房地产开发成本控制全案

3房地产开发本钱掌握全案类别:我的文章评论(8)扫瞄(363)2023-07-2316:06标签：房地产开发本钱掌握全案工程治理企业治理房地产开发本钱掌握全案很多地产商在本钱的掌握方面，没有做到精细化的治理，大手笔导致了高本钱，假设王己在xx集团本钱管控的实践，向大家介绍房地产开发本钱掌握的全案，供各位同仁参考。一、投资决策阶段。组织优秀的工程团队工程行性争论以及产品的开发筹划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公员要参与投资决策阶段的具体工作。工程组应由以下人员组成：建筑师造价工程师营销人员〔或托付专业筹划公司工程技术〔或工程经理〕。在投资决策阶段，工程组应完成从市场调研、产品筹划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，本钱掌握人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税状况、贷款利率等做出充分的了解、分析和推断。进展具体的本钱分析土地开发成外乡地本钱支出约占工程总支出的20-30％，因此对土地确实定应充分考虑开发风险和升值空间，其本钱确实定应包含：①土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进展修正估算。②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估量。拆迁安置补偿费一般承受货币补偿，其费用可参照近期类似工程。前期工程费用估算前期开发费一般占工程总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差异。“三通一平”“和临时设施费应依据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对工程建设的相对永久性，从而相对降低开发本钱。部门协调。同时，随着政府职能的转变，很多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足工程开发利益。建筑安装工程造价本钱建筑安装工程造价一般占工程总支出的45-55％，因地域业总体状况。调研近期类似工程造价指标，了解市场人工、材料变动状况，对影响造价的主进展分析优化，共同确定产品定位。社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为工程总支出的6％左右。在决策阶段，本钱掌握的重点应是对市政大配套的一次网站的供给力量及区内网站的设置进展了解、分析，做好估算。套，应考虑其适应性。小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足根本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营治理增加难度，而且技术折旧格外快。园林环境工程费园林环境一般为工程总支出的3-5％，其本钱应同工程的定位相关联，也与工程所处的地域环境有关。投资决策阶段的费税分析治理费：依据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的掌握应留意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估量，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足工程资金链的连续性。资金的使用本钱将对开发商最终利润产生较大影响。税金：在决策阶段，开发商应依据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免局部税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。不行预见费及风险分析依据工程的简单程度，不行预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接本钱的3-5％。投资决策阶段，工程组应做好工程的土地本钱变化、建筑本钱变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，根本5-8％。二、设计阶段设计阶段的本钱掌握是工程造价掌握的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，本钱掌握人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师亲热协作，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：依据工程定位确定合理的容积率工程容积率的大小将直接关系到工程的销售收入和建筑本钱。尽可能确定一个根本掌握区间，充分利用好土地资源，并结合工程地形特点建筑环境景观，提高土地利用率。造型、平面布置进展本钱分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进展评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。实行限额施工图设计，明确奖惩方法对设计单位施工图限额设计指标有：每平方米钢筋含量指标；每平方米砼含量指标；单位施工图预算指标；设计变更费用限额指标。加强设计质量检查监视，削减设计变更费用对设计单位的治理工作具有较强的专业性，假设开发商本身人力资源缺乏，可整合社会资源，增加事前掌握的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量缺乏所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是削减或杜绝“三边工程”的必要条件。三、招投标与合同洽商阶段工程运作期间的本钱治理和结算工作。因此，本钱治理人员在此阶段，应依据工程总体进度打算使工程招投标清楚、有条理，使工程合同符合工程要求。市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储藏信息资源。制订招标打算的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款方法及甲供材料的范围、方式、分包工程等主要合同洽商条款。招标阶段掌握造价的主要方法有：单位工程方面：以承受总承包方式为主，局部工程分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等承受分包，同样实行单方造价包干。甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料〔如外墙漆、装饰材料等〕，宜承受统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行选购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料〔如水泥、钢材等〕，也可充分发挥开发商的规模效益进展甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价极性。区内配套及园林景观工程方面：宜承受清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、价格、品质予以明确。智能化工程方面：宜承受清单报价方式招标，合同价款应承受可调价款的方式。招标时应商定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进展调整〔由于电子产品更换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大〕。土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是本钱掌握的重点，在招标时宜选择专业公司进展施工，专业公司之间可承受单方报价的竞争方式进展投标、竞标。的资格审查。具体审查其单位的信誉、经济状况、操作力量，避开“鱼目混珠”扰乱投标环标底的审核。标底的计算过程具有专业性、简单性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避开标底偏差所产生的本钱提高或投标单位盲目低价中标给工程治理及结算工作带来困难。合同治理体系中的本钱掌握〔1〕合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特别工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进展明确，以便避开结算时产生分歧和冲突。〔2〕合同的可操作性合同的可操作性主要表达在发、承包方能够实际执行。避开承包方为取得工程盲目承诺不行能实现的条款，从而影响工程进度以及工程的各项打算的实施。四、施工阶段的本钱掌握面应予以加强：加强设计变更、现场签证的监视和治理施工阶段的设计变更和现场签证是不行避开的，但应处于一个严密的治理掌握体系之中。设计变更及签证治理掌握体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的治理权限、流程环节确实认时限、拒绝及责任追究制度条件，通常操作方式有：自行选购自行选购既能起到本钱掌握作用，又避开双方结算时产生分歧。如大型机电设备〔电梯、空调等〕、外立面装饰材料外墙漆、饰面砖等〕等一些对工程品质影响局部材料，也可通过竞标自行选购。总承包单位选购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提甲方限价承包单位选购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承限及范围。上述材料选购的三种方式都应在入使用。加强资金打算执行的监控〔1〕资金打算是建立在工程的各项合同已确定且总体施工实地做好根底工作。施工阶段的工程款支付是以资金打算为根底的，它应同施工进度打算相协调，在肯定比例时，本钱掌握人员和工程治理人员应准时分析、说明缘由，严峻时，提出本钱预警和工程进度预警。资金打算与本钱的动态掌握相结合，可使公司更好的掌控工程的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。五、结算阶段的本钱掌握结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、简单性”。为避开结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：除正常结算工程之外所发生的特别问题以及合同没有商定或双方分歧较大的工程。一方面，加强内部制约；另一方面