南京商业项目考察

05五月2024南京商业项目考察2

细分思路【综述篇】对考察项目整体进行简单阐述，主要着眼于项目基本情况。【重点篇】对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进行分析，加深对业态、动线等的认识。【亮点篇】在考察过程中，发现一些景观、业态、品牌设置巧妙，富有新意，在此进行集锦，以期对日后项目调整或建设有所启发。整体思路：考察报告将分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述综述篇34

综述篇【水平方】【水游城】【虹悦城】【江宁万达】整体思路：考察报告将分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述水平方5基本情况投资商：江苏亚东建设发展集团项目名称：水平方占地面积：近1万㎡建筑面积：约6万㎡地理位置：秦淮区健康路与旧王府路交叉路口楼层情况：10层零售平台：地下2层地上8层

背景资料："水平方"位于南京市白下区建康路，紧邻水游城、夫子庙等成熟商圈，距南京商业中心新街口仅2公里，坐拥城市轴心线上5分钟都市生活圈核心地带；项目占地1.2万平方，建筑面积约6万平方，规划以时尚精致店铺为主，是以16-35岁年轻女性为主要客群的特色商业广场。水平方集购物、休闲、餐饮、文化表演为一体，打造全新概念的提案型时尚集合地。与南京水游城毗邻且样式风格上完美匹配，形成一个新型的购物场所，可以进一步拓展并刺激夫子庙商圈的发展。6交通情况公交线路：乘坐4路,7路,7路区间,16路，26路，33路，37路，40路,44路,49路，游2路至三山街站下步行300米乘坐1路,30路,31路至夫子庙站下步行400米乘坐2路,16路,26路,33路,35路,

46路,80路,100路至升州路站下步行400米地铁路线：地铁一号线和地铁一号线南延线三山街站3号出口出站后步行800米7业态构成业态构成分布楼层大致数量代表品牌潮流服饰B1、F1—F450ALLUSION、三叶草、fairy、佐丹奴时尚餐饮B1、B2、F5—F852小米餐厅、外婆家、南京大排档、新石器烤肉、星巴克、哈根达斯主题馆B1、F525屈臣氏、COSFAN、银时代儿童娱乐F3、5星星动漫、卡酷全卡通餐饮：50多家，口味丰富品牌号召力强，档次齐全服饰：主打16-35岁年轻女性服饰品牌众多，档次齐全8基础设施名称/楼层B2B1F1F2F3F4F5F6F7F8总计洗手间210222210012电梯232333211121安全出口466666633248商户数281814141716161111269项目特点1、定位精准2、与毗邻的水游城形成互补3、集合店水平方紧紧围绕时尚、女性精致的定位，引进的品牌多为“小而美”，迎合了16-35岁年轻时尚女性的购物需求,并且主要业态定位于餐饮和女性服饰风格样式上与毗邻的水游城完美匹配，都是以“水”为主题，且在业态上也互相补充，各有特色，共同刺激了夫子庙商业圈的繁荣发展集合店是水平方得一大特色，每个集合店里有很多品牌，有的集合店里集中了该公司旗下所有品牌。这些多元素、多品类的集合店，出样丰富，货品丰满，挑选余地大，既有利于培养顾客对品牌的忠诚度，也迎合了现代消费的新需求，预示着市场未来的发展方向10水游城11基本情况投资商：上海鹏欣集团

项目名称：水游城占地面积：26770㎡建筑面积：约16.7万㎡地理位置：秦淮区健康路和中华路交叉路口

楼层情况：7层零售平台：地下2层地上5层

背景资料：南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米（地上五层，地下两层），酒店面积2.07万平方米，地下停车场4万平方米。停车位860个。项目地址位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。12项目南京水游城总投资15亿开发商上海鹏欣房地产开发有限公司技术指标占地面积26770㎡总建筑面积167333㎡建筑面积配比商场建筑面积100000㎡实际使用面积50000㎡酒店建筑面积27000㎡停车场建筑面积40000㎡区位交通夫子庙商圈、健康路和中华路交叉口停车位860个消费者分析人群分析年轻态休闲消费、旅游消费辐射范围以夫子庙商圈子消费者为主力经营特色经营模式只租不售；底租或提成两者取高业态组合购物中心+酒店购物60%、餐饮25%，娱乐15%，其它5%主力商家ZARA、H&M、横店影视电影城营销推广广场节目，带动消费建筑特色格局地下4层（含两层停车场），地上6层（含两层酒店）建筑细节水景主题，依照日本博多运河，透光天棚详细情况13交通情况14业态构成水游城中大量地增加了娱乐和生活功能（餐饮25%，娱乐15%，其它的生活服务占10%，约占总面积的50%），将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长，消费心情更舒畅。各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。水游城通过分析后将有关联性的商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。15B2以家庭娱乐为主，有3456平方米的SPORT100、地方风味美食街、健身美体美容、城市超市等

楼层业态规划——B216B1是餐饮和零售，如生活品位、时尚购物、特色小店等

楼层业态规划——B117F1是成熟时尚服饰,ZARA和H&M占据主入口处1-2楼门面楼层业态规划——F118楼层业态规划——F219楼层业态规划——F320楼层业态规划——F421楼层业态规划——F522项目特点1、以水为主题的水景2、开放式购物公园3、屋顶花园负一楼有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米宽8米，运河水面上还有个圆形舞台，将演绎各种表演，如魔术、杂技等，365天全天候演出将打造“永不落幕的剧场”商场楼顶为黄色镂空穹顶，站在商场中央舞台仰头望，能直接看到天空，商城也没有封闭的玻璃门，停止营业后，商城只会封闭几个电梯口，消费者仍旧可以在商场运河逗留。用精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园水游城的楼顶还有一个7000平方米的屋顶花园，市民可在购物后登上花园享受“绿色呼吸”；项目在屋顶也增加了部分水景，与楼下水景用瀑布的形式实现连接，成为商店一景23虹悦城24基本情况投资商：香港德盈集团

项目名称：虹悦城总建面积：约35万㎡商业面积：20.8万㎡地理位置：南京市区南部赛虹桥立交之畔

楼层情况：7层：地下2层地上5层

背景资料：南京虹悦城位于南京市区南部赛虹桥立交之畔，与古明城墙和秦淮河为伴，雄踞南部新城、河西新城以及老城区的三角核心地带，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型ShoppingMall，项目基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点突出以家庭与亲子为中心，针对目前中国4-2-1的家庭结构中孩子为消费重心的消费状态，将“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准，着力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。25交通情况26楼层品牌1F国际潮流男女服饰时尚餐厅黄金饰品时尚数码咖啡西点ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zarahome、Guess、Dknyjeans、Lacostelive、CKjeans、J.Lindeberg、三叶草、Hazzys、Asobio、CKunderwear、必胜客、麦当劳、Starbucks、满记、神汇苹果、IDo、亮视点2F国际时尚男女服饰内衣区男女鞋区健康护理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrysfarm、Dusty、Selected、GXG、veromoda、Paulfrank、Crocs、热风、only、Jackjones、屈臣氏3FKTV电玩家居饰品儿童早教美容美体儿童综合馆卡通尼乐园、星乐秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、宝岛、奥格斯格格斯、小小运动馆、新华书店、生活工厂、妈妈好孩子4F、5F电影院真冰溜冰场人气餐饮海上国际影城、世纪星真冰冰场、避风塘、望湘园、豆捞坊、德国花园餐厅、塔可、汉拿山、赤坂亭、多伦多海鲜自助、青柚、川色满园、拿渡、厨娘、润蝶轩、四季兜火锅、串果捞、果燃掂、安娜贝拉、优卡、绿茶、辣啡、雪香B1沃尔玛超市中西快餐悦食汇美食广场流行饰品休闲食品个人护理用品中心舞台停车场H/I/J/K沃尔玛、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、Thefaceshop、新石器、汇美舍、巴黎贝甜、Hellokitty、悦食汇27B1主力品牌28品牌名：J.LINDEBERG成熟系列：高尔夫和滑雪系列1996年成立于瑞典，2012.9.6大陆第一家店在上海港汇广场，目前由绫致运营此品牌。品牌名：MONKI（H&M旗下）首次落地中国，Monki定位为个性潮牌，形象相较H&M更魔幻与叛逆，10月12日进军成都来福士广场，紧接着于11月18日入驻深圳宝能太古城。1F主力品牌29品牌名：DUSTY1997年成立于香港，系香港元祖级街头潮流品牌。虹悦城店是该品牌继成都万象城NOVO店、杭州下城银泰百货后，在大陆的第三家门店。2F主力品牌303F主力品牌31世纪星滑冰俱乐部创建于1999年，是我国第一家滑冰俱乐部。建筑面积有3000㎡，是我国南方地区唯一保持全年冻冰的标准滑冰馆，内有滑冰区、800人的观众区、休闲区和健身区。4F、5F主力品牌32“海上国际影城”是由上海电影集团、美国EPR公司共同组建的超五星级连锁影院，建筑面积5162平方米，拥有9个专业影厅，共1480座。8个影厅数字3D+1个4D影厅，采用进口数字放映系统，实现全数字、全自动放映，全景视觉创造绝佳影音效果。海上国际影城拥有南京首家16声道全声场还音系统，更是南京独家4D影院。4F、5F主力品牌334F、5F主力品牌34总结建筑设计自然景观与人性化设施相结合的设计理念，其绿植、水景景观设计给顾客消费带来较好生态体验感；负一层的水景舞台上丰富活动及音乐喷泉表演吸引了大量客流，聚集了人气；内装设计各区域不同，让顾客走在每个区域都有焕然一新的感觉；水、大地、风、花和天空的元素分楼层、分区域地融入到室内设计中。项目定位项目定位年轻时尚、家庭亲子，与直线距离约2.6公里的水游城有相同之处也有其自身亮点。水景设计与水游城水景出自同一团队，快时尚品牌大量同质化，其家庭亲子定位是其亮点，符合与其临近的南京河西新城大量年轻家庭定位。项目优势35江宁万达36基本情况投资商：南京万达广场投资有限公司

项目名称：江宁万达占地面积：101086㎡建筑面积：111819㎡地理位置：江宁区东山街道竹山路59号（上元大街和竹山路交汇处）楼层情况：7层：地下2层地上5层

背景资料：南京江宁万达广场是万达集团首座旗舰级项目，包括顶级购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、城市商业街、中心豪宅、精装小户型在内的六大业态。将建设成为一座建筑面积约53万平米的南京鼎级城市综合体，业态包含顶级购物中心、总部级写字楼、超五星级酒店、中心豪宅、城市商业街、财智精装SOHO，囊括居住、购物、休闲、娱乐、办公、酒店、商务活动等一站式生活元素。37交通情况公交：1W、2W、5W、8W、10W、101、148、南金、大中、金龙、金湖、金陆、金汤、金丹地铁：地铁1号线南延线在河定桥下(2号出口)，步行至河定桥南站，乘坐江宁区21路在萃文路站下38业态构成由顶级购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、城市商业街、中心豪宅、精装小户型在内的六大业态组成。39业态构成楼层业态服装精品餐饮1F281652F331933F14984F10355F电影院B1永辉超市、停车场B2停车场40业态代表品牌服装TommyHilfiger、CK、GUESS精品EAsmart、施华洛世奇餐饮小厨娘、外婆家、南京大排档百货万达百货、永辉超市娱乐万达影城、大玩家、大歌星重点篇4142

重点篇景观设计分析——以水游城为例动线与业态组合的分析——以虹悦城为例项目定位分析——以水平方为例对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进行分析，加深对景观、业态等的认识景观设计分析

以水游城为例43建筑形式标新立异，穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑设施阳光、空气、流水、绿色植物等元素被自然地引入其中，处处体现了开放式购物公园的先进理念44景观设计分析本案改善了传统商业体压抑、呆板、静态的风格，使之更像是一座小型主题公园。在水游城，顾客可以坐在运河沿岸的特色小店中，吃着甜品欣赏着水中的美景；缭绕的雾气，让顾客感觉到夏天的清凉、冬天的温暖，还有阳光舞台上的精彩表演，都充分考虑到了顾客的需求。景观设计分析45运河设置在负一层，因是开放性建筑，让人有两个一层的感觉，同时即使闭馆了，也有大部分景观可供市民参观，形成了一个半开放式的广场。景观设计分析46照片展示47动线与业态组合的分析

以虹悦城为例48B1沃尔玛超市中西快餐悦食汇美食广场流行饰品休闲食品个人护理用品美食广场（悦食汇）+生活配套（vivoplus)+餐饮（KFC\COSTA)+沃尔玛超市入口出口沃尔玛超市出入口均设在其西端，靠近中心舞台，此动线设计使中心舞台区有聚集客流的作用，主力店沃尔玛客流可被大中庭周边店铺分享49动线与业态组合中心中庭1F国际潮流男女服饰时尚餐厅黄金饰品时尚数码咖啡西点项目中端中心中庭周边有休闲餐饮满记甜品、爱西西里、星巴克，以中心中庭为轴东侧为快时尚区，东侧项目入口处为H&M和优衣库；中心中庭西侧为国际时尚牛仔、黄金配饰等，西侧项目入口处为洋快餐必胜客、麦当劳；业态布局合理。东入口为项目主入口，为公共交通人流主要来向，东侧以快时尚打头，符合项目定位，西端头布局洋快餐合理引导人流聚集消费或休息。中心中庭50动线与业态组合2F国际时尚男女服饰内衣区男女鞋区健康护理用品西面端头用only、Jack&jones、屈臣氏将扶梯上来客流吸引至边角内衣区与女鞋区面对面，业态搭配合理，客群能够达到共享零售次主力店ZARA、H&M、优衣库一拖二引导人流流动，且2F端口布局次主力店不仅起引导人流作用，还解决了死角店铺面积大、进深长问题。51动线与业态组合3FKTV电玩家居饰品儿童早教美容美体儿童综合馆3F业态组合为项目亮点，将儿童区（Kidspark、卡通尼乐园)与生活配套（新华书店、生活工厂、美界美发、启路文具、Lock&lock、星乐秀KTV)放在一层，充分满足家庭式消费的主力客群。52动线与业态组合4F电影院真冰溜冰场人气餐饮5F欢聚餐厅绿茶、辣啡、雪香上下客流53动线与业态组合动线设计项目中心部设置舞台和音乐水景表演，两端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游——2核1主动线+中心舞台的平面人流组织形式业态布局低层长动线端口布局超市、零售次主力店、快速餐饮，有效引导人流流动；高层配置影院及娱乐、溜冰场、主题餐厅等，通过这些目的性较强的店铺增加竖向的回游。3F为项目亮点——家庭亲子业态，如Kidspark，较多体验式消费，顾客停留时间较长，增加联动消费的可能性；54总结项目定位分析

以水平方为例5556现状：1、地理位置相邻：隔街即是水游城，同属夫子庙商业圈2、景观风格相近：两家都是以“水”为主题的商业综合体项目定位分析水游城水平方VS57水游城业态：零售占比65%餐饮占比20%娱乐占比15%备注：有电影院、滑冰场水平方业态：零售占比50%餐饮占比45%娱乐占比5%备注：零售以女性时尚服