【杭州S房地产集团有限公司成本控制与风险管理的问题及优化建议5000字（论文）】

杭州S房地产集团有限公司成本控制与风险管理的问题及完善对策研究摘要众多的房地产企业在决定投资开发项目时仅仅凭借经验或短暂的市场调研，以较肤浅的投仓促“估算”便进入土地有形市场抢拍到土地的开发权。本文针对房地产开发企业在开发过程的不同阶段在成本管控与风险管理方面存在的问题进行分析，并提出相应的对策。首先，文章针对房地产开发企业特点，分析了房地产开发企业加强成本管控的重要性和迫切性；其次，探讨了当前房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因；基于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，房地产企业普遍对成本进展缺乏有效的实时跟踪，在资金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成资金使用管理成本偏高。改善房地产企业成本管理与风险控制的机遇。关键词：房地产企业；成本管理；风险控制目录1前言 11.1研究背景 11.2研究意义 12房地产企业成本管理与风险控制管理概述 12.1房地产企业成本管理概念 12.2房地产企业风险控制概念 23杭州S房地产集团有限公司成本控制与风险管理的现状分析 23.1杭州S房地产集团有限公司简介 23.2杭州S房地产集团有限公司成本控制与风险控制管理情况 3第4章房地产企业成本控制与风险管理的问题与原因分析 34.1项目成本管理难度大 34.2成本管理缺乏市场观念 34.3成本控制与风险管理比较单一 44.4成本核算方法与风险管理不健全 4第5章房地产企业成本控制与风险管理的对策 45.1实行全面成本控制与风险管理体系 45.2建立完善的成本控制与风险管理系统 55.3提高成本控制与风险管理意识 56.结论 6参考文献 71前言1.1研究背景近10年以来，房地产业取得了飞速的发展，它已成为中国发展最快的行业之一。在过去的二十年中，随着全球化的不断深入，企业面临的经营环境更加复杂，随着国家宏观调控力度的竞争，继续加强房地产市场的竞争日趋激烈，房地产价格上涨空间有限，而房地产开发成本不断上升，大大降低了企业利润空间。成本管理是房地产企业的重要管理活动之一。可以说，在任何市场和竞争环境下，企业的成本管理活动仍然具有丰富的空间，在这种情况下，加强成本控制成为提高房地产开发企业竞争力、提高经济效益竞争力的主要途径，并逐渐向多维度、多角度发展，如对机会成本、风险成本、人力资源成本等全面系统的成本管理模式迈进，关系到企业的生存和发展，是企业发展的必然要求。1.2研究意义对于房地产业来说，除了必须提供适销对路的房源外，更为重要的是在房地产开发的内部多下功夫，降低开发成本，严格控制各项费用支出。控制和降低成本的房地产企业隔离风险的障碍。我国房地产市场的成本控制尚处于起步阶段，成本分析与控制体系需要逐步完善。在房地产项目开发过程中，进行有效的成本分析和风险控制，对企业和社会的发展具有重要而深远的意义。同时，它的发展对加快城市建设的转变，促进全社会的健康发展具有重要作用为确保房地产企业在竞争中立于不败之地，就需要基于项目管理:运用内部控制的理论和方法对项目余过程成本进行风险识别、分析与控制，从而实现对项目成本的有效管理具有重大的意义董剑楠.中小房地产企业采购成本控制分析[J].商,2014(8):41-41。董剑楠.中小房地产企业采购成本控制分析[J].商,2014(8):41-412房地产企业成本管理与风险控制管理概述2.1房地产企业成本管理概念房地产开发成本管理应该由专门的成本管理部门来主要负责，现代成本控制是指利用计算机技术、管理和运营管理为思想的渊源，来控制整个产品设计过程、采购、库存、生产、销售和服务，在保证质量和性能的前提下降低成本。利用管理知识将控制成本制度化，程序化，从而降低成本提高企业效益靳晓梅.青岛市阳光房地产安全[J].中国公共卫生,2015,21(8):999-999.靳晓梅.青岛市阳光房地产安全[J].中国公共卫生,2015,21(8):999-999.房地产企业成本管理的主要内容包括：（1）检查费用的合理性和合规性，以确保产品的质量和性能的前提下，有效降低成本，力求以最小的成本获得最大的利润；（2）根据操作过程，制定消耗定额控制，通过节约资源消耗大大降低产品成本；（3）生产准备过程，避免浪费，提高效率。2.2房地产企业风险控制概念在现代市场经济的进程中，每个企业在经营中都有发生风险的可能性。对于房地产企业来说，目前所面临的国家宏观经济政策的调控、动荡多变的市场环境、市场竞争越演越烈，都给企业的生存与发展带来较高的风险，因此，如何化解和减少风险是房地产企业必须进行研究的，这就需要进行风险管理刘智慧.房地产企业采购成本控制分析[J].中国集体经济,2016(16)。刘智慧.房地产企业采购成本控制分析[J].中国集体经济,2016(16)3杭州S房地产集团有限公司成本控制与风险管理的现状分析3.1杭州S房地产集团有限公司简介S房产，浙江省房地产十强品牌企业，浙江购房者最信赖的八大地产品牌之一。其前身始创于1985年，2000年正式迁入杭州。公司奉行“质量是生命、服务是灵魂”的企业经营理念，以一流的产品和优质的服务，满足市场的需求为迈向“百年企业”发展奠定坚实的基础。随着房子价格不断上涨并吸引投资，使得企业数量和规模不断的扩大，行业内部的竞争也越来越大。S房产开发企业走向大型化、集团化。S依托自身在房地产开发领域积淀的深远影响力，深化产业辐射面，逐渐形成以地产开发为主，建筑施工、物业管理、酒店经营等为辅的多元化产业发展结构，扩大规模化建设是现在成本控制的主要方向。建筑项目也不是规模越大就都好，如果企业资金贷款金额较高，与自有资本金相比比例过大，负债率较高，不能很好的控制现金流，对于这样的房地产企业来讲，可能受外界的干扰性会更多。假设房屋销售不好，则贷款利息增加、施工周期延期等这些都会增大成本开支，这甚至对于公司的生存存在着巨大的风险卢大钊.电子商务与我国房地产业的发展[J].黑龙江对外经贸,2009,03:58-60.。卢大钊.电子商务与我国房地产业的发展[J].黑龙江对外经贸,2009,03:58-60.3.2杭州S房地产集团有限公司成本控制与风险控制管理情况S房地产集团有限公司项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目目标客户定位、产品定位、产品质量定位、环境定位的质量建设，是指导设计、施工、营销策划等工作的基础。该项目的市场定位确定后，基本敲定了该项目的建设风格、建设成本、营销方案，基本确定了该项目的销售前景。如果定位不准确，建设项目就开始盲目，影响将是巨大的，也给管理控制带来的目人的难度。这是项目开发过程中最人的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果麦秀红,何华.小型房地产企业采购成本控制研究[J].经济研究导刊,2015(9):157-159.。麦秀红,何华.小型房地产企业采购成本控制研究[J].经济研究导刊,2015(9):157-159.第4章房地产企业成本控制与风险管理的问题与原因分析4.1项目成本管理难度大与房地产开发成本直接相关的行业就有数百个，与行业间接接触将更多。例如，工业建筑规划设计、建筑设计、施工、水电施工、装修、园林绿化、设备、材料规划、销售等行业、行业和技术分类都相当细致。房地产开发是一个资本密集型产业，从购买土地建设房地产，不到几万美元，几千万美元，甚至数亿美元。这往往使得很多投资者，即使投资阶段，股权投资是不够的，通过投资的三个阶段，早期实施项目营销，并分为投资机会，前期研究的投资咨询、投资项目可行性分析、决策、项目评估和投资实施阶段划分在项目设计、项目管理、项目管理、项目验收。项目营销和投资的阶段经常交错。这些阶段和过程，都会有成本费用发生。杨平波.房地产房地产材料采购成本的控制[J].特区财会,2013(7):30-31.杨平波.房地产房地产材料采购成本的控制[J].特区财会,2013(7):30-31.4.2成本管理缺乏市场观念成本管理缺乏市场观念，往往把高效率和高效益混淆等同。房地产开发前的策划、设计环节成本及管理意识薄弱。在许多时候，往往习惯按照成本习性划分和核算成本，通过提高房产开发量来降低单位销售面积分担的固定成本，如此，销售面积越大，房地产的实际成本就越低，企业的利润就越高。这种做法导致企业不问市场需求，片面地通过提高销售量，来降低固定成本，提高短期利润。具有成本意识的只有目标成本和预期成本责任中心部门，其他部门甚至还没有建立成本责任成本控制不能中心在各部门实施，各企业的员工，促进有效竞争的内部员工。员工内部竞争在为公司带来业绩的同时，要保持企业文化的一致性，以公司最少成本创造最高利益。4.3成本控制与风险管理比较单一例如，由于单一的成本管控导致许多信息是单向流动的，比如房地产建设工程的材料采购最终导致库存量过高和库存积压的情况时有发生，资金占用严重，也增加了库存管理的难度和费用。库存投资资金成本，仓库管理费用，租仓费用，物料损耗等组成。过高的库存不仅占用了公司的场地，增加库存管理费用；增加财务费用，使公司资金成本增加，给企业的经营活动带来很大的负面影响白兆起.基于成本控制的连锁房地产业战略性管理研究[D].南京理工大学,2008.。白兆起.基于成本控制的连锁房地产业战略性管理研究[D].南京理工大学,2008.4.4成本核算方法与风险管理不健全企业存货计价方法选择的局限性，先进先出法进行库存在任何时间成本，但这种方法本身是比较复杂的，与企业的部门并没有形成一个沉重的工作量信息管理系统，将影响价格的最终成本核算的准确性持续上涨或下跌；其次企业对库存管理的财务指标中，存货周转率不是衡量质量的库存中心不利于成本核算数据的实时监测；生产成本主要是通过早期去除外按照计件收费产品加权算术平均可预测和估计量的调整不会在本月开始在下个月的实际生产成本，造成成本不能反映实际的月成本；成本核算缺乏价值；最后缺乏季度财务报告，制定库存减值会计系统操作不规范，很难准确估计产品成本的实际价值，不符合会计谨慎性原则韩嫔娥.P房地产管理公司采购成本控制研究[D].华南理工大学,2015.。韩嫔娥.P房地产管理公司采购成本控制研究[D].华南理工大学,2015.第5章房地产企业成本控制与风险管理的对策5.1实行全面成本控制与风险管理体系增加成本的事后控制体系企业的成本核算，没有反馈系统的成本数据，财务部门不仅要对决策和推进此事提供资料，定期做出总结，以防决策前的更改。财务报表可以了解公司资金的走向，给管理人员对成本控制事后提供依据梁传红.浅析石河子大学房地产发展现状及未来发展建议[D].石河子大学,2015.。完善成本的事中控制体系，企业的成本具有灵活性。完善成本的事中控制要做到成本的配置调动，根据实际发生的情况适当的处理和分析，找原因进行应对。建立成本的事前控制体系成本控制是指控制成本的预算。成本的事前控制根据资料的搜集然后进行分析，然后管理人员还根据预测数据执行成本控制决策行为，决策后预算可以根据具体情况而定。该决策需要责任制，责任明确化给企业管理人员带来更高的责任性魏洁云.房地产采购管理漏洞分析及治理[J].中国科技信息,2014(22):144-144梁传红.浅析石河子大学房地产发展现状及未来发展建议[D].石河子大学,2015.魏洁云.房地产采购管理漏洞分析及治理[J].中国科技信息,2014(22):144-1445.2建立完善的成本控制与风险管理系统在招投标环节，建立、健全规范的招投标管理制度，对招投标环节严格把关，择优选择中标单位。借助计算机信息技术，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备的选用等，直接关系到项目投资效益的高低。建立实时反映项目成本信息的网络平台，对施工过程实行动态实时监控，即时反映动态成本和目标成本的差异，有利于企业及时发现问题，采取措施妥善解决。对施工过程加强监督，委托具有相应资质的工程监理单位承担项目管理工作，严格把控施工质量和工程进度EdwardBlock,anAmericaneconomist,instrategiccostmanagement.[J].EconomicResearchGuide.2016(6):100。EdwardBlock,anAmericaneconomist,instrategiccostmanagement.[J].EconomicResearchGuide.2016(6):1005.3提高成本控制与风险管理意识要加强房地产项目目标成本控制，就要更新观念，寻求成本控制的新思想、新技术和新方法。质量成本管理要落实到物流作业的每一个环节，离不开广大员工的理解、支持和配合。因此，可以通过开办培训班，向员工讲清开展质量成本管理的目的、意义和要求，普及质量成本理论基本知识，使员工相信质量可以提高、成本可以控制并愿意长期为之努力必须充分发挥组织职能的作用，搞好组织设计，充分调动各个作业中心职工的积极性。以作业中心为基础，明确职责范围和合理分工，好的管理组织需要全体员工统一步调，服从统一指挥，从而保证目标成本管理的实现。6.结论总之，房地产开发企业成本控制与风险管理是一个系统工程，房地产开发企业只有切实加强开发过程各个阶段的成本管控，在施工过程中，建立、健全工程变更的管控体系，设置科学的变更办理流程，严格控制工程变更。房地产企业领导层要加强风险防范意识，提高成本管控水平，确保准确的资源和信息渠道并能及时反馈成本信息；同时还要建立一套考核办法。才能不断提高企业市场竞争力，促进企业良好发展。参考文献[1]董剑楠.中小房地产企业采购成本控制分析[J].商,2014(8):41-41.[2]靳晓梅.青岛市阳光房地产安全[J].中国公共卫生,2015,21(8):999-999.[3]刘智慧.房地产企业采购成本控制分析[J].中国集体经济,2016(16).[4]卢大钊.电子商务与我国房地产业的发展[J].黑龙江对外经贸,2009,03:58-60.[5]麦秀红,何华.小型房地产企业采购成本控制研究[J].经济研究导刊,2015(9):157-15