土地产权制度

房地产产权房地产产权1【案例1】1968年，美国学者哈丁在《科学》杂志上发表了一篇题为《公地的悲剧》的文章。英国曾经有这样一种土地制度——封建主在自己的领地中划出一片尚未耕种的土地作为牧场(称为“公地”)，无偿向牧民开放。这本来是一件造福于民的事，但由于是无偿放牧，每个牧民都养尽可能多的牛羊。随着牛羊数量无节制地增加，公地牧场最终因“超载”而成为不毛之地，牧民的牛羊最终全部饿死。公地悲剧【案例1】公地悲剧2【案例2】

某个山区有一个十几户人家的小村庄，集体土地按照土地承包的要求分到了各家各户，同时村庄的竹林大部分也被划分到各家，同时留有一部分的集体竹林，20世纪90年代初，村里修了一条通向村外的公路，山里各种资源的经济价值迅速增加。同样是竹林不同的归属导致不同的命运，分到各家各户的竹林都受到了很好的管理，不少村民在自家的竹林外围上石头或者围栏，防止被他人砍伐，春天的时候，防止牲口糟蹋竹笋。各家的竹林都是郁郁葱葱，带来的很好的经济效益。形成鲜明对照的是公有竹林，砍伐殆尽，竹笋被盗挖或是被牲口糟蹋严重，生长的竹子也是弯弯曲曲，发育不良，有幸长成的竹子也被各家砍伐自用。【案例2】3第一节产权制度概论

生产资料所有制成为人类社会生产关系的轴心，其他一切关系都要围绕它来运转。明确产权至关重要。比如：为什么野生动物越来越少，家禽越来越多？第一节产权制度概论4【案例3】

在一块公地里，存在许多的权利所有者，为了达到某种目的，每个当事人都有权阻止其他人使用该资源或相互设置使用障碍，而没有人真正拥有有效地使用权，最终导致资源的闲置和使用不足。反公地悲剧【案例3】反公地悲剧5

通常情况下产权具有排他性，这意味着两个人不能同时拥有控制同一事物的权利但是社会在赋予其成员权利时，也必然限制其活动范围。比如：甲有一辆汽车，这对甲意味着什么呢？通常情况下产权具有排他性，这意味着两个6

财产交易的实质是财产所有者的一组权利的交换。商品经济的发展使得在财产上的利益关系复杂化，他物利用的现象逐渐增加财产交易的实质是财产所有者的一组权利的交换7一、产权制度的历史演进产权是一个古老的概念，马克思早于西方经济学者一百多年就创立了科学的产权思想马克思认为财产权是生产关系在法律上的表现，所有制是经济范畴，是生产资料归谁所有的经济制度，是生产关系的核心；所有权是法律范畴，是所有制的法律形式，是财产归谁所有的法律制度，是产权关系的核心一、产权制度的历史演进8一般认为产权的概念源于西方经济学。科斯本人并没有对产权作出明晰的定义，西方经济学家们对产权的概念作出了种种界定，主要有三方面的含义：

1）产权是一种排他性权利，属于上层建筑的范畴

2）产权是规定人们相互行为关系的一种规则，它强调了相关人的权利、义务与责任

3）产权是一组权利，并处于一种结构状态。

一般认为产权的概念源于西方经济学。9产权的定义：产权就是对财产的权利，是人们围绕或通过财产形成的权利关系产权是一束概念的总称

土地产权制度10商品经济的发展还产生了不同形式的产权利益，从而使同一财产上的利益关系趋于复杂化，只凭占有关系不能反映这种复杂的产权关系，产权制度演进到一定过程，产权登记制度就产生了。商品经济的发展还产生了不同形式的产权利益，从而使同一财产上的11动产、不动产动产、不动产12

国家所有权集体所有权建筑物区分所有权个人财产所有权担保物权——抵押权用益物权

著作权专利权商标权其他二、产权规范体系产权有体财产权无体财产权物权自物权他物权债权最充分最完全的物权

13自物权（所有权）是一切财产权的基础和核心，是最充分最完全的物权。自物权是一种对世权，其权利是所有者独享的，所有者以外的世人都不得侵犯其权利。自物权的取得途径主要是原始取得和继受取得。所有权具有占有、使用、收益、处分四项权能英国首相威廉·皮特的演讲占有、时效取得买卖、赠与、继承自物权（所有权）是一切财产权的基础和核心，是最充分最完全的物14自物权取得途径原始取得继受取得占有时效取得买卖赠与继承四项权能占有使用收益处分自物权取得途径原始取得继受取得占有时效取得买卖赠与继承四项权15他物权是在他人所有物上设定的权利，分为用益物权和担保物权两个属概念。用益物权是为使用和收益的目的，而在他人所有物上设定的权利。担保物权是为保证债权的行使，而在他人所有物上设定的权利债权，是财产权的动态规则。他物权是在他人所有物上设定的权利，分为用益物权和担保物16三、现代产权发展趋势

1）权利社会化①所有权受到限制②他物权的优位

2）关系扩张化①在所有权方面②在他物权方面

3）边际模糊化①债权物权化②物权债权化③物权与债权互补著名案例：刁难人的篱笆典型例子：租赁权物权化三、现代产权发展趋势著名案例：刁难人的篱笆典型例子：17[案例]A和B原本是一对情侣，２００8年为结婚两人买了一套房，当时两人各出２０万元付了首付，以后按月偿还按揭贷款。房子由二人按份共有，一人一半，并在公证处予以公证。２００9年年底，两人因感情不和而分手，由于房价走低，两人不打算将房出售，而是以每月１０００元的价钱出租给了C。今年年初，A因急于用钱，在未通知B的情况下，她将自己所有的１／２的房屋份额转让给了C。其后不久，C想将另一半房子也买下，当他找到B时才得知此事。

B认为自己是房子的共有人，A转让的份额自己可以优先购买，但A在没有通知自己的情况下就将房子的另一半卖给了他人。

B诉至法院，想让法院确定A的转让行为无效。[案例]A和B原本是一对情侣，２００8年为18我国地权制度的历史变迁一、我国古近代地权制度

1、夏代之前土地共有制时期

2、夏代至春秋的公有制时期

3、战国至西晋的私有制萌芽期

4、南北朝至隋唐公有制恢复期

5、宋朝至明清私有制时期

6、近代半封建半殖民地不同土地制度并存时期我国地权制度的历史变迁一、我国古近代地权制度19二、我国现代地权制度的建立

1、农村土地产权制度的建立（1）农民土地私有制的建立

（2）农村土地集体所有制的建立（3）农村家庭联产承包责任制的建立二、我国现代地权制度的建立20（1）农民土地私有制的建立

1950年6月中央人民政府颁布了《中华人民共和国土地改革法》

根据《土地改革法》除规定属于国家所有的土地以外，将没收的地主的土地、公地，以及其他土地，按人口分给农民，实行个人土地所有制。（1）农民土地私有制的建立21没收的地主土地按人口分给农民，实行个人土地所有制。为此，全国各地广泛开展了清丈、划界、定桩等地籍整理工作。没收的地主土地按人口分给农民，实行个人土地所有制。为此，全国22土地产权制度23（2）农村土地集体所有制的建立

1951年9月9日中央通过“关于农业生产互助合作决议（草案）”，决定开展劳动互助运动。1953年，新一轮的农村土地制度变迁启动，分三步：第一步，建立农业生产互助组。第二步，建立初级农业生产合作社。第三步，建立高级的农业生产合作社。

1958年全国实行人民公社化标志着我国社会主义土地公有制的建立。（2）农村土地集体所有制的建立标志着我国社会主义土地公有制的24（3）农村家庭联产承包责任制的建立

20世纪70年代末，我国农村土地产权制度发生了巨大变化，在农村实行了土地家庭联产承包制。这时期的农村地权内容由原来的高度集中的土地所有权分化出了集体土地所有权、土地使用权、土地经营权等各种权利。

（3）农村家庭联产承包责任制的建立25土地产权制度26土地产权制度272.城市土地产权制度的形成

(1)城市土地基本国有化时期（2）城市土地国有化完成时期（3）城市土地制度改革期2.城市土地产权制度的形成28(1)城市土地基本国有化时期新中国成立之后，相继没收了国民党政府、官僚资本家、大地主和战争罪犯等的地产，将其转为国有，奠定了社会主义城市土地国有化的基础。从1953～1966年，通过对农业、手工业、资本主义工商业的三大改造和对出租私有房屋的社会主义改造，逐步使城市土地实现基本国有化。土地国家所有权迅速上升为主要权种(1)城市土地基本国有化时期土地国家所有权迅速上升为主要权种29我国地权制度的历史变迁（2）城市土地国有化完成时期在文化大革命期间，各地相继实现了城市土地的国有，直到1982年12月4日，才在全国人大五届五次会议通过的《宪法》修正案中将其固定下来。从1966年文化大革命开始到1982年《宪法》第10条正式宣布的“城市的土地属于国家所有”，城市土地国有化经历了实施完成和法律固定两个阶段。我国地权制度的历史变迁（2）城市土地国有化完成时期30（3）城市土地制度改革期

1982年以来，是我国城市土地管理体制和使用制度的重要改革期。地产市场行为公开化、合法化。土地的经济价值被重新认识。

1988年《宪法》确定了“土地使用权可以依法转让”的制度。（3）城市土地制度改革期31土地产权制度32我国现代地权制度概论我国现行的土地产权体系包括国家所有集体所有国有土地使用权集体土地使用权用益物权担保物权土地所有权土地使用权土地他物权土地所有权禁止交易我国现代地权制度概论我国现行的土地产权体系包括土地所有权土地33一、土地所有权土地所有权是指土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益、处分的具有支配性和绝对性的权利。

土地所有权的主体：国家和农民集体。土地所有权的客体：土地所有权的客体即为归国家或特定农民集体所有的土地。一、土地所有权34土地所有权的内容占有，通常由所有人行使，但也可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所有人享有。使用，所有权主体按照土地的性能和用途进行事实上的利用和运用。收益，所有权主体在土地上获取经济利益的权利。处分，所有权主体在法律允许的范围内对土地的处理权利。所有权的核心土地所有权的内容所有权的核心351、国家土地所有权

《物权法》第四十五条指出:法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。第四十七条指出：城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

1、国家土地所有权36（1）国家土地所有权的代表国家土地所有权由国务院代表国家行使。国务院可以通过制定行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。国有土地使用权的出让、租赁、划拨经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门作为国有土地所有者代表实施（1）国家土地所有权的代表37（2）国家土地所有权的获得与灭失

国有土地所有权的取得①继承：②没收

③土地改革

④依《宪法》直接取得

⑤征收

（2）国家土地所有权的获得与灭失38国有土地所有权的灭失引起财产灭失的原因有五个：①所有权主体的灭失；②所有权客体的灭失；③所有权的转让；④所有权的抛弃；⑤所有权因强制手段被灭失。我国的国家土地所有权灭失的唯一原因是社会制度的变迁

国有土地所有权的灭失我国的国家土地所有权灭失的唯一原因是社会39（3）国家土地所有权的客体城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区中，国家已经没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。除依集体所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于国家所有。原属农民集体所有，但后来事实上转归国有单位、城市集体所有制单位或其他非农民经济组织的土地，按照有关法律确权后，确定为国家所有。

（3）国家土地所有权的客体40

城市建成区内或城市建成区边缘，存在农民集体经济组织，但该组织农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原土地转变为国有土地。国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权。城市建成区内或城市建成区边缘，存在农民集412、

集体土地所有权（1）集体土地所有权的主体及代表农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代成员或者2/3以上村民代表同意，可以设立以村民小组为单位的集体经济组织，将村农民集体所有的土地划分确定为各该集体经济组织或者相应的村民小组所有，由各该集体经济组织或村民小组作为所有者经营、管理；村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表不同意，该土地仍归本村农民集体所有。农民集体所有的土地，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织或者乡（镇）人民政府作为所有者代表经营、管理。2、集体土地所有权42

我国现代地权制度概论（2）集体土地所有权的客体土地改革时分给农民并颁发了土地的所有证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的。根据1962年《农村人民公社工作条例修正草案》，已确定为集体所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等。不具有上述情形，但农民集体连续使用其它农民集体所有的土地已满20年的，或者虽然未连续使用满20年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的。农村集体经济组织设立的企业或其他组织及成员持有集体建设用地使用权证的。土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的一般属于国家所有

43【案例】1989年，平贵村为耕种方便，将与初家村相邻的一块土地与初家村进行交换。为交换这块土地，两个村委会委员进行了多次协商，并且多次到乡里请示，乡里同意双方交换土地。同时，两个村还分别召开了村民大会，绝大多数村民表示赞同。这样，双方就进行了土地交换。在进行土地交换时，平贵村土地上有50余株新栽的杨树。交换土地后，初家村没有将杨树砍伐。

2005年，50余株杨树已经成材，初家村到林业管理部门申请砍伐，林业管理部门为其办理了采伐许可证。在初家村堆备采伐时，平贵村出面阻止，称该土地交换违反法律无效，即使交换有效，当时交换土地时没有对杨树的归属作出约定，杨树的所有权没有发生转移，因而应当由平贵村砍伐。【案例】44（3）集体土地所有权的获得与灭失集体土地所有权的取得随着土地改革运动的基本完成，农村土地除依法属于国家所有的以外，均属农民私人所有。直到1962年《人民公社六十条》才使三级所有，队为基础的土地权属关系确定下来。

1979年以后由原来的集体所有、集体共同使用的体制转变为集体所有、农户承包经营的体制。（3）集体土地所有权的获得与灭失45集体土地所有权的灭失国有化：国有化使国家取得了土地所有权，相应地使一些农民集体丧失了一部分土地所有权征收：国家为了公共目的需要征收集体所有的土地，使集体丧失了该土地的所有权调整：被调出土地的集体便丧失了一部分土地的所有权合并：一是吸收合并；二是新设合并分立：一种是原农民集体存在，其中一部分农民带一部分土地重新组成一个农民集体；另一种是原农民集体分立为两个新的农民集体，其本身归于灭失分立与合并是集体土地取得的重要途径集体土地所有权的灭失分立与合并是集体土地取得的重要途径46

我国现代地权制度概论二、土地使用权

《物权法》第一百一十八条规定：国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。这是我国法律对土地使用权的基本规定。

471、国有土地使用权国有土地使用权的主体境内外法人、非法人组织和自然人可依法取得国有土地使用权。

国有土地使用权的取得国有土地使用者可以通过出让、租赁和划拨等方式取得国有建设用地、农用地或未利用地的土地使用权；外商投资企业场地使用权和城市私房用地使用权，可以按照法律、行政法规规定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通过承包经营方式取得国有农用土地的使用权。

1、国有土地使用权48国有土地使用权的内容与限制国有土地使用权人对国有土地享有占有权和使用权，并依取得方式不同享有不同的收益权和处分权。国有土地使用权人不得擅自改变土地用途。国有土地使用权人行使权利不得违反法律、行政法规规定的其他义务和权利设定时约定的义务。国有土地使用权的内容与限制49（1）出让国有土地使用权

出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限的国有土地使用权。1）出让国有土地使用权的主体境内外法人、非法人组织和自然人可以依法取得出让国有土地使用权外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业（1）出让国有土地使用权502）出让国有土地使用权的取得出让国有土地使用权的取得方式主要有：拍卖、招标、协议、挂牌最高应价者获得拍卖标的接受竞买人报价申请并更新挂牌价格招标人一次报价双方协商达成一致2）出让国有土地使用权的取得最高应价者获得拍卖标的接受竞买人51国有土地使用权拍卖出让程序市土地局制定土地拍卖方案发布拍卖公告发放应价牌获胜者签订土地出让合同，缴付定金付清全部土地出让金领取国有土地使用证领取国有土地使用证国有土地使用权拍卖出让程序市土地局制定发布拍卖公告发放应价牌52国有土地使用权招标出让程序市土地局制定出让土地招标方案发布招标公告投标者缴纳保证金，并投标书中标者签订土地出让合同付清全部出让金领取土地使用证国有土地使用权招标出让程序市土地局制定出发布招标公告投标者缴53国有土地使用权协议出让程序市土地局发布出让土地信息填写用地申请双方协商达成一致签订土地出让合同，缴付定金付清全部土地出让金办理国有土地使用证国有土地使用权协议出让程序市土地局发布填写用地申请双方协商签54国有土地使用权挂牌出让程序发布地块信息交纳保证金参加竞买最终挂牌者获胜缴纳拆迁款缴纳土地出让金办理国有土地使用权国有土地使用权挂牌出让程序发布地块信息交纳保证金最终挂牌者获55

我国现代地权制度概论3）出让国有土地使用权的内容与限制出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。土地使用者应当按照土地使用权出让合同约定的期限开发土地。超过合同约定的期限满1年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。超过合同约定的期限满2年未开发土地的，可以无偿收回土地使用权。

56

我国现代地权制度概论4）出让国有土地使用权的终止土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，可以申请续期。土地使用者申请续期的，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订国有土地使用权出让合同，土地使用者依照规定支付新的土地使用权出让金。土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，出让土地使用权由国家无偿收回。出让土地有使用年限限制

57物权法规定物权法规定58住宅土地使用权为70年住宅土地使用权为70年59

我国现代地权制度概论(2)划拨国有土地使用权划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

601）划拨国有土地使用权的主体①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他符合条件的用地⑤经国家征收而用地者闲置的原农民集体所有的土地，由国家依法收回后应当无偿划拨给原农村集体经济组织农民集体使用，农民集体成为划拨土地使用权主体之一1）划拨国有土地使用权的主体61我国现代地权制度概论2）划拨国有土地使用权的取得除上面规定的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权外，用地者申请取得划拨土地使用权需征收集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费或拆迁安置费；申请用地者取得划拨土地使用权的土地为国有荒山、荒地的，经依法批准后，可以无偿取得。我国现代地权制度概论2）划拨国有土地使用权的取得623）划拨国有土地使用权的内容与限制划拨土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。划拨土地使用权人占有、使用划拨土地所获收益归其享有，依法经批准处分土地所获得收益按有关规定上缴国家后，余额归其享有。划拨土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。符合一定条件经批准后，划拨土地及其上建筑物方可转让或抵押3）划拨国有土地使用权的内容与限制符合一定条件经批准后，划拨63[案例]

某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权分别作如下处理：一是为了赊购产品，将1.5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；二是想私下将1.2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等四人，协议出租期为50年。张某等四人可以该公司拖欠他们的工资抵交土地租金。

1.该企业抵押划拨土地使用权的行为需要具备哪些条件才可行？

2.该企业私下将划拨土地使用权出租的行为是否合法？

[案例]

某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将64【案例】：海某、居某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地)，将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并要求国土部门为购房户办理土地使用证，请问：国土部门能否办理，为什么?

【案例】：654）划拨国有土地使用权的终止①因公共利益需要使用土地的；②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；③因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；④公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依前款第①项、第②项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予补偿4）划拨国有土地使用权的终止66(3)租赁国有土地使用权租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者代表支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。租赁国有土地使用权≠国有土地使用权租赁(3)租赁国有土地使用权671）租赁国有土地使用权的主体下列用地的土地使用者可以依法取得租赁土地使用权：①新增经营性用地；②存量经营性划拨用地③依法取得场地使用权的外商投资企业用地；④短期用地；⑤法律、法规规定的其他用地1）租赁国有土地使用权的主体682）租赁国有土地使用权的取得租赁土地使用权由国有土地所有者代表与土地使用者通过协商方式设定，也可以采用招标、拍卖的方式设定。租赁双方应签订租赁合同，并约定租期、租金及其调整、租赁关系终止等内容。租赁期限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。租金由土地使用者按年向国家支付，但国有土地租赁合同另有约定的除外。2）租赁国有土地使用权的取得693）租赁国有土地使用权的内容与限制租赁土地使用权人在租赁期内依法对承租的土地享有占有权、使用权和收益权。租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。租赁土地使用权人在租赁期内，需要改变租赁合同约定的用途，应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准的，承租人应当与国有土地所有者代表重新签订租赁合同或签订补充合同，并相应调整租金。租赁土地使用权人将其土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押的，应经国有土地所有者代表同意。租赁地块上的建筑物、其他附着物转让、抵押时。其占有范围内的租赁土地使用权随之转让、抵押。土地承租人取得土地租赁权，租赁土地使用权人需继续履行原有土地租赁合同。3）租赁国有土地使用权的内容与限制704）租赁国有土地使用权的终止租期届满，土地使用者可以申请续租，但申请续租的期限与前一阶段的租期相加不得超过国家规定的国有土地使用权出让的最高年限。经审批批准予续租的，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订国有土地租赁合同。租赁期满，土地使用者未申请续租的，或者申请续租未获批准的，租赁关系终止，国家无偿收回租赁土地使用权，其地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得。除公共利益需要收回租赁土地使用权外，承租人的续租申请应当予以批准。4）租赁国有土地使用权的终止712.集体土地使用权

集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。1）集体土地使用权的主体农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡（镇）、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权2.集体土地使用权72集体土地使用权农地使用权建设用地使用权承包经营乡镇企业用地乡村公益事业用地宅基地2）集体土地使用权的分类和取得集体土地使用权农地使用权建设用地使用权承包经营乡镇企业用地乡733）集体土地使用权的内容与限制集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权。依土地用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的收益权处分权。集体土地使用权的取得及行使，不得违反法律、行政法规规定的义务，或者权利设定时约定的义务国家规定：集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。3）集体土地使用权的内容与限制74【案例】

甲公司想建一个分公司，把厂址选在了乙村的土地上。经与乙村村委会商议，乙村村委会决定以本村的土地使用权出资，按照公司每年收益的30％分取利润，双方达成了合意，并签订了合同。本合同是否有效?

【案例】75【案例】2009年1月28日，江苏某村民小组将该小组长期耕种的11.8亩耕地出租给某木器厂，双方于当日签订了题为“联营协定”的合约，双方约定：村民小组将土租给木器厂建厂房，使用期为30年，木器厂每年向村民小组上交5万元的租地费用，之后双方开始履行协定。2009年7月，木器厂在承租的地块上挖掉耕作层，建设了面积为5000平方米的厂房，并投入使用。同年9月，木器厂又将部分厂房出租给某家具公司，并向家具公司收取了当年租金6万元。同年10月，国土资源部门对此案立案查处。查处过程中，村民小组和木器厂辩称其只是联营，并非租地。【案例】764）集体土地使用权的终止终止情形：第一，国家征收集体土地；第二，集体经济组织因乡（镇）村公共设施和公益事业建设的用地需要，或者因用地人不按照批准的用途使用土地，或者因用地人撤销、迁移等而停止使用土地，收回土地使用权。4）集体土地使用权的终止77集体土地使用权农地使用权宅基地使用权乡镇企业用地使用权乡村公益用地使用权集体土地使用权78(1)农地使用权:

农地使用权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包或者租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动，有期限限制的集体土地使用权。农地使用权的权限为30年。农地使用人对土地应进行合理开发，不得擅自将农用地转为非农用地。(1)农地使用权:79【案例】

被告梁庆盛现年40岁，系广西上林县塘红乡人。2006年10月10日，被告谢龙杰来到梁庆盛家中，在其妻子韩美金不在场的情况下，商讨承包梁庆盛与妻子韩美金共同承包经营的弄骨山（地名）荒地开采方块石一事。梁庆盛与谢龙杰经协商一致，同意把自己与韩美金承包的弄骨山荒地转包给谢龙杰，从事经营开采方块石。且梁庆盛在未经妻子同意的情况下，以韩美金的名义与谢龙杰签订了《开采方块石合同书》。2007年11月，谢龙杰发现韩美金将自己承包的弄骨山（地名）荒地转包给他人经营，被告前往干涉，故引发纠纷。韩美金遂于2008年1月向本院提起诉讼，要求确认丈夫梁庆盛以妻子韩美金的名义与谢龙杰于2006年10月10日签订的《开采方块石合同书》为无效合同。【案例】80（2）宅基地使用权：宅基地使用权是经依法审批，由农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用人对宅基地享有占有、使用、收益和有限制的处分权农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过政府规定的标准。申请宅基地使用权后，满两年未建设房屋，或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。（2）宅基地使用权：81非农民集体内部成员，不得申请宅基地非农民集体内部成员，不得申请宅基地82

权利人转让宅基地使用权、出租房屋的，不得再申请其他宅基地使用权。权利人转让宅基地使用权、出租房屋的，不得再申请其他宅基83【案例】2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款45000元后来，宋庄逐渐发展为画家聚集区，房屋价格大幅上涨，再加之政府要重新规划产业园区和道路，很多农家院落面临拆迁，按照现在的房价，房主会得到巨额的拆迁补偿。于是，2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。【案例】84

这一请求获得北京市第二中级人民法院的终审支持。

2007年12月，法院判决，李玉兰和马海涛双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。虽然法院在判决书中同时指出，马海涛为导致协议无效的主要责任方，判决马海涛支付李玉兰93808元。但赔偿的范围只包括房屋及添附部分价款，而没有涉及土地增值和溢价部分。这一判决一出，在当时曾引起广泛的争议。

2008年10月20日，北京宋庄画家李玉兰因小产权房纠纷诉农民马海涛一案在宋庄法庭宣判。最终，法院判决李玉兰获赔18万。这一请求获得北京市第二中级人民法院的终审支85小产权房小产权房86小产权房没有土地出让金的概念小产权房没有土地出让金的概念87【案例】

曹颖10年前以12万元卖掉大兴区的一处宅基地，之后宅基地再易他手，新房主获得249万补偿款，演员、主持人曹颖将新房主告上法庭要求返还该钱款。日前，大兴法院开庭审理了此案，因曹颖有大兴区的集体土地宅基地使用证，大兴法院将对证件来源进行调查。

起诉两名后任房主

2月27日下午2时许，大兴法院公开审理此案。曹颖没有到庭参与诉讼，而是委托了代理人出庭。

曹颖共起诉了两名被告，分别是从曹颖手中购买了该房屋的曹先生，和之后从曹先生手中购买了房屋的邱女士。

据曹颖起诉称，1998年时其拥有当时被称为北京市大兴县太和乡(现为大兴区瀛海镇)四海二村的宅基地及房屋院落一处，并持有当时的大兴县土地管理局发放的《集体土地宅基地使用证》，2002年4月，曹先生以12万元的价格取得了该房屋，之后卖给了邱女士。

【案例】88索要249万拆迁款

曹颖起诉称，2010年7月，因为房子拆迁，邱女士以被拆迁人的名义取得拆迁安置款249万元。

曹颖认为，曹先生将房卖给邱女士是“恶意串通”，邱女士无权取得该房屋的拆迁利益，要求将拆迁款返还给她。曹颖起诉房主的胜算有多大呢?

为什么预测一下案件可能出现的最终的结果？索要249万拆迁款

曹颖起诉称，2010年7月，因为房89（3）乡镇企业用地使用权乡镇企业用地使用权是经申请由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。农村集体经济组织设立独资经营的企业，该土地的使用权由集体组织享有；提供给外来企业，集体组织可以把土地使用权作价入股，土地使用权归该企业享有。乡镇企业用地使用权人对土地享有占有权、使用权。收益是按照企业规定或约定处置。（3）乡镇企业用地使用权90（4）乡村公益用地使用权公益性组织包括：乡（镇）村公共设施、公益事业建设等。经乡镇人民政府审核，向上级行政部门申请，由县级以上地方人民政府批准，涉及到占用农用地的，须办理农用地转用手续。非农公益性用地使用权人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地用于经营活动，不得将土地使用权转让、出租或抵押。（4）乡村公益用地使用权91三、土地他物权土地他物权是指土地所有权或土地使用权以外的其他土地权利。土地他物权的实质是对其所有权人和使用权人行使所有权和使用权的一种限制。

三、土地他物权92我国现代地权制度概论

他物权分为用益物权和担保物权。

用益物权：是指以物的使用收益为标的的他物权，主要包括地上权、地役权、经营权和用益权等形态；

担保物权：是指以确保债务清偿为目的而于债务人的特定物或权利上设定的定限物权，主要包括抵押权、质权、留置权等形态。我国现代地权制度概论他物权分为用益物权和担保物权。93我国现代地权制度概论土地他物权是在他人土地上享有的权利。土地他物权的主体是土地所有权人、使用权人以外与其存在着某种法律关系的民事主体。土地他物权不受一物一权主义的限制。土地他物权是长期存续的权利，因而通常有登记的必要。我国现代地权制度概论土地他物权是在他人土地上享有的权利。94土地产权制度951.用益物权1）地役权地役权是为自己土地的便利而利用他人土地的权利。地役权是使用他人土地的权利。以有两块土地为必要：其一为享有地役权的土地，称为需役地；其二为供使用的土地，称为供役地。1.用益物权96我国现代地权制度概论地役权约定合同是债权的体现，在双方间有效登记后是物权的体现，可以对抗第三人我国现代地权制度概论地役权约定合同是债权的体现，在双方间有效97我国《物权法》第一百五十六条规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益。土地产权制度98【案例】A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B曾于1994年5月订立一项书面合同，约定：B在20年内不得兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C.在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。A得知这一情况后，立即找B和C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便在法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。【案例】99区分相邻权和地役权：①相邻权由法律直接规定，成立即对抗第三人，无需登记；地役权的取得主要是依法律行为取得或约定，有登记的必要②地役权的存续期可由当事人约定，有偿与否也要约定；相邻权是法律直接规定，法定的，通常也是无偿的。③相邻权的权利主体必须相互毗邻；地役权不受土地十分毗连的限制。区分相邻权和地役权：100相邻权由法律直接规定，不得影响他人通风、采光或生活相邻权由法律直接规定，不得影响他人通风、采光或生活1012）土地租赁权土地租赁权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他物权。《合同法》第二百二十四条规定：经土地使用权人的同意，土地承租人可以将之转租，转租期不得超过承租期限。根据《合同法》规定承租人享有优先购买权。2）土地租赁权1023）地上权地上权是指以在他人土地上设置或保有建筑物、其他工作物为目的而使用其土地的权利。我国立法上没有采用“地上权”而是以“建设用地使用权”的物权关系加以调整。3）地上权1032.担保物权抵押是债务人或者第三人以担保债务清偿为目的，不转移占有而就自己财产为债权人设定担保物权。在我国，土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的土地他物权。

2.担保物权104土地抵押权作为抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则。①土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。在我国，土地所有权不具有流转性，地产市场流转的只是土地使用权。②抵押权客体的限制性。③抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人。④土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利。土地抵押权作为抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权105【例】

甲先将自己一块价值100万的土地抵押给乙，向乙借款50万；后又将此土地抵押给了丙，向丙借款40万。

1、甲该行为在法律上是否允许

2、当甲不能清偿债务时，如何办理土地产权制度1061、我国个人不能取得土地所有权。2、农村集体经济组织，村民委员会或者村民小组全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地仍为集体所有。3、国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用。判断题√×√1、我国个人不能取得土地所有权。判断题√×√1071、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即______。

A、全民所有制B、劳动群众集体所有制

C、全民所有制和劳动群众集体所有制2、是土地使用权出让的方式之一。

A.继承B.拍卖C.赠与D.出租3、国家建设所征用的集体所有土地，所有权属于。

A、用地单位B、集体C、国家D、另行确定CBC1、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即______。1084、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于所有。

A、集体B、个人C、城镇集体

D、以上答案都不对5、国家以身份出让土地使用权。

A、政权主体B、产权代表C、法人。

D、土地所有者6、国家土地使用权出让后，其地下资源和埋藏物。

A、仍属国家所有B、属受让方所有

C．属当地政府所有D、属地矿部门所·有ADA4、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于1097、土地所有权是土地所有者对其拥有土地享有的权利。

A、管理、使用、收益和处分

B、经营、使用、仗益和处分

C、占有、使用、收益和处分8、城市的土地属于所有。

A、用地单位B、法人C、国家CC7、土地所有权是土地所有者对其拥有土地享有的权利1109、国家法律规定、土地使用权出让最高年限居住用地为年。

A、40B、70C、50B9、国家法律规定、土地使用权出让最高年限居住用地为111第四节土地权属确定和争议调处第四节土地权属确定和争议调处112目前确定我国土地权属的法律依据主要见于国家基本法律和各种土地法规中。①《宪法》和《民法通则》分别确定了我国的土地所有制②《土地管理法》和《城市房地产管法》，对土地权属关系进行了规范③《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等为行政法规和部门规章目前确定我国土地权属的法律依据主要见于国家基本法律和各种土地113一、土地权属确定的基本原则（1）产权法定原则：

（2）一物一权原则：（3）城市土地属国家所有的原则：（4）国家土地所有权性质不可逆转的原则：（5）尊重历史面对现实处理土地权属问题的原则：土地他物权不受一物一权限制一、土地权属确定的基本原则土地他物权不受一物一权限制114【例题】

甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合《物权法》规定的是（）。

A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新

B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新

C．只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新

D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新C【例题】C115【例题】

甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（）。

A．买卖合同有效B．买卖合同无效B【例题】B116【案例讨论1】65岁的李丽是李勇夫妇的养女。1955年，李勇在南昌市拥有一块私有土地，并持有政府发的《土地所有权证》。1956年，李勇将该块土地租给张大强的父母建住宅。上世纪70年代，李勇夫妇和张大强夫妇先后去世，李丽也落户外省。70年代末，张大强不再向李丽的家人缴纳土地租金，直接向房管所交纳地租。到80年代末，张大强申请登记办理了该地块上房子的产权。2006年，张大强将房子出卖，得款32万元。李丽认为，张大强卖房所得的32万元，主要是卖房屋宅基地的所得，而该地块，是属于她的养父李勇的。因此，她向法院起诉，要求张大强赔偿16万元。【案例讨论1】117二、土地权属确定的法律规定

1.所有权确定国有土地根据我国有关法律，以下情况土地属于国家所有：①城市市区的土地②农村和城市郊区已经依法没收、征收、收购为国家所有的土地③依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地④农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地⑤因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地二、土地权属确定的法律规定118

集体所有土地根据我国有关法律，以下情况土地属于集体所有：①乡镇或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，属于乡镇或村农民集体所有②乡镇或村办企事业单位使用的集体土地，属于该乡镇或村农民集体所有集体所有土地119

确定城市市区以外土地的国家所有或集体所有的问题，首先要搞清楚土地权属的来龙去脉和变化情况，主要是两大方面：①判断土地是否曾经被确定为集体所有②考察曾经被确定为集体所有的土地，其后的所有权性质有没有发生变化确定城市市区以外土地的国家所有或集体所有的问120

国有土地和集体土地的确定：1．土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重要依据2．农业合作化时期土地入社和实施《六十条》时土地已确定为集体所有是确定集体所有权的主要依据。3．以是否征用作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志。4．国家土地所有权推定原则5.国家建设对农民集体全部进行移民安置并调剂土地的，迁移农民集体原有土地转为国家所有。6．因国家建设征收土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征收的土地归国家所有。国有土地和集体土地的确定：1212．使用权确定国有土地使用权的确定：

我国国有土地使用权的主体十分广泛，不仅包括公民、法人、还包括外国人和非法人组织；不仅包括城镇居民，还包括农民集体。铁路、公路、大型水利、电力设施以及军队使用的土地基本上都是国有土地。土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地，可确定其国有土地使用权。

2．使用权确定122【案例2】

争议双方当事人为A县B镇农村居民何某和A县B镇供销社，争议位置位于B镇集贸中心，争议面积210平方米。

何某在1953年前在该集镇上拥有宅基地一处，有平房三间，且有《土地房产所有权证》。1953年该镇供销社扩建，经当时人民公社批准，占用了何某的宅基地及房屋，由供销社出资、当时的生产大队出人出工，重新给何某安排了宅基地一处并建房屋4间。此后，供销社对房屋进行了改建，并一直使用至今。2002年根据B镇供销社的申请，A县政府为B镇供销社颁发了国有土地使用证。

2004年B镇供销社根据镇政府的规划，对沿街门市进行拆除改造，何某以持有《土地房产所有权证》为由阻扰B镇供销社施工，B镇供销社以何某侵权为由将何某告上法庭，何某以县政府为B镇供销社颁发国有土地证侵犯了其合法权益为由，将A县人民政府告上法庭。【案例2】123集体土地使用权的确定：包括两类:集体农业土地使用权和集体建设用地使用权。农村集体土地使用权，是指农村集体经济组织或者其成员在不改变土地集体所有的前提下，对农村集体土地享有占有、使用、收益和有限处分的权利。集体土地使用权的确定：124⑴确定农村居民宅基地建设用地使用权

1）符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。

2）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

3）接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。⑴确定农村居民宅基地建设用地使用权1254）农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。5）按照以上规定确定农村居民宅基地集体土地建设用土地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。6）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，确定土地使用权已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。4）农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体126【案例3】