工程维修部操作指导手册

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX务管理规范(工程维修部)操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心编制--PAGE232-目 录第三章程维部操指导手册 .-237-第一节 工程维部架与责权-238-第二节 工程维部岗说明书-239-239（）岗位说明书240241242244245246248第三节 工程维部岗作业书-249-249250251252253254255256第四节 工程维部管制度-257-257258260262263264第五节 工程维部岗服务流程与范-268-XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0一强电供配）岗服务操流程规范 .-268-271272274275276278279282283284286288290293295297300第六节 维修维工作急预案-301-301308310311第七节 工程维服务核标准-312-313315321XXXX-GC-V1.0-101322XXXX-GC-V1.0-102低压配电系统运行记录表323XXXX-GC-V1.0-103楼层配电运行巡检表324XXXX-GC-V1.0-104楼层电间运巡检表 .-325-XXXX-GC-V1.0-105弱电周巡记录表326XXXX-GC-V1.0-106电表计量表327XXXX-GC-V1.0-107中央空调系统运行记录表328XXXX-GC-V1.0-108330XXXX-GC-V1.0-109消防水箱巡视检查记录表331XXXX-GC-V1.0-110泵房设备巡视检查记录表332XXXX-GC-V1.0-111泵房设备用电计量表334XXXX-GC-V1.0-112给排水系统运行日巡检表335XXXX-GC-V1.0-113电梯运行巡视检查记录表336XXXX-GC-V1.0-114337XXXX-GC-V1.0-115338XXXX-GC-V1.0-116339XXXX-GC-V1.0-117工程装饰日常巡检表340341XXXX-GC-V1.0-201供配电运行维护记录表341XXXX-GC-V1.0-202342XXXX-GC-V1.0-203设备维修记录表343XXXX-GC-V1.0-204设备维护保养记录表344345XXXX-GC-V1.0-206349XXXX-GC-V1.0-207362XXXX-GC-V1.0-208生活水箱清洗保养记录表363XXXX-GC-V1.0-209电梯故障报修登记表364XXXX-GC-V1.0-210电梯井道施工工作单365XXXX-GC-V1.0-211电梯间日常维护巡检表366367XXXX-GC-V1.0-301维修工作单367XXXX-GC-V1.0-302故障隐患报告表368XXXX-GC-V1.0-303高空工作车工作单369XXXX-GC-V1.0-304气体瓶间进登记表 .-370-XXXX-GC-V1.0-305371372XXXX-GC-V1.0-401装修期间加班申请表372XXXX-GC-V1.0-402373装修申请表374XXXX-GC-V1.0-404装修工人登记表375XXXX-GC-V1.0-405空调加时申请表376XXXX-GC-V1.0-406临时动火作业申报表377XXXX-GC-V1.0-407施工单位交款通知单378XXXX-GC-V1.0-408施工人员出入证模板379XXXX-GC-V1.0-409租赁楼宇验收交接单380XXXX-GC-V1.0-410收楼确认书模板381XXXX-GC-V1.0-411装修违章确认书模板382XXXX-GC-V1.0-412装修违章整改通知书模板383XXXX-GC-V1.0-413装修施工现场违规通知单384XXXX-GC-V1.0-414装修竣工验收表385XXXX-GC-V1.0-415施工单位退款通知单386XXXX-GC-V1.0-416安全文明施工协议书模板387XXXX-GC-V1.0-417装修施工许可证模板388XXXX-GC-V1.0-418工程竣工验收表389XXXX-GC-V1.0-419装修现场巡视检查记录表390391XXXX-GC-V1.0-501工程部值班记录表392XXXX-GC-V1.0-502工程部工作日志393XXXX-GC-V1.0-503工程部月工作明细表394XXXX-GC-V1.0-504工程部要事记录表395396XXXX-GC-V1.0-601设备明细清单396XXXX-GC-V1.0-602（）397XXXX-GC-V1.0-603设备时统计表 .-398-XXXX-GC-V1.0-604设备资产报废申请表399XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0第三章工程维修部操作指导手册供配电运行岗给排水维修岗供配电运行岗给排水维修岗第一节工程维修部架构与责权部门名称工程维修部部门负责人工程维修主管直属领导分公司经理职位编制1人1人（视情况而定）技工（视情况而定）保障系统设备运行正常，防患于未然、排除潜在风险；实现系统设备增值保值；坚守岗位、操作规范、关爱协助他人、快速响应报修服务，提高维修效率。部门职责1、负责项目范围内的供配电系统运行、维护、保养、检修维修；2、负责项目范围内的强电综合维修、维护、检修维修；3、负责项目范围内的弱电系统维护与应用；4、负责项目范围内的空调系统运行、维护、保养、检修维修；5、负责项目范围内的给排水系统的运行、维护、保养、检修维修；6、负责项目范围内的土建五金等综合维修工作；7、负责项目范围内的室内二次装修的审批、监管、验收。；8、负责项目范围内的维修保养工作质量、工作效率、服务创新；9、负责项目范围内的工程图纸、设备资料、维保档案的建立与保管；10、负责项目范围内的第三方服务采购、应急预案制定并组织实施；11、领导交办的其他工作。部门权力1、有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2、有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权；3、有对服务对象进行服务解释权，告之权；4、有对系统设备运行指挥、调度权；5、有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权；6、有对部门内部员工的考核权。部门关键KPI1、重大责任事故率为0；2、无脱岗/无缺岗/无串岗；3、不发生无计划停水电；4、服务需求响应即时，大修不超24小时，小修不过夜；5、服务无过错；6、无安全风险盲点；7、无投拆；8、团队互助和谐；编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期岗位名称工程维修管理岗岗位名称工程维修管理岗所在部门工程维修部职位定位部门主管岗位编号NO：3-1部门编号NO：3薪酬等级主管级直接上级分公司经理直接下级维修技工工作综述负责工程维修部日常管理，落实岗位责任制，对分公司经理负责，管辖工程维修技工。岗位说明工作项目序号具体职责日常工作12监督管理、档案管理、器材管理、晨夕会工作；34购招评标、契约服务与监督管理；5处理、应急预案制定并组织实施；6验收施工质量。7乐于奉献；8领导交办的其他工作；团队建设9负责工程维修部员工团队建设、文化生活、食宿安排；10负责工程维修部员工招、录、用、考、绩、辞、记工作；11培训；管理权力1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权；3有对服务对象进行服务解释权，告之权；4有对系统设备运行指挥、调度权；5有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权；6有对部门内部员工的招录用建议权、日常考核权。工作协作关系内分公司经理及分公司各部门外分公司所在项目区域供电局、设备供应商、分行行政部门任职资格项 目要求教育程度大专以上学历--PAGE240-专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等工作经验3年以上水电工程相关管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任知识要求物业管理、设备管理、高低压、强弱电、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识上岗证/资格证高配技工、高技强电技工、高级冷工、高级电梯工等对身体健康要求健康专业技能技能很强级别5需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1其他工作环境分行大厦工作时间特 征周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。主要工具设备工程设备、机具二维修班长（助理）岗位说明书岗位名称工程维修管理岗所在部门工程维修部职位定位维修班长岗位编号NO：3-2部门编号NO：3薪酬等级班长级直接上级工程主管直接下级维修技工工作综述协助工程维修部主管日常管理，落实岗位责任制，对分公司经理负责，管辖工程维修技工。岗位说明工作项目序号具体职责日常工作12常检查、监督管理、档案管理、器材管理、晨夕会工作；3服务采购招评标、契约服务与监督管理；4事件处理、应急预案制定并组织实施；5作质量与进度；6乐于奉献；7领导交办的其他工作；团队建设8协助主管对部门员工团队建设、文化生活、食宿安排；9协助主管对部门员工招、录、用、考、绩、辞、记工作；10训；管理权力1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权；3有对服务对象进行服务解释权，告之权；4有对系统设备运行指挥、调度权；5有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权；6有对部门内部员工的招录用建议权、日常考核权。工作协作关系内分公司经理及分公司各部门外分公司所在项目区域供电局、设备供应商、分行行政部门任职资格项 目要求教育程度大专以上学历专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等工作经验3年以上水电工程相关管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任知识要求物业管理、设备管理、高低压、强弱电、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识上岗证/资格证高配技工、高技强电技工、高级冷工、高级电梯工等对身体健康要求健康专业技能技能很强级别5需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1其他工作环境分行大厦工作时间特 征周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。主要工具设备工程设备、机具三供配电运行操作岗位说明书岗位名称供配电运行岗所在部门工程维修部职位定位技工岗位编号NO：3-3部门编号NO：3薪酬等级技工直接上级工程维修主管直接下级工作综述负责大厦供配电系统运行、保养、检修维修，对工程维修主管负责。岗位说明工作项目序号具体职责日常工作1各项规章制度。2保安全运行。3负责巡视机电设备及水泵房，密切监视各类仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。4负责与供电局的业务联系，并做好登记。56负责机房、值班室内外清洁工作。7服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮；8负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录；协助工作910上级领导交办的其他工作；岗位权力1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权；3有对服务对象进行服务解释权，告之权；4有对异常人员出入设备层的警告、制止、劝解、清出权；5有对部门内部员工的招录用建议权。工作协作关系内分公司经理、上级主管、及分公司各部门外分公司所在项目单位行政部、供电局、机电设备供应商等任职资格项 目要求教育程度高中以上学历专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等工作经验3年以上供配电操作管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任知识要求设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识上岗证/资格证高配电工操作证对身体健康要求健康专业技能技能很强级别5需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1其他工作环境分行大厦工作时间特 征周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。主要工具设备工程设备、机具四强电维修操作岗位说明书岗位名称强电维修岗所在部门工程维修部职位定位技工岗位编号NO：3-4部门编号NO：3薪酬等级技工直接上级工程维修主管直接下级工作综述负责大厦强电设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。岗位说明工作项目序号具体职责日常工作12记录表格。3积极配合配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班指挥。4每月进行一次分管设备的维修保养、设备资产管理工作。5运行。67查保养质量，经确认后将记录存档保管。89服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮；10负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录；协助工作11工作；12上级领导交办的其他工作；岗位权力1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权；3有对服务对象进行服务解释权，告之权；4有对异常人员出入设备层的警告、制止、劝解、清出权；5有对部门内部员工的招录用建议权。工作协作关系内分公司经理、上级主管、及分公司各部门外分公司所在项目单位行政部、供电局、机电设备供应商等任职资格项 目要求教育程度高中以上学历专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等工作经验3年以上强电操作管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任知识要求设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识上岗证/资格证高级电工操作证对身体健康要求健康专业技能技能很强级别5需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1其他工作环境分行大厦工作时间特 征周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。主要工具设备500V线；手枪钻，冲击钻等五弱电维修操作岗位说明书岗位名称弱电维修岗所在部门工程维修部职位定位技工岗位编号NO：3-5部门编号NO：3薪酬等级技工直接上级工程维修主管直接下级工作综述负责大厦弱电设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。岗位说明工作项目序号具体职责日常工作1严格遵守公司员工守则和各项规章制度。2设备资产管理，按时按质按量地完成，并填好记录表格。3保证会议系统正常使用。45负责广播系统、卫星系统、楼宇自控系统的维护维修。6负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。7灰尘、无垃圾。8服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮；9负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录；协助工作10工作；11上级领导交办的其他工作；岗位权力1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权；3有对服务对象进行服务解释权，告之权；4有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权；5有对部门内部员工的招录用建议权。工作协作关系内分公司经理、上级主管、及分公司各部门外分公司所在项目单位行政部、通讯局、机电设备供应商等任职资格项 目要求教育程度高中以上学历专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等工作经验3年以上会议系统、楼宇自控系统等操作与管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任知识要求设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识上岗证/资格证高级弱电操作证对身体健康要求健康专业技能技能很强级别5需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1其他工作环境分行大厦工作时间特 征周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。主要工具设备刀（一字、十字、大、小、长、短各一把、绝缘胶布、扳手，网线测试仪，万用表，便携式小电话，消防用编码器。六空调运行岗操作岗位说明书岗位名称空调运行岗所在部门工程维修部职位定位技工岗位编号NO：3-6部门编号NO：3薪酬等级技工直接上级工程维修主管直接下级工作综述负责大厦空调运行、设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。岗位说明工作项目序号具体职责日常工作1熟悉中央空调系统和供水系统的工作原理、构造和运行情2（时记录一次运行情况。3456产设备管理。7负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。89服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮；10负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录；协助工作1112上级领导交办的其他工作；岗位权力1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权；3有对服务对象进行服务解释权，告之权；4有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权；5有对部门内部员工的招录用建议权。工作协作关系内分公司经理、上级主管、及分公司各部门外分公司所在项目单位行政部、机电设备供应商等任职资格项 目要求教育程度高中以上学历专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等工作经验3年以上中央空调运行、操作、管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任知识要求设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识上岗证/资格证高级冷工操作证对身体健康要求健康专业技能技能很强级别5需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1其他工作环境分行大厦工作时间特 征周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。主要工具设备测温仪，钳形电流表，管钳，活动扳手，内六方扳手，平口钳，尖嘴钳，七给排水维修操作岗位说明书岗位名称给排水维修岗所在部门工程维修部职位定位技工岗位编号NO：3-7部门编号NO：3薪酬等级技工直接上级工程维修主管直接下级工作综述负责大厦上下水系统运行、设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。岗位说明工作项目序号具体职责日常工作1经济运行。严格遵守公司员工守则和各项规章制度。23统处于良好运转状态。4发现跑、冒、滴、漏现象要及时处理。并做好巡检记录。5（告迅速奔赴现场，及时进行抢修。6负责对二次供水设备的运行管理。7负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。8积极配合空调系统设备相关电气控制设备的检修和定期维护保养。9服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮；10负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录；协助工作1112上级领导交办的其他工作；岗位权力1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权；3有对服务对象进行服务解释权，告之权；4有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权；5有对部门内部员工的招录用建议权。工作协作关系内分公司经理、上级主管、及分公司各部门外分公司所在项目单位行政部、机电设备供应商等任职资格项 目要求教育程度高中以上学历专业（工种）水电安装等工作经验3爱岗敬业，勇于承担责任知识要求熟悉水电安装，空调系统原理、水处理上岗证/资格证水电安装技工操作证对身体健康要求健康专业技能技能强级别4需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1其他工作环境分行大厦工作时特 征周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。主要工具设备工具包，管钳，活动扳手，锤子，内六方扳手，平口钳，尖嘴钳，一字、十字镙丝刀，壁纸刀，手枪钻，冲击钻，电焊机，管道疏通机，疏通簧，马桶揣子等。八万能维修操作岗位说明书岗位名称万能维修岗所在部门工程维修部职位定位技工岗位编号NO：3-8部门编号NO：3薪酬等级技工直接上级工程维修主管直接下级工作综述（喷涂等）综合维修工作，对工程维修主管负责。岗位说明工作项目序号具体职责日常工作115到现场。2修。3或改造。4尘、清洗、查漏氟、加氟等。5（不含专线（交换箱前段检修、维修。有线数字电视线路前端检修、维修（不含电视机。6（包。7（更换地毯、玻璃、墙纸、8负责电梯运行监督管理、消防设备检查巡查等。9服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮；10负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录；协助工作1112上级领导交办的其他工作；岗位权力1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权；3有对服务对象进行服务解释权，告之权；4有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权；5有对部门内部员工的招录用建议权。工作协作关系内分公司经理、上级主管、及分公司各部门外分公司所在项目单位行政部、机电设备供应商等任职资格项 目要求教育程度高中以上学历专业（工种）水电、五金维修，泥工工作经验从事水电、五金维修工作2年以上工作经验知识要求熟悉水电、泥工，木工操作上岗证/资格证水电安装技工操作证对身体健康要求健康专业技能技能很强级别5需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1其他工作环境分行大厦工作时间特 征周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。主要工具设备布砂纸等。名称作业指导书名称作业指导书所在部门工程维修部岗位工程维修管理岗岗位编号NO：3-1部门编号NO：3职位主管直接上级分公司经理直接下级维修技工工作综述作业指导书工作项目序号工作事项每日工作1234--PAGE250-567891112每周工作12345每月工作123每年工作123二工程维修班长作业指导书名称作业指导书所在部门工程维修部岗位工程维修助理岗岗位编号NO：3-2部门编号NO：3职位班长直接上级分公司经理直接下级维修技工工作综述作业指导书工作项目序号工作事项每日工作1234567891112每周工作12345每月工作123每年工作123三供配电运行岗位作业指导书名称作业指导书所在部门工程维修部岗位供配电运行岗岗位编号NO：3-3部门编号NO：3职位技工直接上级分公司经理直接下级工作综述作业指导书工作项目序号工作事项每日工作1234567891112每周工作12345每月工作123每年工作123四强电维修岗位作业指导书名称作业指导书所在部门工程维修部岗位强电维修岗岗位编号NO：3-4部门编号NO：3职位技工直接上级分公司经理直接下级工作综述作业指导书工作项目序号工作事项每日工作1234567891112每周工作12345每月工作123每年工作123五弱电维修岗位作业指导书名称作业指导书所在部门工程维修部岗位弱电维修岗岗位编号NO：3-5部门编号NO：3职位技工直接上级分公司经理直接下级工作综述作业指导书工作项目序号工作事项每日工作1234567891112每周工作12345每月工作123每年工作123六空调运行岗位作业指导书名称作业指导书所在部门工程维修部岗位空调运行岗岗位编号NO：3-6部门编号NO：3职位技工直接上级分公司经理直接下级工作综述作业指导书工作项目序号工作事项每日工作1234567891112每周工作12345每月工作123每年工作123七给排水维修岗位作业指导书名称作业指导书所在部门工程维修部岗位给排水维修岗岗位编号NO：3-7部门编号NO：3职位技工直接上级分公司经理直接下级工作综述作业指导书工作项目序号工作事项每日工作1234567891112每周工作12345每月工作123每年工作123八万能维修岗位作业指导书名称作业指导书所在部门工程维修部岗位万能维修岗岗位编号NO：3-8部门编号NO：3职位技工直接上级分公司经理直接下级工作综述作业指导书工作项目序号工作事项每日工作1234567891112每周工作12345每月工作123每年工作123名称工程设备设施管理制度名称工程设备设施管理制度受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部工程设备设施管理制度一目的1、确保本公司管辖物业所属设备设施处于安全、良好的运行状态，以满足顾客的需求和期望。二范围2、适用于对本公司管辖物业所属的各类设备设施的日常运行管理、维护保养、维修和报废管理。三职责3、工程部负责对设备设施进行运行、维修、保养和报废的管理；负责对服务供方提供的服务进行日常监督管理。4、各部门负责协助工程部进行设备设施的管理。四内容5、设备设施的种类：供配电系统、给排水系统、中央空调系统、会议系统、通讯系统、电梯系统、消防安全系统。6、设备设施的建档：由工程部负责人指定相关人员进行设备设施的建档及标识工作，填写“设备台帐”，粘贴设施设备标签。7、设备设施的运行管理。各设施设备的运行管理按各项操作规范执行。8、设备设施的维护保养。12209、设备设施的维修10、设备报废。因设备损坏或损耗而无法修复以致设备无法继续使用时，由工程部负责人组织相关人员确编制日期审核日期审核部门修改日期二工程维护维修管理制度名称工程维护维修管理制度受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部工程维护维修管理制度一目的2、适用于对分公司管辖物业所属的各类设备设施的维修工作。三职责3、工程部负责设备设施的维修工作。4、分包单位负责外委维修部分的设备设施的维修工作。5、工程部负责对分包单位维修工作的监督、管理工作。四维护维修分类6、工程部维修工作的分类：7、维修时限（可根据分公司的实际运行情况进行调整）5五维护维修流程7、客户报修8、公共部分设备设施维修编制日期审核日期审核部门修改日期--PAGE260-三高压配电室规章制度名称高压配电室规章制度受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部高压配电室规章制度一岗位责任制度1、变电室职责范围2、变电室人员必须具备以下条件二巡回检查制度3、值班人员心须按规定时间、路线巡视所管辖设备，发现异常现象或缺陷要及时处理，做好记录并报告相关负责人。4、变电室内设备每一小时巡视一次。巡视路线：变压器--低压开关柜--高压开关柜。并将巡视情况记录巡回检查记录本内。遇下列情况时需增加巡视次数)5、10KV设备倒闸操作，必须事先由值班负责人签发操作票，操作程序必须符合规程要求，并包括检查、准备步骤。6、10KV设备倒闸操作前先在模拟图上进行模拟操作，确保程序无误后再进行实地操作。710KVXXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.08、合闸操作前必须认真检查有关开关设备有无停电指示牌，接地线等安全措施，手车是否到位等，隔离开关操作后要立即加锁。9、倒闸操作后，要核对指示信号与模拟图显示运行状况是否相符。12、调换10KV电源工作，操作前必须得到供电局值班人员许可，接值班人员命令复诵无误后进行操作，并按操作票顺序进行。四交接班制度13、值班人员必须按照批准的值班方式、交接班时间及轮流班表进行交接班，不得擅自变更。1410-1515、接班人员因故未到，交班人员不得擅自离位，并立即报告领导决定。16、倒闸操作及事故处理过程中禁止交接班，待操作完毕后方可进行交接班。-分19120、全员交接内容：有关上级指示及命令的内容21、接班人员听取交接人员介绍并查阅各种有关记录以后，应到现场进行下列检查。（1）按分工全面巡视检查对一次设备的运行方式，新发现的设备缺陷，上值操作过的设备及所布置的安全措施等要做全面检查。XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0五定期试验轮换制度24、每月15日对长期备用的设备在条件许可的情况下进行切换。26、室内外运行设备的标志应齐全清楚正确，一次设备的编号标志应在设备投运前标清。室内外照明灯要及时更换损坏的灯泡。27、高峰负荷时，主管要安排对全部室内外设备标识，仪器进行观测并做好记录。28、值班地还要经常检查万用表及各种测量仪器，仪表附件是否齐全。29、按配电室设备的实际型号规格备足备品，以备急用。六设备缺陷管理制度30编制日期审核日期审核部门修改日期四消防气体机房管理规定名称消防气体机房管理规定受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部消防气体机房管理规定1、工程部弱电工每周对设备房进行一次例检，保证设备无故障运行,发现问题及时处理。2、保证设备房照明良好，并配备灭火器于显眼处。3、保证设备房清洁,严禁堆放杂物。4、保证消防电话工作正常。5、严禁随意按动紧急启动按钮。6、系统检查、维修前,应确认主机面板上“手动/自动”按键置于“手动”位,以免引起灭火剂喷洒。7、设备房门应完好并上锁，禁止无关人员进入。8、外来人员因工作需要进入机房需填写“外来人员登记表”。编制日期审核日期审核部门修改日期五电梯管理规定名称电梯管理规定受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部电梯管理规定一、电梯机房管理规定1、每周对机房进行不少于二次全面清洁，保证机房和设备表面无灰尘，机房及通道内不得住人、不得堆放杂物。进入机房人员须做好登记。2383、证房照良好配备应急，火器盘车具挂显处。四条 邻箱的房做防、潮工。4、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许禁止外人进入，并注意采取有效措施防止小动物进入。5、《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌挂于显眼处，清晰可见。6、按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。7、每天巡视机房，发现达不到规定要求的设施和设备要及时处理。二、电梯安全管理规定8、电梯工须持证上岗，无证人员禁止操作电梯。9、配电运行维修的电梯工每天对各电梯进行一次全面巡视，发现问题及时通知有关人员。12、配电运行组电梯工负责对电梯保养和维修工作的质量进行检验。13、大厦统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接到警报。15、经劳动安全监管部门检测不合格、未取得《准用证》的电梯严禁投入三、乘梯须知用手按钮，严禁撞击。不许吸烟，勿靠厢门。运行之时，挤门危险。危险物品，禁止进梯。保持清洁，勿吐勿丢。运载货物，须先报批。若遇意外，请按警铃。超载铃响，后进退出。儿童乘梯，成人陪同。发生火警，切勿乘梯。投诉电话：四、电梯困人救援规程16517、轿厢停于接近电梯口的位置。。（。18、轿厢停于远离电梯口的位置时（必须由专业电梯工操作）19、遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位进行处理。20、此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。编制日期审核日期审核部门修改日期六二次装修管理规定名称二次装修管理规定受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部二次装修管理规定一目的12（一）基本守则3（；4、所有施工人员，进入研发中心必须按规定佩戴出入证，必须从指定区域乘坐消防电梯出入。5、凡携带施工材料、成品、半成品及大件工具出入时，须持有管理处出具的“货物出入放行申请表”。6、各单位施工人员只允许在本单位施工区域内活动，不得擅自进入大厦其他区域，所有施工人员未经管理处准许，不准在施工现场接待客人或其他闲散人员。7、所有施工人员不得在施工场地内滋事、吵闹，不得从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。7、所有人员禁止在施工现场抽烟、喝酒、随地大小便。8、各施工单位每天下班后需将施工材料按指定地点整齐堆放。油漆、天那水等易燃易爆品应密封保存，堆放点应配置灭火器。。10（二）作业规定11、施工单位在进行临边作业或两米以上高空作业时，禁止在开启窗台上放置任何工具或将施工原料靠在开启窗玻璃上，造成玻璃划伤或损坏的，施工单位应照价赔偿。121318：008：00（（）3015、各施工单位在施工期间，应根据实际需要按每50平方米配备一个灭火器每层至少配备15个合格灭火器，禁止挪用消火栓箱内灭火器。16210（三）办理《施工人员出入证》的规定19、办证应出具的资料。20、办证的要求.由办公室收取上述办证资料（缺一不可）后统一办理。（四）卫生间的使用规定21、各施工单位应委派一名保洁员，坚持每天清扫，确保卫生间整洁。22、禁止往尿斗、便池里乱扔废纸、烟蒂或其他垃圾，严防堵塞。禁止在卫生间内洗澡；23（五）二次装修施工现场动火作业规定24大526、动火前“八不”2（30、电焊机作业的焊机线不得接在易燃易爆的设备或管道上。（六）管井门锁的管理、使用规定34、所有管井门锁的钥匙均由管理处工程部分管负责人统一保管。35、各施工单位因工作需要时，可在施工前一天到管理处办理使用申请，方可领取所需钥匙37、各单位要依据施工需要，如未按预定时间完工时，需到我司延时申请手续，经同意后方可继续施工。四 处罚规定41、施工中发现未按规定佩戴工作证者，发现一例扣款50元。42、着高跟鞋、三角裤、赤膊上班作业等行为之一者，扣款100元。43、酒后上班者，扣款300元。44、施工现场随地大小便者，扣款200元。4510010010046、严禁施工工人乱窜工地，发现一例，扣款100元。47、凡高空抛物者，扣款5000元。48、凡在易燃易爆品周围和仓库动明火、吸烟者，扣款500元。49（200元。50、电、气焊工没有按动火作业规定清理动火作业现场、灭火器失效、未设专人看护的扣款100元，动火操作时起明火的将给予扣款1000元以上的处理。505210053、违犯管理处规定挪用消火栓箱灭火器或其他设备的，发现一次将扣款200元，私自打开100054300100055、未经批准私自打开开启窗的，发现一次即扣款500元。5620057、电焊工无证操作，切割机操作时不加防火隔离板、切割机、打磨机与木工在2m2内操作的，发现一次即扣款100元。58100500100059、无证进入工地的，立即清出，使用别人证件冒充的，除作废出入证外，并处每人每次100元的处罚。60、上、下班乘坐客梯或从大堂出入的，一经发现将每人每次处予以100元的扣款。618：3017：3030200编制日期审核日期审核部门修改日期名称强电（供配电）岗位服务操作流程与规范名称强电（供配电）岗位服务操作流程与规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部强电（供配电）岗位服务操作流程与规范一总则1、为规范工程维护维修工服务流程与操作，统一服务标准，树立公司文化品牌窗口、服务窗口，特制定本规范。2、本规范适用分公司工程部强电（供配电）岗位员工。规范供配电系统的运行管理，以确保供配电系统供电安全、设备完好，逐步实现节能降耗。3、本规范由分公司经理负责监督，工程主管督导。二岗位服务流程与规范1、工作流程接班巡视检查故障处理隐患排查记录。2、操作内容电机房、强电井等。（3）供配电系统变电站设备：变压器、高压开关柜、高压联络柜、高压环网柜和电容补偿柜、母线排、电缆、桥架、低压配电柜、竖井内设备、发电机组。3、操作规定247:00—15:3015:00—23:00，22:30—7:30（。4、操作规范18:00竖井内设备由班长安排人员每月检查一次，同时填写“设备间巡查记录表”及“现场签--PAGE271-到表”。1高压柜/变压器/发电机低压柜（。/电容柜完好。竖井（。完好。室内公共照明外围照明/故障10KV 200A 200A 200A 200A 63A—200A32A编制日期审核日期审核部门修改日期二变配电应急电源倒闸操作规范名称变配电应急电源倒闸操作规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部变配电应急电源倒闸操作流程与规范一操作流程：做好各项准备通知倒闸操作调整检查记录二操作规范：12、话通楼服务通知电；他楼层消防播通停（广两遍广播内容如尊的各领事注意 请意 接供局急知高线路障停电10分进线路换作请好电备并请要用常关电，10分以将动复电电后有障请拨*****系大造成变请谅解谢合。3、倒闸操作按规定要求操作：停低压侧的各层开关——》低压侧负荷开关——》高压侧负荷开关——》高压侧隔离开关。并做好记录。4、调整高压电源：高压隔离开关——》高压侧负荷开关——》低压侧负荷开关——》各层开关。并做好记录。5、调整宛毕后，认真检查一遍，并把模似盘上相应的开关调整好。6、各项工作完毕后，要补办倒闸操作票，并记录完整。三紧急停电时电梯的操作（一）轿厢停于接近电梯口的位置1、确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门查看）2、关闭机房电源开关3、用专用外门钥匙开启外门4、用人力慢慢开启轿厢门5、协助乘客离开轿厢6、重新将外门关好（二）轿厢停于远离电梯口的位置时1、利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持冷静，并说明轿厢不能随时移动，不必惊慌，同时如果轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。2、进入机房关闭电梯电源开关3、用盘车的方法将轿厢移动到合适的位置并协助乘客离开轿厢，关闭外门。4、如遇其他复杂情况，应及时报告维保单位，让其尽快维修编制日期审核日期审核部门修改日期三配电发电机操作规范名称配电发电机操作规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部配电发电机操作规范一发电机发电送电1、接供电局通知或高压双线路出现供电故障时，立即向工程部主管汇报，并请工程部主管联系发电车。2、发电车到位前，物业公司公共秩序部负责发电接口处车辆的清理工作，工程部负责发电机接口接线的准备工作。3、发电车到位后，将发电车输出电缆与电缆井内预留外接电缆接线端子连接，各接线端子连接牢靠，并确认相序与原供电线路相符，零线接线正确。（。XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.05、按原定人员分工进行，配电值班人员穿好绝缘胶靴戴好绝缘手套，拿出倒闸操作板手做好备用。6、依序作好变压器低压关停开关打到分离位置。7、高压柜侧开关操作按操作票进行，高压柜悬挂“禁止合闸警示牌。8、停掉高压柜到变压器开关，高压柜悬挂“禁止合闸警示牌”9、配电室内停电操作结束。10、开启发电机组，启动前注意：400A400A11、检查3段母线电压大小平衡正常后，将开关操作电源转向3段，合上开关：12、配电室通知中心监控室、消防监控室、泵房，注意观察运行是否正常，送电完毕。13、将电梯一楼机站锁打开，试乘运行。14、检查自动旋转门复位按钮复位以后运行情况（通知内保关闭侧门）15、配电运行人员不得离开配电室，严密监视电流表，注意控制总电流。16、所有工作完成后汇报工程部经理本次倒闸全部完成。17、由配电值班人员负责本次倒闸操作的记录工作。18、发电机运行过程中注意记录各运行开关电流情况。二发电机退出后送电操作程序1、首先穿绝缘靴戴上绝缘手套，用高压验电器检验，刀闸上端是否有电，如三相电已送，进行下一步操作。2、通知工程部主管高压电已送到配电室，请示倒闸时间后通知泵房运行人员。4、泵房值班人员将自来水变频器电源开关关闭。5、相关人员将电梯呼到1楼确认轿厢无人后关闭机站锁。（。7、断开高压开关并悬挂“禁止合闸”警示牌8、关闭发电机室内外接电源箱400A联络开关并悬挂“禁止合闸”警示牌。9、通知发电车停止运行。10、合上在线刀闸并合上开关：10KVXXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.01400V合上C12400V合上C2212、泵房值班人员将自来水变频器开关送上观察变频器运行正常后开始转入日常工作。13、相关人员打开电梯一楼机站锁，并试乘检查电梯运行情况。14、专业人员打开自动旋转门复位后，观察自动旋转门运转正常后通知内保关闭侧门。15、所有工作就绪后汇报工程部主管，倒闸操作已全部完毕16、由配电室值班人员负责本次倒闸操作的记录工作。编制日期审核日期审核部门修改日期四低压电气设备检修、维护保养安全操作规程名称低压电气设备检修、维护保养安全操作规程受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部低压电气设备检修、维护保养安全操作规程35、临时工作中断后或每班开始工作前，都必须重新检查电源确已断开，并验明无电。6、每次维修结束时，必须清点所带工具、以防遗失和遗留在设备内造成事故。7、维保单位检修人员修理电气设备或其带电的机械部分时，由值班电工进行登记，并注明停电时间。完工后要交待并共同检查，然后方可送电，并登记送电时间。89、动力配电箱的闸刀开关，禁止带负荷拉闸。1011、熔断器的容量要与设备和线路安装容量相适应。（13、电器或线路拆除后，线头必须及时用绝缘胶布包扎好。15、电气设备发生火灾时，要立刻切断电源，并使用二氧化碳灭火。严禁用水灭火。编制日期审核日期审核部门修改日期五会议系统使用流程与规范名称会议系统使用流程与规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部会议系统使用流程与规范一目的4、会议系统主要设备：话筒、会议主机、调音台、功放、音箱、监视器、投影机。五操作规范5、日常使用流程：接收通知调试确认监控关闭6、远程会议系统注意事项（7、影音控制室管理8、投影机房管理9、定期巡视检查10、故障、隐患处理编制日期审核日期审核部门修改日期六通讯系统运行管理规范名称通讯系统运行管理规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部通讯系统运行管理规范一目的1二范围4、通讯系统：只含共用卫星天线通讯部分。网络及电信属于专业服务收费项目范围，由专业部门及专业电信公司负责管理及维护。五机房管理（一）卫星电视机房及公共天线电视机房12、保持机房内地面清洁，机柜、设备无积尘。3、机房内不准堆放杂物，保持照明良好。4、消防设备完备，注意采取措施，防止小动物入内。5、严禁随意更改各设备参数。6、每次工作完毕，务必将大门上锁。（二）综合布线机房7、由于光纤机房与控制室在一起，严禁无关人员进入，因工作需要进入，填写“外来人员登记表”。8、由BA系统操作员负责保管机房大门钥匙，出门前必须将大门上锁。9、保持机房地面及设备清洁。10、严禁在配线架上私接电话线、偷听或盗打电话。六日常巡视111290度，13。七故障、隐患处理14、故障处理：巡视检查人员如发现故障，应及时通知分包单位进行维修，做好相应记录，同时上报工程部负责人。15编制日期审核日期审核部门修改日期七通讯系统维护维修保养规范名称通讯系统维护维修保养规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部通讯系统维护维修保养规范一目的5、工程部负责实施服务供方合同范围外的通讯系统设备维护维修保养工作。四维护保养（一）保养周期及内容5、卫星天线系统：由服务供方每年进行一次上站常规维护工作，每两年进行一次天线全面处锈及喷漆处理，并提交维护保养报告。67、以下维护保养工作由服务供方负责实施，并提交维护保养报告。8、无线对讲系统9、广播系统：维护保养工作由弱电工负责实施。11、在实施维护保养工作过程中工程部维修人员、服务供方应遵守《电器设备检修安全技术序号序号系统分类责任人（部门）1消火栓安全主任、工程部2自动喷淋系统安全主任、工程部3自动报警系统安全主任、工程部4气体灭火系统安全主任、工程部5联动系统安全主任、工程部6防火卷帘系统安全主任、工程部7防排烟系统安全主任、工程部措施》规定。12、工程部负责对服务供方提供的维护保养工作进行监督及确认，并在“工程部工作日志”上做相应记录。五维修编制日期审核日期审核部门修改日期八消防安全系统维护维修保养规范名称消防安全系统维护维修保养规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部消防安全系统维护维修保养规范一目的3、服务供方负责实施分包合同范围内的消防安全系统设备维护维修保养工作。4、工程部及公司安全主任负责对服务供方实施的设备维护维修保养工作进行监督检查及确认。四维护保养5、维护保养工作由服务供方提供，公司安全主任及工程部各专业班组负责对服务供方提供的维护保养工作进行监督及确认，具体分工如下：6、保养周期。每月应对下列各系统进行例行检查。（1）消火栓系统；--PAGE280-7（允8、检查、保养内容：分项检修方法和步骤功能及要求备 注消火栓系统①检查消火栓内配件是否齐全。②检查消火栓系统管网及各闸阀。③检查水泵控制柜，测试水泵运行情况。④闸阀加黄油。(半年)漏水；技术指标符合国家标准。室外消火栓另作室外放（年）自动喷淋系统①检查各楼层闸阀及放水阀是否灵活。②检查系统管网及喷淋头是否漏水。况。④闸阀加黄油。（半年）应灵活紧固、不漏进行水流指示器试验时，应考虑警钟的影响。火灾报警系统①检查烟温感线路。④检查火灾报警控制器。⑤检查各控制器电池。⑥检查手动破玻璃按钮是否良好。⑦检查ＵＰＳ性能。⑧检查电脑系统及打印机。动按钮触点接触应在电脑显示屏上应事件应能在打印机注意警钟的影响。消防联动系统①检查联动柜各种按钮和显示灯。②检测联动柜内部线路。③进行消防水泵遥控试）④进行电梯迫降试验。（半年）⑦进行固定电话试验。联动台内部线路布广播时应使每一角落都能听清楚广播内容。防火卷帘系统①检查防火卷帘轨道平滑与否。②检查易熔片。熔片应符合设计要求。气体灭火系统①检查报警系统是否灵敏。②试验火灾情况下是否设气体灭火（。③检查维护各阀件。气体贮瓶压力要求正常；模拟试验时各信号反映应正常。每年检查灭火剂重量一次，净重减少10%应予补充。防排烟系统情况。②检查防排烟系统联动情况。整个防排烟系统联动正常。9、记录10、维修24并对维修结果进行确认。编制日期审核日期审核部门修改日期九消防系统运行管理规范名称消防系统运行管理规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部消防系统运行管理规范一目的3、消防中心值班人员负责对消防系统中央控制设备进行监控、记录、应急处理。4、工程部各班组负责对相关消防设备定期进行巡视检查。6、消防系统设备分类：。7、设备房管理,-系统检查、维修前,应确认主机面板上“手动/自动”按键置于“手动”位,以免引起灭火剂喷洒。8、消防栓系统：公共秩序维护部负责日常巡视检查工作，具体按“消防安全管理制度”执行。9、气体灭火系统：公共秩序维护部负责日常巡视检查工作，具体按“消防安全管理制度”执行。10、工程部负责每周对二氧化碳机房进行一次巡视检查，并将检查结果记录于“气体灭火系统巡查记录表”。11、消防水系统：六故障、隐患报告13、故障：设备设施出现异常导致无法正常运行。14、隐患：可能会导致设备设施发生故障的潜在因素。七记录17、当班人员应如实填写要求的各种记录。18、对已填写好的记录应妥善保存，到期方可销毁。编制日期审核日期审核部门修改日期十给排水系统设备操作规范名称给排水系统设备操作规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部给排水系统设备操作规范一目的3、空调给排水班技巧负责检查给排水设备设施操作标准、作业规范的执行情况。四操作流程规范4、流程：启动水泵前的检查启动水泵停止水泵.（具体排水系统操作规范应根据分公司实际运行情况调整）5BA246、启动水泵前的检查。7、启动水泵：（）58、停止水泵：。（。编制日期审核日期审核部门修改日期十一给排水设备维护维修保养规范名称给排水设备维护维修保养规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部给排水设备维护维修保养规范一目的3、工程部空调维修工负责实施给排水设备的维护维修保养工作。四维护保养4、维保周期、内容及方法序号设备名称周期维保工作内容及方法生活水泵月保养检查设备运行过程中无异常振动、噪音；检查电机及轴承温升情况，无烫手现象；检查填料的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴；检查联轴器、水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时用手盘动轴无卡阻现象；检查阀门、压力表；1机房地面、设备外表清洁卫生。季度保养轴承、电机加润滑油；更换磨损零部件；各连接点加固，过滤器清洗；检查或更换填料，过滤器检查清洗；电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固；固定支架和基座，除锈、油漆。月保养检查设备运行过程中无异常振动、噪音；生活检查电机及轴承温升情况，无烫手现象；2稳压检查联轴器、水泵轴心与电机轴心应重合，无运转水泵时用手盘动轴无卡阻现象；检查阀门、压力表；机房地面、设备外表清洁卫生。热水季度保养过滤器检查清洗；3循环电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固；水泵水泵机座、管道连接点加固；固定支架、基座、除锈、油漆。月保养检查运行时无异常振动、噪音；检查设备控制浮球是否灵验；4污水泵检查阀门、控制柜指示状态；检查水管与水泵连接完好，无松动、泄漏。检查泵内管道、集水井、污水井、雨水井，杂物淤泥清理；56季 保养泵体绝缘测量；叶轮、螺丝、管路各连接点加固；控制柜各连接点紧固；运行自动检测；固定管件支架，水泵基座除锈、油漆。绝缘测量；内胆清洗；7电加热器半年压力表、温度表、安全阀检查；运行自动检测各种性能；控制柜各接线端子紧固；设备清洁卫生。8减压阀组半年过滤网清洗；阀门、压力表检查；清洁卫生、固定支架除锈、油漆。9生活水箱半年水箱除垢、清洗、消毒；检修配件。10季度检查及维修/63247、生活水箱清洗时，为保障设备及人身安全，应严格按照《二次供水管理制度》执行，清洗完成后填写“生活水箱清洗保养记录表”。8、维护保养过程中需启、停水泵时按《给排水系统设备操作规程》执行。五维修9、维修工接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行。10、维修过程中需启、停水泵时按《给排水系统设备操作规程》执行。11、维修完成后，填写“设备维修记录表”编制日期审核日期审核部门修改日期十二二次供水管理规范名称二次供水管理规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部二次供水管理规范一目的（）3、工程部负责人负责检查二次供水管理工作的实施情况；4、空调给排水班负责二次供水管理。四内容5、二次供水管理要求：626、水池（箱）清洁消毒安全注意事项：（）36V7、水池（箱）清洗程序：水箱（水箱容量（箱2~3（箱箱（箱（）。箱）30~60分钟。箱（区区9活水箱清洗保养记录表”附件一同保管。编制日期审核日期审核部门修改日期十三中央空调系统操作规范名称中央空调系统操作规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部中央空调系统操作规范一、运行前的准备工作：1正365－415）1450K00K0K10K10K；34、查看管道上的阀门，检查各种阀门是否均已打开处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态。5AHU、（15。6、停用一周以上的重新开机启用的，必须先预热24小时。7、查看上班的运行记录，了解主机的运行状况，如主机为故障停机，先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机（一小时内启动不得超过四次）8、测量室内外的温度，根据气象条件和用户情况确定运行方案。二、开机及运行操作7，83；9、启动冷却泵的风机：如室外温度很低，也可启动一台，或不启动。但要保证冷却效果，冷却水出水温度不高于30度。11；13、调节平衡阀，使水的供回平衡，确保主机的供水量稳定、充足。14、确认主机无异常情况后启动主机。启动后观察压差、回油情况、出水温度及运转声音。如有异常，立即停机检查。15、整个系统启动要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常。XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.015、系统正常运转以后，每小时做一次记录。16、系统正常运转参数是否符合标准。三运行检查17、电源：（1）三相电压380V±10%（2）三相电流＜1360A18、油路：（1）油温≤60℃3019100%22、冷冻水：进水7~24℃，出水≥5.5℃23、冷却水进水≤34℃，出水≤40℃24、制冷系统（1）冷凝压力350~1100Kpa（2）冷凝温度15℃~50℃（3）蒸发压力200~550Kpa（4）蒸发温度5℃~20℃25四、停机操作（一）正常停机26、先关压缩机电源，保留总电源使主机处于预热状态。27、主机停机10分后，可逐台关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动。28、逐台关闭冷冻水泵。29、完成上述操作以后，对整个系统巡视一遍，确认系统停止运行。（二）事故停机、33、火警：遇到这咱情况应立即关闭主机总开关。（三）停机注意事项34、节能考虑，冷冻水回水温度够低时，降低运行电流，使主机卸载，停冷冻水机组；35324246157：00~19：0015XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0五、空调主机房管理规定36、空调主机房平时应上锁，钥匙由空调运行工保管，末经许可，非工作人员禁止入内。37、保持机房内良好的通风和照明39、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。40、每周对主机和机房进行清洁，并做好设备房的消杀来鼠工作41、每半年对主副机进行一次全面检查保养，确保机组良好运行状态。编制日期审核日期审核部门修改日期十四中央空调设备维护维修保养规范名称中央空调设备维护维修保养规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部中央空调设备维护维修保养规范一目的3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。四维护保养6、维护保养周期、内容及方法序号设备名称周期维护保养工作内容及方法1离心机组(外包月保养检查回油系统、油槽、油加热器和温度；检查电机和启动器的运行及测试所有运行控制和安全控制功能；记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；根据需要，检查调整微电脑控制中心的设定值；记录和报告要求的备件，提供检修、保养报告；设备清洁卫生。2螺杆机组(外包

-290---PAGE291-检查压缩机—电机组件，测量绝缘电阻；润滑开式电机；检查开式电机驱动装置的定位状态；检查联轴器；检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润1离心机组(外包滑需要润滑的部位；根据需要更换（K油）润滑油、油过滤器与干燥过滤器；检查油泵、密封和油泵电机；检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却年保养器、过滤器与电磁阀等；清洁接触器，必要时更换；检查连接机构所有接线端并拧紧；2螺杆机组(外包检查过载装置，并取油样检查；检查运行启动器，状态指示灯；检查显示数据的精度和设定值；检查水流开关的控制情况；；进行泄漏检查，泄漏点修理；根据要求补充制冷剂；机座除锈油漆。检查设备是否有异常噪音或振动；检查自动补水阀运行状况；检查并调整排污系数；月检查并调整风机传动皮带张力；检查喷嘴；检查并调整水盘水位；清理冷水盘、过滤器；清理设备卫生。3冷却水塔检查风机轴承固定环并加固；检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻；半年风机轴承、电机轴承加润滑油；润滑电机座，调整螺丝；手动阀、电动阀加牛油；控制柜各连接点紧固。管路、基座除锈、油漆；年检查或更换导流板填料；检查保护层，按照要求进行清理、重新涂刷；检查漏点，补胶。检查进、出口水温度、压力表；板式过滤网清洗；4热交半年保温层检查；换器板式换热翅片检查、清理；检查保养所有附属阀件。检查设备是否有异常噪音或振动；检查、测试、调校冷冻水控制阀；检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；5风柜机月检查冷冻水进、出水温度表、压力表；检查控制柜；检查并调整传动皮带张力；设备机房地面清洁卫生。6 新风机清洗空气隔层过滤网；热交换翅片清洗；4个月冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油；传动皮带检查调整或更换；电机轴承加润滑油；电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。检查设备是否有异常的噪音或振动；检查进、出水压力表、阀门；月检查运行电流、电压；7冷却水泵检查联轴器各连接点；清洁卫生。轴承、电机加注或更换润滑油；过滤网清洗；8冷冻水泵季度控制柜各接点紧固；电机绝缘测量；水泵轴承防漏密封圈检查或更换；检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。空气净化滤网清洗；9三菱VRV分体空调季度蒸发器翅片冷凝水盘清洗；检查设备运行是否有异常的噪音或振动；检查室内外机组风机轴承、电动机；绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度；机体清洁，机座除锈、紧固。半年空气净化滤网清洗。翅片清洗；冷凝水托盘清洗；进、回水手动闸阀、二通电动阀检查；10风机盘管两年温控开关控制检查、运行检查；保温检查、修补。楼层检查进、出水手动闸阀、电动阀；11月检查保温层；检查所有管道、阀门防锈保护层；电动阀检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性。浮球阀检查、测试灵敏度；12膨胀水箱年箱体清洁、除锈、油漆；保温修补。皮带张力调整或更换；13卫生间排风机季度检查设备是否有异常的噪音或振动；电机绝缘测量；控制柜各连接点端子紧固；机房设备清洁卫生。电机绝缘测量；14防排烟风机半年控制柜各接线端子紧固；运行检查设备是否有振动或噪音；轴承润滑油检查加油；清洁机房设备卫生。15送排风风机半年皮带张力调整或更换；电机轴承加润滑油；机座紧固、除锈、油漆；电机绝缘测量；16水处理月定量投药；检验系统水质达标。7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。8、工程部维修工负责对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。10、服务供方负责提供空调主机的维修工作。11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。工责空调机外设维工作维人接维务后设备设维程》行维修成在工部 班工日”做应录。13、维修过程中空调系统的操作按《中央空调系统设备操作规范》执行。编制日期审核日期审核部门修改日期十五电梯运行管理规范名称电梯运行管理规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部电梯运行管理规范一目的3、工程部值班人员负责对电梯运行状况进行巡检、记录。424524间由乘客自行操作。客梯以承载大厦用户为主，消防梯以承载大厦进出货物及消防用为主。四电梯运行维护规范8、电梯因维修、保养等原因造成停梯，应在首层设防护栏。五电梯机房维护规范10（。11、电梯机房的设备非电梯公司专业人员禁止操作。12、保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物。13、保证机房温度不得超过30度。14、保证机房照明良好，并配备应急灯照明设施、灭火器。15、维修、清洁机房设备时要关闭电源总开关16、机房内严禁吸烟，临时电源禁止搭线。19、火灾发生时，客梯迫降至首层；消防梯进入消防运行状态。20、电梯进水时：七电梯安全操作工作流程22、维修保养时需切断电源，以免造成人身及设备事故。23、因维修保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。25、在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。26、下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设防护栏，防止无关人员靠近。27、在井坑作业时，应开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽。28、机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定。29、维修保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品。30、记录编制日期审核日期审核部门修改日期序号序号工作项目周期保养内容1定期保养书月提交电梯保养报告书2过滤器、加油网及联轴器半年检查清理3冷却风扇装置半年检查清理4油泵及阀门半年检查调整5流量控制器（FCV）半年检查6各类轴承、缆辘（给油）半年检查清理调整7V型传动带及传动轮季度检查清理调整8选择器及其电动机半年检查清理调整9控制板内各接线及端子半年检查清理调整10控制板内各类继电器半年检查清理调整11AST回路半年检查调整12GOV辘装置半年检查清理调整13机身保险夹装置半年检查清理调整14主缆及保险缆半年检查清理调整15机身、缆辘架的导靴或导辘半年检查清理调整16路轨及支持码半年检查清理调整17花线运行、吊架、接线箱半年检查清理调整18主楼层外门装置季度检查清理调整19停楼面装置季度检查清理调整20载重检出装置半年检查清理调整21安全回路，电掣及长刀撞掣半年检查清理调整22活塞装置及其冲程半年检查清理23井底缓冲器半年检查清理调整24井道清扫半年检查清理25各电动马达及炭刷月检查清理调整26主回路接触器月检查清理调整27活塞漏油量检查月检查清理调整十六电梯维护维修保养管理规范名称电梯维护维修保养规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部电梯维护维修保养规范一目的范围3、服务供方负责实施电梯的维护维修保养工作。4、工程部维修工负责对服务供方实施的维护维修保养工作进行监督检查及确认。四维保周期及内容5、液压电梯保养检查内容29机身门、锁、电气装置月检查清理调整30楼层外门装置半年检查清理调整6、电脑式交流电梯保养检查内容五维保流服务流程与规范7、服务供方需按照保养合同规定的内容对电梯实施维护保养工作。8、保养工作完毕后提交电梯保养报告书，由维修工签字确认后，在工程部保存至合同结束后两年。9、维修工对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。10、服务安全要求11、维修责任要求序号序号工作项目周期保养内容1定期保养书月提交保养报告书2曳引机半年检查清理3制动器半年检查清理调整4TG、PG装置年检查清理5各类轴承年检查清理6GOV绳轮装置半年检查清理7曳引或限速装置半年检查清理调整8轿厢及对重安全钳半年检查清理9轿厢及对重导靴年检查清理调整10导轨及导轨支架年检查清理11对重及补偿绳/链装置年检查清理调整12随行电缆运行、吊架年检查清理调整13停楼面装置年检查清理调整14载重检出装置半年检查清理15底坑检修开关及极限开关半年检查清理调整16缓冲器半年检查清理17轿门、锁、电气装置季度检查清理调整18主楼层外门装置季度检查清理调整19井道清扫年检查清理20控制板内设备半年检查清理调整21主回路接触器半年检查清理22电晶体冷却风扇年检查清理23楼层储存、TLP功能检查半年检查24TSD功能检查半年检查25控制电路电压半年检查调整26轿厢操纵厢半年检查清理27轿厢风扇、风扇罩半年检查清理28外指示灯半年检查清理29楼层外门装置半年检查清理调整联系服务供方人员前来维修，并填写“电梯故障报修登记表”。编制日期审核日期审核部门修改日期十七万能工岗位服务规范名称万能工岗位服务规范受控状态2011-v5.0编号执行部门工程维修部监督部门分公司考证部门事业部万能工岗位服务规范一目的1、规范万能维修工作业流程中，减少和预防违章操作事故的发生。二适用范围2、适用分公司综合维修、万能维修工，包括水木土建五金类，也是其他维修岗位的操作规范的补充。三通用规范操作要求3、作业前必须检查所使用的劳动防护用品，不合格产品不得使用。4、作业前应根据现场的作业环境条件，要做好防脏防乱的预防措施，设置合适的警示标示牌、或警示带、或警示栏。7、在作业过程中，所有作业人员禁止吸烟。作业现场不得进行动火作业。8、作业过程中，发生应急事件，应按相关要求执行。9、作业过程中，发生触电、摔伤、割伤等工伤事故，应按《正确急救救护方法》相关程序处理。10、作业中产生的木渣等可燃物品、残渣等垃圾，应按日产日清处理。11、作业完毕，应清理干净现场，如有需要时，应通知环境组进行二次清理。四土建专业操作规程：12、作业人员要熟知泥瓦工具的性能和正确的使用方法；13、装卸、搬运碎水泥时，防止粉末飞扬。15、操作前检查架子和高凳应牢固，且跨度应小于2m。在架上操作时，同一跨度内作业不应超过两人。16、室内抹灰使用的木凳、金属支架应平稳牢固，架子上堆放材料不得过于集中。17、不准在门窗、暖气件、洗脸池等器物上搭设脚手架。18、在阳台部位作业，外侧必须挂设安全网，严禁踩蹋脚手架的护栏和阳台拦板。19、贴面使用预制件、大理石、磁砖等，应边用边运。待灌浆凝固后方可拆除临时支撑。XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.0XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册2015-V1.020、使用磨石机，应戴绝缘手套、穿胶靴，电源线不