2024年《房地产经纪业务操作》考前冲刺必会试题库300题（含详解）

PAGEPAGE12024年《房地产经纪业务操作》考前冲刺必会试题库300题（含详解）一、单选题1.研究消费者的消费行为、消费动机和消费方式是为了对房地产项目进行（）。A、产品定位B、形象定位C、客户定位D、功效定位答案：C解析：客户定位包括：①消费者定位；②经营者定位；③投资者定位。其中，消费者定位要对项目地产商圈内的所有消费者或潜在消费者特征准确把握，需要对消费者特征进行研究，消费者特征有：①心理特征，包括消费追求的价值、消费时间等；②购买行为特征，包括消费金额、频次、消费半径等；③人口特征，包括年龄、性别、家庭组织构成、收入、职业、教育、可支配收入、出行状况、品牌喜好、媒体宣传促销的倾向等；④社会特征，包括对示范群体的追随，家庭结构及其主导权，消费者在社会的角色与地位。2.户外广告不具备（）的特点。A、长期性B、固定性C、覆盖率高D、集中性答案：C解析：户外广告的优点有：长期性、固定性、集中性效应，缺点包括：由于地段固定而不具备流动性，注视率不够集中。3.客户到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客户需求B、客户信息录入C、引领客户入店D、站立迎接答案：B解析：房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门；⑦客户信息录入。4.购房者通过销售人员的介绍，选定自己购买的房屋单元后，需要以缴纳定金并签订（）的形式，来确定对房号的认购权、成交价格等事项。A、《前期物业管理服务合同》B、《房地产买卖合同》C、《临时业主公约》D、《房地产认购协议书》答案：D解析：购房者通过销售人员的介绍，对所购物业全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。5.房源不仅具有物理属性、法律属性，还具有（）。(2008年真题)A、心理属性B、化学属性C、经济属性D、道德属性答案：A解析：从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”，即心理属性。6.新建商品房的商圈可划分为城市中心型、副城市中心型、大地区中心型和（）。A、邻里中心型B、区域地区中心型C、环线中心型D、沿景观中心型答案：A解析：针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等，可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型，大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”；②大地区中心型，通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；④城市中心型，又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。7.促成小户型客户购买的直接原因是（）。A、装修B、低价C、户型D、便利答案：B解析：根据购房面积大小，客户表现出不同的消费特征，可将住宅客户分为：①小户型客户；②中大户型客户；③大户型及别墅客户。由于小户型总价低、容易出租和转售，很多客户青睐于此而购买小户型。8.一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方，还取决于（）。A、房地产经纪人的专业服务B、急迫需要出售物业的买方C、愿意以一定价格出售或出租物业的卖方D、房地产市场的相关税收优惠政策答案：C解析：一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方，还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易。房地产经纪人的专业服务起到了实现房源信息和客源信息的桥梁作用。9.在房地产居间业务的客源管理中，客源管理要以（）为中心。(2005年真题)A、客户的意向需求B、现时客户的个人信息和需求信息C、潜在客户的个人信息和需求信息D、收集信息、整理信息和存档答案：C解析：客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。在实际工作中，可以按照区域或社区来划分，以便为客户寻找合适的房源。10.住宅按（）来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。A、产品性质B、产权性质C、使用类别D、使用期限答案：A解析：按照产品性质可分为住宅类房源、非住宅类房源两种。①住宅类房源包括普通住宅、非普通住宅；②非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车楼、厂房等。11.住房公积金贷款年限一般为______，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人______。（）A、1～20年；60周岁B、1～30年；70周岁C、1～10年；60周岁D、1～20年；65周岁答案：B解析：住房公积金贷款年限一般为1～30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。另外，只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄＋贷款年限≤47年（砖混）或房龄＋贷款年限≤57年（钢混）”，都可以申请公积金贷款。12.房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标，则最恰当的做法是（）。A、确定较高的房价B、扩大开发的规模C、寻求合适的房价和开发规模D、制定合适的促销策略答案：C解析：最大利润目标即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。即房地产开发企业要实现利润最大化的目标必须确定最为合理的价格和规模。最为合理的价格和规模就是将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。13.客源信息的开拓方法中，（）成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大，这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。A、会员揽客法B、互联网开发法C、人际关系法D、团体揽客法答案：C解析：客源信息的开拓方法中，人际关系法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。作为一个经纪人，利用自己的人际网络争取客户是其成功的基本保障。14.房屋租赁托管与普通的房屋租赁经纪最大的区别在于（）。A、前者经营的规模较后者大B、经营的方式C、出租人对房屋经装修后转租D、租赁收益的获取方式答案：C解析：房屋租赁托管不是房屋租赁居间业务，其与普通的房屋租赁经纪最大的区别是租赁运营机构承租业主（出租人）的房屋，经过一定装饰装修、添置家具设施设备后转租给承租人，租赁运营机构与双方分别签订房屋租赁合同。15.企业以客户感知价值为分析框架，制定营销策略的属于（）。A、生产导向B、产品导向C、客户导向D、关系导向答案：C解析：以客户为导向的市场营销，其目的在于通过满足客户需求并使其满意以实现企业盈利目标。以客户为导向的市场营销包括以下几个核心概念：①客户感知价值；②客户满意；③客户忠诚。16.有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向，这体现了客源具有（）。A、潜在性B、差异性C、指向性D、模糊性答案：A解析：有购买意向的客户打消购买意向，这表明客户购买意向存在一定的不确定性，即尚未明确表达出最终决定。这种不确定性体现了客源的潜在性。因此，选项A是正确的。17.下列商圈中，能够辐射全市且人流量最大的是（）。A、生活商圈B、地域商圈C、中央商务区D、副城市中心型商圈答案：C解析：针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等，可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型，大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”；②大地区中心型，通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；④城市中心型，又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。18.下列关于变动成本定价法的计算公式不正确的是（）。A、目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利B、单位贡献量=单位总量／目标贡献C、售价=单位变动成本+单位贡献额D、单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量答案：B解析：变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。其公式为：售价=单位变动成本+单位贡献额。其中，贡献的意义在于单位面积的销售收入在补偿其变动成本后，首先用于补偿固定成本费用。其步骤如下：①确定项目目标贡献，目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利；②确定单位贡献量，单位贡献量=目标贡献／单位总量；③形成单位价格，单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量。19.为预防“跳单”，房地产经纪人在带领客户实地看房过程中，可采取的方法是（）。A、派人全程跟踪客户B、向客户预收看房费C、威胁或恐吓客户“跳单”的后果D、事先向客户告知“跳单”的危害答案：D解析：预防“跳单”的方法如下：①看房前，事先告知跳单的危害，应请看房人在《看房确认书》上签字确认；②看房时，如果出现跳单征兆房地产经纪人一定要果断制止；③在看房全过程中，房地产经纪人应寻求业主配合。20.下列关于房源和客源关系的说法错误的是（）。A、二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面B、互为条件是说一个经纪人必须拥有房源和客源才能促成交易C、房地产经纪人必须以一方信息为重点，或为卖方经纪人或为买方经纪人，从而推进交易D、房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段答案：B解析：房源和客源的关系包括以下三个方面：①互为条件。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。②相得益彰。房源开拓和客源开拓有共同的手段，也有不同的做法。③互为目标。房地产经纪人必须以一方信息推广为重点，或者是买方代理经纪人（客源方），或者是卖方代理经纪人（房源方），否则便无从下手，无法推进。21.下列关于抵押贷款还款方式的表述中，错误的是（）。(2009年真题)A、等额本息还款方式可以准确掌握每月的还款额B、等额本息还款方式适合购房资金宽裕的借款人C、等额本金还款方式适合初期还款能力较强的借款人D、等额本金还款方式适合打算提前还贷的借款人答案：B解析：银行抵押贷款常用的还款方式包括：①等额本息还款法，每月以相等的金额偿还本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。适合资金不宽裕的购房者。②等额本金还款法，每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。适合打算提前还贷者或当前收入尚可的中年人或公司。22.下列不属于房地产金融与资本市场资料的是（）。A、房地产信贷利率水平B、房地产证券化政策C、一段时期内房地产贷款投向政策D、销售现场资料答案：D解析：房地产金融与资本市场资料包括房地产信贷利率水平、房地产证券化政策、一段时期内房地产贷款投向政策等，与房地产销售现场资料无关。因此，选项D不属于房地产金融与资本市场资料。23.针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（）。(2012年真题)A、长期培养B、重点跟踪C、保持一般性沟通D、不断了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。24.与其他市场促销方式相比，人员促销的缺点是（）。(2010年真题)A、针对性差B、时间成本高C、信息表达不畅D、互动性差答案：B解析：人员促销，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。人员促销的局限性包括：①成本较高，大致是广告费用的2～5倍；②对人员的素质要求非常高，只有对促销人员进行深入的房地产专业知识和沟通能力的培养，才能建立一支优秀的房地产销售团队；③在房地产市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制。25.房地产经纪人在分析写字楼项目市场时，应重点分析区域内（）。(2010年真题)A、人口数量B、写字楼市场供求状况C、住宅租金水平D、居民人均消费水平答案：B解析：由于一个城市不同区域的发展历程与功能定位存在差异，与之相关的区域经济构成和企业特征也有所不同，因此写字楼市场的区域属性非常明显。对于区域写字楼市场的供求分析，直接影响写字楼项目开发的整体定位。因此写字楼项目市场分析应重点分析区域内的写字楼市场供求状况。26.在房地产交易谈判的中后期，主要谈判内容都是围绕（）。A、合同签订问题B、售价问题C、质量问题D、房屋交付问题答案：B解析：在房地产交易谈判的中后期，主要谈判内容都是围绕售价问题。这是因为双方在前期已经对房屋的基本情况、交易条件等进行了初步的沟通和协商，到了中后期，双方会围绕具体的售价进行进一步的讨论和协商，以达成最终的交易协议。其他选项如合同签订问题、房屋交付问题等，通常在交易谈判的前期和中期就已经基本确定，后期只是进行一些细节的确认和安排。27.购买商铺的投资者应重点关注商铺的（）。(2012年真题)A、经营特色B、投资回报C、目标消费群D、商品销售方式答案：B解析：投资者是将来可能会购买商业地产项目的群体。作为商铺的购买者，他们的关注点是商铺的投资回报和项目的可持续发展前景，要准确把握投资者需求，就要研究投资者的特征。28.在新建商品房营销活动中，房地产经纪人在产品设计与规划阶段应（）。(2009年真题)A、参与工程施工和监理B、就施工和销售现场的协调提出建议C、制定价目表D、制订销售方案答案：B解析：房地产经纪人在产品设计与规划阶段开始全程介入，主要工作是确定项目的市场定位（简称“项目定位”）。项目的市场定位是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能、客户人群等内容。房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但可以就施工现场和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。29.房地产经纪人最重要的工作是（）。A、信息传播B、销售策略C、客户积累D、住宅项目价格制定答案：C解析：房地产经纪人最重要的工作是客户积累，如果没有客户，就没有了买家。客户积累通常会借助某种渠道或工具。目前市场上积累客户的方式有两种：①客户主动上门；②通过渠道拓展的客户。30.房地产经纪公司常用的宣传方式是（）。A、报纸广告B、电话拜访C、门店接待D、互联网答案：C解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。31.统一的概念广告、模型与样板房等形式，一般用来表达房地产项目的（）。A、产品定位B、客户定位C、形象定位D、市场定位答案：C解析：项目形象定位是指结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个，即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。32.采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是（）。A、比较费力，但可联系的人较少B、受时间和地点的限制C、花费时间较多D、容易遭受拒绝答案：D解析：电话拜访的缺点包括：①会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；②只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。33.房地产经济人陪同业主或购房人看房时，需根据实地房源查勘结果编制（）。A、《房屋状况说明书》B、《房屋现场勘查表》C、《房屋买卖合同》D、《看房确认书》答案：A解析：地产经纪人在获取房源信息后，应联系房源业主进行实地看房。与卖房业主共同看房，主要是收集房源信息。房地产经纪人通过与业主面谈和房地产查勘，收集与业主和房地产有关的信息，在业主同意的前提下进行拍照或拍摄视频，丈量房屋尺寸，记录房屋家具和设施状况。房地产经纪人还要根据实地房源查勘结果编制《房屋状况说明书》。34.为实现最大利润的目标，房地产开发项目最为合理的价格和规模就是开发项目的边际收益等于（）时的价格和规模。A、平均收益B、边际固定成本C、边际成本D、平均成本答案：C解析：最大利润目标即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。最大利润目标的实现并不意味着企业将房价定得最高，也不是将房地产开发项目的开发规模最大，而应该是一个合适的价格和规模。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。35.在签署认购协议书后，就不能随意进行增名、减名和改名，体现了在签订商品房认购协议书时的（）。A、房号销售与算价风险B、购买、贷款资格风险C、变更风险D、财产分割风险答案：C解析：在签订商品房认购书协议书时有三类风险：①房号销售与算价风险；②购买、贷款资格风险；③变更风险。其中，变更风险是指在签署认购协议书前须告知客户，认购协议书一旦签订，并到房地产交易网上锁定房源，就不能随意进行增名、减名和改名，房号也不得随意变更。36.房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入，其他房地产经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人拥有，这种房源信息共享方式是（）。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、公私合盘制答案：A解析：房源信息由接受业主委托的经纪人录入，其他经纪人只能看到基本信息，只有接受委托的经纪人拥有业主联系方式，这符合私盘制的特征。因此，答案是A，即私盘制。37.购买商铺的投资者应重点关注商铺的（）。A、经营特色B、投资回报C、目标消费群D、商品销售方式答案：B解析：投资者是将来可能会购买商业地产项目的群体，作为商铺的购买者，他们的关注点是商铺的投资回报和项目的可持续发展前景，要准确把握投资者需求，就要研究投资者的特征。38.预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算，公式为（）。A、预期投资收益率＝总投资额/总投资回收年限B、预期投资收益率＝总投资回收年限/总投资额C、预期投资收益率＝（总投资额÷总投资回收年限）/平均投资额D、预期投资收益率＝（总投资额÷总投资回收年限）/总投资额答案：D解析：预期收益率是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算，公式为：预期投资收益率＝（总投资额÷总投资回收年限）/总投资额×100%。其中，总投资回收年限可以是包括含建设期的投资回收年限，也可以是不含建设期的投资回收年限。39.有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向，这体现了客源具有（）。(2012年真题)A、潜在性B、差异性C、指向性D、模糊性答案：A解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。40.（）是指选择目标市场，最终进行市场定位，为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。A、市场细分B、目标市场选择C、STP营销D、市场定位答案：C解析：STP营销是指市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning），是选择目标市场并最终进行市场定位，为消费者提供差异化产品和服务的过程。因此，选项C是正确的答案。41.基于写字楼客户的非个体属性，以及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现（）。A、产品技术性B、项目运作专业性C、销售商务性D、运营成本与效率的相关性答案：C解析：基于写字楼客户的企业客户属性及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现商务属性。例如，在项目案名、广告画面、推广语、售楼处装修风格、活动主题、销售人员形象、销售流程与话术等方面均以突出商务属性为核心原则。42.关于租赁合同的签订，错误的说法是（）。A、合同应字迹清楚，避免涂改B、合同应一式两份C、数字要大写D、经纪公司应为收取的佣金开出收据答案：B解析：当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同（或房屋租赁居间合同）了。在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：①如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。③合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪公司收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。其中，合同条款的解释包括：a．房屋坐落地点应与房产证相同，填后与出租人确认；b．用途条款要明确；c．数字要大写；d．租金及支付方式：应详细填写支付时间、押金情况等；e．在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式。43.要进行房地产卖点挖掘首先应进行（）。A、竞争者动态跟踪B、片区市场研究C、消费者构成及购买行为研究D、提炼推广主体答案：B解析：要挖掘房地产的卖点，首先需要对市场进行充分的研究和分析。在房地产行业中，卖点的体现很大程度上取决于市场的需求和趋势。因此，进行片区市场研究是至关重要的。通过对片区市场的整体情况进行分析，可以更好地了解消费者的需求和购买行为，从而有针对性地进行卖点挖掘和推广。其他选项如竞争者动态跟踪、消费者构成及购买行为研究和提炼推广主体虽然也重要，但在卖点挖掘的过程中，片区市场研究是基础和前提。因此，正确答案是B选项。44.房地产租赁业务是房地产经纪人主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言，客户群具有的特点是（）。A、集中性B、适应性C、固定性D、很大的流动性答案：D解析：房地产租赁业务是房地产经纪人的主要业务之一。租赁房屋的承租方，往往是中短期居住或商业经营、办公需求，对房地产经纪人而言，客户群具有很大的流动性。45.突出经济一体化背景下的更便捷商务区价值是针对写字楼项目客户中（）所采取的销售策略。A、本区域主流客户B、紧邻区域企业客户C、投资型客户D、海外客户答案：D解析：写字楼项目中的客户销售策略，通常是基于锁定的目标客户群，结合相应推广渠道，形成针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案。针对海外客户的有效诉求点或销售解决方案为：①突出经济一体化背景下的更便捷商务区价值；②突出区域成为地区经济一体化的核心枢纽。46.某房产经纪人对一物业勘查结果是，该物业附近有多条公交线路，且步行5分钟左右即可达到公交站点，其中专线车线路所占比例不多于40%，则该房产经纪人在填写《物业现场勘查表》时，可将该物业交通条件等级划分为（）。A、方便B、比较方便C、一般D、不方便答案：A解析：根据题目描述，该物业附近有多条公交线路，步行5分钟左右即可到达公交站点，且专线车线路所占比例不多于40%。这表明该物业的交通条件是比较方便的。但是，考虑到房产经纪人在填写《物业现场勘查表》时，通常需要将交通条件划分为四个等级（方便、比较方便、一般、不方便），因此房产经纪人在这里将该物业的交通条件等级填写为“方便”是比较合理的。47.房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（）。A、学历B、工作性质C、住址D、动机和需求答案：D解析：客户信息管理的核心是了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。因此，欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的购买动机和需求。48.房地产项目市场分析方法的流程是（）。A、房地产市场环境研究——竞争描述——数据整理——逻辑推理——产品定位B、数据整理——竞争描述——房地产市场环境研究——逻辑推理——产品定位C、房地产市场环境研究——数据整理——竞争描述——逻辑推理——产品定位D、房地产市场环境研究——逻辑推理——数据整理——竞争描述——产品定位答案：C解析：房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。其流程如图1-1所示：49.目前（）经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。A、商品房B、集资房C、房改房D、解困房答案：C解析：清晰的房屋产权是营销的前提之一。存量房设定了抵押权、被查封都会影响房地产市场营销。另外，在不同发展时期根据住房保障政策建设的保障性住房，其上市条件存在诸多差异。比如，房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。限价房购房人在取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购；5年后转让所购住房，需要补交土地收益等价款。50.相对于广告、人员推销和公共关系这几种推广方式而言，销售促进的突出优点是（）。A、销售刺激直接，易引起消费者的注意与反应，易迅速产生效果B、可信度高，易建立企业和房地产产品的形象C、传播广泛，传播的信息规范，易控制D、信息表达灵活，易与消费者沟通和建立关系答案：A解析：促销是广告、人员推销、公共关系之外的旨在刺激消费者购买和提升销售效率的活动。房地产促销手段包括：打折、试住、送物业管理、送家具、送汽车、送教育等。促销只是一种短期激励行为，需要与其他促销手段相结合，目的在于在强化、补充或者支持整个促销计划，完成全部销售目标。51.房屋出租经纪服务的完成标准是（）。A、签订《房屋承租合同》完成B、签订《房屋买卖合同》完成C、签订《房屋租赁合同》完成D、签订《商品房屋租赁合同》完成，并协助完成出租登记与备案答案：D解析：房屋出租经纪服务的完成标准是签订《商品房屋租赁合同》完成，并协助完成出租登记与备案。经纪公司或经纪人帮助客户签订租赁合同后，还需要协助房东完成出租登记和备案手续，以确保租赁合同的合法性和房屋的安全性。52.某建设项目总投资60000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为（）。A、7.2%B、8.6%C、14.3%D、16.7%答案：D解析：预期投资收益率计算过程为：不含建设期的投资回收年限＝10－4＝6（年），预期投资收益率＝年平均总利润额/总投资额＝（60000÷6）÷60000×100%＝16.7%。53.房地产经纪人在看房前与购房客户约见的地点最好是在（）。A、经纪门店B、业主小区C、业主家中D、适合会谈的场所答案：A解析：房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。54.某项目总投资为3000万元，建设周期为2年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的年限为12年，该项目的预期投资收益率为（）。A、7.01%B、8.3%C、10.0%D、12.5%答案：C解析：预期收益率是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。预期收益通常包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率，用于对通货膨胀和风险的补偿。预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算，公式为：预期投资收益率＝年平均总利润额÷总投资额×100%。本题中，该项目的预期投资收益率＝[30000000÷（12－2）]÷30000000×100%＝10.0%。55.根据规定，首次购房人的贷款首付款为______，再次置业者的贷款首付款为______。（）A、30％；70％B、35％；60％C、35％；70％D、30％；60％答案：D解析：一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。56.建立一个以客户为中心的记录和数据库，是为了对（）信息进行分类和系统管理A、客源B、房源C、市场D、交易答案：A解析：客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。57.商业项目业种的区分依据是（）。A、商品的销售方式B、商品种类C、提供商品的方法D、商品的功能答案：B解析：业种通常是用在零售业中的专业术语，指在卖场布局规划过程或销售过程中将功能与用途相同（或相似）的商品进行的分类，使卖场中的商品呈现有序陈列与销售，同时产生分类商品的规模化与规模效益。58.购物中心由于核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，在核心主力零售店经营管理上造成了（）。A、主力店恶性竞争B、竞争力低C、难以管理D、提成或租金收入偏低答案：D解析：购物中心是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。59.下列关于客源构成要素的说法错误的是（）。A、需求者的构成要素是自然人和法人主体B、职业不属于自然人的构成要素C、购买方式属于需求意向D、法人主体的要素包括法定代表人答案：B解析：AD两项，客源是对房地产有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等；法人主体包括企业或其他单位、组织等，需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项，需求意向，包括需求类型（购买或租赁）、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。60.研究房地产市场特征涉及两个分解过程，即房地产市场分解和（）。A、子市场B、房地产市场细分C、房地产市场综合D、房地产市场调查答案：B解析：房地产市场营销主体需要了解和分析房地产产品的性质、购买该种房地产产品的消费者特征和该种产品供给者/生产者的性质和特征，这有助于深刻理解房地产市场。研究房地产市场特征涉及两个分解过程，一是房地产市场分解，另一个是房地产市场细分。61.房源信息的共享形式中，最能提高经纪人积极性的是（）。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、以上都不对答案：A解析：房源信息的共享形式中，最能提高经纪人积极性的形式是私盘制。在这种制度下，每个经纪人可以独立地选择自己的房源信息进行推广和销售，这样可以更好地发挥经纪人的主动性和积极性，同时也可以提高经纪人对房源信息的掌握和利用效率。其他选项如公盘制、混合制等，虽然也有其特点和优势，但无法像私盘制一样最大限度地调动经纪人的积极性。62.由于商业地产（）的不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究来归避开发风险。A、外界环境和开发商赢利模式B、客户需求和开发商赢利模式C、客户需求和前期价格D、前期价格和开发商赢利模式答案：B解析：商业地产调研是项目定位的依据，由于商业地产客户需求和开发商赢利模式不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究来归避开发风险。初始定位能否成为最终的确定方向，需要从市场研究中得到印证或寻找依据。63.根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力，这是基于（）的项目定位模式。A、客户体验点B、项目既定市场定位C、项目运作模式D、市场实操案例反馈答案：D解析：项目定位模式包括有：①基于市场实操案例反馈，是指根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，可结合客户建议改良提升产品设计，增强客户认可度与市场竞争力；②基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级/重要性排序，使每一分钱花在刀刃上；③基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平；④基于项目运作模式，是指写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。64.房地产市场上的房地产经纪机构，具有（）的作用，在房地产市场上十分活跃。A、促进交易行为B、市场调查C、提供信息D、阻碍交易行为答案：A解析：房地产市场上的房地产经纪机构，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃。一般而言，他们不但参与交易行为，并且对于地区市场十分了解。65.根据选择销售零售商的数量，分销强度可以依次分为密集分销、选择分销和独家分销，其中选择分销是（）。A、通过尽可能多的中间商形成的销售渠道B、按照一定条件选择若干同类中间商经销自己产品的渠道C、按照一定条件选择若干不同类中间商经销自己产品的渠道D、仅选择一个中间商的渠道答案：B解析：A项，密集型分销渠道是通过尽可能多的中间商形成销售渠道；BC两项，选择性分销是按照一定条件选择多个同类中间商经销自己产品的渠道；D项，独家分销渠道则仅选择一个中间商的渠道，在房地产市场，为了达到销售目标一般采取独家分销，即独家代理。66.以“帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案”的方式进行引导的客户类型是（）。A、试探型B、激励型C、加强型D、成熟型答案：C解析：根据题意，经纪人的引导方式是“帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案”，这意味着客户需要一些关于购房和市场行情的建议和指导。这种需求表明客户已经有一定的购房意愿，并且需要进一步明确和细化自己的购房计划。因此，这属于一种需要经纪人提供更具体帮助和指导的客户类型，即“加强型”客户。67.关于房地产卖点应具备的特点的说法，错误的是（）。A、卖点能够展示出来B、卖点是房地产自身独有的汽势C、卖点一般容易被竞争对手模防D、卖点必须能够得到目标客户的认同答案：C解析：房地产的卖点，是产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。房地产卖点具备3个特点：①卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。68.在房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且（）的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。A、已申请注销B、未申请注销C、已公证D、未提交授权委托书答案：B解析：房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。69.卖方代理房地产经纪人将房源信息完全告知买方代理房地产经纪人，并由买方代理房地产经纪人全权负责服务该房源业主，卖方代理房地产经纪人不再直接为该房源业主服务，这种房源信息推荐方式是（）。A、一般推荐B、合作推荐C、完全委托推荐D、部分委托推荐答案：A解析：内部推荐合作包括：①一般推荐，是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15％～25％；②合作推荐，是指业主受托经纪人将房源信息（仅房源基本信息，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50％。70.房地产经纪人在询问客户需求时，适宜采用的提问方式是（）。A、封闭式B、开放式C、诱导式D、自由式答案：B解析：在征询客户需求时，不宜采用封闭式问题，如“您是需要两居室还是三居室的”宜采用开放式问题，给客户多些选择，如“您希望买一套几居室房屋”其实客户的需求项目往往是有弹性的，随着所提供房源的条件不同，客户的各种需求均可发生适应性变化，因而不能排斥这种弹性，而应通过设定条件来包容客户的需求。71.房地产经纪人发现，该小区18栋房所有的房源比小区内其他栋号的要价都高，经分析，原来是在18栋房的正前方有一个很大的小区广场，环境相对较好。这里造成房价差异的主要原因是房源的（）属性。A、心理B、物理C、法律D、位置答案：B解析：表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理特征决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。72.房地产经纪人发现，该小区18栋房所有的房源都比小区内其他栋号的要价都高，经分析，原来是在18栋房的正前方有一个很大的小区广场，环境相对较好。这里造成房价差异的主要原因是房源的（）属性。A、心理B、物理C、法律D、位置答案：B解析：房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源属性在交易过程中是不变的。房源物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。73.由于写字楼主流客户群的购买用途为企业办公场地使用，因此企业经营状况直接影响企业主或企业购置物业的面积需求与资金实力，体现的是写字楼项目代理销售的（）。A、客户非个体属性B、产品技术性C、与宏观经济正相关性D、销售商务性答案：C解析：主流客户群购买写字楼用于企业办公，因此企业经营状况直接影响企业主或企业的资金实力和购置物业面积的需求。企业作为市场经济活动的主体，其经营状况与国家宏观经济走势密切相关，通常具有一定的正相关性。当国家宏观经济状况良好时，企业购买或租赁写字楼的需求较为旺盛，相反，需求变弱。因此，写字楼销售市场发展走势与国家宏观经济形势基本保持同向变化。74.下列有关房源信息推荐的表述，正确的是（）。A、房源推荐只能在公盘制的情况下存在B、房源推荐只能在私盘制的情况下存在C、采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80％D、房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种答案：D解析：内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种：①一般推荐，是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15％～25％。②合作推荐，是指业主受托经纪人将房源信息（仅房源基本信息，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50％。75.在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）A、人脉资源B、房源信息C、网络资源D、财务资源答案：B解析：房源对房地产经纪企业的作用包括：①房源是房地产经纪企业的核心竞争力，房源是房地产经纪企业必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分。②房源决定了房地产经纪企业的竞争地位，一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。76.要进行房地产卖点挖掘首先应进行（）。A、竞争者动态跟踪B、片区市场研究C、消费者构成及购买行为研究D、提炼推广主题答案：B解析：挖掘卖点的四个阶段包括：①片区市场研究，房地产片区是一个比较小的区域。它通常根据城市内的行政区来划分，可以把某一行政区划分为若干个片区。②竞争者动态跟踪，竞争者包含两个方面的含义：a．竞争企业；b．竞争性楼盘（房源）。③消费者构成及购买行为研究，营销人员得到关于消费者购买决策和购买行为模式的特征，为进一步挖掘卖点提供基础。④挖掘卖点，在完成了前三个步骤之后，将搜集来的资料汇总整理，并与项目本身进行对照比较，就可以发现项目的卖点。77.下列各项不属于房地产市场的基本特征的是（）。A、区域性B、交易复杂性C、完全竞争性D、供给滞后性答案：C解析：房地产市场的基本特征包括：①区域性；②交易复杂性；③不完全竞争市场；④供给存在滞后性；⑤与金融市场关联度高；⑥受到较多的政府行政干预。78.潜在客户到现场看房后，发现房屋现状与广告内容，图片拍摄有差距，不买不说，也会失去对经纪人甚至是房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间，说明房源营销需要遵循的原则是（）。A、房源信息完整B、及时性C、房源内容要真实，图片清晰D、卖点突出答案：C解析：在有效开展房源营销时，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。事实上，房源的内容是否真实至关重要，否则虽然吸引了众多客户查询，都未必是你的目标客户；潜在客户即使到现场看了房，一旦发现房屋现状与广告内容、图片拍摄有差距，不买不说，也失去对经纪人甚至房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间。只有为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信赖关系。79.某项目总投资为3000万元，建设周期为2年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的年限为12年，该项目的预期投资收益率为（）。A、7.01％B、8.3％C、10.0％D、12.5％答案：C解析：预期投资收益率=投资总额÷投资回收年限=3000万÷12年=250万/年=25%=10.8%，这个数值高于所给的预期投资收益率选项C，因此，正确答案为C。80.下列客源的特征中，能否成为真正的买方或租家，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是（）。A、指向性B、潜在性C、时效性D、多变性答案：B解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。81.房地产项目进入市场销售，首要条件是（）。A、确定核心均价B、需要符合预售条件C、合理的推售安排D、确定价格答案：B解析：房地产项目进入市场销售，其首要条件是需要符合预售条件。房地产开发商要根据国家和地方的法律法规，办理商品房销售（预售）许可证。82.在存量房买卖查验的前期准备阶段，卖方需要准备的材料不包括（）。A、身份证件B、物业服务合同和管理规约C、房屋状况说明书D、钥匙答案：C解析：在存量房买卖查验的前期准备阶段，卖方需要准备的资料包括：①身份证明；②合同约定转移的各种设施设备使用说明；③各项交费凭证；④物业服务合同和管理规约；⑤钥匙等。如果在办理房屋过户手续前查验房屋的，要提醒卖方携带房地产权属证书。C项，房屋状况说明书属于房地产经纪人员需要准备的资料。83.目前确定住宅项目价格的常用方法是（）。A、成本法B、收益法C、假设开发法D、市场比较法答案：D解析：核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，前提是市场上能找到可同比的产品类型。84.目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的（）。A、50%B、60%C、70%D、80%答案：C解析：目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，银行一般委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。85.研究房地产项目的市场表现方式属于（）A、市场定位B、产品定位C、客户定位D、形象定位答案：D解析：对房地产项目进行形象定位包括：①项目属性定位，基于项目既定产品特点和内外部资源优势，界定项目在当前市场的档次定位与特色属性。②目标客户定位，将客户分为核心客户、重要客户和游离客户，确定目标消费群体及特征。③项目形象定位，结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个，即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。86.下列有关房源信息推荐的表述，正确的是（）。A、房源推荐只能在公盘制的情况下存在B、房源推荐只能在私盘制的情况下存在C、采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%D、房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种答案：D解析：AB两项，在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享，并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项，内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种，其中，一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。87.客户到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客户需求B、客户信息录入C、引领客户入店D、站立迎接答案：B解析：房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。88.开发企业在交付房屋的时候，买方需要预交管理费、水电费、电视初装费等，开发企业同时代收（）。A、印花税B、土地使用税C、房屋契税D、房地产交易中介费答案：C解析：房屋交付时的费用有以下两种情况：①无需交付任何费用；②预付费用，是指开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。89.在房地产市场营销活动中，满足客户需求是通过（）向客户提供房地产产品来实现的。A、设计客户导向的营销战略B、理解市场和客户的需求、欲望C、房地产开发商和存量房卖方D、房地产开发商和建设方答案：C解析：房地产产品是人们通过交换而获得需求的满足，是消费者或用户期望的实际利益。在房地产市场营销活动中，满足客户需求是房地产开发商和存量房卖方向客户提供房地产产品来实现的。90.在房源信息共享形式中，公盘制的缺点是（）。A、房源信息利用率低B、房源信息容易外泄C、获得经纪服务佣金少D、房源信息时效性差答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点主要表现在不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。91.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的（）。A、销售促进B、关系推广C、广告推广D、人员促销答案：B解析：公共关系是指企业与不同公众之间的沟通和关系。公众包括客户、股东、供应商、雇员、政府、一般公众、媒体等。其中，企业与购买者之间创造更亲密的工作关系和相互依赖伙伴关系，同时也是建立和发展双方的连续性效益，提高品牌忠诚度和巩固市场的方法与技巧。公共关系推广是企业利用公共媒体刊登非付费的有关企业的重要新闻或正面新闻，来促进消费者对企业产品的需求。92.对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（）。A、《房屋所有权证》B、《房屋购买协议证书》C、《土地使用权证》D、《他项权利证书》答案：B解析：物业的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要列明的内容有产权性质（如商品房、房改房、宅基地等）、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图等。93.房地产经纪人在开展市场营销时，应考虑所售房地产周边商业、教育配套设施等因素，这说明房地产市场营销（）。(2010年真题)A、受消费者预期影响较大B、消耗时间较长C、受政策法规影响较大D、受区域影响较大答案：D解析：由于房地产市场具有很强的区域性，房地产市场营销受房地产市场的微观环境和宏观环境的影响。就房地产市场的宏观环境而言，房地产市场营销中介需要充分把握所在区域的城市规划、市政基础设施、商业设施、教育设施、人口状况、收入变化等因素，并根据区域环境制定适宜的营销方案。94.编制房屋状况说明书的基础资料是（）。(2012年真题)A、房屋登记簿B、房屋所有权证C、土地使用权证D、房屋实地勘查表答案：D解析：房屋现场勘查作业后的工作包括：应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。95.与其他市场促销方式相比，人员促销的缺点是（）。A、针对性差B、时间成本高C、信息表达不畅D、互动性差答案：B解析：人员促销，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。人员促销的局限性包括：①成本较高，大致是广告费用的2～5倍；②对人员的素质要求非常高，只有对促销人员进行深入的房地产专业知识和沟通能力的培养，才能建立一支优秀的房地产销售团队；③在房地产市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制。96.由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房是指（）。A、解困房B、房改房C、商品房D、集资房答案：D解析：集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。97.客户尽管每月收入很高，但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多，家庭消费支出较大，能够用于改善住房条件或满足投资需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中（）的分析。A、购买力与消费信用B、目标物业与偏好分析C、客户需求程度分析D、客户购买决策分析答案：A解析：客源需求分析包括以下几个方面：①购买力与消费信用分析；②目标物业与偏好分析；③客户需求程度分析；④客户购买决策分析。其中，购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。98.市场营销组合4P策略是指（）。A、产品、价格、分销、促销B、产品、价格、渠道、促销C、产品、价格、服务、促销D、产品、价格、特征、促销答案：B解析：房地产经纪机构选择一个特定的目标市场后，应从产品、价格、分销和促销四个方面对房地产产品开展营销活动，以满足消费者的欲望和需求。这也通常被称为市场营销组合4P策略。99.房地产经纪人采用网络方式接待客户，务必在推荐房源信息时注意其（）。A、集中性B、多样性C、全面性D、真实性答案：D解析：房地产经纪人采用网络方式接待客户，需要注意以下两点：①针对求购和求租客户，房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性，因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源，客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通，二者在沟通效果方面有一些差距。因此，房地产经纪人利用网络接待客户后，还是要通过电话、面谈等方式，进一步了解客户的真实需求。100.以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为（）A、写字楼B、LOFTC、商务公寓D、商务综合体答案：C解析：根据题目描述，该产品类型应属于适合小型企业办公需求的办公空间，且面积较小，同时设有独立卫生间，这符合商务公寓的特点。商务公寓是一种结合了办公和居住功能的混合型产品，通常面积较小，设有独立卫生间等设施，适合小型企业或个人使用。相比纯正写字楼，其运营成本较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。因此，选项C“商务公寓”是正确答案。101.房地产市场营销最终结果，从房地产开发经营企业流向房地产购买者的不包括（）。A、商品B、服务C、土地所有权D、信息答案：C解析：房地产市场营销是指房地产企业开展的创造性适应动态变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产企业流向房地产实体或服务购买者的市场活动和管理过程102.在存量房经纪业务中，对于根本无法成交的客户群，房产经纪人应采取（）的营销策略。A、重点跟踪，提供周到而专业的服务B、与客户保持经常性的沟通C、在跟进服务过程中，不断了解客户的特征和需求D、将其列为重点培养目标答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。C类客户属于根本无法成交的对象。房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。房地产经纪人要与C类客户保持经常性的沟通。103.上下层楼面或楼面到上层楼板面之间的距离，称为（）。A、净高B、层高C、房高D、室高答案：B解析：按照《住宅设计规范》规定，层高是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高实际上等于净高加上楼板厚度，由于中间夹着楼板，无法直接测得。楼板厚度可用厚度测量仪测出，再加上净高即可得出层高。104.房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映是（），关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。A、市场战略B、平均收益率C、市场占有率D、安全收益率答案：C解析：市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰105.房源（）关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。A、信息的准确性B、经纪人服务态度的好坏C、价位的高低D、质量的优劣答案：D解析：作为消费者的购买方（或租赁方）消费所得的最终商品就是房屋，房源对于购买方（或租赁方）而言不仅仅是被符号化的信息资源。更重要的是最终交易的实体商品——兼具物理属性、法律属性和心理属性的特殊商品。因此房源质量的优劣不仅关系到购买方（或租赁方）的消费需求能否得到及时、有效的满足，也关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。106.目标消费者分析过程包括市场细分、目标市场选择和（）三个步骤。A、产品定位B、价格定位C、市场定位D、形象定位答案：A解析：目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。目标客户需求定位法的步骤有三步：①确定目标客户；②目标客户特征分析；③设计产品并进行营销策划和组织实施。其中对目标消费者分析过程包括：①市场细分；②目标市场选择；③产品定位。107.房地产经纪人为购房人制定的置业计划，作用在于展示（）。(2009年真题)A、付款金额与付款时限B、付款金额与付款方式C、付款金额与货币种类D、付款金额与贷款利息答案：B解析：客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，填写的内容要书写工整。在置业计划书内，应写明销售人员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。108.房地产交易未达成时，对于买受人存入房地产经纪机构客户交易结算资金账户的资金，正确的处理方式是（）。A、提取现金返还买受人B、暂时保管买受人资金C、将资金转入买受人银行账户D、为买受人断开银行账户并存入资金答案：C解析：在每次经纪业务中，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。109.交易能否顺利达成，（）是关键的环节。A、买方代理人的信息收集B、确定购房者的需求程度C、房地产经纪人的撮合D、房地产经纪人的销售能力答案：C解析：房地产交易能否顺利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。交易撮合时的操作要点主要包括：①分析交易双方的分歧点，区分是主要问题还是次要问题，经纪人要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；②要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧；③当分歧较大时尝试将双方分开，进行协调。110.客户进行房地产交易的动机可能是单一的，也可能是包含几个动机的复合体，弄清这种动机应将客户做出区分，以便提供（）的服务。A、连续性B、系统性C、针对性D、有效性答案：C解析：客户信息管理的核心是了解客户购买动机和需求。客户进行房地产交易的动机可能是单一的，也可能是包含几个动机的复合体。弄清这种动机应将客户做出区分，以便提供针对性的服务。111.适用于在街头大量派送的楼盘销售宣传资料是（）。(2010年真题)A、项目楼书B、宣传单张C、置业锦囊D、户型模型答案：B解析：房地产销售宣传资料以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。其中，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般主要在房地产销售展会、商业大厦周边大量派送。112.针对咨询市场行情并有意在近期购房的试探型客户，房地产经纪人应采取的引导方式是（）。A、帮助客户制定购房方案B、提供最符合客户要求的房源C、提供专业咨询以便建立长期联系D、展示不同房源以便引导客户意向答案：C解析：试探型客户的表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情，房地产经纪人针对这类型客户采取的引导方式是提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系。113.市场营销过程中的最后一个步骤是（）。A、设计客户导向的营销战略B、理解市场和客户的需求、欲望C、建立营销性的关系和创造客户愉悦D、从客户处获得价值以创造利润和客户价值答案：D解析：市场营销过程包括理解市场和客户需求、欲望，制定客户导向的营销战略，建立营销性的关系并创造客户愉悦，以及从客户处获得价值以创造利润和客户价值。但最后一个步骤应该是要完成整个营销过程并实现利润，因此市场营销过程中的最后一个步骤是从客户处获得价值以创造利润和客户价值。所以答案为D。114.房地产经纪人对房地产勘察结束后，应编制（）。A、《房屋使用说明书》B、《房屋状况说明书》C、《房屋销售委托书》D、《房屋质量鏊定书》答案：B解析：在房地产经纪业务操作中，房地产经纪人通常在勘察结束后编制《房屋状况说明书》，以向客户详细描述房屋的位置、面积、结构、装修等状况，并据此为客户提供合适的交易建议和方案。因此，选项B是正确的答案。115.在签订房地产买卖合同时，房地产经纪人应提示双方注意的细节不包括（）。(2010年真题)A、交易金额的大小写B、由谁交付佣金C、合同的签约日期D、合同的生效日期答案：B解析：签订房地产买卖交易合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意以下细节：①合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写；②合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和不动产权证上注明的一致；③查看房屋所有权人的身份证件。合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书；④合同的签约日期及生效日期一定要注明；⑤在合同填写完毕后，买卖双方及中介方签字盖章；⑥实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统。116.推售策略的重要前提是（）A、风险转移B、风险回避C、控制风险D、风险自留答案：C解析：推售策略是一种销售策略，它需要考虑到房地产市场的风险因素。为了确保推售策略的成功，房地产经纪人需要尽可能地控制风险。因此，选项C“控制风险”是推售策略的重要前提。117.与服务过的客户建立良好的顾客关系，通过这些顾客介绍客源的方法是（）。(2007年真题)A、门店接待法B、广告法C、人际网络揽客法D、客户介绍法答案：D解析：客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人，资源积累越多，客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括：①成本很低；②客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪机构和经纪人的喜爱。现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护，以获得老客户的介绍。118.在房地产经纪实务操作过程，业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权的委托形式是（）。A、口头委托B、独家委托C、非独家委托D、普通委托答案：B解析：在房地产经纪实务操作过程，委托形式分为：①口头委托，是指业主方口头形式委托经纪机构出售其房产；②普通委托（又称非独家委托），是与独家委托相对而言的，即业主同时委托多家经纪机构为其服务、出售房屋；③独家委托，又称独家代理，是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。119.签订借款合同应注意的事项不包括（）。A、贷款人不可以解除合同B、借款合同要由借款人填写C、借款人需要明确借款用途D、按期支付利息和本金答案：A解析：签订借款合同，应注意以下事项：①借款合同要由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、条款，银行对条款负有解释的义务；②借款人需要明确借款用途，借款人应当按照约定的借款用途使用借款；③按期支付利息和本金，借款人有义务按照约定的期限支付利息和本金，应注意还款日期，避免因为延迟还款影响个人信用记录。A项，借款人应当按照约定的借款用途使用借款，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。120.房地产经纪人采用社区开发的方法开拓客源时，应遵循的原则有事先准备、周密筹划和（）。A、全面推广B、广泛联谊C、有借问询D、避免扰民答案：D解析：在社区开发方面，应遵循以下原则：①事先准备，对活动场地进行事先勘察和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等；②周密筹划，对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果；③避免扰民，社区活动的出发点，是为了以亲近社区居民的手段，应避免扰民，扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。121.房地产经纪人在风险管理过程中，购买保险合同属于（）。A、损失控制B、损失融资C、内部风险控制D、外部风险控制答案：B解析：风险管理方法通常有3类，包括：①损失控制；②损失融资；③内部风险控制。其中，损失融资包括：a．自留与自保（自我保险），是指公司或个人承担部分或全部的损失；b．保险，是指购买保险合同；c．对冲，是指利用金融衍生品防