房地产咨询服务内容

效劳内容为了完成上述目标，询问者将完成下面的必要工作：宏观经济分析为了能了解此工程与所在区域的经济、社会及政策之间的关系，询问者将完成对工程产生影响的整体宏观环境及人文因素进展分析。此分析将同时会包括关于城市规划，根底建设开发以及其他主要政策而对本工程开发产生影响的论述。以下宏观经济数据将被论述〔依据可获得数据：为了使工程的进展主题可以在中长期范围内得以完成，询问者将完成对工程产生影响的全国以及上海整体宏观环境、区域宏观经济及人文因素进展分析推测，包括重要的经济因素如：GDP及增长固定资产投资及其增长FDI及其增长社会消费品零售总额及增长家庭消费构造变化区域产业进展状况区域人口数量及增长家庭构造及其变化家庭居住面积变化人均收入水平及其增长徐汇区将来土地供给打算〔假设可以获得〕以及其他可能影响地块的长期进展的因素。同时，询问者还将争论政府相关的，可能影响工程执行进程的政策法规。同时，询问者还将争论政府相关的，可能影响工程执行进程的政策法规，尤其重要的是，询问者将着重争论城市进展战略及实现规划，以使得本工程的开发符合整体城市进展及战略实施的综合开发工程。询问者还将争论房地产宏观市场并进展分析推测,包括重要的因素如：房地产投资额及增长房地产竣工面积及增长房地产施工面积及增长房地产销售面积及增长房地产销售平均价格及走势可能对于本工程区域内房地产业进展环境产生影响的内容询问者还将争论上海市整体产业规划以及工程周边行政区域产业进展，包括：上海市及主要区域产业规划工程周边主要区域产业进呈现状〔产业分布、产业经营状况、客户特征〕工程周边主要区域产业进展趋势〔将来供给、供给特征、将来趋势〕通过宏观经济，整体规划以及相关政策等分析，对将来进展趋势供给支撑，生疏工程目前所处宏观环境。基地条件分析区域及周边的地理特点区域外形分析区域的通行状况分析〔主要是周边道路通行状况及将来道路规划分析〕区域的景观资源争论区域现有物业争论〔主要包括写字楼等〕区域及周边主要已有\拟建配套设施调查，包括：学校医院体育场公园图书馆邮局银行其他主要配套设施大型规划工程这局部还将调查本地块及周边区域现有和将来规划中的交通基建方面的状况，分析地块基地条件，挖掘地块价值。通过宏观经济分析、产业分析以及基地分析，得到本工程进展的产业初步定位。上海市及主要区域优质写字楼市场分析为了了解相关区域目前和将来相关的物业市场状况，我们将进展上海市及区域市场优质写字楼整体市场的争论工作。争论将首先依据我们阅历及上海本地状况对优质写字楼进展定义，定义将依据以下方面：地理位置交通条件开发商背景外立面设计配套设施物业治理停车条件租金水平主力租户该局部争论分析将包括：上海市及主要写字楼聚拢区优质写字楼进展概述，主要写字楼聚拢区选区针对可能对工程形成竞争的主要区域，本文选择徐汇区、淮海路两个区域这局部分析主要包括以下内容：供给状况分析〔包括历年供给量，分布特征〕市场吸纳状况将来供给售价/租金趋势物业产品及品质分析将来进展趋势及方向推测通过对整体市场以及主要区域的推断，初步对将来市场进展以及趋势有所推断工程辐射区域内市场优质写字楼进展概述供给状况分析〔包括近期供给量〕市场吸纳状况将来供给售价/租金趋势物业产品及品质分析将来进展趋势及方向推测通过整体市场、主要区域聚拢区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响写字楼市场进展主要因素，对工程写字楼物业进展初步推断。依据工程资料的可取得性，针对工程区域内主要优质写字楼选取2个案例进展分析，主要内容包括：工程根本特征工程面积及分割特点工程品质及配套设施工程上市时间工程租户交通条件周边配套层高物业治理工程租售模式及租金/价格入住企业特征分析〔结合前述产业争论〕客户来源分析主导需求面积段通过案例分析，可以更好的理解该区域内写字楼市场。上海及主要区域优质商业市场分析为了了解相关区域目前和将来相关的物业市场状况，我们将进展上海市及区域市场优质商业整体市场的争论工作。争论将首先依据我们阅历及上海本地状况对优质商业进展定义，定义将依据以下方面：地理位置交通条件开发商背景外立面设计配套设施物业治理停车条件租金水平主力租户上海市及主要商业聚拢区优质商业进展概述，主要优质商业聚拢区选区针对可能对工程形成竞争的主要区域，本文选择徐汇区、淮海路两个区域这局部分析主要包括以下内容：供给状况分析〔包括历年供给量，分布特征〕市场吸纳状况将来供给售价/租金趋势物业产品及品质分析将来进展趋势及方向推测通过对整体市场以及主要区域的推断，初步对将来市场进展以及趋势有所推断工程辐射区域内市场优质商业市场进展概述工程重点辐射商圈界定供给状况分析〔包括近期供给量〕市场吸纳状况将来供给租金趋势物业产品及品质分析将来进展趋势及方向推测通过整体市场、主要区域聚拢区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响商业市场进展主要因素，对工程商业物业进展初步推断。依据工程资料的可取得性，针对工程区域内主要优质商业工程选取2个案例进展分析，主要内容包括：工程根本特征工程品质及配套设施工程上市时间工程租户交通条件周边配套物业治理工程租售模式及租金/价格客户来源分析通过案例分析，可以更好的理解该区域内优质商业市场。上海市及主要区域优质住宅市场分析为了了解相关区域目前和将来相关的物业市场状况，我们将进展上海市及区域市场优质住宅整体市场的争论工作。争论将首先依据我们阅历及上海本地状况对优质住宅进展定义，定义将依据以下方面：地理位置交通条件开发商背景外立面设计配套设施物业治理停车条件租金水平主力租户上海市优质住宅市场进展概述，主要优质住宅聚拢区，针对可能对工程形成竞争的主要区域概述这局部分析主要包括以下内容：供给状况分析〔包括历年供给量，分布特征〕市场吸纳状况将来供给售价趋势物业产品及品质分析将来进展趋势及方向推测工程辐射区域内市场优质住宅市场进展概述工程重点辐射区域界定供给状况分析〔包括近期供给量〕市场吸纳状况将来供给售价趋势物业产品及品质分析将来进展趋势及方向推测通过整体市场、主要区域聚拢区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响优质住宅市场进展主要因素，对工程住宅物业进展初步推断。依据工程资料的可取得性，针对工程区域内主要优质住宅工程选取2个案例进展分析，主要内容包括：工程开发背景工程根本特征房型及面积特点周边商业配套设施产品主要亮点产品去化速度与价格分析客户来源及构造分析〔年龄特征、职业、收入水平、家庭构造等〕购房目的通过案例分析，可以更好的理解该区域内优质住宅市场。上海市及主要区域优质效劳式公寓市场分析为了了解相关区域目前和将来相关的物业市场状况，我们将进展上海市及区域市场优质效劳式公寓整体市场的争论工作。争论将首先依据我们阅历及上海本地状况对优质效劳式公寓进展定义，定义将依据以下方面：地理位置交通条件开发商背景外立面设计配套设施物业治理停车条件租金水平主力租户上海市优质效劳式公寓市场进展概述，主要优质效劳式公寓聚拢区，针对可能对工程形成竞争的主要区域概述这局部分析主要包括以下内容：供给状况分析〔包括历年供给量，分布特征〕市场吸纳状况将来供给售价趋势物业产品及品质分析将来进展趋势及方向推测工程辐射区域内市场效劳式公寓市场进展概述工程重点辐射区域界定供给状况分析〔包括近期供给量〕市场吸纳状况将来供给售价趋势物业产品及品质分析将来进展趋势及方向推测通过整体市场、主要区域聚拢区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响优质效劳式公寓市场进展主要因素，对工程物业进展初步推断。依据工程资料的可取得性，针对工程区域内主要优质效劳式公寓工程选取2个案例进展分析，主要内容包括：工程开发背景工程根本特征房型及面积特点周边商业配套设施产品主要亮点产品去化速度与价格分析客户来源及构造分析〔年龄特征、职业、收入水平、家庭构造等〕购房目的通过案例分析，可以更好的理解该区域内优质效劳式公寓市场。周边区域优质酒店市场分析〔四星级及以上〕该局部争论分析均将包括以下方面：区域星级酒店市场的进展概述〔包括总体规模，分布等〕区域主要酒店物业供给、房价空置率状况房价变化趋势酒店市场将来供给量、近期进展趋势及方向通过整体市场、主要区域聚拢区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响优质住宅市场进展主要因素，对工程商业物业进展初步推断。依据工程资料的可取得性，我们将供给1个工程辐射区域或其他可比优质酒店的代表性个案分析酒店地理位置酒店治理公司品牌引入状况周边商业、商务配套设施客房具体信息，包括数量、面积、房型、比例等酒店商务、康体、休闲、餐饮等配套设施特点酒店效劳工程市场表现竞争分析目标客户等方面进展深入剖析，以明晰本工程将来在市场中所处的竞争地位。主要包括：写字楼、商业、住宅、效劳式公寓、酒店工程规模工程进展概念工程地理位置工程市场定位工程消费者分析/租户/购房者〔已上市工程〕工程特点工程上市时间工程的市场表现：包括相关的市场指标如：空置率、价格与租金水公平价格策略工程在市场上的竞争力评价，分析其优势及缺乏通过竞争分析，更好的明确各项物业的市场进展空间状况。需求分析询问者将针对各种物业类型进展需求消费调研：优质写字楼市场通过20份对区域办公楼市场潜在租户的调研问卷以了解目标客户对本工程内写字楼工程的需求偏好，内容包括本身从事的行业活动对工程的看法类型偏好及其缘由〔生态型办公，LOFT，SOHO，小独栋办公，效劳式办公〕写字楼位置的偏好写字楼本身硬件设施的偏好〔层高，楼面承重，电梯数量，顶峰等候时间等〕写字楼配套设施/效劳的偏好写字楼面积/楼层需求偏好可承受的租金/售价可承受的物业治理费用对现有办公楼的评价近期有无搬迁/扩大办公面积等需求停车需求租售偏好租期偏好对会议设施使用需求对物业的其他偏好与要求各行业企业入驻本工程的意愿调查对效劳式办公楼的需求及看法优质商业市场需求者分析20份辐射商圈内消费者调研，内容包括工程消费者来源争论〔周边居民、商务人士，与本工程地块联系严密之商圈消费者、将来地铁开通所带来沿线的居民消费者等，以及周边一些企业类客户〕消费习惯及消费方式消费品位及消费力量消费偏好分析〔含业态选择倾向分析，如餐饮、休闲消遣、购物及文体等〕消费将来进展方向对工程所在区域的认知度及评价消费者对工程类型与特色的看法分析不同消费者对本工程的意向通过20商家商业业态意向性调研，内容包括通过对不同业态经营者，如超市、餐饮、消遣休闲、文体等类别的深入调研分析，了解各业态商业的入驻意向及需求特征。物业建筑偏好对其他环境的依靠，如公建配套等租金售价的承受力量面积或楼层偏好其它进场要求优质住宅市场需求者分析20位意向购置优质住宅的买家，深访的内容包括：背景特征〔职业、收入、文化水平、居住区域、工作区域〕购置区域倾向，对工程地理区位承受程度购置类型倾向〔建筑类型、楼层数量、建筑风格、面积〕对本工程整体定位承受程度面积、户型〔层数、客厅、卧房、书房、贮存室、厨房、卫生间、阳台等〕设计偏好景观设计偏好物业治理及效劳内容偏好产品价格〔单价、总价〕承受范围对于本工程的看法对于本工程产品购置意图及目的优质效劳式公寓市场需求者分析20位效劳式公寓及相关公寓的目标客户进展的访谈，深访的内容包括：租戶背景相关资料包括:职业、年龄、生活圈、工作圈、家庭组成构造对效劳式公寓的看法对效劳式公寓位置的偏好对效劳式公寓本身硬件设施的偏好〔层高，电梯数量，家具家电〕对效劳式公寓配套设施/效劳的偏好对效劳式公寓面积/楼层需求偏好可承受的租金/售价可承受的物业治理费用停车需求租售偏好租期偏好对物业的其他偏好与要求酒店市场分析3个不同酒店治理公司需求分析访谈，深访的内容包括：国际上知名酒店治理公司对物业的需求特征及要求。建筑物业偏好建筑形态偏好对其他环境的依靠，如公建配套等治理费用的承受力量面积或楼层偏好其它进场要求10份酒店消费者访谈：个人消费者背景〔文化水平、收入和消费水平、职业背景、客户来源〕酒店选择偏好〔位置选择、品牌选择，主要考虑因素〕平均停留时间〔会议时间〕需要的配套设施/效劳〔设施类型、面积、设备、效劳〕消费频次及平均消费金额〔会议预算〕交通可达性要求对酒店环境的偏好测试他们对本工程酒店进展定位的承受程度有什么设施、活动或概念可以加强本工程对他们的吸引力案例分析询问者将在上述市场分析过程中，针对工程整体开发，选取一个与工程具可比性的成功的工程进展个案分析，争论其对于本案而言之借鉴性。并且，针对个案中成功案例的成功因素，清楚地阐述其符合市场潜在需求的，并对该工程有主要影响的附加因素。案例分析中所要考察的因素包括：工程的规模及分布工程辐射范围工程开发所处宏观环境，包括经济、政治、社会及人文环境等地理位置因素目标市场/市场定位工程内容组合市场策略配套设施工程各物业之间协调性处理〔布局、动线安排等〕工程分期工程租售策略询问者将总结个案分析争论所得的结论，并列出影响工程销售表现的正面及负面因素。然后，世邦魏理仕将在本报告的建议局部中对这些正面及负面因素作出总结，以帮助甲方制定最为抱负的进展策略。SWOT分析在地块分析及市场调研的根底上，对工程的优势、劣势、时机及风险进展分析，并在工程实施前全面考虑这些因素，并争论本案综合工程的市场时机，以确保工程的成功开发。工程初步开发建议在询问者完成市场及优劣势分析后，将首先明确定位的依据、定位的战略思路。在充分考察市场分析结论，询问者将为该工程供给备选工程开发方案，开发方案将包括：针对十个邻居的整体战略定位将来产业进展方向定位区域功能初步定位分析区域功能进展容量定位区域功能分布初步建议针对六个邻居的建设定位工程市场初步定位分析工程开发模式初步定位分析各地块开发比较建议工程与周边地块开发关系区域形象和区域功能初步定位分析对工程的总体主题、风格、功能、整体基调加以确定建议开发的各进展内容开发参数初步定位分析建议开发的各进展内容的布局初步定位分析组成局部之间的相互协调关系初步分析写字楼初步定位分析物业主题定位目标客户定位档次定位写字楼所需的设施及相应面积写字楼设施的单层面积建议及分割建议大堂、电梯、车位、智能化等硬件配套建议软件效劳建议写字楼外观建筑风格初步建议商业初步定位分析物业主题定位目标客户定位档次定位商业所需的设施及相应