专业基础-2018-2019年房地产经纪人《专业基础》真题汇编

专业基础-2018-2019年房地产经纪人《专业基础》真题汇编单选题（共55题，共55分）(1.)房地产开发项目建筑总平面图的内容通常不包括()。A.项目内的道路布置B.建（江南博哥）筑物的朝向C.项目用地的大小D.房屋阳台的位置正确答案：D参考解析：建筑总平面图；建筑总平面图和建筑平面图是房屋建筑图中的一部分。其中，建筑总平面图反映的内容包括：①该建筑场地的位置、形状、大小；②建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置；③场地内的道路布置与绿化安排；④建筑物的朝向；⑤建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；⑥扩建建筑物的预留地。D项，房屋阳台的位置可以在建筑平面图中呈现。(2.)在其他相同的情况下，住宅类型居住体验由好到差的顺序一般是()。A.低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅B.高层低密度住宅、低层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅C.高层高密度住宅、高层低密度住宅、低层低密度住宅、低层高密度住宅D.低层低密度住宅、低层高密度住宅、高层低密度住宅、高层高密度住宅正确答案：A参考解析：住宅的类型；我国住宅从密度角度划分，可分为低密度住宅和高密度住宅。低密度住宅又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅；高密度住宅又分为低层高密度住宅、高层高密度住宅。在其他状况相同的情况下，其优劣顺序一般是：低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅。(3.)下列建筑结构中，强度高、抗震性能好，但耐火性、耐腐蚀性较差的是()。A.钢筋混凝土结构B.砖木结构C.钢结构D.砖混结构正确答案：C参考解析：建筑物的分类；建筑物根据建筑结构一般分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑和其他结构建筑。其中，钢结构建筑物是指主要承重构件均用钢材制成的建筑，该类建筑物的强度高、抗震性能好，但耐火性、耐腐蚀性较差。(4.)在丘陵、山地地区朝南方向的山坡，称为()。A.纵坡B.横坡C.阴坡D.阳坡正确答案：D参考解析：对建筑物适用的要求；中国大部分地区处于中纬度地区，南和偏南（东南和西南）是阳光最充分的朝向，因此建筑物布置以南和偏南向为宜。此外，地形部位和坡向对小气候有一定影响。在丘陵、山地地区，朝南的方向称为阳坡，这里日照充足，通风良好，是理想的居住用地；朝北的山坡称为阴坡，其气候特点是日照时数短、温度低，有时会发生涡风，不宜作为居住用地。而纵坡和横坡一般用来描述道路的线形要素。(5.)下列室内墙体中，在装修时不能拆改的是()。A.形象墙B.承重墙C.隔断D.自重墙正确答案：B参考解析：墙体的类型；墙体根据受力情况分为承重墙和非承重墙。承重墙是指直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载和自重的墙体。非承重墙是仅承受自重的墙体，其中，仅承受自重并将其传给基础的墙体，称为承自重墙；仅起着分隔空间作用，自重由楼板或梁来承担的墙体，称为隔墙或隔断。拆改墙体时，承重墙不能拆改，墙体中的承重构件不能拆掉、钢筋也不能损坏，否则会影响建筑结构安全。(6.)下列窗户类型中，密封性最好的是()。A.平开窗B.推拉窗C.旋转窗D.百叶窗正确答案：A参考解析：建筑物的门和窗；在住宅中，门窗的洞口尺寸、开启方式、所用材料，关系到采光、隔声、保温、隔热、能耗和视觉效果。为增加密封性，窗户宜为平开窗或平开内倒窗，不宜为推拉窗，宜使用断桥铝或铝包木材质窗框，玻璃可为中空玻璃、三层真空玻璃。(7.)()是沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁，主要是为提高建筑物整体结构的稳定性。A.连续梁B.过梁C.主梁D.圈梁正确答案：D参考解析：建筑物的构成；梁是跨过空间把楼板或屋顶荷载传给承重墙或柱的横向承重构件。根据所用材料，分为木梁、钢筋混凝土梁、钢梁等。根据力的传递路线，分为主梁和次梁。根据梁与支撑的连接状况，分为简支梁、连续梁、悬臂梁等。此外还有过梁和圈梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。圈梁是为提高建筑物整体结构的稳定性，沿建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。(8.)下列室内地面类型中，不属于整体类地面的是()。A.混凝土B.水磨石C.复合地板D.水泥砂浆正确答案：C参考解析：室内地面的种类；室内地面根据构造方法分为整体式地面、铺贴式地面、木竹类地面、卷材类地面和涂料类地面。其中整体类地面是直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括水泥砂浆地面、混凝土地面和水磨石地面。C项，复合地板属于木竹类地面。常见的木竹类地面有复合地板、实木地板、竹地板地面。(9.)根据城市的内部结构，中小城市一般是()城市。A.多中心B.无中心C.单中心D.双中心正确答案：C参考解析：城市的分类；城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。根据城市内部结构，分为单中心城市和多中心城市。中小城市一般是单中心的，大城市通常都是多中心的。(10.)城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公用设施基本具备的地区通常属于()。A.城市商务区B.城市规划区C.城市建成区D.城市开发区正确答案：C参考解析：城市的区域范围；城区是指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。该地区范围内绝大部分是城市建设用地。A项，城市商务区是指城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的综合经济活动的核心地区，通常是人们所说的市中心。B项，城市规划区是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。D项，城市开发区是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区。(11.)在计算()的指标值时，应计算树的影子面积。A.绿地率B.绿化率C.道路绿地D.宅旁绿地正确答案：B参考解析：绿化覆盖率；绿化覆盖率简称绿化率，是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率（%），或者说是全部绿化种植垂直投影面积与占地面积的百分比。因此，树的影子也被算入绿化覆盖面积。绿化覆盖率一般大于绿地率，在实际中要注意两者的区别，避免混淆和误解。(12.)下列关于居住条件的指标中，通常数字越小越好的是()。A.建筑间距B.容积率C.得房率D.绿地率正确答案：B参考解析：城市规划相关术语指标；容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，总建筑面积是地上所有建筑面积之和，建筑用地面积是以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不含代征地面积。容积率是反映建筑密度和环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说，一般情况下容积率越低越好。ACD三项都属于数字越大，居住条件越好。(13.)根据污染物排放的形式，汽车在道路上行驶造成道路两侧一定范围内的污染，这类污染源称为()。A.线源B.面源C.点源D.固定源正确答案：A参考解析：环境污染源的类型；根据污染物排放的形式，分为点源、线源和面源。点源是指集中在某一点的一定范围内排放污染物，如烟囱。线源是指沿着一条线排放污染物，如汽车在道路上行驶造成道路两侧一定范围内的污染。面源是指在一个大范围内排放污染物，如工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源。(14.)房屋交易常常涉及环节较多、交易过程较复杂，表明房地产市场具有()的特点。A.交易频次高B.交易时间长C.交易目标多D.交易金额不确定正确答案：B参考解析：房地产市场的特点；房地产交易涉及环节较多、过程复杂。购买者一般要实地查看交易对象，进行反复比较和考虑，交易双方要协商成交价格、付款方式、交付日期等交易条件，签订书面交易合同。此外，要缴纳有关交易税费，办理房地产贷款、不动产转移登记、抵押登记等交易所需的时间较长。由此导致房地产经纪服务的链条长、时间长。(15.)房地产出售人的核心诉求不包括()。A.回款快B.售价高C.售出快D.熟悉的买房人正确答案：D参考解析：房地产供给者的主要诉求；房地产出售人的诉求主要是售价高、售出快、回款快。在这三者不可兼得的情况下可根据出售人对这三者的偏重程度进行细分。如在售价高和售出快之间不可兼得时可分为看重售价高而不很在意售出快的、看重售出快而在售价上可作适当让步的。(16.)消费者购买房地产后主要用来出租以获得回报，这种对房地产的需求称为()。A.自用性需求B.投资性需求C.消费性需求D.投机性需求正确答案：B参考解析：房地产需求者的种类；根据购买房地产的目的或动机，房地产需求分为下列类型：①自用性需求；②投资性需求，是指购买房地产后长期用于出租或出租较长时间（通常5年以上）再转售来获取回报的需求，即“为租而买”的需求；③投机性需求；④保值性需求；⑤特殊性需求。(17.)某中小城市房地产市场的新建商品住房项目较少，该城市新建商品住房市场竞争最可能呈现的特征是()。A.完全垄断B.竞争多于垄断C.完全竞争D.垄断多于竞争正确答案：D参考解析：房地产市场结构；由于一个城市或其内某一区域市场上的房地产开发企业和新建商品房项目通常较少，容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。特别是在一些中小城市和房地产开发企业很少的情况下会形成寡头卖方垄断。二手房买卖市场因此有众多的“小业主”。(18.)将房地产市场分为一、二、三级的主要依据是()。A.区域范围B.交易方式C.流转次数D.交易频率正确答案：C参考解析：房地产市场的分类；房地产市场按房地产流转次数分为一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是建设用地使用权出让市场，也称为土地一级市场。二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营。三级市场是投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式，包括购买的新建商品住房、已购公有住房、经济适用住房等的再次交易市场。(19.)一个城市的房地产价格通常是从市中心到郊区逐渐递减的，这说明房地产价格具有()的特点。A.易受交易者个别因素影响B.形成的时间比较长C.与区位密切相关D.包含的内容复杂多样正确答案：C参考解析：房地产价格特点；房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。在质量、产权、户型等其他状况相同的情况下，区位较好的房地产，价格较高；区位较差的房地产，价格较低。从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。(20.)在存量房买卖市场中，议价空间一般是指()之差。A.挂牌价与成交价B.挂牌价与市场价C.挂牌价与评估价D.挂牌价与计税价正确答案：A参考解析：房地产价格种类；挂牌价格简称挂牌价，是指出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价。成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。挂牌价和成交价之差被称为是议价空间。就市场上整体的议价空间来看，如果不断缩小，则通常说明市场向好；而当市场向差时，议价空间会扩大。(21.)在买方市场下，房地产成交价会偏向()。A.买方最低出价B.买方最高出价C.卖方最低要价D.卖方最高要价正确答案：C参考解析：成交价格；按买卖双方在市场上对价格影响的强弱，房地产市场分为卖方市场和买方市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，因买方在交易上处于有利地位，成交价会偏向卖方最低要价。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在卖方市场下，因卖方在交易上处于有利地位，成交价会偏向买方最高出价。(22.)下列房地产价格影响因素的变化情形中，会引起房价下降的是()。A.土地价格上涨B.居民收入增长C.个人住房贷款利率上升D.城市人口增加正确答案：C参考解析：房地产价格影响因素；房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。城市人口数量下降，需求下降导致价格下降、利率上升等因素可使房价下降，土地价格上涨、居民收入增加、城市人口增加、利率下降等因素可使房价上涨。ABD三项都会引起房价上涨。C项，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格会下降。(23.)房地产开发企业采取合作方式以应对房地产投资风险的方法是()。A.风险转移B.风险组合C.风险控制D.风险回避正确答案：A参考解析：房地产投资风险应对的方法；风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。在房地产投资活动中，有些风险可能会给投资者带来灾难性的损失，以投资者自己的财力难以承担，必须采用风险转移的办法将其转移出去。例如，向保险公司投保相关险种。再如购买房地产出租的，可在租赁合同中约定租金根据物价指数进行相应调整，将通货膨胀风险转给承租人；约定承租人负担所有的运营费用，将经营管理风险转给承租人。本题中，房地产开发企业通过合作把部分风险转移给了合作伙伴，属于风险转移。(24.)下列利率种类中，在同一时间点，利率水平最高的是()。A.首套住房贷款利率B.二套住房贷款利率C.活期存款利率D.基准利率正确答案：B参考解析：基准利率和公定利率；基准利率是中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率。它是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平均可根据它来确定。一般情况下，个人购买首套住房的贷款利率为基准利率8.5折；购买二套住房的贷款利率为基准利率上浮10%左右（各个城市及银行情况不同）。C项，贷款利率一般高于存款利率。故二套住房贷款利率＞基准利率＞首套住房贷款利率＞活期存款利率。(25.)金融市场中，政府金融管理部门或中央银行制定的利率是()。A.市场利率B.公定利率C.官定利率D.协定利率正确答案：C参考解析：利率的主要种类；官定利率是指政府金融管理部门或中央银行制定的利率。中国人民银行制定的各种利率是官定利率。A项，市场利率是指在金融市场上资金供求双方自由竞争所形成的利率，它是借贷资金供求的指示器。B项，公定利率是指由非政府部门的金融行业自律性组织（即民间金融组织，如银行同业公会）所确定的利率。D项，协定利率是西方国家为防止在出口贷款利息方面过度的竞争，而在“君子协定”中所规定的最低利率。适用的对象是政府金融机构参与的出口延期付款贷款。(26.)个人住房贷款中，通常所讲的组合贷款是()。A.购房贷款和装修贷款B.首付款和购房贷款C.住房公积金贷款和商业性贷款D.商业银行贷款和政策性银行贷款正确答案：C参考解析：个人住房贷款的种类；组合贷款简称组合贷，是指借款人所需的资金应尽量申请公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款金额由公积金贷款金额和商业性贷款金额两部分组成的个人住房贷款。(27.)房地产开发企业向购房人提供《住宅使用说明书》，体现消费者权利的是()。A.安全保障权B.公平交易权C.自由选择权D.知悉真情权正确答案：D参考解析：消费者的权利；《消费者权益保护法》规定了消费者享有安全保障、真情知悉、自主选择、公平交易等九项权利。其中，真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、标准、费用等有关情况。(28.)国家要求房地产经纪机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明文件、服务项目和标准等内容，体现了保护消费者权益中的()。A.公平交易权B.自主选择权C.知悉真情权D.受尊重权正确答案：C参考解析：消费者的权利；《消费者权益保护法》规定了消费者享有安全保障、真情知悉、自主选择、公平交易等九项权利。其中，真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、标准、费用等有关情况。(29.)房地产经纪服务机构不得向客户设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易，这体现了其应承担的()义务。A.真实信息告知B.质量保证C.真实标识D.守法、诚信正确答案：D参考解析：经营者的义务；《消费者权益保护法》规定了以下十项义务：①守法诚信义务，即经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照《消费者权益保护法》和其他有关法律，法规的规定履行义务；恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。②接受监督义务。③保证消费者安全义务。④真实信息告知义务。⑤真实标识义务。⑥出具凭证单据义务。⑦质量保证义务。⑧售后服务义务。⑨禁止以告示等方式免责。⑩禁止侵犯消费者人身权。(30.)下列法律关系中，不属于民事法律调整范围的是()。A.征收法律关系B.债权债务关系C.继承法律关系D.婚姻法律关系BD两项，民事关系是平等主体之间的权利和义务关系，根据权利义务所涉及的内容性质的不同，分为人身关系和财产关系两类。人身关系是指民事主体之间基于人格和身份而形成的无直接物质利益因素的民事关系，包括人格关系（如生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权等）和身份关系（如婚姻、亲属、监护等）。财产关系是指民事主体之间基于物质利益而形成的具有经济内容的民事关系，包括静态的财产支配关系（如所有权关系）和动态的财产流转关系（如债权债务关系）。就财产关系所涉及权利的内容来说，财产关系包括物权关系、债权关系等。C项，在财产权利方面，《民法总则》规定，民事主体的财产权利受法律平等保护；民事主体依法享有物权、债权、继承权、股权和其他投资性权利。A项属于行政法律关系。正确答案：A参考解析：民事关系；(31.)根据《民法通则》，承租人拒付租金的，出租人的诉讼时效期间从其知道或者应当知道权利被侵害时起计算为()年。A.1B.2C.3D.20正确答案：C参考解析：诉讼时效期间；《民法总则》规定了普通诉讼时效期间和最长权利保护期间。其中普通诉讼时效期间为：自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，诉讼时效为3年。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。(32.)下列合同中，属于非要式合同的是()。A.定金合同B.房屋抵押合同C.房屋租赁合同D.房屋买卖合同正确答案：A参考解析：合同的分类；非要式合同是指不需要采用特定形式就能成立的合同。而要式合同需要采用特定形式才能成立。《城市房地产管理法》规定，房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同，因此房地产转让合同（包括房屋买卖合同）、房屋租赁合同、房地产抵押合同均是要式合同。(33.)当事人既约定定金又约定违约金的，当一方违约时，()。A.定金责任和违约金责任两者同时执行B.优先适用违约金责任C.优先适用定金责任D.由对方在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用正确答案：D参考解析：定金与违约金的区别；当事人既约定定金又约定违约金的，当一方违约时，对方可以在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用。即定金和违约金不能同时并用，适用了定金责任就不再适用违约金责任，适用了违约金责任就不再适用定金责任。至于是选择定金条款还是选择违约金条款，这一权利属于守约方。(34.)下列出租人出售房屋的情形中，人民法院可以支持承租人主张在同等条件下优先购买权的是()。A.出售给出租人的共有人B.出售给出租人的父亲C.出售给善意第三人并办理了转移登记D.出售给出租人的未婚夫正确答案：D参考解析：租赁合同当事人的义务；出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。D项，未婚夫不属于近亲属，此时，承租人主张优先购买房屋的，人民法院应予支持。(35.)活泼好动，容易适应新环境，接受新事物快，情绪和情感既易产生也易改变，具备这种特征的人所属气质类型一般为()。A.抑郁质B.胆汁质C.黏液质D.多血质正确答案：D参考解析：气质的类型；气质类型是表现在一类人身上共有的或相似的心理特征的典型结合。心理学上的“气质体液说”概括了下列几种气质类型：①多血质。这类人活泼好动，容易适应新环境；注意易于转移，接受新事物快，但印象不很深刻；情绪和情感既易产生也易改变，并直接表露于外。②胆汁质。这类人直率热情，精力旺盛；性情急躁，反应迅速；情绪明显外露，但持续时间不长；行为上表现出不平衡，工作特点带有明显的周期性。③黏液质。这类人安静平衡，反应缓慢；善于克制自己，情绪不易外露；注意稳定，并难以转移。④抑郁质。这类人柔弱易倦，情绪发生慢而强，体验深刻，言行迟缓无力，胆小、扭捏、善于觉察别人不易觉察的细小事物，容易变得孤僻。(36.)关于消费者的需要、动机和行为的说法，错误的是()。A.消费者的需要、动机和行为之间有内在联系B.消费者的需要是其行为的最初原动力C.消费者的动机是其需要的直接驱动力D.消费者的行为是在其需要和动机的基础上产生的正确答案：C参考解析：消费者的需要和动机；消费者的行为与其需要和动机有着密切联系。需要是行为的根源和原动力，而动机是行为的直接驱动力。这是因为消费者的行为是有目的的，他们之所以要购买某种商品或服务，是为了满足自己的某种需要。当某种需要没有得到满足时，消费者会产生内心紧张。这种内心紧张状态激发消费者争取实现目标的动力，即形成动机。在动机的驱使下，消费者采取行动以实现目标。(37.)房地产经纪人在带客户分别看“好—中—差”三套房屋时，采用了“好—差—中”的顺序，其利用的客户价格心理表现是()。A.敏感性心理B.习惯性心理C.感受性心理D.倾向性心理正确答案：C参考解析：消费者的价格心理表现；消费者的价格心理表现包括：①习惯性心理；②敏感性心理；③倾向性心理；④感受性心理。感受性心理是指消费者对商品价格高低的感知强弱程度。房地产经纪人员在带客户看房时，可先看价格较高、条件较好的房屋，再看价格较低、条件较差的房屋，然后看价格和条件适中的房屋。这样，购房人通过对比感受，就能较快、较客观地作出购买决策。“好—差—中”三套房的带看顺序利用了消费者对商品价格高低的感知强弱程度，属于感受性心理。(38.)根据现场营销心理过程，房地产经纪人员在“观察到客户购买意图”和“促进客户成交”之间，一般应按先后顺序完成的营销阶段是()。A.诱发客户兴趣和联想，强化房屋综合印象，了解客户购买目标B.了解客户购买目标，强化房屋综合印象，诱发客户兴趣和联想C.强化房屋综合印象，了解客户购买目标，诱发客户兴趣和联想D.了解客户购买目标，诱发客户兴趣和联想，强化房屋综合印象正确答案：D参考解析：现场营销过程心理分析；现场营销的心理过程是营销人员了解和推动消费者购买商品的心理过程，一般经过五个阶段，包括：①观察消费者的购买意图；②了解消费者的购买目标；③诱发消费者的兴趣和联想；④强化消费者对商品的综合印象；⑤促进消费者采取购买行为。(39.)房地产市场调控“因城施策”主要是基于房地产()的特性。A.价值较大B.难以变现C.不可移动D.易受限制正确答案：C参考解析：房地产的主要特性；房地产的特性主要有不可移动、各不相同、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值。其中，不可移动特性又称位置固定性，即房地产的位置不能移动。房地产的不可移动特性，决定了它不像动产商品那样能够在不同地区之间调剂余缺，从供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此房地产市场通常是地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区有所不同，甚至它们的变化是反方向的，因此房地产市场调控需要“因城施策”。(40.)二手房买卖中，房屋面积一般依据的是()。A.合同约定面积B.预测面积C.买卖双方测量面积D.产权登记面积正确答案：D参考解析：不同阶段的房屋面积；房屋面积按不同阶段可分为预测面积、实测面积、合同约定面积以及产权登记面积。其中，产权登记面积简称产权面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积，是实测的房屋建筑面积。存量房买卖中依据的面积一般是产权登记面积。(41.)住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能，其评定内容不包括()。A.住宅套型B.无障碍设施C.隔声性能D.室内污染物控制正确答案：D参考解析：住宅适用性能及其评定内容；住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：①单元平面，包括单元平面布局和空间利用，空间的灵活分隔和可改造性，单元公共空间等；②住宅套型，包括套内卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织，居住空间的自然通风、采光和视野，厨房位置及其自然通风和采光，功能空间尺度；③建筑装修，包括套内装修、公共部位装修；④隔声性能，包括楼板和墙体的隔声性能，管道的噪声量，设备的减振和隔声；⑤设备设施，包括厨房设备和卫生设施的配置，给水排水与燃气系统状况，采暖、通风与空调系统状况，电气设备与设施状况等；⑥无障碍设施，包括套内、单元公共区域和住区的无障碍设施状况。D项，室内污染物控制属于住宅安全性能的评定内容。(42.)客户特别关注房屋的“可视对讲门禁系统”和“装修材料的环保等级”，说明客户侧重于房屋的()。A.社会象征B.审美功能C.使用便利D.安全性能正确答案：D参考解析：住宅性能评定；消费者需要包括对商品本身的需要和对相关服务的需要，其内容主要包括下列方面：①对商品基本功能的需要。②对商品安全性能的需要。消费者要求商品是安全的，对身心没有危害。随着经济社会发展，人们对住宅安全性能的要求除了住宅本身的结构安全和防火防灾防盗等之外，对其所用的建筑材料、所处的自然环境和社会环境等的安全性能要求越来越高。为了满足消费者对商品安全性能的需要，商品的安全指标至少要达到国家标准。③对商品消费便利的需要。④对商品审美功能的需要。⑤对商品情绪功能的需要。⑥对商品社会象征的需要。⑦对享受良好服务的需要。本题中，体现的是客户对商品安全性能的需要。(43.)强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好，但脚感较差的地面装饰材料是()。A.实木地板B.强化复合地板C.实木复合地板D.竹地板正确答案：B参考解析：室内地面的种类；木竹类地面常见的有复合地板、实木地板、竹地板地面。其中，复合地板包括实木复合地板和强化复合地板。实木复合地板的主要优点是纹理自然、脚感较好，主要缺点是耐水性较差、板材中胶粘剂挥发会影响房间的空气质量；强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗，防潮性好，主要缺点是脚感较差，如果板材中的胶粘剂质量较差，还会挥发出较多的甲醛，对人体健康有影响，但因其价格较低，用途较广泛。实木地板是天然木材经烘干等加工而成的地板，其材质有柞木、水曲柳、柚木、黄檀、紫檀等多种，具有纹理和色彩自然、脚感舒适、保温隔热性能好、使用安全、装饰效果好等特点，但价格较高。竹地板是天然竹材经加工而成的地板，具有自然、清新、高雅，以及坚硬、防水、耐磨、光滑度好等特点，其硬度、弯曲强度和抗压强度约为木材的两倍以上，且价格通常比实木地板低。(44.)房地产投资结束所收回的资金购买力下降，表明此房地产投资面临的风险是()。A.政策风险B.通货膨胀风险C.市场周期风险D.比较风险正确答案：B参考解析：房地产投资主要风险；房地产投资风险是客观存在的，不以投资者的意志为转移，如市场供求风险、政策风险、通货膨胀风险、利率风险、自然灾害风险等。其中，通货膨胀风险又称购买力风险，是指与初始投入的资金相比，投资结束时所收回资金的购买力下降给投资者带来的风险。房地产投资通常要经过较长时间，因此只要存在通货膨胀，投资者就会面临通货膨胀风险。(45.)下列情形中，可以判断房地产投资项目可行的是()。A.现金流入量＞0B.财务净现值≥0C.财务内部收益率≤贷款利率D.财务内部收益率＞0正确答案：B参考解析：项目经济评价指标；财务净现值是按设定的折现率计算的投资项目计算期内各期净现金流量的现值之和。财务净现值的评价标准是：如果财务净现值≥0，则说明项目的盈利能力达到或超过了按设定的折现率计算的盈利水平，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。A项不能用来评价项目经济可行性。CD两项，财务内部收益率大于贷款利率时，说明经济上可以接受。(46.)假设名义年利率为r，计息周期为年、月、日时的实际年利率分别为r年、r月、r天，其大小关系为()。A.r＞r年＞r月＞r天B.r＜r年＜r月＜r天C.r＝r年＞r月＞r天D.r＝r年＜r月＜r天正确答案：D参考解析：名义利率；名义年利率为r，一年中计息m次，则实际年利率i满足i＝（1＋r/m）m－1。即r年＝（1＋r/1）1－1＝r。月利率r月＝（1＋r/12）12－1。日利率r天＝（1＋r/365）365－1。通过函数对比可得：r＝r年＜r月＜r天。(47.)比较法评估房地产价格时，对可比实例成交日期进行调整属于()。A.市场状况调整B.交易情况修正C.房地产状况调整D.比较基础建立正确答案：A参考解析：市场状况调整；可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价格是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，因此应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。(48.)房地产经纪人员要建立积极心态，正确的做法是()。A.固执B.回避挑战C.乐观D.推卸责任正确答案：C参考解析：积极心态的建立和消极心态的克服；房地产经纪人员虽然经常会遇到各种各样的客户，如不同性格、年龄、职业、受教育程度、收入水平、地区、民族、宗教信仰的客户，但都应抱着积极心态为他们提供良好的专业服务，同时应从下列方面建立积极心态：①感恩。对客户给予的信任，选择了自己所在的公司、门店及自己，要在内心里表示感激。②宽容。对客户的不好言行，要予以理解、宽宏大量，不计较、不追究，多从自身找不足。③乐观。不宜苛求一城一池的得失，过去的好与坏不代表现在和将来。④淡泊。如果过分追求名利，就会失去平常心，就有可能以一种非理性乃至偏激的言行对待客户或同事。二、多项选择题（每题2分，每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分，少选且正确，每个选项得0.5分）(49.)房地产经纪人员的心理素质结构不包括()。A.认知过程B.知识储备C.外在形象D.自我调控正确答案：C参考解析：经纪人员的心理素质分析；房地产经纪人员的心理素质对其有效开展经纪业务，实现业绩目标具有重要作用。房地产经纪人员应具备以下基本心理素质：自强自信，积极乐观，真诚热情，认真负责，持之以恒，善于情绪管理。房地产经纪人员的心理素质结构包括：①认知过程；②思维方式；③知识储备；④人际关系；⑤自我调控。(50.)房地产经纪门店为客户配备舒适的沙发，提供热茶和糕点。从客户情绪过程来看，该做法关注的是()。A.经纪人的表情和态度B.客户的购物环境C.商品的属性D.客户的个性特征正确答案：B参考解析：消费者的情绪过程；消费者对商品或服务的认知过程不是机械的，而是会产生喜欢或不喜欢、满意或不满意等肯定或否定的心理反应，这就是消费者购买心理的情绪过程。在购买活动中，影响消费者情绪的产生及其变化的因素包括：①商品的属性；②消费者的心理准备状态；③消费者的个性特征；④购物环境，购物场所的设施、温度、照明、色彩、气味、音响等，都是导致消费者情绪变化的因素；⑤营销人员的表情和态度。(51.)根据《合同法》，出租人可以单方面解除租赁合同的情形不包括()。A.承租人未经出租人同意将租赁房屋转租B.不定期租赁，提前3个月通知承租人C.承租人未按照合同约定使用租赁物，致使租赁物受损D.承租人未在约定日期支付租金正确答案：D参考解析：租赁合同的解除；租赁期间虽然未届满，但《合同法》规定在发生某些情形下，合同当事人一方可以解除合同。出租人可以单方面解除租赁合同的情形包括：①承租人未按照合同约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受损的；②承租人未经出租人同意转租的；③承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付租金的；④不定期租赁，但应在合理期限之前通知承租人。D项情形下，出租人不能单方面解除租赁合同。(52.)下列房地产权利中，不属于物权的是()。A.房屋抵押权B.房屋所有权C.房屋承租权D.建设用地使用权正确答案：C参考解析：物权的分类；物权是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权力，包含所有权、用益物权和担保物权。物权是与债权相对应的一种民事权利。债权是指权利主体按照合同约定或依照法律规定，请求相对人为或不为一定行为的权利。物权分为五大类，包括：①不动产物权和动产物权；②主物物权和从物物权；③自物权和他物权；④所有权和限制物权；⑤无期限物权和有期限物权。A项，抵押权属于他物权；B项，房屋所有权属于不动产物权；C项，房屋承租权属于债权；D项，建设用地使用权既属于不动产物权也属于他物权。(53.)消费者在购买二手房时，有权知道房屋瑕疵情况，这体现了消费者享有()。A.得到尊重权B.公平交易权C.自主选择权D.真情知悉权正确答案：D参考解析：消费者的权利；《消费者权益保护法》规定了消费者享有安全保障、真情知悉、自主选择、公平交易等九项权利。其中，真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、标准、费用等有关情况。(54.)我国现行法律体系中，通常不在全国范围内适用的是()。A.单行条例B.行政法规C.基本法律D.国务院部门规章正确答案：A参考解析：法律在空间上的适用范围；制定法律的机关不同，法律适用的地域范围有所不同，大体上的两种情况包括：①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国；②凡属地方立法机关或地方国家机关制定的地方性法规、自治条例、单行条例、地方政府规章，只在各机关管辖的行政区域范围内发生效力。(55.)张某现年40周岁，所购住房的房龄为15年，法定个人住房贷款期限最长为30年，如果贷款银行规定“房龄＋贷款期限”不超过50年，“借款人年龄＋贷款期限”不超过65年，则张某住房贷款的最长期限是()。A.35B.30C.25D.20正确答案：C参考解析：个人住房贷款的期限；张某的住房贷款的最长期限计算如下：①法定个人住房贷款年限最长为30年；②由房龄计算的最长贷款期限为：50－15＝35（年）；③由借款人年龄计算的最长贷款期限为：65－40＝25（年）。按照取短不取长的原则，张某个人住房贷款的最长贷款期限为25年。多选题（共24题，共24分）(56.)在砖木结构建筑中，横向承重构件包括()。A.楼板B.梁C.柱D.烟囱E.墙体正确答案：A、B参考解析：横向承重构件；楼板是在楼房中分隔建筑物上下层空间的横向承重构件，其主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱。梁是跨过空间把楼板或屋顶荷载传给承重墙或柱的横向承重构件。CE两项，墙体和柱都是建筑物的竖向承重构件。D项，烟囱是非承重构件。(57.)室内燃气管道的敷设安装，不得穿过()。A.厨房B.阳台C.地沟D.配电室E.走廊正确答案：C、D参考解析：燃气系统及设备；燃气易引起燃烧或爆炸，火灾危险性较大；人工煤气有较强烈的气味和毒性，容易引起中毒事故。因此，燃气管道及设备等的设计、敷设或安装，都有严格的要求。室内燃气管道不得穿过变配电室、地沟、烟道等地方，必须穿过时，需采取相应的措施加以保护。(58.)厨房、卫生间地面装饰装修材料应满足的要求有()。A.不易发霉B.不易泛霜C.渗水性好D.防滑E.易擦洗正确答案：A、D、E参考解析：建筑装饰装修选材基本要求；建筑装饰材料的品种繁多、性能不尽相同、质量差异较大、价格相差悬殊。在选用装饰材料时，应满足与环境相适应的使用功能。外墙面应选用耐侵蚀、不易褪色、不易玷污、不泛霜的材料；地面应选用耐磨性和耐水性好、不易玷污的材料；厨房、卫生间应选用耐水性和抗渗性好、防滑、不易发霉、易擦洗的材料。(59.)下列房地产市场中，属于从“用途或功能”角度分类的有()。A.存量房市场B.住房二级市场C.居住用房市场D.商业用房市场E.办公用房市场正确答案：C、D、E参考解析：房地产市场分类；房地产市场按用途（功能）可分为居住房地产市场和非居住房地产市场。居住房地产市场主要是住房市场。非居住房地产市场又可分为商业用房市场、办公用房市场、工业用房市场等。AB两项，存量房市场、住房二级市场属于按照房地产流转次数的分类。(60.)房地产市场的特点有()。A.交易和市场易受管制B.房屋交易频率较高C.普遍需要经纪服务D.新房和存量房市场并存E.买卖和租赁市场并存正确答案：A、C、D、E参考解析：房地产市场的特点；与一般商品市场相比，房地产市场的特点包括：①交易标的物不能移动；②交易标的物各不相同；③交易金额较大，交易频次较低；④交易时间较长；⑤新房和存量房市场并存，买卖和租赁市场并存；⑥市场状况各地不同，交易和市场易受管制；⑦普遍需要经纪服务。(61.)在住宅小区景观中，通常采用的硬景观包括()。A.灯光B.座椅C.草坪D.雕塑E.水体正确答案：A、B、D参考解析：景观的分类；根据基本成分，景观可分为软景观和硬景观。软景观是指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观。硬景观是指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。(62.)居住区内绿地包括()。A.宅旁绿地B.屋顶的人工绿地C.城镇公共道路绿地D.居住区小游园E.居住区公园正确答案：A、D、E参考解析：居住区内绿地规划布置；居住区内绿地有公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，其中包括地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。(63.)下列住宅优点中，属于高楼层的住宅优点的有()。A.没有二次供水污染B.较安静C.出入较方便D.空气较好E.采光较好正确答案：B、E参考解析：住宅的分类；高层住宅楼根据所在层数可分为高楼层住宅、中楼层住宅、低楼层住宅。其中，高楼层的住宅的采光和视野较好，灰尘和蚊虫较少，噪声较小，不潮湿。低楼层住宅的出入较方便，易逃生，无二次给水可能发生的供水二次污染问题。(64.)在新建商品房买卖中，影响得房率大小的主要因素有()。A.房间数量B.小区绿化C.建筑结构D.墙体材料E.建筑形式正确答案：A、C、D、E参考解析：得房率的影响因素；得房率又称使用率、使用面积系数，通常认为越大，面积利用率越高，也就越实惠。影响得房率大小的因素主要有：①建筑形式。②建筑结构。建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，得房率会不同。③地区气温。不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，外墙厚度不同，因此得房率不同。④墙体材料。在保证保温、隔声等效果的前提下，墙体所用材料不同，厚度有所不同，从而得房率不同。⑤房间数量。套内建筑面积相同而房间数量较少时，得房率较大。房间数量相同而套内建筑面积增加时，得房率提高。(65.)下列财物中，应随二手房买卖一起转让的有()。A.固定安装的防盗门B.挂在室内墙面上的画C.客厅里的电视机D.室内安装的卫生洁具E.室内摆放的盆景正确答案：A、D参考解析：主物物权和从物物权；根据物之间的从属关系，分为主物和从物。《物权法》规定，主物转让的，从物随主物转让，当事人另有约定的除外。主物和从物在聚合之前分别为独立的物，在聚合之后成为主物与从物的关系，如自行车与车锁。再如房屋与其房门的钥匙，房屋与其配套而分离开的停车位、储藏室等，可以说是主物与从物的关系，其中房屋为主物。但是摆放在房屋内的家具、家电、装饰品等，一般仍然是独立的物，与房屋不是主物与从物的关系，不随二手房买卖一起转让。(66.)根据《物权法》，住宅小区内属于全体业主共有的有()。A.建筑物专有部分以外的楼道B.建筑区划内的城镇公共道路C.小区内的绿地D.小区内的物业服务用房E.已出售给业主的地下车库车位AB两项，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。C项，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。D项，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。E项，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。因此已出售给业主的地下车库车位属于特定业主私有。正确答案：A、C、D参考解析：业主的建筑物区分所有权；(67.)下列房地产营销方案中，采用了折扣定价策略的有()。A.200m2大平层，最低198万元起B.购房人如果不贷款，享88折优惠C.开盘10日内交定金给予99折优惠D.业主因出国，低价出售E.挂牌单价6999元/m2正确答案：B、C参考解析：折扣定价策略；折扣定价策略是针对追求物美价廉的心理，为激发消费者的购买欲望和进行促销，价格定得不低或偏高，同时对符合一定条件的给予价格折扣优惠，主要适用于新建商品房。例如，对在某个日期之前或一定期限内（如10天内）交购房定金的，给予价格95折优惠；对不贷款而用现金分期付款的，给予价格93折优惠；对用现金一次性付款的，给予价格88折优惠等。D项，以同类商品中较低的价格来定价，以吸引追求经济实惠的消费者购买，采用了低位定价的策略。AE两项，价格尾数取人们通常认为的吉利数字或定一个非整数价格，都采用了尾数定价策略。(68.)关于固定利率贷款的说法，正确的有()。A.固定利率贷款在整个贷款期限内，贷款利率不受市场利率变化的影响B.贷款人采用固定利率贷款，可以避免利率风险C.借款人采用固定利率贷款，可以准确测算未来的利息支出D.贷款人采用固定利率贷款，通常情况下会将贷款利率固定在一个较高水平E.借款人采用固定利率贷款，要承担比当前市场利率要高的贷款利率ABD三项，固定利率贷款是指在事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。采用固定利率贷款时，整个贷款期限内的贷款利率都不受市场利率变化（包括基准利率调整）的影响。当贷款人采用这种方式发放贷款时，将面临未来市场利率上升的风险。贷款人为了降低利率上升的风险，通常会将贷款利率设定在一个较高的水平上。CE两项，对借款人来说，选择这种贷款方式可以确定未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前的利率高的贷款利率。在利率进入上升趋势的情况下，适宜选择这种贷款方式，但也不排除未来市场利率有下降的可能。正确答案：A、C、D、E参考解析：固定利率贷款；(69.)关于房地产抵押贷款主体相关关系说法，正确的有()。A.贷款人是债权人B.借款人是保证人C.抵押人是产权人D.借款人是债务人E.抵押权人是贷款人正确答案：A、D、E参考解析：房地产抵押贷款；房地产抵押贷款是指贷款人以借款人或第三人的房地产作为抵押物发放的贷款。在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。(70.)信用的特征有()。A.偿还性B.收益性C.风险性D.流动性E.固定性正确答案：A、B、C参考解析：信用的特征；信用的特征主要包括：①时限性，是指货币或商品的让渡有一定期限，如果没有期限，就不是信用关系，而成了赠与或占有关系。②偿还性，是指货币或商品的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还。③收益性，是指信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或附加额。④风险性，是指信用活动中让出货币或商品的一方仅持有债权或所有权的凭证，有到期不能收回的可能。(71.)下列房地产中，适用比较法评估其价格的有()。A.特殊厂房B.商铺C.写字楼D.机场E.医院正确答案：B、C参考解析：比较法；比较法是指根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价格的方法。比较法适用的估价对象是同类数量较多，有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性很差的房地产，如在建工程等。ADE三项，特殊厂房、机场、医院都不适用比较评估法评估其价格。(72.)下列影响房地产价格因素中，属于心理因素的有()。A.停车方便程度B.个人偏好C.交易税率调整D.通货膨胀预期E.购买迫切程度正确答案：B、E参考解析：心理因素的影响；影响房地产价格的心理因素主要有：①购买或出售时的心态；②个人的欣赏趣味或偏好；③时尚风气、跟风或从众心理；④接近名家住宅的心理；⑤讲究“风水”或吉祥号码。A项属于交通因素；C项属于房地产税收因素；D项属于物价因素。(73.)房地产市场的构成要素主要有()。A.市场主体B.监管规则C.市场总量D.市场客体E.交易条件正确答案：A、D、E参考解析：房地产市场的要素；房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素主要包括：