房屋维修技术与预算

书名：房屋维修技术与预算ISBN：978-7-111-31438-7作者：刘宇出版社：机械工业出版社本书配有电子课件主编第1章房屋维修总论1.1房屋维修概述1.1.1房屋维修的相关概念

(1)房屋维修。

(2)房屋产权所有人。

(3)房屋维修责任人。

(4)房屋使用人。

(5)房产管理部门。

(6)房地产开发公司。

(7)房产物业。

(8)房产物业管理。

(9)房产物业管理公司。

(10)房屋维修设计方案或房屋维修方案。

1.1.2房屋维修工作的指导方针、原那么1.1房屋维修概述我国目前的房屋处于多种管理形式的状态，但无论哪种管理形式的房屋，房屋维修工作都应该遵循既定的指导方针，贯彻房屋维修的原那么，本着积极效劳的精神做好维修工作。

1.房屋维修工作的指导方针

1)实行管养合一，积极开展房屋养护小修综合有偿效劳活动。

2)有方案地进行房屋大修、中修，保证用户的使用平安。

3)有步骤地轮流搞好房屋综合维修，提高房屋的整体质量和完好程度。

4)结合房屋大修与改建、改造，适当进行给水、排水、采暖、电气等设备的检验与更新改造，尽量提高房屋与设备的使用功能与使用年限。

2.房屋维修的原那么1.1房屋维修概述(1)坚持经济、合理、平安、实用的原那么。

(2)坚持房屋维修结果能保证房屋不受损坏的原那么。

(3)按区别对待的原那么。

(4)坚持用户第一、效劳至上的原那么。

(5)房屋维修实行有偿效劳的原那么。

1.1.3房屋维修工程的分类

根据房屋完好及损坏的实际状况，房屋维修工程分为翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和综合修理工程五类。

(1)翻修工程。

1)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，不能保证居住平安和使用平安、有倒塌危险的房屋。

2)因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。1.1房屋维修概述3)地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排除地区的房屋。

4)无维修价值的房屋。

5)根本建设规那么范围内要拆迁恢复的房屋。

(2)大修工程。

(3)中修工程。

(4)小修工程。

(5)综合维修工程。

1.1.4房屋的维修范围、经常维修工程及标准1.1房屋维修概述房产管理部门及房屋维修责任人所管辖房屋的维修工程范围应按各市〔地区〕房产部门的有关文件规定的范围执行，虽然各市〔地区〕房产部门的相关文件不完全相同，但普遍规定的房屋维修范围应该包括的内容有：房屋的主体工程、楼地面工程、屋面〔包括泛水〕工程、抹灰工程及装饰工程、给水排水及采暖工程、供配电工程〔包括防雷〕、消防系统及其他工程〔包括室内楼梯及栏杆、楼梯间墙面、楼梯间门窗、外墙勒脚、室外台阶、室外散水坡、坡道、室外道路、场区竖向系统等公用局部〕。

(1)主体工程。

(2)楼地面工程。

(3)屋面工程。

(4)抹灰工程。1.1房屋维修概述(5)给水排水、采暖、电气、卫生等的设备配电线路修理。

(6)其他工程。

1.1.5房屋管理与维修的关系

房屋日常管理工作的工作质量是做好房屋维修工作的有力保证，房屋的日常管理工作是一项认真细致的工作。

1.房屋管理的内容和根本要求

(1)建筑物管理。

(2)设备管理。

(3)租赁管理。

2.房屋管理与养护小修的关系

3.大修工程、中修工程与养护小修的关系

4.房屋维修方式与维修经济效益的关系1.1房屋维修概述1.1房屋维修概述(4)房屋零星维修的管理。

1)设置专门人员热情接待报修的业主或房屋使用人，经常走访业主或房屋使用人，并认真填写房屋维修工作单。

2)房屋零星维修应做到急修不过夜，小修工程不超过三天，一般维修工程不超过五天。

(5)房屋维修方案的管理。

1)设置专门人员做好房屋的勘查鉴定工作，并根据房屋勘查鉴定结果，及时申报房屋维修工程的立项。

2)根据房屋维修工程立项工程，编制房屋维修的月、季度、年度方案。1.1房屋维修概述1.1房屋维修概述房屋维修责任的划分是为了确定房产管理部门、房地产开发公司、房屋承建施工单位、房屋产权所有人、房屋维修责任人、房屋使用人应分别承担的维修责任和应担负房屋维修费用的界限。其根本原那么有：

1.新建房屋在保修期内的维修责任

1)一般民用与工业建筑的保修期为：地基、根底和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2)建筑物内的电气照明、上下水管线的安装工程，保修期为2年(特殊情况的工程按原施工合同的条款约定执行)。

3)建筑物的采暖供热、供冷系统为2个采暖期或供冷期。

4)建筑物外的上下水、采暖管道和小区道路工程，保修期为2年。

2.保修期满后的房屋1.1房屋维修概述1)房屋产权所有人(业主)购房时一次缴纳了房屋维修费用时，由业主委托的维修责任人承担房屋建筑的公用部位、公用设施设备、附属建筑物及附属配套设施的修缮责任。

2)房屋产权所有人(业主)负责承担房屋自用部位和自用房屋设备的维修责任和维修费用。

3.其他情况损坏的房屋

1.1.8市(地区)房地产管理局在实施城市房屋维修管理时的主要职责1.1房屋维修概述1.1房屋维修概述1.1房屋维修概述(1)房屋产权所有人、房屋维修责任人每年最少对房屋进行一次认真的勘查，通过勘查掌握房屋的完好和坏损状况，按照房屋维修标准的规定，有方案地对房屋进行及时的维修。

(2)房屋承租人或共有产权的使用人应遵守房屋租赁合同和其他有关规定，保护房屋及其设备，未经原房屋所有人、产权人或共有产权人及其他所有人同意，不得拆改、破坏房屋结构和设备，不得改变房屋使用性质或超载使用。

(3)房屋产权所有人、房屋维修责任人(或物业公司)与城市电力、煤气、自来水等专业管理部门(单位)对自来水、电气线路、污水、煤气、供热等其他设备的维修范围和责任的划分，按有关文件界定。1.1房屋维修概述(4)因城市建设、绿化、人防工程、市政工程、电信、供电、燃气、自来水等专业部门的正常施工作业，而影响现有房屋的平安和使用时，上述专业部门应与房屋所有人、房屋维修责任人(或物业公司)签订协议，按照协议由负有维修责任的一方承担由上述原因所造成的房屋维修责任。

(5)在已经批准的建设用地范围内的房屋或已确定危旧房改造地段内的房屋，产权已经变更了的房屋，维修责任由建设单位负责；产权尚未变更的房屋，维修责任仍由原房屋所有人、维修责任人承担。

(6)在保修期内的新建房屋的维修责任，按工程保修合同的规定，由负有保修责任的一方承担。1.1房屋维修概述(7)异产毗连房屋的维修、公有住宅售后的维修、私有房屋的维修及经房屋平安鉴定站(室)确认为危险房屋的维修，按本市(地区)有关房屋管理的规定进行确定并处理。

(8)在进行城市房屋维修时，该房屋的使用人和相邻人必须给予配合，不得借故阻碍。

(9)其他类型的维修责任按以下规定划分：

1)租赁房屋的维修，由租赁双方按照租赁合同中相关条款的约定确定具体的维修责任。

2)委托管理房屋的维修，由受托人依照委托合同中相关条款的约定承担具体的维修责任。

3)代管房屋的维修，由代管人依有关规定承担具体的维修责任。

1.1.10房屋维修长期规划和年度方案的编制1.1房屋维修概述1.1房屋维修概述表1-1××年度房屋中修、大修方案单表1-2××栋房屋定期维修方案单表1-3××栋房屋公用局部日常维修方案单1.1.11房屋维修设计或房屋维修方案1.1房屋维修概述1.1房屋维修概述1.1房屋维修概述1.小修工程工程的日常收集

(1)设置便民报修信箱。

(2)建立接待值班制度。

(3)组织定期的维修咨询效劳活动。

2.编制小修工程方案

3.落实小修工程任务

4.监督检查小修工程

1.2.4房屋维修工程的质量监督(5)从房屋维修工程特点出发，在不改变原房屋维修设计或房屋维修方案，不提高使用功能及用料标准的条件下，在征得甲方代表同意签证后，可酌情增减变更工程。

(6)房屋维修工程的质量检验与评定按?房屋修缮工程质量检验评定标准?执行。

(7)房屋维修工程中隐蔽工程的质量检验

1)房屋维修施工单位在工程隐蔽前要通知房产管理或物业管理单位验收后进行隐蔽；否那么，不得掩埋或隐蔽。

2)房屋维修施工单位假设不通知房产管理部门或物业管理单位验收而自行掩埋隐蔽工程造成的损失，由房屋维修施工单位承担直接责任。1.3房屋建筑维修工程的质量评定1.分项工程的质量评定

(1)合格：主要工程，均应全部符合标准的规定；一般工程，均应根本符合标准的规定；对有“质量要求和允许偏差〞的工程，其抽查点数中，有60%及以上到达要求的，该分项质量评为合格。

(2)优良：在合格的根底上，对有“质量要求和允许偏差〞的工程，其抽查点数中，有80%及以上到达要求的，该分项质量评为优良。

2.分部工程的质量评定

3.单位工程的质量评定

本章小结

1.房屋维修时要本着美化城市、造福人民、有利生产、方便生活的原那么进行维修。1.3房屋建筑维修工程的质量评定2.房屋维修工作的意义是为了恢复和完善房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。

3.房屋维修工程分为翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和综合修理工程五类。

4.房产管理部门及房屋维修责任人所管辖房屋的维修工程范围应按各市(地区)房产部门的有关文件规定的范围执行。

5.房屋日常管理工作的工作质量是做好房屋维修工作的有力保证。

6.房屋管理的主要内容是建筑物管理、房屋设备管理、房屋租赁管理。

7.房屋维修管理必须坚持“经济、合理、平安、实用〞的原那么。1.3房屋建筑维修工程的质量评定1.3房屋建筑维修工程的质量评定1.3房屋建筑维修工程的质量评定1.3房屋建筑维修工程的质量评定2.房屋维修质量的检验和评定是按()、()、()三级进行。

3.房屋的勘查形式一般有()、()、()三种形式。

4.房屋管理的主要内容是()、()、()。

二、选择题

1.房屋大修工程的一次费用在同类房屋现时造价的()以上。

2.小修工程的综合年维修费用为房屋现时造价的()以下。

3.房屋维修分项合格产品规定“抽查工程〞要有()以上到达要求。

4.房屋维修分项优良产品规定“抽查工程