四星级项目工程维修服务标准【物业管理经验分享】

物管从业二十年，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持，谢谢！四星级项目工程维修服务标准【物业管理经验分享】四星级项目工程维修服务标准

1、共用部位、共用设施设备服务标准

（1）每周两次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

（2）楼内墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。（3）路灯、楼道灯完好率不低于98%。

（4）雨、污水管道区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时进行清掏。

（5）化粪池每季检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。（6）围墙每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

（7）道路、场地等每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

（8）休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每周二次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。（9）室外健身设施、儿童乐园等每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

（10）安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

（11）供水系统a、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

b、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

c、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。d、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

（12）、排水系统

a、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。b、每年二次对污水处理系统全面维护保养。

c、控制柜电气性能完好，运作正常。

d、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。e、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

（13）、升降系统

a、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。b、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

c、电梯发生一般故障的，专业维修人员一小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

（14）、弱电系统a、楼宇对讲系统（可视）：每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常；

b、周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号；

c、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常；d、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

（15）、消防系统

a、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；b、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；

c、每天检查火警功能、报警功能是否正常；

d、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器及时清洗或更换；e、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；

每月检查一次灭火器，及时更新或充压。

2、日常维修（1）业主及各部门报修时，填写《房屋维修保养任务单》，交给工程维修人员。

（2）工程部24小时设人值班。值班人员收到《房屋维修保养任务单》时，在值班日志上做好登记。

（3）维修人员根据维修单的紧急情况，按先后次序进行维修。（4）维修单为两联式，存根联和维修联，维修人员带上维修联到维修地点。

（5）维修人员带好必要的工具，准时到达维修点，按质量标准完成任务后，请报修人及有关部门在维修联上签字验收。如有困难不能按期完成，向业主说明情况，如实向工程主管汇报，与报修部门协商解决办法。

（6）完成任务回到值班室时，并在维修单上写上日期、完成时间和姓名。如果用了材料、配件，也应写清楚。然后将维修联交工程主管。（7）维修人员如有新的维修单，则按照前述办法准备好工具和必要的备件继续下一轮的维修。

（8）若因业主有事或其它原因未能完成维修任务时，须写明原因。

（9）工程主管亲自或派人检查维修结果，如发现不合格时，责成有关人员返工。（10）值班人员按要求继续完成上班人员未完成的维修项目和新的报修项目。

（11）房屋维修及报修及时率达99%以上，维修合格率达99%以上。

3、设备常规维修保养（1）工程部主管制定设备的维修养护计划。内容包括：设备名称，年、季、月、日维修保养内容，次数和时间，主要措施。报公司批准后实施。

（2）主管根据要求将设备维修保养任务分别落实到具体维修人员，安排具体时间。

（3）维修人员按照计划安排的时间、内容和要求对所分管的设备进行正常维修保养工作，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，确保设备正常运转。发现隐患，及时排除。对电梯、增压水泵、配电室、监控

室等要害部位的设备，不管是否有问题，均采用强制维修法，确保安全、完好。

（4）进行正常维修保养时，要填写设备的正常维修记录，内容有：设备名称、部位、维修保养时间、内容、隐患排除记录及运行情况记录等，报工程主管。

（5）每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查、验收。

（6）动力设备每年大修一次，包括更换轴承，检查齿轮、叶片等。

4、紧急抢修（1）业主或公共区域房屋发生设备损坏需要立即抢修时，由值班客户经理电话通知工程值班人员。维修人员接到通知后10分钟内赶到现场，有客户经理陪同前往，在征得业主的同意下迅速抢修。任务完成后，由客户经理补填维修单并签字验收后交给维修人员带回工程部。

（2）如工程部不能按原计划在规定时间内完成抢修任务，则应尽快通知值班客户经理另作安排，不要耽误业主。

（3）对重要的业主和重要部位的抢修要放在首位，要有特别的维修保养制度，加强日常保养，定期检查。（4）如果事情发生在晚上，而问题不算严重，不至于影响业主生活。值班客户经理可以根据实际情况，征得业主同意后，延至次日上午处理。

5、重大设备事故处理

（1）物业区域发生重大设备事故，根据情况现场人员立即切断电源、煤气等危险源。保护事故现场，并立即通知工程部。（2）工程主管接到事故报告后，立即报告客服主管和保安部，并率领工程有关人员赶赴事故现场。客服主管立即报告公司经理，并亲自赶赴现场查看。

（3）经理、客服主管、工程主管、保安部主管查看后，根据现场情况决定立即修复或关闭有关设备。

（4）事故排除后，值班助理做详细处理记录，填写事故分析报告，讲事故原因、事故状况、处理方法、预防措施报客服主管，并抄报经理。（5）如果调查发现是人为事故，则由工程部提出对责任人处分意见，报经理和人事部门批准后执行。同事再次对有关人员进行培训教育，以防止类似事故再次发生。

6、重大活动工作安排

（1）公司承接重大会议、接待、联欢活动时，服务中心根据接待方案，事先向工程部通报举办活动的内容、时间、地点及其对灯光、音响、舞台、讲台等设备安装布置的要求。（2）工程部收到通知后，工程主管及时同使用部门联系，明确重大活动设备安装布置的具体要求和任务，并提出安装方案。

（3）重大活动正式开始前，工程主管组织技术人员按照设计方案架设电源电线，安装音响、灯光、舞台、讲台、麦克风、投影机等，安装过程中，工程主管应全面督导，并协调各班组完成和落实各项任务。

（4）设备安装完成后，要进行全面调试和运行。如发现问题，及时调整和改装，以保证设备与重要活动要求协调，设备运行安全。（5）重大活动举办期间，工程部指定专业维修人员在现场值班，负责设备使用和调试，满足使用部门业务活动和业主的需要。

（6）活动结束后，工程部会同使用部门及时撤除各种设备，清理好现场，恢复原状。

（7）整个重大活动设计方案和使用材料及完成效果应拍成图片存档，已备下次活动参考。7、公共区域改造（含大修、更新）

（1）公共区域的环境、设施需要重新改造、装修时，由工程部制定方案。内容包括：施工装修场所、设备检修名称、需要时间、影响经营的区域和范围等。报公司经理批准后实施。

（2）方案批准后，通知有关部门，并通知相关业主，然后组织施工单位或内部工程技术人员在规定时间、范围内施工。（3）施