个案简析朗诗金沙城市公开课一等奖省赛课微课金奖课件

金沙城央

3000亩水岸城邦【个案解析】太行瑞宏·朗诗金沙城四川中原二级市场数据资源组2016-81/7601020304目录区域解析项目解析营销解析项目总结2/76PART ONE01区域规划02区域配套03区域市场区域解析3/76区域规划-中高端住宅生态区区域区域定位于低密改进与普通住宅结合区，同时享有1800亩生态湿地公园，未来规划商业、教育、生态资源都含有较大竞争力，价值优势显著用地规划

本案地块规划区域以住宅为主，住宅部分有低密居住区、普通住宅区，兼有商业、本案教育用地，用地配套优势显著。形态分布布局

本案所在区域位置规划为第五级分区，即图例住宅用地为环城生态区——1800亩百仁生态湿地公园，拥有城区稀缺生态资源。商业用地公园绿地中小学用地服务设施用地4/76交通配套-两横两纵区域

西三环路、金芙蓉大道、蜀西路主干道

蜀辉路、黄苑街、金凤路、金科东路次级干道区域交通呈两横两纵格局，交通便利，四通八达，本案主要依靠西三环为主要出行道路地铁2号线羊犀立交本案茶店子站羊犀立交成都西站清江西路一品天下地铁迎宾大道地铁站

地铁2号线（距离本案旅程2Km）5/76

红苹果幼稚园幼稚园

岳家桥小学、外国试验小学、金沙小学、蜀西试验小学小学

石室联合中学、树德试验中学、石室外语学校中学教育配套-全龄段区教育区域区域2Km以内现有教育资源丰富，多以公有学校为主，且伴有名校分布，满足全龄段教育金沙小学本案岳家桥小学石室外语学校石室联合中学外国语试验小学蜀西试验小学红苹果幼稚园树德实验中学草堂小学西区分校6/76生活配套-休闲配套充分区域

中西医结合医院、安琪儿妇产医院片区内休闲配套充分，区域人文古韵、千亩百仁公园为城市稀缺资源，医疗、商业配套缺乏，后期本身配套商业、龙湖首开合作项目等可填补商业不足情况商业配套

西单商场金沙店、本身20万方商业配套（代建中）医疗配套

苏坡公园、金沙博物馆遗址、茶店子市政公园、1800亩百仁生态湿地公园（规划）西单商场金沙店青阳启香诊所安琪儿妇产医院妇女儿童医院休闲配套本案苏坡公园中西医结合医院7/760.00区域为成都热点区域，月均走量约400套，均价稳定在9000-1元/㎡。存量方面，去化仅8个月，库存良好区域市场-热销区域区域注：数据起源，房管局立案数据；时间：.01.01-.08.10,；范围：外光华+羊西+国宾月均3.9150.00去化40.00万㎡

30.0020.0010.00销售面积(万㎡)新增面积(万㎡)存量面积(万㎡)15011502150315041505150615071508150915101511151216011602160316041605160616071608销售面积(万㎡)2.991.342.864.042.464.203.052.251.771.998.935.173.602.364.926.786.336.155.731.29新增面积(万㎡)0.140.981.324.183.587.338.154.295.8810.113.525.012.010.005.646.425.168.807.110.09存量面积(万㎡)27.9727.6026.0626.2027.2429.7334.8436.8740.1746.1640.7540.5939.0136.6537.3737.0135.8338.4839.8638.661501

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1608销售套数 360 165 333 415 285 384 293 209 170 197 858 504 374 231 498 602 622 569 521 113新增套数 6 122 144 482 346 674 580 360 692 1159 276 510 224 0 528 610 488 752 726 5存量套数 2599 2556 2367 2434 2486 2698 2985 3136 3561 4268 3686 3692 3542 3311 3341 3349 3215 3398 3603 3495成交均价(元/㎡)

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11681140001100008000600040000 03000100040005000销售套数 新增套数 存量套数 成交均价(元/㎡)月均去化386套8/76区域内客户购置力强劲，近年来100万以上销售套数上涨速度显著，呈暴发式增加，反之15、100万以下销售套数降低显著区域市场-购置力强劲区域注：数据起源，房管局立案数据；时间：.01.01-.08.10,；范围：外光华+羊西+国宾100万以下100万以上百万级上客户占比100-150万150-200万200万以上385456513%338126101358046511%20685174487765712%502569943934509%209122293065109826%715343492108142040%7184622409/76区域内主要热销户型为70-110㎡套三户型，热销户型开始以改进为主，热销产品面积以90-110㎡居多，且110-130㎡套四产品去化较往年有显著增加区域市场-改进户型成主力区域注：数据起源，房管局立案数据；时间：.01.01-.08.10,；范围：外光华+羊西+国宾面积（㎡）套一套二套三套四50以下1150050-708878247070-9003592308190-110061171828110-13000259809130-1500041362150-170003141170-20000466200-250004308250-30000027300-4000008累计19130345841750套一套二套三套四套五套五以上套一套二套三套四50-706504203000237444070-90023715471000122761090-110060656100001106218110-13000210206000049603130-150003413200007230150-1700011290000212170-200001280000338200-25000214400002164250-300000610000021300-40000063000002400-500000000000010/76区域内项目众多，品牌开发商聚集，竞争激烈，区域产品当前以改进为主区域市场-竞争激烈区域万科国宾润园保利国宾首府紫御熙庭北京城建龙樾熙城保利两河森林项目产品形态销售套数销售面积(㎡)新增套数新增面积(㎡)存量套数存量面积(㎡)成交均价(元/㎡)月均去化（套）海亮樾金沙刚需+改进1077876426845945013110087930354紫御熙庭改进93579187178617515885195970958847东原亲亲里纯刚需9047112867052790352530792745龙湖源著改进87611196787811218522181177944蓝光金悦金沙刚需+改进63654965133211429559651164932032万科国宾润园改进634791137249139990122851202432北京城建龙樾熙城改进+刚需622592369588956233630326870431蓝光COCO金沙刚需3822607600503020917619仁和香榭广场刚需+改进33327061003222889417保利两河森林改进326519302804801993175361629616华润金悦湾改进2796617712634465107308231741214中成主角刚需+改进13912184146127767591275837注：数据起源，房管局立案数据；时间：.01.01-.08.10,；范围：外光华+羊西+国宾蓝光金悦金沙本案海亮樾金沙11/76小结区位优势：1. 成都人西贵金沙，千年人文观念2. 区域购置力强劲，100万级以上客户增量显著3. 城市稀缺千亩生态园区位劣势：1. 区域医疗商业配套缺乏2. 品牌开发商聚集，竞争激烈3. 位于航空线上，且紧邻西三环，噪音不可防止区域小结区域12/76PART TWO01开发商概况02项目解析03价值解析项目解析04项目小结13/76开发商概况-朗诗项目中国地产百强企业，其建筑特色以绿色建筑闻名，全国布局，当前在蓉项目开发4个在蓉已开发项目

企业介绍：朗诗创建于，中国地产百强企业，是中国领先绿色科技地产开发和运行企业。当前主营业务为住宅地产开发，同时主动开展绿色养老、绿色装饰等新业务。

业务分布：朗诗绿色地产在南京、上海、杭州、成都、无锡、常州、绍兴、等多个主要城市已经并正开发60多个绿色科技地产项目，开发总面积逾1000万平方米。

成就：业内绿色建筑及其开发领域领头羊。

发展方向：朗诗大力开展委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务模式，将房地产传统重资产模式变轻，以愈加轻盈灵巧姿态应对行业改变。西溪里年开盘，纯刚需产品。北辰朗诗南门绿郡年开盘，高低配产品。由北辰、朗诗、平安组成，本项目为朗诗首个在蓉试行小股操盘模式。绿色街区年9月开盘，产品类型为刚需+少部分改进产品。金沙城14/76开发商概况-国企项目由四川人民政府直接监管，投资行业广泛实力强劲，四川发展（宏仁实业）为百仁公园一级土地整理方 企业介绍：四川发展（控股）有限责任企业（简称“四川发展”）成立于1月，总资产逾1300亿元；现由四川省人民政府国有资产监督管理委员会直接监管。 成就：被誉为四川省省级综合性产业投融资平台“航母”，企业作为一个纯粹投融资平台，没有下属企业。

经营范围：投融资及资产经营管理；投资重点是：交通、能源、税务、旅游、农业、优势资源开发、环境保护和省政府授权其它领域。15/76开发商概况-世界500强项目阳煤集团旗下太行地产，全国煤炭系统最大房地产开发企业之一，房地产主要集中在重庆、北京、山西太原、阳泉、海南等城市

企业介绍：阳煤集团前身为阳泉矿务局，成立于1950年1月，是山西省五大煤炭集团之一。

经营范围：以煤炭和煤化工为主导产业，电、铝、建筑地产、装备制造、贸易物流为辅助产业煤基多元化企业集团。

地产实力：拥有大型煤矿、大型冶金化工项目建设安装和民用建筑总承包资质，旗下太行地产集团是以房地产为关键业务，兼营建筑与物业企业集团，是山西省和全国煤炭系统最大房地产开发企业之一。开发主要分布在山西省阳泉、临汾、太原和重庆市。深圳成都

重庆山西北京全国主要项目分布区域16/76开发商概况-铁三角项目强强联合优势互补，联手打造精品大盘合作模式

2015.9月由阳煤集团、四川发展、朗诗地产组成联合体公司——太行瑞宏房地产开发企业，开始在百仁地块拿地。优势互补

山西阳煤主动寻求转型，虽为“高富帅”，但对其四川成都房地产市场不熟悉，资金实力雄厚。

四川发展（宏仁实业）作为百仁公园片区一级土地整理方，对于二级开发缺乏经验。

朗诗地产作为绿建开发引领者，在蓉已开发过很多项目，经验丰富。阳煤集团虽有足够资金实力，但首次进入成都、宏仁实业二级开发经验欠缺，两家企业在成都房地产开发市场并没有品牌认知度，而践行小股操盘朗诗恰巧能处理这一问题。++太行瑞宏17/76土地概况-大城用地规划项目地块以组团形式组成，当前已取得约254亩住宅、商业用地，依据规划还有约400亩地块未取得。3000亩大盘包括630亩住宅、商业用地，湿地公园1770亩，市政级公建配套218亩，4所公立学校占地面积1234本案未取得地块18/76土地概况-超大地块

一座城项目地块以组团形式组成，超大致量，其中一宗地刷新成都住宅楼面地价统计，高达1元/㎡。但整体拿地均价实为4797元/㎡，以较低地价享地王称号开发商展现项目拿地时间净用地面积（亩）土地性质楼面价（元、㎡）溢价率（%）蓝光蓝光金悦金沙.04.0235.59住宅兼容商业394012.57%蓝光雍锦王府.11.2738.02住宅兼容商业8000122%海亮海亮樾金沙.12.2629.13住宅兼容商业5200.3330%.10.2965.52住宅兼容商业7950.3477%太行瑞宏金沙城-03-0447.57住宅兼容商业1126%-09-2930.04商业兼容住宅33130%-09-29120.92商业兼容住宅31560%-11-2755.33纯商业30000%土地指标获取地块19/76项目四至-现场分析项目项目四至：紧邻西三环路、苏坡公园、蓝光金悦金沙，西边多为平整、待平整土地。整体区位交通便利、休闲便捷，但受西三环车辆噪音影响苏坡公园西三环待规划用地，已拆迁蓝光金悦金沙本案123420/76基础信息项目项目地址四川省成城市青羊区西三环路四段金沙城所属板块外金沙板块开发商太行瑞宏物管企业金科物业代理企业方圆、高策、开发商占地面积（万㎡）3000亩（已拿250亩）建筑面积（万㎡）498923㎡（一期）物业类型住宅、独栋商业、底商建筑类别高层、别墅容积率4.2绿化率-总户数（户）1263（一期）层高（米）3.0园林格调草原风车位配比1:1.5交房标准清水21/76项目规划-大城打造项目项目整体以围合式布局为主，由高层+别墅+商业群+公立学校+公园组成3000亩大盘，高低配容积率，教育用地规划等为金沙城打造提供了先天条件22/76项目规划-绿色居住项目金沙城公园用地占整个项目约70%，100万级商业体量围绕居住区，坐拥城市稀缺生态公园，形成经典大盘格局

项目总体布局：由两大类别、六大组团组成。

湿地公园布局：水韵金沙规划占地330亩，花田彩林414亩，悠然田居334亩，奇趣乐园360亩，公园）。

项目建筑区布局：住宅组团占地约630亩，由高层、洋房、别墅和大型商业群组成。项目规划项目建筑区悠然田居水韵金沙绿野乡间173亩，累计1770亩（百仁生态湿地花田彩林绿野乡间奇趣乐园23/76户型配比-产品丰富项目此次首开产品预计2-7栋，1栋为项目内部认购部分，预计剩下房源将加入首开产品中，产品累计预推456套，其中133㎡、151㎡为推出主力户型。首次推出产品中户型丰富，面积段跨度较大，选择面宽建筑形态建筑面积（㎡）套型实得面积（㎡）套数占比高层953-2-11037216%1033-2-21137216%1103-2-2125409%1304-2-21417216%1324-2-2153409%1334-2-21498018%1514-2-21748018%累计456100%1栋7栋8栋9栋10栋3栋2栋4栋5栋6栋首开151133151103130110132103130

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13315124/76户型解析-舒适性刚需项目重动区、轻静区、舒适性刚需三房产品•

建筑面积：95㎡，实得：103㎡，3室2厅1卫户型优势户型劣势1、户型方正、动静分区、水线集中、东南朝向佳2、大客厅、大主卧、主卧+客餐厅占40%面积6.7m26.13㎡（25%）7.02㎡（7%）3.9m）14.96㎡（15%）10.2㎡（10%8.1㎡（8%）1、户型临街、存在噪音污染3、整体利用率较高，无面积浪费2、次卧面积较小、卧室整体面积仅占32%备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。25/76户型解析-95㎡产品与主流开发商新项目标同类产品对比分析项目本产品与主流开发商同类产品比较上，其房屋面积利用率更高，表现在客餐厅、主卧与阳台更大、舒适度更佳金沙城（95㎡）御今缘（95㎡）南门绿郡（98㎡）龙湖三千庭（98㎡）备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。项目、套型、实得朗诗金沙城（3-2-1、103㎡）朗基御今缘（3-2-2、106㎡）北辰朗诗南门绿郡（3-2-1、108㎡）龙湖三千庭（4-2-2、110㎡）房间开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)客餐厅3.96.726.1325%3.47.515.7815%3.87.528.526%3.55.3518.7317%主卧3.44.414.9615%3.23.912.4812%3.34.414.5213%3.34.414.5213%最大次卧3.03.410.2010%3.03.39.99%3.03.39.99%2.63.38.588%主卫1.82.74.865%1.83.35.946%1.92.13.994%2.22.14.624%厨房2.22.96.386%2.44.059.729%2.03.67.27%1.73.45.785%景观阳台3.91.87.027%3.41.053.573%1.83.86.846%1.43.54.904%26/76户型解析-舒适改需产品项目重动区、大客厅、大阳台、舒适性改需产品•

建筑面积：103㎡，实得：113㎡，3室2厅2卫户型优势户型劣势1、户型方正、动静分区、水线集中2、大客厅餐厅+大阳台1、西北朝向、朝向不佳、餐厅采光差3、对中庭、景观资源佳2、次二卧室面积偏小、客卫较窄备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。29.2㎡（26%）7.2㎡（6%）11.70㎡（10%）12.95㎡（11%）27/76户型解析-103㎡产品与主流开发商新项目标同类产品对比分析项目在尺寸上与主流产品几乎完全重合，动静区排布上，与万科国宾润园、锦西润园无差异金沙城（103㎡）万科国宾润园（102㎡）万科锦西润园（101㎡）新希望锦官阁（101㎡）备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。项目、套型、实得朗诗金沙城（3-2-2、113㎡）万科国宾润园（3-2-2、112㎡）北辰朗诗南门绿郡（3-2-2、113㎡）新希望锦官阁（3-2-2、111㎡）房间开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)客餐厅4.07.329.226%4.07.831.2028%3.97.830.4227%3.66.924.8422%主卧3.53.712.9511%3.23.912.4811%3.13.912.0911%3.43.612.2411%最大次卧3.03.911.7010%3.03.811.410%3.13.6511.3210%3.82.710.269%主卫2.12.04.24%1.53.04.54%1.82.54.54%2.42.04.84%厨房2.22.96.386%3.33.48.678%2.13.06.36%1.83.35.945%景观阳台4.01.87.26%3.01.85.45%3.91.87.026%3.61.86.486%28/76户型解析-舒适改需产品项目重动区、大客厅、大阳台、舒适性改需产品，与项目103㎡产品差异不大，尺寸差异不显著，性价比不高•

建筑面积：110㎡，实得：125㎡，3室2厅2卫户型优势户型劣势1、户型方正、动静分区、水线集中2、大客厅餐厅+大阳台1、正北朝向、朝向不佳、餐厅采光差3、对中庭、景观资源佳2、次二卧室面积偏小、客卫较窄备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。30.75㎡（25%）11.88㎡（10%）12.96㎡（10%）7.38㎡（6%）29/76户型解析-110㎡产品与主流开发商新项目标同类产品对比分析项目在尺寸上，本案开间更大，进深相对较短，房间整体更方正。与国宾首府相比，其房间面积更大，产品更占优金沙城（110㎡）保利国宾首府（111㎡）龙湖九里晴川（112㎡）龙湖三千庭（112㎡）项目、套型、实得朗诗金沙城（3-2-2、125㎡）保利国宾首府（3-2-2、124㎡）龙湖九里晴川（3-2-2、130㎡）龙湖三千庭（3-2-2、123㎡）房间开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)客餐厅4.17.530.7525%4.08.132.4026%3.88.030.4023%3.58.730.4525%主卧3.63.612.9610%3.54.415.412%3.43.812.9210%3.84.617.4814%最大次卧3.33.611.8810%3.24.012.810%2.74.612.4210%3.04.012.0010%主卫2.22.14.624%2.01.83.63%2.42.04.804%1.91.93.423%厨房1.73.05.14%2.62.56.55%1.83.16.125%3.21.85.765%景观阳台4.11.87.386%4.01.87.26%7.21.510.808%4.21.56.305%备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。30/76户型解析-奢侈改进产品项目大横厅、大阳台，双主卧，通透户型，通风佳•

建筑面积：130㎡，实得：141㎡，4室2厅2卫户型优势户型劣势1、户型方正、入户玄关设计2、双主卧设计、通透性强、双面采光1、部分西北朝向、朝向不佳、水线不集中3、横厅设计、采光佳、配大景观阳台2、动静分区不显著、有一定面积浪费备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。21.08㎡（15%）14.76㎡（10%）8.26㎡（6%）13.32㎡（9%）11.10（8%㎡）31/76户型解析-奢侈改进产品项目大横厅、大阳台，横厅配大阳台•

建筑面积：132㎡，实得：153㎡，4室2厅2卫户型优势户型劣势1、户型方正、动静分区、水线集中、L型厨房、明厨明卫2、大部分房间朝南、主卧套房对中庭、赠予面积大（21㎡）1、临街户型、对未来项目商业体3、横厅设计、采光佳、配大景观阳台2、有一定面积浪费、次卧面积偏小备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。）12.96㎡（8%）33.12㎡（22%）11.40㎡（7%）11.78㎡（8%）16.92㎡（11%32/76户型解析-奢侈改进产品项目双大阳台，中庭户型、套房主卧•

建筑面积：133㎡，实得：149㎡，4室2厅2卫户型优势户型劣势1、户型方正、动静分区、水线集中、L型厨房、大生活阳台2、正对中庭、景观资源佳、超大双阳台，生活休闲两不误1、朝北户型、朝向不佳3、主卧套房设计、配大卫浴和衣帽间2、餐厅位置采光不佳、次卧面积偏小备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。17.10㎡（11%）30.24㎡（20%）12.96㎡（9%）13.2㎡（9%）9.9㎡（7%）7.56㎡（5%）33/76户型解析-项目本身130-135㎡产品对比分析项目金沙城（130㎡）金沙城（132㎡）金沙城（133㎡）产品、套型、朝向、实得130（4-2-2、西北-东南、端头临街、141㎡）132（4-2-2、正南、临街、153㎡）133（4-2-2、正北、对中庭、149㎡）房间开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)客餐厅6.83.121.0815%7.24.633.1222%4.27.230.2420%主卧3.64.114.7610%3.64.716.9211%3.84.517.1011%最大次卧3.63.713.329%3.13.811.788%3.34.013.209%主卫1.92.64.944%2.03.87.65%2.72.56.754%厨房2.03.16.24%2.04.28.405%1.92.75.133%景观阳台5.11.628.266%7.21.812.968%7.21.812.968%同面积段三个户型，本身存在竞争。在朝向优劣势上，用赠予面积进行平衡，整体讲，132户型性价比最高34/76户型解析-130㎡产品与主流开发商新项目标同类产品对比分析项目相对于其它项目同类产品，本案实得最低，赠予低，性价比不高。再考虑价格原因，该户型在区域不具备竞争力金沙城（130㎡）保利国宾首府（129㎡）万科国宾润园（126㎡）龙湖九里晴川（134㎡）项目、套型、实得朗诗金沙城（4-2-2、141㎡）保利国宾首府（4-2-2、142㎡）万科国宾润园（4-2-2、144㎡）龙湖九里晴川（4-2-2、155㎡）房间开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)客餐厅6.83.121.0815%4.28.13323%4.08.03222%4.07.630.4020%主卧3.64.114.7610%3.55.91913%3.74.014.8010%3.64.516.2010%最大次卧3.63.713.329%3.03.711.108%3.33.712.218%3.34.514.8510%主卫1.92.64.944%2.12.14.413%2.11.83.783%1.82.85.043%厨房2.03.16.24%2.52.875%2.03.46.825%2.03.35.944%景观阳台5.11.628.266%4.21.87.565%7.21.812.969%6.81.812.248%备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。35/76户型解析-轻豪宅产品项目大主卧、大阳台、通透横厅、正南朝向•

建筑面积：151㎡，实得：174㎡，4室2厅2卫户型优势户型劣势1、户型方正、动静分区、水线集中2、正南朝向、朝向佳、板式通透1、临街户型、对未来商业体3、阔尺横厅设计、配大景观阳台2、次卧采光面尺度不够、降低调性备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。21.06㎡（12%）12.96㎡（9%）027.30㎡（16%）13.8㎡（8%）12.87㎡（7%）36/76户型解析-151㎡产品与主流开发商新项目标同类产品对比分析项目市场上该类产品面积多控制在140-145㎡范围内，150㎡以上多以跃层打造，本案因建面更大，产品尺度更舒适项目、套型、实得朗诗金沙城（4-2-2、174㎡）保利国宾首府（4-2-2、159㎡）万科国宾润园（4-2-2、164㎡）德商御府天骄（4-2-2、161㎡）房间开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)开间(m)进深(m)面积(㎡)面积占比(%)客餐厅7.83.527.3016%7.03.524.5015%6.93.121.3913%4.27.029.4018%主卧3.95.421.0612%3.84.517.1011%3.75.2519.4312%3.64.817.2811%最大次卧3.04.613.808%3.23.912.488%3.23.812.167%3.33.511.557%主卫2.23.98.585%2.03.26.44%3.12.26.824%2.52.05.03%厨房3.52.89.86%2.53.28.05%3.92.28.585%1.83.97.024%景观阳台7.81.814.048%7.01.510.57%6.91.812.428%11.101.818.3311%备注：占比已实得面积计算。因无详细尺寸、部分功效区面积为估算。金沙城（151㎡）保利国宾首府（143㎡）万科国宾润园（144㎡）德商御府天骄（143㎡）37/76价值解析-大盘梦项目3000亩大盘打造，汇聚了众多配套资源，给客户留下“高大上”尊贵感官；20万方独栋商业配套，填补区域商业不足情况38/76价值解析-稀缺生态资源项目千亩湿地大公园自然环境加上开发商分块规划打造，形成建筑与自然结合良好居住环境。预计年展现，由金沙城股东宏仁实业打造39/76价值解析-王牌教育项目项目配套学校优势显著，全龄段教育且为名牌学校。预计年开学，由金沙城股东宏仁实业打造机关五幼意境图试验小学意境图泡桐树中学意境图40/76价值解析-王牌教育项目学校服务半径基本囊括金沙城住宅区域，学校规划服务班级较多，基本满足人口需求41/76价值解析-园林打造项目住宅园林分为6组团打造，相互之间私密性很好，设置漫步跑道，智能饮水、WIFI、USB充电接口，用科技与运动结合42/76价值解析-用材配置项目生活使用方面电梯配置盲文按钮，门窗利用内开技术，阳台、入户均为高端用材43/76价值解析-朗诗绿建项目著名绿色开发商朗诗地产操盘，融入被动式建筑，门窗采取三层中空设计，一定程度上可防止噪音影响，朗诗除霾除湿保温系统节约耗能，退台式园林设计确保生态公园资源共享44/76排号1、交2万抵5万总房款。2、前500名开盘额外享受1%优惠，500-1000名开盘额外享受0.5%。当前排号：截止8月8号，排号1218组。8月6日售楼部亮相开始排号，当日排号约1000组，截止8.09日排号约1200组客户，预计8月底9月初开盘；项目主要为地缘性客户，职业以白领居多项目项目预测价格对外报价：11000-13000元/㎡宣扬低开高走策略，主要因为首开楼栋为一期位置较差楼栋，靠近未来项目商业体。客户1、区域拆迁户购房2、九里堤、一品天下、内金沙、内光华区域老小区业主45/76项目小结项目小结项目优势：

项目3000亩大盘，品质高，热度强

千亩公园、优质名校配套、独栋商业配套极大提升项目卖点价值

三大实力企业联合开发，客户信心足

利用新科技植入户型配套，节能环境保护降噪音

产品丰富，跨度广，选择面宽。项目劣势：

项目大盘打造，开发周期长，不可预见原因多

项目本身报价高于区域均价，存在价格抗性

较多卖点为规划，未展现，吸引力度未到达最大46/76PART THR01案场包装02项目推广03营销活动营销解析47/76项目重大节点盘点营销整体进度偏慢，从15年拿地到今年三月，基本无动作，至今年拿单价地王后市场关注度骤升，开发进度随之加紧，两次公布会召开和前期七大城市展馆开放，为项目积累了大量客源，也为项目后期热销打下良好基础15-09-29底价独吞拆分后上市百仁组团新推两宗地，累计151亩太行瑞宏首次进入

行业视线15-11-2816-03-04创成都住宅楼面价新高峰，太行瑞宏疯狂竞价行为掀起行业热议同一时间：一场关于城西、3000亩大盘-金沙城“传说”由此开始16-05-06再次低调以底价拿下百仁组团新推55亩商业地块289次竞价血拼，以高达126%溢价率，1元/㎡楼面价拿下百仁组团新推48亩住宅地块“精铸金沙、城启未来”-朗诗金沙城媒体见面会、七大城市展馆同时开放16-07-16大城映像-金沙城项目公布会（3200人主会场、500人分会场、2800余人观看网络直播、115180次图文直播访问量）16-08-06售楼部亮相（组、6000人到访、超1000组团购）8月底9月初开盘48/76案场包装-案场外部营销实景绿化展现是最大亮点，靠三环昭示性极佳，到售楼部只有蜿蜒小道，将有限绿化无限放大，增强体验感49/76案场包装-案场内部营销特色无纸书屋售楼部，以书香气承托传统金沙文化和人文情怀，凸显文化底蕴和体验感较强。整个售楼部内包装大气、空间感强，凸显项目调性50/76案场包装-内部包装-人居体验馆营销售楼部设置专区：介绍朗诗绿色品牌和生态产品体系、以及工法展示、智能家居说明和高科技VR体验区。51/76营销推广-5月6日前-媒体见面会项目推广（首次推广）营销以改进、三环、城西人留在城西、绿色建筑、三千亩大城和金沙文化为关键诉求52/76营销推广-5月6日前-媒体见面会邀请函推广营销首次上线推广，以纽约中央公园为“模板”类比项目，宣扬项目未来潜力53/76营销活动-5月6日-媒体见面会营销此次见面会邀请数十家著名媒体、超百位媒体人参加。项目信息首次公布，七大城市展馆（城西主要商场）开放54/76媒体推广-5月-媒体见面会后，紧罗密布推广节奏营销前期主要以线上媒体稿推广为主，推广时间节点主要为5月7日-10日和5.20日左右（配合项目南京行活动）。55/76活动、推广-5月28日-金沙城媒体南京行-绿色建筑体验之旅营销主要邀请媒体人去南京参观朗诗绿色建筑体系，为期三天。56/76活动、推广-6月-营销力度整体较弱、推广以自媒体为主营销6月份营销力度较弱，活动为每条微信稿下前十名留言者送100M手机流量57/76营销推广-7月1日-临近项目公布会，推广力度加强营销多维度宣扬项目价值58/76营销推广-7月-项目公布会前期推广-物料营销时间：7月7日~7月13日参加会有1万元VIP优惠卡。执行形式：经过电话邀约和上门造访，职业顾问对高意向客户派送公布会邀请函，同时释放发布会当天到场执行人员：置业顾问行销拓展：前期在城西主要商场（七大商场、）以摆展形式进行推广，而且天天配置120位行销人员进行区域拓展。项目从7月7日开始派发邀请函，到7月13日累计派送2300多张邀请函，超出预期数量50%，为确保公布会有序进行不得不终止派票，造成市场一票难求场面。项目意向客户都非常期待此次产品发布会，而全部推广资料未包含产品户型和教育资源等具体信息，造就客户希望能了解项目更多信息，尤其是与后期入住息息相关关注户型和学校。DM单易拉宝/展板59/76营销推广-7月-项目公布会前期推广-物料营销时间：7月7日~7月13日会有1万元VIP优惠卡。执行形式：经过电话邀约和上门造访，职业顾问对高意向客户派送公布会邀请函，同时释放发布会当天到场参加执行人员：置业顾问行销拓展：前期在城西