解析建筑业账务税务全流程第三节

解析建筑业账务税务全流程讲师：一、建筑施工企业的基本介绍二、建筑施工企业核算特点及账务处理三、税务处理的特点及特殊业务的处理四、纳税申报表的填制五、建筑施工行业跨年业务处理六、合同签订注意问题及技巧七、分包，轻包工，甲供材等特殊业务的纳税申报八、具体运用的例题讲解九、建筑最新税收政策汇总解析运用等目录点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本建筑业：工程结算和工程施工都是成本类科目。对于这两个科目来说，进行掌握：

工程施工

一、本科目核算企业（建造承包商）实际发生的合同成本和合同毛利。

二、本科目应当按照建造合同，分别“合同成本”、“间接费用”、“合同毛利”进行明细核算。

三、工程施工的主要账务处理

（一）企业进行合同建造时发生的人工费、材料费、机械使用费以及施工现场材料的二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、临时设施折旧费等其他直接费用，借记本科目（合同成本），贷记“应付职工薪酬”、“原材料”等科目；发生的施工、生产单位管理人员职工薪酬、固定资产折旧费、财产保险费、工程保修费、排污费等间接费用，借记本科目（间接费用），贷记“累计折旧”、“银行存款”等科目。

月末，将间接费用分配计入有关合同成本时，借记本科目（合同成本），贷记本科目（间接费用）。

（二）根据建造合同准则确认合同收入、合同费用时，借记“主营业务成本”科目，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，借记或贷记本科目（合同毛利）。

（三）合同完工时，将本科目余额与相关工程施工合同的“工程结算”科目对冲，借记“工程结算”科目，贷记本科目。

二、建筑施工企业核算特点及账务处理点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本建筑业：工程结算和工程施工都是成本类科目。对于这两个科目来说，进行掌握：

工程结算

一、本科目核算企业（建造承包商）根据建造合同约定向业主办理结算的累计金额。

二、本科目应当按照建造合同进行明细核算。

三、企业向业主办理工程价款结算时，按应结算的金额，借记“应收账款“等科目，贷记本科目。

合同完工时，将本科目余额与相关工程施工合同的“工程施工”科目对冲，借记本科目，贷记“工程施工”科目。

四、本科目期末贷方余额，反映企业尚未完工建造合同已办理结算的累计金额。

另外，“工程结算”科目在资产负债表中应作为“工程施工”科目的抵销科目，因为工程结算科目核算企业（建造承包商）根据建造合同约定向业主办理结算的累计金额。企业向业主办理工程价款结算，按应结算的金额，借记“应收账款”等科目，贷记本科目。合同完工时，应将本科目余额与相关工程施工合同的“工程施工”科目对冲，借记本科目，贷记“工程施工”科目。

总之，工程结算和工程施工您可以看做是过渡科目，最后工程完工时要将两个科目结平所以对冲。工程施工大于工程结算的差额列示为流动资产，工程施工小于工程结算的差额列示为流动负债。工程施工和工程结算一般对冲后如果工程施工有余额，在资产负债表存货项目反映，如果工程结算科目有余额，则在预收款项项目列示。

二、建筑施工企业核算特点及账务处理点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本建筑业：

增值税模式下建筑业主营业务收入与税款的会计核算

纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。某建筑开发公司，假设为增值税一般纳税人。2015年6月与某房地产开发公司签订施工合同，为其建造会所，工程预计合同总收入500万元（不含税价,价款一次包死），计划合同成本400万元，计划毛利率20%。。工期从2015年7月1日开始至2015年12月31日结束，一共半年。合同规定，合同生效后甲方付款30%，工程进度过半时给付20%，其余款项待工程竣工验收后一次付清。按照完工进度，2015年9月底，工程完工过半，但是，甲方没有及时付款。12月底工程完工，并验收合格，按时交房，甲方将款项付清。假设，每月完成工程总量的六分之一。

二、建筑施工企业核算特点及账务处理点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本建筑业：方法一（按合同约定付款时间计税，按进度结转收入）：

（1）2015年6月，收到预付工程款、税金。借：应收账款1665000元贷：工程结算1500000元应交税费——应交增值税（销项税额）165000元借：银行存款1665000元贷：应收账款1665000元

（2）2015年7月，按照完进度结转收入。借：主营业务成本666666.67元工程施工——合同毛利166666.66元贷：主营业务收入833333.33元

二、建筑施工企业核算特点及账务处理点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本建筑业：方法一（按合同约定付款时间计税，按进度结转收入）：（3）2015年8月，按照完进度结转收入。借：主营业务成本666666.67元工程施工——合同毛利166666.66元贷：主营业务收入833333.33元

（4）2015年9月，按合同规定，登记应收未收工程款、确认工程结算款、税金，按照完进度结转收入。

借：应收账款1110000元贷：工程结算1000000元应交税金——增值税——销项税额110000元借：主营业务成本666666.67元工程施工——合同毛利166666.66元贷：主营业务收入833333.33元

二、建筑施工企业核算特点及账务处理点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本建筑业：方法一（按合同约定付款时间计税，按进度结转收入）：（5）2015年10月，按照完工进度结转收入。借：主营业务成本666666.67元工程施工——合同毛利166666.66元贷：主营业务收入833333.33元（6）2015年11月，按照完工进度结转收入。借：主营业务成本666666.67元工程施工——合同毛利166666.66元贷：主营业务收入833333.33元

（7）2015年12月，收取工程结算款、税金，按照完进度结转收入。借：应收账款：2775000元贷：工程结算2500000元应交税费——增值税——销项税额275000元借：银行存款3885000元贷：应收账款3885000元借：主营业务成本666666.67元工程施工——合同毛利166666.66元贷：主营业务收入833333.33元

二、建筑施工企业核算特点及账务处理点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本建筑业：方法二（给钱开票，并确认收入）：

（1）2015年6月，收到预付工程款、税金。借：应收账款1665000元贷：工程结算1500000元应交税金——增值税——销项税额165000元借：银行存款1665000元贷：应收账款1665000元借：主营业务成本1200000元工程施工——合同毛利300000元贷：主营业务收入1500000元

二、建筑施工企业核算特点及账务处理点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本建筑业：（2）2015年12月，收取工程结算款、税金，并结转收入。借：应收账款：3885000元贷：工程结算3500000元应交税费——增值税——销项税额385000元借：银行存款3885000元贷：应收账款3885000元借：主营业务成本2800000元工程施工——合同毛利700000元贷：主营业务收入3500000元

二、建筑施工企业核算特点及账务处理

总体来说增值税简易计税和一般计税共存，所得税查账征收和核定征收共存。小规模和简易计税，计税方法：应纳税额=销售额*3%一般计税方法：应纳税额=销售额*10%-进行税额销售额：简易计税的全部价款和价外费扣除支付的分包款后的余额为销售额。一般计税方法以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

三、税务处理的特点及特殊业务

建筑服务（财务2016.36号文）

1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

三、税务处理的特点及特殊业务

4.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6.试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、税务处理的特点及特殊业务

尽管建筑服务在营改增后，计算增值税方式上，选择简易计税方法的情形比较“开放”。但是如何举证是一个问题，如果在合同中未约定，依照税务机关的理解，有比较难落实的地方，因此建议在合同中有相应的表述，这会保障自己的利益，也利于税收征管的判断。比如一个企业为客户安装机器设备，那设备本身是客户的甲供设备，其余的建筑服务是企业提供的，其本身就明确了提供是客户给的，而不应仅仅看给的这个服务本身是不是有甲供工程，包括用的甲方的水、电、辅助物料等，都是甲供工程。一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务或者以清包工方式提供的建筑服务，相关对的合同必须注明“清包工”或者“甲供工程”吗？答：为方便税务部门及交易双方界定应税服务实质，选择计税方法等，一般应在合同中注明。（福建国税）如何认定清包工以及甲供材，因为很多都没合同，很多有合同的都没提及相关事项？答：以合同为准。（云南国税）

三、税务处理的特点及特殊业务应纳税额=销项税额-进项税额-上期留抵一般计税方法应纳税额=销售额×3%简易计税方法一般纳税人小规模纳税人应纳税额=销售额×3%简易计税方法①公共交通；②老设备租赁；③动漫企业④电影放映⑤仓储⑥装卸搬运⑦收派⑧文化体育⑨建安（3种）10.地产老项目11.老项目租赁12.老二手房出售财税【2014】71号：月不足3万免税起征点

两种计税方法思考：做一般纳税人好，还是做小规模纳税人好？应纳税额=销售额×5%应纳税额=销售额×5%关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复税总函〔2015〕311号黑龙江省国家税务局：你局《关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的请示》（黑国税发〔2014〕85号）收悉。根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）、《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函〔2010〕139号）有关规定，批复如下：

稽查查补销售额和纳税评估调整销售额计入查补税款申报当月的销售额，以界定增值税小规模纳税人年应税销售额。纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准且未在规定时限内申请一般纳税人资格认定的，主管税务机关应制作《税务事项通知书》予以告知。纳税人在《税务事项通知书》规定时限内仍未向主管税务机关报送一般纳税人认定有关资料的，其《税务事项通知书》规定时限届满之后的销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。税务机关送达的《税务事项通知书》规定时限届满之前的销售额，应按小规模纳税人简易计税方法，依3%征收率计算应纳税额。你局对所属企业实施税务检查，发生的具体涉税事项，应按上述原则处理。其中，涉及滞纳金和罚款的计算等问题，仍按照相关规定执行。

国家税务总局2015年6月11

第三十四条

有下列情形之一者，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的；（二）除本细则第二十九条规定外，纳税人销售额超过小规模纳税人标准，未申请办理一般纳税人认定手续的。《增值税暂行条例实施细则》关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告国家税务总局公告2015年第59号现将纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题公告如下：一、纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。二、上述增值税扣税凭证按照现行规定无法办理认证或者稽核比对的，按照以下规定处理：（一）购买方纳税人取得的增值税专用发票，按照《国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第73号）规定的程序，由销售方纳税人开具红字增值税专用发票后重新开具蓝字增值税专用发票。购买方纳税人按照国家税务总局公告2014年第73号规定填开《开具红字增值税专用发票信息表》或《开具红字货物运输业增值税专用发票信息表》时，选择“所购货物或劳务、服务不属于增值税扣税项目范围”或“所购服务不属于增值税扣税项目范围”。（二）纳税人取得的海关进口增值税专用缴款书，按照《国家税务总局关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2011年第50号）规定的程序，经国家税务总局稽核比对相符后抵扣进项税额。三、本公告自发布之日起施行。此前未处理的事项，按照本公告规定执行。特此公告。国家税务总局2015年8月19日新设立企业、农民专业合作社（以下统称“企业”）领取由工商行政管理部门核发加载法人和其他组织统一社会信用代码（以下称统一代码）的营业执照后，无需再次进行税务登记，不再领取税务登记证。企业办理涉税事宜时，在完成补充信息采集后，凭加载统一代码的营业执照可代替税务登记证使用。

摘自：税总函〔2015〕482号税务登记一般纳税人登记新成立的房地产公司，成为一般纳税人前也要索取专用发票！（三）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。4.用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。5.自来水。6.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（四）一般纳税人销售以下物品，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：1.寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）；2.典当业销售死当物品。3.经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。

A公司W公司境内境外W公司为A公司提供设计劳务纳税人扣缴义务人A公司W公司纳税人A公司为W公司提供设计劳务A公司W公司租车①②③抵扣进项税

适用增值税零税率，是另外一会儿事！但属于应税范围。④W公司A公司广告服务征税范围免税范围表5：预征税款总结表序号项目预征率特征适用范围计算依据计算方法备注简易征收一般计税1建筑3%2%空间错位异地施工总包款-分包款简易：3%换算

一般：10%换算依据=总包款-分包款2房地产3%3%时间错位全部预收款简易：5%换算

一般：10%换算无论简易，一般计税均要预缴。3不动产租赁5%3%空间错位异地不动产租金简易：5%换算

一般：10%换算只有异地出租才预缴；

其他个人出租在地税按1.5%缴税；4二手房5%5%国地税错位全部自建房=售房款

二手房=（售房款-购买款）一律按照5%换算地税缴税，国税申报

小规模地税可代开发票国地税纳税申报分工表序号项目国税地税备注1征税范围1.单位和个体工商户在地税局缴税，在国税局申报。

2.其他个人出售不动产，或者出租不动产直接在地税局缴税并申报。你也没有主管国税机关。

3.凡是在地税机关预缴税款的，不填报《增值税预缴税款表》，因为信息无法传递。凡是在国税局预缴税款的，需要填报《增值税预缴税款表》。1.纳税人销售不动产

纳税人=单位+个人

单位=企业性单位+非企业性单位

个人=个体工商户+其他个人

纳税人=一般纳税人+小规模纳税人

即：这里的纳税人包括一切纳税人。

考量因素：地税局已经有了一体化征收的系统，短时间内，无法平移到国税局。而卖房子，又以其他个人卖二手房为主，稍有不慎，容易引起舆情。

2.其他个人出租不动产

注意，只有其他个人出租，在地税局申报税款，否则一律在国税局申报。例如：个体工商户出租不动产，就是在国税局申报纳税。

考量因素：财产行为税司认为，其他税种附着于出租发票上，不在地税局征收，会导致其他小税种无法征收。总结：

1.两种情况在地税局缴税

（1）转让办过房产证的房子，无论是一手房，还是二手房；无论是地产企业，还是非地产企业；无论是单位还是个人；无论是个体工商户还是其他个人。全包括。

（2）其他个人出租房子

2.地税缴税，国税申报

适用于上述两种情况中的单位和个体工商户。

其他个人无论出售，还是出租，都是直接在不动产所在地缴税。

3.两种分类

一是，国地税分工。

二是，机构所在地和不动产所在地分工。

上述分工标准是不一样的。

国地税纳税申报分工表序号项目国税地税备注2开具发票1.小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

2.小规模纳税人在异地提供建筑服务，不能自行开具增值税专用发票的，向建筑服务发生地主管国税局申请代开增值税专用发票。第一，小规模纳税人转让其取得不动产，不能自行开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

第二，个人出租不动产，在不动产所在地地税局申请开具普通发票和增值税专用发票。4.关于所在地代开发票

凡是小规模纳税人在不动产或者建筑服务所在地预缴税款的，可以在所在地申请代开增值税发票。

所在地税务机关代开发票，分为两类：

（1）地税局缴税，地税局代开

（2）国税局缴税，国税局代开建筑企业营改增纳税一览表

（国税总局2016年第17号公告）序号项目简易征收一般计税备注1一般纳税人

1建筑项目所在地国税局预缴税款

预缴税款=（含税价款-分包款）÷（1+3%）×3%

2.当月在机构所在地国税局申报

应纳税额=（含税价款-分包款）÷（1+3%）×3%

应补缴税额=01.建筑项目所在地国税局预缴税款

预缴税款=（含税价款-分包款）÷（1+10%）×2%

记入：借：应交税费——未缴增值税

贷：银行存款

2.当月在机构所在地国税局申报

（1）销项税额=含税价款÷（1+10%）×10%

（2）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额

（3）实缴税额=应纳税额—预缴税额

1.扣除分包款凭证：备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

2.建筑企业老项目、清包工、甲供工程三种情况可以选择简易征收。注意：一点点甲供就可以。建筑企业营改增纳税一览表

（国税总局2016年第17号公告）序号项目简易征收一般计税备注2小规模纳税人1建筑项目所在地国税局预缴税款

预缴税款=（含税价款-分包款）÷（1+3%）×3%

2.当月在机构所在地国税局申报

应纳税额=（含税价款-分包款）÷（1+3%）×3%

应补缴税额=0

2016年第17号公告第九条：“小规模纳税人跨县提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和家外费用申请代开增值税专用发票。进项税分期抵扣

（国税总局15号公告）序号项目政策备注1适用两年抵扣的情形基本政策：2016年5月1日后取得，并在会计制度上按固定资产核算的不动产及不动产在建工程。

1.直接购买；

2.接受捐赠

3.接受投资入股；

4抵债

5.自建不动产的“

①购进货物”、②“建筑服务、③设计服务进项税额

6.改建、扩建、修缮、装饰不动产超过不动产原值50%的。

①购进货物”、②“建筑服务、③设计服务进项税额

适用两年抵扣的考虑因素

1.适用两年抵扣的情形，关键字是两个：

一是2016年5月1日后“取得”；

二是，会计制度上按照“固定资产”核算。

2.企业取得不动产有三种方式

一是购买，二是自建，三是租入。购买和自建的原则上按照两年抵扣，考虑到地产企业“转固”情形不多，地产企业自建转固，也一次性抵扣。租入的租金，一次抵扣。

3.企业不动产的用途有三个

一是，出售；二是自用；三是出租。

原则上，自用的地产是两年抵扣的，出售和出租的都可以一次性抵扣，考虑到非地产企业建造为出售的情形较少，一律分两年抵扣，如果第13个月之前就出售了，给予待抵扣税金全部抵扣的特殊政策。

总结：基本规则

租入的，和为出租的不动产，一次抵扣。

房地产开发产品一次性抵扣

非地产企业购入和自建分两年抵扣。2一次性抵扣的情形1.房地产企业开发产品（会计不按照固定资产处理，即使自行开发的开发产品转为固定资产，也无需按照两年）

2.投资性房地产（会计不按照固定资产处理）

3.施工临建（虽然按照固定资产处理，但是寿命短）

4.融资租入（虽然计入固定资产，但是进项本来就分期取得）第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第二十八条不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。建筑企业工地上搭建的活动活动板房、指挥部等临时建筑物的税务处理所谓的房地产开发企业的临时设施是指房地产企业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。

三、税务处理的特点及特殊业务增值税进项税额抵扣的处理：

根据财税[2016]36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第1款的规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。其中取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。而且特别强调，在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。基于此规定，建筑企业在施工现场修建的活动板房，工程指挥部用房等临时建筑物或不动产的增值税进项税额，不适用“取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%”的规定，但并没有规定不可以抵扣增值税进项税额。

三、税务处理的特点及特殊业务因此，基于此分析，营改增后的建筑企业在施工地修建的临时建筑物的增值税进项税额的处理如下：

（1）如果建筑企业施工地从事施工的项目是选择一般计税方法计征增值税的情况下，则施工地上修建的临时建筑物的增值税进项税额在进项税额自取得之日起的当年全部一次性抵扣。

（2）如果建筑企业施工地从事施工的项目是选择简易计税方法计征增值税的情况下，则施工地上修建的临时建筑物的增值税进项税额不可以抵扣，也不可以在其他选择一般计税方法计征增值税的项目中销项税额抵扣。

（3）施工完毕，工地上修建的临时建筑物拆除不属于非正常损失，临时建筑物已经抵扣过的增值税进项税额不进行增值税进项税额抵扣。

三、税务处理的特点及特殊业务房产税的处理

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）第二十一条“关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税”的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。基于此规定，营改增的建筑施工企业自爱施工地修建的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房和活动板房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。

三、税务处理的特点及特殊业务企业所得税的处理

由于施工企业在工地上修建临时建筑物，在工程完工后是要拆除的，因此，施工企业修建的临时建筑物不可以通过“固定资产”科目核算，只能通过“临时设施”、“临时设施摊销”和“临时设施清理”科目来核算。“临时设施”科目核算施工企业为保证施工和管理的正常进行，而购建的各种临时设施的实际成本，属于资产类科目“临时设施摊销”科目属于资产的调整科目，也是“临时设施”科目的备抵调整科目，来核算施工企业各种临时设施在使用过程中发生的价值损耗，即核算临时设施的累计摊销额。

“临时设施清理”科目属于资产类科目，用于核算施工企业因出售、拆除、报废和毁损等原因转入清理的临时设施价值，及其在清理过程中所发生的清理费用和清理收入等。

三、税务处理的特点及特殊业务

“施工企业工地上修建临时建筑物的账务处理如下：（1）

修改临时建筑物的会计处理。施工企业用银行存款购入的临时设施，应按购入的实际支出，借记“临时设施”科目，贷记“银行存款”科目。对于需要通过建筑安装才能完成的临时设施，在搭建过程中发生的各项费用，先通过“在建工程”科目核算，发生费用时，借记“在建工程”科目，贷记“原材料”、“应付工资”等科目；待到搭建完工，达到预定可使用状态时，按建造期间发生的实际成本，再从“在建工程”科目转入本科目，即借记“临时设施”科目，贷记“在建工程”科目。（2）摊销时的会计处理。应在建筑期进行摊销，将按月计算的摊销额，借记“工程施工——期间费用”科目，贷记“临时设施摊销”科目。（3）清理时的会计处理。施工企业出售、拆除、报废的临时设施应转入清理。转入清理的临时设施，按临时设施账面净值，借记“临时设施清理”科目，按已摊销数，借“临时设施摊销”科目，按其账面原值，贷记“临时设施”科目。

三、税务处理的特点及特殊业务（4）

出售、拆除过程中发生的变价收入和残料价值，借记“银行存款”、“原材料”科目，贷记“临时设施清理”科目，发生的清理费用，借记“临时设施清理”科目，贷记“银行存款”等科目。清理结束后，若发生净损失，借记“营业外支出”科目，贷记“临时设施清理”科目，若发生净收益，则计入“营业外收入”科目。（5）

基于以上临时建筑物的账务处理，施工企业修建的临时建筑物在施工期间进行摊销进期间费用在企业所得税前进行扣除。当然，最后处置临时建筑物所发生的收入也要缴纳企业所得税。

三、税务处理的特点及特殊业务混合销售涉税问题混合销售行为是在一项销售行为中既涉及到货物又涉及到服务的行为。既从事钢结构等的生产销售，又提供安装工程等建筑服务，判断其是否属于混合销售应该把握两个原则．．．．．．问题是如何理解和认定“以从事货物的生产、批发或者零售为主”呢？有没有具体的认定标准呢？在税收征管实践中，基本上是以“企业经营的主业确定”。即企业经营的主业是货物销售的则按照17%税率计算增值税；企业经营的主业是服务销售的则按照服务业的增值税税率计算增值税．．．．．．

三、税务处理的特点及特殊业务财税2016.26号文第三十九条

纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

第四十条

一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

三、税务处理的特点及特殊业务国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告国家税务总局公告2017年第11号为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题，现将有关事项公告如下：一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。三、税务处理的特点及特殊业务三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号印发）。四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。五、纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务，按照以下规定执行：（一）发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额，并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。（二）清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额，并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票，按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。清算机构从发卡机构取得的增值税发票上记载的发卡行服务费，一并计入清算机构的销售额，并由清算机构按照此销售额向收单机构开具增值税发票。三、税务处理的特点及特殊业务（三）收单机构以其向商户收取的收单服务费为销售额，并按照此销售额向商户开具增值税发票。七、纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。八、实行实名办税的地区，已由税务机关现场采集法定代表人（业主、负责人）实名信息的纳税人，申请增值税专用发票最高开票限额不超过十万元的，主管国税机关应自受理申请之日起2个工作日内办结，有条件的主管国税机关即时办结。即时办结的，直接出具和送达《准予税务行政许可决定书》，不再出具《税务行政许可受理通知书》。九、自2017年6月1日起，将建筑业纳入增值税小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围。月销售额超过3万元（或季销售额超过9万元）的建筑业增值税小规模纳税人（以下称“自开发票试点纳税人”）提供建筑服务、销售货物或发生其他增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，通过增值税发票管理新系统自行开具。自开发票试点纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，仍须向地税机关申请代开。三、税务处理的特点及特殊业务自开发票试点纳税人所开具的增值税专用发票应缴纳的税款，应在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报纳税。在填写增值税纳税申报表时，应将当期开具增值税专用发票的销售额，按照3%和5%的征收率，分别填写在《增值税纳税申报表》（小规模纳税人适用）第2栏和第5栏“税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”的“本期数”相应栏次中。十、自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送《海关完税凭证抵扣清单》，申请稽核比对。纳税人取得的2017年6月30日前开具的增值税扣税凭证，仍按《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函〔2009〕617号）执行。除本公告第九条和第十条以外，其他条款自2017年5月1日起施行。此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。特此公告。国家税务总局2017年4月20日三、税务处理的特点及特殊业务建筑企业或劳务公司以现金发放民工工资（工资表形式）的税务风险管理策略在实际施工中，建筑劳务基本都是外包或劳务派遣。因此，也就存在建筑劳务公司和劳务派遣公司。营改增以后，按照税法规定，建筑劳务公司按照11%征税。营改增之前，建筑劳务公司是按照3%征税的，相当于多了8%，所以建筑劳务公司的税负相对来说是加重的。如果建筑企业一定要以现金发放给民工本人，财务上以工资表形式作为成本核算依据，则必须采用以下管控策略：

三、税务处理的特点及特殊业务签清包工合同更省税税法规定，清包工合同可以选择简易计税，所以建筑劳务公司，跟总包公司签合同，基本上都是签清包工合同。

建筑劳务公司可以选择简易计税，实际上是按照3%/(1+3%)=2.91%来征税的。也就是说，营改增以后，建筑劳务公司的税率比营改增之前下降了0.09%。与建筑劳务公司合作更合算，对于总包而言，选择与建筑劳务公司合作，并签订清包工合同，总承包公司的人工费可以抵扣3%。如果不跟建筑劳务公司合作，那么人工费必须要做成工资表的形式，这样一来就无法抵扣，人工费纯粹是按11个税点开给业主的。总包选择与建筑劳务公司合作，不需要再承担工人的社保费用。营改增之前，工程项目的建安发票是在工程所在地代开的，地税局往往在开建安发票的时候，已经一次性综合扣除了工人工资里面的个人所得税了。营改增以后，增值税要回到公司注册所在地来申报了，在公司注册所在地开发票给对方，已经扣不到工人工资的个税了。依照劳动合同法来讲，建筑企业与工地民工构成雇用与被雇佣的关系。如果建筑企业以工资表形式发放工人工资（不采用建筑劳务），按照规定，还需要给所有的工人缴纳社保。施工企业将不堪重负。因此，营改增以后，民工工资不能再走工资表形式，必须要走“跟建筑劳务公司签清包工合同”。

三、税务处理的特点及特殊业务大型的建筑企业集团，现在都成立一家建筑劳务公司。首先，跟建筑劳务公司签订清包工合同，总包不需要买保险了，这叫劳务外包。直接建筑劳务公司开发票，总包公司直接进入工程施工，二级科目人工费就ok了，发票可以抵扣3%。对于建筑劳务公司，按照2.91%计税，同时还要为民工购买保险、缴社保，建筑劳务公司是更加负担不起的。03、建筑劳务公司与缴纳社保问题就实际情况而言，民工按工作天数来算工资，可以在与工人签合同时注明：01、日工资里面包含“国家基本社会保险费”；02、工人自愿放弃在工程施工所在地缴纳基本社会保险，回到户口所在地社保署交社保，公司按照国家规定承担民工的社会保险费。03、工人的工资与社会保险费，每月按时发放到工资卡中。

三、税务处理的特点及特殊业务劳务派遣公司实行差额征税根据财税2016年36号文件附件2规定，营改增以后，劳务派遣公司按照6%征收增值税（建筑企业的人工费可以抵扣6%）；根据税务总局文件，财税2016年47号文件规定，营改增以后，劳务派遣公司也可以选择差额计税，就是劳务派遣公司的向用人单位拿到的所有的钱减去被派遣人员的工资保险福利费用，得到的差额部分采用简易计税，按照5%征税。差额征税税额=差额/(1+5%)*5%税法规定，劳务派遣公司一旦选择差额征税，只能抵扣差额部分的税，劳务派遣公司支付给被派遣职工的公司保险福利费只能开增值税普通发票。

三、税务处理的特点及特殊业务举例：劳务派遣公司收到用人单位支付的人工费1000万，其中800万用于支付工人的工资、福利费用。劳务派遣公司采用差额征税。劳务派遣公司差额征税税额=（1000万-800万）/(1+5%)*5%对于用人单位而言，总支付1000万，只能收到800万的普通发票和200万的增值税专用发票。可以用来抵扣的，只有200万的发票按照5%抵扣。对施工企业而言，肯定是不合算的。

三、税务处理的特点及特殊业务营改增以后，采用劳务派遣多处受限营改增以后，建筑企业是最好不要采用劳务派遣的。为什么这样说？第一点，选择劳务派遣依然要负担工人的社保费用。第二点，按照劳动合同法规定，使用的被派遣劳动者数量不得超过企业用工总量的10%。（依照劳动合同法，用工比例是订立劳动合同文书里使用的被派遣劳动者总和来计算的。）实际上，大部分情况下，工地上劳务派遣的民工往往超过10%，这是不合法的。第三点，依照劳动合同法暂行规定，劳务派遣员工只能在“临时性、辅助性、替代性”岗位任职（临时性，指工作时间不能超过6个月）。这项规定也同样限定使用劳务派遣员工。

三、税务处理的特点及特殊业务采用劳务派遣多处受限建筑企业是最好不要采用劳务派遣的。原因有以下几点：第一点，选择劳务派遣依然要负担工人的社保费用。第二点，按照劳动合同法规定，使用的被派遣劳动者数量不得超过企业用工总量的10%。（依照劳动合同法，用工比例是订立劳动合同文书里使用的被派遣劳动者总和来计算的。）实际上，大部分情况下，工地上劳务派遣的民工往往超过10%，这是不合法的。第三点，依照劳动合同法暂行规定，劳务派遣员工只能在“临时性、辅助性、替代性”岗位任职（临时性，指工作时间不能超过6个月）。这项规定也同样限定使用劳务派遣员工。

三、税务处理的特点及特殊业务

传统的建筑行业的经营模式,有相当一部分以挂靠经营方式为主,挂靠资质、交管理费,被挂靠拥有资质的企业基本上不参与项目的日常经营管理。这种挂靠经营方式在营改增之后,给被挂靠企业带来极大的经营风险和税收风险。基于此规定，有些地方税务局对建筑企业使用劳务人员工资成本在企业所得税前扣除时，不认可建筑企业以现金支付劳务人员工资的工资发放形式，而要求总承包方通过其银行代发民工工资，或者要求建筑企业通过银行直接支付民工工资，才可以在企业所得税前进行扣除。

三、税务处理的特点及特殊业务

现实中建筑业挂靠行为都是以被挂靠人的名义经营并由被挂靠人承担法律责任，那么，能否实现以挂靠人的名义经营并由挂靠人承担法律责任，那样被挂靠人就不用额外承担本应由挂靠人承担的法律风险了，但是实践中很难操作。建筑业挂靠行为是建筑法所禁止的，但却又实实在在是现实中普遍存在的，挂靠人往往以被挂靠人的名义经营，以被挂靠人的名义签订合同、资金结算、开具和取得发票，这无形中给被挂靠人增加了巨大的法律风险，尤其是税收方面的风险更不能掉以轻心。内部授权，签订三方协议

三、税务处理的特点及特殊业务国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告国家税务总局公告2017年第11号为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题，现将有关事项公告如下：一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。三、税务处理的特点及特殊业务基于以上政策依据，被挂靠方收到业主或发包方的预付款的账务处理如下：借：银行存款贷:预收账款[收到业主预付款/(1+10%)]应交税费-------应交增值税(销项税)[收到业主预付款/(1+10%)×10%]跨地级市以内的需要预交税款，根据工程项目分别预交。建筑合同的复印件，分包合同复印件，挂靠方先预交税款，挂靠方到被挂靠方财务方报销。借；应交税费--预交增值税贷：内部往来---XXX单位

借：税金及附加（地税）贷：内部往来---XXX单位

三、税务处理的特点及特殊业务营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析营改增前的老项目，在当前还存在一些分包业务，也有增加工程量的情况，如何正确选择计税方法，对于分包方来说，也是不容忽视的问题！营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税处理分为以下两种情况：一是营改增前的总承包方承包的项目选择简易计税方法，营改增后与分包方签订专业分包合同的增值税计征方法的选择；二是营改增前的业主（房地产企业）与总承包方签订的合同，双方都选择简易计税方法，营改增后，业主（房地产企业）增加工程量的增值税计税方法的选择。第一种情况下的专业分包方应选择简易计税方法计征增值税，第二种情况下的专业分包方应选择一般计税方法计征增值税。三、税务处理的特点及特殊业务营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析(一)营改增前的总承包方承包的项目选择简易计税方法，营改增后与分包方签订专业分包合同的增值税计征方法的选择当前，有好多建筑企业在2016年5月1日前签订总承包合同，而且总承包合同在2016年5月1日之前已经动工，根据财税[2016]年36号文件有关新老项目判断标准的规定，该总承包方承包的项目是老项目，总承包方已经选择简易计税方法计征增值税。可是，为了赶工期，该总承包方在2016年5月1日（或建筑服务业营改增）之后对外发包，与分包商签订了专业分包合同，该分包商与总承包方签订专业分包合同的时间是2016年5月1日之后，且分包方动工的时间也是2016年5月1日（或建筑服务业营改增）之后。基于以上事实情况，分包人是选择一般计税方法计征增值税还是选择简易计税方法计征增值税，有的税务执法人员认为分包商应选择一般计税方法计征增值税而不应选择简易计税方法计征增值税。1、建筑企业老项目营改增后发生分包业务的新老项目判断分析

三、税务处理的特点及特殊业务营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析1、建筑企业老项目营改增后发生分包业务的新老项目判断分析

（1）建筑企业新老项目的划分标准分析《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。”同时，《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第三条第二款规定:《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税〔2016〕36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。三、税务处理的特点及特殊业务营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析（2）建筑企业老项目营改增后发生分包业务的新老项目判断结论：老项目而不是新项目根据以上建筑业新老项目判断标准，建筑业老项目营改增后发生的分包业务，对于分包方而言，虽然合同是营改增后签订的，开工日期也是营改增后开工的，但是该分包业务是营改增前签订总承包业务且已经开工的老项目的一部分。因此，建筑业老项目营改增后发生的分包业务是老项目。三、税务处理的特点及特殊业务营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析2、建筑业老项目营改增后发生分包业务的增值税计税方法的选择分析财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”在该文件中，有两个非常重要的两个字“可以”，即建筑业老项目，施工企业可以选择一般计税方法计征增值税，也可以选择简易计税方法计征增值税。建筑总承包方发生的分包业务分为两种情况：一是营改增前发生的总承包业务，总承包方已经开工，营改增后发生专业分包业务（指分包方包工包料的业务）；二是营改增后发生的总承包业务，总承包方已经开工，然后总承包方发生专业分包业务（指分包方包工包料的业务）。这两种分包业务中，第二种情况的总分包业务，分包方的项目一定是新项目，分包方必须选择一般计税方法，向总承包方开具10%的增值税专用发票。第一种情况的总分包业务，对分包方而言，其项目是老项目，不是新项目。建筑企业可以选择简易计税方法计征增值税。三、税务处理的特点及特殊业务（1）

地方省份的税收政策规定

笔者通过实践调研显示：河北省、北京市、天津市、湖北省、山东省、四川省、上海市、福建省和宁夏等国税局都规定：凡是在工程服务老项目基础上进行的工程服务分包按老项目认定。纳税人提供的建筑分包服务，在判断是否是老项目时，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也属于老项目。

（2）建筑业老项目营改增后发生的分包业务，分包方选择简易计税方法计征增值税

通过以上一些省份的税收政策规定，结合工程造价原理，笔者认为建筑业老项目营改增后发生的分包业务，分包方选择简易计税方法计征增值税。理由如下：第一，建筑业总承包老项目营改增后发生的分包业务，是营改增前总承包业务的一部分，归属于总承包老项目。第二，营改增前签订的总承包合同，总承包方与业主或建设方签订的总承包合同造价是营业税体制下的工程造价。根据工程造价原理，营改增前的工程造价=（含不能抵扣增值税进项税额的材料费用+含不能抵扣增值税进项税额的机械费用+含不能抵扣增值税进项税额的人工费用+含不能抵扣增值税进项税额的期间管理费用+合理利润）×（1+3%的营业税）。而营改增后的工程造价=（不含增值税进项税额的材料费用+不含增值税进项税额的机械费用+不含增值税进项税额的人工费用+不含增值税进项税额的期间管理费用+合理利润）×（1+10%的增值税）。基于以上工程造价计算公式，营改增前签订的总承包合同，总承包方与业主或建设方签订的总承包合同造价里面不含10%税率的增值税，只含3%税率的营业税。如果分包方选择一般计税方法计征增值税，则与总包付给分包的工程款中不含10%税率增值税的工程造价不符。营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析（二）营改增前的业主（房地产企业）与总承包方签订的合同，双方都选择简易计税方法，营改增后，业主（房地产企业）增加工程量的增值税计税方法的选择1、房开企业或业主新老项目的判断标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第10款规定：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。国家税务总局公告2016年第18号第八条规定：房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。三、税务处理的特点及特殊业务营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析2、房地产老项目增值税计税方法的选择国家税务总局公告2016年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。根据此税收政策规定，当房地产开发项目与多个施工企业分别签订建筑总承包合同，且有多份《建筑工程施工许可证》的情况下，只要有一份《建筑工程施工许可证》上的开工日期是2016年4月30日之前的，则该房地产项目就是老项目。基于以上分析，营改增前的业主（房地产企业）与总承包方签订的合同，双方都选择简易计税方法，营改增后，业主（房地产企业）增加的工程量无论是营改增前与房地产企业（业主）签订总承包合同的建筑企业施工，还是营改增后业主（房地产企业）另选的另外一家施工企业施工，对房地产企业而言都是老项目，房地产企业肯定选择简易计税方法计征增值税。对于建筑施工企业而言，建筑施工企业的增值税计税方法的选择分以下三种情况处理：三、税务处理的特点及特殊业务营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析第一种情况：如果参与增加工程量施工的施工企业还是营改增前与业主（房地产企业）签订总承包合同的施工企业，且该施工企业对增加工程量部分不需要再办理《建筑工程施工许可证》，则该施工企业对增加工程量部分的施工继续选择简易计税方法计征增值税。第二种情况：如果参与增加工程量施工的施工企业还是营改增前与业主（房地产企业）签订总承包合同的施工企业，且该施工企业对增加工程量部分要另行办理《建筑工程施工许可证》，则该施工企业对增加工程量部分的施工必须选择一般计税方法计征增值税。例如：2016年5月1日之前，房地产企业与建筑企业只签订土建工程的总承包合同，房地产企业和建筑企业选择简易计税方法计征增值税。房地产企业于营改增后的2018年6月1日与园林公司、安装施工企业分别签订包工包料的园林绿化工程合同、安装总承包合同，则园林公司和安装公司依据新老项目判断标准是属于新项目，必须向房地产企业开具10%的增值税普通发票。三、税务处理的特点及特殊业务营改增前的老项目在营改增后发生的发包业务的涉税风险及解析第三种情况：如果参与增加工程量施工的施工企业是营改增后与业主（房地产企业）新签订建筑承包合同的施工企业，由于开工日期是营改增后，所以该施工企业的增值税计税方法分以下两种情况处理：一是如果该施工企业与业主（房地产企业）于营改增后签订包工包料合同，则该施工企业对增加工程量部分的施工必须选择一般计税方法计征增值税；二是如果该施工企业与业主（房地产企业）于营改增后签订“甲供材”合同，则该施工企业对增加工程量部分的施工可以选择简易计税方法计征增值税。三、税务处理的特点及特殊业务建筑业“营改增”从2016年5月1日正式实施以来，至今已两年有余，期间财政部、国税总局根据试点中存在的问题，出台了一系列补丁文件，为了帮助大家更好了解、掌握和应用财税政策，对建筑业“营改增”后涉税问题做了全面梳理。一建筑服务分类有哪些，其相应的税率或征收率是多少？

序号服务名称一般纳税人税率/征收率小规模纳税人征收率1工程服务10%/简易征收3%3%2安装服务10%/简易征收3%3%3修缮服务10%/简易征收3%3%4装饰服务10%/简易征收3%3%5其他建筑服务10%/简易征收3%3%注：注三、税务处理的特点及特殊业务建筑业"营改增"后涉税问题全面梳理政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定；2.根据财政部税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）文相关规定。二建筑服务什么情况下适用或选择适用“简易”计税方法？1、以清包工方式提供的建筑服务；以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2、为甲供工程提供的建筑服务；甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。3、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。三、税务处理的特点及特殊业务建筑业"营改增"后涉税问题全面梳理4、小规模纳税人提供的建筑服务；年应税销售额

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500万注：年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月连续经营期内累计应征增值税销售额，包括应征增值税销售额、免税销售额、代开发票销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。销售服务、无形资产或者不动产（以下简称“应税行为”）有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。5．建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税；6．发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为。三、税务处理的特点及特殊业务建筑业"营改增"后涉税问题全面梳理政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定；2．根据财政部国家税务总局《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》财税〔2017〕58号文相关规定；3.根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)相关规定。三、税务处理的特点及特殊业务建筑业"营改增"后涉税问题全面梳理三建筑服务在不同计税方法下如何计算纳税？（一）简易计税方法下应纳税额的计算：1、应纳税额＝（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1＋3%）×3%2、不得抵扣进项税额（二）一般计税方法应纳税额的计算：1、应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额2、当期销项税额＝全部价款和价外费用÷（1＋10%）×10%注：一般计税方法税率自2018年5月1日起调整为10%。政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定；2.根据财政部税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）文相关规定。三、税务处理的特点及特殊业务建筑业"营改增"后涉税问题全面梳理四建筑服务在不同计税方法下如何申报纳税？纳税人跨地级市行政区提供建筑服务，应按照相关文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。1．适用一般计税方法计税的，应预缴税款＝（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1＋