X社区棚户区改造项目可行性报告

龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-页第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1估算依据1、国家发展和改革委员会与建设部颁发的《建设相关项目经济评价方法与参数》；2、福建省建筑工程（概）预算定额（2001）；3、福建省建筑安装工程费用定额（2006）；4、土建工程依据当地的工程实际，结合当地建材市场价格，参考建筑工程预算测定。5、《建设部城市绿化定额标准2000》；6、相关项目单位提供的有关技术经济指标；7、根据本区的经济发展状况，物资的市场价,参考制定出本项规划的经济技术指标，测算出各工程的投资。11.1.2投资估算投资估算表序号工程或费用名称单位指标单价（元）或费率（%）估算价（万元）一工程费用19983一）建筑工程费156721土建㎡783601600125382装修㎡783604003134二）安装工程费43111室内给排水工程10002弱电系统工程5003电气照明工程10004绿化、停车场、活动场所等配套设施1811二工程建设其他费用19581前期工作咨询费102建设单位管理管控费3003勘察费504设计费5005监理费3008造价咨询费2009税费598三土地出让金19939四总投资估算4188011.2资金筹措总投资：41880万元。资金来源为业主自筹21880万元，申请银行贷款20000万元。11.3融资合适的方案相关项目总投资为41880万元。相关项目建设资金来源初步合适的方案为企业自有资金21880万元，申请国内商业银行贷款20000万元。相关项目相关计划建设期五年，年度用款相关计划为50%：40%：30%:20%：10%。相关项目建设资金筹措见表11～1。相关项目资金筹措表表11～1序号资金来源金额（万元）占总投资百分比1企业自筹资金2188052.2%2商业银行贷款2000047.8%合计41880100%本相关项目企业自有资金21880万元，占相关项目总投资的52.2%，满足国家发展与改革委员会关于各行业固定资产投资相关项目中其他相关项目的最低资本金比例为20%的要求。本工程存在银行长期贷款20000万元，一方面利息支付的数量较大，另一方面也存在一定的贷款本金偿还的压力。因此，借款偿还期内企业应做好每年贷款利息支付与本金偿还的相关计划，确保贷款利息的到期足额支付和借款本金的及时偿还，以免影响企业的资信。第十二章财务评价12.1评价依据及说明1.国家发改委和建设部发布的《建设相关项目经济评价方法与参数》（第三版）；2.相关项目财务评价期限按贷款期限，计算期为10年，相关项目基准收益率按银行二年以上贷款利率6.55%上浮10%计算。12.2成本估算1、开发成本工程总投资41880万元计为开发成本，包括规划总用地面积内的土建装修成本和配套基础设施建设成本等。2、其他成本相关项目建设及建成后由政府统一安排土地出让，因此运营期间不产生其他成本，建设期贷款产生的利息由资本金支付。3、偿债分析（1）本相关项目拟向银行申请贷款20000万元，期限为10年，从建设期第1年开始计算，还款期10年。（2）还款资金平衡方式为政府采购。（3）还款方式为等额还本付息。年利率按央行中长期（五年以上）贷款利率6.55%上浮10%计。12.3投资收入据本相关项目的特殊性，按均价8500元/平方米进行测算，投资收入为57807×0.85=49136万元；车位按每个车位20万元测算，470×20=9400万元；商业店面按25000元/平方米进行测算，2000×2.5=5000万元；合计总收入63536万元。投入少产出高，投资风险较小。综合结论综合以上测算结果，该棚户区改造（一期A地块）总投入41880万元。根据片区现行规划，二类居住用地和商业用地约25.4亩，该相关项目的实施，将对龙岩市中心城市的整体环境起到积极的推动作用。第十三章社会稳定风险分析13.1编制依据1、中共中央办公厅、国务院办公厅中办发[2009]46号《中共中央办公厅、国务院办公厅转发〈中央政法委员会、中央维护稳定工作领导小组关于深入推进社会矛盾化解、社会管理管控创新、公正廉洁执法的意见〉的通知》；2、国家发展和改革委员会发改投资[2012]2492号《国家发展改革委关于印发国家发展改革委重大固定资产投资相关项目社会稳定风险评估暂行办法的通知》。3、国家发展和改革委员会办公厅发改办投资[2013]428号《国家发展和改革委员会办公厅关于印发重大固定资产投资相关项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知》；4、中共福建省委办公厅、省人民政府办公厅闽委办[2010]97号《中共福建省委办公厅、省人民政府办公厅印发<关于建立重大建设相关项目社会稳定风险评估机制的意见(试行)>的通知》。5、福建省发展和改革委员会闽发改投资[2013]826号《福建省发展改革委关于印发重大固定资产投资相关项目社会稳定风险评估暂行办法的通知》。13.1.2社会影响分析本相关项目位于龙岩新罗区西城街道苏溪社区，东至体育中心，南至莲花山公园，西至九一南路，北至西安路。区内现存在着大量历史遗留的急需改造的危房旧屋。从片区的现状建筑所做的调查分析可知：本相关项目所在地块的现状建筑中，建筑时间久远、质量较差或一般的非钢筋混凝土结构建筑占有很大比重。砖结构房、自行搭盖的简易棚屋和木结构房屋和土结构房屋占总建筑面积的比重也比较大，而且低层、多层建筑数量较大。并且这类建筑存在的突出问题一方面是用地环境及建筑质量差、建筑密度高、配套设施不齐全，无法满足人民群众日益提高的物质和精神需求；另一方面是无法满足目前龙岩地区抗震设防的要求，存在着较大的地震安全隐患。若不对相关项目所在地块内的危旧房进行适时的改造，对被拆迁单位和居民进行妥善安置，不仅严重影响到整个城区的开发建设，影响城区的开发建设进度，而且容易因片区内居民恶劣的生活居住环境引发社会群体事件，妨碍社会和谐。不仅可以加快西城苏溪社区棚户区改造，提高居民生活质量，提升整个城市的生态环境质量，创建和谐社会。同时也有利于加快按规划实现龙岩城区经济社会发展目标，有利于改善和提升中心城区整体品质，提升居住环境和质量，创建宜居、和谐社会。13.1.3互适性分析由以上的社会影响分析可知，本相关项目的建设对社会的影响是不大的。相反，本相关项目的建设顺利的推进中心城区相关项目规划建设目标，改善和提升了苏溪社区居民居住环境和质量。因此，本相关项目的建设是合适的。13.1.4当地政府对相关项目的态度当地各级政府对相关项目的前期工作非常重视，多次召开相关部门协调会，提出一些很好的建议。13.1.5不同利益群体对相关项目的态度及参与程度相关项目的实施牵涉到不同群体的利益。但由于本相关项目的建设将解决龙岩城区征地后被征地村民生产安置及生活出路问题。因此，不同利益群体能从大局出发，对本相关项目的建设大力支持并积极参与。13.1.6各部门或组织对相关项目的态度及支持程度相关部门和组织经过当地各级政府的多次协调会，对相关项目的建设达成共识。因此对本相关项目的建设大力支持并积极参与。13.1.7移民安置合适的方案当地各级政府和相关部门已对涉及的征地拆迁制定了合理可行的移民安置合适的方案，能够保证本相关项目的顺利实施。13.1.8相关项目所在地现有的技术、文化状况龙岩市拥有充裕的高素质的人力资源，能够满足该相关项目建设所需的建设人员和技术人员，能够保证实现相关项目的既定目标。13.1.9相关项目的可接受程度本相关项目社会稳定风险评估小组对相关项目周边群众和各利益相关者的态度和意见调查情况，汇总如下：相关项目周边群众和各利益相关者的态度和意见汇总表表13～SEQ表15-\*ARABIC1序号利益群体对相关项目的态度1政府部门政府对相关项目的建设表现出极大热情，表示将积极配合建设单位做好建设工作，并提供人力、物力的保证。2公共事业单位、团体1.认为相关项目可推动周边能源、交通、卫生、教育、旅游等公共事业发展，提高资源的配置效率。2.支持相关项目建设，认为需采取必要措施保证污染的治理。3企业对相关项目表示出极大的热情，认为其可带来足够的商机。4个体经商者支持相关项目的建设，认为相关项目建设能为其带来商机。5周边居民认为相关项目建设能改善周边投资环境，促进区域经济发展，提升生活质量，绝大多数的人员希望相关项目能早日建设运营，发挥其经济效益。6被征地的农民多数人员能从大局出发，积极配合相关项目建设。通过上述互适性分析以及针对群众和各利益相关者的态度和意见所做的调查，社会对相关项目的适应性和可接受程度见下表：社会对相关项目的适应性和可接受程度分析表表13～SEQ表15-\*ARABIC2序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体较高无不良后果——2当地组织机构较高无不良后果——3当地技术文化条件较高无不良后果——13.2相关项目主要风险因素识别13.2.1经济安全风险本相关项目在产业技术安全（相关项目采用关键技术是否受制于人，是否拥有自主知识产权）、资源供应安全（重要资源安全保障情况）、资本控制安全（中方资本控制能力）及产业成长安全（相关项目推动国家相关产业成长、规避产业风险情况）存在的各种风险。13.2.2生态环境风险主要包括以下几方面：1、沿线植物资源的影响：工程建设将破坏施工范围内的绿化植被，但施工结束后将对其进行恢复。2、沿线土地资源的影响：工程建设发生土地征用和房屋拆迁是否会改变工程沿线土地利用格局、加剧沿线地区土地资源的紧张程度。3、沿线城市景观环境的影响：相关项目建设是否符合相关项目所在地总体规划及城市综合交通规划的要求，建成后是否会对沿线城市景观产生不良影响。4、相关项目施工期的环境影响：主要表现在施工期间相关项目施工对附近水体的影响以及相关项目施工中的弃渣、建筑垃圾对环境的影响。5、水土流失的影响：主要包括工程施工建设造成的水土流失危害、对相关项目周边环境产生不良影响、损坏水土保持设施、扬尘影响空气环境及市容等。13.2.3公共利益风险相关项目因拆迁户在移民过程中因丧失土地、失业、失去住所以及社区服务不健全所带来的各种风险和在征地、拆迁、再安置过程中因处理不当以及拆迁户违法或要求不合理、群众诉求渠道、方式不当所带来的各种风险。具体表现在以下几个方面：1.征地拆迁的强制性：在我国，为了保证工程建设进度的要求，土地征收往往是在对农民进行合理补偿的前提下进行，不以农民自愿和同意为条件。这种强制性容易造成较大的负面影响。2.补偿不足：由于我国目前的征地补偿标准实行的不是市场价，所以很难赶上因城市化的演进和城市的不断扩张而带来的城市边界土地不断升值的步伐和农民的不断增加的要求和欲望，征地补偿常常显得不高。3.补偿安置中的社会保障力度不够：尊重和保护失地农民的基本生活、基本医疗等生存性的需要，政府是责任主体，有关保险机构是实施主体。社会保险如果没有筹集到足够的资金或者资金被挪用，被征地拆迁农民的社会保障措施将会落空。另外，失业人口数量的增加，缺乏失业保险和就业培训，可能诱发社会不稳定因素。4.征地拆迁带来的破坏性：当人们因耕种的土地被征用而被迫迁移时，其原有的生产系统将遭受破坏，大量有收益的上地和其它有收益的生产资料将会丧失，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能恶化；社会关系网解体。这种破坏性将影响区域内的社会经济发展、影响被拆迁人的生产生活水平的提高。5.补偿不公平等其它原因：不同历史年代之间、不同区域之间、不同征地性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另外，政府征地程序不到位、粗暴施工、村集体使用和分配补偿费不当等都可能诱发社会稳定风险。13.2.4资源利用开发风险指相关项目建设中需要土地及原材料、燃料动力利用合理性及保障方面存在的风险。1、工程风险指由于工程地质条件、水文地质条件以及外部配套设施、施工与工期发生重大变化，导致工程量增加、投资增加而带来的风险。2、投融资风险⑴工程合适的方案变动使工程量增加；⑵施工技术难度大、资金不能及时到位使工期延长；⑶各种费率、利率、汇率、通货膨胀的提高；⑷征地及拆迁工程量增加和单价的提高。⑸资金难以按时足额到位。13.2.5运营管理管控风险指相关项目在运营管理管控中所遇到的影响相关项目实施及运营的风险。本相关项目不会产生民族矛盾、宗教问题。相关项目主要风险来自建设用地征迁。工程的建设将使相关项目所在片区的部分居（农）民失去住所，家庭经济来源受到影响。主要风险因素及其风险程度表表13～3序号风险类型发生阶段风险因素风险概率风险程度持续时间1工程风险准备居（农）民失地或住所较低较小长2社会互适性风险——民族矛盾较低较小——13.3风险防范及应对措施为了从源头上防范、化解相关项目实施可能引发的风险，根据该相关项目的特点，针对主要的风险因素，采用以下措施。建设用地征迁的风险：建设单位应对失去土地或住所的居（农）民给予合理经济补偿，保证居（农）民的生活质量不因相关项目的建设而降低。风险防范和化解措施汇总表表13～4序号发生阶段风险因素可能导致的后果主要防范、化解措施1准备居（农）民失地或住所后果严重，抵制给予合理补偿2——民族矛盾————13.4相关项目的风险等级划分本报告把风险发生可能性的大小划分为5个等级，可能性由小至大依次表述为：很小、较小、中等、较大、很大，并根据专家经验以及对征地拆迁相关利益群体的民意调研结果，界定各类风险可能性的大小。首先根据专家经验和民意调研结果确定每类风险因素的权重,取值范围为[0,1]，取值越大表示某风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性的等级值，一般将风险划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值按风险可能性由小至大分别取值为0.2、0.4、0.6、0.8、1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即）,把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即。综合风险的分值越高，说明相关项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为0.2～0.4时，表示该相关项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41～0.7时，表示该相关项目风险中等，有引发一般性群体事件的可能；分值为0.71～1.0时，表示该相关项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本相关项目综合风险值求取见下表：相关项目风险综合评价表表13～5风险因素风险权重（）风险发生的可能性（）很小0.2较小0.4中等0.6较大0.8很大1.01.经济安全风险0.10√0.022.生态环境风险0.20√0.083.公共利益风险0.25√0.154.资源开发利用风险0.15√0.035.工程风险0.10√0.046.投融资风险0.10√0.027.运营管理管控风险0.10√0.02综合风险=SUM(ABOVE)0.36从表13～5可看出，本相关项目建设可能引发不利于社会稳定的综合风险值为0.36，风险程度低，意味着相关项目实施过程中出现大规模群体性事件的可能不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。因此，相关项目业主单位在相关项目实施过程中应做好并建立重大事项社会稳定风险分析评估机制，通过分析与评估，从源头上预防、减少各种社会稳定风险发生的可能性。13.5社会稳定风险分析结论本相关项目的建设相关项目符合法律法规、党和国家的方针政策、龙岩市城市总体规划的要求；其建设符合科学发展观要求，符合大多数群众的根本利益，并得到大多数群众的理解和支持；相关项目经过科学的可行性研究论证，充分考虑各种相关制约因素，配套措施完善，建设时机成熟，实施后引发不利于社会稳定的综合风险值风险程度低；相关项目实施过程中出现一般性群体事件的可能不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。第十四