博物馆运营服务维护维修与保养管理

第一节维修服务总体要求 1一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度 2二、维修服务承诺 2第二节维修养护计划和实施方案 3一、维修养护原则 3二、检查、鉴定周期 4三、维修养护标准 4四、维修养护计划和实施 4第三节维修养护制度 36一、房屋物业巡查与维护制度 36二、博物馆（用户）报修制度 36三、周期性维修和维修记录制度 37四、设备维修管理安全制度 38五、配电室管理制度 39六、安全操作制度 40七、维修人员行为规范 40第一节维修服务总体要求日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。综合维修部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求。一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度（一）综合维修部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。（二）建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。二、维修服务承诺与有关部门建立良好的联系，博物馆人员的报修或设施设备故障可报管理处，也可直接通知综合维修部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或综合维修部。综合维修部接到报修单或电话后应该在XX分钟内之内派员工到现场，并按以下要求操作：（一）属一般性零修或设备故障应立即排除。（二）涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解释，并另约定维修时间后，按约完成维修。（三）属复杂故障应立即向公司汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如下：1.实行客户报修电话接待，将报修电话向客户公布。接到报修电话及时记录，并通知综合维修部派人员维修。2.水电急修项目：接报修后XX分钟到达现场，X小时内修复。3.其他维修项目：XX分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复。4.有偿维修：XX分钟到达现场查勘，与客户洽谈，确定维修费和维修时间，按约维修。5.做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。6.维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。7.维修服务应达到：（1）临修急修及时率100%。（2）维修质量合格率99%以上。（3）客户满意率95%以上。（4）有偿服务回访率100%。（5）回访中发现维修质量问题，及时预约整改。第二节维修养护计划和实施方案博物馆设备等在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏，导致设备等使用功能降低或丧失，为恢复其原有功能，必须及时有针对性的进行定期维修和日常养护工作。一、维修养护原则因地制宜，合理修缮；定期检查，确保安全；及时维修，保证正常使用；最有效合理使用维修费用，最大限度发我司物业的功能和作用。二、检查、鉴定周期正常情况下，每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次，遇暴雨等重大情况时，重点巡视检查；每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次，根据完损情况，制定年度修缮方案，分配年度修缮资金。三、维修养护标准《建筑物维修养护服务质量标准》《公共设施维修养护服务质量标准》四、维修养护计划和实施（一）房屋本体维护管理计划和实施房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是博物馆物业管理的重要内容。针对博物馆的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：1.绝对保证有一个真正的展览、参观环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。保证博物馆与外部信息久留及内部信息交流的畅通。2.保证博物馆对外的形象。对于能体现博物馆形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。3.杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭各种安全隐患。4.为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对博物馆的有效管理。5.房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：（1）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。1.由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程部4按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2.因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墙面每月检查一遍，发现问题及时维修。由工程部4按有关修缮规程实施。1.无鼓无脱，无渗水、无裂纹；2.无违章，边角线齐整；3.整洁、无污迹、锈迹。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相应作业规程实施维修。1.无积水、无渗搂；2.隔热层完好无损；3.避雷网无间断，缺损；4.天面水箱无破损，无渗漏；5.无违章，无乱堆放。4共用照明每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无乱搭接；2.照明灯具正常有效；3.开关、箱体完好，无缺损。5本体消防设施每月检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应作业规程实施维修。1.箱体完好，标识清楚；2.设施能有效使用；3.灵敏，准确报警。6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层每天检查一次，发现问题及时维修。工程部和清洁部负责组织实施。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.室内设施齐全。3.整洁、无灰尘、无霉迹；4.无违章、无乱对方。7卫生间、茶水间每天检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.设施、设备完好，无缺损，使用正常；3.整洁、无污迹、无积尘、无积水；4.无堵塞，无异味。8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修。1.上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；2.无污渍，无锈蚀；3.无违章私接私断管道。9冷、暖气管道通讯线路，顶棚每月检查一次，发现问题，及时维修。工程部负责维修。1.完好，无破损，无开裂；2.线路畅通，使用正常。（2）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。工程部负责组织实施。1.结构安全，正常使用；2.结构性能完好。2外墙面1.每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；2.每年对国徽进行一次维护；3.每三年对外窗台进行一次安全性检查。工程部负责组织实施。1.平整、无渗水、无裂纹；2.整洁统一。3公共屋面1.每年全面修补天面隔热层一次；2.每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部与清洁部协同实施。1.屋面无积水，无渗漏；2.隔热层完好；3.避雷系统完好；4.水箱水质清洁，无污染。4公用照明每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无老化；2.灯具正常使用，照明完好。5本体消防设施1.每半年进行一次烟感试验；2.每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；3.每年对消防疏散标志进行一次维护。工程部负责组织实施。1.设施完好率100%；2.报警系统灵敏，有效。6公共通道、门厅、楼梯、会议室、会展厅、架空层1.每半年对公共地面进行一次维护；2.每年对楼梯踏步进行一次全面维护；3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；4.每年对公共窗户进行一次全面维护。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好，无缺损；2.整洁、清爽。7卫生间、茶水间1.每年对卫生用具进行一次全面维护；2.每年对水、电设施进行一次全面维护；3.每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由工程部按相应技术作业规程实施。1.完好、无缺损；2.使用正常；3.整洁、清爽。8上、下水管道1.每年检修一次，并紧固管道固定码；2.每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好；2.上、下水通畅；3.无渗漏。9冷、暖气管道、通讯线路、顶棚1.每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；2.每年对顶棚进行一次全面维护；3.每年对通讯线路进行一次全面检修。工程部负责组织实施。1.完好、无损坏；2.线路畅通、使用正常。2.房屋本体维修服务标准为了使博物馆能够有一个良好的参观环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照物业管理公司ISO9001的要求来执行：（1）博物馆内建筑的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成。（2）遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其他急修没有人手的情况除外）。（3）厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）。（4）风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查在固定周期内分别在博物馆开馆前和闭馆后各进行一次详细的检查。（5）特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。（二）公共设施维修养护目的：规范公共设施的运行与维护保养管理工作，确保公共设施的正常使用。管理要点及措施序号项目时间次数内容1路面路基检查路面有无积水；检查道路路面有无起壳、空鼓、裂缝；检查路基有无塌陷；发现异常及时处理或修复。2路灯及线路1、检查灯具完好情况，随时发现异常随时修理。检查路灯线路有无破损；金属灯架松脱现象；灯口、灯栅有无损坏；检查路灯线路有无短路烧毁现象；检查路灯线路有无老化现象；金属灯架有无锈蚀、漆灯具支架，油漆灯具线管一次。3停车场检查路面有无积水；检查道路路面有无起壳、空鼓、裂缝；检查车道灯有无损坏；发现异常及时处理或修复。检查停车线、行车指示线是否清晰、完整；限速牌、指示牌是否齐全、完整；检查挡车器是否正常。4沟渠池井检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时清理；检查雨水蓖有无异常。检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污；检查井壁有无裂缝及塌馅，如有异常及时修复；检查沟、渠断裂，如有异常及时修复；井盖及雨水蓖刷漆。检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5雕塑、建筑小品全面清洁；检查有无破损，如有异常及时修复。检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6园林绿地巡视草坪有无践踏现象；巡视苗木有无折断及歪倒现象；适时浇水；检查草木有无病虫害；发现异常及时处理。适时松土；适时施肥，适时时修剪。7连廊保证畅通和结构完好，发现问题及时处理。油漆护栏。8公用标志设施保证标识清晰、无污迹、无破损，发现异常及时处理。检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。检查完好程度，加固。9垃圾中转站检查有无损坏，发现问题及时处理。10地下管网管道刷漆；检查管道保温层有无损坏；管网支架完好；检查或更换管网。最终效果：1.检查公共设施是否完好。2.做好巡视检查记录。3.修补损坏设施。4.对过旧设施刷漆保护。5.确保大楼公共设施的完好正常使用。6.设备设施完好率达98%以上。（三）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防控制台1种类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常2各类开关直观目测处于开启或自动状态3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固无烧损。5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换。导线无破损、烧焦现象。6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘。7控制台表面除尘用干控布、毛刷除去表面灰尘无尘。区域报警器1指示灯直观目测“AcPower”（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。2电源电压在按下内部电源电压/后务电压切（或外部BatteryTest键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V（+5V）。3报警功能按下“Firetest”键。“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢固，不松动。5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。导线无破损、老化。6表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动。（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期集中报警器1指示灯直观目测”AcPower”（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。2电源电压在按下内部电源电压/后务电压切（或外部BatteryTest键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V（+5V）。3报警功能按下“Firetest”键。“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢固，不松动。5表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。6表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测20CM处喷响探头红色指示灯亮2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。3机械部分（齿轮、锋条）如有锈损用煤油清洗，然后加润油。无锈损且表面涂有润滑油。4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损。5电机接线端子用螺丝刀紧固无锈损。6击碎玻璃按钮盒直观目测。完好无损。防火门1防火门门体直观目测。完好无损、无变形2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油。完好，弹性适度。3消防通道、防火门直观目测，并开头防火门消防通道通畅，防火门开闭自如（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，控制启停正常。3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡。电源指示灯指示正常。5排烟阀（1）微动开头及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线员端子。端子无松动、微动开关固定良好。（2）复位按钮、导轮、钢丝、转抽用油壶给导轮、钢丝、转轴加油。复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活。加压送风系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘。无尘。2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。4各送风口百叶窗直观目测。送风口叶位置正确5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡。电源指示灯指示正常。消防系编印控制柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示政党开关处于开启或自动状态。2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。4电源（信号）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎。导线无破损、老化。5控制柜除尘用干控布、毛刷除去表面灰尘。无尘。消防指示牌1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态。2批示灯按测试键。按测试键后，指示灯亮。（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防应急广播系统1主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测。信号指示正常、音量调节位置合适。2各切换器、控制器通电试验。转换工作正常3各放大器放音试听音质、音量。音质、音量良好。4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎。端子无烧损或松动。5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗。表面无粉尘。6各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好。如松动，用螺丝刀紧固。各扬声器接线牢固、纸盒无破盒。7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘。无尘。设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面。机房整洁、干净。2机房内照明、电话开头电灯、通话检查。照明完好、电话通话正常。3地漏排水试验。地漏排水通畅。灭火器材1推车式灭火器材直观目测守好无损，压力在正常范围。2干粉灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全校区内。3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全校区内。喷淋系统1水泵手动盘车。转轴转动灵活2水泵添加盘根。添加盘根。点动时不漏水3水泵添加盘根。更换并添加润滑油。水泵运转灵活4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆。开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀。5水泵和电机用擦布和毛刷。无尘。6各信号阀直观目测。在区域报警器上的相应位置无报警信号。7各水流指示器放水试验。消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警。8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多。（四）排水系统定期维护保养计划及标准1.生活给水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1、给水设备1生活水泵外观日常检查（1）外表清洁，无锈蚀损坏；（2）螺栓，螺丝无松动断裂；（3）防震垫无损坏。2电机（机械部分）日常检查（1）运行过程中无异常震动，噪音；（2）电机及轴承温升正常。X~X个月（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。3泵体日常检查（1）运行正常，无异常震动、噪音；（2）检查轴承发热情况，无烫手现象；（3）检查填料函的汇漏和发热情况，每分钟10~2滴为好；（4）检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。X~X个月（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。X~X个月打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换。2、给水设施1蓄水池、水箱X~X个月（1）水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；（2）检修配件。2减压阀、水锤消失器X个月（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。3止回阀、浮球阀、排气阀X个月（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。4闸阀、截止阀日常检查（1）启闭灵活，无锈蚀；（2）无滴漏。5水嘴日常检查（1）水嘴齐全，无锈蚀，无损坏；（2）无滴漏。6压力表X个月（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确；（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。7水表X个月（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确；（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。8各井室X个月（1）井盖、井裙完整，启闭方便；（2）爬梯牢固，井底干净。3、给水管道1生活给水管道日常检查（1）水流要畅通，无堵塞；（2）管道连接部分要严实；无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。2管道吊支架，管卡X个月管理吊支架，管卡连接要牢固；（2）表面无锈蚀。2.消防水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1．消防设备1外观日常检查外表清洁、无锈蚀损坏；螺栓、螺丝无松动断裂；防震垫无损坏。2消防泵X～X个月检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；检查联动轴的对中程度（有联动轴的）；开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。X～X个月更新润滑脂（油）；轴承体清洗、检查；更换零配件；绝缘良好（电部分）；接线端子牢固（电部分）。2．消防设施1室内消火栓X个月箱体启闭灵活，箱体完整；箱内水枪、水带齐全无缺少，水枪卡口无变形；箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形；报警按钮封闭完整。2室外消火栓X个月消火栓完整无缺少，表面无锈蚀；栓口无变形，无滴漏；标识颜色鲜明。3水泵接和器X个月接和器完整无缺，表面无锈蚀；启动灵活，无滴漏；栓口无变形。4室内小型消火栓X个月消火栓箱体、箱门完整无缺，箱门关闭灵活；栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏；箱内胶皮管连接紧固，无滴漏；标识清楚。5自动消防报警阀X个月报警准确灵敏；阀门关闭灵活，无锈蚀，连接牢固。6自动消防喷头X个月喷头完整无缺少。7闸阀、截止阀、止回阀X个月启闭灵活，连接牢固；无堵塞，无锈蚀，无滴漏。8安全阀X个月阀门齐全，无锈蚀；铅封完整。按计量局要求周期检验。3．消防管道1消防管道X个月消防管道要通；连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；管道油漆要完好，颜色鲜艳。2管道附件X个月管道附件要齐，表面无锈蚀；管件连接要牢固。3管道吊支架、管卡X个月管道吊支架、管卡连接要牢固；表面无锈蚀。4．压力表1压力表X个月表体完整无缺，连接牢固，表面清洁；读数正确，指针灵敏。（3）排水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1．排水设备1污水泵日常检查（1）外表、滤网、支架无严重锈蚀；（2）螺栓、螺丝无松动断裂；（3）水管与泵连接完好，接口无松动、泄露。2泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。X～X个月检查泵内或管，无杂物堵塞；更换零部件；轴承体清洗、加油。2．排水设施1排水闸阀X个月阀门启闭灵活；阀体要完整；无锈蚀，无滴漏。2排水栓卫生洁具日常检查栓体完好；水流通；无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。3各井室X个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。3．排水管道1室内排水管道X个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。排气管X个月保持管内气体及时排出；下水管内不准有真空。管道吊支架、管卡X个月吊支架、管卡要安装牢固。2室外排水管道X个月保持水流畅通，无堵塞。各井室X个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。第三节维修养护制度一、房屋物业巡查与维护制度（一）为使公司所管理的博物馆房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使博物馆的生活和工作运营等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。（二）每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对管理区域的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。（三）所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。（四）巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会博物馆部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向博物馆部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。二、博物馆（用户）报修制度（一）使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态，明确管理责任，在制定物业巡查制度，加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上，对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间，采用由使用部门报修的方式，特制定本报修制度，以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。（二）使用部门报修可利用电话进行，我公司在进入管理服务时，则将报修电话号码进行公告，每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案，然后迅速派工作单交工程部实施维修。（三）工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修，完成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。发现维修未达标准时应马上返修。（四）完成的工作单按月整理和装订后由工程部保存备查。三、周期性维修和维修记录制度（一）房屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状，在每年的12月份提交次年的周期性维修养护计划，经博物馆部门批准后，则开始准备及组织实施。（二）周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行，复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。（三）房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。房屋维修的记录系在专门的《物业房屋维修记录》上，附属设备设施的大、中维修记录记在《设备档案》中，小修记录在工作单上。（四）工作单的记录保存不少于两年，电脑工作单的记录保存不少于三年。四、设备维修管理安全制度（一）设备人员1.登高作业（2米以上）需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯牢固，梯脚防滑。2.上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远射灯、对讲机，戴好安全帽。3.登高作业时，衣物口袋内勿放重物（如工具等），以免坠落伤人。4.检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。5.作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人身和设备安全。6.在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。7.使用电动工具时，需检查接地线及绝缘保护。8.暗处作业时，如需照明，须使用24V行灯。9.使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。10.使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。11.使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采取防火措施。12.在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进行指导，应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。13.在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运行。五、配电室管理制度（一）负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员必须熟悉电气设备关况、操作规程和有关安全措施，值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，按时记录，严禁变压器、空气开关超载运行。（二）对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报工程维修部主管、管理处及公司综合维修部。（三）供电线路严禁超载供电。配电房内禁止乱