杭州市滨江区房地产市场调研报告

杭州市滨江区房地产市场调研报告开发开展一部2014.6.3一、杭州滨江区近三年商品房供求与土地供求量分析1、近三年商品房供求分析2010-2013杭州市滨江区商品房销售情况〔商品房供给面积无网络数据〕2010201120122013销售面积〔万㎡〕38.9732.1479.0764.19成交均价〔元/㎡〕17882206151969823573数据来源：克尔瑞数据统计据数据统计，杭州市滨江区2012年商品房销售面积增长速度较快，2013年有所回落，2013年杭州市滨江区商品房销售面积64.19万㎡，同比上升下降18.80%，成交均价23573元/㎡，同比上涨19.67%。2013年商品房成交情况较好。据数据显示，2014年1月至2014年4月杭州市滨江区商品房供给总套数1958套，供给面积26.5万㎡，成交套数1179套，成交面积13万㎡，成交均价为23440.13元/㎡。数据来源：克而瑞数据2、近三年杭州市滨江区土地供给情况2010201120122013土地供给面积〔万㎡〕19.115.518.434.4供给建筑面积〔万㎡〕91.440.459.6122.7成交面积〔万㎡〕13.315.418.434.4成交建筑面积〔万㎡〕47.740.459.6122.7成交楼面均价〔元/㎡〕8025.87475.28559.79040.9数据来源：克尔瑞数据统计根据数据显示，杭州市滨江区2013年土地供给面积为34.4万㎡，同比增长86.9%，供给总建筑面积为122.7万㎡，同比增长105.9%。杭州市滨江区2013年成交土地面积34.4万㎡，同比增长86.9%，成交建筑面积122.7万㎡，同比增长105.9%。成交楼面价均价为9040.9元/㎡。根据数据显示，杭州市滨江区2014年1-4月共供给土地3宗，供给总占地面积14.4万㎡，建筑面积52.9万㎡。成交2宗，成交占地面积12.6万㎡，成交建筑面积45.5万㎡，成交楼面价均价6375.8元/㎡。数据来源：克而瑞数据二、工程所在区域竞品楼盘分析1、工程所在区域简介钱塘江滨江中兴单元地块位置奥体单元地块位置滨江区政府钱塘江滨江中兴单元地块位置奥体单元地块位置滨江区政府〔图中红色曲线区域内为杭州市滨江区范围，区域紧邻钱塘江〕滨江区于1996年12月由国务院正式批准设立，位于钱塘江南岸，面积73平方公里，下辖3个街道，现有40个社区、7个行政村，人口31.9万。滨江区位于杭州市南，钱塘江下游，距杭州市中心约7公里滨江中兴单元地块位置奥体单元滨江中兴单元地块位置奥体单元地块位置杭州奥体博览城建设，是事关杭州经济社会开展的重大工程之一，是提高杭州市民生活品质的“民心工程”，是杭州开展现代效劳业的“竞争力工程”，是加快滨江新城和钱江世纪城建设的“先导性工程”，是杭州从“西湖时代”向“钱塘江时代”迈进的“标志性工程”，是杭州市“十二五”城市建设开展的“亮点工程”。建设杭州奥体博览城，对于提高杭州市民的体育生活品质、文化生活品质、经济生活品质、环境生活品质都具有重大意义。建成后的奥体博览城，将成为具有时代特征、杭州特色、钱江特点，以体育和博览功能为主，集文化、商贸、旅游、居住、演艺、美食、休闲、度假、购物等功能的大型城市综合体，将成为杭州经济转型的新增长极。杭州奥体博览城规划总面积583.89公顷。其中，核心区面积154.37公顷奥体单元地块地处奥体博览城综合体区域，目前地块附近已经有绿地、旭辉、龙湖等知名开发商入驻。滨江中兴单元地块地处滨江区政府北侧，紧邻星光大道综合体，且距离地铁一号线较近，区位有一定优势。2、区域工程周边1公里范围内楼盘简介〔1〕奥体博览城地块1公里莱蒙水榭春天地块位置绿地旭辉城龙湖春江此岸1公里莱蒙水榭春天地块位置绿地旭辉城龙湖春江此岸本次共选取工程距离1公里范围内、参考价值较高的三楼盘进行分析，三楼盘均为在售楼盘，楼盘位置为：莱蒙水榭春天紧邻地块东侧；绿地旭辉城距离地块东侧250米；龙湖春江此岸工程距宗地东南侧1公里。目前三楼盘均为住宅，周边配套设施较少，销售报价在21000-23000〔2〕滨江中兴单元地块423米银丰央座中海寰宇天下星耀城地块位置423银丰央座中海寰宇天下星耀城地块位置本次共选取工程距离1公里范围内、参考价值较高的三楼盘进行分析，三楼盘均为在售楼盘，楼盘位置为：银丰央座紧邻地块南侧，该楼盘业态为写字楼，尾盘在售；星耀城紧邻地块东南侧；中海寰宇天下工程距宗地东北侧423米。楼盘位置较为靠近滨江区政府，且紧邻地铁一号线，周边配套设施较为完善，商务气氛浓厚，有较多的酒店式公寓。目前三楼盘中海寰宇天下剩下三栋住宅销售报价32000元/㎡左右，银丰央座只剩下八套房，产权为40年，剩余最小户型无卫生间LOFT报价19000元/㎡，平层22000元/㎡，星耀城40年产权，精装修LOFT公寓，29000元三、竞品楼盘详细分析奥体博览城地块周边楼盘1、莱蒙水榭春天本工程本工程在建工程奥体博览城90平户型图140平户型图工程名称莱蒙水榭春天距地块车程紧邻地块东侧开发商莱蒙国际开盘时间2014年5月建筑类别住宅〔70年〕建筑形式高层容积率4.0占地面积28704建筑面积154157户型90㎡、140㎡二居三居物业费〔元/㎡/天〕3.0价格〔元/㎡〕销售报价均价21000元/㎡，透明售房网网签成交价21402元/㎡工程资源奥体博览城、江景产品卖点工程奥体和江景资源、12班国际幼儿园、内外双公园〔社区内中央景观园林及外阳光草坪〕、英资背景开发商品牌工程优势紧邻奥体主场馆，居住环境较好，工程劣势周边配套尚未形成，社区可利用配套设施较少客户来源刚需为主，改善型客户备注该工程目前活动存2万抵5万，2014年1月共推出269套，尚剩余115套，去化率50%，去化速度较慢。楼盘特点该楼盘整体风格为国际化社区，毛坯房，户型为90-140平方米2、绿地旭辉城售楼处楼盘90平米户型128平米户型工程名称绿地旭辉城距地块车程地块东侧250开发商旭辉控股集团、绿地控股集团开盘时间2014建筑类别住宅〔70年产权〕建筑形式高层容积率4.5占地面积58798建筑面积264551户型在售户型为精装90方物业费〔元/㎡/天〕暂无价格〔元/㎡〕目前销售报价90平方米均价21000-22000元/㎡〔精装修〕，大户型128平米，23000元/㎡，透明售房网网签成交价21079元/㎡工程资源奥体博览城、江景产品卖点35万方奥体大盘，绿地联合旭辉企业品牌、4万方中央园林、工程奥体、江景资源、双地铁工程优势品牌品质保证、精装修拎包入户工程劣势周边配套设施较少，配套商业需要到滨江商务区客户来源主要是刚性需求客户备注5月21日开盘当日销售100套楼盘特点该楼盘整体风格为国际化社区，在售主力90㎡户型精装修，社区内环境较好，社区可利用配套设施较少。3、龙湖春江此岸198㎡户型图101㎡户型图138平米户型图90平米户型图工程名称龙湖春江此岸距地块车程地块东南侧1开发商杭州龙湖房地产开发开盘时间2013年5月建筑类别住宅建筑形式塔楼高层容积率3.2占地面积77345建筑面积235229户型89-198㎡物业费〔元/㎡/天〕暂无价格〔元/㎡〕销售报价均价23000元/㎡透明售房网网签成交价22543〔元/㎡〕工程资源奥体博览城、临近钱塘江、20分钟到达机场产品卖点地标级高端豪宅小区、“自然、浪漫”为主题的6万平米中央花园绿化景观。工程优势1、工程周边的交通便利，通过钱江三桥、四桥、庆春隧道和主城区无缝连接，车行约20分钟直达萧山机场；未来的地铁6号线直达工程并设有奥体站、博览站，立体式的交通出行非常便利。2、工程临近奥体博览城。3、工程周边未来规划情况较好。工程劣势目前周边开发尚不完善，配套设施较少。客户来源省内及外来投资客户、当地刚需人群。备注去化率1532/1840套约83%楼盘特点该楼盘为豪华居住区，社区内环境较好，户型选择较多，整体售价较高，楼盘周边配套设施较少，原售价28000元/平米，已降至23000元/平米，但销售情况没有好转。4、竞品楼盘与目标地块〔奥体博览城地块〕优劣势分析：工程名称优势劣势莱蒙水榭春天紧邻体育馆，高层可看见钱塘江，景观较好。开发商知名度不高，市场认知度一般。绿地旭辉城社区环境较好，开发商知名度高，市场认知度好。容积率较高，整体感官较为紧凑。龙湖春江此岸豪华居住区，社区环境较好，户型选择多，开发商知名度较高。销售均价下降，但整体销售情况无好转。刚需客户对豪华居住区接受能力较差。奥体博览城工程更为靠近钱塘江，便于打造景观，且紧邻体育场，整体环境较好。地块用地性质为商业金融用地，只能打造公寓式建筑。且地块内18%公寓式建筑需无偿移交给央视公司。综上分析：该区域均以奥体博览城和江景为资源，环境较好，大牌品牌开发商纷纷进驻，看好该区域未来开展潜力，但目前周边配套设施比拟缺乏，周边居住楼盘较多，没有商务气氛，公寓产品有一定风险。综合该宗地现有规划条件及周边在售楼盘情况，具体分析，公寓售价18000元/㎡，商业售价30000元/㎡。滨江中兴地块周边楼盘1、星耀城65平米户型图42平米户型图工程名称星耀城距地块车程紧邻地块南侧开发商杭州兴耀控股集团开盘时间建筑类别写字楼LOFT公馆商业〔40年产权〕建筑形式高层〔21层及25层，地下两层〕容积率4.0占地面积29408建筑面积158330〔总建筑〕户型40-60㎡物业费〔元/㎡/天〕暂无价格〔元/㎡〕LOFT公寓销售报价均价29000元/㎡，一次性付款折扣优惠较少，透明售房网：2013年办公及公寓网签成交价24176.39〔元/㎡〕工程资源滨江商务区、滨江区政府、江景、地铁1号线产品卖点滨江CBD之上的地标性综合体，精装修、LOFT小户型公馆，层高4.8米、观景阳台工程优势紧邻地铁1号线，交通便捷，地处滨江区CBD区域、配套设施较为齐全。总价低、准现房、精装修拎包入住，LOFT层高比拟高并带有阳台〔现在杭州LOFT层高限制在4.2米，最多4.5米，不允许带阳台〕工程劣势1、地处两条主干道交汇处，有噪音问题。2、工程产权为40年。3、公寓户型较为单一，商水商电。客户来源投资、自住备注该楼盘目前在售loft公寓户型为48㎡及65㎡两种，LOFT公寓只有1栋，采用分层销售，每层24套，首次销售4层，二期2层，三期2层，剩余8层未售，本期预售证去化率84%。2、中海寰宇天下180平米户型图345平米户型图工程名称中海寰宇天下距地块车程地块东北侧423开发商中海地产〔杭州〕开盘时间2011年开盘，已于2013-06-30加推建筑类别住宅〔70年产权〕建筑形式塔楼高层〔28层〕容积率2.50占地面积190000建筑面积800000户型345㎡精装大宅，最大户型420平米物业费〔元/㎡/天〕3.9价格〔元/㎡〕销售报价均价32000元/㎡，〔26层，350平米1150万元〕。透明售房网：网签成交价26027〔元/㎡〕工程资源一线江景、滨江CBD、地铁1号线产品卖点一线江景、御制园林、精美干挂石材立面、双层挑高精装大堂豪宅，以精装大宅为主，同时有国际五星级酒店、国际甲A写字楼、商业中心、商务公寓等多种物业形态，将成为杭州前所未见的一线江景城市综合体。工程优势中海品质、一线江景、距地铁站步行900米，交通较为便捷，产品品质较高工程劣势精装大宅总价较高，去化速度较慢。客户来源初期小户型以刚性客户为主，楼王客户以改善型客户，省内外有经济实力投资客户备注目前剩余三栋楼王，去化率21/54套约39%3、银丰央座工程名称银丰央座距地块车程紧邻地块南侧开发商杭州银通置业开盘时间2010-05，2012年6月现房建筑类别LOFT写字楼〔40年产权〕建筑形式塔板结合高层〔26层〕容积率4.0占地面积11233建筑面积62777户型目前剩余7栋，最小户型54平方米，位于4层，商业LOFT，层高4.9米，无卫生间，20层以上平层3.2米层高，带有卫生间，最大户型480平方米物业费〔元/㎡/天〕3.9价格〔元/㎡〕54平米无卫生间户型1.9万/平米，320平米20层，2.2万/平米，一次性付款2.12万/平方米，25层2.3万/平方米。透明售房网网签成交价19853.34元/平米工程资源地铁1号线、滨江区政府、钱塘江产品卖点集合了金融、办公、休闲商务为一体的五A甲级综合性写字楼。紧邻政府区域，共享了政府机构的配套资源。工程优势1、紧邻地铁1号线，交通便捷。2、紧邻政府办公区域，共享政府机构的配套资源。3、距离滨江区星光国际商业圈步行十分钟。工程劣势1、工程开盘时间为2010年，目前为尾盘。2、工程主体仅为一栋写字楼，无社区环境。3、工程产权为40年。LOFT商业和办公无卫生间。客户来源省内及外来投资客户、办公企业备注尾盘销售共173套，剩余7套4、竞品楼盘与目标地块优劣势分析：工程名称优势劣势星耀城交通便利，商业配套齐全、LOFT精装公寓4.8米层高，带观景阳台40年产权公寓、公寓户型较为单一，商水商电。中海寰宇天下豪华居住区，社区环境好，综合体，配套设施齐全，70年产权精装大宅。一线江景。精装大宅客户受众狭窄，价格较高。银丰央座现房、位置较好、商业配套较为齐全3-4层为Loft形式公寓，无卫生间，20层以上才带有卫生间，无社区环境。本工程距离地铁较近，一线江景资源，配套设施较为齐全。容积率较高，商业金融用地。综上分析：滨江中兴地块位于滨江商务区核心地段，濒临一线江景，可以打造出较高品质楼盘，交通便利，距离一号线江陵路站700米左右。由于该区域商务气氛浓厚，公寓较多，适合打造商住两用的产品。紧挨着的星耀城LOFT商住公寓精装均价在29000元/平米左右，中海住宅32000元/平米左右，据此推测工程LOFT毛坯售价24000元/平米〔暂按4.2米层高，如果按4.5米层高，价格可适当提高〕，沿街商业35000元/㎡。四、工程周边土地成交1、奥体单元工程地块奥体单元FG05-R21-03地块滨江奥体单元FG03-R/奥体单元FG05-R21-03地块滨江奥体单元FG03-R/Ｃ－02地块滨江奥体单元FG02-R/C、R22-01地块工程位置地块用地性质时间建筑规模〔平米〕容积率出让方式成交价〔万元〕成交楼面〔元/㎡〕竞得单位滨江奥体单元FG03-R/Ｃ－02地块居住〔设配套公建〕兼容商业、商务设施用地2013-264550.504.5挂牌35650013475.69旭宝〔香港〕滨江奥体单元FG02-R/C、R22-01地块居住〔设配套公建〕兼容商业、商务设施用地2013-11481634.0挂牌155064.0013505.43深圳深国投房地产开发奥体单元FG05-R21-03居住〔设配套公建〕用地2012-2475043.2挂牌2352299504.05杭州龙嘉房地产开发工程地块周边2012年至今成交三宗，均为住宅用地，容积率在之间，成交楼面价在9504.05-13505.43元/㎡之间。2、滨江中兴单元工程地块工程位置滨江区中兴单元R/B-02地块杭高新收储[2007]4工程位置滨江区中兴单元R/B-02地块杭高新收储[2007]4号地块月明路北〔2〕地块滨江区西兴路西，闻涛路南侧地块地块用地性质时间建筑规模〔平米〕容积率出让方式成交价〔万元〕成交楼面〔元/㎡〕竞得单位滨江区中兴单元R/B-02地块居住〔设配套公建〕用地、商业设施、商务设施及娱乐康体设施用地2014-1-22410825.63.2挂牌42000010223.32北京锦荣欣兴置业杭高新收储[2007]4号地块居住及商业办公用地2010-06-1760507.502.5挂牌8610014229.64宁波荣安房地产开发月明路北〔2〕地块住宅〔设配套公建〕用地2009-12-8125407.52.5挂牌19308815396.85绿地房地产集团滨江区西兴路西，闻涛路南侧地块居住〔设配套公建〕用地、商业办公用地2008-1-11608985.505.5挂牌3073155046.34兴贵投资工程地块周边2008年至今成交三宗，其中2014年成交滨江区中兴单元R/B-02地块，容积率3.2，成交楼面价10223.32元/㎡。五、工程规划及测算1、地块规划面积奥体单元区地块总占地48.98亩〔合32655㎡〕，容积率为5.5，商业金融用地。滨江中兴单元地块总占地30.4亩〔合20296㎡〕，容积率5.0，商业金融用地。2、地块规划指标如下表：奥体单元区地块序号工程指标备注一总用地面积32655根据转让方提供数据可建面积35655根据转让方提供数据估算代征绿地0根据转让方提供数据估算二拟建设总面积197562.75根据转让方提供数据地上建筑面积179602.50根据转让方提供数据1公寓140885.97根据转让方提供数据218%支付物业32328.45根据转让方提供数据3沿街商铺5388.08根据转让方提供数据4公共配套1000.00估算地下建筑面积17960.25根据转让方提供数据，地下车库面积三其他指标1容积率5.5根据转让方提供数据2建筑控高〔米〕/3绿地率/4建筑用地使用性质商业金融用地滨江中兴单元区地块序号工程指标备注一总用地面积20296.00可建面积20296.00其他用地面积0二拟建设总面积111628.00根据挂牌文件地上建筑面积101480.00根据挂牌文件1.1商住公寓98980.001.2商业2000.00暂估1.3公共配套500.00暂估地下建筑面积10148.00满足人防、局部车库、物业管理用房、设备用房和其他公共效劳设施用房的要求,按总建筑面积的10%估算三其他指标1容积率5.0根据提供信息4建筑控高〔米〕1005建筑用地使用性质商业金融用地3、市场及价格预估奥体单元区地块地处奥体博览城综合体工程中，未来规划情况较好，地块较为靠近钱塘江，自然景观较好，适于居住，该区域内已有保利，龙湖等知名开发商入住，预计未来住宅市场情况良好。但该区域开展还尚待时日，目前配套设施不完善，并且区域内商务气氛不浓，做公寓类产品预计会有一定风险。滨江中兴单元区地块距离区政府仅400余米，处于滨江区中心地段，且距离地铁站较近，毗邻一线海景，该地块地理位置良好，具有较大的升值潜力。同时由于该区域为滨江商务区CBD核心地段，商务气氛浓厚，比拟适宜做公寓类产品。4、投资分析：表一杭州奥体单元区域地块工程投资分析

〔公寓18000元/平米，商业30000元/平米〕序号项目说明费率总价〔万元〕备注一销售收入269758.99详见收益预测明细表二总本钱194654.82详见本钱估算明细表三二税一费14566.99详见收益分析表四土地增值税0.00详见收益分析表五毛利润60537.18详见收益分析表六所得税25%15134.30详见收益分析表七净利润45402.89详见收益分析表八本钱利润率23.32%详见收益分析表九建筑单位本钱9852.81总本钱与总建筑面积的比值十收益单位本钱13816.48总本钱与可销售建筑面积的比值十一楼面价6500土地价格与地上建筑面积的比值〔元〕十二土地本钱116741.63土地成交价格工程在满足售价：公寓18000元/㎡，商业30000元/㎡的情况下，本钱利润率为23.32%。〔土地本钱116741.63万元，净利润45402.89万元，楼面价6500元/㎡，可售局部楼面价8904元/㎡〕。杭州市滨江区中兴单元地块工程投资分析

〔商住公寓24000元/平米，商铺35000元/平米〕项目说明费率总价〔万元〕备注销售收入237552.00详见