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文档简介

*·**住宅小区项目可行性研究报告PAGE0PAGE96PAGE1 目录TOC\o"1-3"\h\z目录 1第1章项目总论 41.1项目概况 41.2可行性研究范围 4第2章项目建设必要性和可行性 82.1项目背景 82.2项目建设的必要性 122.3项目建设的可行性 16第3章项目市场调查分析 193.1项目周边环境分析 193.2市场供求分析 203.3项目的SWOT分析 223.4项目市场定位 23第4章场址选择与建设条件 264.1建设地区的选择 264.2地理位置及概况 264.3建设条件 274.4工程地质 284.5征地拆迁情况 294.6其它应考虑的因素 29第5章主要建设内容及建设方案 305.1主要建设内容 305.2建筑设计依据 305.3规划设计原则与指导思想 305.4总平面设计 315.5规划布局 315.6建筑设计 325.7结构设计 365.8给水方案 395.9排水方案 425.10电力电讯 435.11防雷 475.12煤气系统 485.13人防工程设计 505.14消防设计 545.15无障碍设计 595.16物业管理及生活设施 605.17安全卫生与环保 60第6章环保与消防 616.1项目主要污染源和污染物 616.2设计采用的环境标准 616.3控制污染的初步方案 616.4设计中配套环保措施 626.5施工中环保措施 626.6使用中的环保措施 636.7劳动安全卫生与消防 63第7章项目组织与管理 657.1项目组织 657.2项目管理 657.3项目监督 667.4项目评价 67第8章项目实施方案 698.1项目实施进度 698.2质量保证体系 69第9章招投标方案 719.1编制依据 719.2招标工作原则 719.3招标方式 719.4招标内容 729.5招投标基本情况表 72第10章节能节水措施 7310.1设计依据 7310.2节能措施 7310.3节水措施 76第11章投资估算与资金筹措 7811.1主要编制依据 7811.2项目总投资估算 7811.3资金筹措 83第12章经济影响分析 84第13章财务评价 8813.1编制依据 8813.2财务盈利能力分析 8813.3盈亏平衡分析 8913.4敏感性分析 90第14章风险分析 9114.1风险分析概况 9114.2风险因素识别 9114.3风险评价 9214.4风险防范对策及建议 92第15章社会效益分析 93第16章可行性研究结论 94项目总论1.1项目概况1、项目名称:*·**住宅小区。2、项目承办单位*县*投资置业有限公司3、承办单位住所*县*镇凉亭村4、法定代表人:*5、项目建设地址*县**路(原*西路)中段北侧6、项目投资规模估算及资金筹措项目总投资32192万元,其中项目资本金14576万元,占总投资的45.27%;银行贷款7000万元,占总投资的21.74%;利用预收款投入10616万元,占总投资的32.99%。1.2可行性研究范围1.2.1可行性研究依据1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》3、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房[2006]165号)4、《中华人民共和国城市规划法》5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)6、《*省城市规划管理技术导则》7、《*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》8、《*县土地利用总体规划调整》9、《国颁省颁建筑结构标准图》10、《建筑项目经济评价方法与参数》(第三版)11、《投资项目可行性研究报告指南》12、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范13、建设单位提供的有关资料1.2.2可行性研究范围1、调查项目所在区域的地理位置、自然条件、水文地质、能源状况等;2、调查项目所在区域的交通状况、运输条件、公用动力供应、生活福利设施等市政基础设施现状;3、调查项目所在区域环境现状和环境保护,包括各种主要污染源以及其排放状况,大气、水体、土壤等目前环境质量状况等;4、调查项目拟建场址的自然条件,基础设施、水文地质以及其他建设障碍性因素等项目建设条件;5、调查区域国民经济收入、社会经济条件及其发展趋势、房地产行业状况及其发展前景、房地产市场分析预测;6、研究国家的产业政策、法令、法规,解读国家和区域“十二五”规划以及城市规划及城镇建设;7、研究项目建设的必要性、可行性;8、研究该项目投资规模和建设内容,依据《绿色建筑评价标准》以及“四节一保”要求研究并优选规划设计方案和工程技术方案,以及节能、节水、节材、节地、环保措施和方案;9、计划项目实施进度,提出项目组织管理与实施计划,开展项目投资估算分析,进行投资效益分析和评价,提出项目可行性研究结论。1.2.3主要技术经济指标项目总占地53333.46平方米,项目建筑占地面积12693.36平方米,总建筑面积139982.84平方米,其中计入容积率的建筑面积127947.99平方米,不计入容积率的建筑面积12034.85平方米。本小区建筑为多、高层住宅建筑。表1-1经济技术指标编号项目数量计量单位一技术指标1规划总用地面积53333.46平方米2建筑占地面积12693.36平方米3总建筑面积139982.84平方米3.1计入容积率建筑面积127947.99平方米3.1.1住宅建筑面积119112.3平方米3.1.2商业建筑面积8239.94平方米3.1.3垃圾站建筑面积47.4平方米3.1.4门卫室建筑面积15.96平方米3.1.5管理用房建筑面积149.46平方米3.1.6会所建筑面积382.93平方米3.2不计入容积率建筑面积12034.85平方米3.2.1地下室建筑面积10650.65平方米3.2.2架空层建筑面积1384.2平方米4居住户数1002户5居住人数3500人6容积率2.407覆盖率35%8绿地率30%9车位510个9.1地下车位227个9.2地上车位283个二经济指标1总投资32192万元1.1开发产品成本28763.3万元1.2形成固定资产2852.7万元1.3经营资金576万元2资金筹措32192万元2.1资本金14576万元2.2银行借款7000万元2.3预售收入10616万元3营业收入52508.16万元3.1销售收入52386.56万元3.2自营收入36.6万元3.3出租收入85万元4经营成本31616万元5营业税金及附加2881.26万元6土地增值税3923.37万元7利润总额13023.79万元8所得税3255.95万元9税后利润9767.86万元五财务评价指标1投资收益率40.46%2投资利税率64.89%3项目投资内部收益率(税前)119.54%4项目投资内部收益率(税后)114.62%5项目投资财务净现值(税前)11236.45万元6项目投资财务净现值(税后)8842.56万元7全部投资投资回收期(税前)2.26年8全部投资投资回收期(税后)2.31年1.2.4可行性研究的结论1、通过调查我们认为项目所在区域房地产市场目前仍然保持着持续健康发展的态势,商品房供销两旺,房地产市场的状态理性和正常。今后房价将保持平稳态势,稳中有升,不过增幅变趋缓,但不同品质楼盘的价格差距将会增大;住房供应结构也会得到进一步调整,普通商品住房供应量将会加大;住宅租赁市场将出现供求两旺的局面;非住宅市场将趋于活跃。2、拟建项目与国家和区域“十二五”规划相适应和协调,适应了项目所在区域的国民经济和社会发展的需要,一定程度上促进了区域内房地产市场的发展。3、拟建项目增加了当地房地产的市场供应,一定程度地满足了部分市场需求,在某种范围内解决或改善了*县部分城镇居民的居住环境4、项目的建成,一定程度上增加了城市的容纳功能,并能提高城市土地的利用率,推动城市土地升值,盘活闲置土地资产,增加财政收入,创造就业机会,促进当地的经济发展和有利社会稳定。5、该项目财务上具有一定的抗风险能力,既有可观的经济效益,又有较好的社会效益的项目,应尽早组织实施。项目建设必要性和可行性近年来*县经济连续快速发展,而且都保持了10%以上的稳步增长,在此基础上,城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强,县城规模扩张,经济辐射能力加强,促使县城建设步伐加快,品位不断提高,为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础;加之近几年来*县经济快速发展,居民可支配收入不断增加,住宅消费也正在升级换代,一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费,观念上有了不断的更新,从居者有其屋上升到居者有佳屋,追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看,*县房地产行业方兴未艾。2.1项目背景2.1.1国家或行业发展规划《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出要发展房地产业“调整住房供应结构,重点发展普通商品住房和经济适用住房,严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则,加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控,促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式,加强资本金管理,规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为,提高市场化程度。”。《*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出,要有序发展房地产业,“抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机,以居民住宅为重点,分层次推进房地产业发展,使之成为服务业领域的新兴主导产业。以满足居民不同住房需求为目标,调整优化房地产供应结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难,重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅,扩大经济适用房和廉租房规模。围绕美化人居环境,合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能,积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。加强房地产一级市场调控,完善二级市场,培育、规范房屋租赁市场,扩大房地产有效需求,鼓励自住性购房,控制投资性购房,遏制投机性购房,促进房地产市场健康有序发展。”《*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“调整住房供应结构,形成以普通商品住房为主体,以经济适用住房和廉租住房为保障,以中高档商品房为补充的多层次住房供应体系,满足不同收入家庭住房需求。努力提升人居环境质量,依靠住宅产业化,围绕节地节能节水节材和环保要求,不断提高科技含量,大力推进节能省地型住宅建设。开发一批具有时代特征的质量可靠、环境一流、配套完善、服务周到、交通便捷的新建商品住宅小区……优化房地产业发展环境……到2015年,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例达到15%,城镇人均住房使用面积25平方米。”《*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“做优房地产业。抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机,以居民住宅为重点,分层次推进房地产业的发展。”;“着力规范房地产市场管理,优化房地产业发展环境,加强房地产一级市场调控,加快发展和完善二级市场,盘活存量住房,培育、规范房屋租赁市场,鼓励居住性购房,控制投资性购房,扩大房地产有效需求。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业,建立健全房地产服务机制,促进房地产市场健康有序的发展。”本项目符合《*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》“以居民住宅为重点,分层次推进房地产业发展”,项目属于*省十二五规划中的“合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。”项目属于节能省地型住宅,符合《*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求。本项目的建设对于达到规划要求以及疏解*县的居住人口密度都有现实的意义。2.1.2*县概况*县位于*省最北部,长江中下游,*市东北角上。总面积1544平方公里,人口35万。介于北纬29°35′—30°06′,东经116°22′—116°53′之间。素有“七省扼塞”、“赣北大门”之称。县境东邻安徽省东至县,南抵本省鄱阳、都昌县毗邻,西连本省湖口县,北与安徽省宿松、望江县隔江相望。东西最宽处约48公里,南北最长处约57公里。地势南高北低,由东南逐渐向西北倾斜,东南为山区,中部为丘陵,西北为沿江冲积洲和滨湖平原。全县地貌概括为“五山二水两分田,一分道路和庄园”。*属中亚带与北亚带的过度带,湿润季风气候,年平均气温14°C-17°C之间,最冷为1月,平均气温3°C-4°C,最热为7月,平均气温为28°C-29°C。年无霜期平均为247天,年平均日照为2048.6小时,年平均雾日在16天以下。气候温和,四季分明,雨量充沛,日照充足。2.1.3社会经济发展情况2010年,*县实现生产总值37.7亿元,比上年增长(下同)15.6%。完成财政总收入4.6亿元,增长46.5%。地方财政收入突破3亿元,增长48%,荣获全省财政收入三年翻番奖。工业总产值48亿元,增长40%。全社会固定资产投资40.8亿元,增长50%。社会消费品零售总额11.26亿元,增长22.1%。各项存款余额38.8亿元,增长35.4%。三次产业结构调整到23.3:50.3:26.4,第二产业比重提高1.4个百分点。工业增加值占GDP的比重44.7%,提高3.4个百分点。税收收入占财政总收入的比重86.3%,提高3.6个百分点。工业用电量占全部用电量的比重74.4%,提高8.7个百分点.完成规模以上工业增加值12.15亿元,增长20.31%。主营业务收入41.6亿元,增长44.3%。规模以上工业实现利税1.8亿元,增长25.3%。农民人均纯收入5020元,增加604元。与此同时,一批国家重大基础项目纷纷落户*,铜九铁路、彭湖高速顺利建成通车,改变了该县没有铁路和高速公路的历史,加上沿江开发战略的实施,使*交通和地理区位优势得到更好的体现。2.2项目建设的必要性2.2.1项目的建设是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的需要。在优化结构、提高效益和降低能耗的基础上,到2015年,地区生产总值和财政总收入均比2010年翻一番以上,各项社会事业继续保持较快发展,城乡居民收入水平和生活质量明显提高,社会保障体系更加完善,公共服务和社会管理体系进一步健全,民主政治建设、精神文明建设、社会治安、安全生产进一步加强,生态环境得到有效保护,社会安定和谐、人民安居乐业,县域经济竞争力和综合实力显著增强,努力实现进位赶超目标。1、经济总量“十二五”时期,地区生产总值(按现价计算)年均增长16.2%,到2015年全县地区生产总值达到80亿元;全社会固定资产投资年均增长30%,2015年达到160亿元,5年累计投资超过500亿元;财政总收入和地方收入年均增长20%,到2015年分别达11.5亿元和7.5亿元;规模以上工业增加值年均增长21%,到2015年达到40亿元;实际利用外资2015年达到0.69亿美元,5年累计力争突破3亿美元;外贸出口总值年均增长10%,到2015年达8900万美元;社会消费品零售总额年均增长18%,到2015年达34亿元。2、结构调整目标至2015年,三次产业结构调整为12:60:28,同时推进一、二、三产业内部的结构也进一步调整优化提升,税收收入占财政总收入的比重达到92%,比“十一五”末增长2个百分点;工业化率达到51%,发展实验(R&D)经费占GDP比重达到1%。现代化城市目标到2015年,全县人口达38.5万人,城镇化水平达到45%以上,城市人均公共绿地面积达到37.25平方米,公共服务以及其他现代化城市指标走在*市各县(市、区)前列。社会事业发展目标社会事业继续保持较快发展,社会保障体系更加完善,科技进步对经济增长的贡献作用进一步增强,文化体育事业加快发展,农村义务教育得到加强,优质高中教育、职业教育在全省上升至新的台阶,全县医疗保障水平明显提高。到2015年,学前教育三年毛入学率达60%,高中升学率达86%,农村新增劳动力人均受教育年限达10年以上;提供安全有效价廉的公共卫生,创造条件推进社区卫生;全县企业养老保险、医疗保险、工伤保险覆盖率达到100%;城镇居民医疗保险覆盖率达到100%,失业保险覆盖率达到100%,新型农村合作医疗参合率达到100%,农村基本养老保险覆盖率达到100%;人口出生率控制在14‰内;基本形成廉租房、公共租赁房和普通商品房相适应的合理住房供应体系;城镇登记失业率控制在3.5%以内。房地产市场的发展离不开当地区域经济的发展的大环境,而房地产市场持续健康发展反过来促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展,房地产业关联度高,带动力强。2006年,全省房地产开发投资达到345.96亿元,占全部投资的比重达到11%,对投资需求的贡献率达到14.32%,已取代基本建设投资,成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。与此同时,房地产业也是拉动消费需求的重要动力,目前国际上通用的房地产业的带动系数是1.34,按照2006年全省商品房销售额303.54亿计算,带动社会整体商品销售额406.75亿元,对消费需求的贡献率达到58.1%,拉动全部消费增长5.3个百分点。在实现“十二五”规划经济发展目标过程中,房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展,促进居民消费。按经验估算,每投资1亿元,可以使国内生产总值增长1.1~1.2亿元,能有效地促进*县的经济发展,同时还可以增加就业机会。本项目的建设,将会带动*县一大批相关产业的发展,如商贸、餐饮、建筑业等,因而本项目成为一些相关产业的助动器,拉动了内需。2.2.2项目的建设是提高居民住房水平,改善居住质量和居住环境,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。近年来*县经济连续快速发展,而且都保持了10%以上的稳步增长,在此基础上,城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强,县城规模扩张,经济辐射能力加强,促使县城建设步伐加快,品位不断提高,为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础;加之近几年来*县经济快速发展,居民可支配收入不断增加,住宅消费也正在升级换代,一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费,观念上有了不断的更新,从居者有其屋上升到居者有佳屋,追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看,*县房地产行业方兴未艾。历史经验表明,当人均GDP达到300-1000美元时,居民的住房需求进入加速增长期。“十二五”期间*县人均生产总值达到1395美元(美元兑的比例为1:7),恰处在房地产平稳增长时期。随着城镇建设全面小康社会,人们对住房条件将提出更高要求,也将促进房地产业的进一步发展。2.2.3项目的建设符合“做优房地产”的战略构想的需要。做优房地产业。抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机,以居民住宅为重点,分层次推进房地产业的发展。着力规范房地产市场管理,优化房地产业发展环境,加强房地产一级市场调控,加快发展和完善二级市场,盘活存量住房,培育、规范房屋租赁市场,鼓励居住性购房,控制投资性购房,扩大房地产有效需求。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业,建立健全房地产服务机制,促进房地产市场健康有序的发展。本项目主要以住宅为主,符合规划的要求。2.2.4项目的建设是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径房地产业是带动就业增长的重要途径之一。2006年,全省房地产业从业人员2.6万人,加上房屋销售人员、物业管理人员和中介机构人员,从业人员总数在5万人以上。房地产业作为劳动密集型产业,除了本身对劳动能力的吸纳强之外,对相关行业劳动力的带动能力也很强。据专家测算,房地产业每增加1人就业,可以带动相关行业增加2人就业。按照目前房地产业每年新增就业人员0.87万人计算,每年为社会提供的新增就业岗位就达到2.61万个,占全省城镇新增就业岗位的9.81%,成为带动就业增长的重要途径之一。2.3项目建设的可行性2.3.1经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、市区经济快速发展,为房地产业发展提供了良好的经济基础;2、从城市化进程来看,乡镇人口的进入、外来人口(打工、就业、务商人员)的进入使得城区人口的快速增长,为房地产市场提供较大需求空间;“十二五"期间县城市人口保持快速增长趋势,购房需求总量加大。由此判断,未来*县三至五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善,第三产业所占比重不断增长,服务业及旅游业的快速增长,就业机会的增加,给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长,购买能力的上升,观念的更新,为房产消费提供强大支撑。5、房地产市场发展具有良好基础,供需两旺。“十一五”期间固定资产投资的持续稳增,房地产投资年均增长43.82%,说明宏观调控并未严重影响*县房地产市场。预测未来*县三至五年的房地产业仍然保持着持续发展的态势。2.3.2政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来,国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策,如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等,以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对*县房地产市场未来发展均有一定程度影响。“国务院稳定房价八条意见”以及“国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》”的发布对房地产业进行规范,将抑制沿海及大城市房价过快上涨,挤出部分大城市房地产泡末,提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城,该政策的负面影响较小。*县由于房地产需求等积极因素较多,较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大,只要积极应对以上政策变化,反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展,同时促进企业优胜劣汰。营业税开征,开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例,该政策对一手房市场并无太大消极影响。2.3.3本项目已经具备开发的条件,前景较好。项目所在地用地性质为商住用地,项目用地符合规划条件,已取得出让土地的使用权,这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。项目用地目前未勘探到有矿床和文物存在,不影响防洪和排涝,不影响通航及军事设施等。目前场地内建设条件良好。项目所在地交通条件优越,环境状况良好,适宜项目建设。项目建筑设计上突破了四壁合围的家居概念,阔大的花园成为家庭生活的一部分,会所功能延伸至绿色庭院,让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础,是最重要的可行性。因此,建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的*·**”住宅小区房地产开发项目,既是尊重住房消费市场客观规律的结果,也是*县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设,还是适应住房消费的需要,本项目的建设是可行的。项目市场调查分析在当今竞争异常激烈的房地产市场中,市场分析作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成,在房地产市场运作日趋规范、透明,经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下,已彰显越来越重要的作用,市场分析工作成功与否直接关系到企业开发成本的控制,关系到整个项目的效益,甚至关系到项目开发的成败,只有通过认真细致、专业有效的市场分析,为项目的每一个环节提供即使准确的市场信息,使项目能制定确切可行的策略,打好变幻无常的、漫无边际的商海战,争取每一次的胜利。本报告通过对*县房地产市场进行调查,以更深入地了解*县房地产市场,把握房地产市场供给和需求情况,通过房地产市场分析,为本项目的产品定位、建筑规划设计和前期营销推广奠定市场依据。3.1项目周边环境分析本项目位于*县**路(原*西路)中段北侧,起于县城钓鱼台,止于县火车站站前广场。地域范围属芙蓉镇凉亭村大垄谌庄,小区正前方(南方)为*路,后侧(北方)为规划路。地理位置优越,区位优势较为明显。拟建住宅小区具有便捷的交通。随着市政、生活配套设施的完善,城东片区处于商品房开发热潮,地块极具潜力的背景使项目占据天时地利,成为未来*县*路区域的现代住宅社区的典范。3.2市场供求分析由于前面我们对国家或行业发展规划、市域及县域国民经济和社会发展规划、区域概况及其经济概况、环境状况都做了详细的叙述和分析,现我们从影响房地产市场的因素来分析该行业的市场状况和发展前景,以致于分析项目的可行性及其市场前景。3.2.1区域房地产市场分析2010年*县房地产开发完成投资74721万元,比去年同期增长24.9%,增幅比同期提高10.2个百分点,完成投资占全社会固定资产投资的23.9%。其中,商品住宅完成投资55066万元,增长21.8%;商业用房完成投资15757万元,增长147.4%。*县房地产开发投资继续回升,主要有三方面原因:1、大项目推进

在全县房地产开发建设项目中,投资超过亿元以上的项目有10个,完成投资57029万元,占全县房地产开发完成投资的76.3%。商业营业用房投资比重提高*县商业营业用房完成投资15757万元,比去年同期增长147.4%,占全县房地产开发完成投资的21.1%,比重同比提高1.5个百分点。3、资金来源充足房地产开发资金来源合计105747万元,比去年同期增长24.4%;其中,自筹资金42140万元,增长11.8%;其他资金25281万元,增长260.8%。3.2.2市场需求分析*县房地产行业起步较晚,居民住房原以自建为主,而且目前*县大部分居民住宅在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型、人均居住面积等离现代化城市的要求以及“十二五”规划目标都尚有较大的差距,到2015年县城城镇人口突破10万人,县城建成区面积达到15平方公里,初步建设成为人气旺、商机足、辐射带动能力强的现代化区域中心城市和环境美、生态优、品位高、适宜人居的工业新城.如果按人均建筑面积25平方米的居住水平以及城市规划要求,还需要加快房地产住宅开发的步伐。在推进城镇化建设和现代城市化建设进程中,老城区的改造和新城市规划区的建设,势必要涉及对老城区居民住宅的拆迁,新城市规划区内农村人口的转移和住房安置。这些拆迁户无论是实行货币安置,还是实行置换安置,这都需要新建住宅来解决他们的住房问题。据初步分析,*县5年时间要达到10万人口规模,比现有城区人口要增加4万左右,按小康居住水平“户均一套,人均一室,设施齐全,功能完善”的标准,那么,新增人口按人均建筑面积25平方米计算,需增加住房面积约100万平方米。根据上述情况分析,旧城改造拆迁旧房的需求,以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求,形成了巨大的住房消费潜在市场。今后几年的时间里,有2-3年的快速增长期。这一时期,市场需求旺盛,是住宅建设的黄金期。3.3项目的SWOT分析3.3.1S(优势)1、行业导向优势本项目的宗旨是建设成为超前性、导向性、时尚性的商住小区,前景看好。2、交通优势本项目位于*县**路(原*西路)中段北侧,交通便利,有多条公交线路通过。3、区位优势本项目位于*县*路,升值潜力大。本项目的地块是*县黄金地段,前景光明。4、政策优势本项目完全符合*县县委县政府关于“做优房地产”的发展思路,所以获得了有关管理部门的大力支持和协助,有利于从总体上理顺和协调,加快建设进程。5、自身优势项目的开发商并非第一次从事此类房地产项目的开发,具有多年从事该领域的开发经验。3.3.2W(劣势)1、市场竞争对手强大*县已有商业房产项目的出现,抢占了相当部分的投资客。2、目前项目周边人气不够旺盛,商业氛围不够浓重,不过随着附近佳利商城等住宅和商业项目的交付使用,本项目周边的人气及商业气氛将慢慢转好。3.3.3O(机会点)1、*县*路内的房地产业正在蓬勃发展,在建项目的市场容量大,而且待建的项目将陆续上演,从而形成了一个深厚的市场容量。2、通过规划指导、政府引导、政策扶持等手段,调整三产业态,拓展空间,以更为鲜明的特色,聚集人气,兴旺商气。3、*县居民收入的提高。3.3.4T(威胁及困难点)1、未来与现状的矛盾。2、大量游资与投资收益低的矛盾。3、引导与让利的矛盾。4、开发周期与市场繁荣的矛盾。3.4项目市场定位3.4.1项目形象定位随着近年来*县建设城市的前线不断推进,再加上人民物质生活水平的提高,居民对住宅环境的要求越来越高,对住宅区的需求也由原来满足于住宅户内环境转变为对住宅区外围环境空间的渴求,我们认为应赋予住宅小区集聚绿色、康乐、阳光、和谐的内涵:1、绿色家园尽可能增加绿化带,在住宅之间,留足绿地种植灌木、花草等景观植物,让绿化遍布于住宅组团内,景观带的有效组合,形成小区立体绿化系统,并呈现多层次的立体景观效果,让小区花、草、树、云、水相映成趣,闲情逸致,为居民打造一个美丽休闲的绿色家园。2、康乐家园结合景观带合理设置体育健身会所、咖啡茶室、餐饮、儿童乐园、健身绿地、布置林荫道等,为居民提供丰富的建身场所和娱乐休闲场所,同时也将为居民提供了相互交流的场所,加强邻里空间组织,增强居民归属感,让小区充实着健康、和谐的氛围。3、阳光家园各住宅之间保持合理的日照间距,每个院落均是阳光明媚、温暖如春。客厅、餐厅南北相通,既空间宽敞,又有利于采光通风;厨房及餐厅较宽敞明亮;卫生间面积合理,配置齐全;高品质的住宅,自然亲和的社区,绿色、阳光、健康、温馨、和谐的生活环境让居民感受到回归自然的悠然人生。3.4.2目标群体的定位根据市场调查,初步把本项目的目标客户定位为隐性目标客户和显性目标客户。1、隐性客户群被本项目绿色、康乐、阳光、和谐的内涵定位的独特性吸引而来的购房者。2、显性客户群①*县城区的投资者。②*县下辖各乡镇的投资者。③*县周边县市区的投资者。④江浙一带的房产投资客户。场址选择与建设条件4.1建设地区的选择4.1.1场址选择项目位于*县**路(原*西路)中段北侧,项目所在地环境景观优越,交通便利。地理位置得天独厚,条件非常优越。4.1.2建设依据(1)《城市居住区规划设计规范》(2)《城市居住区公共服务设施设置规定》(3)《住宅设计规范》(4)《住宅建筑设计标准》(5)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(6)《城市道路绿化规划及设计规范》(7)《建筑设计防火规范》4.2地理位置及概况*县位于*省最北部,长江中下游,*市东北角上。总面积1544平方公里,人口35万。介于北纬29°35′

—30°06′,东经116°22

′—116°53

′之间。素有“七省扼塞”、“赣北大门”之称。县境东邻安徽省东至县,南抵本省鄱阳、都昌县毗邻,西连本省湖口县,北与安徽省宿松、望江县隔江相望。东西最宽处约48公里,南北最长处约57公里。地势南高北低,由东南逐渐向西北倾斜,东南为山区,中部为丘陵,西北为沿江冲积洲和滨湖平原。全县地貌概括为“五山二水两分田,一分道路和庄园”。省干线呈东西走向贯穿全境,东与安徽东至县接壤,直抵南京上海,南与县城*镇相通,距*市65公里,距省会南昌200余公里。加上铜九铁路和正在建设的彭湖高速并列形成了公路、铁路、水运三位一体较完备的交通运输网络。优越的地理区位和完备的交通条件是*县未来加快发展的一大优势。*镇位于*县西北部,南濒芳湖,北滨长江,与安徽宿松县隔江相望。面积143.6k㎡,人口40007人。辖芙蓉居委会,江河、凉亭、太字、五联、三联、凤凰、湖西农科所、柘林、红桥、长山、白莲、湖山等12个行政村。镇政府驻*,距县城7千米。牛(矶)九(江)公路穿境。建设条件较好,交通十分便利。4.3建设条件本项目建设区域目前为*县**路(原*西路)中段北侧,所用场地平整。整个规划建设区域内,地势较为平坦,地质条件较好,有利于项目的顺利实施。项目取得了土地使用权,项目得到当地政府部门的大力支持。4.3.1交通条件项目紧邻*路,周边有多路公交线路经过,交通条件优越。4.3.2水电条件项目所在地用水用电均由*县供水网和*县供电网提供。给水管可直接拉入*路铺设的市政给水网。市政水网能满足项目用水需要。项目通过市政引二回路10KV电源至小区内变电所,采用环网式供电。本项目用电可以保证。4.3.3自然条件*县处在中亚热带季风湿润气候,气候温和,雨量充沛,无霜期长,气候资源丰富,四季特征分明。*县属温和气候区。年平均气温为16.9℃,极端最低气温为-9.7℃,极端最高气温为40.2℃;年平均降水量为1412毫米,平均降水日129天,年最多降水量1731.9mm(1954年),年最少降水量876mm(1978年);平均6月份降水量最高,达226mm;年日照时数平均为2098.3h年日照百分率平均为47%,8月份最大为69%,3月份最小为31%;年平均太阳幅射量为11496kcal/cm2,出现在1月;初霜日平均为11月25日,终霜日平均为2月27日,年无霜日平均为280d;平均初霜期在12月下旬至翌年1月上旬,年平均蒸发量为1625.7mm,日蒸发量最大达14mm以上;平均相对湿度为77%;年平均气压为1013.1×102pa,县城全年的风向以北风或东北风见盛,春、科雨季多吹北到东北风,夏、秋雨季多吹南到西南风,年平均风速为6.6m/s,全年最大风速24m/s。*县属6度以下地震烈度区。4.4工程地质项目区内未见含矿地层和含矿构造,项目建设不存在压覆矿产问题。项目所在地无采空区、滑坡、崩塌、泥石流等不良地质现象。根据国家质量技术监督局发布,2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》(GBl8306—2001),*市*县地震动峰值加速度<0.05(相当于原地震烈度小于六度),地质条件良好,适于项目建设。4.5征地拆迁情况本项目不存在拆迁补偿及移民安置问题。4.6其它应考虑的因素项目建设区附近无风景区、名胜古迹、自然保护区、水土保持禁垦区、矿山作业等爆破危险区;项目区规划用地附近无过境架空高压线,无危及人身安全的易燃易爆危险物品库;无工业企业,项目附近无化学污染源、无军事设施;非放射污染或有害气体污染严重的地区及传染病、地方病流行或常发区;非军事设防区、非生活饮用水源的卫生防护地带以及民族宗教风俗有特殊要求的地区。主要建设内容及建设方案5.1主要建设内容项目总占地53333.46平方米,项目建筑占地面积12693.36平方米,总建筑面积139982.84平方米,其中计入容积率的建筑面积127947.99平方米,住宅建筑面积119112.3平方米,商业建筑面积8239.94平方米,垃圾站建筑面积47.4平方米,门房建筑面积15.96平方米,物业建筑面积149.46平方米,会所建筑面积382.93平方米;不计入容积率的建筑面积12034.85平方米,其中地下室建筑面积10650.65平方米,架空层面积1384.2平方米。5.2建筑设计依据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)《建筑桩基技术规范》(JGJ94-94)《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2002)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)5.3规划设计原则与指导思想5.3.1实用化创造面积适宜,功能齐全的居住房型,在强调居住空间功能舒适性的同时,通过建筑布局,尽可能降低投资成本,满足设计要求。5.3.2现代化住宅建设应体现出前瞻性,符合21世纪住宅科技与理念的发展变化,通过高层次的文化意念、高水平的设计理念和先进的科学技术体现现代化特色。5.3.3智能化现代住宅建设应适应信息时代的要求,应适应网络化的发展,在住宅建筑的功能配置上充分卡率网络信息智能化。5.3.4生态化社区环境应向生态园林化方向发展,建筑与生态环境互为背景,相互渗透和融合,寓诗于景,创造优美的居住与生活环境。5.3.5人文化充分发掘环境优势和历史文脉,营造艺术氛围,穿凿社区文化,通过艺术文化精神充实建筑理念,提升社区整体文化品位与层次。5.4总平面设计首先富有时代气息和文化氛围是出发点,从宏观上使住宅区各功能块科学合理布局。其次,结合地块的实际情况,建设绿化及现代古典相结合的建筑小品,使小区居民能有一个良好的生活环境。小区中部设置中心景观,渗透区内各区块,服务整个地块。各区块内设置组团绿地景观,服务组团的同时与中心景观有效衔接,相辅相成,形成一个完整的景观体系。5.5规划布局充分利用基地周边资源,采用因地制宜的布局方式和人性化的结构特征,通过布局的优化获得最合理的功能分区,达到最优的土地使用效率,营造优美的居住氛围,为居住者提供亲切宜人的空间感受。1、通过对周边已形成的城市资源的研究,抓住与城市紧密衔接的切入点,是本设计的基础,交通、社区配套、景观资源等元素的叠加、重组,构成了该设计的基本格局。2、体现“以人为本”,意在营造适宜人活动的尺度和空间。小区——组团——邻里空间在此得到了强化,同时限定空间,增强归属感,强调邻里空间,促进人与人的交往,塑造亲切的可交流的界面。3、人车分流,建立通畅安全的步行空间、车行路线主要集中在主干道边上的车库,进入组团邻里空间,最快捷回家的路线;地面主要以步行为主,营造景观系列,使空间连续通透,有静有动。4、营造绿意葱茏,步移景异的花园式居住空间,使居民感受到都市现代生活的情趣是环境设计的最终目的。整个小区的绿化环境本着生态和经济实用的原则,以绿色为主,注重现代、简洁、流畅的布局方式,提高高层建筑的比例,巧妙安排,如设置架空层将绿化引入建筑物底部等方式,尽量增加绿地面积,结合水景,使小区的景观系统更为灵动、亲切,有分有合,形态丰富又不乏变化,充分发挥环境效益,使得尽量多的住宅能够靠近和享受中心绿化,形成一种以中心集中绿化为主导,宅间绿化为辅助的层次分明的绿化空间。5.6建筑设计根据总体规划的思想,在小区不同位置结合其具体功能要求和其特定的景观环境,分别设计了多层、高层等多种类型住宅形式,以及造型简洁的会所和沿街商业,通过疏密相间的空间组合,错落有致的建筑形体,丰富了整个小区的景观。通过点、线、面的结合形成丰富多彩的空间序列,形成了邻里空间使之具归属感。5.6.1住宅设计1.套型平面布置有利于自然通风,南向房间加大开窗面积以争取日照,西山墙隔热、明厅的设计,均基于减少能源消耗,最大限度的利用自然资源,增加人与自然的接触,每幢楼宇的朝向、通风、景观尽量做到均好。同时增加户型的可变空间,比如入户花园,通高露台及超高层高等,尽量让户型的灵活性达到最大限度。根据项目市场定位和国家及*省有关文件精神的要求,本项目主力户型为“布局紧凑,功能合理”的90平方米左右的精致三房户。户型设计在面积标准,功能取向以及环境配合方面进行了多方面的考虑。2.由于本项目定位为“小康住宅小区”,因此“紧凑合理”成为户型设计的出发点。在设计中合理分配各房间面积,不求大求全,减少消极无用空间,各功能空间布置紧凑流畅,以期待给住户一个舒适合理的住房。3.在控制套型面积的同时,我们更注意功能的合理型。合理性表现为明确的动静、内外分区;客厅、餐厅南北相通,既空间宽敞,又有利于采光通风;厨房及餐厅较宽敞明亮;卫生间面积合理,配置齐全;同时玄关处空间足够摆放鞋柜及换鞋;各户型南阳台宽度均在1.5米以上,北面有些户型还设了生活小阳台;室外空调机位基本上每个卧室,客厅均设置一个,冷凝水统一排放,立面上用间隔较大的彩铝扁管进行遮挡,既不影响空调正常运行,又统一了立面造型。4.考虑到设计和施工的方便,住宅户型尽量统一。在争取为住户提供尽可能多的房型选择情况下,减少各栋住宅间的形体差异,寻求外部形式的和谐统一。5.立面风格采用中西结合的建筑风格,沿袭新古典主义基调,既汲取了地中海风格欧式建筑的经典语汇,又融入了东方居住哲学的思考,设计强调中西建筑文化的交融,建筑形态简洁明快,细部亲切宜人,充满美感。6.住宅门厅,走道等公共部分的设计以在满足各项共能的要求下适当增加面积,为居民提供多层次交往的提供可能。住宅门厅宽敞明亮,设信报箱,板报等便民设施,并利于居民短暂和交谈;电梯厅及走道均有自然采光通风,为居民户造明亮舒适的入户环境外环境,形成一个良好的居民活动交流空间。7.为提高小区品质,在设计中采用一些高科技节能技术和成套产品。如屋面和东西山墙均采用保温隔热措施;落地窗采用节能型夹层玻璃,即保温隔热,又丰富立面造型,且使户内有良好的视野及采光通风条件;卫生间厨房采用成品变压通风道等。8.营造景观像结合的四度空间,重点突出社区独立景观环境。小区内主要营造区内景观环境,在将区外环境引入其中。本小区的规划景观结构重在依据地块本身所处环境,结合古典园林的传统设计手法,营造步移景异的独特景观社区。塑造出一个融于建筑空间的新古典园林环境。中心花园底层架空,为住户的生活提供一个舒适宜人的景观空间场所。5.6.2公建设计1.沿街商业用房小区沿街设置商业用房。商业用房为沿街商铺,对城市开放。商业用房上部为住宅,住宅与商业裙房一起形成良好的城市界面。2.车库小区车库为地面车库和地下车库,车辆通过小区入口后直接进车库,居民可方便便捷的从车库到住宅,又减少了车辆对居民的干扰。3.会所在小区中心处修建,小区会所作为小区中相对集中的场所,提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的公共活动空间,是社区文化的培养基地,也是社会主义精神文明建设的重要基地。5.6.3景观设计小区中部设置中心景观,渗透区内各区块,服务整个地块。各区块内设置组团绿地景观,服务组团的同时与中心景观有效衔接,相辅相成,形成一个完整的景观体系。5.6.4公共服务设施规划1.小区中心在基地的几何中心位置设置中心绿化,设置会所、商业用房,风雨活动场等,中心设有浓密的绿化和休闲广场,形成整个小区空间上,功能上和视觉上的中心区域。2.设备用房在小区的隐蔽角落(同时又交通方便)设置变配电房、垃圾中转等。在每组楼群与干道相接处设集中垃圾管理收集点,利用小高层架空处,设有电话接线房,网络房,智能控制房,及消防控制室等。3.管理在方便小区居民生活的前提下,小区会所设有物业管理用房与物业经营用房。5.7结构设计5.7.1现行的设计规范及规程(1)《建筑结构荷载规范》(GB50009--2001)(2006年版)(2)《混凝土结构设计规范》(GB500102002)(3)《建筑地基基础设计规范》(GB50007--2002)(4)《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)(5)《砌体结构设计规范》(GB50003--2001)(6)《建筑抗震设计规范》(GB50011--2001)(2008年版)(7)《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001(8)《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008(9)《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002建筑专业及其它相关专业图纸及资料其它国家现行结构设计规范、规程和规定5.7.2设计荷载标准值基本风压:W0=0.35kN/m2雪荷载:0.55kN/m2。楼面及屋面活荷载标准值如下:住宅2.00kN/m2厨房、卫生间2.00kN/m2消防楼梯2.50kN/m2上人屋面2.00kN/m2不上人屋面0.50kN/m2挑出阳台2.5kN/㎡车库4.0kN/㎡5.7.3抗震设计根据《建筑结构设计统一标准》相关规定,本工程建筑重要性系数1.0,抗震设防类别为丙类,建筑结构的安全等级为二级,耐火等级为三级,屋面防水等级为二级,主体结构的设计使用年限为50年;根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001附录A的规定,*省*市*县属抗震设防烈度为小于Ⅵ度区。根据《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2006确定,本工程抗震设计基本烈度小于6度,设计基本地震加速度值小于0.05g,抗震等级为Ⅱ级。5.7.4结构选型本工程为高层及多层住宅及商业建筑。高层建筑采用框架-剪力墙结构,沿街店面采用框架结构,多层商业建筑采用框架结构。5.7.5地基基础基础安全等级为二级。根据建筑层数、上部结构及土质性能,建筑拟采用钢筋混凝土人工挖孔桩,桩长不小于6米,桩间用地梁相连,桩端嵌入持力层(中风化泥质粉砂岩)深度500mm,用桩直径应根据地质勘察报告确定。基础施工过程中应做好基坑(基槽)排水护壁工作以确保施工安全顺利进行。5.7.6材料1.混凝土⑴地下室底板、外墙、顶板、水池等有防水要求的结构构件,均采用C30抗渗混凝土,设计抗渗等级为0.8Mpa。⑵建筑柱、墙混凝土采用C25~C35混凝土,向上逐渐过渡到C25混凝土。⑶楼盖均采用C25混凝土。2.钢筋⑴柱、剪力墙、梁等结构构件中的纵向钢筋均采用HRB400级钢筋;⑵其它钢筋采用HPB235级及HRB335级钢筋。3.框架填充墙结合当地情况,采用既经济又能满足建筑性能要求的混凝土空心砖(外墙)和加气混凝土砌块(内墙)等。5.7.7结构计算本工程结构计算采用中国建筑科学研究院编制的PKPM2008版系列计算软件进行结构分析和计算。5.8给水方案5.8.1设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—2005《建筑设计防火规范》GB50016-2006《汽车库修车库停车场设计防火规范》GB50067-95(2005)《建筑排水硬聚氯乙烯管道设计规程》OJJ29—98《建筑给水聚丙烯管道工程技术规程》DBJ/CT501-99《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)其它相关国家现行规范。其它专业提供的设计资料5.8.2生活给水系统1.水源:接自市政给水管,考虑到用水的安全性和消防用水的需求,采用由*路DN200引入两路进水,沿基地周边用DN150管道呈环状布置。2.市政水压0.25Mpa。3.水质应符合《生活饮用水卫生规程》的要求。4.用水量计算:本项目自来水消耗主要来源于居民生活用水。各部分耗水量计算如下:⑴生活用水量:根据《城市居民生活用水量标准》(GB/T50331-2002),居民生活用水量标准为120L/人/天,小区共有1002套住房3500人,按每户3.2人计算,小区日用水量为420立方米。⑵绿化用水量:绿化用水平均按1.5L/m2/天计算,绿化率为30.60%,则日用水量为24.48立方米。⑶管网漏失及未预见用水量:按生活用水及绿化用水量的5%计算,日用水量为3.11立方米。⑷消防用水量:根据项目规模,同一时间内火灾次数按1次考虑,用水量为15L/S,火灾延续时间按2小时计,消防用水量为108立方米。本项目小区最高日用水量约为574.7立方米。则年用水量约20.69万立方米。编号用途用水标准最大日(m3/日)年用水量(万吨)备注1住宅120L/人.d42015.123500人2浇洒绿地3L/㎡/天24.480.8816320m23未预见5%22.220.84消防用水15L/S1080.112小时/次5合计574.716.915.8.3给水方式本设计考虑生活供水竖向分低、高两个区:一至四层为供水低区,由市政直供(市政水压暂定为0.3MPa);四层及以上各层为供水高区,由变频加压装置供水。增压供水设备设于地下室水泵房内,从水泵房生活贮水池抽水,生活水池由小区生活给水管网供水。水泵采用低噪声水泵,并采取隔声、减振措施,使噪声控制在规定标准内。生活水池储存最大日用水量的25%,约310.62m3。工作区内给水干管成环状布置,确保供水可靠性,并优化水力条件。工作区内干管管径DN150。给水管尽量在人行道下方敷设,埋深按0.6-1.9m控制。5.8.4消防给水本工程室内消火栓室内消防水池提供;室外消火栓用水由市政管网提供。室外消防管道由市政道路*路两路供水,消防管道在基地内环通,以确保供水安全可靠。室外设置地上式消火栓,间距不超过120米。在水泵接合器15至40米范围内应有室外消火栓,室外消防水量15L/s。本楼室内设置消火栓系统。消火栓系统水量为30L/s,室内消火栓布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。室内消火栓采用临时高压系统,在屋顶水箱内共存放灭火初期10min不动用消防水量12m3。消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等均设于地下室水泵房内,消火栓、喷淋泵从水泵房消防水池内抽水,消火栓需设置水泵接合器。5.8.5热水系统生活热水由电热水器或空气源热水器等分别供应。5.8.6管材室内给水管采用PP-R管,热熔连接。室外给水管DN≥100时采用环墨铸铁管DN<100时采用钢塑管。室内消火栓系统管道立管、主干管采用热镀锌无缝钢管其余采用热镀锌钢管。室外消防管道采用给水铸铁管。5.9排水方案一、工作区内实行雨、污、废水分流的排水体制。室内污、废水分流。雨水经工作区雨水管收集后汇入凤凰大道东段的市政雨水管道。厕所污水经生化处理后排入*路的市政污水管道。二、工作区污水主干管采用U-PVC塑料加筋管,管径ND400,布置在车行道下,埋深控制在0.7—2.5m。三、楼房按每30平方米设置一个雨水口。雨水立管采用外排式。工作区内雨水就近分区集排,雨水主干管采用砼压力管,管径DN500,雨水管布置在车行道下,埋深控制在0.7—2.5m。四、生活污水量:为最大日用水量的80%,污水最高日排放量为994m3/d。5.10电力电讯5.10.1设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑设计防火规范》GB50016—2006《建筑物防雷设计规范》GB50057—94(2000)《建筑与建筑群综合布线工程设计规范》GB/T503112000《闭路电视系统工程技术规范》GB50198-94《民用建筑电气设计规范》JTJl6—2008《火灾自动报警设计规范》GB50116—98《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《智能建筑设计标准》GB/T50314—2000《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97《低压配电设计规范》GB50054—95《供配电系统设计规范》GB50052—95《低压配电设计规范》GB50054—95《建筑照明设计标准》GB50034—2004)《工程建设标准强制性规范》2002年版等国家现行规范。5.10.2变配电系统1、设计依据a.《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92b.《住宅设计规范》GB50096-1999c.《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94d.《低压配电设计规范》GB50054-95e.《建筑物防雷设计规范》GB50057-942000f.《建筑设计防火规范》GB50045-982001g.《汽车库,修车库,停车场设计防火规范》GB50098-982001h.《火灾自动报警系统设计规范》GB50067-98i.《智能化建筑设计规范》GB/T50314-2000j.《建筑与建筑群综合布线系统设计规范》GB/T50311-2000k.《民用建筑照明设计标准》GBJ133-90l.《有线电视系统工程技术规范》GB50200-942、设计范围a.供配电系统b.建筑物防雷c.保护接地系统d.通信系统e.楼宇对讲及远程抄表系统f.有线电视系统j.网络系统3、负荷规划本小区为居民住宅群,小区内住宅电梯、变频调速生活水泵为二级负荷,其他均为三级负荷。按照每户3KW用电负荷计算,居民用电的最大负荷出现在晚饭前后18~20点时间段,这时用电负荷有:部分照明、厨房用电等,约占住宅用电负荷的40%左右,设计取0.4系数即可,每户负荷同时利用系数为0.6,小区共有1002户,则小区用电负荷为721.44KW。商业用电按80W/㎡用电负荷计算,则商业用电负荷为662.96KW。则总用电负荷为1384.4kw,年耗电量约404.24万千瓦时。编号用途用水标准负荷(kw/d)年用电量(万kwh)备注1住宅3KW/户721.44210.661002户2商业80W/㎡662.96193.588287.05m25合计1384.4404.244、变配电站规划区内电源由市政引二回路10KV电源至小区内变电所,采用环网式供电系统。低压配电系统根据各建筑的用电负荷等级,引一路低压电源至各建筑物的配电间内或室外电缆分线箱。系统采用TN-C-S系统。5、照明设计照度标准:住宅楼梯间30Lx,公建室车库30Lx,配电间200Lx。配电间、消防水泵房、汽车库设应急照明。照明灯具:自行车库、汽车库采用荧光灯,走道采用节能灯。室外照明采用矮脚庭院灯,通过感光传感器控制其开启。6、防雷,接地系统保护接地采用TN-C-S系统;住宅楼按预计雷击次数计算确定建筑物防雷等级,并设计相应的防雷措施。楼顶和女儿墙设避雷带作为接闪器利用结构柱内主筋作为引地线,利用基础内钢筋作为接地装置。建筑物内采用总等电位联结和局部等电位联结措施。7、电话通讯系统本项目地下1层设置一个电信交接间和弱电竖井,电信交接间内设数字式程控交换机和通信线缆配线架等设备,面积不小于30平方米。其余各单体各设电信交接间和弱电竖井。电信进线光缆铜缆由*路埋地引入,在经地下室穿弱电线槽内敷设至电信交接间。本小区按一户一线配置,小区总用户1002户,需要1002部电话。商业及公建设施按50平米设置一对数据/电话线考虑,需要20部电话。小区设置弱电箱与绿化带。电信部门提供的电话光缆引至小区电信机箱,经交接箱引至每个单电信间。各单体内设弱电垂直竖井,干线在弱电竖井内敷设。8、有线电视系统在地下一层和转换层设置有线电视机房,面积不小于15平方米。有线电视进线电缆由*路引入,在地下室穿弱电线槽内敷设至一层有线电视设备机房。有线电视系统采用862MHZ双向网络传输技术,信号经双向光工作站或双向用户。放大器放大,以分配分支方式设计。到用户终端的信号电平应满足68±3dBμv。a、商铺分按50平方米设置一个有线电视插座考虑。在公共部分设置弱电竖井,每层竖井内设层有线电视分线箱,垂直有线电视电缆在竖井内弱电线槽内敷设。电视插座具体位置待二次装修时确定。b、住宅住宅部分按每户客房设置2个电视插座考虑。在住宅公共部分设置弱电竖井,每层竖井内设层有线电视分线箱,垂直有线电视电缆在竖井内弱电线槽内敷设。电视插座具体位置待二次装修时确定。9、访客对讲系统楼宇访客对讲系统按可视系统进行设计并预留管线;户内设置紧急呼叫求助于按钮(可与室内机组合,但系统应符合安全防范产品的有关标准);电梯轿箱内设置紧急叫按钮或报警电话,信号传输至居住区域的安保中心控制室或值班室。区域周边、出入口、主要通道、底层电梯厅、汽车库出入口等部位安装电视监控系统。重要场所均设置红外防盗报警控制器,阳台和窗等部位也设置入侵探测器或预留安装入侵探测器的接口,报警信号接至居住区域的安保中心控制室或值班室.各区域防盗报警系统应实现小区内联网.防盗报警控制器应单独设置。5.11防雷1、本工程按三类防雷建筑设计要求设防。2、本工程接地形式采用TN/S系统,采用三相四线制供电,电缆入户后中性线必须做重复接地,所有用电设备不带电的金属外壳均可靠接零。进出建筑物的各种金属管道、金属线槽及电气设备的接地端子均与防雷接地装置连接,构成总等电位联结。所有卫生间等处做局部等电位联结。3、采用联合接地方式。避雷引下线利用建筑物柱内或剪力墙内两根φ≥l6主钢筋由上而下可靠焊接作为引下线。利用建筑物基础、桩基及承台内主筋作接地极,接地电阻不大于l殴姆:变压器中性点工作接地、防雷接地、电气保护接地等电荷联合用同一接地。4、屋面避雷采用直径l2镀锌圆钢沿四周檐口暗敷,要求隔2m设一高30cm的避雷小针,在屋面组成不大于20×20m或24×16m避雷网格,外墙上的栏杆、金属门窗等金属物与防雷装置连接。5、弱电设备接地:采用BV-500V一35mm2铜芯塑料绝缘线穿钢管保护引至底层的弱电小间的接地端子箱。6、所有弱电系统电源进线开关处设置浪涌过电压保护器。7、在配电间低压开关柜变压器进线柜设置一级浪涌过电压保护器。所有从室外进入的配电线路均设置二级浪涌。8、过电压保护器,浪涌过电压保护器相应的线路均设置开关保护。5.12煤气系统5.12.1气源和参数气源由小区外缘埋地的市政中压天然气地下管网接来,经设在小区内的单体建筑式调压站或箱式调压器,由中压A级调至低压后,由小区内地下敷设的低压管线向住宅用户作低压供气。参数市政天然气管网,在本区域接入fJ的供气压力为0.40Mpa,低位热值为8500kcal/Nm3。5.12.2供气的范围和性质本工程区域内建筑物所用的燃器具(灶具)和生活热水加热器等设施,为民用低压燃气用户,每户月用气量20升,小区年用气量24.05万m3。5.12.3室外管道的走向和埋深管项埋设深度距地面的要求为:车行道下0.8m,人行道下0.6m,绿化带下0.8m。地下天然气管道与建筑物(构筑物)的水平净距,以及各种管道变叉时的最小水平、垂直净距可按照《城镇燃气设计规范》中的规定执行。如管道穿越水景时,采用钢套管从河底不小于0.5m的埋设深度暗敷;穿越其他管沟等构筑物时均设套管。5.12.4调压装置和燃气计量在本区域内,应设置单体建筑式调压站或箱式调压器。调压站房内的自然通风换气次数≥2次/h。各民用用户端均在各自的厨房间设2.5m3/h燃气表。调压器和燃气表均由燃气公司提供和安装。目前广泛使用的调压方式有调压站和调压箱两种形式,随着燃气技术的不断发展,调压箱作为区域调压设备具有与调压站同等的供气能力及稳压效果,且调压箱具有不占用建筑用地、不实施土木工程、设置灵活等优点,其成本仅为调压站的l/4。因此,建议本工程采用具有内部安全阀而且配有紧急切断阀、过压自动切断、人工复位等功能的调压箱。5.12.5管材和配件管材和配件应根据当地天然气输配公司的要求选用。本设计中的室外天然气管道的管材暂采用低碳钢的无缝钢管(国标GB8163.87),管.管以焊接连接,管、阀以法兰连接。室、内外交接处的天然气进用户接管上均设置有波纹补偿器;按照规范要求,在通气前应作认真可靠的试压。室内燃气管道在管径<DNl50时采用镀锌钢管,明管敷设丝扣连接,聚四氟乙烯(生料带)填料:管径>,DNl50时采用无缝钢管,明管敷设,焊接和法兰连接;燃气进户管上均设置有波纹补偿器。5.12.6消防安全措施所有的燃气管道,均不穿越办公室、居室和其他危及消防和人员安全的场所。厨房、热水器机房等用气场所,如与办公室和居室等相邻,应有良好的隔断措施。厨房、热水器机房等用气场所,均应设有良好的通风措施,机械通风换气次数≥10次,/h(地下室用气场所≥40次/h)。燃器具(灶具)和生活热水加热器等用气设备,均应设有独立的排油烟道,应采用经检验合格的并带有泄漏报警装置的用气设备,并设燃气泄漏报警及自动切断装置。5.13人防工程设计5.13.1建筑设计人防地下室按《人民防空地下室设计规范》进行设计。人防地下室设于地下一层,按全埋式平战结合六级人防、二等人员掩蔽所进行设计。人防工程每个防护单元设两个对外出入口。其中每个出入口利用地下室疏散楼梯,剩余出入口利用机动车入口坡道。每个出入口部设防毒通道,简易清洗间,扩散室、通风机房,按规范要求设置防护密闭门和悬板活门。每个防区设男女厕所(旱厕)。考虑平战结合要求,人防地下室平时作车库用,部分临空墙将于战时封堵。5.13.2给排水设计1、给水民防地下室每个防护区设有独立贮水池,每个防护单元设一个贮水池,贮水池分成饮用水和生活用水两部分,在每个防护单元内预留好贮水池位置,预埋好进出水管,战时临时构筑。战时用水单独设水表计量,贮水池设溢流、放空管。2、消防民防地下室设有自动喷水灭火系统、消火栓系统。3、污、废水在活门室、滤毒室、简易消洗间等处设置防爆地漏,污水排入洗消污水集水池。在清洁区内设生活污水集水池,贮存并调节生活污水量。生活污水集水池平战结合,日常用潜污泵也兼作战时排污泵用。5.13.3结构民防设计1、设计依据<<人民防空地下室设计规范>><<钢筋砼结构设计规范>>2、荷载及构件设计部位等效静荷载(KN/M2)截面尺寸(mm)防护密闭门的门框墙240300相邻防护单元隔墙门框墙50300悬板式防爆波活门、门框墙240500(内200外300)楼梯前室顶板70350其它内墙502003、材料混凝土强度等级:C30,抗渗等级:S8砌体及砂浆强度等级:200厚空心砖M10号水泥砂浆钢筋:Ⅰ级,Ⅱ级4、构件构造钢筋砼保护层的最小厚度:墙、板内侧为20mm,外侧为30mm;梁、柱内侧为30mm,外侧为40mm(外侧指靠近土体的一侧)钢筋的搭接及锚固长度、钢筋接头面积允许百分比及其它有关规定均按“钢筋砼结构设计规范(GB50010-2002)”及相关规定执行。5.13.4通风1、战时人防送风管考虑与平时送风管兼用,战时进行必要的转换。2、人防通风系统清洁式通风5~7m3/h.p滤毒式通风2~3m3/h.p隔绝式通风>=3h5.13.5电气1、设计依据<<人民防空地下室设计

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