住宅小区前期物业管理投标文件

住宅小区前期物业管理投标文件投投标文件安阳工学院二号住宅小区前期物业管理投标日期：月日前言我公司接管安阳工学院2号教师住宅小区项目的优势目录第一章投标人资格证明文件三、开标一览表四、关于资格的声明函五、企业相关证件六、法定代表人身份证明及授权委托书第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案一、前期介入服务二、项目的接管验收第四章对本项目物业管理的整体设想及策划一、总体管理服务目标二、管理服务理念三、保证体系第五章拟采取的工作计划和物资装备情况二、物资装备情况第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理第七章管理规章制度及管理档案建立情况第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标十、控制突发事件的服务内容和指标第九章构建和谐社区与便民服务第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护定第十一章公共维修基金范围的使用方案第十二章其它物业及设施、设备维修管理与维护第十三章拟采取的安全与秩序维护方案第十四章绿化和保洁管理方案第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施第十八章报价及成本分析第十九章对招标人提出的相关配合要求的说明第二十章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺工学院2号教师住宅小区”的现状，对”安阳工学院2号教师住宅小区”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策XJ]oXJ]o我们将以安阳市美丽家物业服务中心(原城北物业管理处)崭新的物安阳市美丽家物业服务中心(原城北物业管理处)物业在长期物业管理服工学院2号教师住宅小区”的物业价值，并使”安阳工学院2号教师住宅本投标书是根据贵方提供的”安阳工学院2号教师住宅小区”前期我中心接管安阳工学院2号教师住宅小区的优势局北关分局。安阳市美丽家物业服务中心注册资金50万元，具有独立法OHSAS18001职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对安阳工学院2号教师住宅小区的管理质量具有充分的保证作用。市人民政府命名”城区绿化管理达标单位”。当前刚刚受托管理的项目有占地150亩，建筑面积15万平方米新中式环保节能隔震住宅小区一—有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取一、投标函二、投标书投标书根据贵方关于<安阳工学院二号住宅小区>工程前期物业管理服务1、所附投标报价表中规定的应提供和交付的项目投标总价为人民投标编号：项目名称投标报价管理服务年限安阳工学院二号住宅小区前期物业管理服务执行<物业管理条例>第二十六条之相关规定开办费：¥职务：特此证明!安阳市美丽家物业服务中心授权委托书第二章安阳市美丽家物业服务中心(原安阳市城北物业管理处)隶的物业管理资格证书而且有多年从事公房管理工作的经验。我中心履章制度和完整的物业服务程序。经过近的探索和发展，已发展成为一个我中心经营服务范围：专业提供全方位的物业服务、秩序维护、保洁、维修、绿化及其它服务项目。管理内容有”公司宗旨”、”服务思想”、”员工守则”为员工的服务形象；”日常行为、文明用语、接待我中心经理、管理处主任及员工均参加省专业培训学习持有物业管第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案广场××号楼项目(---)”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介提出设备的设置和服务方面的改进意见及设计遗漏工程项目帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、2)依据国家建设部颁布的<房屋接管验收标准>对已物业进行以主体结·提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准·业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办为了保证××广场××号楼项目(---)入伙工作正常有序，管理处 女十/先牛： 入伙须知 (3)代理人的身份证或护照。××广场××号楼项目(---)管理处年 业主已付请房款、有线业主已付请房款、有线4又力.A.业主已签合同。并领取质保书、电视线、地籍图(两山十饮玄.又力.1.3、物业组业主已领取<业主手册>等业主已付清物业管理服务费(三个月)、装修垃圾清运第四章对本项目物业管理的整体设想及策划服务，为”××广场××号楼项目(---)”创造价值，为业户营造一个”安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放二、管理服务理念-----××物业让您更满意让一一严格管理、规范服务、心心交流更一一优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断项体系、企业标准以及适合”××广场××号楼项目(---)”的三级操作文件贯穿于”××广场××号楼项目(---)”的物业管理之中。1、满意度指数85以上；3、各类服务人员上岗培训率达到100%;4、档案归档率达到100%,6、维修质量合格率达到95%以上；8、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上；9、公共设备、设施完好率达到98%以上；10、房屋建筑完好率达到98%以上；11、绿化存活率达到98%以上；13、道路、停车场完好率达到98%以上；14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务第五章拟采取的工作计划和物资装备情况要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的<房屋接管验收标发展商制定<使用公约>、<业主手册>等文件，同时准备好业主入户所需要的<入伙手续书>、<业户信息表>、<入伙资料签收表>、<房屋质量整改通知书>、<装修管理办法>、<装修管理协议>、<代办服务委托书>、<房屋验收表>、<钥匙签收表>等书面资料。另一方面，业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、户手册>、<装修管理办法>、<入伙资料签收表>、<业主信息表>、<房屋验收表>、<钥匙签收单>等，并及时向业主介绍有关物业入伙入证>、<施工许可证>、<动用明火许可证>、<安全责任书>等书面及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥以及结合××广场××号楼项目(---)的特点，除各类设施设备机·保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执复印机1台/施乐电脑2台/IBM主机、三星17寸纯平显示器打印机1台/HP101016只/摩托罗拉GP-885充电器10只/单路现金保险箱1台/永发4800办公桌办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅2张/防火板台面1600*800*750洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm,高度75cm1张12把水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300网络杯12只/瓷制无柄3只/612202A考勤钟1只/科密8100标识塑封机1台/焕达320P1台/立式1台/松下FT-153CN分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹250只/HY2052阅览架1只/标准电话机2只/西门子大货架2只/更衣箱15只/江南六门伞架3只/定制大雨伞3把/定制小雨伞30把/定制台式钻床电锤(进口)1台/博士电动疏通机铝合金合页梯(1.5m-5m)10只/标准管子钳1把/新工600m/m24寸龙门架1套/沪工2号带脚台虎钳1套/沪工5”、6”各一数字式万用表2只/指针式万用表4只/永红MG-28数字式钳形表2只/永红MG-28兆欧表1只/东海500V1台/××2.2KV拖线板3只/塔牌60A、1M²、30M2台/3套/电工牌32件内六角扳手工具箱10套/保险带组合工具10套/3只/大小各一牛油枪3只/沪工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/升降梯1部/××登月牌7米多功能擦地机2台/美国NSS17寸经济型吸尘吸水机2台/美国NSS双马达高压水枪2只2.5米铝梯3部1.5米铝梯多功能清洁车雨衣/雨鞋29副录像带40盘/警棍第六章文档仅供参考房房屋维给排水电工保洁工绿化工机动巡岗监控门岗业户服甲安立甲实十答/:法绿从识久十笃4实领照户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设另外采购、人事、培训等事务将由××物业人事部、物流中心、培·大专以上学历.具备行业岗位资格证书能力.具有丰富的高档住宅小区管理经验.有良好的团队精神和沟通技巧.有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表示能力.具备××房地资源行业岗位资格证书.具有高档住宅小区管理经验.有良好的协调能力、语言交流能力和文字表示能力·大专以上学历·熟悉高档住宅小区运作内容.有良好的协调能力、语言交流能力和文字表示能力·经过××物业培训中心专业培训.具备物业保安人员岗位上岗证书·年龄20-35岁之间，男性.身高不低于1.75米·作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷·能吃苦耐劳承受工作压力·经过××物业培训中心专业培训.具备相关操作证及上岗证.具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验.具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神·经过保洁专业化培训·形象健康备(人)(人)管理处经理11设备部主管1强弱电工6业户服务部主管1给排水管道2档案/报修)52值班电工2保安部主管1保洁绿化部主管1保安领班(兼)42门岗8巡岗8外围34机动3机动4设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理·组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文·负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保·负责对装修施工队介绍小区<装修管理规定>并对现场进行安·负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手·负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权门岗保安保洁工·负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故源源不断的人员培训是××物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的”培训中心”。”培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、①②③④公司基本情况、组织机构、主要领导介绍企业文化、价值观的传递<员工手册>、职业道德及有关制度教育【管理处经理、副经理培训】培训时间为3-4周类别科目培训科目16物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；基础知识2物业管理常识备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知3OHSAS18001贯标知识；4不同类型的物业管理及运作办公楼管理；公寓楼管理；别墅管业管理；5设备工程管理；房屋(建物知识);洁的基础管理；绿化与环保管理；营性服务；服务收费价格制定等6内部管理物业管理的资金运行；服务费用的取缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；【各部门主管培训】培训时间为3-4周类别科目培训科目1物业管理现行6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析基础知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；4设备工程管理；房屋(建物知识)洁的基础管理；绿化与环保管理；营性服务；儿童乐园设施管理；5内部管理员工意识的培养及行为规范；岗位标准及考核；文档管理；6企业的品牌建设实习与考察7实地操作与实践(根据需要可适当延长)【一般管理人员培训】精神，基本了解物业经营管理知识、法律知识，必须掌握建筑知培训时间为2-3周类别科目培训科目1物业管理现行6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；基础知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型的物业管理及运作6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；4设备工程管理；房屋(建物知识);洁的基础管理；绿化与环保管理；营性服务；文档管理；5企业的品牌建设3实习与考察6实地操作与实践(根据需要可适当延长)专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的经过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是满足业户①②③④⑤3、熟悉××物业管理有限公司<保安服务基础标准>和<保安服务基③保安服务的目标⑤保安服务的基本要求⑥保安服务的主要职责⑦保安服务的组织机构⑨保安服务的主要任务(2)各类表格记录注意事项(3)保安队列动作教案和分类。从保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准4.其它[绿化服务培训内容]绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分。园林绿化能保护和改进环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。经过绿化养护管理能充分体现管理区域应有的绿化统、消防系统、暖通(空调)系统、电梯系统、强电系统、弱电系统2.1设备档案的建立2.1.4设备的维保管理3.1给排水系统3.2消防系统3.4电梯系统3.7智能化系统4.2给排水系统运行管理和维护保养管理制度4.8设备帐、卡物管理办法序号1管理处内部岗位设置、标准2职业安全健康职责345水浸应急预案6治安应急预案789保安岗位架构图安保岗位标准燃放烟花爆竹管理规定消防管理制度弱电设备(设施)运行管理规定弱电设备(设施)安全管理制度电梯设备监管办法电梯故障紧急预案序号文件名称文件编码电工安全操作守则给排水设备(设施)安全管理制度房屋设备(设施)安全管理制度设备完好率标准雨天防滑管理办法空房管理办法1、××广场××号楼项目(---)业主临时公约×广场××号楼项目(---)管理处，并在<业户投诉处理单>上作好【设立装修管理领导小组】【装修巡检】架、卫星天线、太阳能热水器、封阳台)、危机房屋结构安全【装修施工前】——业户应明确只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装一一填写<装修申请表>、<施工人员登记表>并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准。签定装修【装修施工中】一一随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核一一不得使用超大、超重、高分贝、强震动的——如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾应用袋装好，一一安装空调室外机必须按开发商预留位置或指定的位置安装。【装修完毕】一一业主应与施工队签署<质量保证书>确定回访保修办法。·建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台·每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹清晰、数据准.每月15日将”付款请求书”送交业户，请业户于当月20日前·按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专·维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用，不准挪作她正、副主任签字和公司总经理签字认可后从维修资金中支.管理处应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算·管理处取得的货币资金收入必须及时入帐，不得私设”小金(---)防火工作的管理水平。××号楼项目(---)提供良好的防火安全保障。·经过在××广场××号楼项目(---)设立公告栏，向小区住户险隐患·组织业主参观××广场××号楼项目(---)消防设施系统，现·经过在××广场××号楼项目(---)设立法律法规常识专栏，向小区住户宣传法律法规知识，深入贯彻<物业管理条例>、<消包括：服务质量回访记录、业户投诉及处理记录、业户意见征业户档案资料是在业户入伙以后逐步建立起来理。资料收集坚持内容丰富的原则。在实际工作中从需要出发，的重点根据资料内容、来源进行分类，做到条理清晰、便于查××广场××号楼项目(---)管理处的业务接待将收集到的业业户档案的使用应有严格的规定，借阅必须由第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标.实行周一至周日08:30-20:30的业户服务制度·业户服务人员五官端正务·服务内容：入伙服务、业户接待、权藉管理、投诉处理、收费管理、装修管理、档案管理、报修处理、业户满意度测.管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务.值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；·不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服·值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用”命·业户需要帮助时(如开关车门、提拿重物、扬招·在服务过程中保持良好的精神状态·保洁服务人员形象健康·在服务过程中保持良好的精神状态对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，应尽可能缩短维修时间，努力减少对业户生活及安全的影响。对影响较多业·报修项目10分钟内到现场·一般维修项目48小时内修复求再次预约上门维修(服务)通知单>,示意业户另约上门维修(服务)的日期、时间，并及时向”管理处”回复”非正常注销任务”的【维修服务收费】【维修服务回访】.水、电急修项目24小时内回访；态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题，应·全年365天24小时接收业户要求维修服务的信息，接待人员应以规范、礼貌、文明的语言，亲切、热情的语气接听·对急修项目，接待人员应对业户的报修内容详细询问、准确分·投诉人签字满意率95%以上。021-96916”信息平台或管理处专线电话投诉。”021-96916信息平台或管理处专线电话”接待人员应认真、热【电梯】××广场××号楼项目(---)载人电梯24小时正常运行，其它·保证24小时有维修人员在小区内值班，遇电梯困人事件保证10安全系统导轨导靴供电系统【水泵】b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有排水系统h.各电机绝缘性能符合规定；·房屋建筑完好率达到98%以上；·道路、停车场完好率达到98%以上；(服务标准详见房屋共用房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划·消防设施、管道完好率100%【消防系统维护质量标准】增压泵喷淋泵b.各送风口完好、无堵塞、结灰；消防报警b.喷淋泵运转应与报警联动；【公共秩序维护】·保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安·门岗保安人员应熟悉××广场××号楼项目(---)常住人员管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况。发现异常情况及时向有红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管·监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记【道路交通管理服务】·对进出××广场××号楼项目(---)的车辆实施证、卡管理，××广场××号楼项目(---)出入口及行车主干道地面用白【停车管理服务】·停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完·对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度(收费标准按所在地物价局规定执放有序。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品·为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服——<住宅使用公约>——<装修管理办法>——<装修管理协议>——<入伙手续书>——<代办服务委托书>——<保管钥匙委托书>一—<房屋验收表>——<钥匙签收表>——<业主信息表>——<入伙资料签收表>——<施工人员登记表>——<安全责任书>——<治安许可证>——<租赁许可证>一一投诉、回访记录——各类服务记录—一业主大事记o第九章构建和谐社区与便民服务我方建议，会所根据××广场××号楼项目(---)的整体功能考虑到××广场××号楼项目(---)属于高档公寓，住户对服务的服务标准特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务便民服务是物业公司为提高社会效益而开展的一些无偿物业管理公司的代办服务是为了满足不同层次的业户服服务承诺特殊情况2天内答复；d.服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护【房屋、建筑设施】a.按<房屋、设施维修养护规程>与<房屋、设备、设施(年b.每月一次按<房屋、设备、设施巡视内容与要求>对小区c.将周期巡查、养护结果记录于<共用部位巡查、养护记d.房屋、设施修缮工作记录于<房屋、设备、设施维修记设备主管b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度<房屋、设备、<房屋、设施检查表>,根据日常巡视及季度检查记录按照<房屋完好程度评定办法>,填写<房屋完好程度鉴定表>、<房屋完好情况分类记录表>,经经理审核后上报公【供配电设备】a.每日一次按照<房屋、设备、设施巡视内容与程序>巡视b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜d.供配电设备、设施维修工作记录于<房屋、设备、设施设备主管b.每年12月制订下一年度<房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表>,并按运行情况制订<房屋、设备、据<设备完好率标准>填写<设备完好率月度统计表>交经f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检【消防设备】日常巡视a.设备维修工每日一次按照<房屋、设备、设施巡视内容与和<风机设备巡视记录表>。设备发生异常和故障及时报定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排系统的测试。记录<消火栓、喷淋系统测试记录表>,<消维修保养消防设备(设施)维修保养规程>的内容要求进行周期检d.消防设备、设施维修工作记录于<房屋、设备、设施维修设备主管b.每年12月制订下一年度<房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表>,并按运行情况制订<房屋、设备、<消防及报警系统检查表>。按日常巡视记录及定期检查【给排水设备】管道工a.每日一次按照<房屋、设备、设施巡视内容与程序>巡视给排水设备(设施)维修保养规程>的内容要求进行周期d.给排水设备、设施维修工作记录于<房屋、设备、设施设备主管b.每年12月制订下一年度<房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表>,并按运行情况制订<房屋、设备、给排水系统检查表>。按日常巡视记录及定期检查记录，根据<设备完好率标准>填写<设备完好率月度统计表>交f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进【弱电设备】分承包方维保人员弱电设备(设施)维修保养规程>的内容要求进行周期检b.弱电设备、设施维修工作记录<房屋、设备、设施维修电工a.每日按照<房屋、设备、设施巡视内容与程序>巡视信号c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并保安人员<监控、对讲设备巡视记录表>;设备主管b.每年12月制订下一年度<房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表>,并按运行情况制订<房屋、设备、c.组织实施弱电设备的运行管理并按<设备维修保养分承包方服务质量监管办法>对分承包方进行监管。对弱电e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的检查表>。按日常巡视记录及定期检查记录，根据<设备完好率标准>填写<设备完好率月度统计表>交经理审核f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检【电梯设备】a.每周按<房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表>和<电梯设备维修保养规程>的内容要求进行定期保b.电梯设备维修工作记录<房屋、设备、设施维修记录表>;电工a.每日按照<房屋、设备、设施巡视内容与程序>巡视电梯设备，填写<电梯房巡视记录>。发现异常及时通知分承b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检设备主管b.每年12月制订下一年度<房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表>,并按运行情况制订<房屋、设备、务质量监管办法>对分承包方的监管。对电梯设备维修e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写<电梯设备系统检查表>。按日常巡【水泵设备】管道工a.每日一次按照<房屋、设备、设施巡视内容与程序>巡视给排水设备(设施)维修保养规程>的内容要求进行周期d.给排水设备、设施维修工作记录于<房屋、设备、设施维b.每年12月制订下一年度<房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表>,并按运行情况制订<房屋、设备、给排水系统检查表>。按日常巡视记录及定期检查记根据<设备完好率标准>填写<设备完好率月度统计表>f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检箱清洗消毒记录表>;【楼底层大厅】养【楼道】次次修补的【雨污水总管及屋面外墙】季一次次【小区内道路、侧石、围墙】【雨污水窖井、下水道】每季二次【屋顶避雷带】高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】次【雕塑景观、喷水池】次b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功次【儿童娱乐设施】次【健身设施】次【围墙大门及电动大门】年两次【地面停车位】季一次【地下车库】次次季一次【楼道、室外消防栓】【无障碍通道】次第十一章公共维修基金范围的使用方案为了加强××广场××号楼项目(---)公共维修基金的管理，保障业主委员会成立前，由大楼开发建设单位委托的维修专项基金(芝罘区内该基金由市房产交易处代收)维修基金应当专项用于大楼共用部位、共用设备大楼共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，公用部位是指大楼的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼共用设施设备是指建设费用已分摊进入住房销售价格的道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。管理处向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实大楼的维修基金余额不足首期维修基金的50%时，业主委员会应当向者业主代表大会讨论经过，但再次筹集后的维修基金余额××广场××号楼项目(---)维修基金管理办法经业主代表大会三分之二应出席代表经过即时生效；有三名以上代表提出第十二章其它物业及设施、设备维修管理与维护制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门××市××广场××号楼项目(---),位于××市××区滨海广场我们对××广场××号楼项目(---)房屋本体和公用设施维修养完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大维修工程回访率为100%。1.3对××广场××号楼项目(---)房屋及公共设施的管理策略为做好××广场××号楼项目(---)的房屋和公共设施的维护保重视××广场××号楼项目(---)房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督××广场××号楼项目(---)大量使用玻璃幕墙，根据××市建筑幕墙检测曾对××市玻璃幕墙工程的现状进行的调研调查的931个建筑，有90个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问(1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补(1)了解掌握××广场××号楼项目(---)各种装饰材料的使用和(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱等)、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。(电梯、消防设施、室内外照时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年1.检查地基有无超过允许范围的不均匀沉2.检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破1.适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。 1.检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉时间间隔次数维修养护内容2结构梁 板 柱 备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业3非承重墙每月 1.检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等 4 2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现 5 2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现 6公共通等每周 1.检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异2.公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异 7铝型每周 1.修补外墙饰面裂缝、脱落部分。2.更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题马上处墙、大理石2.特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹1.雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨2.对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以备注1.台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2.大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。3.外墙清洗选用适宜的清洁剂。4.更换外墙饰面应按原设计要求进行。3.建议每25年翻新外墙面一次。8吊顶每周1.检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修每月2.加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修9门窗每月1.检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉2.门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3.(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生 1.更换门窗的易磨损部件。序号时间次数维修养护内容1路面路基每周1.检查路面有无积水。2.检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3.检查路基有无塌陷。2路灯及线路每日1.检查灯具完好情况，即坏即修。每周1.检查玻璃灯罩有无破损。1.检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。3.发现异常即时处理或修复每半年 1.油漆灯具支架。3.油漆灯具线管一次。3停车场(库)每日1.检查路面有无积水。2.检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。每月1.检查停车线、行车指示线是否清晰、完2.限速牌、指示牌是否齐全、完整。4每周 1.检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏2.检查雨水篦有无异常。1.检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2.检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修3.检查沟、渠是否完好，如有异常及时修5.检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更5筑小品每周1.全面清洁。3.检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处6公共标识标牌等设施每周年7管网每日每周年现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考隐患，避免重复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重外包钢筋混凝土或型钢等方法，提高砌体的强度，维钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土请具备资质的专业公司，经过对构件或结构的变形、损坏行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的目(---)大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材部②建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备③合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构(3)定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。经过对1.7.4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的们在房屋的管理工作中，重视对二次装修和改造的审物业管理处将严格执行××市政府物业主管部门的装修管理的相关文件，参照建设部第110号令<住宅室内装饰装修管理办法>,按程序对房×号楼项目(---)节约运行成本。重大会议、活动，早准备、早落实，××广场××号楼项目(---)是综合性强的现代化物业，其机电设动化程度高。作为政府公益性物业，其设备运行安全正常2.1××广场××号楼项目(---)机电设备设施特点××广场××号楼项目(---)的机电设备设施系统主要由供配电2.2.1××广场××号楼项目(---)机电设备装机容量大、技术含量2.2.2××广场××号楼项目(---)是商业性物业，各区域能耗时间好、修好和管理好设备；”四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；”五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处针对××广场××号楼项目(---)机电设备特点及重要性，遇重大(3)投诉处理率100%。(1)入住之初，协助××广场××号楼项目(---),与供电部门协商落实××广场××号楼项目(---)用电户类别。(7)系统设备完好率在99%以上。在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位，专业维修单位在30分钟对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾员应经过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，不可建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员15%至25%。不是偏大就是偏小，造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除身的技术性能有关外，关键在于运行工位点是否合理。采空调系统存在大量的换热设备，传热性能是影响高效运行的关键因减轻腐蚀程度。据统计，空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表处理设备使用供水管冷却塔风机盘管/风柜未进行预膜处理956越的节水器具与设备，是实现节约用水的重要措⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭效果。如果采用感应式延时自闭水阀，更可收到节水和卫生的双重效⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的变压器单台负荷率在80%左右，以提高变压器的运行效率，实现调荷节第十三章拟采取的安全与秩序维护方案××××广场××号楼项目(---)大厦，是集经营、办公、商务为××广场××号楼项目(---)是一个广泛对外开放的场所，开放式××广场××号楼项目(---)对消防等级要求高。同时，又由于其4.车辆管理复杂4.突发事件迅速得到解决5.交通事故处理率100%,无车辆失窃事件6.治安案件发生率为0作人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为。2.安全管理方式安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为场××号楼项目(---)大厦实际情况，设置门岗、外围巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层的巡逻岗以及定点伏击岗等；流动岗按指定路线性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆(4)实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中(5)实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进(6)注重形象。保安员是外来客户进入××广场××号楼项目(--防范事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升××广场××号楼项目(---)的形象。保安员训练、考核安排表训练、学习内容地点参加人员每天前半小时前二十分钟各种规章制度、安楼内接班保安后十分钟整装，准备接班各岗位交接班保安每周周一一周保安工作总结；精神；本周工作安管理处非值班保安业务知识学习管理处非值班保安长跑定非值班保安月底星期天技能训练定非值班保安月底部门考核专业技能、业务知识定全体保安第六个月底公司考核综合知识(专业技能、业务知识、相关法规等)定全体保安每年年底公司考核综合知识(专业技能、业务知识、相关法规等)定全体保安3.安全管理工作要点日常安全管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视检查、六层的特文书库等重点区域检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、车辆疏导等的安全管理，以及每天闭馆播放闭馆音乐(部分楼层、房间不放闭馆音乐的控制问题),每天闭馆的清场问题，读者存包、衣着的管理问题，读者不办理借书手续携书出馆等违章事例的处理问题等。场××号楼项目(---)内外的安全状况。跟踪录像，在大厅、客梯、办公区及其它要害部位发现可疑情4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏××广场××号楼项目(---)1)按××广场××号楼项目(---)车辆有关管理规定放行或禁行。2)巡视范围包括××广场××号楼项目(---)内的商业区、办公项目(---)文明、有序的工作、学习、活动环境。速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排贯彻”预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和××广场××号楼项目(---)消防监控系统由报警控制柜、手动联动⑤严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝防火管理是消防工作的重中之重，××广场××号楼项目(---公共卫生管理是经过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量的提高。我公司在对××广场××号楼项目(---)的管理建立健全公共卫生管理体系，我公司依据5月12日国务院出定期演习项目(---)物业管理主管部门采取各项预防措施，动员业可能产生病菌的孳生场所加强消毒措施(每天一次),对物业内2.消防管理大楼消防系统和内部消防设施定期联动测试。××冬春两季气候干燥，场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在出入口处及醒目位置处设我们将××广场××号楼项目(---)报警的应急处理纳入安全状态××广场××号楼项目(---)提供快速反应、保障有力的安全服务。各类反应人员接到通知至赶到现场的最长时间监控中心值班人员1分钟(包括报警定位，报告值班负责人一级反应力量3分钟赶到现场二级反应力量5分钟5分钟四级反应力量5分钟当班维修人员5分钟状态类别监控中心指挥现场指挥反应力量类别一级状态值班人员二级状态戒备)当班保安一级力量上阵二级力量戒备三级状态管理处经理二级力量上阵三级力量戒备必要时四级力量戒备四级状态(值班人员密切监视)管理处经理四级力量上阵--)正常工作秩序。第十四章绿化和保洁管理方案【绿化面貌】【土壤绿化性状要求】【景观要求】.保洁人员应统一着装，佩带胸【电梯厅】洁每月3次保洁每天1次保洁每天1次保洁洁【客梯】每天1次保洁每天1次保洁【走廊、过道】保洁每月2次保洁每月1次保洁每周1次保洁每天1次保洁【会所】【监控探头】【地下室、地下车库】每天1次保洁每周2次保洁每月1次保洁每天1次保洁每周1次保洁每周1次保洁每月2次保洁每天1次保洁【道路】洁【绿化带】【垃圾桶、垃圾房】每天2次保洁每天2次保洁2次保洁【小溪水景】【其它设施】·烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰【天台、平台】每周1次保洁每周1次保洁【照明设施】每周1次保洁每周1次保洁【保安岗亭】【宣传栏、阅报栏、布告栏】【员工卫生间】洁【排水沟】洁【外墙】每天1次保洁每月1次保洁每周1次保洁每周3次保洁每周2次保洁每天1次保洁每天1次保洁每天1次保洁每周1次保洁每天1次保洁【小区健身器材】每周3次保洁第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明【道路交通管理方案】完善的管理制度，确保××广场××号楼项目(---)文明、·完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧·停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完【机动车辆管理方案】【非机动车辆管理方案】·为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务为保证”××广场××号楼项目(---)”的高雅性和统一性及领先工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到管理处宅装修申请表>与<施工人员登记表>,签署<安·管理处经理助理协同保安主管向业户和施工队介绍小区管理文档仅供参考a.批评、规劝b.责令停工整改c.报发展商、或政府有关部员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理立即工物业的有【相关表式及告知性文件】「装修申报表」住户装修公司名称注册地址法人代表工地负责人项目主要材料时间物业管理处验收意见：利益，甲、乙双方根据<××市居住物业管理条例>和<发现伪造、冒用、证件过期、无证作业，甲方十七、甲、乙双方应共同遵守<××市居住物业管理条例>和××市二、负责进行对施工人员安全生产进场教育，督促施工人员遵守施三、严格按经管理处备案的装修方案作业，自觉接受管理处对装修四、装修施工期间严格遵守物业管理区域的<住宅使用公约>和各项七、严格执行防火、防爆制度，室内放有易燃物品时及木工、油漆八、因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故，需负责十、禁止使用国家明令淘汰的建筑装修材料和设施。如有违反以上规定的行为，本施工单位愿意接受管理处的处理，并承施工单位盖章住户姓名电话施工单位名称经营范围企业资质法人代表电话工地负责人电话装修项目施工时间人员登记工种姓名性别籍贯身份证号出入证收发日期出入证已发已收编号工本费××物业管理有限公司××广场××号楼项目(---)管理处『临时出入证」照片装修住户地址签章有效期 室整改内容要求完工日期管理处确认 第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案××广场××号楼项目(---)位于××市××区，南临路，北临刚针对××广场××号楼项目(---)自身的物业特点，及其所在的地为此我公司已先期在××与我公司旗下管理的××等分工司几十个在管单位及商家做了广泛宣传及以优惠措施(例如免费设计店铺、代办营业执照等),吸引各商家来××××广场××号楼项目(---)开办办根据××市××广场××号楼项目(---)大厦建设的工程进度和标书上的承诺立即组建物业管理处。与此同时，配合业主委托，实行销售策划、销售宣传、接待业户现场勘察、销售实物业管理处在对××市××广场××号楼项目(---)大厦进行前2.销售策划阶段销售策划阶段主要是销售前的准备工作，内容包括