明：阐述项目土地补偿费、宅基地超出应安置面积部分补偿、住宅房屋建筑面积超出应安置面积补偿、集体土地非住宅房屋补偿、国有土地非住宅安置货币补偿、房屋搬迁费、临时安置费、一次性停产停业损失补偿费、拆迁奖励费等。具体可附上征收相关补偿统计表。第四节

工程设计及公用工程说明：根据项目实际情况介绍工程设计方案情况，如公园绿地工程、老旧小区、基础配套设施改造、新建建筑设计方案等等。公用工程方面包括电力、电信、给排水、消防给水、通风及防排烟系统设计、建筑新材料、新技术的应用等等。第七章

项目运营方案第一节

运营计划说明：介绍各个功能板块的运营计划情况。比如商业街、综合体、产业园及研发中心等等。明确整体定位、客户群及画像、产业导入，可附场景图。第二节

运营主体及方式说明：需明确运营主体的要求，若未明确运营主体，则需明确选择运营主体的条件及方式等等。若已经确定运营主体，则可介绍运营主体的实际情况。比如由运营主体根据功能划分，组建专业的运营管理团队，为整个项目提供专业运营管理服务，具体负责整个项目开放后的招商管理、商业管理、运营管理、营销策划和管理体系的建设等等。第八章

项目组织管理说明主要介绍

建设期组织管理以及运营期组织管理情况。若项目已经确定实施主体，则可介绍相关组织架构情况、建设期岗位职责等等。介绍项目运营期的组织架构，运营期岗位职责、运营期管理等情况。第九章

投资估算及资金筹措说明：本章内容一般包括投资估算编制依据、项目总投资估算、项目总体拆迁安置费用估算、工程建设及其他费用投资估算、基本预备费、建设期利息等等。第十章

财务分析说明：需特别注意对盈利能力进行说明，实现项目自平衡。片区开发项目通常通过“肥瘦搭配”方式操作，实现内部自平衡。并在此基础上进行偿债能力分析。若项目在捆绑其他平衡地块或项目的情况下，需综合考虑该平衡地块的收益或项目。比如介绍平衡地块的基本情况，土地成本、建安费用、销售总价等等，对平衡地块或项目进行净现金流量测算。在偿债能力分析方面，经初步测算，项目借款偿还期内本息合计约万元。借款期内，项目自身可实现经营收入总额约万元，项目自身可偿债资金规模万元，项目捆绑平衡地块/项目产生现金流为万元，综合偿债备付率等等。第十一章

风险分析及应对措施说明：在实施过程中项目可能面临政策风险、市场风险、搬迁补偿风险、行政审批风险以及规划落地风险。如果项目涉及产业板块，需要注意该板块收益回收的周期长短及市场资金喜好等问题。以搬迁补偿风险举例说明：1.风险因素分析，比如包括搬迁补偿方案是否征求公众意见、被搬迁人的诉求、拆迁谈判难度、是否按照国家和当地法规规定的程序开展房屋、厂房、土地补偿工作；搬迁企业的搬迁意愿；搬迁企业与当地的融合度；搬迁补偿资金的落实情况是否可行。2.风险应对措施，比如进行搬迁奖励、及时支付补偿金、设立拆迁谈判小组、保障搬迁补偿资金及时到位、设立应急预案等等。第十二章

社会效益分析说明：社会效益比如加快区域城市化步伐、提升区域整体水平、改善当地的工作及生活环境、带来大量的就业机会等等。第十三章

项目监管及绩效评价第一节

项目监管说明：项目监管包括履约监管、行政监管、公众监管等等。第二节

绩效评价说明：绩效评价通常包括绩效评价工作程序、评价指标体系等等。第十四章

结论及建议第一节

结论比如：本项目是全面落实...发展要求，积极主动参与...重大工程；是深化土地供给侧结构性改革，盘活存量资源的具体实践，对于加快城市腾笼换鸟、提高用地效益，促进城市生产、生活、生态空间有机融合发挥重要作用。项目的建设有利于促进钢城区高质量发展，有利于推动产业结构优化和城市环境升级......本项目具有社会效益和经济效益显著。第二节

建议说明：根据实际情况阐述，比如建议确保智慧城市、商业等重点产业规划与空间规划的有效衔接；建议根据现状情况调研，细化、量化项目整体搬迁、腾退量，为项目整体策划和后期实施提供基础支撑；建议根据项目实际，科学研判施工周期，统筹规划各分项工程实施计划......

附表附表1二(二