【房地产投资的战略探析8400字（论文）】

房地产投资的战略分析摘要随着宏观调控力度的加大，对区域、对市场、对政策的战略分析和正确把握，将决定开发商的成败和生死。战略策划，将成为房地产开发环节中最重要的一环。在房地产开发过程中，较早的开发商总是企图用建筑的手段去解决宏观的市场问题，最多考虑到的是利益最大化，容积率使用最大化，到了后期，产品确定了，准备销售了，才开始找策划。现在新的房地产开发的方向需要放弃很多固有的观念，战略策划必须在起点上做才能让项目获得最大的效益。战略也必须用具体的调查数据支持下制定，而我的论文讨论的就是，如何判断一个房地产项目是否有投资价值以及在房地产开发过程中的战略策划。本文共分为五部分。第一部分简单的阐述了本文的研究背景和研究意义；第二部分概述了房地产的投资；第三部分谈到了房地产投资项目开发过程的分析；第四部分对房地产的投资组合策略进行了分析；最后论述了要加强房地产投资的战略管理。关键词：房地产投资战略分析投资开发目录摘要 II第一章导论 21.1研究背景 21.2研究意义 2第二章房地产投资的概述 32.1房地产投资的概念 32.2房地产投资的类型 3第三章房地产投资项目开发过程分析 43.1投资项目开发过程分析 43.2物业管理投资过程分析 4第四章房地产投资组合的策略分析 54.1房地产投资时机组合策略 54.2房地产投资区域组合策略 64.3房地产投资产品组合策略 6第五章加强房地产投资的战略管理 75.1加强房地产企业投资的战略规划 75.2加强新建房地产项目的投资决策 75.3加强设计阶段的产品策划 85.4加强房地产项目的投资组合策略 85.5加强投资计划与资金平衡 85.6加快企业的资金回收进程 9第六章结论 10参考文献 11第一章导论1.1研究背景随着中国市场经济的稳步发展，房地产业已成为经济发展的支柱产业，房地产投资也日益活跃。随着中国已加入WTO，中国的房地产投资面势必更加宽广，但相应地也带来了风险。中国的房地产业近几年已经有了长足的发展，许多地方政府将房地产业作为当地的支柱产业，给予支持与扶持。近两年来，中国的房价不断攀升，新高记录不断被刷新。面对如此形势，房地产投资者不断增多。我们可以从上市公司的公告中发现，将主业转型为房地产开发与经营的企业不断增多，而更多的则是兼营房地产业。房地产个人投资者也不断增多，购买新房以后将旧房出租，以房租支付新房贷款。但随着房地产开发领域法律的完善、操作的规范、竞争的加剧，房地产投资的利润空间会缩小，风险也在加大。如何对待房地产投资已日益成为社会投资热点问题。1.2研究意义房地产是人类生产和生活的一个最基本要素，房地产业是国民经济的先导型基础产业。房地产因其独有的保值性、增值性、长期使用性、大量投资性特征己成为世界经济的三大支柱产业之一，同时房地产的发展水平也成为一个国家现代文明水准的重要指标。房地产独待的性质也决定了房地产投资具有开发周期长、受投资环境影响大、投资风险巨大的特征。改革开放以来，中国房地产业逐步发展，作为房地产业主体之一的房地产企业也随之逐步发展，从1992年最初的民营企业在房地产投资中初露头角，到2002年国有民营企业两分天下，再到目前经过行业整合出现的一些行业巨头，可以说在其发展过程中呈现出一些阶段性特点，在国家对房地产业实行宏观调控后又呈现出新的发展趋势。针对2002年至今的房地产投资热潮中出现的一些诸如银行信贷风险提高、大量土地荒废、拆迁矛盾加剧、土地交易暗箱操作引发的严重社会腐败以及建筑行业普遍拖欠民工工资等问题，国家自2002年7月以来，在土地供应、银行信贷方面实施了一系列的宏观调控政策。不难看出我国未来的房地产企业的一些发展趋势，房地产开发行业壁垒不断提高，中小房地产企业将被淘汰出局，行业集中度逐步提高，市场将由无序竞争向大企业大集团占领瓜分市场转变，企业面临的风险和竞争加剧。面对竞争日益激烈的房地产开发市场，企业只有科学地、深入地对房地产投资战略进行分析、研究，才能使房地产企业避开风险，获得不断发展。第二章房地产投资的概述2.1房地产投资的概念投资是指经济主体为获取预期收益而投入一定量货币或者其他经济要素，以形成资产的经济行为。根据投资资金的周转方式，投资可以分为固定资产投资和流动资产投资两大类。固定资产投资包括基本建设投资和更新改造投资两部分，从再生产的角度看，基本建设投资主要属于固定资产的外延扩大再生产，更新改造投资主要属于固定资产的内涵扩大再生产。流动资产投资是相对于固定资产投资而言的，是对企业生产经营过程中所属劳动对象、工资和其他费用方面的货币的预先垫支。房地产投资是固定资产投资的主要组成部分。所谓房地产投资，是指为了获取收益，而预先投入一定数量的货币或者实物资源到房地产开发经营活动中，以形成房地产产品的经济行为。2.2房地产投资的类型一、按房地产投资方式划分，可以分为房地产直接投资和房地产间接投资。房地产直接投资是指投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产的活动，并参与有关的投资管理，又可分为房地产开发投资和房地产置业投资两种形式。房地产间接投资是指投资者将资金投入与房地产有关的证券市场的行为，投资者不直接参与房地产经营管理活动，包括购买房地产企业的股票或债券、购买房地产抵押贷款证券以及房地产投资信托等形式。二、按房地产投资的经济内容划分，可以分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资和房地产管理和服务投资。土地开发投资又可分为旧城区土地开发投资和新城区土地开发投资。房屋开发投资是固定资产投资中非生产性建设投资的重要组成部分，包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。房地产经营投资是指用于房屋出租、出售、信托、互换等经营活动的投资，包括经租房产支出、修缮工程支出、经营管理支出和经营业务支出等。房地产管理和服务投资是指用于房地产管理和维修、保养等服务的投资。三、按房地产投资的物业类型划分，可以分为商业房地产投资、工业房地产投资、住宅房地产投资。商业房地产投资在房地产投资中所占比重最大，投资回报率也最高，往往是房地产投资的重要目标。商业房地产投资对其所在区位条件要求很高，因为区位条件关系到城市土地级差地租所能产生的超额利润及其增值潜力，是商业房地产投资者获利的首要条件。工业房地产投资的形式需要服从其生产工艺，市场狭窄；同时，一旦科技水平提高，就会造成原有厂房的不适应甚至废弃，所以，工业房地产投资对投资者的吸引力远小于商业房地产投资。住宅房地产投资。对住宅的需求是随着社会经济的发展和人口的增长而不断增加的，对特定住宅的需求还取决于其区位和环境等因素。投资地点和投资时机的选择是住宅投资成败的关键。第三章房地产投资项目开发过程分析3.1投资项目开发过程分析在房地产投资的项目开发外包给项目管理专家是保障开发过程顺利的有效方法。项目管理专家在决策阶段就介入能有效的防止决策失误，保证项目管理的连续性，进而能够保证项目的成功，提高项目的整体效益。项目管理专家的主要作用如下：(1)项目管理专家应当充当项目实施层和决策层的沟通桥梁。为决策小组提供项目管理方面的决策支持。(2)对工程项目实施要素的获得情况进行评估，并提出优化组合意见。这些要素包括：资金、技术、原材料、劳动力和管理人员、建设力量等。在项目管理前期策划中应考虑充分利用环境条件，合理利用当地资源，充分考虑于其他单位合作的机会和可能性。(3)就工程项目管理实施过程中可能的风险进行评估，将可能的风险和化解风险的办法以评估报告的形式提交决策小组。3.2物业管理投资过程分析物业管理与房地产项目的成败密切相关，物业管理已经成为房地产企业竞争的重要手段。物业管理已经成为房地产销售的主要卖点之一，而且房地产的保值升值与物业管理也有很大关系。客户的许多需求只有在物业管理阶段才能真正体现，因此物业管理者最了解业主的需求，了解物业的特性；物业服务所需要的各种设施，设备需要进行整体的规划设计，必须在规划设计阶段予以解决。通过物业管理的前馈和反馈，并据此进行投资决策，才能确保项目充分满足消费者潜在的各项需求，使项目最终成功。物业管理决策分析的主要任务是根据消费者的需求，确定物业管理的具体定位，为房地产产品完善提出投资建议。主要包括：各类配套设施的投资、水电气的供应投资、安全保卫的投资、垃圾处理方式的投资、消防设施的投资、绿化的布置等。决策阶段物业管理策划流程图如下图：第四章房地产投资组合的策略分析4.1房地产投资时机组合策略房地产投资时机主要考虑的是房地产行业周期的波动与房地产项目开发周期的影响，那么企业在进行投资时机组合时主要应当考虑以下几点：一、尽量避免各个项目同时启动房地产业的一个总体特征是投资时间长、资金占用量大、变现能力低。许多企业在开发过程中，最容易面临的问题是财务危机，后续资金无法跟上，出现资金链断裂。房地产企业防范这种风险比较有效的做法是合理分散项目启动时间，尽量避免各个项目同时启动，注意公司的整体资金计划和现金流量安排，保证各个时期的财务收支平衡。二、注意项目开发周期的多样化目前，我国一些资金实力比较雄厚房地产企业可能出现几个开发项目同时启动的情况，对于多个项目，企业是要注意具体项目业务的开发周期的多元化。开发周期长短不同的项目对当前经济状况敏感度是不同的，风险度也不一样。一般而言，周期短的投资项目，受当前经济状况影响较大，对当前经济状况较为敏感，而周期长的项目，受当前经济状况影响较低，对当前经济状况敏感度也较低。因此，企业在规避风险时，要注意各个具体项目开发周期的多元化，合理搭配周期长和周期短的投资项目，使之相辅相成、互为补充。三、考虑企业自身状况，适时“反周期”运动房地产行业周期分为萧条、复苏、发展、衰退四个阶段，周而复始，循环往复。理论上，房地产开发企业无一例外的都希望能做到“反周期运动”，即按照房地产周期来选择投资时机，应选择在市场复苏的前期，即房地产将要复苏的阶段。但是，一味追求“反周期运动”对一些企业可能适得其反，使他们错失很多投资良机。这样就需要将企业自身状况与行业周期波动结合起来，找到适合本企业的最佳投资时机组合。4.2房地产投资区域组合策略一个国家、一个地区，经济发展程度是不一样的，政策措施、社会人文环境也是有差别的，因而给房地产开发经营提供的生存空间和发展机会也是不一样的。房地产企业将自己的业务触角伸向更广的地区，实施投资区域的组合，无疑可以突破房地产不可移动的地域限制，为企业赢得更多的市场份额和发展机会。另一方面，投资区域的组合同样也可以达到防范风险的目的。根据现代投资组合理论，各个地区经济、政治、文化、自然等环境因素不同，国民经济产业的衰减时闯也不一样，当一个国家或一个地区房地产业开发衰退时，可能另外的国家或地区则正处于繁荣上升时期，两个不同地域的房地产资产收益呈现负相关性。所以，通过地域组合，也可以防范和分散风险，避免一失均失、一败俱败的结局。房地产开发企业在进行投资区域的组合时，要科学、谨慎的进行战略规划。房地产企业在迸入一个新市场时，面临着获得项目难度加大、土地成本增加的风险。但随着国家土地公开招标、拍卖、挂牌制度的完全实行，各地政府对外来房地产企业一视同仁，企业面临的这种风险正在逐步缩小。4.3房地产投资产品组合策略根掘现代投资组合理论，由于市场供需多变，不同类型的房地产商品在同一时期的供需关系是不相同的，另外消费者消费能力和偏好也不相同，这样各种不同产品的同期收益存在着一定的相关性。房地产开发商应根据具体情况开发不同类型的商品，以充分利用其风险性、收益性的不同，减少投资收益率的波动，降低投资风险。房地产开发企业选择的投资产品包括商业地产、住宅地产投资、工业地产等。房地产企业究竟应当开发多少种产品，这些产品应当如何搭配，都需要企业根据市场需要和自身能力等条件来决定。企业只有在分析竞争环境的基础上充分掌握各种产品的市场状况和企业自身的能力，才能做出科学的决策，并在此基础上进行适当的组合。房地产开发企业再对投资产品进行组合时，必须把市场容量、利润率、市场销售增长率等看作刺激企业生产引力；把企业技术力量、生产能力、市场占有率、推销能力、材料来源等看作企业在市场竞争中实力；对产品市场要求等状况和企业的实力进行准确、系统的评价，根据评价的结果调整产品的品种构成，做出最佳的组合。理论上房地产企业选择不同的投资产品组合可以适当的分散投资风险，但是每个房地产企业都有其自身的核心竞争力和核心业务。所以，房地产企业在选择产品组合时，要求要准确把握培育核心业务专长与进行产品多元化的度，不能为了多元化而多元化，损害企业原有的核心专长。还有，房地产企业在进行投资产品组合时应当注意以下两点：(1)注重加强产品开发的深度；(2)当控制产品扩展的广度。第五章加强房地产投资的战略管理5.1加强房地产企业投资的战略规划对投资进行战略规划能使企业投资更具目的性、全局性、长远性与抗争性，减少盲目性和风险性。做好企业投资的战略规划基础工作有两方面:(1)企业环境分析环境是企业生存的土壤，企业加强环境研究不仅使企业了解环境今天的特点还可使企业把握环境变化的规律，从而指导企业经营活动。房地产企业环境分析重点应放在经济环境和消费者上。对经济环境研究首先要放在宏观经济环境研究与预测；其次要放在市场环境研究与预测上；第三应放在财务环境的研究上。对消费者研究首先要研究其对产品的总需求；其次要研究消费者需求结构；第三研究消费者的购买力。(2)企业能力分析和业绩分析企业能力分析的基点是将现有企业能力与新投资业务活动所需能力相对比，找出两者的差距，努力提高企业能力，使企业新的投资业务得以顺利实现。为此国有房地产企业首先要明确企业的能力结构；其次，要发现企业能力存在的问题，明确企业的优势和劣势，从而使企业的发展战略和新的投资业务建立在切实可行的基础上。企业能力分析是制订投资战略规划的重要前提之一。企业业绩分析是指企业在维持现有能力不变的状态下，预测其在将来变化的经营环境中所取得的经营成果，从中发现企业要想实现长期发展战略目标的差距，从而改革企业经营结构，适应环境变化，增强企业危机感，主动将注意力转向对企业战略方向的研究上。5.2加强新建房地产项目的投资决策国有房地产企业首先须对新建房地产项目加强可行性研究，使其更具操作性。第一要加强新建项目的综合分析包括项目相关区城及所在区城的区位分析、住宅市场分析、项目竞争条件的分析；其次针对新建项目制订多种项目发展模式，每一模式都须制定初步营销策略、进行成本分析、提出初步资金安排计划、分析财务效益；第三对新建项目的评价要以财务评价为主。房地产企业对大型的新建房地产项目投资须总体决策，因为企业中某部门或项目公司完成的可行性报告只立足于该项目，而企业对项目的决策既要基于项目本身更要立足于企业的全局，必须从企业的投资组合、资本结构、发展战略等方面来考虑是否投资该项目。5.3加强设计阶段的产品策划国内外的实践证明房地产投资控制的关键在投资决策和设计阶段，在项目决策后投资控制的关键在设计阶段。国有房地产企业对于房地产项目的投资控制须将工作重点由施工阶段转移到设计阶段，进一步加强产品策划工作以指导设计。产品策划工作当务之急是以目标市场潜在客户需求为导向指导设计去满足潜在客户产品期望，以土地特性及环境条件为基础创造产品附加价值，从而降低市场风险，避免供过于求、时机不当或不符合目标市场需求等可能造成的收益损失，提高投资报酬利润。5.4加强房地产项目的投资组合策略国有房地产企业推行投资组合策略对于扩大企业规模、回避和降低投资风险、实现资源的有效合理配置，提高投资经济效益具有十分重要的意义。在此可应用获利能力分析法来指导房地产项目的投资组合决策，它是根据项目资金利润率的大小来进行投资项目评价的方法，综合考虑了项目盈利水平和资金周转两个方面的因素。房地产开发企业的目标资金利润率以及各类开发项目的销售利润率和资金周转率并不是一成不变的，应当根据实际情况的变化进行适当的调整。进行了项目获利能力分析后就可以为项目投资组合提供强有力的决策依据，决定企业应努力发展哪些项目，对哪类项目应减少投资，对现有项目应采取什么措施等。5.5加强投资计划与资金平衡(1)投资计划与资金筹措房地产投资计划是房地产企业计划的重要组成部分，包括资金的筹措使用计划、财务预算计划、预、销售计划、利润计划、利润分配计划和上缴税费计划等内容，加强房地产投资计划使国有房地产企业能主动把握整个开发过程中的资金流向，减少盲目性和投资风险，降低开发成本，使资源效益达到最佳组合；能保证资金正确投人、使用、及时回收，是控制成本、保证资金良性循环的必经之路。企业应把投资计划和筹资计划有机结合起来，既能满足项目实施对资金的需求，又要尽可能合理、有效地使用每一笔资金，把资金使用成本降到最低。(2)开发规模和资金平衡规模决定资金的用量，而资金反过来又制约开发的规模。国有房地产企业每季度应对照年度投资计划对各项目计划形象进度的要求、需要用款额和资金预销售收人进行逐项平衡。对在建项目区别项目性质，把有回收保证的项目以及有预售合同和预售趋势看好的项目作为重点项目，在资金调拨上给予优先；对预售不明朗或附近商品房已近饱和状态的项目，适当放慢施工速度，使企业的开发经营适应大气候，使项目开发和资金运用保持良性循环。5.6加快企业的资金回收进程房地产投资收益是通过销售和出租经营来实现的，商品房销售价格与商品房租赁价格之间存在一个价格平衡点。国有房地产企业应根据市场行情充分利用出租、出售两种方式去实现投资收益，在房地产市场处于低潮时，实际的租售比高于处于平衡点的租售比，出租比出售更有利，不仅避免了商品房空置、资金大量积压，而且可以获得稳定的租金收益，减小资金紧张的压力；当市场开始回升，租售比减小，出售能满足企业的投资回报时，则应一次性收回资金为新一轮投资做准备。第六章结论房地产是经济发展的动力点，由于房地产的相关度很高，从建设到家装再到购置新的家庭用品，涉及到几十个产业部门，上万种产品。因而增加住宅投资会带动相关产业的发展和结构升级，同时能够解决一部分失业问题。住宅投资的紧缩会使得相关产业产生连带关系，他们的发展速度也会降低，甚至对经济发展产生影响。而经济发展速度一旦下降，又反过来会进一步导致住宅投资减少，产生恶性循环。如何保证房地产投资健康发展，房地产价格稳定健康增长达到均衡。作为新兴产业，要实现其朝前发展，必须有一个宽松的体制环境、法律环境和政策环境，对产业初期的经济活动要加强引导、规范行为，着眼于建立健康稳健的房地产投资环境。房地产投资分析是一项非常复杂的系统性分析过程，其影响因素多且互相之间联系紧密。对于此，虽本人水平有限，本文在房地产投资的战略探索研究方面比较浅显，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未来的房地产投资市场上出一份微薄之力。参考文献俞明轩.房地产投资分析[M].北京首都经济贸易大学出版社,2004.彭俊,刘卫东.房地产投资分析[M].上海:同济大学出版社,2004:31-76.林左裕.不动产投资管