房地产企业税务风险管理探究-以YZ房地产公司为例

我国已于2016年4月30日进行“以增值税取代营业税”的全国试点，改变原有的增值税项目，通过对旧项目的简单管理征收增值税，对新项目征收一般税，促进税收政策的逐步转变。但是目前，在旧项目的竣工和新项目的清算和管理中仍存在一些税务风险，尤其是在新旧项目更新换代时，房地产企业要加强税收风险的防控，规避税收风险，并提出相应的管理措施，加强税务风险管理的评估和监督体系。一、相关理论概述(一)风险的定义“风险”一词源于古意大利语，从不同角度来看，风险也有不同的含义，一方面，它与机会、概率、意外事件和随机性相结合；另一方面，它与危险、损失和破坏相结合。(二)税务风险概述税务风险是指公司因其税务行为未有效遵守税法规定而在未来可能遭受的财务损失，以及在此背景下导致形象损害所产生的风险，也包括房地产在开展税务期间由于未能及时了解相关税法要求，未将优惠政策充分应用，导致支付更多的风险。基于财务管理目标视角下，企业的利润最大化是生存的基础，也是企业在发展中不断追求的目标，故应尽最大努力降低税收成本，但是，税收是强制性的，国家有权依法参与企业经营成果的分配过程，这就导致了双方的利益冲突。(三)风险控制理论风险管理理论始于20世纪30年代，本世纪初趋于成熟，以企业财务和信用风险为主要研究内容，并开始运用数理统计工具对风险进行量化，同时分析风险产生的原因。以澳大利亚风险管理标准为代表的现代风险管理理论强调企业风险管理应该是一种自上而下的积极管理模式，强调风险管理的专业化、系统化和一体化，以取代自下而上的被动管理模式，避免分散管理的弊端。(四)税务风险控制税务风险管理是指企业根据制定的税务风险管理目标，合理安排企业的生产经营活动，有效规范企业的财务行为，减少税务风险产生的因素，降低税务风险的可能性，避免成为税务机关的关注点，从而减轻企业整体的税务负担，避免不必要的损失，维护企业良好的社会形象。且税务风险管理绩效评估应将税务风险管理活动纳入公司绩效评估，绩效考核以公司制定的税务会计法律法规和税务风险管理目标为考核依据，以过程考核和绩效考核相结合为考核方法，确定考核对象和考核周期，不断完善和量化评估内容，使其适当、可操作、易于实施。二、“营改增”对YZ房地产企业的影响及涉税风险分析(一)YZ房地产企业基本情况YZ房地产企业是隶属于国家中央企业的房地产和建筑行业的独立子公司，活动范围覆盖在20多个城市之中，并在活动期间逐渐拥有较多的房地产项目，YZ房地产是1991年于香港上市的首批房地产企业，直到2019年房地产项目达到16个左右。近年来，在中国房地产市场逐渐发展的背景下，建筑行业也有所提升，其中以YZ房地产有限公司为主的房地产企业在发展中也不断壮大自己的规模，通过相关调查研究可以发现，截至2021年底年报所知，YZ房地产企业得到明显的提升，企业资本规模已经可以达到414亿元，纯利润已经达到15.31亿元。(二)土地环节涉税风险分析在计算销售房地产的增值税时，其中涉及到的应纳税所得额包括当前房地产销售额与房地产销售面积相对应的土地价格，这些都是土地环节的主要涉税风险。对于土地环节涉税风险分析中，针对增值税的计算时，应纳税额应当包括土地的可抵扣价格，土地的可抵扣价格根据土地总价的比例计算，该比例将根据当前房地产销售面积和建筑物可供销售的总面积确定，可供销售的面积一般都不包括地下停车场的面积，主要以房屋面积为主，而地上的通行建筑则可以放在其中。(三)房地产开发建设环节涉税风险分析房地产是目前发展较为迅速的产业之一，虽然房地产开发建设所涉及的税收较少，但这一环节是增值税税前管理的关键环节，获得上游发票的可能性取决于扣除此类发票的可能性，通常，这种联系涉及更多的税收，因此，企业应加强施工阶段的税务风险控制。此外，在房地产财务人员与税务人员的影响下，由于人员能力不足或者各种税务风险的影响，就可能存在财务会计不规范、对相关政策了解不全面、深入、税收筹划不足等问题，这增加了税收成本。(四)房地产销售环节涉税风险分析房地产销售是房地产企业获得最大经济利益的主要条件，而在销售期间所涉及的税务风险较多，因为一般的纳税都是在房地产销售阶段产生的，所以应注意增值税计算中关于的进项税，以及这部分税务的及时扣除，否则会在一定程度上影响税务成本。根据财税2016第36号文件的相关规定，要想准确理解增值税义务发生的时间，就必须准确掌握收到销售款项的日期与获得销售付款凭证的时间，只有把握以上几点之后才可以为房地产企业的发展起到帮助，一般可以以无形财产、不动产转让完成之日或者财产变更之日为判断标准。三、YZ房地产企业税务风险控制方法(一)投资环节的税务风险控制要想提升房地产企业能够获得最大的经济效益，就需要加强对投资环节的税务风险控制，在投资环节税务风险控制中应该将公司发展战略作为主要内容，尤其是在项目的开发与规划中，需要将现有资源与前景结合，充分关注投资决策过程中所涉及的税收因素。一般情况下，税收因素会直接影响企业的盈利与投资效果，只有合理进行税收分析，才可以进一步降低税收产生的风险，从而进一步提升项目的盈利能力。对于投资环节的税务风险控制需要加强可行性研究分析，其中包括计算到组织评审期间所涉及到的各种目标成本，基于此可以看出，在此期间需要财务部门给予一定的税务支持，如果在可行性研究分析期间并没有考虑到增值税产生的影响，就会导致财务评估数据的准确性将降低，甚至会在一定程度增加项目未来运营的不确定性，因此，在计算定位版本、原理图版本和施工设计版本的目标成本时，房地产企业需要充分重视财务部与市场部的充分参与，将各种目标成本及时提交，通过将各种目标成本提交给财务部门审核后，就可以将投资环节中的风险及时控制。(二)总包环节税务风险控制当房地产公司出售2016年4月30日之前获得的房地产项目或自己开发的旧项目时，可以选择简单地计算并按5%的税率缴纳增值税，在这种情况下，在合同中获得的增值税发票不能从增值税中扣除，在选择供应商之前，公司总部合同部和项目公司合同部将确认本项目适用的增值税计算方法。而对于合同起草过程中的增值税风险控制项目，公司合同部要求公司项目部财务管理人员与供应商讨论合同内容，如需修改与税务合同有关的税务条件，财务部人员应审查修改后的合同内容，如果合同价格含税，必须明确增值税的责任方、运输方式和开具的发票类型。(三)采购环节税务风险控制房地产采购环节也是极易发生税务风险的关键环节，在此期间需要注意选择合适的供应商，选定供应商之后需要加强纳税人身份的验证与识别，无论是小规模纳税人还是普通纳税人都是选择供应商的主要方式，而在比较和选择采购价格时，申请部门需要在了解现状的基础上申请税收支持，只有准确掌握现状才可以向财务部门申请支持。对于采购期间涉及到的合同而言，应重视财务管理加强讨论，及时了解税务合同中各种需要变更的条款，对于需要变更的内容而言，需要经由财务部人员审核，将现有合同及时修改，如果合同价格含税，必须明确增值税的责任方、运输方式和开具的发票类型，为了节约成本，公司可以通过集中采购的方式采购工程材料，这种集中采购的方式可以确保财务环节的质量，交易结束之后应分别签订合同，并取得相应的发票。(四)资产管理环节税务风险控制房地产企业在发展中必不可少的就是固定资产的存在，因为房地产企业在正常运行活动期间，固定资产是可以确保房地产企业运营的基础，通常情况下，房地产本身持有的一些房屋、建筑物与交通工具等，这部分内容属于非货币性资产，使用的期限可以超过12个月，这些内容也是固定资产的组成内容。房地产企业运营期间涉及到的固定资产类型较多，且价值也较高，这些固定资产在使用期间也会出现一些维修、报废、异常报废等各种问题，而在进行此类活动期间，也会对企业税务处理产生不同影响。因此，房地产企业在购买固定资产类型中，首先应保证固定资产能够符合税法的有关规定，其次应确保固定资产采购需要具备增值税专用发票，最后在管理期间可以利用发票将其抵扣进项税。(五)销售环节的税务风险控制一般来说，对于房地产销售环节的税务控制，需要加强对发票的有效控制，营销部可以向财务部提供准确的买家信息，并由财务部进行核实，经核实后发现如果提供的信息不正确，就不可以开具红字增值税专用发票，这也会给公司带来税务合规风险，故财务部税务管理处需要根据销售项目的计税方法与发票类型进行税务处理，而一旦缺乏某一内容，就可能给企业带来税务风险，基于此，财务部总行需要及时管理所涉及到的房地产项目，并在出口时正确计算相应的增值税。四、加强YZ房地产企业税务风险控制的建议(一)加强企业税务风险管理意识目前，中国西门子、家乐福和通用电气已经建立了一支庞大而专业的税务管理团队，但是对税务部门的管理仍存在一些问题，尤其是并未切实了解成本控制的水平，影响税务风险管理质量，基于此，房地产企业在对税务风险控制中应定期计算和规划税负，将各种资源进行整合，将税收风险降至最低。(二)财务人才队伍建设房地产企业税务风险是严重影响企业运营的关键点，在对该风险控制期间，需要不断做好财务人才队伍的建设，在此期间，财务人员需要不断学习财务管理知识，只有这样才可以提升自身的能力与素质。财务管理人员也需要准确掌握有关于“营改增”的具体情况，以及一些相关政策，在此背景下也会涉及一些财务活动，财务管理人员需要在工作期间加强与其他部门的互动，及时了解其他部门的现状，并鼓励各部门之间交流，充分协调各部门的关系，并重点加强财务人员纳税意识，通过合理完善的手段进行税收，以减轻房地产企业的税收负担。(三)税务风险识别和评估机制加强对税务风险的识别与评估是可以促进房地产企业发展的关键点，在企业运营期间YZ房地产需要加强对复杂问题的识别，这些问题具备包括总体组织结构的规划、企业的重大资金投资与商业模式变更等内容，这些都是企业在运营期间可能涉及到的风险点，对于这些税务风险，可以选择专家进行调查分析，准确识别税务风险。一般来说，风险评估和分析的技术方法很多，主要有层次分析法、影响分析法(FMEA)、风险暴露模型、德尔菲技术方法等，在这些方法中，涉及的有些方法具有简单直观的特点，这些方法可以在很大程度上准确评估人员的主观意识，并借助人员的经验进行判断，而有些方法在使用期间较为复杂，需要借助高等数学知识准确判断风险类型，并针对不同类型的风险进行不同的风险控制，通过分析可知，FMEA方法在房地产税务风险控制中具有相对合适的优势，可以不断分析房地产企业在进行税务风险期间发生问题的原因，并在失败的基础上准确分析，从而切实识别潜在风险，然后进一步分析和评估这些风险，以将风险消除或降低到可接受的水平。(四)各个部门之间的信息沟通一个企业可以不断发展的关键就是企业各部门之间有效交流，这种及时的沟通可以确保任何信息都能够准确掌握，尤其是企业管理人员与税务部门的沟通，能够迅速发展企业在进行风险管理中存在的一些不足之处，并将发现的不足之处及时解决，这就可以将不必要的税务风险有效控制。同时，房地产企业还应注意与税务部门之间的直接联系，只有这样才可以准确掌握税务机关的最新政策变化，以及税务机关对企业的要求，房地产企业需要基于新政策进行调整，优化和完善相关业务流程和税务风险控制程序。五、结束语当前，中国“营改增”在改革的路径、方向和目标上迈出