无锡市惠山堰宁公寓装潢改造（公共租赁住房）项目可行性研究报告

惠山经济开发区新惠社区堰宁公寓装潢改造项目可行性研究报告咨询有限公司二〇一七年十月 31.1项目概论 31.2可行性研究依据及原则 41.3项目研究的范围 61.4项目概况及主要技术经济指标 61.5可行性研究的结论 9第二章项目建设必要性和意义 2.1项目提出的背景 12.2项目建设的必要性 4第三章项目地址和建设条件 73.1项目地址 73.2建设条件 73.3场址评价 第四章项目改造方案 4.1项目建设依据、原则 4.2项目改造方案 4.3建筑设计 4.4结构设计 4.5公用工程 21第五章环境保护 5.1执行环境质量标准及排放标准 5.2项目建设对环境影响及治理措施 5.3项目投入使用污染源及治理措施 5.4水土保持 5.5工程对环境影响程度分析 6.1用能标准及节能设计规范 6.2节能原则 336.3项目综合能耗指标及分析 6.4项目主要耗能设施和节能措施 6.5节水措施 35第七章项目管理及实施进度计划 7.1项目管理 7.2项目实施进度计划 39第九章投资估算与资金筹措 9.1投资估算 1堰宁公寓装潢改造项目可行性研究报告9.2资金筹措 49第十章经济分析 10.1经济分析说明 10.3成本费用估算 10.4利润的估算 10.5经济分析结论 第十一章社会效益和互适性分析 11.1社会效益分析 11.2项目对社会的影响分析 11.3项目所在地相互适应分析 11.4社会评价结论 第十二章结论与建议 12.1结论 附表：项目投资估算表附图：项目地理位置图2堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目第一章总论惠山区长安街道新惠社区是根据惠山开发区的统一部署，统一规截止2015年底，新惠社区有住户5765户，在册户籍人口9248人，流动人口3112人。社区设有党委及分支部、社区居民委员会、社区工作内设五星级医疗服务中心、四星级警务室、幼儿园等配套设施。2014一体的服务模式。新惠社区党委和居委会以“为民服务是根本，社区和3堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目建家园”为服务宗旨。扎实开展各项社区管理和为民服务工作。新的社区，新的起点，承担着新的历史使命造成惠山区乃至无锡市具有鲜明特色的高品质现代化社区。惠山区长安街道新惠社区，堰宁路28号。改造发证机关：国家发展和改革委员会(3)《产业结构调整指导目录(2011年本)》(2013年修正版);(4)《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发(2011)45号)4堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目(5)住房城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)(1)项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据；本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。本报告力求内容完善、文字简练、文件求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主(1)依据惠山区的整体规划，满足区域社会经济发展的需要；(2)因地制宜，结合堰宁公寓现状特征，合理安排，对现有的建筑室内进行装潢改造及配套设施提升，提升公寓入住人群的生活条件；(3)着重进行消防、安全等方面的设计改造，确保符合当前国家(4)建筑改造设计整体做到功能布局合理，配套设施齐全，外观(5)结合区域内土地利用规划、给排水规划、电力设施规划，科5(6)满足环境保护和成本节约要求，做到技术先进、经济合理。(7)通过公寓整体环境的改造提升，适当增加租金，在保证项目1.3项目研究的范围(1)项目背景及建设必要性(2)场址选择和建设条件(3)规划建设方案(4)环境影响评价(5)节能、节水措施(6)项目实施进度和招标方案(7)投资估算和资金筹措方案(8)项目经济分析(9)社会影响和互适性分析1.4项目概况及主要技术经济指标本项目对堰宁公寓进行改造，改造建筑面积14303.2平方米，主要包括对公寓进行实用性、美观性、安全性及基础设施的改造，具体改造(1)改造单身公寓(或宿舍)共计408间，主要包括房间普通装修(包括铺设地砖、墙体粉刷),统一安装单体空调，卫生间改造和电气6线路改造，在卫生间(或合适位置)预留洗衣机位，并完善公寓消防设(2)完善公寓内消防设施，包括新建消防水池、建筑内布设消防管道、增设消防栓，并在各建筑配置自动喷淋设施和火(3)对4栋公寓楼外立面进行改造，包括外墙体涂刷，立面百叶窗更换、窗体维修改造等，改善建筑外立面形象；对屋面进行防水改造处(4)小区内道路及地面硬化3000平方米，景观绿化1200平方米，规划机动车和非机动车停车位(带充电),改造室外供水、排水以及供电、通讯管线，小区出入口增设智能电动道闸，配套安装小区视频监控项目建设期14个月，计划2017年10月-2018年3月进行项目前期准备，2018年4月份动工建设，计划到2018年11月底工程竣工验收、投入使用。项目总投资为1503.53万元，其中：工程费用1398.81万元，工程建设其他费用60.93万元，预备费43.79万元。7表1-1主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1改造总建筑面积平方米2主要改造内容普通装修房间间楼体外立面涂刷平方米屋面防水处理平方米加设门禁呼叫系统套4道路及地面硬化平方米景观绿化平方米围墙更换米增设智能电动道闸套13项目总投资万元其中：工程费用万元工程建设其他费用万元预备费万元4经济指标年实现收入租金：500元/间万元租金：600元/间万元年总成本费用万元年利润额租金：500元/间万元租金：600元/间万元投资利润率租金：500元/间%租金：600元/间%投资回收期租金：500元/间年租金：600元/间年8堰宁公寓装潢改造项目可行性研究报告5建设期14个月1.5可行性研究的结论和建议该项目符合国家鼓励发展租赁住房的政策，符合省市老旧小区改造规划，以及当前惠山经济开发区园区职工住房需要；工程完成后将改善在改造过程中需统筹安排；项目运营后整体收益将为客观，在运营5-6年左右的时间可回收成本，项目实施的经济上可行。(1)本项目在报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项期工作。(2)小区内相关的供水、供电、排水等设施须进行改造完善的，(3)项目完成后，加强管理至关重要，注重日常卫生保洁、安全管理，提升公寓管理水平；并建议加强宣传教育，促进小区环境人人维护，共同打造环境优美的居住空间。(4)建设单位要把资金落实到位，确保项目的建设顺利进行。9堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目第二章项目建设必要性和意义2.1项目提出的背景2.2.1国家住房发展规划民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》主要阐明国家战略意图，明确经济社会发展宏伟目标、主要任务和重大举措，是市场主体的行为导在国家“十三五”规划“建设和谐宜居城市”一章中提到：转变城力、各具特色的城市。加快城镇棚户区和危房改造。基本完成城镇棚户区和危房改造任务。将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合起来，加快推进集中成片棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综在“健全住房供应体系”中提到：构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。完善购租并举的住房制度。以主要方向，深化住房制度改革。对无力购买住房的居民特别是非户籍人1把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资《无锡市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出：“十设“强富美高”新无锡打下坚实基础。在“经济强”上有突破进展。经济运行保持在合理区间，呈现向上向好势头，地区生产总值年均增长7.5%左右，提前实现地区生产总值比2010年翻一番。建立健全居民收入持续增长机制，提前实现城乡居民人均收入比2010年翻一番，低收薄弱村全部脱困转化。促进充分就业、稳定就业、更高质量就业，创业其中，在“完善住房保障和供应体系”提到，研究制订住有宜居评2价指标体系，科学设置和动态调整住房保障准入线标准，改进和优化住府租赁等筹集方式，积极探索扩大基本住房保障货币化补贴的实施路新提升，提高住宅成品装修和绿色建造水平。建立完善城乡户籍居民住房财产保险制度，继续推进城乡户籍居民自然灾害责任保险制度。扩大加强房地产市场分类指导，改善供求关系，规范市场秩序，适度有序控制商业房产开发建设，化解房地产库存，促进房地产业持续健康发展。“十三五”期间，改造危旧房100万平方米左右，城中村300万平方米左右，整治改造老旧住宅700万平方米左右。到2020年，全市城镇常住人口保障性住房覆盖率超过22%。当前国家、江苏省出台了相关的住房租赁政策，对社会程度促进无锡市房地产市场平稳健康发展。当前，强化住房租赁管理服建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房优先面向产业园区、周边就3房——堰宁公寓对于国家住房租赁政策的早期示范具有很好的带动作用，当前对堰宁公寓的改造正是进一步发挥租赁住房保障作用、改善惠以提升居住人群的生活条件和安全性。项目建设符合《产业结构调整指导目录(2011年本)》(修正版)中第一类“鼓励类”中第三十七项“其他服务业”中第1条“保障性住房建设与管理”、第4条“城乡社区基础服务设施及综合服务网点建设”的内容。同时，本项目也是城市老旧小区改造的范畴，符合当前国家、省、市老旧小区改造的政策，是当前新惠社区和堰桥工业园区民生需要，改造后将极大提升公寓居住条件和作为无锡市市委、市政府为民办实事工作，旧住宅区整治改造每年都被列入政府重点工作内容。在各级各部门的共同努力下，旧住宅区整标。与此同时，随着经济社会的发展、居民对生活品质要求的提升，旧2011年，无锡市人民政府出台《无锡市旧住宅区整治改造工作管理办法》,使这项民生工作走上常态化、法制化的轨道。2013年，市政府4出台《关于进一步推进旧住宅区整治改造工作意见》,对旧住宅区整治改造的管理体制、经费分担、项目设置等方面进行了优化，进一步调动改造专项行动实施意见》,进一步拓宽了整治改造工作的范围。过去的五年间，陆续将信报箱改造、楼道灯安装、白蚁防治、增设消火栓、零星旧住宅改造等项目陆续纳入整治改造内容，此外，直供水改造、技防设施改造等专项改造也由职能部门结合旧住宅区整治改造同步实施。绵城市”的理念，还率先在部分小区试点“项目提标改造”,将参照商进一步美化小区环境。本项目是对堰宁公寓进行的改造工程，堰宁公寓建于2003年左右，园片区自从城市化规划向农村集中发展以来，丛丛绿荫替代了片片荒草，片区内的产业在原有轴承、机电、纺织等传统产业的基础上正逐步向太阳能、软件服务外包、光通讯为代表的新能源、新材料及服务外包产业转型。目前新惠社区和堰桥工业园区的企业约有八百余家，通过采用规范化管理，实施物业管理全覆盖，为企业的生产经营提供了良好的创业环境。堰宁公寓在建设之初就是为了服务企业职工的生活居住建设的，十余年家为园区企业职工提供了较好的生活条件，但随着社会的发5按照惠山开发区的要求对堰宁公寓进行改造。综上所述，堰宁公寓改造项目是惠山经济开发区进一步提升园区企工人员住房问题、适应当前租赁住房发展需要的主要举措；也是保证社6堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目第三章项目地址和建设条件根据新惠社区和堰桥工业园区租赁住房发展布局和企业职工住房路28号，包括公寓楼4栋。堰宁公寓所处区域远离商业区，周边区域堰宁公寓，交通稍有不便，其他场地各项建设条件基本满足改造要求。项目地理位置图见图3-1。图3-13.2.1区域概况项目地理位置图7堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目惠山经济开发区为省级经济开发区，位于无锡市北部。作为无锡北部副中心，沪宁、锡澄、锡宜三条高速在此交会贯通，从惠山经济开发区出发，通过高速，2小时以内可以到达长江三角洲任何一个城市。在这里投资，能拥有中国最具潜力的市场优势。开发区总体规划面积76平方公里，首期规划面积36平方公里，现有人口6.7万。经过短短七年新城已经崛起，成为了无锡北部一张亮丽的名片。自2002年以来，惠山开发区累计投入64亿元，完成了高等级道路110公里、新建桥梁34气、蒸汽、有线电视、电力、电信等管线全部入地。绿化、景点错落有致，照明、指示牌配套完备，热电厂、5座变电所、污水处理厂、自来水厂等配套设施全部到位，形成了高标准立体式的基础设施配套体系。聚效应也逐步彰显。本着先建城再兴产业的开发理念，开发区始终坚持以一流人居环境作为产业兴城之根本，中心商务区、滨河居住社区和堰日照充足，无霜期长。年平均气温17℃,1月平均气温在2.8℃左右；8月平均气温在35℃左右。全年平均降雨量1100mm,全年无霜期220天8堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目境内的土层土质良好，以粘土为主。土层压缩性较低，承载力高，堰宁公寓位于惠山区长安街道新惠社区堰宁路28号，毗邻堰宁路、通工具来回，交通稍有不便，并且需要考虑适当的交通成本。(1)供水：项目用水均采用城市自来水厂供应的自来水，由项目(2)排水：企业外排达标生活污水经污水处理设施处理后排至市政污水管网，雨水由雨水系统排入市政雨水管网。(3)供电：本项目所需电力由堰桥工业园区供电所供应，辖区具(4)通讯：当地通讯设施较为完善，拥有程控交换等现代化通讯设施和技术，并通过国内、国际直播及有线、无线电话，用户可直播国内各大中城市和世界170多个国家和地区，可以满足本项目对外通讯的9堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目本项目施工用的交通、运输、通讯和临时用电、临时用水等条件便利，工程所需钢材、水泥、建材及其他外购材料均可由无锡市的建筑市场供应。供水、供电、通讯等基础设施，以满足项目建设需要。项目所在地地势第四章项目改造方案4.1项目建设依据、原则(10)《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2016年版);(12)国家现行的其它有关技术规范规程等；(13)项目建设单位提供的有关基础资料。(1)堰宁公寓的改造应充分依托建筑现状，根据地形及功能分区，利用现有条件，因地制宜地进行建筑外立面、小区环境及内部设施的改造，使建筑与绿化环境自然地融合在一起，创造与自然和谐一体的生活堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目环境。(2)注重公寓内外实用性、美观性、安全性的改造，保证项目各(3)着重进行消防、安全等方面的设计改造，确保符合当前国家(4)在改造方案设计的同时要充分考虑未来管理，通过规范化、过安装小区智能电动道闸、门禁系统、视频监控系统加强安全管理。本项目对堰宁公寓内4栋公寓楼、小区内道路、绿化等进行改造，对公寓及小区内环境进行改造提升。堰宁公寓各公寓楼建筑现状如下：面积均为620平方米，建筑尺寸为16.24×50.64m,建筑层数5层，结构为框架—砖混结构，单体建筑面积3814平方米，双面楼设计，外墙现状为红色墙体涂料。每栋公寓楼的一层均设计为配套用房，二层至五层设计为公寓，每层设置公寓间24间(南侧、北侧各12间)、书房2间，单座公寓楼共设计有公寓或宿舍96间。4*公寓楼：建筑单体占地面积为620平方米，建筑尺寸为11.44×50.64m,建筑层数5层，结构为框架—砖混结构，建筑面积为2861.2平方米，结构为框架—砖混结构，单体建筑面积3814平方米，单面楼设计，外墙现状为红色墙体涂料。公寓楼一层设计为配套用房，二层至五层设计为公寓或宿舍，每层设置单身公寓或宿舍12间，书房2间，共有单身公寓或宿舍48间。图4-1堰宁公寓区域现状图各建筑按抗震设防6度设计，建筑耐火等级二级，屋面防水等级Ⅱ级，门窗采用铝合金门窗，规格为828系列。本项目主要工程内容主要包括对堰宁公寓室内房间装饰装修、外立堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目间室内改造装修，拆除厨房设施，统一安装单体空调，卫生间改造和电气线路改造，在卫生间(或合适位置)预留洗衣机位；3、公寓楼体外立面改造：对屋面进行防水改造处理，楼体外立面重新粉刷，更换各阳台通风百叶窗，拆除室外晾衣金属架，损坏铝合金4、室外环境改造：小区内道路及地面硬化，景观绿化提升，非机通过对现状堰宁公寓进行实地踏勘分析，确定改造的主要内容集中方案，通过本次改造工程将堰宁公寓打造城惠山经济开发区园区高标准1、室内房间装修方案原有公寓楼设计将各公寓楼一层设计为配套用房，但在使用时除4公寓楼一层设置超市、其他商业用房外，1*、2*、3*公寓楼的一层仍作为公寓(或宿舍)使用，所以堰宁公寓内共设置公寓(或宿舍)408间，其中1*、2”、3*公寓楼各120间，公寓内各房间面积为25.9平方米(含阳台2.22平方米，卫生间2.52平方米);4*公寓楼内48间，房间面积堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目为30.34平方米。(1)原有公寓或宿舍房间内设置有厨房区域，本次改造为了保证(3)统一安装单体空调，改善室内居住条件；(3)原有室内地砖整体质量较差，对室内地砖进行重新铺设；室(4)卫生间内更换洁具，防滑地砖更换，并在卫生间内(或在室内其他合适位置)预留洗衣机位；(5)对房间内、走廊内灯具进行更换吸顶灯，电气线路设计更换。(6)建筑内早期仅进行了简单的消防设计，为进一步完善建筑内消防需要，在房间内设计消防喷淋设施，并安装自动报警系统等；在室房间配备5kg干粉灭火器一套。2、楼体外立面改造方案面改造方案主要包括对楼体外墙改造，以及相关(1)现状外墙为红色外墙漆，为保证墙体耐久和美观，建议喷涂(2)现状楼体各阳台下部的通风百叶窗、楼体外晾衣金属架等均存在脱落等现象，影响建筑外观，故此对各百叶窗进行统一更换、拆除堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目(3)部分阳台铝合金窗出现损坏的，进行更换或维修；原有各公寓间入户门(包括公共卫生间以及管理用房)均出现不同情况的损坏或(4)为加强公寓内管理，提高公寓安全性，在各公寓内门口安装门禁呼叫系统，入住业主凭身份卡片进出公寓，外来访客须经过入住业3、室外环境提升堰宁公寓整体改造还包括小区现有环境的提升改造，包括道路及地(1)现有的小区内道路存在破损和规划不合理的地方，本项目对小区道路和地面进行重新规划和硬化处理，硬化面积3000平方米，采用混凝土结构和花砖铺装结构的方式，改善小区内交通状况和地面铺装(2)规划机动车和非机动车停车位，并在非机动车停车位设置电瓶车充电装置。现状小区内车辆存在乱停乱放，造成小区内车辆管理混乱，既影响了交通，也影响了环境，同时规划机动车停车位120个和非机动车停车位300个，并在非机动车停车区域安装统一的电瓶车充电装(3)绿化提升：为进一步提升小区环境质量，对部分区域进行景观绿化提升，绿化面积1200平方米，栽植适宜的苗木，地面铺设草坪，(4)为加强小区出入的管理，在小区出入口增设智能电动道闸，堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目进出机动车辆凭RIFD射频卡进出小区，外来车辆未经允许不得进入；(5)建设覆盖全小区的视频监控系统；(6)对小区内室外供水、排水、供电、通讯等管线进行改造。4、建筑抗震加固方案(本报告内不含抗震加固工程内容)由于堰宁公寓原有建筑抗震设防6度设计，随着无锡地区抗震设防烈度的调整，无锡地区建筑需按照抗震设防7度进行设计。建筑需要进行加固处理，在进行建筑结构安全性鉴定，经鉴定存在结构安全隐患的由设计院对公寓内原有设计不足的结构区域本项目报告内容中暂不涉及相关的建筑抗震加固的工程内容，如需单栋公寓建筑加固工程费在80-100万元左右。5、主要工程量根据本项目改造方案，确定本次改造工程的主本工程量表内的工程数量等数据为设计前的粗略计算，在项目设计图纸表4-1项目主要工程量表序号工程内容单位数量备注公寓房间装修工程1室内普通装修间2卫生间改造间3电气线路改造4消防设施改造堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目5单体空调套(二)楼体外立面改造1外立面墙体粉刷2通风百叶窗更换个3屋面防水4拆除室外晾衣金属架项15损坏铝合金窗更换项1根据实际情况进行更换6更换入户门间除各公寓间外，另有各层公共卫生间、管理用房7门禁呼叫系统套4每栋公寓楼1套(三)室外环境提升1道路及地面硬化暂估2绿化提升暂估3停车位规划项1后期由设计院具体设计4视频监控系统套1根据需要设计监控点5出入口电动道闸个16室外管网改造项1后期由设计院具体设计1、改造建筑规模本项目堰宁公寓建筑改造包括公寓楼4栋，均为地上5层，总建筑面积为14303.2平方米。本项目拟改造的4栋公寓楼自南向北依次排列，各楼体外形规整，各公寓楼坐南朝北，沐浴在阳光之中，均有各公寓楼的建筑外形设计简洁、自然、大方，突显产业园区公寓的特色，通过外形色彩的结合，使其与当地的地域特征紧密集合。堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目一层至五层：公寓(或宿舍)各24套、公共卫生间、管理用房(原有规划的书房设计为管理用房)。二层至五层：公寓(或宿舍)各12间、公共卫生间、管理用房。±0.00以上承重墙采用MU10粉煤灰烧结多孔砖；填充墙均采用屋面防水等级为Ⅱ级，防水层选用4厚SBS(聚脂胎)一道防水卷窗均为818系列铝合金平开窗；内门为成品木门。外墙勒脚为深灰色仿石砖，90cm以上为浅黄色或白色高级外墙涂料，并用白色高级外墙涂料进行线条处理。①楼、地面：公寓(或宿舍)、走道等均采用陶瓷地砖，卫生间室堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目②内墙面及顶棚：墙面均刷乳白色油漆墙裙。房间墙面均刷白色乳③踢踏板：做150mm高地板砖踢脚。3、油漆工程②凡金属构件表面均须先除锈，刷二道红丹防锈漆后，再刷面漆。根据建筑楼体层数和单体设计，按照规范设置疏散楼梯，本工程在无障碍设施是指为保障伤残人士的通行安全和使用便利。无障碍设施的设计将按照建设部、民政部、中央残联将发布《城市道路和建筑物(1)结构设计使用年限为50年。(2)建筑结构安全等级为二级。(3)地基基础设计等级为丙级。(4)建筑抗震设防类别为丙类。堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目(1)结构设计应充分考虑地区建筑物应抗震设防的特点，选择对抗震有利的结构体系，力求受力合理、安全可靠、环保、节能、美观、经(2)结构设计中结构构件在所规定的使用年限和安全等级要求下靠度设计统一标准》(GB50068-2011)、《混凝土结构设计规范》(3)风、雪荷载：该工程基本风压按50年一遇的风压取值为0.45kN/m²,基本雪压按50年一遇的风压取值为0.40kN/m²。(4)本项目各建筑物设计结构为框架—砖混结构。(5)项目所在地抗震设防烈度为7度，相应的设计基本地震加速度值为0.10g。由于本项目涉及的公寓楼建于2003年左右，根据原有的抗将无锡市抗震设防烈度调整为7度，在工程改造时由设计院对建筑结构不满足的节点和区域进行分析论证，制定具体(6)结构设计防火要求：建筑物的耐火等级为二级；结构构件的燃求。4.5公用工程(1)用水量预测堰宁公离装潢改造项目堰宁公离装潢改造项目预计堰宁公寓运营后，居住人数约为800人，按人均日用水量为80L计算，全年用水量为23360m²。(2)水源利用城市自来水作为供水水源，由小区内现有的供水主干管接入。(3)管网堰宁公寓地块内部道路下供水管网的布置采用环状管网与枝状网相结合的形式。在区内主要道路下敷设供水干管，呈环状布置；支路下敷设枝状管道，以降低造价。建筑内部水循环系统，以提高生活用水的利用效率。本次改造工程对目前小区内供水管道出现的问题进行改造。(4)管材选择(1)污水工程①污水量预测点，污水排放系数取0.8,用水量日变化系数取1.5。区块污水量(平均日)=64立方米/日÷1.5×0.8堰宁公离装潢改造项目堰宁公离装潢改造项目②污水工程的污水系统。地块内污水由道路下各级污水管收集后，汇入市政污水干(2)雨水工程项目区周边具有完善的雨水管网，项目区利用城区市政雨水管网进行雨水的外排出。道路建设时应重视雨水口的建设，在地势低洼处应加沿垂直道路中心线适当位置设置雨水篦，避免道路路面排雨的现象。1、采暖工程(1)通风时，采用屋顶风机排风，换气次数6-8次/h。堰宁公离装潢改造项目堰宁公离装潢改造项目(2)冷源系统(3)工作环境噪音较大的系统在风管上安装消音器和消声弯头。空调机房的噪音不应超过85dB(A),工作场所不应超过50dB(A)。各地块用电负荷采用单位建筑面积负荷指标或单位用地面积负荷指标进行预测：规划最高负荷=建筑(用地)面积×单位面积负荷指标x本次规划区块用电负荷预测采用的指标值，参照国内其他同类城30W/m²,需用系数取0.6,建筑面积14303.2平方米，日用电量8小时，全年用电天数365天计算，预计年用电量为75.18万kWh。3、供电电源规划项目区供电由当地供电部门规划，考虑由堰桥工业园区变电所接堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目4、室外照明①安全防范系统周界进行电视图像监视。监控系统的应满足小区技防要求，技术标准可接入当地公安治安公共监控平台及惠山开发区平安惠眼公共监控平台警监控管理中心闭路电视图像监视屏上立即弹出与报警点相关的摄像机图像信号，值班安防人员可以通过操作云台和可变镜头监视周界报警室内匀速球摄像机、室内半球摄像机等。由于闭路电视监控系统具有在控制中心操作就可观察许多区域，甚至远距离区系统对于震慑罪犯行为的发生以记录犯罪行为的过程都有着不可代替闭路电视监视系统制式为PAL制式(符合中国标准)系统由摄像、②有线电视系统堰宁公离装潢改造项目堰宁公离装潢改造项目第五章环境保护况良好，地块附近无探明矿床和珍稀动植物资源，没有古迹，场址中没境为城区生态环境，周围无其他工业污染；水体、气体、土壤和植被具二级大气质量标准。环境质量符合国家地面水质量标准二类水体指标。(1)法律法规依据(1989年12月26日)(2000年4月29日)(1996年5月15日)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2005年5月修订版)(2)执行的环境质量标准(3)执行的污染物排放标准堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目施工阶段主要进行建筑物室内装修、道路修建、公共设施建设等。经类比，本项目施工期主要噪声源及其噪声级情况见下表。施工期主要噪声源情况表主要噪声源噪声级声源特征阶段声源无指向性，有一定影响，应控制基础施工声源无指向性，有一定影响，应控制空压机结构施工升降机工作时间长，影响较广泛，必须控制电锯(1)降低声源的噪声源强选用低噪声施工设备，尽量将噪声源强降到最低；固定机械设备可通过排气管消声器和隔离发动机振动部件来降低噪声；对动力机械设备堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目进行定期的维修维护，避免因部件松动或损坏而增加其噪声源强；暂不使用的设备及时关闭；运输车辆进入施工现场应减速并减少鸣笛；在模板、支架拆卸等作业过程中，尽量较少人为原因产生的噪声。(2)采用局部吸声、隔声降噪技术声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果。(3)强噪声源远离敏感点在施工过程中，强噪声源应尽量设置在远离敏感点的地方，减少扰(4)加强管理特别是在晚上22:00时-次日6:00时，禁止使用强噪声设备。如有特殊情况必须夜间施工，需申报环保主管部门，获得批准后方可施工，并(5)加强沟通与受可能受噪声影响的单位和居民，施工单位应及早同当地居民协2、水环境污染源分析施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的生堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目主要污染物为SS,浓度一般为2000-4000mg/1,施工废水经沉淀池处理后可以回用于生产，不外排。另外，含油的机械冲洗废水在回用前还生活污水排放可利用原有排水设施排放进入市政管网，含油生活污水经隔油处理后排放。或在项目施工营地设置旱厕，将该部分污水收集沉淀池处理后可回用于施工场地降尘或混凝土器械洗涤。施工期空气污染物主要是施工扬尘，主要产生于土石方开挖、土地平整、管线铺设、弃土、建材装卸、车辆行驶等作业。施工阶段的固体废物主要为施工人员产生的生活垃圾和施工产生的固体废物。施工人数按最大50人d,人均产生生活垃圾按1kg/d·人计，本项目施工期产生生活垃圾0.05t/d,及时清运至城市生活垃圾填埋场。施工期生活垃圾及时收集到指定的垃圾箱(桶)内，由环卫部门集(1)污水1)生活污水根据对生活用水量和污水排放量的估算，项目生活污水日常排放量较小，且排放的生活污水不含有其它有害物质，污水达到《污水排入城网，汇入小区污水排水系统，再汇至城市污水管网，最终由城市污水处2)固体废弃物投入运营后，产生的垃圾主要是生活垃圾。对日常生活垃圾采取在公寓内外设置分类垃圾箱，分类收集，对于能回收的垃圾进行由垃圾回收站回收利用，不能回收的垃圾由环卫部门送到垃圾场处理；通过以上本项目对原有的厨房等设施进行拆除，不允许公寓内存在厨房，能运营期噪声源主要来自空调冷热源主机、空调机、风机运转时所产①空调冷热源主机、空调机、风机均选用低噪声产品。②空调冷热源主机、水泵、空调机均设置合适的隔振器，风机采用③空调冷热源主机、水泵、空调机、风机进出口均设置软接管。公寓在改造过程中的对小区道路及地面改造等作业均会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目在改造前的施工方案设计将道路和构筑物及场地平整过程的水土按照《水土保持综合治理技术规范》GB/T16543.1-199置斜面坡度、台阶高差及平台宽度，最终封场5.5工程对环境影响程度分析工程。本工程对环境的有利影响明显，工程的社会、环境效益显著,而不利影响大部分发生在工程实施过程中，如施工中的扬尘、噪声，运营综上所述，本项目的建设符合国家政策，各种污染物采取治理措施后对周围环境影响较小，从环保角度分析，本项目的建设是可行的。堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目6.1用能标准及节能设计规范1、相关法律、法规和规划第77号)务委员会第十八次会议于2010年11月19日修订通过)(3)《产业结构调整指导目录(2011年本)》(2013年修正版)2、标准及节能设计规范堰宁公寓装潢改造项目所涉及的建筑热环境和能源系统的设计应堰宁公离装潢改造项目堰宁公离装潢改造项目2、积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗3、最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实对本项目运营消耗的能源：电、新鲜水。经综合计算得到本项目综表6-1综合能耗计算表序号能源名称计量单位年耗用量折标煤系数标准煤量(吨)1电力万千瓦时2水合计6.4项目主要耗能设施和节能措施(1)建筑节能技术屋面：选用55mm厚B1级XPS挤塑聚苯板作保温层，材料密度堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目28.5kg/m³,屋面传热系数=0.03W/外墙：选用40mm厚B1级XPS挤塑聚苯板作保温层，材料密度28.5kg/m³,屋面传热系数=0.03W/(m²·k);门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB710为塑钢双玻，其传热系数为k=2.70W/(m²k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m²·k)。(2)建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在该项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为建筑产业化及带动其他产业的发展起到地基处理采用条形基础；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制6.5节水措施合理规划和建设公寓内水环境，提供安全有效的供水堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目的排水系统；使用中水系统，雨水或生活污水经处理后回用作生活水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安对项目的用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现公寓内用水的良性循环，以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将公寓区域内的污水和雨水排放收集到指定收集雨水用以在一定范围内补充公寓室外绿化用水，完善建筑的屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做杂用水。保障公寓室外绿化、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水6升和6升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目第七章项目管理及实施进度计划本项目建设单位为惠山开发区新惠社区居民委员会，由其作为项目法人成立项目建设小组，由项目建设小组具体负责项目规划、设计、报批与实施及项目的组织、协调等工作，确保项目高质量、高标准按进度1、按照国家有关部门的规定，合理有效地使用资金，充分体现投资效益。2、按照国家、省有关部门规定的会计制度，由财务部门行使本项施的全过程负责，负责项目前期准备工作，拟定计划，筹集建设资金，组织工程设计、建设、监理、设备材料采购、招投标工作，处理工程建本项目按照国家对建设项目的有关规定，实行项目法人责任制、招投标制，实行先进的管理制度等，以保证项目顺利实施和运营。堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目货、土建施工、设备安装和调试、试运行到正式投产，计划利用14个项目建设期14个月，进度计划：在2017年10月-12月完成项目前期手续，2018年1-3月着手准备工作(工程设计及招标),2018年4月正式开工建设，,预计到2018年11月工程竣工验收、投入使用。堰宁公离装潢改造项目堰宁公离装潢改造项目项目实施进度表时间阶段2017年2018年123456789前期手续工程设计及招标室内工程施工室外工程施工竣工验收投入使用堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目第八章项目招标方案照《中华人民共和国招标投标法》,编制本项目的招投标方案。外场地的硬化和绿化工程费，以及道路、停车场、绿化、大门、围墙等招标的范围包括勘察设计、施工监理、施工企业、设备采购安装四项。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件1、经财政主管部门批复后，招标代理机构在指定媒介上发布招标2、在招标文件开始发出之日起20日内，具有承担招标项目能力的投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。3、开标时由委托招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具书发出30之日内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求不同。不同的施工项目有以下资质要求：勘察设计单位投标人的资质要求乙级及以上设计1、评标委员会人员组成成，最低不少于5人，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目2、评标委员会成员的资格要求评委会成员在副高(副教授)级以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。8.5招标基本情况表基本情况见表8-1。表8-1招标基本情况表单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标招标公开招标招标勘察VV√设计√√√建筑工程V√√安装工程V√√V√√设备v√√建设单位：(盖章)堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目第九章投资估算与资金筹措(1)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);(6)堰宁公寓原有设计基础资料。(1)建设单位管理费按依据国家财政部财建[2002]394号关于《基(2)前期工作费，主要包括项目可行性研究报告编制费和项目建规定的通知》(计价格[1999]1283号)中有关规定估算。(3)环境影响报告编制费，根据《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)估算，(4)工程勘察费按工程费用的0.6%计取。(5)工程设计费(含施工图预算编制费)按国家计委、建设部关(6)施工图设计文件审查费按勘察设计费的7%计取。(7)工程保险费(含施工人员意外伤害保险费),按工程费用0.5%(8)竣工图编制费按设计费的7%计取。(9)招标代理服务收费，收费依据《国家计委关于印发(招标代理服务收费管理暂行办法)的通知》(计价格[2002]1980号)的规定执(10)预备费：分为基本预备费和涨价预备费两项，其中：基本预备费以工程建设费和工程建设其他费用之和为基数，按3%计取。涨价预留费根据《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“阶差(11)项目承办单位提供的有关资料。(12)同类工程投资情况。本工程估算的范围主要为堰宁公寓装潢改造项目的工程建设的内容。按照《投资项目可行性研究指南》的规定，将建设投资(不含建设期利息)的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分，分别估算。堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目堰宁公离装潢改造项目可行性研究报告项目总投资构成如下表：表9-1项目投资估算表序号项日名称单位负荷或者工程量费用估算(万元)投资比例备注建筑工程费用设备及安装费用其他费用合计一第一部分工程费用公寓房间装修工程1室内普通装修间2卫生间改造间3电气线路改造4消防设施改造6单体空调套(二)1外立面墙体粉刷2通风百叶窗更换个3屋面防水4拆除室外晾衣金属架顶15损坏铝合金窗更换项17更换入户门(含公共卫生间、管理用房)间8门禁呼叫系统套4(三)室外环境提升12绿化提升3停车位规划项14套15出入口电动道闸个16室外管网改造项1二第二部分工程建设其他费用1建设单位管理费财政部财建[2002]394号2前期工作费用市场价3环境影响报告编制费计价格[2002]125号文4工程勘察费工程费用的0.3%计取5工程设计费计价格[2002]10号文6施工图审查费按照设计咨询费7%计算7工程监理费发改价[2007]670号文8工程保险费工程费用0.5%计取9竣工图编制费按照设计咨询费7%计算招标代理费计价格[2002]1980号三第三部分预备费按照设计咨询费7%计算1基本预备费按照第一、二部分之和的3%计提四工程建设总投资堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目2、建设投资(1)工程费用工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。本项目建设内容主要包括公寓室内普通装修、消防设施改造、建筑外立面区环境提升等工程涉及的建筑、装饰、安装工程费、室外场绿化工程费，以及道路、停车场、绿化、大门等工程内容，本项工程费(2)工程建设其他费用本工程建设其他费用中主要包括建设单位管理费、前期工程咨询费、勘察设计费以及其他规费等内容，各费用的估或市场价格，并结合本工程具体情况，估算值60.93万元。(3)基本预备费基本预备费按工程费用和其他费用之和的3.0%计算，其估算值为项目预计总投资1503.53万元，以上所需资金由惠山经济开发区财堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目第十章经济分析10.1经济分析说明(1)所有基础数据均以近期物价水平为基础；(2)项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑相对价格变化；(1)本项目经济评价主要依据2006年国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版),结合本项目的实际(2)本项目计算期按12年考虑，建设期按1年考虑，运营期期为11年，运营期第1年达到设计负荷。(3)本项目改造完成后对外租赁，获得利润主要用于弥补建设改(4)本项目原材料、租金收入是根据当前公寓运营及改造后水平项目主要收入包括公寓租赁收入、超市租赁收入以及物业管理费用1、公寓租赁收入：原有租金为300元/间·月。公寓改造完成后，月租金价格调整为500元/间或600元/间。(1)如按月租金调整为500元/间，按408间房间计算，预计租金收入为254.80万元。(2)如按月租金调整为600元/间，按408间房间计算，预计年新增收入为293.76万元。2、超市租赁收入：暂按10万元/年计入；综上可知，按月租金调整为500元/间，则每年可实现收入为264.80万元；按月租金调整为600元/间，则每年可实现收入为303.76万元。本项目在经济分析时，总成本费用主要为物业管理的成本费用，不①原材料及辅助材料均原材料及辅助材料的费用为5.0万元。②燃料动力根据项目未来运营情况进行估算，本项目主要燃料动力包括电和水，相关费用由入住业主承担，本项费用不计入分析。③工资及福利计算，福利费为工资总额的14%,各项社会保险及住房公积金按工资总额的26.5%计取，每年工资福利费用为56.65万元。④修理费房屋修理费按每年8万元计入。堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目⑤总成本费用经以上估算，预计每年总成本费用为69.65万元。本项目利润的估算，根据项目月租金500元/间和600元/间分别估1、本项目公寓改造完成投入使用后，按月租金调整为500元/间，则每年可实现收入为254.80万元；年总成本费用为69.65万元，年可实现利润185.15万元。利润用于弥补项目改造的投资。投资利润率=年利润额÷项目总投资=12.31%投资回收期=项目总投资÷年利润额=8.1年2、本项目公寓改造完成投入使用后，按月租金调整为600元/间，则每年可实现收入为303.76万元；年总成本费用为69.65万元，年可实现利润234.11万元。利润用于弥补项目改造的投资。投资利润率=年利润额÷项目总投资=15.57%投资回收期=项目总投资÷年利润额=6.4年10.5经济分析结论负荷100%计算，若实际入住率达不到100%,则投资回收期需响应延长。堰宁公寓装潢改造项目堰宁公寓装潢改造项目第十一章社会效益和互适性分析堰宁公寓主要面向新惠社区和堰桥工业园区企业职工租赁居住，目响到正常的居住使用，并且落后的面貌有损城市形象。通过制定可行的改造方案，将公寓室内进行重新装修，完善内部设施；对建筑外立面进行改造，使楼宇焕然一新；小区内道路、停车位、绿化将极大提升社区提升公寓整体服务功能，有效改善入住居民的生活品质。同时，项目的实施必将推动惠山经济开发区内各园区租赁住房的发展，为外来务工人员提供良好的生活条件，社会效益显著。城乡二元结构的保障体制把外来务工人员当“外来人口”、“暂住省城市规划管理有关规定，工业厂区内禁止建设区内企业行政办公和生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,其它不得超过工业项目总用地面积的10%;建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的10%。但由于纺织、食品、机械等劳动密集解决外来务工人员的住房问题，必须确立人本理念，统一规划建造外来务工人员专用租赁住房，目前惠山经济开发区在园区职工租赁住房方面作出了良好的示范。本项目堰宁公寓是在2003年左右配套堰桥工业园区及周边社区企业建设的租赁住房，对这些房屋进行集中管理，定向出租给出租给具备一定条件的外来