2018年10月-2004年10月福建省自考00122房地产评估试题及答案含评分标准20套

第7页共7页2004年下半年高等教育自学考试全国统一命题考试房地产评估试题（课程代码0122）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.地球空间和物质总量的固定决定了土地数量和面积的()A.无限性B.有限性C.扩展性D.伸缩性2.房地产价格与租金的关系可简化为()A.土地与地租的关系B.土地与房屋的关系C.地价与地租的关系D.房屋与租金的关系3.土地有限性所导致的土地的垄断经营是()A.绝对地租产生的原因B.级差地租产生的原因C.垄断地租产生的原因D.城市地租产生的原因4.商业标准宗地的位置应是()自考押题vx344647公众号顺通考试资料A.街角地B.多面临街地C.一面临街地D.畸零地5.市场比较法的理论依据是()A.投资回报B.生产费用C.替代性D.投资收益6.土地定级中单元内主要因素分值差异不得大于或等于()A.100/(n-1)B.100/(n+1)C.100/(n+10)D.100/(2n+1)7.某住宅使用年限30年，单价3000元/平方米，为了接近无限年价格，资本化率可取()A.5%B.7%C.10%D.15%8.资本化率的高低取决于相应的()A.经营费用B.有效毛收入C.投资风险D.净收益9.估价人员搜集到的房地产实例中，有些交易实例并不适用，应()A.把其剔除B.对应修正C.对其重新调查D.作为参考10.在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（自考押题vx344647公众号顺通考试资料）A.交易日期修正B.交易情况修正C.区域因素修正D.个别因素修正11.旧建筑物评估价格等于()A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧C.房地产重新建造成本-建筑物折旧D.房地产重新建造成本+建筑物折旧12.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是()A.工料测量法B.指数调整法C.基准地价修正法D.单位比较法13.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平()A.无关B.有关C.双关D.关系非常密切14.路线价估价法的理论基础是()A.迭加原理B.替代原理C.延长原理D.插补原理15.深度百分率是指地价随临街深的()A.高低变化的比率B.长短变化的比率C.大小变化的比率D.宽度变化的比率16.影响路线价的因素中，对路线价地价影响较大的是()A.宽度B.长度C.深度D.高度17.基准地价的测算应根据()A.评估区域的总价格B.评估区域内的评估价格C.评估区域内的标准宗地地价D.评估区域内的宗地地价18.测算得出的基准地价修正系数一般用于()A.总地价测算B.宗地价修正C.平均地价测定D.标定地价评估19.公正而客观且合理的房地产交易价格评估结果应是()A.参考国家指定价格B.没有偏向于任何一方C.偏向于买方D.偏向于卖方20.下列案件适用定型式评估报告书的是()A.特别估价案件B.综合评估案件C.特殊估价案件D.一般的例行估价案件二、双项选择题（本大题共18小题，每小题1分，共18分）在每小题列出的五个备选项中有二个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21.房地产估价人员分为()A.注册估价师B.注册房地产估价师C.注册土地估价师D.注册房产估价师E.注册地产估价师22.估价对象的物质实体包括()A.土地开发程度B.土地使用权年限C.工程质量D.土地权利性质E.建筑物权属23.反映交通通达度的因素有道路宽度、公交便捷度、对外交通设施的分布及()A.道路功能B.路况C.流量D.路网密度E.公交站点24.土地定级工作中所收集的环境条件资料包括环境质量及()A.自然条件B.产业分布C.噪音指标D.绿地率E.城市环卫25.收益法应用的关键是()A.房产收入B.净收益C.经营成本D.资本收率E.有效毛收入26.商业型房地产的净收益为商品销售收入减去商品销售成本、商品销售、税金及附加、财务费用、商业利润及()A.经营费用B.利息C.有效成本D.管理费用E.生产成本27.5个案例修正后的价格是700、750、780、780、800(元/平方米)，用简单算术平均数法求得的最终价格和用众数法求得的价格分别为()A.700元/平方米B.750元/平方米C.762元/平方米D.780元/平方米E.800元/平方米28.一般来说，建筑物的容积率越高()A.房屋的单位售价越高B.土地效益就越高C.地价也相应提高D.建筑的单位就越高E.建筑物就越容易销售29.土地使用年期修正系数计算公式为K=，式中r和m分别代表()A.还原利率B.待估对象的使用年期C.可比实例的使用年期D.可比实例地价E.待估对象地价30.成本法的理论依据是替代原理，即()A.买方愿意承担的价格高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本B.买方愿意承担的价格不能高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本C.卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产所花费的各项必要成本之和D.卖方可以接受的价格低于开发建造该房发地产所花费的各项必要成本之和E.卖方可以接受的价格不能低于基准地价31.运用成本法，投资利润的计算基数包括下述两项之和，它们是()A.土地取得费B.开发投资的利息C.基础设施建设费D.公共设施建设费E.土地开发费用32.下列会导致建筑物物质上的折旧的是()A.使用磨损B.设计变化C.风吹日晒D.现行政策重大改变E.工艺改进33.剩余法估价应满足假设开发期间各项成本的投入是()A.均匀投入B.期初投入C.分段均匀投入D.期末投入E.一次性投入34.路线价是指对特定街道距离相等的市街土地而设定，并求取。()A.某种深度B.标准深度C.宗地平均单位价D.宗地物价E.自由价格35.路线价估价法的操作步骤的主要内容包括路线价区段的划分和()A.调查不动产情况B.确定不动产开发方式C.确定开发利润D.确定标准深度E.宗地价格计算等36.路线价法适宜于同时大量土地估价，特别是()A.土地权益B.土地法C.土地课税D.土地重划E.土地整治37.路线价法的哈柏法则的理论是：一宗土地的价值与其深度的，即深度百分率为100英尺的深度。()A.平方根成正比B.指数成正比C.立方根成正比D.平方根的十倍E.指数的十倍38.住宅用地宗地地价修正系数表不包括()A.临街进深化修正B.临街宽度修正C.住宅用地容积率修正D.楼层地价分配率修正E.临街类型修正三、判断改错题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）判断下列每小题的正误。正确在题后括号内打“√”；错误的打“×”，并改正划线部分。39.计算平均地价时，由于各类用地的面积不等，通常采用修正的方法求取。()40.征询和反馈是特尔菲法的重要特点。41.可取平均站距并结合城市规划要求作为站点影响半径。()42.所谓类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的建筑物基本相似的房地产。()43.路线价估价法的临街深度指宗地离开街道的直线距离。()四、简答题（本大题共3小题，每小题4分，共12分）44.什么是中房指数?45.用成本法评估新建房地产价格的基本思路是什么?46.写出路线价估价法宗地条件特殊(如街角地等)的宗地总价计算公式。五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）47.有一可比实例1996年6月的交易，价格为每平方米3650元，1996年6月至1997年1月该类房地产价格平均每月上涨0.6％，1997年1月至1997年12月该类房地产价格平均每月下降0.2％，1997年12月至1998年6月该类房地产价格平均每月上升0.3％。求对该可比实例进行交易日期修正后，1998年6月的房地产价格为每平方米多少元?48.现有一宗地，宅地面积4000m2，开发首二层作市场，楼上住宅若干单元面积23000m2，开发期24个月，开发商利润按总成本的18％计算，年贷款利息13％。用剩余法求该宗地价。(注：市场分析：市场用房5000元/m2，住宅用房4500元/m2，建筑工程费平均1100元/m2，市政及设计等计费为建筑费16％)六、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）49.试述区位理论对房地产估价的指导作用。50.试述基准地价评估成果图的表现形式。

2005年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码0122)本试卷满分100分，考试时间150分钟总分题号一二三四五六核分人题分201510152020复查人得分一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．人们通常所说的“房价”，实际上指的是【】A．土地价格B．建筑物价格C．权益价格D．房地产总价2．市场原则下的中心地序列也叫做K=3系统是论证的核心。【】A．韦勃B．杜能C．克里斯塔勒D．中心理论3．房地产价格总水平与国家或地区经济发展状况成关系【】A．正比例关系B．反比例关系C．反相关关系D．正相关关系4．在我国，给编制地价指数奠定了重要基础是以下哪项研究成果。【】A．中国房地产指数系统B．城市地价动态监测体系C．国外先进经验的借签D．定级因素指标体系5．资本化率的高低取决于相应的【】A．经营费用B．有效毛收入C．投资风险D．净收益6．市场比较法的强论依据是【】A．投资回报B．生产费用C．替代原理D．投资收益7．在进行交易情况修正时，如果可比实例实易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母【】A．小于100B．等于100C．大于100D．不确定8．如果确定比较案例宗地、地价每m2为800元，容积率为2.1,待估宗地规划容积率为1．7，则待估宗地容积率修正结果为【】A．750．28元／m2B．780.2元／m2C．715.8元／m2D.823．28元／m29．对于建筑物的折旧Ⅸ下属于无形损耗的是【】A．建筑材料老化B.使用磨损C．消费观念的更新D.白蚁腐蚀10．运用剩余法估价，如果某房产建造期为2年，第一年投入资金，则计总息期为【】A．1年B．0．5年C．2年D．1．5年11．运用剩余法进行估价时，销售利润的计算基数一般为【】A．地价B．开发费C．专业费D．不动产售价12．以下不适于用剩余法进行估价的房地产为【】A．待开发的土地B．生地估价C．再开发估价D．经营住房地产13．某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为8％，总建筑面积为5000m2，出租率为80％，根据剩余法，预测该不动产的总价为【】A．18000万元B．21000万元C．16000万元D．16800万元14．土地定级中单元内主要因素分值差异不得大于或等于【】A．100／(n—1)B．100／(n+1)C．100／(n+lO)D．100／(2n+1)15．在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为特估对象所处区域条件下的价格，是通过【】A．交易日期修正B．交易情况修正C．区域因素修正D．个别因素修正16．建筑物评估价格等于【】A．建筑物重新建造成本+建筑物折旧B．建筑物重新建造成本-建筑物折旧C．房地产重新建造成本-建筑物折旧D．房地产重新建造成本+建筑物折旧17．影响路线价的因素中，对路线价地价影响较大的是【】A．宽度B．长度C．深度D．高度18．深度价格递减比率是地价随临街深度的【】A．长短变化的比率B．宽度比率C．高度比率D．大小比率19．基准地价评估资料应具有【】长期性远期性C．远瞻性D．近期性20．在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用【】A．罗马数字B．大写英语字母C．大写罗马数字D．阿拉伯数字二、多项选择题(本大题共15小题。每小题1分，共15分)在每小题列出的五的备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21．市场网络在不同的原则下具有不同的中心地形态，这些原则是【】A．经济原则B．市场原则C.交通原则D．行政原则22．以下属于影响房地产价格的建筑物个别因素有【】A．面积B．设备状况C．施工质量D．气候条件23．特尔菲的特点有【】A．匿名性B．公开性C．稳定性D．一致性24．用比较法进行估价时，选择对比实例，应符合以下要求【】A．物质的类似性B．地点的类似性C．时间的接近性D．交易情况反常性25．以下属于按照补助费的有【】A．劳动力安置补助费B．超转人负安置补助费C．拆迁安置费D．征地管理费26．在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金由组。【】A．折旧费B．维修费C．税金D．管理费27．以下属于耐用年限法求取折旧的方法有【】A．成新折扣法B．直线法C．余额递减法D．实际观察法28．运用剩余法估价时，确定开发商投资回报利润的计算基数一般为【】A．地价B．开发费C．管理费D．专业费29．基准地价按用途划分为【】A．点状地价B．线状地价C．综合基准地价D．分类基准地价30．房地产评估报告的内容和格式的编写依据是【】A．《房地产估价规范》B．《房地产管理法》C．《土地管理法》D．《城镇土地估价规程》31．城市基础设施图一般从以下几方面衡量【】A．设施新旧度B．设施类型齐全度C．设施水平高低D．作用保证率大小32．位于同一均质地域的地段，基本一致的是【】A．房屋高度B．环境状况C．容积率D．人口状况E．土地用途33．房地产估价人员分为A．注册估价师B．注册房地产估价师C．注册土地估价师D．注册房产估价师E．注册地产估价师34．开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目【】A．可行B．不可行C．可继续投资D.可取消投资E．应减少投资35．剩余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和【】A．装修B．建筑密度C．建筑物高度D.设计E．精度二、判断改错题(本大题共5小题。每小题2分，共10分)判断下列每小题正误。正确的打“√”，错误的打“×”，并改正划线部分。36．房地产评估师具备房地产估价的理论基础外，还必须具有3年以上的评话工作经历。（）37．D=S／2L是城镇道路最大的影响距离，其中D为建成区面积。()38．选择比较实例，应该与待估房地产在邻近区域或在同一供需圈里的类似地区、其结构不一定相同。（）39．运用剩余法估价时，在选择最佳开发利用方式中，最主要的是满足开发商的利润预期。()40．人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。（）四、简答题（本大题共3小题，第41小题6分，第42小题5分，第43小题4分，共15分）41.净收益的基本公式是什么？分别说明。42.确定建筑的耐用年限应该注意什么？43.什么是商服繁华程度？五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）44．有一建筑物，建筑总面积为500m2，已使用10年，重置价为700元/m2，耐用年限为46年，残值率为5%。试用定额法计算年折旧额，折旧总额，并估算建筑物的现值。已知：C=700×500=350000（元）R=5%N=40年n=10年45．某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余发求该宗地地价。确定资本化率为10%。六、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）46．在利用收益法估价时，如何理解和确定净收益？47．我国目前对房地产评估报告的有关规定是什么？

2006年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码0122)一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．将土地的总价分摊到单位建筑面积的土地价格是指土地的【】A．单位价格B．楼面价格C．使用权地价D．所有权地价2．杜能环的出现和发展，体现了以下何种理论的主要内容【】A．工业区位理论B．中心地理论C．区位理论D．农业区位3．以下不属于城市建筑过程中的基础设施的是【】A．供水B．通讯C．文化娱乐D．排水4．在我国中、西部房地产发展不发达地区，进行区域性的地价评估，测算基准地价通常采用的模式是【】A．级差收益测算法B．以交易地价为基础测算法C．成本比较法D．路线估价法5．以下引用收益法进行估价的房产有【】A．商业经营型房地产B．学校C．政府办公楼D．寺庙6．出租型房地产的收入和费用只与有关。【】A．商业收益B．生产收益C．房地产本身D．广告效益7．比准价格是指按照何种方法估算出来的价格。【】A．收益法B．市场比较法C．成本法D．路线价法8．在进行交易情况修正时，如果可比实例实易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母【】A．小于100B．等于100C．大于100D．不确定9．从买方来说，成本法的理论依据是【】A．替代原理B．生产费用价值论C．成本原理D．类似原理10．建筑物耐用年限的起算日期为【】A．竣工之日B．验收合格之日C．入住之日D．物业管理企业驻入之日11．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】A．最大利润B．社会平均利润C．实际利润D．比较利润12．我国目前的基准地价表现为【】A．标准宗地的价格B．区片价和路段价C．里地价D．袋地价13．目前大家常说的二手房市场是指房地产的【】A．一级市场B．二级市场C．三级市场D．四级市场14．房地产价格的构成具有【】A．单一性B．多样性C．双重性D．产品性15．中房指数的基准地区是【】A．北京B．上海C．广州D．深圳16．房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为【】A．实际费用B．必要费用C．客观运营费用D．维护费用17．房地产的价格一般取决于【】A．成本B．效用C．所在片区的基准地价D．所在区域的区域因素18．“三通一平”是指【】A．通道路、供水、供气和土地平整B．通道路、供水、排水和土地平整C．通道路、供水、供热和土地平整D．通道路、供水、供电和土地平整19．房屋的准成本租金构成因素是【】A．折旧费、维修费、管理费B．折旧费、维修费、管理赞、利息C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金D．折旧费、维修费、管理费、保险费20．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】A．统一原则B．合法原则C．平衡原则D同步原则二、多项选择题(本大题共15小题，每小题1分，共15分)在每小题的备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21．以下属于房地产评估特点的是【】A．科学性B．实践性C．公正性D．合理性22．以下属于房地产项目生活服务设施的是【】A．学校B．医院C．银行D．通讯23．区域性的土地价格评估的基本模式有【】A．以土地定级为基础B．以交易地价为基础C．以市场交易为基础D．以预测地价为基础24．特尔菲的特点有【】A．匿名性B．公开性C．稳定性D．一致性25．以下比较不适用于市场比较发达的房产有【】A．高档住宅B．收益性房地产C．名胜风景区土地D．体育馆26．从理论上来说，土地的价格构成可以分为【】A．地租资本化B．土地投资和利息C．房屋拆迁补助D．新菜地开发基金27．房地产在销售阶段应该缴纳的税费主要有【】A．营业税B．城市维护建设税C．教育费附加D．土地增值费28．对于土地重新建造成本的求取，一般可采用以下方法评估【】A．成本法B．市场比较法C．收益法D．路线价法29．判断房屋的完损等级主要从以下几方面来判断【】A．使用年限B．房屋结构C．装修D．设备30．运用剩余法估价时，确定开发商投资回报利润的计算基数一般为【】A．地价B．开发费C．管理费D．专业费31．可用于基准地价评估的交易资料有【】A．房屋买卖资料B．房屋出租资料C．商品房销售资料D．安置补助费等资料32．房地产评估报告，一般有以下类型【】A．定型式B．自由式C．混合式D．交叉式33．评估对象的基本状况包括【】A．物质实体B．宏观规划因素C．区位因素D．权益34．路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的【】A．9％B．6％C．7％D．8％E．4％35．根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有【】A．某大型企业利润额B．城市发展战略C．征地费资料D．城市生态环境状况E．企业兼并资料三、判断改错题(本大题共5小题．每小题2分。共10分)判断下列每小题正误。正确的打“√”；错误的打“×”，并改正划线部分。36．一般情况下，熟地价要低于生地价，城市土地配套的基础设施越多熟地价就越低。【】()37．在地租一定的情况下，土地还原率越高，地价越低。【】()38．开展了环境质量综合评估的城市，可采用国家环境质量体系指标作为环境质量优劣的指标。【】()39．计算建筑物耐用年限时，建设期不计入耐用年限。【】()40．为了体现房地产评估报告的高度概括性，应对资料进行鉴别、分析、归纳、概括，再得出结论。【】()四、简答题(本大题共3小题，每小题5分，共15分)41．简述在特尔菲法中，对专家的选择应符合的要求。42．搜集交易实例一般要通过哪些途径?43．简述路线价法的适用范围。五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分)44．评估某宗房地产在1996年7月的价格，选取了下列可比实例：成交价格2800元／m2，成交日期1995年10月，另调查获知1995年8月至1996年2月该类房地产的价格平均每月上涨1.5％，1996年3月至1996年9月平均每月上涨2％。求对该可比实例进行交易日期修正后的价格。45．因建设需要，道路扩宽取直，涉及部分民房拆迁。某业主房屋物业建于1969年5月，建筑面积为56m2，标准(略)。政府需要对业主拆迁补偿，要求评估时间为2000年5月。评估时已无法找到当时的成本造价，而同期又无类似建筑物造价实例可供参考。按房屋标准和实测工程，套用1999年建筑工程预算定额，并考虑人工费与材料费价差的因素，求得房屋重置造价为325元／m2，残值率为10％，求折旧额，以及评估价。六、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分)46．分析中房指数的服务对象与作用。47．分析新建房地产价格构成。

2007年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷课程代码0122一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分．共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．维护房地产估价的公正性，关键是执业估价师应具备良好的【】A.专业水平B．实践技能C．职业道德D．以上都不对2．一定规模等级的商业服务企业，应以市场大小与居民平均利用次数呈【】A．正比例关系B．反比例关系c．递增关系D．递减关系3．容积率是影响土地价格的主要因素，那么容积率与地价的关系一般是【】A．呈线性关系B．不呈线性关系C．反比例关系D．正比例关系4．中国房地产指数系统是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统，其英文简称是【】A．CESB．CRESC.ECISD．CREIS5．除特殊情况外，运用收益法估价，应该采取的依据是【】A．客观净收益B．实际净收益C．总收益D．毛收益6．某人购买一房地产，其自有资金用以支付房地产价格的35％，自有资金要求的收益率为18％，银行抵押贷款占65％，抵押贷款利率为12％，则该房地产的资本利率为【】A．15．2％B，14．9％C．14．2％D．13．9％7．针对厦门的某一房地产进行市场比较法估价，如果估价时日确定在2005年6月，那么以下交易日期不适合做为比较实例的是【】A．2003年4月B．2003年8月C．2004年1O月D．2005年2月8．从卖方来说，成本法的理论依据是【】A．替代原理B．生产费用价值论C．成本原理D.类似原理9．建设期不计入耐用年限，建筑物耐用年限计算的开始之日是建筑物【】A．竣工之日B.验收合格之日C.人住之日D．物业管理企业驻人之日1O．某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为8％，总建筑面积为5000m2，出租率为80％，根据剩余法，预测该不动产的总价为【】A．16000万元B．16800万元C．18000万元D.21000万元11．目前大家常说的二手房市场则是指房地产的【】A．一级市场B．二级市场C．三级市场D．四级市场12．房地产价格的构成具有【】A．单一性B．多样性C．双重性D．产品性13．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】A．专业费B．不可预见费C．地价D．租售费14．如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于【】A．3年B．5年C．6年D．10年15．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】A．统一原则B．合法原则C．平衡原则D．同步原则16．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】A．最低收益B．中等收益C．高收益D．最高收益17．土地有限性所导致的土地的垄断经营是【】A．绝对地租产生的原因B．级差地租产生的原因C．垄断地租产生的原因D，城市地租产生的原因18．资本化率的高低取决于相应的【】A．经营费用B．有效毛收入C．投资风险D．净收益19．基准地价的测算应根据【】A．评估区域的总价格B．评估区域内的评估价格C．评估区域内的标准宗地地价D．评估区域内的宗地地价20．公正而客观且合理的房地产交易价格评估结果应是【】A．参考国家指定价格B．没有偏向于任何一方C．特殊估价案件D．偏向于卖方二、多项选择题l本大题共15小题．每小题1分，共15分)在每小题的四个备选项中至少有两个是符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21．地租的基本形式有【】A．级差地租B．垄断地租C．地段地租D．绝对地租22．以下屈千房地产评估原则的有【】A．供求原则B．替代原则C．最佳使用原则D．评估时点原则23．中房指数的特点有【】A．波动性强B．全面性C．地域性D．系统性24．针对因索作用分值量指数递减时，对这类因素单元数分别用以下方法【】A．重心法B．面积加权法C．以线代面法D．线性内插法25．用比较法进行估价时，选择对比实例，应符合的要求有【】A．物质的类似性B．地点的类似性C．时间的接近性D．交易情况反常性26．以下属于征地和拆迁安置补偿费的有【】A．土地补偿B．安置补助费C．耕地占有税D．新菜地开发基金27．新建房地产价格构成的主要内容有【】A．取得土地费用B．营业税C.开发成本D．开发利润以及管理费用28．对于土地重新建造成本的求取．一般可采用以下方法评估【】A．成本法B．市场比较法C．收益法D．路线价法29．求取建筑物的重新建造成本的途径有【】A．直接法B．间接法C．估算法D．以上都不对30．运用剩余法进行评估，适用的范围主要有【】A．待开发土地的估价B．收益性房产C．生地估价D．再开发房地产的估价31．路线价法在美国由来已久，主要的路线价法则有【】A．四三二一法则B.苏慕斯法则C．霍夫曼法则D.哈伯法则32．基准地价按用途可划分为【】A．点状地价B．线状地价c．综合基准地价D．分类基准地价33．土地评估报告的类型一般有【】A．书信式B．文字式c．表格式D．混合式34．特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的【】A．均值B．均方差C．期望值D．方差35．房地合一的旧房地产重新建造成本包括【】A．土地重新取得费用B．建筑物折旧费C．维修费D．建筑物重新建造成本三、判断改错题(本大题共5小题．每小题2分．共10分)判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“、／”：错误的打“×”，并改正划线部分。36．楼面地价是将土地的总价分摊到单位建筑面积的价格即土地总价格除以用地总面积。【】37.一般情况下，熟地价要高于生地价，城市土地配套的基础设施越多熟地价就越高。【】38．我国房地产的使用年限受到土地使用年限的限制，但建筑物的经济耐用年限则是无限期的。【】39．结构基本完好，少量物体有轻微损坏，基本能正常使用的房屋属于完好房。【】40.线路估价法是根据士地价值高低随距街道距离增大递减原理，计算临街地地价的一种方法。【】四、简答题(本大题共3小题。每小题5分．共15分)41.简述确定土地级别时应遵循的原则。42．简述成本法评估土地价格的程序。43．简述基准地价在我国的表现形式。五、计算题(本大题共2小题。每小题lO分．共20分)44.有一房地产，土地总面积1000㎡，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000㎡，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同样建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%，试选用所给同类资料估计该房地产的现时总价和单价。45.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为1，000元/㎡。该建筑物已使用8年，耐用年限为40年，残值率为4%。试用直线法求建筑物的已使用折旧总额、年折旧额和现值。六、论述题(本大题共2小题．每小题lO分．共20分)46.分析选择标准宗地的考虑因素。47．分析基准地价格正系数测定的途径与方法。2008年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码0122)本试卷满分100分，考试时间150分钟。一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点【】A．利用方式的多变性B．土地趣味的引变性C．地域差异性D．不可替代性2．绝对地租形成的根本原因是【】A．土地所有权的垄断B．土地的地价性C．土地的差异性D．农业资本有机构成3．进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应【】A．不变B．下降C．不一定D．上升4．我国最早提出“土地是使用权可以依法律的规定转让”的法律法规是【】A．《土地管理法》B．《房地产管理法》C．《城镇土地使用税暂行条例》D．1988年4月修改的《宪法》5．在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在_____进行的【】A．城市与农村之间B．各省际之间C．城市与城市之间D．城区与郊区之间6．出租型房地产的收入和费用只与____有关【】A．商业利益B．生产收益C．房地产本身D．广告效益7．比准价格是指按照____估算出来的价格【】A．收益法B．市场比较法C．成本法D．路线价法8．以下不能作为房地产评所参考的价格指数是【】A．建材价格指数B．地价指数C．物价指数D．恩格尔系数9．以下不能使用成本法进行估价的房产为【】A．学校B．军队营房C．纪念馆D．有特殊价值的文物10．旧建筑物评估价格等于【】A．建筑物重新建造成本+建筑物折旧B．建筑物重新建造成本-建筑物折旧C．房地产重新建造成本+建筑物折旧D．房地产重新建造成本-建筑物折旧11．基准地价系数修正法的基本原理是【】A．比较原理B．预期原理C．替代原理D．重置原理12．深度百分率是指地价随临街深的【】A．高低变化的比率B．长短变化的比率C．大小变化的比率D．宽度变化的比率13．某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积为5000m2，出租率为80%，根据剩余法，预测该不动产的总价为【】A．16000万元B．168000万元C．18000万元D．21000万元14．“三通一平”是指【】A．通道路、供水、供气和土地平整B．通道路、供水、排水和土地平整C．通道路、供水、供热和土地平整D．通道路、供水、供电和土地平整15．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】A．专业费B．不可预见费C．地价D．租售费16．在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用【】A．罗马数字B．大写英语字母C．大写罗马数字D．阿拉伯数字17．商业用地宗地地价修正系数表中不包含【】A．进深修正B．宽度修正C．使用年限修正D．公用设施完备18．公正而客观且合理的房地产交易价格评估结果应是【】A．参考国家制定价格B．没有偏向于任何一方C．特殊估价案件D．偏向于卖方19．下列案件适用定型式评估报告书的是【】A．特别估价案件B．综合评估案件C．特殊估价案件D．一般的例行估价案件20．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】A．统一原则B．合法原则C．平衡原则D．同步原则二、多项选择题(本大题共15小题，每小题1分，共15分)在每小题的四个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21．以下属于房地产特征的是【】A．位置的固定性B．大量投资性C．保值、增值性D．有限性22．市场网络在不同的原则下具有不同的中心地形态，这些原则是【】A．经济原则B．市场原则C．交通原则D．行政原则23．路线价法在美国由来已久，主要的路线价法则有【】A．四三二一法则B．苏慕斯法则C．霍夫曼法则D．哈伯法则24．中房指数的特点有【】A．波动性强B．全面性C．地域性D．系统性25．收益法适宜的房产项目为【】A．出租型房地产B．商业经营用房地产C．生产用房地产D．学校26．选用比较法进行估价时，所参考的价格指数主要有【】A．标价指数B．建材价格指数C．地价指数D．房地产价格指数27．土地开发费用涉及的有【】A．耕地占用费B．基础设施建设费C．公共配套建设费D．开发过程中的有关税费28．在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金，由____组成【】A．折旧费B．维修费C．税金D．管理费29．以下属于折旧的求取方法的有【】A．单位比较法B．工科测量法C．耐用年限法D．成新折扣法30．运用剩余法进行房地产估价，专业费用主要考虑以下费用【】A．管理费用B．建筑设计费C．规划设计费D．工程概、预算费用31．进行基准地价评估时，一般选取的个别因素有【】A．宗地地质条件B．地形条件C．形状D．道路状况32．编写房地产评估报告的基本要求为【】A．全面性B．公正性C．客观性D．准确性33．评估对象的基本状况包括以下方面【】A．物质实体B．宏观规划因素C．区位因素D．权益34．特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的【】A．均值B．均方差C．期望值D．方差35．路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和【】A．临街深度B．临街长度C．临街高度D．临街宽度三、判断改错题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)判断下列各题是否正确，正确的打“√”，错误的打“×”，并改正划线部分。36．从评估的角度看，房地产价格实质上是一种交易价格。【】37．北京的西单、王府井、上海的南京路等商业经营的黄金地段，其地租以级差地租为主。【】38．在通达系数表里，方向数越大，则系数值越小。【】39．选择比较实例，应该与待估房地产在邻近区域或在同一供需圈里的类似地区、其结构不一定相同。【】40．在利用剩余法估价时，开发商的成本须考虑社会最底成本。【】四、简答题(本大题共3小题，每小题5分，共15分)41．简述房地产评估程序。42．资本化率的确定方法有几种?43．简述剩余法在房地产开发项目评估中的应用。五、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)44．据调查，该建筑物的造价为2000元/平方米，家具设备原值4万元，耐用年限设定为10年，残值率为4%。根据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的3%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3%。计算总运营费用。(确定资本化率是10%)45．在一宗已七通一平的待开发建筑的土地上，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建筑写字楼，建设期为2年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元//平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为15%，投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。六、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)46．请分析影响城市房地产价格的区域因素。47．试分析在剩余法中土地开发费用的计算。2009年1O月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码00122)一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．很大程度上决定了城市土地的级差地租和地价的是【】A．土地区位的可变性B．土地利用的多样性C．土地利用的可持续性D．土地资源的不可替代性2．北京西单、王府井地段的地租中最主要的是【】A．级差地租IB．绝对地租C．垄断地租D．级差地租Ⅱ3．物价指数、贷款利率、税率等因素主要是影响房地产价格的【】A．经济因素B．行政因素C．社会因素D．心理因素4．以下属于影响房地产价格的区域因索的是【】A．城市设施完备度B．行政隶属关系C．城市规划D．治安状况5．1994年开始设计的中房指数首先开始运行的城市是【】A．深圳B．香港C．北京D．上海6．土地定级是在下列给出的哪个选项中进行定级【】A．城市之间B．城市内部C．城市与农村问D．农村与农村间7．一般商服繁华影响度因素分析计算时应采用【】A．重心法B．以线代面法C．线内内插法D．几何中心法8．进行有站流量计算时，各公交线路流量每天按照多少小时计算平均值?【】A．6—8小时B．8—10小时C．10—12小时D．12—16小时9．某房地产在正常情况下，每年可获得的有效毛收人为60万元，需运营费用为5万元，资本化率为10％，在无限年使用时，该宗房地产的收益价格为【】A．500万元B．550万元C．600万元D．650万元10．某出租住宅，有效毛租金为4500元／月，押金为三个月租金，银行年利率为10％，则该住宅的年租赁收入为【】A．53650元B．54000元C．55350元D．56350元11．下列可以用收益法进行估价的房屋项目是【】A．商业店面B．乡间别墅C．政府办公楼D．学校12．在市场比较法中，一般要求可供比较的交易实例至少有【】A．两个B．三个C．四个D．五个13．以北京市为例，播种农作物和经济作物的耕地在征用时按照土地年产值的补偿倍数是(以教材为准)【】A．2—3倍B．3—4倍C．3—6倍D．15倍14．承重构件已经属于危险构件，结构丧失稳定及承载能力的房屋属于【】A．危房B．严重损坏房C．一般损坏房D．基本完好房15．依据剩余法的思路，在进行项目分析时，测算的预期利润为可能出现的【】A．最低费用B．平均费用C．最高费用D．社会平均水平16．在霍夫曼法则中，最初的25英尺约等于宗地总价值的【】A．25％B．37．5％C．50％D．62．5％17．我国目前的基准地价表现形式都是片区价和路段价，与下列哪个国家类似?【】A．韩国B．日本C．美国D．德国18．在工业企业占主要成分的城市，基准地价评估一般采用【】A．收益法B．级差收益法C．市场比较法D．成本法19．基准地价反映一个区域内的地价【】A．最高水平B．平均水平C．最低水平D．众数水平20．基准地价图上要表示城镇与土地区位和利用有关的主要道路，采用双实线的是【】A．主次干道B．支路C．宗地边界D．最高点标识二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21．以下属于三通一平内容的是【】A．通给水B．通排水C．通路D．通电力E．平整场地22．以下影响房地产价格因素中，属于财政金融因素的是【】A．物价指数B．贷款利率C．贷款比例D．产业结构E．地价政策23．衡量环境优越度，一般需要选择的因索主要是指【】A．水文B．气候C．城市景观D．绿地率E．农贸市场24．新建房地产的价格构成有【】A．取得土地费用B．开发成本C．开发利润D．管理费用E．销售税费和投资利息25．房地产评估报告的类型主要有【】A．表格式B．定型式C．自由式D．混合式E．书信式三、名词解释题(本大题共4小题，每小题3分，共12分)26．商服繁华程度27．路线价估价法28．净收益29．楼面地价四、简答题(本大题共3小题，每小题6分，共18分）30．简述房地产价格的特征。31．简述中房指数的服务对象和作用。32．简述市场比较法的限制条件。五、计算题（本大题共3小题，每小题10分，共30分)、33．某商业中心房地产项目目前的价格为12000元／平米，正常经营情况下年净收益为400元／平米，资本化率为10％，现在其附近兴建大型商业中心，预计3年后投入使用，并达到现有商业中心的繁华程度。现有同等周围的房地产价格为18000元／平米，预计新的商业中心建成后房地产的价格也达到18000元／平米。先评估在开始新建新的商业中心时该宗商业地产的价格。34．某房地产的年净收益为50万元，投资者自有资金为100万元，投资者要求这笔资金的收益率要达到20％，银行抵押贷款的年利率为10％，试推算该房地产的价格。35．在一宗已七通一平的待开发建筑的土地上，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建筑写字楼，建设期为2年，建筑费用为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6．5％，当地银行年贷款利率为15％，投资利润率为20％。试估算该宗土地目前的单位地价。六、论述题（本大题共10分)36．试述在市场比较法中，选择实例的满足要求。

2010年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷（课程代码00122）一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均不得分。1．决定房地产具有很高使用价值和高于一般商品价格的特性是【】A．位置的固定性B．大量投资性C．保值与增值性D．长期使用性2．工业区位理论的奠基者是【】A．韦勃B．克里斯塔勒C．阿隆索