2023产业暨物流园区运营发展报告

20232023产业暨物流园区运营发展报告42023产业暨物流园区运营发展报告产业篇复常挑战经济走向全面复常的今年，国家更加强调聚焦产业、回归在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润活跃度较低，全市场流动性的紧缩进一步放大了REITs市场的流动性压力。产业园REITs的二级市场表现更是持续走弱，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性部分产园REITs受大客户退租影响明显，同时招租落后于困局之下，生物医药园区仍是投资者关注的重点，但亦出现一定的需求隐忧。仅以粤港澳大湾区来说，该区域是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心，两地各有优势，但相较上海与苏州则缺乏生物医药近年来东莞产业腾笼换鸟，从世界代工厂一举跻身世界知名智造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将在大湾区城市群里担当最为重要的科技转化高地及高端智能制造中心。被评定为9个产业转型升级基地的凤岗天工业用地方面，土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低。对于产业园区开发商而言，一手土地市场拿地体 过去的几年里，市场环境发生了很大的变化，产业园运营在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到52023产业暨物流园区运营发展报告由于港股上市企业不公布三季报业绩，因而选取半年报业绩做统一对比。可以看到，包含在新三板上市的武侯高新家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。超半数企业上半年的经营遇到了较大困难，经营数据整体张江高科利润大增主要由于期内有重大资产出售事件发生，对公司当期利润贡献较大。期内，张江高科将旗下子公司张润置业的股权出售予华安张江产业园REIT，以推动该单REIT完成定向扩募的操作，张润置业为张润大厦市北高新则因报告期内未实现产业载体销售，导致本期经营业绩出现大幅亏损。市北高新在报告中解释称，产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，给公司阶段性经营业绩带来因而大量企业有动机在一季度集中结转物业销售收入以粉饰业绩。而今年同期再无该项发生，因而引致该部分企业新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业甚至出现大租户缩减业务并退租的现象。在业绩整体下滑的大背景下，企业更需留意自身的现金流健康状况，确保主营业务回款，拓宽融资渠道。22是REITs市场较为重要的一环。一般而言，应该受到投资受经济复苏预期转弱、部分项目基本面恶化影响，投资者维持跌势，份额解禁对二级市场价格的影响超预期，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市62023产业暨物流园区运营发展报告除此之外，湖北科投光谷产业园REIT、杭州和全市场流动性的紧缩进一步放大了REITs市场的流动性压力。华安张江产业园REIT、建信中关村REIT出租率出现下滑，其余产业园REITs则表现相对稳健，但二级市场受政策方面，近期，沪深交易所发布了《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级多项新规均指向REITs市场流动性和稳定性的提高。如在另外，文件还提到“配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资”，能如预期带来明显的长期市场热度，也不存在明显分流存础设施类，其中包括易方达广州开发区高新产业园REIT、3从前三季度累计可供分配收益完成情况来看，博时蛇口产园区底层资产方面，华安张江产业园REIT、建信中关村REIT出租率下行明显。其中，建信中关村REIT三季度再有5家租户退租，新招租面积难以弥补退租面积，导致出网企业经营战略调整，降本增效成为主流，一批边缘业务被裁减，导致上地区域互联网企业租赁面积持续调整，严网租赁面积调整业已近尾声，但受到上地北清路区域内新而哲库科技正是华安张江光大园REIT扩于额外增加一笔收入，张江运营团队也持续披露其招租的该退租事件引起机构投资者乃至证监会、交易所的关注，亦令下半年起投资者对租户集中度高的产业园愈发担忧，72023产业暨物流园区运营发展报告另外，还出现上交所在对新申报的博时津开科工产业园REIT发出的问询函中提出要求，要求管理者分析重要现金流提供方退租或集中换租对基础设施项目现金流的影响，另外，6月30日上市的中金湖北科投光谷产园REIT首次披露季报表现。2023年9月末出租率为87.63%，租金单价平均为62.72元/平方米/月，较募集说明书披露的政策上，中国证监会年初召开的2023年系统工作会议就强调，2023年将大力推进公募REITs常态化发行。发改委则表示要优化基础设施公募REITs市场环境，研究税收政策。可以看到，2023年的国内REITs市场迎来了更多样化的底层资产和发行人，为机构投资者分散配置提供更44我国生物医药产业呈现出空间布局上的集群式特点，产业布局主要集中在经济发展水平高、科技水平高、人才聚集度高的地区，且随着生物医药产业的加速发展，聚集化的目前来看，我国生物医药产业现已形成环渤海、长三角、珠三角、中部长江经济带、川渝等主要聚集区。总体上呈单就粤港澳大湾区而言，是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心。根据《广东省发展生广东省将重点推进完善“双核多节点”的生物医药产业空东莞、中山市等为重点节点，打造生物医药与健康产业集同时，提出实施十大产业特色园区建设工程，通过发挥广州国际生物岛、深圳坪山国家生物产业基地、中山国家健康科技产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等产业集聚带动作用，建成10个特色鲜明、规模效益显著、辐射带动效应明显的综合性产业园区，形成2个千亿级产业单就广州而言，广州起步早，产业基础更为稳固，区内高校和科研机构形成有效支撑，拥有强大的产业带动力，缺乏新药及医疗器械制造领军企业和独角兽企业；历经多年城一岛”为核心，健康医疗中心、国际健康产业城、国际医药港等产业特色园区协调发展的“三中心多区域”的生广州国际生物岛聚焦科技研发，重视引进科研机构和人才，培育良好的学术环境，现时引进的研究机构包含由钟南山院士、徐涛院士、廖万清院士等领衔的实验室。戴德梁行调研数据显示，广州国际生物岛的优质产业园区的平均租金范围约60-90元/㎡/月，整体平均出租率约70-对于深圳来说，深圳生物医药产业起步较晚，但因人才政策突出，人才基础雄厚，自主创新能力高，资本实力强、受到跨国公司青睐，因此在生物医疗产业设备方面优势突目前，深圳已处于我国生物医药产业前列，基本形成较为完整的生物医药健康产业链。在基因检测、医疗器械、创新生物药等细分领域居于头部位置，已培育出一批全国领空间布局上，根据《深圳市培育发展生物医药产业集群行动计划（2022-2025年）》，深圳生物医药产业集群布局体现协同创新发展新格局，其中坪山、光明、龙岗布局研发制造和生产制造环节，南山、福田、大鹏新区布局研发具体而言，坪山区定位为核心集聚区；南山区定位为产业引领区；福田区定位为创新政策探索区；龙岗区定位为生物药创新发展先导区；光明区定位为技术创新区；大鹏新82023产业暨物流园区运营发展报告根据深圳政府统计公报，2022年深圳生物医药与相较于北京、上海、苏州的生物医药产业园区，广州缺乏新药及医疗械制造领军企业和独角兽企业，知识产权融资方式单一，生物医药板块资本市场不成熟；深圳则同样缺乏生物医药头部企业，大量企业处于孵化期或者加速期，缺乏引领作用，高校、研究机构等研发资源亦不足，研发园区依然是我国生物医药产业发展的重要载体，各园区针对生物医药产业的政策保障力度不断提高、相关政策数量稳步增加。生物医药产业成为各地园区发展的重要支柱产我国生物医药产业园区仍存在产业规模有待提升、源头创新能力不足等问题，同时面对国际产业竞争加剧，供应链从投资者角度看，由于当前投资者更看重园区出租的稳定性，如租期较长的工业厂房，涉及到环评、证照且生产研发设备难以搬迁的医药类产业园等，且由于医药园有较强5近年来东莞产业腾笼换鸟，从世界代工厂一举跻身世界知名智造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将在大湾区城市群里担当最为重要的科技转化高地及高端根据广东省地区生产总值统一核算结果，2023年增速比上半年提高3.4个百分点；食品饮料加工制造业增光纤、显示器、集成电路等产品产量分别增长102.6%、市工业和信息化局关于进一步优化市产业转型升级基地管理工作有关规定》的通知。文件中评定了9个产业转型升级基地，并明确表示东莞未来不再新增认定产业转型升级近年来凤岗迎来了专业化、高端化的制造业产业园区集群建设。以凤岗天安数码城为代表的产业园区集群，不仅提供了一系列现代化的工业基础设施和服务支持，还吸引了大量高科制造企业及机构的进驻，推动东莞从传统工业往据了解，凤岗天安数码城项目总投资约为100亿元，占地两期进行开发建设。其中，项目一期被命名为“天安数码城T5”，而二期为“天安·深创谷”。除了基础的办公和生产空间，项目还配套建设了学校、体此外，项目二期“天安·深创谷”已于2020年拿地，并在当年11月正式动工建设，占地面积约18.4万平方米，建筑面积约100万平方米，为一次性开发建设，预计2024为解决制造企业的仓储需求，凤岗天安数码城计划在项目城配干线运输服务、ERP系统服务等在内的一站式解决方92023产业暨物流园区运营发展报告66从而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，显示经济多数拥有搬迁需求的租户继续处于观望状态，生产企业扩从工业用地成交情况来看，工业土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低。对于产业园区开发商而言，一手从全国工业用地出让情况来看，2023年1-10月供应土地数量31429宗，同比下跌16.71%；供应土地面积从数据可以看出，无论是出让还是成交的数据，工业用地都较去年同期呈现显著的萎缩。工业用地增量供应尚难获地价之外，在准入产业、投资强度、投产后收入、纳税额等方面进行产业用地出让监管，已成为近年各地在出让重点项目产业用地时的标配。今年更出现了全新的情况，江苏省太仓市璜泾镇原永乐村“窑厂”工业区出现了全国首例“限地价生态投入价高者得”的产业地，区内原有产业为化纤加弹行业，地块存在显著的环境污染问题，属于典地块最终由中新集团摘得，公司承诺投入146万元用于提这表明未来在热点地区拿工业用地时，特别是涉及“工改工”、转型升级的地块，除了园区的投资强度和财税贡献要达标之外，环境生态修复能力也可能成为考虑的因素， 7当前发展最快的一线城市，面临着产业空心化和办公楼、对于北上广深而言，早期发展的一些产业已不符合未来方向，但却占据着核心区位的土地，严重阻碍了回归制造的为此，自然资源部9月发布《关于开展低效用地再开发试作为全国最早的“三旧”改造试点省份之一，广东在9月25日也有所响应，发布关于延长旧厂房“工改工”类微改实现产业的转型升级。从现时操作方式看，通常是在现有2023产业暨物流园区运营发展报告存量工业用地或旧工业区，通过城市更新、拆除重建、综业上楼”的相关支持政策，上海亦出台了《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》，寄希望于发掘推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各从历史来看，粤港澳大湾区是工业上楼在国内发展最早、最完善的地区，当地工业以中小企、轻工业为主，再加上更重要的是为头部城市提供了一条工业存量资产盘活的有效途径，使头部城市在实现产业转型的同时，可以将高新技术企业的制造基地留在当地，避免产业空心化，这在强（失效）的公告，为“工改工”的热潮泼了一盆冷水。该项目也成为了深圳2023年2月发布《深圳市“工业上楼”据了解，该项目申报主体背后是广东本土房企方直集团。造成母公司方直集团战略收缩；二是由于“工改工”项目本身前期投入大、盈利空间少，而方直集团又未能在“窗从现实角度来讲，尽管政策有所倾斜，但是“工改工”项目依然面临着开发周期长、利润空间小、各方诉求复杂难以满足等问题。再加上项目建成进入运营期后，提高的租金收费水平会令招商难度提升，意味着需进行全新的定位和招商规划。这对于一般的开发商而言难以应对，更需要2023产业暨物流园区运营发展报告12345671234567891616广州高新区集团20212223242526272829302023产业暨物流园区运营发展报告港湾7号·智造超级工厂光谷·芯中心港湾7号·智造超级工厂光谷·芯中心天健云途·创智中心天健云途·创智中心招商蛇口·运河网谷招商蛇口·运河网谷2023产业暨物流园区运营发展报告物流篇资本出海需求的不断提高会促使企业选择提高配送的运输效率从而可以在相同的时间内运输更多的货物，物流体系的完善程度正是解决上述问自2月起企业逐渐摆脱疫情阴霾，快速进入复工复产的状态后，拉动供需两端实质性回暖，从而促进了物流仓储的较快，叠加目前消费观念的改变使得线上消费需求增加，企业会选择不断提高配送运输效率，物流体系的完善程度正是解决问题的关键所在，因此该体系的构建完善也有利融资方面，上半年融资事件主要以发行债券为主，下半年则从债权融资转向权益融资，以IPO上市为主，于此可以此外，可以看到企业大多选择赴港上市，其中的主要原因是国内的物流快递企业层出不穷，市场整体竞争激烈，利润空间逐渐缩小，且叠加港股上市门槛相较A股低，能推进国际化布局，有着更多国际投资者的港股市场自然成了投资方面，近期金额较大的一笔投资来自东久新宜设立的基础设施开发平台，此外还有与贝恩资本设立的新经济基础设施平台，两者的首批拟投资项目均位于长三角地区。而ESR方面则继续深化京津冀布局。期内河北廊坊百医物流园已竣工，就项目区位来说，因其与各大交通干线接京东产发通过收购一处物流资产包完善其东南亚布局，而此举也将不断发展其全球供应链，进而利好上市后的市场租金及管理费用收入逐渐上升。站在长期投资的角度，够持续分红并达到投资人预期，也将会驱使二级市场价格向资产的真实价值回归。而京东仓储REIT年内也已完成1次分红，红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT则已累计分 展情况，可以发现年内1月三项指数筑底，自2月起开始逐渐回升，虽部分月份有所回落但趋于稳定，且数值持续2023产业暨物流园区运营发展报告如年内2月的多项指数上升幅度大，物流业景气指数较1月回升5.4个百分点；仓储指数回升13.1个百分点；2月快递发展指数虽较上月有所下降，但同比上升11.1%；电观点指数认为，自2月起企业逐渐摆脱疫情阴霾，快速进入复工复产的状态，拉动供需两端实质性回暖，从而促进同时也可以注意到，10月四项指数均较上个月有所回落，主要是受前期基数较高影响，但依旧运行在扩张区间内。而1-10月全国实物商品网上零售额同比增长8.4%，占社据申通网点负责人表示，今年的网点快递单量平均比去年念的改变，也即从原来的线下购物逐渐转变为线上购物，因为需求的不断提高会促使企业选择提高配送的运输效率从而可以在相同的时间内运输更多的货物，物流体系的完善程度正是解决上述问题的关键所在。因此社零总额的多少也与物流体系、物流枢纽等基础设施的完善程度有关，日达”、“小时达”等，速度的提升也使得消费者更为依可以发现，从下半年开始政策从构建物流流通体系、建设微观主体方面，年内普洛斯、京东产发、菜鸟地网等多个且国寿投资方面表示将通过多种形式积极参与、大力支持普洛斯集团专注的供应链、大数据、新能源领域新型基础未来双方将在物流、健康、企业采购等领域展开合作。根据协议，京东物流和神威药业将从物流科技数智化转型和2023产业暨物流园区运营发展报告2同时还有部份企业选择设立不动产私募基金及公募REITs期内REITs方面最值得关注的是2月8日上市的嘉产置于公开市场进行融资，不仅有利于提高估值，也将刺此外还可以注意到，企业大多选择在港交所递表，其中包括乐舱物流、泛远国际、菜鸟、极兔速递及已在A股上市的顺丰。观点指数认为，其中的主要原因是国内的物流快且叠加港股上市门槛相较A股低，能推进国际化布局、有如若顺丰此次能够成功申请发售H股，则将成为中国首家“A+H”股的快递物流公司，更有利于其国际化布局，同此外还需注意到，此前顺丰的《第六届监事会第四次会议决议公告》中提及本次发行的H股股数不超过发行后公司总股本的10%（超额配售权行使前），并授予整体协调人观点指数了解到，这个比例实际上相对其他的“A+H”股2023产业暨物流园区运营发展报告也在一定程度上展现了顺丰并不只是想通过“A+H”股的形式获取境外资金，背后还隐藏着拓展国际仓储物流布局而从前文所总结的宏观数据上也可看出，物流市场持续向因此在此种良性竞争的激励下，物流企业不仅需要守住自己的“一亩三分地”，还需要不断拓宽融资渠道，加速抢3京津冀等地区，但是部分样本企业也在不断拓展其海外的如近期金额最大的一笔投资来自东久新宜与一家全球领先的境外投资机构设立的智能制造基础设施开发平台，总投资规模超7亿美元，且首批拟投资项目位于上海产业核心该平台致力于中国核心经济圈城市智能制造园区资产开发及运营，总资本规模约2.5亿美元，双方将以股权投资的方式出资。此次合资平台的首批拟投资资产依然位于长三这并非东久新宜年内仅有的两笔大资金投入。此前的3月29日，其宣布与多家国内机构投资者成立投资金额约60亿元的基金，同样主要投资于长三角等重点枢纽城市的新经济园区资产，服务和支持当地冷链、物流等新经济企业元的合资平台，聚焦于长三角、大湾区和京津冀首都经济从年内多笔位于长三角等区域新经济的偏好投资可知，与产业相比，东久新宜更倾向于用“新经济基础设施”对物流仓储、冷链等业态进行“以点带面”的描述；而对于长三角这个地理区位而言，投资标的的选择则更多考虑该区此外，还需要注意到，期内ESR的河北廊坊百医物流园已竣工，该项目主要是为生物医药制造业提供一体化仓储管从项目的区位来说，位于河北廊坊广阳经开区，且与京沪高速公路、京沪铁路、京津塘高速公路和104国道等国家主要交通干线紧密相连，因其四通八达的交通网络使其能ESR集团联合创始人兼联席首席执行官沈晋初也表示，随着ESR廊坊百医物流园的投入使用，不仅能够提升地区物流效率，还将有力推动地区经济的发展，该项目是ESR在华北地区高标仓的重要布局，也将进一步加强ESR在京津其近三年已先后收购了位于越南、印尼、英国、荷兰等国而据此前京东方面表示，其将始