商业综合体财务管理中全面预算管理的实践探析

引言伴随着我国不断推进的城市化进程，我国城市的发展速度惊人，其中商业综合体成为城市经济建设的强大助推力之一，商业综合体的建设，可以使城市的空间得到拓展，而且城市居民的收入因此而上升。但是，城市内部的商业综合体近年来数量持续增加，必然面对更大的发展压力，要想使商业综合体能够稳定、长远发展，就必须从内部着手，完善其财务管理工作，尤其是对全面预算管理进行改进以及完善，使商业综合体的实力更为强大。一、财务管理对于商业综合体的重要性（一）可以直接反映商业综合体的实际经营情况在财务管理各项工作之中，必然涉及较为广泛的内容，例如资金的流向、盈利情况、资产负债等，相关人员需要整合并且优化所有财务信息，同时重点分析可能对商业综合体的发展产生负面影响的因素，进而强化管理商业综合体发展所需的成本，将财务反馈作为依据，对商业综合体的真实运营能力进行判断，从而使所有人员更清晰地了解商业共同体的管理、经营、财务等情况，准确掌握我国不同地区的商业政策，以及最新经济发展趋势，从而使商业综合体的经济实力变得更强。（二）帮助商业综合体发现自身存在的不足商业综合体在不断运营的同时，必须持续关注自身的财务管理工作，从而使相关人员能够掌握最佳时机，然后通过全面预算等工作，改善运营过程中的“短板”，从而使商业综合体朝着既定的战略目标发展，挖掘出商业综合体之中更有价值的因素。不仅如此，开展财务管理能够使商业综合体进行反思，及时找到自身发展之中存在的问题，在分析问题成因之后，第一时间使问题得到妥善解决。由此可见，财务管理在商业综合体的发展之中，扮演着十分重要的角色，其中包括全面预算等工作内容，可以使商业综合体获得更多的经济效益。（三）使商业综合体的财务目标得以实现商业综合体内部产生的、所有正向的现金流，都能够成为综合体内部各企业的经营利润，所以，与单独的企业相比，商业综合体可以通过运用多种财务管理手段，不断扩展自身的实力。在积累了雄厚的资金之后，商业综合体能够对自身的财务状况进行精准盘点，从而不断激发商业综合体内部潜在的力量，打破利益所带来的发展障碍，彰显出商业综合体的真正价值。商业综合体开展财务管理活动的最终目标，就是帮助股东获得最大化利益。商业综合体可以依托正向的现金流，使自身的经营利润率得到提升。由于不同类型的商业综合体有着不同的体量，因此，商业综合体开展的财务管理工作，还包括对成本支出的费用进行控制、详细分析收入情况等，保证自身能够在经营过程中获得更多的利润。不仅如此，商业综合体可以依托财务管理，获得更为多样化的融资渠道，同时整合自身已经具备的资源，主动探索未来发展的新战略。二、商业综合体内部财务管理人员的主要类型（一）财务负责人财务负责人构建了商业综合体之中的会计核算体系，以及整个财务管理机制，并且在明晰不同的业务流程之后，建设商业综合体的内部控制体系。在财务岗位方面，按照不相容职务相分离的原则具体细分，做好各项收支的预算、核算、控制、分析、稽核等工作，使商业综合体的资产能够得到高效利用，并且不会遭遇风险。监督并且指导商业综合体内部的各个部门，例如销售、物业、收银等，能够为商业综合体的资金链条长期保持完整状态提供强有力保障。（二）商业体会计商业体会计要核算商业综合体内部的所有费用，然后登记到账簿内，定期清查与核对商业综合体的资金往来，审核各类商品的销售凭证、信用卡和礼券的收支记录、收银情况等。在月末的时候监督商业综合体的仓库进行盘点，评估商业综合体当前存货的价值，制定跌价准备的计提依据；准确测算商业综合体的整体税金之后申报；与商业综合体的促销活动相配合，测算促销费用以及费率基准。（三）商业体出纳商业体出纳的主要工作，就是审核并且报销商业综合体内部的所有借款、来自外部的建筑工程合同、购置物品的单据等，实事求是地登记所有现金，或者进行银行日记账。商业综合体发展所产生的票据，均交由商业体出纳保管。不仅如此，商业体出纳还负责结算各部门工资，在产生提现需求之后，进行银行转账、提现或者汇款。三、商业综合体的财务管理工作中存在的问题（一）商业综合体忽视财务分析工作财务分析工作是财务管理工作的重要内容，该工作可凭借对数据的分析以及解读，精准化、具体化、可视化地展示研究对象的财务管理现状，对财务工作优化、商业综合体未来决策具有十分重要的意义。当前，商务综合体运营工作主要忽略了以下两方面的工作：（1）观念建设工作。许多商务综合体在运营时都会出现“重业务、轻财务”的情况，认为业务是利益的主要来源，财务只为业务锦上添花，无单独的实际意义。这种观念建设的缺失，导致综合体运营出现越来越多的财务隐患，在未来可能使业务链遭受巨大风险；（2）建设综合体运营体系。综合体运营与其他运营存在本质区别，但这一区别并未被所有综合体管理者知晓。许多商业综合体的财务总监拥有多年财务工作经验，但是无法正确认识到综合体运营与其他企业财务管理的本质区别，导致财务制度生搬硬套，难以发挥最佳效果。（二）相关财务管理人员的从业经验较少财务管理之中的任何一项工作，都需要通过负责财务管理的工作人员完成，因此，商业综合体内部的财务管理工作，与相关管理人员有着紧密联系。然而，在我国部分商业综合体之中，虽然商业综合体可以凭借自身的雄厚实力，吸纳大量专业程度较高的财务管理人员，但是在此之中，为数不少的财务管理人员自身具备的从业经验较少，在管理过程中很容易走入误区，导致商业综合体难以通过管理活动，制定出高效的、能够促进商业综合体进步的管理方案，财务管理在现实中难以发挥出应有的作用。不仅如此，商业综合体的财务管理并未随着时代的发展而创新，管理工作机械化开展，财务管理工作难以获得更高的成效。（三）监管财务管理的工作仍需强化财务管理在任何企业之中，都属于占据关键地位的工作，而且商业综合体与一般类型的企业不同，为数不少的商业综合体在全面预算、内部控制等方面都没有进行充分考虑，错误地认为财务管理能够顺利开展，就可以“高枕无忧”，没有对财务管理各项工作进行及时监管与考核，导致财务管理的监管层面变成了真空地带。由于对财务管理的考核与监管工作不到位，财务管理各项工作出现混乱，进而导致商业综合体内部工作失衡，出现更多威胁商业综合体发展的问题。四、全面预算管理相关内涵现代化企业为了使内部管理变得井然有序，所以开展全面预算管理工作。全面预算管理的主要内容如下：将企业以往的生产和经营状况作为依据，分析和预测未来的市场走向，进而对企业未来一段时间内的生产和经营进行预测，提前对企业内部的所有资源进行分配，保证企业的实际运营活动与战略目标相契合。所以，商业综合体可以在全面预算管理得到执行之后，判断战略目标的达成进度。不仅如此，全面预算管理的过程如果科学合理，可以有效控制商业综合体的发展支出的成本，稳定商业综合体的现金流，并保证商业综合体的利润不会受损。全面预算管理的内容，涵盖了整个商业综合体，商业综合体内部的所有人员必须参与其中，并且做到协同合作，在合理分配所有资源之后，衡量其中不同的部门与商业综合体之间的经营情况，找到商业综合体发展过程中的弊端然后及时解决。全面预算管理使经营战略与商业综合体之间的绩效相连接，能够极大地推动商业综合体的发展。五、商业综合体在全面预算管理之中存在的问题（一）全面预算管理的参与度较低全面预算管理的核心，就是制定目标并将目标逐级推进、逐步落实。但在商业综合体运营过程中，全面预算管理在运营活动中的参与度仍处于较低水平。具体而言，商业综合体运营不同于常规房地产项目，它不仅需要扩大市场份额、吸引顾客、打造品牌形象，还应当注重资金的利润率、重视资金投入转化的实际价值。商业综合体是各类商户的集合，其内部建筑面积的使用途径是多元化的，业态布局、品牌引进、店面管理、商铺租赁的方向也十分复杂。如果套用传统房地产管理中的预算管理模式，必将在实际工作中遇到巨大的阻碍。因此，全面预算参与度较低的问题，表面上是财务工作落实不到位的问题，实际上是业务与财务未协调统一的问题。（二）未合理开展预算编制工作部分商业综合体在全面预算编制层面存在不合理现象，通常只是按照以往的全面预算结果进行编制，所以预算编制的内容较为陈旧，甚至已经远远落后于商业综合体当前的发展脚步。部分商业综合体为了获得更多的利润，在面对部分工作的时候，没有等预算编制的结果出台，就盲目地开展各项工作，导致全面预算管理在商业综合体内部形同虚设，无法发挥其良性控制作用，甚至出现商业综合体的成本支出与全面预算管理严重不符的现象，全面预算管理的参照作用也变成一纸空谈。（三）尚未健全全面预算相关考核管理机制全面预算相关的考核管理，主要包括两方面的工作：一方面是考核全面预算各项工作的成果，另一方面是考核全面预算的监督管理力度。前者是对全面预算结果的考核，后者是对全面预算监督效果的考核，二者在有机结合之后，不仅可以验证全面预算管理的理论，也能够使全面预算管理在实践过程中发挥作用。但在实际管理工作中，商务综合体要么两者皆不完善、要么只重视前者忽略后者。在第一种情况下，整体的考核管理制度缺失，全面预算管理完全无法与实际业务产生耦合机制，全面预算管理的正面效果无法作用于生产经营，导致人力资源与投入资金被浪费。在第二种情况下，虽存在考核制度然而缺乏有效监督，可能出现考核结果与实际情况不符的情况，致使考核结果偏离现状，对综合体运营工作造成严重的不良影响。六、全面预算管理在商业综合体的财务管理之中实践的策略（一）提升参与全面预算管理的参与度全面预算管理必须参与到商业综合体的整体运营之中，基于现状，全面预算管理参与运营工作的重心，在于深入探讨并解决综合体管理的实际问题，将全面预算管理工作渗透到业态布局、品牌引进、店面管理、商铺租赁等工作中。例如，在业态布局工作中，财务人员应做好不同业态布局下的预算管理工作，将业态布局的预期收益与预期成本精准化，从全面预算的角度确定该地段下餐饮、零售、娱乐、主力店的最佳比例，从而为管理者的经营决策提供指导性帮助，提升财务工作在业务模块中的价值。（二）对全面预算进行合理编制商业综合体应当明确在全面预算之中，需要融入预算编制的诸多内容，摒弃以往运用的、陈旧的预算编制方法，然后将商业综合体的已有工作经验作为基础，对当前的市场发展情况进行预测和分析，同时兼顾商业综合体所处的环境、我国政府下发的政策等，全面而合理地编制自身的财务预算，从而使商业综合体的管理需求以及发展需求得到满足。与此同时，商业综合体的发展必须严格按照相关程序进行，各项工作在全面预算编制完成之后，严格按照编制结果循序渐进地开展，从而使全面预算管理的约束作用真正发挥，以及帮助商业综合体节省发展成本。不仅如此，财务管理部门需做好预算数据的核查工作，避免数据统计与计算过程中产生疏漏现象。同时，为应对部门虚报预算的情况，财务需将预算管理与资产管理工作的协同性进一步提升，确保预算汇报数据与资产管理结构相一致，保障数据的真实性。（三）对相关监督考核体系进行完善全面预算管理并非是开展后“一劳永逸”的工作，商业综合体必须关注全面预算管理完成之后的执行情况，专门建设监督与考核机制并不断完善，在综合体内部建设相对应的监管部门，实时开展对预算执行情况的监督工作，以保证全面预算管理在商业综合体之中的重要地位，同时保证商业综合体之中的所有工作，都能按照预算管理的结果执行。除非出现极特殊情况，否则任何人不能更改预算结果。财务管理人员应在该工作中担任核查者与监督者的角色，一方面成为考核体系的落实者，核查全部考核数据的准确性与真实性，另一方面监督财务部门对内部以及外部的管理效果，坚决杜绝考核数据在内部出现问题。除此之外，商业综合体需要将实际的预算执行情况作为基础，设置相对应的激励机制，同时出台奖惩措施，促进所有人员在积极参与全面