XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产

XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产2024/3/31XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产2024/3/31XX1在开启北地块之前我们先来回顾下南地块的征战历程XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产在开启北地块之前XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产22009年，金润地产进驻句容，开启逐鹿之战XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产2009年，金润地产进驻句容，开启逐鹿之战XX3句容香江丽景3历次开盘，屡战屡胜，逆市飘红2009年12月20日香江丽景展示中心对外公开接待开启句容逐鹿之旅2010年1月24日一期花园洋房开盘推出92套,当日售罄2010年5月3日二期花园洋房开盘60套电梯阳房，一个小时去化90%2010年9月18日三期景观组团开盘共261套。，开盘当天劲销百套2011年5月7日四期开盘302套房源，三个月销售率达85%2011年12月28日香江丽景·礼宾府综合市场开工典礼举行5万方句容城市商业新中心启幕2012年1月2日E02公寓开盘共计140套房源，三个月销售率超过85%2012年5月26日E01公寓开盘共计174套房源，至今已销售52%2011年9月7日五期开盘(大户型及楼王）共推170套房源，至今已销售52%项目历次开盘回顾Projectpreviousopeningreview2010年4月第一次调控2010年9月第二次调控2011年1月第三次调控XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产历次开盘，屡战屡胜，逆市飘红2009年12月20日香江丽景展4历次开盘总结产品性价比逐步降低：从花园洋房到高层到公寓，产品类型发生变化，性价比越来越低调控对整体销售量影响不大：随着调控政策的步步紧逼，对香江丽景的销售影响并不大调控及户型大小导致去化速度变慢：随着户型面积的变大以及市场调控的加强，去化速度明显变慢价格逐步提升：三年销售，香江丽景的价格由4000元/㎡多到现在的近6000元/㎡，价格逐步提升历次开盘，调控加紧，产品性价比逐步降低，价格逐步提升，去化速度变缓XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产历次开盘总结产品性价比逐步降低：从花园洋房到高层到公寓，产品5重要节点成交排行榜勇夺前三，2011年句容城中排行第一XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产重要节点成交排行榜勇夺前三，2011年句容城中排行第一XX36激情世界杯之夜男声女生总决赛投资季●蜜蜂总动员月满中秋，清满香江任达华慈善晚会活动回顾：精彩不断，形象奠定，情满香江北地块开工典礼XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产激情世界杯之夜男声女生总决赛投资季●蜜蜂总动员月满中秋，清满7总结三年逐鹿，问鼎句容，首屈一指，形象初立历次开盘总结：项目经过7次开盘，开盘期间均能完成近90%的去化，每个月的均在句容销售排行榜上排行前三销售总额：2010年劲销2.4亿，句容销售排行榜第二名；2011年劲销2.5亿，勇夺句容销售排行榜冠军活动总结：通过各类的主题活动以及节点活动，不断提升项目调性，不仅促进销售，更奠定了项目的高端形象形象初立：项目为句容城中央唯一高品质住宅，价格一直领先于其他各盘，销售同样领先于其他各盘，性价比较高，初步建立了高端形象XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产总结三年逐鹿，问鼎句容，首屈一指，形象初立历次开盘总结：项8接下来，我们该干什么？南地块开发接近尾声北地块近17万方待开发南地块北地块17万方XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产接下来，我们该干什么？南地块开发接近尾声南地块北地块9在蜕变之前，先认清自己XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产在蜕变之前，先认清自己XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产10Part1项目本体分析Part2市场环境分析项目分析篇XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产Part1项目本体分析Part2市场环境分析项目分析篇X11项目技术指标XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产项目技术指标XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产12面积段（㎡）91.87112121-124133-139140以上所占百分比17%3%34.40%39.80%5.40%北地块以大户型为主，120㎡以上的户型占比达80%北地块面积段配比XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产面积段（㎡）91.87112121-124133-1391413价值点1：句容城中央，尽享城市繁华价值点2：崇明小学、二中双学区、农科院毗邻，人文气息浓郁项目区位分析核心价值点：城市核心区XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产价值点1：句容城中央，尽享城市繁华价值点2：崇明小学、二中双14城市中心，居繁华之上，揽万千风云句容城中央，尽享城市繁华5万方自身配套，足不出户即享便捷生活XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产城市中心，居繁华之上，揽万千风云XX3句容香江丽景营销拓盘提15纯正Artdeco，一个阶层的荣耀采用高层最经典Artdeco建筑风格，象征一个阶层的贵族气质与财富XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产纯正Artdeco，一个阶层的荣耀XX3句容香江丽景营销拓162万方城中私享公园，筑一方生态之地句容首席下沉式瀑布广场，叠水景观，绿树成荫，流水潺潺网球场、慢跑道、羽毛球场、篮球场，儿童、老人专属空间，一切超越想象XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产2万方城中私享公园，筑一方生态之地XX3句容香江丽景营销拓盘17句容唯一“泛会所”设计，领衔社区生活新格局Artdeco殿堂级会所，中产阶级聚会、休闲新天地首层架空，为居住创造了更为开阔、灵性、流动的社区空间，将内涵与品位自然释放XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产句容唯一“泛会所”设计，领衔社区生活新格局XX3句容香江丽景18南北地块对比北地块从建筑、宅间空间、配套等全面升级，进一步提升了楼盘品质对比项南地块北地块总结物业类型花园洋房、高层、小高层、公寓高层、公寓北地块均为大高层建筑风格新古典主义Artdeco北地块有所提升，更强调城市贵族气质景观中心水景近2万景观，下沉式瀑布景观组团北地块规划了句容绝无仅有的景观，包括下沉式瀑布、老人、儿童专属活动空间等等，更注重宅间空间的营造户型配比从70-140㎡户型皆有，包括268㎡楼王以120㎡以上大户型为主北地块以大户型为主，主要面对改善型购房者物业金润物业金润物业南地块为金润物业的初步发展，北地块物业在南地块物业的基础上加以提升，创造新的价值点会所及社区中心无会所高档会所配套及社区中心会所的配套提升了项目的档次，北地块在南地块的基础上进一步提升客群句容市普通购房者目标客群：根据户型配比，初步判断改善性客户居多XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南北地块对比北地块从建筑、宅间空间、配套等全面升级，进一步提19Part1项目本体分析Part2市场环境分析项目分析篇XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产Part1项目本体分析Part2市场环境分析项目分析篇X20宏观市场2012年1月31日2012年4月3日2012年4月13日温家宝：坚定不移继续实施楼市调控政策然而，在总理重申楼市调控不放松的同时一些政策却悄然破冰……XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产宏观市场2012年1月31日2012年4月3日221宏观市场——政策导读货币政策利好——三次下调存款准备金率2011年12月5日，央行下调存款准备金率0.5个百分点2012年2月24日，央行下调存款准备金率0.5个百分点2012年7月6日，央行下调存贷款基准利率0.25个百分点房贷政策利好——实施差别化房贷，支持首次购房家庭贷款需求2012年2月8日，央行：继续落实差别化住房信贷政策，加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求2011年12月22日，李克强：适应城镇居民合理的自住需求，增加普通商品住房供地2011年12月23日，住建部部长姜伟新：严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。银行政策利好——银行下调首套购房利率2012年2月份，四大行宣布针对首次置业客户，房贷实行基准利率，部分外资银行为了抢占贷款份额，实行9折甚至85折的优惠，但对二次及以上购房者仍保持原有政策不放松。地方政府救市利好——楼市微调新政策，放宽购房条件城市时间优惠类型南京2011-10月公积金放宽杭州2011-12月购房补贴成都2011年11月放松资格审核(被叫停)吉林市2011-11月公积金放宽等长春2011-11月购房落户北京2011-11月住宅标准重庆2011-11月购房补贴上海2012-2月外地人居住证三年可买二套房调控政策局部微调，政策利好，楼市有望回暖XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产宏观市场——政策导读货币政策利好——三次下调存款准备金率2022微观市场—2012年1-5月句容住宅供销表现2012年1-5月，句容住宅市场新增供应量1282套，成交总量1209套，供销比1.06，基本处于供销平衡态势。从分月走势来看，虽然有所起伏，但整体成像回升走势。市场需求在长期压抑之下，在个别政策局部放松的利好刺激下，成交回升也可以说是意料之中。虽然成交量有所回升，但市场前期供应量较大，因此市场存量仍处于较高水平。目前市场现存累积存量房接近4000套。目前供销基本平衡，受政策利好刺激，成交回升，市场存量仍处于高位XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产微观市场—2012年1-5月句容住宅供销表现2012年1-23供应：2012年，句容住宅市场供应主力呈现较为明显的分化，分别主要集中在121-143平米和81-100平米两大区间。成交：而在成交层面，120平米以下面积明显占据成交主体，这与市场当前以刚需、首改人群为主有关，在面积需求上更加注重实用性和经济性，对大面积房源的高总价较为敏感。微观市场—2012年1-5月句容住宅分面积供销主力面积供应分化明显，120㎡以下面积为成交主体，首置、首改需求为主XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产供应：2012年，句容住宅市场供应主力呈现较为明显的分化，分24住宅市场—土地供应挂牌幅数（幅）23成交幅数（幅）23挂牌面积（平米）638666成交面积（平米）638666土地性质成交幅数（幅）成交面积（平米）楼面地价（元/平米）商住用住用地110365667商业用地529542456商办用地2238284462011年土地挂牌成交2011年成交土地用地性质2011年华阳镇土地市场挂牌23幅，合计面积近64万方，全部出让。其中，商住用地15幅、面积约57万方，占据主导地位；纯居住用地仅有1幅且体量较小，仅1万方左右；商业、商办用地7幅，面积5万方左右。2012年至今，华阳镇仅有4幅土地挂出，合计面积约9万方。其中3幅商住用地，1幅为综合用地。但从句容国土局网站信息来看，目前尚无成交记录。纯住宅用地仅1幅，仅1万方左右，15幅商住用地，占主导地位XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产住宅市场—土地供应挂牌幅数（幅）23成交幅数（幅）23挂牌面25住宅市场——竞争楼盘销售情况目前市场上表现较好的几家楼盘为世茂花园、御东国际、中央美地、维也纳花园。御东国际最近市场比较好，主要是因为近期推盘量较大，且产品比较迎合目前市场的主要需求，全部为70-110左右的小两房、小三房。证明目前刚需的需求依然很大。世茂花园、中央美地近期动作较大，世茂花园以特价房的形式进行降价，中央美地在新代理公司接手之后，直接调低所售房源的均价。所以，在市场得到了较好的表现，属于典型的以价换量。

已推出套数已售套量销售率主力在售香江丽景1458117780.73%32-42㎡公寓，均价5500元/㎡120-150㎡住宅，均价6500元/㎡268㎡楼王，均价7100元/㎡世茂花园2176179682.54%88-141㎡，均价5300元/㎡御东国际28619267.13%87-114㎡，均价5200元/㎡维也纳花园67156383.9%花园洋房106-170㎡，均价6800元/㎡多层83-120㎡，均价5700元/㎡德院上城63323537.12%花园洋房107-140㎡，均价6200元/㎡高层92-138㎡，均价5000元/㎡台北上上城56033760.18%89-116㎡，均价5900元/㎡中央美地4339221.25%78-158㎡，均价4900元/㎡英伦印象花园29618662.84%别墅160-270㎡，价格6200-8700元/㎡电梯公寓90-120㎡，均价4700元/㎡电梯洋房86-107㎡，4680元/㎡起XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产住宅市场——竞争楼盘销售情况目前市场上表现较好的几家楼盘为世26住宅市场——竞争楼盘价格走势竞争楼盘价格大多集中5000-6000元/㎡（表价）范围内。且项目在持续销售阶段价格没有太大波动，部分价格波动较大的楼盘也是因为所推物业类型不同，导致价格波动较大。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产住宅市场——竞争楼盘价格走势竞争楼盘价格大多集中5000-627住宅市场—在售项目剩余体量

在售项目剩余体量：已推出尚未售出体量：按照70%去化率，尚剩余30%尚未去化，目前剩余369377㎡。尚未推出体量：1539609㎡总剩余：369377㎡+1539609㎡=1908986㎡在售项目香江丽景维也纳花园水畔御景安城御园台北上上城领秀星城世茂花园中央美地天容悦城英伦印象银河之都库瓦尔郡御东国际润景美邻苑碧水铭苑总总体量3000002800001200003587016000020000060000010000030000078727.249837131000160000142687.21642122770867已推出体量140704.6784155.8253589.35065189.14198048.2245591.553612.11060398.9934634.811672033185.99142687.2102740.21231258尚未推出体量159295.33195844.1866410.653587094810.861951.81354408.646387.8930000018328.2563736.1914280126814061471.761539609XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产住宅市场—在售项目剩余体量在售项目剩余体量：在售项目香江28未来两至三年内市场供应量：未来2-3年内，包括在售项目和即将面世项目，句容市场将会有3157480万㎡的新房推出市场。未来市场供应量巨大，即将有26312套房源面世，需要约9.5万人来消化这么巨大的市场供应量。对于全市仅拥有60万常住人口（城区约19万）的句容来说，难度巨大。在售项目剩余体量：1707480㎡即将面世项目体量：11年至今商住用地合计出让58万㎡，按照2.5的容积率计算。未来面世体量约1450000㎡住宅市场—未来供应XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产未来两至三年内市场供应量：未来市场供应量巨大，即将有263129调控政策局部放松，市场回暖趋势明显句容楼市供应量巨大，未来竞争异常激烈政策：政府对于调控基本态度无变化，但货币政策、房贷政策等局部放松带来利好，市场目前回暖趋势明显市场：目前市场成交量上扬，虽不排除开发商以价换量，但回暖趋势明显，价格也可能在下一阶段上扬市场存量及未来供应量：目前句容市场存量房体量巨大，达170万方，未来约有140万体量推售，两年到三年内市场供应量将达到315万，竞争异常激烈总结XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产调控政策局部放松，市场回暖趋势明显政策：政府对于调控基本态度30SWOT分析XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产SWOT分析XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产31北地块打造思考站在巨人的肩膀上，研究国内知名开发商的打造方式，借鉴学习，提升自我项目面临形势将十分严峻北地块现在面临问题整体环境：市场调控放松，回暖趋势明显竞品市场：区域市场存量及未来供应量巨大，竞争异常激烈自身产品：产品有一定特色，户型以大面积为主，去化速度将较慢怎么办？？？XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产北地块打造思考站在巨人的肩膀上，研究国内知名开发商的打造方式32选择对象万科：中国地产品牌TOP1，千亿品牌价值选择理由：面向客群：万科产品主要面向城市白领和金领阶层，给这个阶层提供能买的起的最好的住宅，跟本项目的目标基本一致品牌价值：万科已经有一套成熟的开发模式及推广模式，拥有千亿品牌价值XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产选择对象万科：中国地产品牌TOP1，千亿品牌价值选择理由：X33万科品牌的社会认知现状万科，获了社会大众和各个社会专业机构的双重认可。现象02年03年04年05年06年11年中国最受尊敬企业千亿品牌价值中国十大品牌案例中国驰名商标企业的社会影响力、企业规模、企业社会责任、财务指标、管理水平、发展潜力、行业领导力和创新力等。相关公众对该商标的知识知晓程度；该商标的任何宣传工作和使用的持续时间和地理范围。品牌三度，即‘认知度’、‘忠诚度’和‘美誉度’；品牌的市场占有份额、市场分布，品牌的成长速度和品牌年龄。在02～06年间，万科品牌建设形成怎样的公众形象？案例反映企业对传播定位与方法的严谨性和创造性，案例实施后对于企业带来的实际市场地位的提升、品牌领导力的提升。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产万科品牌的社会认知现状万科，获了社会大众和各个社会专业34万科品牌背后的成因是什么？大企业形象包括企业公民、王石品牌等消费者产品体验消费者服务体验更多的来自于业务的全国扩张，以及王石品牌在社会上的影响力。随着业务扩大，产品系列覆盖的细分人群越来越广泛，负责任的企业形象满足客户对购房交易及售后服务放心的需求。性能稳定的产品满足客户对品质的需求。关于消费者对万科服务品牌的认可，多数来源于对万科物业服务的认同。在行业普遍缺乏信任感的社会背景下，万科大企业的形象覆盖了消费者关注的产品质量以及安全等问题。但品牌理念泛化。客户群扩大，而服务模式不断升级，对于客户关注的核心服务进一步研究，“以您的生活为本”万科在消费者的产品体验中一直领先于许对竞争对手。品牌XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产万科品牌背后的成因是什么？大企业形象消费者消费者更多的来自于35品牌之大企业形象——企业公民世博会：低碳的可能万科自掏2亿腰包参与世博，不讲产品，只谈低碳环保；低收入人群：居住的可能海螺行动：低收入人群居住解决方案；保障住房：为更多的人盖房子，万科在南京、北京、深圳已经开始了大批经济适用房、公租房项目的建设；住宅行业：未来的可能2010年，全面推行装修房；100万平工业化住宅，100万平绿色住宅；2014年，全面推行工业化，像造汽车一样盖房子；万科公益基金会：公益的可能零公里行动：生活垃圾的前端分类减量解决城市垃圾问题；爱佑童心：针对外来务工人员子女开展先天性心脏病手术救治XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产品牌之大企业形象——企业公民世博会：低碳的可能低收入人群：居36品牌之大企业形象——王石品牌王石身份标签XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产品牌之大企业形象——王石品牌王石身份标签XX3句容香江丽景营37所处区域：城市中心区以高密度、高层建筑为主体，产品地位相对集中，户型不大，用地面积偏小。代表产品：金域蓝湾，金域西岭、金色家园，金色海蓉，金润华府主力客群：城市白领城市郊区：交通条件和产业就业条件比较好，产品以多层为主，兼有高层和局部底层联排别墅类型住宅，规模适中代表产品：万科城市花园、万科魅力之城主力产品：白领、金领所处区域：城乡结合部规模大盘——多在大的发展区域之中，特色是在远郊拥有宜人的环境，产品类型多元，规模较大代表作品：万科双水岸，朗润园主力客群：向往郊区生活的城市中产阶级所处区域：对自然资源资源的最大限度占有或者城市最高端产品代表作品：如深圳海景别墅——十七英里、成都西岭别墅等主力客群：纯高端客群品牌之消费者产品体验：四大产品系列四大产品系列：产品多元化、细分化、精细化、标准化XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产所处区域：城市中心区以高密度、高层建筑为主体，产品地位相对集38品牌之消费者服务体验：万科物业管理万科物业“五步一法”创新服务体系——变“管理”为“服务居家便利服务客户诉求处理与反馈装修咨询与专业服务客户信息采集与管理物业管理见面会认识了解帮助理解感动客户沟通万客会、“五步一法”，变“管理”成“服务”，树立物业第一品牌1992年，万科物业管理公司成立1998年，“万客会”成立2005年，物业管理处更名为物业管理中心万科物业发展历程XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产品牌之消费者服务体验：万科物业管理万科物业“五步一法”创新服39第一步：温馨牵手第二步：喜结连理第三步：亲密接触第四步：恭迎乔迁第五步：嘘寒问暖第六步：承担责任+2：四年之约+1一路同行看房和签约阶段客户需求：信息透明、降低购房风险等待阶段客户需求：了解房屋建造进展信息乔迁阶段客户需求：便捷的入伙手续及软装服务居住阶段客户需求：提出的意见能得到快速反馈，推出24小时客户服务热线居住阶段客户需求：解决居住过程中的后顾之忧，房屋保修居住阶段客户需求：住下去、住的安心，客户关怀计划品牌之消费者服务体验：万科客户服务万科服务的核心–”6+2”步法以客户感知（体验）为中心，以信息透明和让客户感动为基点XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产第一步：温馨牵手第二步：喜结连理第三步：亲密接触第四步：恭迎40万科推广策略基础：从消费者需要出发大企业形象包括企业公民王石品牌等消费者产品体验消费者服务体验品牌服务模式满足不同客户群的不同需求多样化产品满足不同客户群的不同需求性能稳定的产品满足客户对品质的需求省心倾心消费者购房心理需求负责任的企业形象满足客户对购房交易及售后服务放心的需求安心XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产万科推广策略基础：从消费者需要出发大企业形象消费者消费者品41万科是有责任感的企业，以人为本，为之提供无限可能的生活空间技术创新负责任理解与适合消费者需要房屋性能目标建立产品线品牌GOLDENCITYTWON精装修解决方案产业化基地体验中心社会责任五步一法“6+2”步法质量体系万科品牌推广落地XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产万科是有责任感的企业，技术创新负责任理解与适合房屋性能42万科传播工作重要节点安排品牌落地与业务结合31筹划阶段平面传播年度广告456789101211产业化基地产品体验馆产品线品牌同集团营销结合21TVC万科年度主张产品体验宣传及活动销售资料、售楼处、展会等具体销售XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产万科传播工作重要节点安排品牌落地与业务结合31筹划阶段平面传43万科品牌管理策略■视觉规范行政事务用品系统商业环境空间系统招牌指示系统服饰配件类、交通运输系统对外广告传播版LOGO及品牌口号应用……统一VI视觉系统，统一品牌管理、传播策略，企业品牌最大彰显万科品牌内涵：“建筑无限生活”“以您的生活为本”■项目命名规范品牌宣传品使用规范：企业广告片、品牌海报、品牌展板、导旗、围板、宣传导报等所有有关企业宣传品的制作、作用场合、内容、色彩规范。品牌传播管理：项目品牌背书、项目传播中品牌策略与个性体现不违背原则、执行每年集团制定的品牌传播计划、根据一线公司需求的合作传播、新城市进入的推荐性传播规范。万科vi系统XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产万科品牌管理策略■视觉规范统一VI视觉系统，统一品牌管理、传44总结品质&服务物业管理：“五步一法”变管理为服务，创建物业品牌万科四大产品系列：客群不断细分，多样化产品满足不同客户群的不同需求客户服务：以“万客会”为平台，“6+2”步法为核心，满足不同客户需求消费者产品体验消费者服务体验品牌推广策略从消费者需求出发，以大企业形象推广，产品体验、社会责任、技术革新、客户服务等多重推广，建立统一的VI体系，彰显品牌形象XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产总结品质&服务物业管理：“五步一法”变管理为服务，创建45成功KPI高品质的产品贴心的客户服务产品精细化、多元化，根据客户细分制定不同类型的产品，满足不同客群的不同需求。高品质产品满足客户对品质的需求优质的产品体验以客户为核心，通过物业服务以及各种客户服务紧密联系客户，让客户无后顾之忧，成为企业强有力的竞争品牌之一。通过产品展示区、体验馆等种种展示激发购房者满足客户对购房交易及售后服务放心的需求。精确的营销策略持之以恒的品牌营销和推广策略，统一的VI系统，多角度、多渠道，全方位体现品牌价值我们自身的情况是否与之相符？思考——品牌开发商成功KPI简析XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产成功KPI高品质的产品贴心的客户服务产品精细化、多元化，根据46回顾自身，我们有什么？哪些可以提升？成功KPI高品质的产品贴心的客户服务优质的产品体验精确的营销策略规划Artdeco建筑风格，摩登时尚的外观，彰显着城市贵族精神复兴规划2万的景观，句容首席下层式瀑布景观组团，老人、儿童专属活动空间北地块规划有会所，可作为售楼处以及对客户开放的活动场所使用会所周边规划有景观，可率先打造，作为产品展示区，实景体验，促进销售金润物业已经形成了一定的知名度，需进一步提升，创造新的价值点项目目前做过一系列的业主活动，取得了一定的效果，后期需加强老客户维系，建立客户平台，进一步服务客户，树立品牌通过南地块的一系列的营销动作，香江丽景“城中央、双学区、高品质”住宅的形象已经初步形成，北地块在形象上需进一步拔高，树立句容城中豪宅的形象产品提升纯粹的Artdeco风格打造，产品进一步提升；在现有规划的基础上提炼项目灵魂，赋予新颖的主题，有效推广，促进销售会所及展示区率先打造，以实景动人建议会所及展示区率先打造，建造Artdeco殿堂级会所，作为售楼处以及业主、新客户服务、交流平台使用，增加营销亮点物业及服务提升物业变管理为服务，做好售后服务，实现新老业主互动，促进销售建立客户平台，从客户感知、客户体验、客户活动等全方面维系客户持续、精准的营销策略营销推广上进一步提升，树立“城中豪宅”的高端形象从产品本身、产品展示、物业及服务提升，通过精准的营销策略，打造句容第一城中豪宅XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产回顾自身，我们有什么？哪些可以提升？成功KPI高品质的产品贴47北地块打造思考客户服务提升产品提升营销推广提升围绕核心，步步为营，运筹帷幄，方为稳赢XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产北地块打造思考客户服务提升产品提升营销推广提升围绕核心，步步48北地块提升分解产品提升篇客户服务篇营销推广篇XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产北地块提升分解产品客户营销XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原49产品提升三步曲产品提升第一步“景”：会所及部分展示区打造产品提升第二步“情”：2万小区宅间空间的展示产品提升第三步“境”：楼体本身打造，内外境界各有千秋XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产产品提升三步曲产品提升第一步“景”：会所及部分展示区打造X50“景”产品提升第一步XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产“景”产品提升第一步XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产51会所现行，以景动人——打造artdeco殿堂级私人会所会所以及北地块入口处至会所先行打造，作为北地块展示区，以殿堂级的震撼之作响誉全城会所建成可对南地块已经入住的业主开放，成为客户关系维护的一大平台，为后期营销提供保障XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产会所现行，以景动人会所以及北地块入口处至会所先行打造，作为北52从北地块入口处至会所以及会所周边景观营造：入口处以水景、廊桥营造氛围，会所周边景观先行，内外融合，营造高端、温馨的氛围纯粹Artdeco会所打造：内部造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰；色彩设计中强调运用鲜艳的颜色、暖色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象内外融合，纯粹Artdeco，震撼入市会所及展示区XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产从北地块入口处至会所以及会所周边景观营造：入口处以水景、廊桥53高水准3D影视片香江产品体验馆三维模型香江·记（月刊）销售道具——以高科技的模型、影视片来突显城中豪宅的气势（同时在售楼中心开放时开始推出月刊，记录香江丽景的发展）。高科技售楼处展示XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产高水准3D影视片销售道具——以高科技的模型、影视片来突显城中54会所级售楼处：会所承载两种功能，一可以作为售楼处，二可以对南地块的业主开放，作为业主服务平台，为后期营销做铺垫功能性：会所本身需涵盖一定的功能性，如运动、休闲、娱乐功能——图书馆、健身馆、红酒吧、瑜伽馆、雪茄吧等。售楼处与业主服务平台相结合，提升调性，服务营销XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产会所级售楼处：会所承载两种功能，一可以作为售楼处，二可以对南55“景”“情”产品提升第二步XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产“景”“情”产品提升第二步XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原56现有规划分解中央景观:下沉广场瀑布水池老人儿童活动空间儿童嬉水空间运动空间：健身跑道、网球场、篮球场、羽毛球场等叠水水景北地块现有规划涵盖了中央水景、老人儿童活动空间、运动空间、休闲空间等，加上住宅架空层的有效处理，已经在句容首屈一指景观层次分明，运动元素俱全，但需赋予新颖独特主题，力求完美XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产现有规划分解中央景观:下沉广场瀑布水池老人儿童活动空间儿童嬉57“全周期、全天候、全年龄”公共成长型社区在现有景观规划基础上提升其灵魂，打造1-80岁全周期、全天候、全年龄”公共成长型社区强调老中青幼四代同堂、打造儿童专属游戏空间（嬉水空间、沙坑、绿篱迷宫）、青年人健身的慢跑道（小区道路、底层架空打造）、中年人的休憩沉淀空间（网球场、露天书吧）、老人养生养心空间等强调社区友邻空间（宠物专属空间、娱乐场所、露天烧烤吧、公共园艺种植空间等），让所有居住者全情参与社区生活，增加邻里感情以及圈层归属感。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产“全周期、全天候、全年龄”公共成长型社区在现有景观规划基础上58针对小业主设置宝贝太阳广场（0-1岁婴儿）、七彩童年幼儿学步区（1—3岁幼儿）、绿篱迷宫（3-7岁儿童）等专属活动场地儿童学步区儿童成长空间中青年运动空间公共成长空间老人养生养心空间主题广场社区友邻空间XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产针对小业主设置宝贝太阳广场（0-1岁婴儿）、七彩童年幼儿学步5960儿童植物系统：种植以观花、识果的品种为主，针对儿童好奇心和探索欲，在儿童活动场所种植以观花、识果、闻香为主的植物帮助孩子更好的了解自然。细节营造儿童成长空间中青年运动空间公共成长空间老人养生养心空间社区友邻空间XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产60儿童植物系统：种植以观花、识果的品种为主，针对儿童好奇心60儿童成长空间中青年运动空间公共成长空间老人养生养心空间社区友邻空间网球场、羽毛球场、篮球场以及慢跑道的规划及落地，为中青年人提供运动场所和社交空间XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产儿童成长空间中青年运动空间公共成长空间老人养生养心空间社区友61在小区里面设置棋牌角、观景台、票友天地等等，作为老人们颐养天年的天然乐园。老人专属空间儿童成长空间中青年运动空间公共成长空间老人养生养心空间社区友邻空间XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产在小区里面设置棋牌角、观景台、票友天地等等，作为老人们颐养天62细节营造老人植物系统：主要种植养生类植物，同时提供了邻里共植园艺种植空间儿童成长空间中青年运动空间公共成长空间老人养生养心空间社区友邻空间XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产细节营造老人植物系统：主要种植养生类植物，同时提供了邻里共植63社区友邻空间（宠物专属空间、娱乐场所、露天烧烤吧、公共园艺种植空间等），让所有居住者全情参与社区生活，增加邻里感情以及圈层归属感。儿童成长空间中青年运动空间公共成长空间老人养生养心空间社区友邻空间XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产社区友邻空间（宠物专属空间、娱乐场所、露天烧烤吧、公共园艺种64“情”“境”“景”产品提升第三步XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产“情”“境”“景”产品提升第三步XX3句容香江丽景营销拓盘提65Artdeco殿堂级会所的打造提升了项目形象，并为南地块老业主提供了服务和交流的平台，部分宅间空间景观展示也初见雏形，接下来，我们回归建筑本身，由外而内，打造句容第一盘目光锁定建筑本身，再一次精雕细琢打造思考XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产Artdeco殿堂级会所的打造提升了项目形象，并为南地块老66架空层打造——句容首席“泛会所”底层架空层以“第三空间”的形式精心打造，体现开发商对于人的一种关怀，“以人为本”为居者着想，提高企业的知名度、美誉度、品牌度！底层架空利用软、硬质景观的和谐搭配，通过石材、木材、水系、矮墙等以及植物材料多种元素，最终使室内外的景观相互交织、渗透。为居民直接提供方便的休息、沟通、交流的场所，增进了邻里往来，丰富了活动空间。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产架空层打造——句容首席“泛会所”底层架空层以“第三空间”67屋顶打造：句容首席空中花园在屋顶种植低矮的黄杨、桂花等灌木，结合草皮，增加垂直绿化空间。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产屋顶打造：句容首席空中花园在屋顶种植低矮的黄杨、桂花等灌木，68入户大堂打造：水景+花池住宅入户大堂可打造小型水系以及设置花池，由外部树林自然过渡到内部的绿化空间XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产入户大堂打造：水景+花池住宅入户大堂可打造小型水系以及设置花69走廊及楼梯间打造：花池+壁花公共走廊以及楼梯间可采用小型花池以及壁花的形式打造，营造从下到上的绿化空间XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产走廊及楼梯间打造：花池+壁花公共走廊以及楼梯间可采用小型花池70智能化系统提升在控制成本的基础上，除区域内楼盘采用的传统的楼宇对讲系统、电子巡更系统等，进一步加大智能化的投入，打造项目特有优势，提升项目综合性价比，内容如下：安防强调社区的多重保全服务全方位的高科技的运用地暖系统新风系统数字化智能家居系统私家指纹识别系统自动卷帘周界报警系统闭路电视监控系统电子巡更系统楼宇可视对讲系统家庭安防系统成本较高，不建议采用一卡通管理系统紧急广播系统信息发布系统3G遥控远程抄表XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产智能化系统提升在控制成本的基础上，除区域内楼盘采用的传统的楼71总结展示区打造：以殿堂级会所夺取全城关注，高端形象再次提升产品提升：在现有规划的基础上进一步提升，由外而内，打造句容首席公共成长型城中豪宅低投入，高产出：根据市场格局的变化，分阶段投入，不断调整，最终达到价值最大化以景夺市，以情动人，内外境界各有千秋XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产总结展示区打造：以殿堂级会所夺取全城关注，高端形象再次72项目定位占据城中核心位置，在打造句容城中心第一豪宅的这一市场标准下，经过我们从“景”——“情”——“境”的产品研磨，本案可以挖掘出以下三大核心价值：地段价值：句容城中央，尽享城市繁华产品价值：纯粹Artdeco风格建筑，2万方小区景观，句容首席下沉式瀑布广场，公共成长型社区、高科技智能化、星级物业服务等产品打造城中央Artdeco风格建筑2万方景观高科技公共成长型社区身份价值：城中豪宅，面向句容最高端人群XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产项目定位占据城中核心位置，在打造句容城中心第一豪宅的这一市场73区域价值产品价值主城中央优学区公园级景观豪宅身份价值项目定位XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产区域价值产品价值主城中央优学区公园级74产品提升篇客户服务篇营销推广篇北地块提升分解XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产产品客户营销北地块提升分解XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原75南地块客群分析/客户居住地外省南京乡镇华阳88%5.36%13.94%78.82%☆来访客户构成主要为市区客户，占比达到78%，其次为乡镇客户。占比为14%。所以北地块依然是市区客户为主导，同时吸引更多乡镇客户来访。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南地块客群分析/客户居住地外省南京乡镇华阳镇1440104576南地块客群分析/客户职业企业职员事业单位金融机构公务员个体户、私营业主退休学生2303838403888430.83%5.09%5.09%5.36%52.01%1.07%0.54%☆来访客户中，个体户、私营业主、企业职员占据了绝对的主导地位。此部分客户为句容的中产阶级，有一定积蓄，且相比较于公务员，事业单位员工。这部分客户群体数量较大。所以成为了句容主力的购房群体。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南地块客群分析/客户职业企业职员事业单位金融机构公务员个体户77南地块客群分析/客户年龄20-2526-3031-3536-4041-4545-5555以上381401542101147245.09%18.77%20.64%28.15%15.28%9.65%0.54%☆来访客户中，主力客群为26-30的首次置业客户，31-35首次改善客户，以及36-40岁的二次改善客户。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南地块客群分析/客户年龄20-2526-3031-3536-78南地块客群分析/客户需求面积86㎡以下87-100101-115116-135135-150150以上16023618299432621.45%31.64%24.40%13.27%5.76%3.49%☆客户主力需求面积依然在115㎡以下的低总价户型。尤其是87-100㎡的小三房，需求比例最高，达到31.64%。此户型面积紧凑，在满足基本生活需求的同时，总价较低，所以较受客户青睐。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南地块客群分析/客户需求面积86㎡以下87-100101-179南地块客群分析/认知途径报纸大牌电视短信网络广告横幅介绍路过7458668726181292889.92%7.77%8.85%11.66%3.49%2.41%17.29%38.61%☆客户来访主要为路过和介绍。报纸、大牌、电视、短信、网络等常规线上推广渠道效果比较均衡。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南地块客群分析/认知途径报纸大牌电视短信网络广告横幅介绍路过80南地块客群分析/购房目的婚房改善自住子女教育投资投资、自主皆可34385143898244.56%5.09%68.90%5.09%13.14%3.22%☆句容客户的投资属性并不强，仅占总数的13.14%。还是以自住为主，加上婚房需求、改善需求、子女教育等，自住需求的比例占到了近9成。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南地块客群分析/购房目的婚房改善自住子女教育投资投资、自主皆81南地块客群分析/关注因素采光地段价格地段、价格户型、面积环景、配套物业26250276328466123.49%33.51%37.00%4.29%11.26%8.85%1.61%☆香江丽景最受客户关注的核心价值点是地段和价格以及户型、面积。且客户对香江丽景的这几大核心价值点也比较认可。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南地块客群分析/关注因素采光地段价格地段、价格户型、面积环景82南地块客群总结客群来源：南地块客群主要来源于市区，乡镇客户为辅，北地块目标客群来源依然会以市区为主客户面积需求：客群主力需求面积为115㎡以下的低总价户型，超过115㎡的需求明显减少客户认知途径：客户来访主要为路过和介绍，其他推广渠道其次购房目的：主要以自住为主，比例近9成市区为主，自住为主，低总价、小面积需求为主XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南地块客群总结客群来源：南地块客群主要来源于市区，乡镇客户为83北地块目标客群北地块目标客群仍以句容市中心客群为主，辐射各乡镇客户，后期有望辐射南京等地区目标客群分析：相对于南地块，北地块客群主要以改善性为主，属于社会中高阶层，学识、见识均高人一筹，对生活有着较高的追求客群心理分析：以公务员、企业高管、中小企业主等中高收入阶层为主目标客群构成：华阳镇句容各乡镇南京XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产北地块目标客群北地块目标客群仍以句容市中心客群为主，辐射各乡84锁定我们的客户！！XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产锁定我们的客户！！XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产85专属人员专项服务彰显高端形象：保安、接待人员、服务人员、置业顾问专项接待，专项服务定制道具体现高端品质：售楼处楼书、单页、指示牌、胸牌等销售道具提升，外部停车位、指示牌等提升会所服务提升项目品质：会所对外开放，提供如儿童乐园、咖啡厅、书吧等功能与服务，结合卖点的同时可提升会所的软性服务品质锁定客户——以服务取胜服务三要素XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产专属人员专项服务彰显高端形象：保安、接待人员、服务人员、置业86专属人员专项服务彰显高端形象专人接待，专项服务：保安接待，安排停车，引导客户至售楼处接待人员问候，问明来意，引导至休息区服务人员提供专项服务置业顾问接待客户，介绍项目客户至售楼处由不同的专人进行专项服务，从客户进门到洽谈，处处体现细致的服务：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产专属人员专项服务彰显高端形象专人接待，专项服务：保安接待，安87定制道具体现高端品质售楼处展示、服务道具与销售道具定制化，体现高端品质XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产定制道具体现高端品质售楼处展示、服务道具与销售道具定制化，体88会所的功能与服务，结合卖点的同时可提升软性服务品质会所服务体现项目品质会所级售楼处：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产会所的功能与服务，结合卖点的同时可提升软性服务品质会所服务体89会所内专设儿童活动区，提供人性化服务的同时，突出本项目的教育配套优势会所服务/儿童专区儿童专区：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产会所内专设儿童活动区，提供人性化服务的同时，突出本项目的教育90高品质物业服务是高质量生活的表现，也是业主尊贵身份的体现。能让客户既生活的舒心，又很有面子，从而增加客户对本案的认同感。提高成交率。小区物业服务尊贵保安服务：尊重客户，有客户来访，主动上前交流，任何来访人员都礼貌询问。把最有经验的保安安排在第一线，给客户留下美好的第一印象。保洁回避服务：保洁定时打扫卫生，但不得妨碍客户。客户走到任何地方，如有保洁人员正在打扫卫生，则保洁人员会礼貌回避，等客户走开后再继续工作。尊贵服务提供客户身份感、地位感服务XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产高品质物业服务是高质量生活的表现，也是业主尊贵身份的体现。能91公共服务项目（不另收取费用）

1.二十四小时保安，消防和车辆管理；2.公共场所保洁； 3.公共绿化园艺保养和培植；4.住宅区生活垃圾收集和清倒；5.公共设施的维修与保养； 6．电话及访客留言转告； 7．组织区内业主联谊会活动；8．代收缴水电费； 9．代收带缴有线电视收视费；10.代办报刊订阅和收发，邮件收发；11．代请保姆；12．代请家教； 13．代聘装潢设计，施工单位；14．私宅报警日常检查和维护； 小区物业服务/管家式服务XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产公共服务项目（不另收取费用）

1.二十四小时保安，消防和车辆92服务体系设置细节分类主要内容搭建专属价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通其他物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……着眼于细节，在将传统豪宅物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，制订出专署的私有化的服务体系及内容，豪宅物业服务参考XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产服务体系设置细节分类主要内容搭建专属提升居住价值将常规服务执93北地块提升分解客户服务篇营销推广篇产品提升篇XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产北地块提升分解客户营销产品XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原94Part1营销推广策略Part2推售策略及预算营销推广篇XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产Part1营销推广策略Part2推售策略及预算营销推广篇95本案定位及支撑回顾：主城中央优学区公园级景观豪宅定位支撑：区位：句容主城中心CBD核心地段产品：2万方园林景观、2000平米artdeco殿堂级私人会所、1000平米蝶形下沉式中央瀑布水景、公共成长型社区规划及配套、科技系统配置服务：专属物业、定制级管家24小时服务等“区域领跑者、标杆”XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产本案定位及支撑回顾：主城中央优学区公园级景观豪宅96句容豪宅？有无可借鉴对象？有无定性？有无标准？城市中央豪宅和普通住宅的营销有什么不同？“豪宅”营销思考：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产句容豪宅？城市中央豪宅和普通住宅的营销有什么不同？“豪宅”营97没有标准，是豪宅标准诞生的最佳土壤句容——这个城市至今还无真正意义上的城中“豪宅”，自然还未有城中豪宅推广准制。即使已经出现一些普通人心目中高端产品（本案南地块楼王、维也纳、御园等），也并未建立起完整的令人真正信服的城市豪宅标准，这个市场需要一个规则制定者的出现，为城市豪宅正名，为一个阶级与圈层出现给出合理的范畴和理由。“句容区域领跑者，我就是标准——开创句容豪宅时代！”句容市场内既然无豪宅准制，那就回到本案的目标客群通过了解他们是什么人？他们有什么特性、喜好、购买习性？来研究本案营销方向——“豪宅”营销思考：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产没有标准，是豪宅标准诞生的最佳土壤句容——这个城市至今还无真98北地块客群定位：北地块目标客群仍以句容市中心客群为主，辐射各乡镇客户，后期有望辐射南京等地区目标客群分析：相对于南地块，北地块客群主要以改善性为主，属于社会中高阶层客群心理分析：以公务员、企业高管、中小企业主等中高收入阶层为主目标客群构成：泛句容区域中高产知富阶层改善性置业人群XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产北地块客群定位：北地块目标客群仍以句容市中心客群为主，辐射各99他们学识、见识、经济能力均高人一筹，对生活有着不同于一般人的高追求；他们在进行购买行为时不再只由纯理性需求引导消费，他们更在意商品的品牌、品质、品位，及其所带来的身份、地位、面子等精神附加值；他们的消费方式趋于感性诉求，他们以占有稀缺资源为荣耀及自身价值体现，他们既爱奢华、尊荣、高品质的生活享受，又容易对新颖文化内核、理念主张产生共鸣及吸引！

——相对于“必需品”他们喜欢花更多的金钱去购买“奢侈品”！品牌品质品位欲望NotJustForButXX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产他们学识、见识、经济能力均高人一筹，对生活有着不同于一般人的100他们对于LOUISVUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复疯狂的追捧！他们中的顶端阶层对于RollsRoyce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，望眼欲穿，拥有财富却未见能得！XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产他们对于LOUISVUITTON每一次Logo颜色或形式的101欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求。而这些都源于欲望的本身，他们的购买需求往往是非必需的，他们的经济能力决定了他们有非必需的资本，他们需求的已经是超越物质本需的精神满足。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产欲望是人性的弱点，导致人产生了而这些都源于欲望的本身，他们的102欲望Desire稀缺Rare高端时尚Fashion尊崇身份Status目标客群购买行为产生关键词：引起突显引领表现这样一类商品才能促使他们产生非理性购买——XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产欲望稀缺高端时尚尊崇身份目标客群购买行为产生关键词：引起突显103目标客群购买行为特性（非理性精神需求）追逐时尚前沿潮流占有稀缺并炫耀渴望尊贵至尚的地位高端时尚感稀缺感尊崇身份感豪宅作为“住宅类奢侈品”又该通过怎样的营销方式迎合客群特性进行成功销售？国内成功城市豪宅在这三个方面是如何去做的？在确定了本案目标客群特性及购买习性后，从这三点出发，进行项目的营销推广，以引导目标客群对本案产生欲望需求（喜好），并最终达成购买！目标客群购买行为特性：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产目标客群购买行为特性（非理性精神需求）追逐时尚前沿潮流占有稀104“豪宅”营销案例：北京、深圳、南京——看各路豪宅如何进行营销！对本案的借鉴意义又何在？XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产“豪宅”营销案例：北京、深圳、南京XX3句容香江丽景营销拓盘105城市豪宅案例1：（北京核心区经典豪宅）XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产城市豪宅案例1：（北京核心区经典豪宅）XX3句容香江丽景营销106位置：北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处；

规模：占地：70000m平米；总建面：320000平米；容积率：4.57；

绿化率：50%；均价：14000元/平米；户型：面积区间134平方米——640平方米；建筑形式：2幢板楼、9栋塔楼；开发商：北京世纪朝阳房地产开发有限公司；园林设计：贝尔高林香港有限公司；资源条件：朝阳公园自然景观，CBD、燕莎商务圈。项目概况：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产位置：北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处；项目概况：X107项目成绩：北京核心区经典城市豪宅！建立了中央公园豪宅物业的价值体系，成功打造豪宅形象，实现客户对豪宅区域的认知；“入住供楼”解决期房困扰，京城首推入住前零按揭方式；本项目运作成为北京核心区经典城市豪宅！区域内价格6000-7000元/平米情况下实现该项目均价14000元/平米，月均销售40套。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产项目成绩：北京核心区经典城市豪宅！建立了中央公园豪宅物业的价108重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区”概念，通过类比快速提升区域价值；区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度；项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。纽约中央公园伦敦海德公园北京朝阳公园营销策略：重新定义区域价值，提升形象XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公园、伦敦的109赞助承办国际女子网球挑战赛，宣扬了项目时尚、健康的生活方式。高端感邀请美国小姐在来华访问期间，到项目参观，并参加客户活动，与项目国际化、时尚前沿的形象相符。举办印度珠宝展，展现了财富阶层的时尚主张。聘请曾经设计国际俱乐部的名师，对项目10000平米的会所进行设计。会所内饰设计具备国际水准，软硬件设备与国际接轨。营销动作：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产赞助承办国际女子网球挑战赛，宣扬了项目时尚、健康的生活方式110前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪华会所。世界市中心宣传推广上，强势凸显本项目所在区域的稀缺地位。稀缺感身份感社区内地面垫高，与外部形成高差；社区围墙及主入口处设计显示出尊贵的气势；Logo设计采用贵气的紫红色和狮子头形象，张扬身份。美国总统小布什来华访问期间，受邀来本项目参观，给项目及客户均带来很强的面子感。营销动作：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出一所超10000平方米111营销方向营销动作高端时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大朝阳公园区域周边环境不够成熟，配套不够完善，区域印象不够好名师设计会所印度珠宝展美国小姐来访国际女子网球赛炒作区域中心稀缺价值五星级超大会所高贵形象logo社区内部地面垫高小布什来访有气势的社区入口引入“中央公园区”概念营销总结：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产营销方向营销动作高端时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放112城市豪宅案例2：（深圳新兴区域中心豪宅）XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产城市豪宅案例2：（深圳新兴区域中心豪宅）XX3句容香江丽景营113规划中央公园东南向海景华侨城人文景观中信红树湾西南向海景和蛇口景观沙河高尔夫球场总占地面积：162653M2总建筑面积：650000M2其中：住宅建筑面积：505100M2会所建筑面积：6000M2幼儿园：6000M2中央广场：3000M2（横跨市政路）项目分四期开发，其中一期588套绿化率：65%容积率：3.18总车位：3500梯户比：二梯两户，二梯三户项目概况：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产规划中央公园东南向海景华侨城人文景观中信红树湾西南向海景和蛇114项目成绩：带动整个区域成为深圳新兴豪宅区！通过项目营销打造，红树湾及其区域价值得到大幅提升，该区域由于该项目成为客户广泛认可的深圳新兴豪宅区域；项目一期开盘2个月实现4.5亿销售额。XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产项目成绩：带动整个区域成为深圳新兴豪宅区！通过项目营销打造，115重新定义片区，提出“湾区”的概念，并抓住深圳一直以来滨海不看海的遗憾进行炒作，明确区域价值>个盘价值；寻找国外同类型可借鉴案例模式，创建一种全新的物业类型——国际顶级湾区物业，将竞争对手锁定第一级别豪宅。重新定义区域价值，提升形象营销策略：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产重新定义片区，提出“湾区”的概念，并抓住深圳一直以来滨海不看116组织酒会、GOLF等上层社会的时尚活动，进行客户圈层的营销，扩大影响力，形成口碑传播。高端感根据客户喜好旅游的特点，组织当下流行的自驾游活动，给客户新鲜体验。30*30米通透玻璃盒子售楼处，极具时尚冲击力，浓缩项目产品的主要卖点，兼具销售和艺术展示的功能。首批选择最亮点的户型、聘请著名样板房设计公司梁志天进行设计装修，充分体现现代的高尚生活品质。营销动作：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产组织酒会、GOLF等上层社会的时尚活动，进行客户圈层的营销117提出“湾区物业，比肩全球”的口号，并将“湾区物业”注册，成为项目的专署代名词，营造项目珍贵、稀缺的区域地位和形象。稀缺感身份感售楼处10米超高大门，气派、体面，体现项目高端的气质。现场服务细致、周到，不仅体现项目服务品质，更令客户体验到尊贵身份感。营销动作：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产提出“湾区物业，比肩全球”的口号，并将“湾区物业”注册，成为118营销方向营销动作高端时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大红树湾区域拥有良好的自然环境资源，但配套不够完善，区域尚未完全开发酒会、GOLF活动梁志天设计样板间注册“湾区物业”10米超高大门体现客户尊贵的细节服务玻璃盒子售楼处组织自驾游提出“湾区物业”的概念营销总结：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产营销方向营销动作高端时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放119城市豪宅案例3：（南京江北CLD中心城市豪宅）XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产城市豪宅案例3：（南京江北CLD中心城市豪宅）XX3句容香江120规模：占地：283305平米；总建面：481619平米；容积率：1.7；

绿化率：35%；均价：9000-11400元/平米；户型：面积区间79平米——125-158平米——350平米；建筑形式：联排、高层、小高层；12班幼儿园：4700M2；中心景观：40000M2；五星级会所：10000M2项目概况：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产规模：占地：283305平米；总建面：481619平米；项目121项目成绩及策略：提升区域价值，成为区域标杆！通过项目营销推广及产品、展示区打造，融侨观邸及其区域价值得到大幅提升，从此南京有了大河西概念，无数区域内项目争相效仿，确立了区域领跑者地位！项目新政下首次开盘基本售罄。“建立大河西区域概念，以产品成为区域标杆”——重新定义区域价值，提升项目形象XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产项目成绩及策略：提升区域价值，成为区域标杆！通过项目营销推广122稀缺感身份感高端感营销动作：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产稀身高营销动作：XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产123区域前所未见4万㎡法式景观示范区XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产区域前所未见4万㎡法式景观示范区XX3句容香江丽景营销拓盘提124南京罕有的亿元级会馆XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产南京罕有的亿元级会馆XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产125细致的建筑、景观小品XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产细致的建筑、景观小品XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产126以高端形象占领市场——别墅感统领形象，拔高项目调性！XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产以高端形象占领市场——别墅感统领形象，拔高项目调性！XX3句127重新定义区域概念，击破区域壁垒XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产重新定义区域概念，击破区域壁垒XX3句容香江丽景营销拓盘提报128以创新视角下的产品卖点打动客户XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产以创新视角下的产品卖点打动客户XX3句容香江丽景营销拓盘提报129抓住项目属性与竞品的差异针对客群强调唯一性与稀缺性XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产抓住项目属性与竞品的差异针对客群强调唯一性与稀缺性XX3句容130电子报广，在微博和论坛上讲个故事给客户听媒体渠道多样的延展形式XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产电子报广，在微博和论坛上讲个故事给客户听媒体渠道多样的延展形131圈层营销与圈客活动有机组合高层豪宅解析会拉斯维加斯奢侈品特卖XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产圈层营销与圈客活动有机组合高层豪宅解析会拉斯维加斯奢侈品特卖132利用会所进行终端体验式营销真人雕塑软陶DIY手绘T恤花样游泳XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产利用会所进行终端体验式营销真人雕塑软陶DIY手绘T恤花样游泳133营销方向营销动作高端时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大融侨观邸区域拥有较好的自然环境资源，但配套不够完善，区域尚未完全开发酒会、奢侈品展会活动精装样板间老山前所未见大平层9米挑高大堂体现客户尊贵的细节服务亿元级法式会所售楼处游泳、瑜伽健身活动提出“大河西”的概念营销总结：4万㎡法式中心景观尊贵项目形象基调XX3句容香江丽景营销拓盘提报中原地产营销方向营销动作高端时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放134通过以上豪宅营销案例分析，我们发现围绕客群购买特性三方面进行多方面的极致营造即是城中豪宅成功营销要素——稀缺感尊崇身份感极致营造高端时尚感案例总结：高品质、高标准(会所)售楼处形象及打造细节、配套设施展示体验