某房地产项目整合营销策划报告

『前言』根据双方合同要求，尚品·清河项目需于2010年度完成合同额8亿元的销售目标，在现阶段市场形势下可谓艰巨，对整个团队来说充满挑战。2010年4月份，政府严厉的房地产调控政策密集出台，在刘阁董事长的决策指导下，尚品·清河项目抢在市场大势下滑前，金融政策细节出台前，消费者心理预期下滑前，提前一个月推售，2010年上半年实现销售合同额3.9亿元。2010年下半年，市场调控效果显现，消费者观望情绪严重，与此同时，大量住宅项目集中上市，市场竞争变得空前激烈。

2010年上半年，本项目的营销是在与市场大势赛跑，跑赢市场大势是目标。2010下半年政策调控效果显现，跑赢竞争对手则是目标，如何在激烈的市场竞争中取胜并实现超越，如何实现本案2010年度销售目标将是本报告的核心指导思想。目录

contents1234项目目标现状分析营销执行核心问题构建营销战略52010年全年实现8亿合同销售额；上半年已实现合同销售3.9亿，下半年需实现4.1亿合同销售额；销售目标品牌目标营销目标2010年下半年营销目标打造尚品·清河清河流域“人文品质标杆”的项目品牌形象；建设北大资源集团“人文地产领跑者”的企业形象。目标分解基于房源销售条件，2010下半年需要通过集中蓄客的形式进行房源销售，结合下半年目标与可售房源，10月初的集中开盘需完成400套的销售目标，约3亿销售额。关键价值链800张2660批电约26批其他2349批30%400套50%1770批15%大定售卡谈判来访客户组成来电完成400套开盘目标则需要完成每月销售置业卡260张；日均来访25批左右；日均来电20批左右。25%目录

contents1234项目目标现状分析营销策略执行核心问题构建战略制定5现状分析基于3C模型客户分析123市场大势4项目分析竞争分析客户政治/法律环境市场环境技术环境社会/经济环境项目竞争房地产政策分析2010年上半年国家房地产调控政策密集出台，金融政策紧跟其后，极大的抑制了消费者购房需求，形成了市场观望情绪；央行工作会议明确继续实施适度宽松的货币政策1月6日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》1月10日《国土资源部关于开展2009年度土地卫片执法检查工作的通知》2月8日《个人贷款管理暂行办法》2月12日央行、银监局《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》2月22日《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》3月8日《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》3月9日国资委要求78家央企退出房地产业务3月18日《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》

5月5日《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》

4月26日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月20日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施4月14日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月13日《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》4月12日四大国有银行全线取消首套房贷优惠4月1日《关于土地增值税清算有关问题的通知》

5月26日《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，逐步推进房产税改革

5月27日《关于加强土地增值税征管工作的通知》

6月3日《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》

6月5日房地产政策分析在密集的市场调控下全国范围内一线城市成交量出现下滑，二三线城市紧跟其后。一线品牌开发商如恒大、万科、绿地等在全国范围内实行降价促销措施，媒体报道亦唱衰楼市；金融信贷政策分析国家金融信贷政策主要通过差别化住房信贷政策、限制贷款购房数量、限制非本地居民贷款三个方向进行调控;

4月17日《新国十条》中第三条关于信贷政策明确规定实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。金融信贷政策分析现济南各家银行金融信贷政策分析如下：银行名称一套房政策二套房政策备注首付利率招商银行≤90㎡，20%以上＞90㎡，30%以上8.5折（本行贵宾客户总资产在50万以上可以享受7.5折）首付50%，利率上调10%外地客户提供个人所得税单；公积金20%首付，50万；农业银行≤90㎡，20%以上＞90㎡，30%以上20%≤首付＜30%，0.85折30%≤首付＜40%,0.80折40%≤首付,0.75折首付50%，利率上调10%外地客户不用提供个人所得税和社保；公积金20%首付，50万；中国银行≤90㎡，20%以上＞90㎡，30%以上8.5折首付50%，利率上调10%外地客户贷款，但需要担保人或共同还款人，不用提供个人所得税和社保单建设银行≤90㎡，20%以上＞90㎡，30%以上90㎡以上首付30%，8折90㎡以下首付20%，40%以上首付，7.5折首付50%，利率上调10%外地客户需要社保或纳税证明，公积金20%首付，50万。交通银行≤90㎡，20%以上＞90㎡，30%以上高端客户利率7折；月收入3000以上，公务员7.5折；其他实行8.5折；首付50%，利率上调10%外地客户需一年保险或纳税证明，若无纳税、保险，但确定要要买房子居住的可提供营业执照，半年流水即可办理贷款。小于90㎡缴纳20%首付，90㎡以上的首付30%，高端客户最低可打7.5折优惠，一般普通客户8折；外地客户一般需要个人所得税或社保单，但要求并不是很严；各家银行针对三套房政策不一，一般以认贷为准，执行60%首付，利率上调15%；但部分银行已经停止三套房放款政策或执行即认贷又认房政策。小结在房地产调控政策与金融信贷政策的影响下，预计2010年下半年市场形式将会走低，将会由局部的促销转为大范围的价格下降价格走势1进入观望4全面促销5局部降价6全面降价2局部促销3新开项目低于预期价格NOW，wearehere.2010上半年济南住宅市场分析2010年上半年济南房地产市场呈现出供小于需的市场局面，下半年多数项目相继上市，其中不乏郊区大盘，竞争将逐渐加剧；可售房源不断减少房源新增量缓慢上升近期部分项目促销分析部分在售项目与新开盘项目在价格方面均有所松动，集中表现为两种，一是在售项目多针对剩余较差房源展开降价策略，二是部分新开盘项目通过低价团购等渠道进行；项目优惠措施恒大绿洲开盘85折特价优惠，推出4180元折后特价房宣传绿地新里推出团购房，均价7000元/㎡，推出针对一次性付款客户房源，折后均价8030元/㎡名士豪庭推出7500元/㎡特价促销房源中海·紫御东郡针对剩余五套房源推出7000元/㎡特价海信都市阳光针对部分房源推出特价房中海九曲项目据悉已通过团购方式销售大量房源，7000元/㎡均价部分项目2010上半年销售情况5月份受政策和市场观望情绪的影响，住宅成交套数普遍较低，呈直线下降趋势，平均在20-30套之间近期开盘项目销售情况分析近期开盘项目中，普遍成交量较低，在成交客户中，以刚性需求客户为主，投资客户减少小结2010年上半年济南房地产市场保持着供小于需的市场态势，4.15新政后，市场受影响较大，客户出现观望情绪，5月大部分项目销售量骤减，预计下半年市场进入冰冻期。区域竞争项目分析路劲·御景城—40万㎡·健康运动·生活城2.二期产品情况：项目整体主力户型以功能两室、舒适三室为主；2010年产品推售量较少产品户型分类面积套数一室功能一室48-52㎡432两室紧凑两室71-74㎡126功能两室89㎡18三室功能三室114㎡36舒适三室139㎡108合计720二期产品以一室、紧凑两室、舒适三室为主路劲御景城5月29日二期开盘，共计612套房源，当天去化221套，占推出房源的36%。住宅面积74—131㎡，共计180套，当天去化126套。其中90平米以下8300-8600元/㎡，110平米以上7900-8300元/㎡；公寓面积47—52㎡，共432套，当天去化95套，均价7600元/平方米；现未推售房源约252套，2010年下半年全部推出，在售住宅约60套，公寓280套。PK性价比、升值潜力鑫苑·名家项目潜在竞争区域竞争项目分析2.整体产品情况：产品以紧凑型户型为主；/紧凑型：舒适型：享受型=20：5：13.2010年产品推售情况：预计11月份开盘销售价格预期：小高层与高层价格在7000元/㎡左右，花园洋房价格在8000元/㎡左右；营销状况：一期推售产品集中在花园洋房和小高层，户型面积分布均匀，53㎡-140㎡；PK性价比项目竞争力分析项目/分项地段价格主力户型社区配套品牌知名度升值潜力形象展示路劲·御景城★★★★★★★★★★★★★★★鑫苑·名家★★★★★★★★★★★★★★★★天建·公园壹号★★★★★★★★★★★★

力高·盛世名门★★★★★★★★★★★★★★尚品·清河★★★★★★★★★★★★★★★通过对比可以发现，本项目的竞争优势在于价格与其升值潜力，但项目的形象展示及品牌的美誉度未被充分挖掘。小结下半年区域项目多数集中上市，市场将会迎来激烈的竞争；在竞争上，项目虽呈现出“周边竞争空白，区域竞争激烈”的现状，但在当下需求萎缩的情况下，项目面临的竞争威胁仍会不断的增加；产品竞争力成交客户分析一期成交客户区域性较强，多为地缘性客户，年龄集中在28岁—35岁；成交客户区域来源分析成交客户年龄分析成交客户家庭构成分析成交客户家庭月收入分析成交客户分析成交客户中，泺口私营业主居多；大部分为首次置业自用客户；多选择按揭付款方式；成交客户从事行业分析成交客户置业目的分析成交客户置业次数分析成交客户付款方式分析成交客户分析成交客户认知渠道分析成交客户价值认知分析在客户认知渠道中，户外广告起到了重要的作用，其次为短信、报纸媒体，经过对部分客户进行访谈，对客户置业障碍因素分析如下：客户访谈分析：1、置业选择核心因素周边配套齐全，生活便捷，居住氛围浓厚；性价比合适，单价、总价均在接受范围内；社区品质，大社区，有较好的居住环境2、区域外客户未选择原因区域抗性，对北部区域不认可；铁路抗性，对产品临铁路线无法接受；客户小结与研判1、客户来源区域将逐步扩大2、客户需求将呈现萎缩状态区域需求进行了集中释放后，下半年客户群将呈现出区域扩大化与多元化的特点，区域客户仍将是客户来源的一部分，这部分客户以改善性需求为住，如周边居民，堤口路附近的拆迁户；此外，全市范围内的青年置业者也将会成为客户来源的一部分，其主要以首次置业为主；

在国家房地产政策和金融信贷政策的调控下，市场观望情绪将呈现扩大趋势，在这种局势下，本项目下半年的客户渠道需采取“走出去”的方式，并增加客户渠道拓展的目标性，如：天桥区域的拆迁客户、北部区域的青年置业客户。剩余产品分析楼栋未售房源户型建筑面积两室三室B2#1套两室91㎡两室共91套，占比为91%；两室中B3#、B4#号G户型房源数量较多；现B4#只剩余G户型三室共6套，占未售房源比例9%2套三室130㎡B3#40套两室约90㎡、99㎡B4#8套两室约100㎡C2#4套三室125㎡合计55套现剩余房源中，多为客户抗性房源；现状总结项目关键词市场大势观望情绪严重、价格松动供需关系区域竞争逐渐加剧、客户需求萎缩客户演变趋势区域内客户为主、逐步向外扩散项目价值认知生活便捷、性价比、品质传播弱基于项目的目标与现状，构建本项目的核心问题如下：目录

contents1234项目目标现状分析营销策略执行核心问题构建战略制定5核心问题构建1、企业品牌在业内有一定知名度，存在着美誉度低的问题，对项目后期的品牌带动贡献较弱；2、项目品牌现阶段较为脆弱，工期慢、知名度小、形象建设较差；3、现阶段客户仅限于天桥区，且存在抱团现象，对项目信息不足；4、区域外客户对区域认可较低；5、现阶段推广线单一，不系统，项目形象树立不明确；目录

contents1234项目目标现状分析营销策略执行核心问题构建战略制定5SWOT分析SWOT分析优势Strength周边城市基础配套成熟，能够满足基础生活的便捷性，生活氛围浓厚；在单价上具备竞争优势；私家千米景观长廊；区域发展潜力巨大，价值升值预期大；劣势Weaknesses区域面貌差，存在较大的客户抗性；部分产品紧邻铁路线，客户抗性大；机会Opportunities小清河综合治理改造与北部四大城市综合体的规划提升了区域价值；区域城市拆迁量大，在一期消化了部分区域需求后，北部仍存在着大量的刚性需求；S-O策略W-O策略威胁Threat房地产调控政策，造成市场观望情绪，需求萎缩；区域竞争逐步加大；S-T策略W-T策略抓住机会，发挥优势瞄准北部区域市场，丰富客户拓展渠道；发挥项目生活便捷、高性价比、园林景观特点，加大目标客群传播力度；借势北部区域发展，提升客户项目价值认知，放大项目升值潜力。营销策略推广策略推售策略活动策略展示策略销售组织抓住市场时机，拉长销售周期，推售可售房源；集中产品推售则高、中、低三类房源均衡搭配，增加产品线的丰富性，并在竞争中取得品质与价格两方面的优势；以“品质”与“性价比”为诉求的重点，通过对产品价值点的传播，加深客户价值认知；在项目品牌上，花园洋房以“燕园”的新形象推出；A区高层则以“尚品清河·东区”的形象推出；下半年活动营销要达到三个目标，创造市场影响力、旺场、客户拓展，分别通过月度主题活动、客户回馈小活动、广场巡演三种形式实现；基于现有的展示基础，下半年的现场展示则侧重于细节营造与品质展示；于此同时，针对销售过程中遇到的客户抗性，有针对性的增加销售道具；加强客户拓展，采用行销、巡展、分展点等多种形式进行客户拓展；销售团队建设上，建立更为高效的组织构架与团队激励机制，内练硬功，不断提升专业素质，外提服务，提高客户服务质量。目录

contents1234项目目标现状分析营销策略执行核心问题构建战略制定5营销策略执行推售策略123营销总控图45营销推广策略展示攻略营销组织营销策略执行营销总控图7月8月9月11月12月推售洋房C1、C3#6月1月20102011A3、A4部分、A5、A6、B9#蓄客10月10月9日集中选房消化剩余房源，销售A4部分、B5#9月景观示范区开放11月6日加推楼王第一阶段：2010年7月，与竞争对手区隔，抢占市场先机，去化可售房源。营销推广主要针对花园洋房（燕园）展开，推售产品为C区花园洋房，借助洋房为主题的推广拉升项目品质，剩余房源则以“洋房区的宽景美宅”的形象促销；第二阶段：2010年8—10月，打区域内部战，市场竞争加剧，营销推广主要围绕A区高层（尚品清河·东区），A区高层的客户积累自7月通过山东北大资源置业会的形式展开，进入八月后，开通A区置业卡渠道，在推广中以“人文样板”为主题，主打项目品质；第三阶段：2010年11—12月，市场环境更加恶劣，价格战更加激烈，此时推广则兼顾品质战与价格战两条主线，加推楼王提升项目品质，并通过价格的对比，促进前期房源的销售。营销策略执行推售策略123营销总控图45营销推广策略展示攻略营销组织营销策略执行产品类型楼栋号户型套型面积户数总面积预计价格总销售金额高层A-3#B2两室92.5225205896390133165350E两室94.91508012000H三室121.0125B3两室96.0625A7两室93.2850k三室137.5925小计200A-4#N1三室123.772722512.336670151756121.1N2三室138.2547992000N3三室132.9627

N4三室139.9527N5三室160.7127小计162A-5#B4两室96.325410008.96220A3两室89.03543602000小计108A-6#C1两室93.276718522.826320118650222.4D两室88.83677932000C2两室94.3667小计201洋房C1K1\K2三室138.12/139.55364989.487300C3#C三室124.95364498.26900B-5#A三室136.21364903.567700B-9#D三室126.59486076.327300小计15621623.88合计82780232.28616122383.5上半年推售产品套数为635套，总面积为67032㎡，总销售额约为4.27亿。下半年推售产品套数为827套，总面积为80232㎡，总销售额约为6.16亿。2010年总推售套数为1462套；总面积为147264㎡；总销售额约为10.43亿。下表为2010年下半年推售产品明细：产品类型楼栋号户型套型面积户数总面积预计价格总销售金额高层A-1#F三室110.935015626.756420101519735A1两室90.09505982000G三室127.5325B1两室95.525小计150A-2#F三室111.095015517.56430100974265A1两室90.22505982000G三室122.4425B1两室95.6425小计150A-7#C1两室93.276718522.826270117724081.4D两室88.83677932000C2两室94.3667小计201A-8#C两室96.68509263.56350d两室88.59503602000小计100洋房B-6#B1四室166.969623.57900B2四室159.0112B3四室173.556小计24B-7#C三室126.88364567.687550B-8#D三室126.59486076.327350合计70979198.07534933892.42011年推售产品套数为709套，总面积为79198㎡，总销售额约为5.35亿。下表为2011年推售产品明细：2010年下半年房源推售思路1、2010年7月推售花园洋房C1#、C3#，共72套，约0.67亿；推售思路：1）从市场角度，在竞争未激烈时，应抓住机会消化可售房源；2）从竞争角度，区域在售项目产品均为高层，推售多层从产品品质与形象上区隔对手。2、2010年10月推售高层A3#、A4#二单元、A5#、A6#，花园洋房B9#，共638套，约4.35亿；推售思路：1）从竞争角度，此次推售的房源上中下分布均匀，在激烈的市场竞争下，多数项目进入价格肉搏，增加产品品质的同时，也需要赢得价格优势；2）从推售结构上看，增加了户型的丰富性，能够满足各类客户需求。3）从年度销售目标看，10月份做为销售旺季，在房源推售上结合年度目标。3、2010年11月推售花园洋房B5#、A4#一单元，共117套，约1.14亿；推售思路：1）从推售角度，2010年下半年采取两次推售的方式，通过大量推货与优质产品加推小放量的形式，创造市场热点，制造热销信息；2）从市场竞争角度，10月份市场竞争进入白热化，推售产品必将采取价格组合策略，留取部分较好产品，间隔推售，提升价格，一是形成价格对比，二是对前期购买客户形成升值心理预期。营销策略执行推售策略123营销总控图45营销推广策略展示攻略营销组织营销策略执行一、重要销售节点洋房推售期：2010年7月（C区花园洋房）东区客户积累期：2010年8月—10月（A区高层+B区洋房）持续销售期：2010年11月—12月（加推B区洋房与A4#产品）推广策略二、推广目标建设项目“人文品质标杆”的市场形象；准确传播与深入挖掘阶段产品价值点，逐步形成市场价值认同；借助推广的开展，保持日均来电量在15批以上。媒体策略：

借助报纸平面媒体与软文炒作，主打“燕园”花园洋房产品，通过“园林—私家千米景观长廊”、“产品—125—140㎡典藏低密洋房组团”两方面进行价值传播；在销售物料上制作花园洋房主题海报，并针对北部区域进行夹报投放；下半年客户群来源扩大后，西部与西北部客户是本项目的客户来源区域之一，建议下半年能够于西市场附近增设户外广告牌一处；

网络主题营销：“人文地产领跑者暨尚品·清河业主子女北大夏令营活动纪实”洋房推售期洋房推售期活动策略：该阶段活动营销则以客户维系与旺场为主1、老业主回馈感恩周——客户维系+渠道拓展目的：老客户维护与促进成交活动时间：7月8日开始内容：1）推出业主回馈感恩卡，一位业主可获赠两张，业主可将此卡赠与亲戚、朋友，业主推荐的持卡客户成交后，两方均可获赠半年物业管理费；2）向成交客户赠送电影票两张；2、业主子女北大夏令营活动启动——社区文化塑造+客户维护活动时间：7月26日左右进展：活动报名已结束，现已报名家庭为45余组，达到了组织规模，现已进入旅行社洽谈期。东区客户积累期2010年8月—10月（A区高层+B区洋房）推广目的：通过对产品价值点的传播与目标客群的置业引导，树立“人文品质标杆”的品牌形象；推广主题：“人文样板醇美绽放”媒体策略：更换户外广告信息为“人文样板醇美绽放—尚品清河·东区85～160㎡典藏洋房、板式高层诚意预约中”。报纸平面媒体则推出“人文居住六大标准”系列，分别从“区域价值标准、社区建筑标准、社区园林标准、居住生活标准、社区关怀标准、产品性价比标准”六个方面全面阐释；销售物料：制作项目产品手册、东区销售海报；东区客户积累期客户积累：7月初，通过山东北大资源置业会开始客户积累，建议7月中旬推出尚品清河·东区置业卡进行东区客户积累，之前已升级贵宾会员进行优先免费换卡；将原有5万抵6万的入会方式更改为2万抵3万。东区客户积累期该阶段活动营销则兼顾保持市场影响力、拓展客户渠道、旺场三个目的；主题活动类：1、山东盆景展—邀业主共赏盆景（8月）——市场影响力、老客户回馈内容：1）联合小清河投融资管理中心于销售中心外举办山东盆景展；2）邀请老业主参与活动，并向客户赠送一定的购买优惠券。2、示范景观区盛大开放活动（9月）——市场影响力、品质塑造内容：1）结合示范景观园林开放邀请新老客户前来参观；2）推出“游园会”活动，客户参观过程中可参与猜谜领奖，寻找“宝物”等活动。产品鉴赏会北大资源中国行东区客户积累期旺场与客户渠道拓展活动类：3、业主乒乓球大赛（8月末）——社区文化建设内容：邀请新老客户参加乒乓球大赛，回馈业主，塑造社区文化。4、广场与社区巡演活动（8—9月）——客户渠道拓展内容：以“中国文化入社区”为主题，于天桥区各大广场与大型超市广场举办文艺巡演活动，主题风格更加贴近于中国文化，如戏剧、相声、皮影戏等，并设立咨询点，扩大客户拓展渠道。5、来访赠礼活动（8—9月）——旺场内容：客户凭报纸广告来访销售中心即可获赠纪念品一份，选择3—4次报纸进行；营销推广费用预算费用分类具体媒体投放说明费用预算1、主流报纸媒体齐鲁晚报三大主流媒体投放报纸平面广告43济南时报37山东商报202、辅助平面媒体大众日报配合活动与软文10济南日报齐鲁周刊以上平面媒体合计753、广播88.7新品推出配合1099.1104、短信配合产品促销325、户外506、营销活动策划活动7次1107、分展点与巡展3个月大润发分展点与各办公楼巡展208、销售物料折页、楼书、海报20合计362营销策略执行推售策略123营销总控图45营销推广策略展示攻略营销组织营销策略执行现场包装销售支持现场包装提升1342销售中心景观展示与外包装销售中心内包装物业服务提升部分设施修理完善现场包装在激烈的市场竞争形势下，现场的展示与销售服务尤为重要。本项目销售中心档次在北部区域已能够取得较大的竞争优势，但仍需在细节上进行提升销售中心景观展示与外包装建议在示范区增加灯饰灯饰安装区示意意向灯饰现场包装建议在广场增加小品，如座椅、小型雕塑，增加广场亲和感建议此处增设座椅小品、小型雕塑等销售中心景观展示与外包装现场包装意向小品建议在广场增加欧式路灯与道旗，营造品质、品味与销售氛围示意效果图销售中心景观展示与外包装现场包装建议在销售中心外墙增加欧式灯饰，做足细节建议此处安装灯饰品示意效果图销售中心景观展示与外包装现场包装建议在销售中心顶部增加LED信息展示建议此处做LED项目信息展示销售中心景观展示与外包装现场包装建议在广场划出停车位，并更换围栏建议此处划出停车位建议此处更换围栏销售中心景观展示与外包装现场包装建议提升广场水景效果；水景的应用对于提升示范区效果非常有效，现项目示范区水景喷泉效果较弱，不显档次，建议安装效果喷头，增加喷水造型。示意效果图销售中心景观展示与外包装现场包装建议在楼梯处增设钢琴

建议把绿植更换为钢琴示意效果图销售中心内包装现场包装建议各功能分区增加导视牌，主要为书吧、免税店、签约室、财务室；建议更换围栏红色纱幔建议更换围栏红色纱幔现场包装销售中心内包装建议客户接待区增设电视，主要放映主题为企业宣传片；建议沙发接待区茶几增加艺术小品或小绿植；此处位置空置且面向整个客户洽谈区，位置佳，建议安装电视建议此处增加艺术小品或小绿植现场包装销售中心内包装建议儿童游乐区增加儿童设施，墙面增加教育信息板建议此处增加教育类信息展板现场包装销售中心内包装建议夏季饮品增加冰镇可乐、果汁、咖啡等，并且客户可自行挑选；建议二楼空闲位置增加斯诺克台球室与乒乓球室建议此处增加台球室建议此处增加乒乓球室现场包装物业服务提升销售支持销售支持销售实景展示销售道具销售实景展示主要为景观长廊示范园林，按照公司计划为9月初到位，在此之前，需要将社区园林景观的效果制作展板展示，建议以油画架的形式；工法样板间小清河与区域规划主题展板，放置于区域沙盘附近营销策略执行推售策略123营销总控图45营销推广策略展示攻略营销组织营销策略执行渠道策略团队策略客户渠道拓展行销拓展老带新渠道单位团购巡展（卖场、写字楼）、分展点怡高全员营销渠道策略激烈的市场竞争下，在做