房地产企业尽职调查和审计（1209）·大信

房地产尽职调查和财务审计大信会计师事务所（特殊普通合伙）如何轻松完成对房地产企业的调查？尽职调查项目从何处着手？如何评判一个开发项目的优劣？尽职调查时应注意那些细节？房地产财务审计的重点？……一、房地产基础知识

二、房地产开发流程

三、尽职调查

四、财务审计3目录CONTENTS一、房地产基础知识（一）房地产业概述（二）房地产业特点（三）房地产市场概述（四）房地产市场参与者（五）房地产市场分类（六）土地相关知识（七）房地产相关专业术语（一）房地产业概述房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。由于它的多重性质，在国民经济产业分类中，属于第三产业。（二）房地产业特点区域性较强，企业竞争不完全。受土地、资金的高度制约。高负债、高风险、波动性大。与政府关系密切。具有关联性。（二）房地产业特点区域性较强，企业竞争不完全：我国房地产呈现出地域分布不均衡性，大型房地产企业基本集中在北京、上海、江浙、广东等地。曾经我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。但是现在地域限制越来越弱，资金在房地产市场中的作用越来越重要。受土地、资金的高度制约：由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业发展相当迅速，所以不少地方出现了寸土寸金的情况。另外，我国大多数房地产企业正处于发展阶段，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。（二）房地产业特点高负债、高风险、波动性大：房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的，无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，也是时而火爆、时而降温。因此高负债、高风险、波动性大也就是我国房地产业的又一大特点。与政府关系密切：过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。（二）房地产业特点具有关联性：房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。房地产业开发从土地获取、设计与前期准备，到建筑安装施工、销售实现以及物业管理等，牵涉到一大批相关产业。（三）房地产市场概述

含义：房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。（四）房地产市场参与者土地所有者或当前使用者开发商政府及政府机构金融机构建筑承包商专业顾问（建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、律师）购房者开发商资质等级资质等级 注册资本 经营时间 近3年累计竣工一级资质 ≥5000万元 ≥5年 ≥30万平米二级资质 ≥2000万元 ≥3年 ≥15万平米三级资质 ≥800万元 ≥2年 ≥5万平米四级资质 ≥100万元 ≥1年 —

（五）房地产市场分类

按增量存量划分为：一级市场——土地使用权出让市场二级市场——土地转让、新建商品房租售市场三级市场——存量房地产交易市场（二手房市场）

按用途划分为：居住物业市场——普通住宅、别墅、公寓等商业物业市场——写字楼、商场、休闲旅游设施、酒店等工业物业市场——工业厂房、工业写字楼、仓储用房等（六）土地相关知识土地制度概述土地分类房地产专业术语土地制度概述

国有土地：城市市区。集体土地：农村、城市郊区。我国现行土地制度—所有权全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）我国现行土地制度—使用权

国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)

土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。

只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式挂牌方式协议方式

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)国有土地使用权出让流程

土地分类生地——是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。毛地——有一定的城市基础设施，但有地上物（如房屋、围墙、树木等）需要拆除的土地，如旧城改造土地。熟地——是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上建设房屋的土地，包括三通一平、五通一平、七通一平其中三通一平是指通水、通路、通电及土地平整。

建设用地使用权出让年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；综合及其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。房地产专业术语

建筑用地面积

总建筑面积

建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

建筑红线

建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。

道路红线

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

层高

净高

层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前一般住宅层高都在2.8米左右。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。

低层建筑

多层建筑

小高层建筑（非规范性）

高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为1层至3层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为4层至6层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为7层至9层，高层住宅为10层及以上。

介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。定义：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

容积率定义：单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一计算方法：总建筑面积=土地面积×容积率楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率例：某宗土地面积为35亩，价格为180万元/亩，容积率为3，那么楼面地价是多少？答：土地单价=180万元÷666.67平米=2700元/平米楼面地价=2700÷3=900元/平米

楼面地价定义：指建筑物的覆盖率。计算公式：建筑密度=建筑物的基底面积总和÷规划建设用地面积。例：一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000÷10000=30%。

建筑密度定义：绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。提示：绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，没有法律和法规依据计算公式绿地率=绿地面积÷土地面积

绿地率二、房地产开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选

址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）选址立项取得土地规划设计开工建设预售开发商选址、立项国土局《国有土地使用证》计委项目建议书，可研报告规划局《建设用地规划许可证》（一）前期准备阶段土地获得方式土地使用权出让

指国家以协议、招标、拍卖、挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（最主要的取得方式）土地使用权转让

指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨

指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。（廉租住房、经济适用房等）。与当前土地使用权拥有者合作

对于拥有资金但缺少土地的开发商，通过公司入股、并购或合伙的方式，与当前土地使用权拥有者合作。（联合开发）小贴士：气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）选址立项取得土地规划设计开工建设预售规划局《建设用地规划许可证》规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局《建设工程规划许可证》建设局《建设工程施工许可证》（二）实质建设阶段小贴士：核发《建设用地规划许可证》——规定了用地性质、位置、界限。核发《建设工程规划许可证》——取得后，应在6个月内申请开工。小贴士：申请领取《建筑工程施工许可证》应具备的条件：①已经取得前三个证②施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（场地达到施工条件的证明材料）③已经确定施工企业；（中标通知书、备案的施工合同）④有满足施工需要的施工图纸及技术资料，并且已按规定进行了审查；（施工图审查合格书记备案表）⑤有保证工程质量和安全的具体措施。（安全条件审查表）⑥按照规定应该委托监理的工程已委托监理；（监理中标通知书、监理合同）⑦建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%；小贴士：建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。在本阶段，主要工作目标是质量控制、进度控制及成本控制。为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建设阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。建设局《建筑工程施工许可证》计委开工报告审批房管局《商品房预销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设预售（三）预售阶段小贴士：《城市商品房预售管理办法》第五条规定领取《商品房预销售许可证》的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。未取得该证的，不得以预定、排好、发放VIP卡等方式向购房者收取定金等费用。小贴士：开发企业应当自签定商品房预售合同之日起30日内，向房管部门办理合同登记备案手续。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(即开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发相关证件及解释开发流程总结阶段目的步骤选址寻找可以投资的地块1.市场条件判断

2.地块位置寻找立项取得项目开发经营权1.投资分析

2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案设计拿地取得土地使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》规划设计项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》开工建设找到符合条件施工队,开发建设1.施工单位招标2.领取《建筑工程施工许可证》预售进行商品房预售1.领取《商品房预售许可证》2.进行广告宣传3.签订《商品房预售合同》并备案

三、尽职调查

尽职调查的主要内容：1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本是否过期）；（2）各种开发资质（3）贷款卡（4）所有股东的存在和变更情况（5）股东章程的变化情况（6）历次股东会议的会议纪要（7）历次董事会的会议纪要尽职调查的主要内容：2、项目公司的财务审计（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证和账册（3）项目公司的往来账款情况（4）项目公司财务的现金流调查（5）审计项目公司的资金到位和使用情况（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户尽职调查的主要内容：3、所收购项目的主体调查（1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可；④开工证等。（2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）（3）项目的可行性批复（4）项目的规范性调查（5）项目的以前的经济活动的调查现场尽调注意因素提示：

1、取得尽可能多的基础资料；2、现场情况和周边交通等情况需进行详细了解；3、对重要的证件资料必要时需要到有关部门核实。尽职调查一般步骤和方法：（一）管理人员座谈（二）现场走访（三）周边楼盘暗访（四）财务及相关资料核实（五）房地产抵押调查（一）、管理人员座谈搜集客户基础资料，查看其注册资本是否到位、股权结构、资质等级等，与管理层座谈，沟通了解：①股东背景及各股东之间的关系②前期开发业绩、管理层经验、素质③资金使用计划、资金用途等④在建项目投资安排⑤土地储备、未来项目计划⑥其他。（二）、现场走访1、售楼部①做好地图定位，了解项目具体位置，道路情况，及其与周边的配套设施如政府、学校、车站等的距离，观察周边环境。②观察售楼部现场装修风格、绿化、客流量、景气度，让客户销售人员介绍其沙盘，直观了解项目整体情况，如共计多少栋住宅、主要户型、套数、目前在建是哪部分、在售是哪部分、销售单价如何等等。③到销售部电脑系统查看其销控表，并登陆房管局备案系统进行确认。

。（二）、现场走访2、项目施工现场①查看现场是否正常开工②查看实际工程进度、现场管理水平。③与施工管理人员谈话，了解其施工进度是否正常，施工条件是否会导致成本超出预期。（三）、周边楼盘暗访

项目所在位置周边可比性的房地产开发项目体量大小、建设进程、销售价格、销售情况等。（四）、财务及相关资料核实1、合法合规性核实：

检查基础资料及五证原件，与复印件核对一致。查看土地缴款凭证原件及土地出让合同。2、工程进度核实：①检查中标通知书、工程施工合同原件，核实其工程期限、承建商垫资情况、工程款支付方式等。了解施工方资质等级、履约能力等。②查验施工单位编制的形象进度，检查监理报告、以及建设单位确认的已完成工作量统计报表。将施工进度与计划进度比较，判断是否正常，如存在差距，应分析原因，如资金、天气、交通、材料供应、承建商违约等因素。（四）、财务及相关资料核实3、项目投入情况核实①预付账款真实性调查②存货真实性调查③从项目可研报告掌握投资概算。如实际投资与预算存在差异，应分析存在差异的原因；与第2项结合判断其是否存在拖欠工程款情况。4、资金来源情况核实

①其他应付款核实②资本公积核实了解是否为股东投入还是存在民间融资。（四）、财务及相关资料核实5、项目销售情况核实①销售收入核实②预收账款核实对项目实际销售情况进行调查与说明，需对销售合同、收款凭证、网上备案情况进行调查，信息应相互映证。6、刚性负债情况核实①短期借款核实②长期借款核实查看借款合同及抵押合同等，了解其资金取得条件及资金成本。

提示：应同时对其关联单位和个人做上述核实。

房地产常见贷款方式：①房产开发贷款用途：该贷款可用于偿还土地购置贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备等相关成本。抵押物：处于开发建设中的房地产项目（土地使用权+在建工程）是主要抵押物。过程控制：随工程建设进度分阶段拨付，同时确保建设贷款用于既定目的，确保房地产价值随贷款拨付额增长而同步增长，保障贷款人利益。还款来源：销售收入或房地产抵押贷款②房地产抵押贷款种类：个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款（一般为5年期）、在建工程抵押贷款（一次确定贷款额度，一次办理房屋期权抵押登记，按工程形象进度，分次发放贷款。）③土地储备贷款、个人按揭贷款等。（略）小贴士：项目内容及估算标准①土地取得成本①地价款；②税费（契税、印花税）②建设成本①勘察设计和前期工程费；（成都市报建费149元/平米）②建安工程费（1600元/平米）；③基础设施费（若取得的是熟地，则已包含在土地成本中，在此就没有这部分费用）；④公共配套设施建设费（按实际工程量估算）等。③管理费用人员工资、办公费、差旅费等，按前2项*4%④销售费用总售价的5%左右⑤财务费用前4项*利率⑥不可预见费前5项*10%⑦税费总售价的15%小贴士：

通过成本测算、销售预算估算利润空间，其中成本构成存货-开发成本的核实：1、编制或获取开发成本明细余额表，复核其加计数是否准确，与总账、明细账余额是否相符；2、抽查成本、费用入账的依据是否充分，计算是否准确，相关凭证是否齐全；3、对重大的成本费用应查验合同、协议，并收集土地权证等证据；4、对新增项目的开发成本，应查验并取证其立项相关批文等资料；应查验和取证如下资料：立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。5、检查已完工项目及其他转出数原始凭证是否齐全，会计处理是否正确；根据客户提供的“开发成本结算表”，结合开发成本明细账贷方发生额，查验已完工项目结转开发产品金额是否是否完整、合理，查验已完工项目结转至其他科目的金额和内容是否正确、合理。预收账款的核实：1、获取或编制预收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账合计数核对是否相符；2、抽查预收账款有关的商品房销售合同；(1)向客户取得预售许可证，并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；(2)抽查部分预售合同（商品房销售合同）和定金合同，将合同情况如房产权利人、房号、面积、销售单价、总房价、交房情况等相关内容，与账面情况进行核对；(3)核对当地房地产交易网的网上信息，将网上所示信息与账面情况进行核对。3、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否真实；（1）查询原始凭证如POS单、收据。（2）预收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目进行查验。4、检查预收账款长期挂账的原因；如有，应向公司有关人员查询该款项的性质，并取得相关依据，特别需关注是否存在退房等纠纷情况。

1、土地、房产抵押应从资产的现状、地理位置、用途等方面，对变现能力进行评价，应核实购买合同、价款支付凭证、产权证等原件。

2、在建工程抵押以项目本身的在建工程作抵押的，应核查在建工程及土地现有抵押状况、尤其关注工程款支付情况、承建商工人工资发放情况，根据开发商及承建商的实力分析拖欠工程款及工人工资可能性的大小，确保不存在影响抵押权利的烂尾风险及法律纠纷。

3、预售房备案登记了解该预售房的工程形象进度、是否存在烂尾风险、房产价值评估依据、市场环境、楼盘销售情况等。

4、其他（五）房地产抵押调查价值评估影响因素：居住物业：1、位置。2、交通条件。公共汽车、地铁等。3、生活配套。商店、超市、菜市场、银行、学校、医院等是否齐全。4、环境质量。绿化、空气质量、噪音等。5、建筑结构。（承重材料不同）①砖木结构（古建筑、50至60年代民用建筑等）②砖混结构（造价低，抗震性差，层高受限制）③钢筋混凝土结构（抗震性好，耐用年限较长）④钢结构（建筑成本高，适用于超高层或大跨度建筑，如体育馆、厂房等）6、建筑质量、装饰装修等。提示：对于居住房地产，由于其交易量大，容易获得类似交易案例，因此我们主要通过收集周边类似房屋成交价进行评估。商业物业：1、所处地段繁华程度2、交通条件。（停车是否方便等）3、临街状况。4、楼层。（一般来说，如果没有电梯，二层与一层商业价格相差较大，根据估价实践统计，在50%-80%左右，而二层与其他层价格差距较小；但如果有自动扶梯上下，楼层间的价格差距将大大缩小）5、建筑品质。提示：由于商业地产的主要特性是产生收益，因此我们主要通过其产生的收益来推断其价值。常用的方法是根据租售比推算。租售比=租金例如：富力天汇写字楼月租金在90-100元/平米/月，计算其年租金为1140元/平米，再根据目前市场租售比5%-6%推算其价值约为：1140/6%=19000元/平米。现场调查关注点总结开发商经验及实力项目前景合法合规性审查项目投入及资金来源情况工程进度项目预售情况负债水平项目风险因素提示

（一）入市时机不对。一是宏观经济周期下行，二是地区入市时机，要考虑销售季节（金九银十）、周边竞争对手销售情况等。假如客户正在准备开发的楼盘五公里以内，有一个恒大楼盘也正在开发，对方无论是实力，还是楼盘体量、品质各方面对客户都形成极大的冲击。（二）项目地理位置不佳。

对于房地产来说，最重要的除了位置还是位置。当然这个位置不仅仅是指自然地理位置，还包括与其相联系的社会经济位置。例如项目所在区域的市场竞争非常激烈，市场消化不强，同类物业供大于求。项目风险因素提示（三）合法合规性。由于房地产开发的整个流程和政府各部门密不可分，某些开发商与当地政府官员关系密切，便不走正规流程。其隐形成本不可估量之外，若遇到竞争对手或知情人士的举报则可能付出更大的代价。

（四）缺乏清晰市场定位，或定位失误。市场定位决定着项目的营销方向，是开发商赋予项目的一种文化一种精髓，在项目的实操过程中是不可忽视的一个重要环节。比如蓝光地产定位于刚需小户型、低总价；万科地产定位于良好的物业管理等。

（五）定位明确，但消费者满意度不够。主要是对小区规划、绿化、容积率、物管服务水平及物业价值的评价。任何行业，只有客户认可产品，对产品满意才能赢得客户的青睐，房地产行业也不例外。

（六）定价过高，无法与竞争对手抗衡。无论怎么样，买房对于消费者来说用的是真金白银，价格自然是其考虑的重要因素，一是看自己有没有这样的实力，二是看物业的性价比是否合理。当然，针对同类项目没有购买实力的消费者不是项目的目标客户群，但如果是因为物业的性价比不够理想，造成物业售价过高，是非常不利于与竞争对手竞争的。

项目风险因素提示

（七）建设期风险。施工进度缓慢。

工程形象进度达到规定条件后才能正式预售，在此之前，开发商会进行蓄客。如果工程进行的太缓慢，迟迟不能达到预售条件，客户会对其信用度、资金实力存疑，从而造成大量潜在客户流失。另外工期延长，还加大了资金的占用成本。施工质量风险。

主要取决于承建商的履约能力。

项目风险因素提示

（八）营销不足。

聘请专业营销团队可能会产生较高的费用，许多开发商便自产自销。但当前房产市场已经告别了卖方市场的时代，如果开发的项目没有特别的亮点，加上自身营销经验不足，则很可能因小失大。前期没有形成较旺的人气，打响知名度，后期销售更为困难（从众效应）。（九）财务风险。

主要是资金链风险，实力过小的开发商主要依赖金融机构来推动整个项目，前期拿地的资金有可能是借用高息民间资金，一旦贷款流程遇阻，其资金链断裂的风险极大。（十）管理层风险。

合伙开发的项目，可能因各股东经营理念不合、权责利分配冲突、控制权争夺等形成内耗，从而对企业整体产生不利影响。项目风险因素提示

OfficeMakePresentationmuchmorefun@WPS@kings四、房地产企业财务审计（一）了解房地产企业及其环境1、

房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；

2、被审计单位的性质；

3、

被审计单位对会计政策的选择和运用；

4、被审计单位的目标、战略以及相关经营风险；

5、

被审计单位财务业绩的衡量和评价；

6、被审计单位的内部控制。

OfficeMakePresentationmuchmorefun@WPS@kings（二）房地产企业存在的主要问题：1、销售收入不实

少计收入或提前确认收入、虚假销售等，表现为收取商品房房款长期挂账等方面。2、虚列开发成本

成本费用反映不实，已销售房屋未及时转为成本；或不按规定及时办理工程决算，导致成本不准确。3、存货资产不实

主要表现为随意结转开发产品成本、自用开发产品账面未反映，或者房产已销售仍作为存货核算。4、严重的偷逃税问题5、假按揭骗取银行贷款

（三）

房地产企业重大错报风险点审计

1收入确认不实2存货核算不实

3借款费用资本化

4资金不足导致持续经营能力存在重大不确定性5合作建房资金的会计处理

6房地产企业的税务问题7关联方交易64（四）、具体审计程序1、商品房销售收入确认原则2、商品房销售收入存在的问题

3、商品房销售收入审计程序4、商品房销售收入审计取证5、发生退房的几种情形6、预收账款的审计程序7、应收账款的审计程序8、商品销售成本审计程序65（四）、具体审计程序9、开发成本审计程序10、房地产企业的存货盘点要领11、存货跌价准备12、

借款费用违规资本化13、资金不足导致持续经营能力产生问题14、

合作建房业务的会计处理15、关联方交易16、房地产开发企业会计报表附注661、商品房销售收入确认原则67序号收入确认时点收入确认的具体条件备注第一种标准强调办理竣工验收备案

1、办理竣工验收备案；2、签订销售合同；3、取得收取房款或取得收款的凭据；4、收入和成本能够可靠计量。

如华业地产、金地集团、名流置业等公司。

第二种标准强调工程竣工并具备入住或合同规定的移交条件已达到。A、1、完工或竣工验收合格；2、签订销售合同；3、取得买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常收到销售合同金额的20%、30%、50%、80%订金或房款；4、履行合同规定的义务；5、合同约定的移交条件已经达到。万科A、东华实业、泛海建设、万通地产、浙江广厦等公司。

B、1、工程竣工并具备入住交房条件；或者合同约定的开发产品移交条件已达到；2、具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书、签订销售合同；3、履行合同规定的义务，开具发票已收款；4、成本可靠计量。如中华企业、新黄浦、银泰股份、豫园商城、天房发展、华丽家族、天宸股份等公司。

1、商品房销售收入确认原则68序号收入确认时点收入确认的具体条件备注第三种标准强调主体完工或竣工时点1、主体竣工、完工验收合格，或者主体完工封顶；2、签订销售合同。3、收到房款，房款达到30%、50%、100%时，或者取得付款证明；4、无退房意向；5、取得预售许可证；6、收入成本可靠计量。

如中国武夷、冠城大通、成发科技、等公司。第四种标准强调交付使用为收入确认时点

1、签订销售合同；2、办理竣工验收备案；3、办理交付手续或签订收楼意见书，对于买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确收入的实现；或者向业主发出入伙通知和/或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满；4、提交结算账单；5、履行合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；6、成本能够可靠地计量。

如保利地产、华发股份、荣盛发展、深振业A等公司。

第五种标准（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。以《收入》准则规定的条件确认销售房地产收入，即①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。如广宇发展、上海新梅、莱茵置业等公司。1、商品房销售收入确认原则结论:（1）、开发项目经竣工验收合格是确认收入的首要条件。开发项目商品房已竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、环保等部门（含配套设施验收）验收批准文件，并在主管部门办理竣工验收备案；（2）、已与购房者签订销售合同；（3）、已取得有资质部门出具的商品房面积测绘成果报告书；（4）、房地产企业已收到50%以上房款，开具销售发票或提交结算账单；（5）、商品房经购房者验收合格，双方无异议；向购房者办理交付房屋入住手续，签署房屋交接书，并向购房者提交住房质量保证书、住房使用说明书；（6）、某些合同条款决定是否确认销售收入。（7）、工程竣工结算已完成，成本能够可靠计量。692、商品房销售收入存在的问题（1）、预收房款长期挂账、延迟确认收入；（2）、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入，或延迟开具房地产销售专用发票调整销售收入入账时间；（3）、视同销售不确认收入；（4）、出租开发产品收入、周转房收入直接冲减装饰装修支出。703、商品房销售收入审计程序（1）、获取或编制主营业务收入、成本项目明细表，复核加计正确并核对与总账、明细账、报表发生额是否相符；（2）、检查房地产销售收入的确认原则和方法是否符合会计准则规定，前后期是否一致；（3）、实施实质性分析程序

1）将本年度销售收入与上年度的进行比较，分析商品房销售收入结构和价格变动是否正常，并分析异常变动的原因；

2）比较本年度各月各种主营业务收入、成本及毛利率的波动情况，分析其变动趋势是否正常；

3）根据普通发票申报表，测算全年收入，与实际入账金额核对，并检查是否存在虚开发票或销售而未开票情况；（不太适用）（4）、获取商品房销售价格目录，抽查售价是否符合价格政策，并注意有无价格异常或转移收入情况；（不适用）713、商品房销售收入审计程序（5）、抽查销售业务的销售合同、原始凭证(发票、房屋交接书等)，并追查至记账凭证及明细账（6）、结合对资产负债表日应收账款的函询程序，观察有无未经认可的大额销售；商品房销售收入结合应收账款回函情况查验收入确认的正确性，若应收账款回函金额不符，且替代程序也无法确认应收款项的正确性，则需对收入的结转进一步进行查验，如合同的签订日期、交房的日期等，以确认是否存在提早结转收入的情况。

（7）、调查向关联方销售的情况，审查其价格是否公允；若存在关联方交易情况，则需查验销售合同、收款情况、交房情况等，并将其单价与同一情况下的其他交易方的单价进行比较，查验是否公允，必要时进行调整。（8）、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；（9）、检查营业收入是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。注意：主营业务收入的结转与预收账款的查验需结合进行，特别需关注结转收入的依据是否充分（如合同日期、收款情况、交房日期等），检查是否存在应确认而未确认收入或不应确认收入而提早确认收入的情况。检查入住通知书的笔迹是否为同一人；应实施现场观察、拍照等审计程序，并形成文字记录、照片等审计证据。724、商品房销售收入审计取证（1）、商品房预售许可证（2）、工程竣工验收备案表（3）、入住通知单、房屋交接书（4）、住宅质量保证书和住宅使用说明书（5）、商品房实测面积技术报告（6）、销售合同统计明细表735、发生退房的几种情形（1）、不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;（2）、开发商无故比原合同约定延迟交楼，以购房人催促后超过3个月交房的；（3）、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同约定的配套环境的；（4）、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；（5）、合同约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同；（6）、经符合资质的质量检测机构核核验，房屋主体结构质量确实不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的；（7）、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事实；746、预收账款审计程序（1）、获取或编制预收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账合计数核对是否相符；（2）、抽查预收账款有关的预售合同（商品房销售合同）和租赁合同，检查已实现销售的商品是否及时转销预收账款，并检查至审计日止已转销的预收账款；

1)向客户取得预售许可证，并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；2)向客户取得全部预售合同（商品房销售合同）和定金合同，将合同情况如房产权利人、房号、面积、销售单价、总房价、交房情况等相关内容记录在底稿中，并将合同情况与账面情况进行核对；3)取得入住通知书或房屋交接书与账面情况进行核对；4)核对当地房地产交易网的网上信息，将网上所示信息与账面情况进行核对。5)对已转销的较大额预收账款进行检查，核对记账凭证、入住通知书、房屋交接书、销货发票等，并注意这些凭证发生日期及转销日期的合理性；（3）、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债务，如有，应作出记录或作必要调整；

1)预收账款的现金流入对象与购房单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。2)预收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目进行查验。（4）、检查预收账款长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整；一般情况下不应存在长期挂账的情况，如有，审计人员应向公司有关人员查询该款项的性质，并取得相关依据，特别需关注是否存在纠纷情况，同时查明该款项是否应该在本科目核算，并根据实际情况必要时作相应审计调整。（5）、对税法规定应在收到预收账款时计缴相关税金的，应结合应交税金项目，检查其是否及时、足额计缴有关税金；（6）、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；（7）、检查预收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。

7、应收账款审计程序（1）、获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数核对是否相符程序；（2）、对应收账款余额作分析性复核，若有重大波动应查明原因并作出记录；（3）、查验应收账款账龄分析是否正确；（4）、选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证（包括重分类转入项目），对大额频繁往来客户发询证函时请公司提供对账的流水记录；未回函的，可再次发函，如不回函可采用替代审计程序进行检查，但必须形成规范的审核记录，并说明确认与否的结论及依据；（5）、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债权，如有，应作出记录或作必要调整；（6）、检查坏账准备的会计处理是否经授权批准；（7）、涉及债务重组、资产置换的事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，账务处理是否正确，并判断交易的合法性和真实性；（8）、对异常项目及关联方欠款，即使回函相符，仍应取证并审核相关交易合同，判断交易的合法性、真实性；如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，审计人员应查验全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并根据上述情况发特殊函证，特殊函证的内容应包括合同主要条款情况、具体收款明细、权利转让情况等，并由审计人员亲函完成。（9）、执行“分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时根据不同性质作调整”程序（10）、请客户协助，在应收账款明细表上标明截至审计日已收回或转销的项目并检查有关凭证；；（11）、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；（12）、检查应收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。768、商品房销售成本审计程序

（1）、获取或编制主营业务成本明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账发生额核对是否相符；

（2）、检查主营业务成本内容和计算方法是否符合会计制度规定，是否前后期一致；

房地产企业的主营业务成本查验主要是检查结转的单位成本和面积是否正确。

1)查验租赁单位成本：根据出租开发产品原值（如有车库需扣除相应原值）和可出租面积测算出应摊销的单位成本。

2)查验商品房销售成本：根据开发产品账面原值（如有车库需扣除相应原值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。如果原出租开发产品本期进行销售，需按出租开发产品的账面摊余价值（如有车库需扣除相应摊余价值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。

（3）、实施实质性分析程序，抽查各月主营业务成本结转明细清单，分析检查各月份之间及前后期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象，验证销售成本结转数额的正确性，并检查其是否与销售收入配比；（4）、检查销售成本账户中重大调整事项是否有其充分理由，会计处理是否正确；

房地产企业的销售成本系根据开发产品－＊＊项目的原值计算出的单位成本进行结转，故该开发产品结转的单位成本一经确认后基本不会发生变动，除非当初预估的开发成本与期后实际发生额有较大出入需调整开发产品的原值时才会涉及销售成本的调整。如有此情况，审计人员需收集充分的调整依据，并重新对单位成本进行测算。

（5）、检查营业成本是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。

注意：(1)主营业务成本的查验主要是检查单位成本的计算是否正确。(2)建筑面积需与产权证所示面积进行核对。779、开发成本审计程序（1）、编制或获取开发成本明细余额表，复核其加计数是否准确，与总账、明细账余额是否相符；（2）、检查直接成本和间接成本核算内容是否合理、恰当；有无将期间费用计入间接费用。（3）、抽查成本、费用入账的依据是否充分，计算是否准确，相关凭证是否齐全；抽查量达到一定的比例。（4）、对重大的成本费用应查验合同、协议，并收集土地权证等证据；（5）、对新增项目的开发成本，应查验并取证其立项相关批文等资料；应查验和取证如下资料：立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。（6）、检查已完工项目及其他转出数原始凭证是否齐全，会计处理是否正确；根据客户提供的“开发成本结算表”，结合开发成本明细账贷方发生额，查验已完工项目结转开发产品金额是否是否完整、合理，查验已完工项目结转至其他科目的金额和内容是否正确、合理。（7）、检查记入开发成本的利息金额是否合理，会计处理是否正确；检查是否存在应停止利息资本化而继续资本化的情况，同时查验资本化金额是否正确，或者存在应将利息资本化而未资本化的情况。（8）、复核间接费用的分配是否正确，分配标准和方法是否符合一贯性原则；当期开发成本有多个项目明细，间接费用需在不同的项目间进行分配，分配方法一般参照生产企业的间接费用分配方式。审计人员需查验分配标准和方法的合理性、一贯性和正确性。

789、开发成本审计程序（9）、查验结转项目成本时，是否对应付未付的重要项目进行合理预估；

(1)根据合同价款、审定价等复核查验客户预估开发成本的依据是否充分；

(2)在审计过程中发现部分预估明细尚未进行审价，故暂按合同价预估，待审定后根据实际情况再对成本进行调整。查验预估成本时不仅要查验预估金额的依据，同时还需关注有没有漏估情况存在。如果存在无合同而可能会发生的成本，客户由于无法正确估计可能支付金额，一般会在预估成本时设个“不可预计成本”。审计人员在审计过程中需向客户的工程管理部门和该项目的中介机构（如监理机构、审价机构等）进行咨询和了解情况，并做好相应的问询情况记录，收集相关资料。（10）、到工程现场实地观察确定工程是否存在，观察和询问实际完工进度，注意是否存在长期停工未建的项目；审计人员需对在建的项目进行现场勘察，了解施工进度情况，编写项目建设现场勘察小结。同时需根据工程进度和工程预算框算开发成本期末余额的合理性。根据勘察工程情况或项目开发成本账面发生额情况，分析是否存在长期停工未建项目，如有，需向客户询问原因，收集相关资料，必要时向项目负责人咨询并作相应处理。（11）、了解开发成本是否存在已抵押、担保等情况，若有应作出记录，并提请企业作必要披露。通过向客户询问、查验房地产权证的他项权利记录和结合“短期借款”或“长期借款”科目的查验，了解开发成本是否存在抵押和担保情况，如有，需收集相关抵押或担保合同、房地产权证的他项权利等相关资料，并作必要披露。（12）、检查开发成本是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。7910、

房地产企业的存货盘点要领完工产品（1）、现场查看，根据开发产品盘点表进行抽查未出售开发产品；（2）、对已售开发产品进行抽查，检查业主入住情况；（3）、检查销售部门的销售报表、销售台账，核实可售面积套数及已售面积、套数，证实存货是否存在尚未结转的未售面积、套数对应的成本；（4）、检查测绘机构出具的报告，核实完工开发产品的面积、套数；（5）、检查、核对物业公司的钥匙交付清单或物业缴费清册；确认是否存在差异。未完工项目（1）、现场观察工程进度，通